Een woning kopen via een bedrijf: wanneer dat zinvol is
In 30 seconden
Voor vrijwel elke koper van één vakantiewoning is het antwoord nee. Een bedrijf brengt jaarlijkse aangiften met zich mee, belast uw eigen gebruik van de woning en maakt verkoop ingewikkelder. Bovendien verlaagt het de aankoopbelasting geen enkele euro.
Hoeveel Spaanse panden, en zit er een echt bedrijf achter?
- Eén vakantiewoningKoop persoonlijk. Dit is het eenvoudige, gewone antwoord voor vrijwel iedere koper.
- Meerdere panden commercieel verhuurd als echte ondernemingEen bedrijf kan zinvol zijn. Vraag onafhankelijk fiscaal advies voordat u een bedrijf opricht, op basis van uw eigen cijfers.
Is een bedrijf doorgaans zinvol voor één vakantiewoning?
Nee, en het is de moeite waard dit duidelijk te zeggen, in plaats van het voor te stellen als een neutrale keuze tussen twee even goede opties. Als u één pand koopt voor uzelf en uw gezin, is persoonlijk eigendom vrijwel altijd eenvoudiger, goedkoper in het beheer en goedkoper om te verkopen. Elk werkelijk voordeel dat een bedrijf biedt, geldt voor een andere situatie dan de uwe.Deze vraag komt voortdurend terug, meestal vanuit de Tsjechische veronderstelling dat een bedrijf belasting kan afschermen zoals dat soms in eigen land gebeurt. In Spanje doet het bij één vakantiewoning doorgaans het tegenovergestelde. U betaalt dezelfde aankoopbelasting, een extra belastinglaag over uw eigen gebruik van het pand en een reeks jaarlijkse aangiften waar een particulier nooit over hoeft na te denken.
De veronderstellingHoe de belasting er echt uitziet
- Een bedrijf verlaagt de belasting bij aankoop van het pand
- Dat doet het niet. ITP of IVA plus AJD, de eenmalige aankoopbelasting, wordt op dezelfde wijze berekend, ongeacht of de koper een particulier of een bedrijf is.
- Een bedrijf voorkomt dat het pand als privévermogen wordt meegerekend
- De aandelen zelf zijn nog steeds een vermogensbestanddeel dat u bezit, gewaardeerd via de eigen balans van het bedrijf, en ze worden nog steeds meegerekend voor de vermogensbelasting. Raadpleeg de speciale gids over vermogensbelasting voor de werking hiervan.
- Zelf gebruikmaken van het pand via uw eigen bedrijf is een fiscaal neutrale regeling
- Over het algemeen niet. Als het bedrijf eigenaar is en u of uw gezin het pand privé gebruikt, wordt de regeling behandeld alsof het bedrijf het aan u verhuurt tegen markthuur. Die veronderstelde huurinkomsten zijn belastbaar.
Wanneer loont een bedrijf?
Er zijn vier echte gevallen, en ze hebben één ding gemeen: geen ervan betreft één vakantiewoning. Een bedrijf brengt een aanzienlijke administratieve en financiële last met zich mee, en die last verdient zich alleen terug wanneer er genoeg gebeurt om het beheer ervan te rechtvaardigen. De onderstaande gevallen van bedrijfsopvolging en aansprakelijkheid worden genoemd als reële overwegingen, maar niet met cijfers uitgewerkt, omdat de werkelijke werking afhangt van grensoverschrijdende verdragsregels en omstandigheden die met geen enkele algemene regel kunnen worden vastgesteld.
- Een echte portefeuille, geen enkel pandEen belegger die meerdere Spaanse panden aanhoudt voor verhuur, in plaats van één vakantiewoning, heeft meer reden om een bedrijfsstructuur te gebruiken: gedeeld beheer, één boekhouding voor meerdere activa en een structuur waarmee financiering kan worden aangetrokken op basis van de volledige portefeuille.
- Goede opvolgingsplanning over generatiesHet kan in sommige gevallen eenvoudiger zijn om aandelen in een bedrijf binnen een familie over te dragen dan een pand dat rechtstreeks eigendom is. Maar dit hangt volledig af van het specifieke verdrag tussen Spanje en uw thuisland over bedrijfsopvolging en erfopvolging. Hiervoor hebt u een specialist in beide landen nodig.
- Een bestaande onderneming die al een aanwezigheid in Spanje nodig heeftEen bedrijf dat daadwerkelijk handel drijft in Spanje, bijvoorbeeld door een verhuurbedrijf als echte activiteit te exploiteren in plaats van slechts één activum aan te houden, bevindt zich fiscaal in een andere positie dan een lege vennootschap die uitsluitend is opgericht om één vakantiewoning aan te houden.
