Onvergunde uitbreidingen aan een verder legaal vastgoed
In 30 seconden
Een afgesloten terras, een zwembad of een extra kamer die zonder vergunning is gebouwd bij een verder legale woning, is doorgaans een probleem dat u kunt oplossen en geen ramp. Vaak ontdekt u dit echter op een slecht moment: wanneer de vierkante meters in het kadaster, het Catastro en het werkelijke gebouw niet overeenkomen. Het corrigeren van de gegevens kan ook leiden tot vier jaar achterstallige IBI.
Wat geldt als een onvergunde uitbreiding?
Alles wat na de oorspronkelijke vergunning fysiek aan de woning is toegevoegd zonder een bijbehorende eigen vergunning. Dit patroon komt langs de kust op een beperkt aantal manieren steeds terug.Een solarium is een privé dakterras boven op een appartement, dat doorgaans via een eigen trap bereikbaar is en meestal wordt meegerekend in de geadverteerde oppervlakte. Het is een van de meest voorkomende plaatsen waar dit specifieke probleem verborgen zit: of alles wat erop is gebouwd, zoals een pergola, een kamer of een afgesloten gedeelte, ooit is toegestaan, is een afzonderlijke vraag naast de vraag of het solarium zelf juridisch deel uitmaakt van uw eigendom. Een constructie op het dak zonder vergunning is een gebrek dat een koper samen met het terras overneemt.
- Een afgesloten terrasGlas of muren die aan een oorspronkelijk open terras of balkon zijn toegevoegd om extra binnenruimte te creëren.
- Een zwembadEen zwembad dat zonder een afzonderlijke eigen vergunning is gebouwd. Voor een zwembad is deze vergunning vereist naast de bouwvergunning voor de woning.
- Een extra kamer of verdiepingExtra ruimte die is toegevoegd boven wat de oorspronkelijke vergunning toestond, soms gebouwd op een plat dak of een solarium.
- Een grensmuur of bijgebouwEen constructie op het bouwperceel waarvoor nooit toestemming is verleend, ook wanneer de woning zelf volledig legaal is.
Hoe ontdekt een koper dit vóór de notariële overdracht en niet erna?
Het signaal waarnaar u moet zoeken, is een verschil tussen twee documenten. Deze documenten horen dezelfde woning te beschrijven, maar doen dat vaak niet. Registro de la Propiedad registreert de juridische beschrijving die uw advocaat in de nota simple leest. Het Catastro is het afzonderlijke fiscale kadaster dat de fysieke beschrijving registreert die wordt gebruikt om IBI te berekenen. Een uitbreiding die zonder vergunning is gebouwd, wordt zelden in een van beide systemen vermeld. Het verschil is daarom vaak het enige zichtbare teken ervan.De technische inspectiepartner van Arevont loopt samen met u door de woning met de officiële plattegrond. Hij of zij vergelijkt wat er fysiek aanwezig is met wat beide documenten vermelden. Dit is belangrijk, omdat zo'n klein verschil gemakkelijk over het hoofd wordt gezien in een advertentie, op een foto of zelfs tijdens een normale bezichtiging.
Wat de documenten vermeldenWat er werkelijk is gebouwd
- Registro de la Propiedad
- De juridische beschrijving die uw advocaat in de nota simple leest. Deze wordt na een niet-aangegeven toevoeging zelden bijgewerkt.
- Catastro
- De fysieke beschrijving van het fiscale kadaster, die wordt gebruikt om IBI te berekenen. Deze is soms uitgebreider dan het register en toont soms nog alleen het oorspronkelijke gebouw.
- De woning zelf
- Wat er vandaag fysiek op het bouwperceel staat. Alleen een rondgang met de plattegrond kan dit bevestigen.
| Het verschilpatroon | Wat het meestal betekent | Hoe ernstig het meestal is |
|---|---|---|
| Het Catastro vermeldt meer vierkante meters dan Registro | Dit is het meest voorkomende patroon. Er is een echte uitbreiding gebouwd die nooit in een van beide systemen is aangegeven. Daardoor is de fiscale registratie uitgebreid, terwijl de juridische beschrijving hetzelfde is gebleven. | Dit verdient rechtstreeks onderzoek. Dit is hier het belangrijkste patroon. |
| Registro vermeldt meer dan het Catastro | Dit betekent meestal dat de registratie van het Catastro eenvoudigweg niet is bijgewerkt na een sloop of een wijziging van de grens. Het gaat doorgaans niet om een verborgen toevoeging. | Een lager risico, maar nog steeds iets dat u moet laten bevestigen in plaats van ervan uit te gaan. |
| Beide documenten komen overeen, maar de woning zelf is groter | Dit komt minder vaak voor en is ernstiger. Een toevoeging is nergens aangegeven, waardoor een controle van documenten achter een bureau deze niet kan ontdekken. | Alleen een fysieke inspectie ter plaatse aan de hand van de plattegrond brengt dit aan het licht. |
Wij beschrijven de algemene coördinatieprocedure tussen Registro en Catastro zoals die doorgaans werkt. Dit is gebaseerd op verschillende bronnen uit de praktijk die hetzelfde proces op dezelfde manier beschrijven, en niet op één specifiek artikel van de Ley Hipotecaria. Uw advocaat kan u vertellen welke exacte bepaling op uw eigen woning van toepassing is.
