Een woning met huurder kopen in Spanje
In 30 seconden
Een Spaanse woning met een huurder kopen betekent niet dat u een lege woning met inkomsten erbij krijgt. U neemt de bestaande huurovereenkomst over voor de resterende duur van de minimale looptijd van vijf of zeven jaar, onder de voorwaarden die de vorige eigenaar heeft afgesproken, geregistreerd of niet. De huurder kan bovendien een wettelijk voorkeursrecht hebben om de woning te kopen voordat u dat kunt doen.
Wat gebeurt er met het huurcontract wanneer ik de woning koop?
U treedt volledig in de plaats van de verkoper. De koper van een verhuurde woning neemt de rechten en verplichtingen van de verhuurder over voor de rest van de eerste 5 jaar van het contract, of 7 jaar als de vorige verhuurder een bedrijf was. Dit geldt ongeacht of het huurcontract in het kadaster was ingeschreven. De huur die de huurder betaalt, de reeds lopende looptijd en alle voorwaarden in het oorspronkelijke contract gaan precies zoals ze waren met de woning mee over.Wat dit in de praktijk betekent: u kunt de huur niet op dag één verhogen, u kunt de resterende looptijd niet verkorten omdat u een nieuwe eigenaar bent, en "de huurder vertrekt binnenkort" van een verkoopmakelaar is geen document. Het is hooguit iets wat de huurder aan de verkoper heeft verteld.
Overgenomen huurcontract
- Notariële akteU neemt het huurcontract overDezelfde huur, dezelfde voorwaarden en dezelfde resterende looptijd als bij de vorige eigenaar.
- Jaar 5 of 7 vanaf oorspronkelijke ondertekeningEinde minimumtermijnDe huurder kan vertrekken, of het huurcontract kan opnieuw automatisch worden verlengd.
Wat u met de woning kunt doen
- Overdracht tot einde looptijdNiet voor u beschikbaarU kunt het niet zelf gebruiken of aan iemand anders verhuren.
- Na afloop van de termijnFree to use or rent outPas zodra de geërfde minimumtermijn daadwerkelijk is verstreken.
| Wat u misschien veronderstelt | Wat de wet bepaalt | Bron |
|---|---|---|
| Een verkoop beëindigt de bestaande huur | Dat is niet zo. De koper neemt de huurovereenkomst over voor de rest van de minimumtermijn. | LAU art. 14 |
| Een niet-geregistreerde huurovereenkomst bindt een nieuwe eigenaar niet | Dat is wel zo. Registratie bij het kadaster is geen voorwaarde voor het overnemen van de huurovereenkomst door de koper. | LAU art. 14 |
| Ik kan de huur verhogen als ik eigenaar ben | Alleen als de bestaande overeenkomst een huurverhoging toestaat en aan de daarin vermelde voorwaarden is voldaan. De aankoop van de woning verandert niets aan dat beding. | LAU art. 14, in samenhang met de bestaande overeenkomst |
Maakt het uit of ik de woning zelf wil gaan bewonen?Nee, uw eigen plannen verkorten de overgenomen termijn van de huurder niet. Of u de woning uiteindelijk voor eigen gebruik kunt terugkrijgen, hangt ervan af of de oorspronkelijke overeenkomst dat recht voorbehoudt en of de juiste opzegging is gedaan, net zoals dat voor de verkoper zou gelden. Het hangt niet af van het feit dat de eigendom is overgegaan.
Krijgt de huurder het recht om de woning te kopen voordat ik dat kan?
Dat is mogelijk. Een huidige huurder heeft een wettelijk voorkeursrecht, het derecho de adquisición preferente, tenzij daar bij de ondertekening van de huurovereenkomst rechtsgeldig afstand van is gedaan. Dit is gebruikelijk, maar niet universeel, in de Spaanse praktijk. Wanneer afstand van het recht is gedaan, moet de verhuurder de huurder nog steeds op de hoogte brengen van het voornemen om te verkopen, ten minste 30 dagen vóór de notariële overdracht. In de notariële akte moet worden vastgelegd dat deze kennisgeving heeft plaatsgevonden. Laat u dit achterwege, dan kan het kadaster weigeren uw aankoop te registreren.Dit is een documentcontrole, geen onderhandeling. Uw advocaat bevestigt of de specifieke huurovereenkomst een geldige afstandsverklaring bevat en of de kennisgeving daadwerkelijk is gedaan, voordat u zich tot de aankoop verbindt.
- Tanteo: het voorkeursrecht van de huurderVóór de notariële overdracht moet de huurder de gelegenheid krijgen om onder dezelfde voorwaarden te kopen, tenzij bij de ondertekening rechtsgeldig afstand van het recht is gedaan in de huurovereenkomst.
- Where
- Gecontroleerd in de huurovereenkomst.
- Bij afstand moet de verkoper nog kennisgevenDe huurder moet op de hoogte worden gebracht van het voornemen om te verkopen en in de notariële akte moet worden vastgelegd dat dit is gebeurd.
- How long
- Minstens 30 dagen vóór notariële overdracht.