- Aansprakelijkheidsscheiding voor een verhuurbedrijf met hoger risicoWanneer een pand op reële schaal commercieel wordt verhuurd, met echte operationele risico's, overwegen sommige eigenaren om aansprakelijkheidsredenen een bedrijfsstructuur. Dit is een legitieme overweging. Maar de administratieve kosten moeten eerlijk worden afgewogen tegen een risico dat een goede verzekering mogelijk al goedkoper dekt.
Let op wat niet op deze lijst staat: één appartement kopen voor familievakanties en het af en toe verhuren. Dit is het gewone geval waarvoor vaak onnodig een bedrijfsstructuur wordt opgezet, en dat zou niet moeten gebeuren.
Wat moet u melden zodra een bedrijf het pand bezit, en wanneer?
Drie terugkerende aangiften, die allemaal in dezelfde periode van het jaar plaatsvinden. Sinds Real Decreto 609/2023 het nationale Registro de Titularidades Reales heeft ingesteld, moet elk Spaans bedrijf zijn uiteindelijk belanghebbende melden, de natuurlijke persoon die uiteindelijk eigenaar is van of zeggenschap heeft over het bedrijf. Dit gebeurt tweemaal: eenmaal in de oprichtingsakte zelf en opnieuw als bijlage bij de jaarlijks ingediende jaarrekening bij het Registro Mercantil, het handelsregister. Dit is een nationale verplichting, niet specifiek voor vastgoed, en geldt zowel wanneer het bedrijf inactief is als wanneer het actief handelt.Daarbovenop moet het bedrijf jaarlijks een aangifte Impuesto sobre Sociedades indienen bij de nationale belastingdienst, de AEAT. Dit geldt ook in een jaar waarin helemaal geen activiteit plaatsvindt, de zogenaamde nulaangifte. Deze aangifte overslaan is geen veilige optie. Boetes lopen verder op naarmate een verplichte aangifte langer ontbreekt, volgens dezelfde regel die de gids op deze website over de belastingaangifte van niet-ingezetenen voor particulieren beschrijft.
| jan | feb | mrt | apr | Mei | jun | jul | aug | sep | okt | nov | dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aangifte vennootschapsbelasting (Impuesto sobre Sociedades) | jul | |||||||||||
| Jaarrekening gedeponeerd bij het Registro Mercantil | jul | |||||||||||
| Openbaarmaking van de uiteindelijk belanghebbende (titularidad real) | jul |
- Aangifte vennootschapsbelasting (Impuesto sobre Sociedades)
- Uiterlijk 25 juli voor een bedrijf met een kalenderjaar. Een afwijkend boekjaar verschuift de datum, dus bevestig uw datum bij uw accountant.
- Jaarrekening gedeponeerd bij het Registro Mercantil
- Ingediend samen met of kort na de belastingaangifte.
- Openbaarmaking van de uiteindelijk belanghebbende (titularidad real)
- Toegevoegd aan de indiening van de jaarrekening, en daarnaast opnieuw bij de oprichting, wanneer die in dat jaar plaatsvindt.
Het verkrijgen van de NIE van iedere bestuurder en het regelen van het eigen Spaanse fiscale nummer van de onderneming vóór de oprichting, in plaats van het probleem pas bij de notaris te ontdekken, is precies wat de NIE- en administratieservice van Arevont regelt naast een aankoop als deze.
Wat kost het om een onderneming te runnen, naast de aankoop zelf?
Ongeveer 500 tot 1 000 € per jaar, alleen voor de administratie van de slapende vennootschap, bovenop een aankoopbelasting die identiek is aan die bij aankoop als privépersoon. Een slapende vennootschap, die de woning bezit en niets anders doet, moet nog steeds een formele boekhouding voeren, jaarlijks aangifte doen voor de vennootschapsbelasting en jaarrekeningen bij het register indienen. Dit is een reële, terugkerende kostenpost zonder equivalent voor een woning die privé wordt gehouden, afgezien van de gewone jaarlijkse eigenaarskosten die iedere koper al heeft.De jaarlijkse heffing van 3 % op de kadastrale waarde is het enige cijfer waarover u precies moet zijn, omdat deze meer kopers afschrikt dan nodig is. Zij geldt alleen voor een vennootschap die gevestigd is in een land dat Spanje als een niet-coöperatief rechtsgebied aanmerkt, vroeger een belastingparadijs genoemd. Noch Tsjechië noch Polen staat op die lijst. Een normaal opgerichte Tsjechische of Poolse vennootschap, of een Spaanse SL die eigendom is van een Tsjechische of Poolse aandeelhouder, leidt dus niet tot deze heffing. Dit moet duidelijk worden gesteld, omdat de angst ervoor vaak voorkomt en het werkelijke risico voor de kopers voor wie deze website is geschreven in wezen nul is.