Kan een oude, niet-aangegeven uitbreiding nu nog worden gelegaliseerd?
Vaak wel. De procedure is administratief en vereist geen nieuwe bouwvergunning. U laat via een notaris een "declaración de obra nueva por antigüedad" opmaken, ondersteund door een technisch ouderdomsattest. In Andalusië dient u dit ook in via de eigen procedure van het Catastro voor discrepanties (Modelo 900D). Dit werkt omdat dezelfde termijn van zes jaar die volgens de Andalusische wetgeving geldt voor een volledig illegaal gebouw, ook van toepassing is op één afzonderlijke uitbreiding zonder vergunning. Nadat deze termijn op gewone grond is verstreken, kan de uitbreiding doorgaans als bestaand feit worden geregistreerd in plaats van te worden afgebroken.Dezelfde uitzonderingen gelden hier als voor een volledig illegaal gebouw. Controleer daarom of ze van toepassing zijn en neem niet zomaar aan dat dit niet het geval is. Voor een uitbreiding op grond met bijzondere bescherming, in de kustinvloedzone of met gevolgen voor een geregistreerde erfdienstbaarheid geldt de termijn van zes jaar helemaal niet, ongeacht hoe oud de uitbreiding is. Wij leggen de volledige regels uit, evenals de beperkte groep grondsoorten waarop regularisatie niet mogelijk is, eenmalig in de afzonderlijke gids op de website over volledige constructies, in plaats van ze hier te herhalen.
- Vraag een technisch ouderdomsattest aanEen gekwalificeerde deskundige bevestigt wanneer de uitbreiding is gebouwd.
- Where
- Een architect of landmeter
- Onderteken een declaración de obra nueva por antigüedadDe notariële akte waarin de uitbreiding als bestaand feit wordt verklaard.
- Where
- Een notaris
- Dien de Catastro-procedure voor afwijkingen inModelo 900D werkt het belastingkadaster bij zodat het overeenkomt met de werkelijkheid.
- Where
- Catastro
- How long
- Weken, zodra de verklaring en de akte bestaan
- Bevestig de grondclassificatie onder de aanbouwDezelfde uitzonderingen voor beschermd land die voor een volledig illegaal gebouw gelden, gelden ook voor een enkele uitbreiding.
- Watch out
- Op beschermd of kustgebied is deze route helemaal niet beschikbaar.
De veronderstellingWat er werkelijk moet gebeuren
- Als het oud genoeg is, wordt het automatisch legaal
- Het wordt inschrijfbaar via een specifieke notariële en kadastrale procedure, die iemand moet uitvoeren. Er gebeurt niets automatisch alleen omdat er tijd is verstreken.
- Een afgesloten terras of een klein zwembad is te onbeduidend om van belang te zijn
- De omvang bepaalt dit niet. Dezelfde uitzonderingen in de grondclassificatie die voor een volledig illegaal gebouw gelden, gelden ook voor een afzonderlijk zwembad of terras op hetzelfde bouwperceel.
Als de huidige eigenaar jaren geleden al heeft geprobeerd de uitbreiding te legaliseren en daar nooit mee klaar is gekomen, neemt de koper dat onafgemaakte proces dan over?Over het algemeen wel, praktisch gezien. De onderliggende afwijking blijft bestaan totdat het proces volledig is afgerond, ongeacht wie ermee is begonnen. Vraag specifiek in welke fase een eerdere poging tot legalisatie is gekomen: een halfafgemaakt proces voortzetten is meestal sneller dan helemaal opnieuw beginnen. Maar het probleem is niet automatisch opgelost alleen omdat iemand er ooit aan is begonnen.
Wat kost een niet-aangegeven uitbreiding als deze nooit wordt hersteld?