- Watch out
- Laat u dit achterwege, dan kan het kadaster weigeren uw aankoop te registreren.
- Retracto: het herstelrecht van de huurder na een gebrekkige verkoopAls de woning niet eerst correct aan de huurder is aangeboden, kan deze na de notariële overdracht mogelijk de plaats van de koper innemen.
- Watch out
- Een verkoop die plaatsvindt zonder dit recht te respecteren, kan worden aangevochten. Daarom zijn de kennisgevingsdocumenten net zo belangrijk als de koopovereenkomst.
De inhoud van het hierboven genoemde artikel 25 wordt bevestigd door meerdere onafhankelijke Spaanse juridische bronnen die op 17 augustus 2026 zijn geraadpleegd, en niet rechtstreeks aan de BOE-tekst. Uw advocaat bevestigt de exacte bewoordingen aan de hand van de specifieke huurovereenkomst voordat u daarop vertrouwt.
Wat moet bij de notariële overdracht van de verkoper overgaan?
Vier zaken, naast de woning, en geen daarvan wacht tot u erom vraagt.
- De fianza en de registratie ervanDe waarborgsom die de huurder oorspronkelijk heeft betaald, moet samen met de registratie ervan bij de regionale huisvestingsautoriteit aan u als nieuwe verhuurder worden overgedragen. U bent dan degene die de waarborgsom aan het einde van de huur terugbetaalt, en niet de verkoper.
- Reeds geïnde huur, naar rato berekendElke huur die al is betaald voor een periode na de notariële overdracht komt u toe, naar rato van elke dag vanaf de oplevering.
- Een gedateerde inventarisWat de huurder bij aanvang van de huur ontving, wat van belang is als er ooit een geschil over de waarborgsom ontstaat.
- Een bewijs van huurbetalingBevestigt dat er geen betalingsachterstanden zijn die u anders samen met de huurovereenkomst zou erven.
Bestaande huurovereenkomsten en de regels rond het gebruik en de verhuur van het specifieke vastgoed staan al in een van de standaardonderdelen van de juridische coördinatiechecklist van Arevont, die bij elke aankoop wordt uitgevoerd en niet speciaal aan een verhuurd pand wordt toegevoegd. Het is dezelfde door een advocaat geleide controle, toegepast op één document meer.
Kunnen geërfde schulden aan de vereniging van eigenaars losstaan van de huursituatie?Ja, en ze worden afzonderlijk gecontroleerd. Een schuld aan de vereniging van eigenaars volgt het vastgoed, ongeacht wie erin woont, huurder of eigenaar, en het betreft een ander bewijsstuk dan de eigen huurpositie van de huurder. Beide worden vóór de notariële overdracht opgevraagd en geen van beide vervangt het andere.
Wat als ik het vastgoed leeg wil?
Een verhuurd pand kopen geeft u geen snellere route naar een leeg pand dan de verkoper had, en u kunt dat niet afdwingen. Er zijn drie reële opties en geen daarvan is automatisch "de aanbevolen optie". Welke het beste is, hangt af van de huurder en de tijd die u hebt.
- Option 1Onderhandel over vertrek met instemmingGebruikelijk en niet afdwingbaar, alleen mogelijk met instemming.
- Prijs
- Meestal enige compensatie
- Zekerheid
- Niet gegarandeerdDe huurder kan weigeren.
- Tijd
- Snelste optie, als het lukt
- Option 2Gebruik een voorbehouden recht, als het contract dat bevatGaat met het vastgoed op u over, onder dezelfde opzegvoorwaarden als voor de verkoper.
- Prijs
- Geen compensatie nodig
- Zekerheid
- Uitsluitend gereserveerdDe aankoop van het vastgoed doet dit recht niet ontstaan.
- Tijd
- Binnen de vastgestelde termijn
- Option 3De resterende looptijd uitzittenDe eenvoudigste optie en de enige die altijd beschikbaar is.
- Prijs
- Geen extra kosten
- Zekerheid
- Altijd beschikbaar
- Tijd
- Volledige restlooptijd
Er is ook een voordeel: een pand dat vanaf dag één een stabiele, wettelijk beschermde huur oplevert, is een ander soort vermogensbestanddeel dan een pand dat u zelf nog moet vergunningeren, inrichten en op de markt brengen. Dit is het overwegen waard, in plaats van de huurder alleen als een obstakel te beschouwen.
Met huurder kopen versus leeg kopen: wat verschilt er?