| Aankoopbelasting (ITP of IVA plus AJD)Hetzelfde als privé kopen | Geen besparing |
|---|---|
| Jaarlijkse administratie van een slapend bedrijfBoekhouding, belastingaangifte, registratie | 500 tot 1 000 € |
| 3 % bijzondere heffing op de kadastrale waardeAlleen niet-meewerkende jurisdicties, niet Tsjechië of Polen | Niet van toepassing |
| 25 % vennootschapsbelasting op huurinkomstenVergelijk dit met uw persoonlijke tarief voor niet-ingezetenen over hetzelfde inkomen | Afhankelijk van de huur |
| In plaats daarvan privé bezittenHelemaal geen ondernemingslaag | 0 €, geen extra laag |
Bronnen
Zou een Tsjechische of Poolse onderneming kunnen worden gebruikt in plaats van een Spaanse SL op te richten?Een buitenlandse onderneming kan Spaans vastgoed bezitten en hiervoor geldt geen nationaliteitsbeperking. In de praktijk gebruiken de meeste kopers die daadwerkelijk een ondernemingsstructuur nodig hebben een Spaanse SL, omdat Spaanse banken, notarissen en het register hier dagelijks op zijn ingericht. Een buitenlandse onderneming voegt bovenop alles wat hierboven is beschreven een extra laag van grensoverschrijdende rapportage toe. Welke optie voor uw situatie werkelijk eenvoudiger is, is een vraag voor een advocaat die in beide rechtsgebieden werkt.
Wat u moet bevestigen voordat u een ondernemingsstructuur kiest
Dit is de eerlijke checklist, geen verkooppraatje voor een van beide opties. De meeste kopers die dit lezen, bevestigen dat geen van deze punten van toepassing is en kopen privé.- Gaat het echt om één woning voor privé- en gezinsgebruik?Als dat zo is, is dit de normale situatie en geldt het eerlijke antwoord hierboven: koop privé. Het betekent niet dat een onderneming illegaal of ongebruikelijk is, alleen dat zij hier kosten toevoegt zonder een overeenkomstig voordeel.
- Bezit u al meerdere Spaanse woningen, of bent u van plan die te bezitten?Voor een portefeuille biedt de administratieve kost van een onderneming meer voordelen om die kosten te compenseren. Het betekent ook dan niet automatisch dat een onderneming de juiste oplossing is. De berekening moet nog steeds worden gemaakt.
- Is erfopvolging tussen generaties een reële zorg op korte termijn?Dit is het ene geval waarin een structuur echt kan helpen, maar alleen met goed grensoverschrijdend advies. Het betekent niet dat elke structuur op dezelfde manier werkt volgens de Tsjechische of Poolse erfrechtregels. Dat moet afzonderlijk worden gecontroleerd.
- Bevindt het vastgoed zich in een land dat op de Spaanse lijst van niet-meewerkende jurisdicties staat?Dit is de enige situatie waarin de jaarlijkse heffing van 3 % überhaupt van toepassing is. Voor een regulier opgerichte Tsjechische of Poolse onderneming is het antwoord nee en is deze kostenpost eenvoudigweg niet op u van toepassing.