Hetzelfde pand in twee verschillende toestanden, met reële afwegingen. Geen van beide is simpelweg beter.
| Aspect | Met huurder | Leegstaand |
|---|---|---|
| Inkomen vanaf dag één | Ja, tegen de reeds overeengekomen huur, die u buiten het bestaande contract niet kunt verhogen. | Geen, totdat u uw eigen huurder of gast vindt. |
| De woning zelf gebruiken | Niet mogelijk totdat de termijn eindigt of de huurder instemt met vertrek. | Immediate. |
| Gebruikelijke vraagprijs | Vaak verdisconteerd ten opzichte van een vergelijkbare leegstaande woning, als weerspiegeling van de beperking. | Volledige marktvergelijking, zonder verdisconteerde beperking. |
| Wat juridisch vooronderzoek omvat | De huurovereenkomst, de rechtspositie op grond van artikel 25, de waarborgsom en de betalingsgeschiedenis van de huur, naast de standaardcontroles. | Alleen de standaardcontroles van de woning en op juridisch gebied. |
Wat u moet opvragen vóór de aankoop van een verhuurde woning
Vijf documenten, opgevraagd vóór de reservering en niet tijdens het juridisch vooronderzoek.| Aanvragen | Wat het u vertelt | Hoe een slecht antwoord klinkt |
|---|---|---|
| De volledige huurovereenkomst, niet slechts een samenvatting ervan | De resterende looptijd, de huurprijs, een eventuele indexatieclausule en een eventuele afstand van het voorkeursrecht staan allemaal in dit ene document. | "De voorwaarden zijn standaard", zonder dat er een document wordt verstrekt. |
| Bewijs van de kennisgeving volgens artikel 25, als afstand van het recht is gedaan | Zonder dit bewijs kan het kadaster weigeren uw aankoop in te schrijven. | Een verklaring in plaats van de geregistreerde kennisgeving. |
| Bevestiging van de waarborgsom en van de plaats waar deze wordt bewaard | Deze moet samen met de verplichting om de waarborgsom later terug te betalen aan u worden overgedragen. | Geen registratie van de waarborgsomhouder. |
| Een huurbetalingsverklaring voor de huurder | Bevestigt dat er geen huurachterstanden aan de huurovereenkomst verbonden zijn. | "Ze betalen altijd op tijd", zonder schriftelijk bewijs. |
| Een gedateerde inventarislijst van het begin van de huurperiode | De enige echte bescherming bij een later geschil over de waarborgsom. | Geen inventarislijst, of een lijst zonder datum. |
Wat wij niet kunnen beloven over een specifieke huurovereenkomst
Dit is algemene informatie over de artikelen 14 en 25 van de LAU, geldig op 17 augustus 2026. Wij hebben artikel 14 rechtstreeks in de wet gelezen en artikel 25 gecontroleerd aan de hand van onafhankelijke juridische bronnen. Dit is geen juridisch advies over een specifieke huurperiode. De exacte resterende looptijd, de vraag of afstand is gedaan van het voorkeursrecht en een eventuele clausule over huurprijsaanpassing hangen allemaal af van de formulering van dat ene document. Alleen uw advocaat kan u, na lezing ervan, vertellen wat van toepassing is.Het Spaanse huurrecht beschermt de huurder sterk, sterker dan een buitenlandse koper doorgaans verwacht. Een aankoop die is gebaseerd op de aanname dat "de huurder gewoon vertrekt", is gebaseerd op een gok. Als het belangrijkste doel van de aankoop is dat de woning leeg is, moet u dit vóór de reservering controleren, niet erna.Wij coördineren de controle. Wij zijn niet de advocaat. De kennisgeving volgens artikel 25 en de huurovereenkomst zijn documenten die een onafhankelijke advocaat leest en bevestigt, niet iets dat Arevont certificeert.
Veelgestelde vragen over het kopen van een woning met een huurder
- Kan ik de huurder eenvoudig uitzetten omdat ik de woning heb gekocht om er zelf te wonen?
- Nee. Zelf in de woning willen wonen is op zichzelf geen reden om een overgenomen huurovereenkomst voortijdig te beëindigen. Dit kan alleen wanneer in het oorspronkelijke contract het recht van de verhuurder was voorbehouden om de woning voor persoonlijk gebruik terug te nemen en de juiste kennisgeving volgens die clausule wordt gedaan. Dit recht gaat met de woning over en ontstaat niet door de verkoop.
- Is een verhuurde woning doorgaans goedkoper te kopen dan een vergelijkbare leegstaande woning?
- Vaak wel, omdat de beperking om de woning vrij te gebruiken of te verhuren voor een koper een reële kostenpost is en de markt hiermee doorgaans rekening houdt in de prijs. Of de korting groot genoeg is om de beperking te rechtvaardigen, hangt af van hoeveel van de minimale looptijd resteert en wat u werkelijk met de woning wilt doen.
- Wat als de verkoper mij vertelt dat de huurder al heeft ingestemd met vertrek vóór de notariële overdracht?
- Laat dit vóór u erop vertrouwt schriftelijk vastleggen, door de huurder ondertekend en voorzien van een datum. Een mondelinge toezegging die door een verkoopmakelaar wordt doorgegeven, is niet bindend voor de huurder en kan noch door u, noch door de verkoper worden afgedwongen als de huurder van gedachten verandert.
- Verandert dit als ik via een onderneming koop in plaats van persoonlijk?
- Dit verandert de minimale looptijd die aan de huurovereenkomst verbonden is, niet de vraag of deze overgaat. De huurovereenkomst gaat in beide gevallen over. Het verschil is dat de minimale looptijd bij een verhuurder die een onderneming is 7 jaar bedraagt in plaats van 5 jaar. Dat is nuttig om te weten voordat u beslist hoe u de woning aanhoudt.