Privé of via een onderneming
Dezelfde woning, op twee manieren aangehouden. Voor één vakantiewoning is de rechterkolom doorgaans het antwoord.| Via een vennootschap | Privé | |
|---|---|---|
| Belasting bij notariële overdracht | Identiek: ITP of IVA plus AJD, op dezelfde wijze berekend. | Identiek: ook privé kopen levert geen besparing op. |
| De woning zelf gebruiken | Kan leiden tot een fictieve heffing over marktconforme huur, belastbaar als inkomsten van de vennootschap. | Geen sprake van: u bezit en gebruikt gewoon uw eigen woning. |
| Jaarlijkse aangiften naast de woning zelf | Jaarlijks een aangifte vennootschapsbelasting, ook bij nul activiteit, plus jaarrekeningen en een melding van de uiteindelijk belanghebbenden. | De gewone jaarlijkse aangifte voor niet-ingezetenen die de belastinggidsen op deze website al behandelen, en niets meer. |
| Lopende kosten naast de woning | ongeveer 500 tot 1 000 € per jaar voor de basisadministratie van een slapende vennootschap. | Geen, behalve de eigenaarskosten van de woning zelf. |
| Latere verkoop | U verkoopt de woning vanuit de vennootschap of verkoopt de aandelen zelf. Die tweede optie is een veel complexere transactie, waarvoor beide partijen gespecialiseerd belastingadvies nodig hebben. | Een gewone woningverkoop, het proces dat de gids op deze website over verkoop- en uitstapkosten al beschrijft. |
| Vermogensbelastingrisico | De aandelen worden nog steeds meegerekend en gewaardeerd aan de hand van de balans van de vennootschap. | De woning zelf wordt meegerekend. Raadpleeg de gids over vermogensbelasting om te zien op wie deze daadwerkelijk van toepassing is. |
Wat een algemene regel bepaalt en wat alleen uw eigen cijfers kunnen uitwijzen
Het vennootschapsbelastingtarief (25 %) en de verplichting tot openbaarmaking van de uiteindelijk belanghebbende zijn vaste regels, rechtstreeks gelezen in de oorspronkelijke bron. Ook de bijzondere heffing van 3 % en de reikwijdte ervan voor niet-coöperatieve rechtsgebieden zijn rechtstreeks ontleend aan de oorspronkelijke bron (Ley IRNR, art. 40-45). De eenvoudige conclusie dat deze heffing niet geldt voor een normaal opgerichte Tsjechische of Poolse vennootschap, volgt rechtstreeks uit die reikwijdte. Het bedrag van ongeveer 500 tot 1 000 € aan jaarlijkse exploitatiekosten is een marktinschatting die aan de hand van twee bronnen is gecontroleerd, geen officieel gepubliceerd bedrag. Werkelijke offertes verschillen per dienstverlener.Geen enkele algemene regel bepaalt of een vennootschap u in uw specifieke situatie geld bespaart. Dat hangt ervan af of u de woning überhaupt verhuurt, tegen welke huurprijs, van uw eigen fiscale positie in uw woonland en van grensoverschrijdende erfrechtelijke en verdragskwesties die alleen een belastingadviseur die in beide rechtsgebieden werkt echt kan beantwoorden. Voor het gewone geval, één woning, privégebruik met af en toe verhuur, is het eerlijke uitgangspunt dat het u geen geld zal besparen. De vennootschapsstructuur moet zelf aantonen dat haar eigen kosten gerechtvaardigd zijn.Niemand hier voert de hierboven beschreven berekening uit. De juridische coördinatie van Arevont schakelt een onafhankelijke adviseur in voordat u zich vastlegt op een waarborgsom voor een reservering. Zo wordt een beslissing van dit belang genomen op basis van echte cijfers, niet op basis van een Tsjechische aanname die hier per ongeluk is beland.
Veelgestelde vragen over kopen via een vennootschap
- Maak ik me zonder reden zorgen over de belasting van 3 %?
- Voor een normaal opgerichte Tsjechische of Poolse vennootschap vrijwel zeker wel. De jaarlijkse heffing van 3 % geldt alleen voor een vennootschap die gevestigd is in een land dat Spanje als een niet-coöperatief rechtsgebied aanmerkt, en noch Tsjechië noch Polen staat op die lijst. Dit is een van de meest voorkomende onnodige zorgen rond dit onderwerp.
- Kan ik de aandelen van de vennootschap verkopen in plaats van de woning?
- Ja, en kopers structureren een verkoop soms op deze manier om te veranderen hoe de transactie wordt belast. Het is een veel complexere transactie dan een gewone woningverkoop. Zowel de verkoper als de koper heeft gespecialiseerd belastingadvies nodig. Een koper moet voorzichtig zijn met het aanvaarden van een aandelenverkoop in plaats van een woningverkoop, zonder precies te begrijpen welke verplichtingen met de aandelen meekomen.
- Vermijdt het aanhouden van de woning via een vennootschap de Spaanse vermogensbelasting?
- Nee. De aandelen zelf zijn een vermogensbestanddeel dat u persoonlijk bezit, gewaardeerd aan de hand van de eigen balans van de vennootschap, en ze worden op dezelfde manier meegerekend als een woning die rechtstreeks wordt gehouden. Raadpleeg de gids over vermogensbelasting om te zien op wie deze daadwerkelijk van toepassing is. Voor de meeste gewone kopers is dat helemaal niemand, ongeacht of er een vennootschap is.
- Wat gebeurt er met de minimale huurtermijn als een vennootschap de woning langdurig verhuurt?
- Die verandert. De minimale termijn voor een verhuurder die een vennootschap is volgens het Spaanse huurrecht bedraagt 7 jaar, in plaats van de 5 jaar die een particuliere verhuurder biedt. De gids over verhuurde woningen behandelt dit volledig. Het is een reëel, specifiek gevolg dat u moet kennen voordat u beslist hoe u een woning aanhoudt die u langdurig wilt verhuren.