Er zijn drie afzonderlijke kosten, niet één. Geen daarvan ontstaat op het moment waarop de uitbreiding werd gebouwd.Arevont vraagt als standaardonderdeel van het juridisch vooronderzoek het kadastrale uittreksel samen met de nota simple op. Zo wordt de afwijking ontdekt terwijl er nog tijd is om deze in de prijs te verdisconteren, in plaats van haar pas na de notariële overdracht te ontdekken.
| Waar het u geld kost | Hoe | Hoe ver het teruggaat |
|---|---|---|
| Hypothecaire financiering | Bij de waardebepaling door een kredietverstrekker worden de geregistreerde vierkante meters van de woning gebruikt, niet de geadverteerde. Voor de financiering telt een niet-aangegeven uitbreiding dus helemaal niet mee. | Dit werkt niet terug in de tijd. Het beperkt alleen wat een bank vandaag wil lenen. |
| Achterstallige IBI | Zodra een afwijking in het Catastro is gecorrigeerd, door een toekomstige eigenaar, een verkoop of een controle door het gemeentehuis, kan de belastingdienst de onbetaalde belastingschuld over eerdere jaren vaststellen. | Tot vier jaar terug. Dit is de algemene termijn voor een belastingaanslag. Na de correctie loopt de termijn niet verder terug. |
| Waarde van bestaande bouw | Dit is van de drie kosten het moeilijkst te meten. Een niet-aangegeven uitbreiding maakt een toekomstige verkoop van de woning uit de bestaande bouw trager en kan de prijs verlagen die een zorgvuldige koper bereid is te betalen nadat deze dezelfde hierboven beschreven controle heeft uitgevoerd. | Doorlopend, zolang de afwijking niet wordt gecorrigeerd. |
Verlaagt een niet-aangegeven uitbreiding het bedrag dat een bank wil lenen?Dat kan. De hypothecaire waardebepaling is normaal gebaseerd op de juridisch geregistreerde oppervlakte van de woning, niet op wat er fysiek aanwezig is of wat de advertentie vermeldt. Als een woning daadwerkelijk groter is dan uit de documenten blijkt, waardeert de bank de extra ruimte pas nadat deze correct is aangegeven.
Wie moet dit laten herstellen, de koper of de verkoper?
Bij een normale onderhandeling zijn de kosten voor het herstellen van een bekende niet-aangegeven uitbreiding een probleem van de verkoper, die dit vóór de notariële overdracht ontdekt, en niet van de koper, die dit erna ontdekt. Zodra een afwijking is vastgesteld, is het normaal en redelijk om de verkoper te vragen het herstel vóór de ondertekening af te ronden of de prijs te verlagen met de geraamde kosten daarvan. Dat is beter dan de woning in de huidige staat te aanvaarden en zowel de kosten als het papierwerk op u te nemen.Noch Arevont, noch een advocaat voert het herstel zelf uit. Een technisch deskundige, doorgaans een architect of landmeter, stelt de ouderdomsverklaring en de plannen op. De notaris en de eigen procedure van het Catastro handelen de rest af. De meerwaarde van de coördinatie door een advocaat is een goede timing met het oog op de aankoop, zodat de onderhandeling plaatsvindt voordat u zich vastlegt, en niet erna.
- Option 1AanbevolenVerkoper legaliseert vóór overdrachtDe verkoper, die het probleem heeft veroorzaakt of van een eerdere eigenaar heeft overgenomen, lost het op voordat u eigenaar van de woning wordt.
- Kosten
- Verkoper betaalt
- Risico
- Lowest
- Snelheid
- Voegt weken toeVoor het certificaat, de akte en de indiening bij het Catastro
- Option 2PrijsverlagingU accepteert het vastgoed zoals het is, tegen een prijs die rekening houdt met het herstel.
- Kosten
- Prijs inbegrepen
- Risico
- MediumU neemt het papierwerk over
- Snelheid
- Geen vertraging
- Option 3Koper neemt over, prijs onbekendHet vastgoed accepteren zonder ergens over te onderhandelen.
- Kosten
- Koper betaalt
- Risico
- Highest
- Snelheid
- Geen vertraging
Wat u moet bevestigen voordat u op deze cijfers vertrouwt
Vier zaken, gecontroleerd aan de hand van uw specifieke vastgoed in plaats van een gepubliceerde bandbreedte.| Controleren | Wat het u vertelt | Hoe een slecht antwoord klinkt |
|---|---|---|
| Geregistreerde vierkante meters tegenover het cijfer van het Catastro | Of de twee systemen, die op elkaar zouden moeten aansluiten, voor dit specifieke vastgoed daadwerkelijk overeenkomen. | Niemand heeft ze vergeleken, of men gaat ervan uit dat de geadverteerde oppervlakte de wettelijke oppervlakte is. |
| Een fysieke inspectie aan de hand van de echte plattegrond | De enige controle die een uitbreiding aan het licht brengt die in geen van beide documenten afzonderlijk zichtbaar is. | Vertrouwen op de opgegeven oppervlakte in de advertentie zonder dat iemand met een plattegrond in het vastgoed heeft gestaan. |
| Of een uitbreiding de AFO-status heeft of beschikt over een voltooide declaración de obra nueva por antigüedad | Of een bestaande afwijking al via de juiste procedure is opgelost, of nog openstaat. | Een mondelinge bewering dat het in orde is, zonder onderliggend document. |
| De bestemming van de grond onder een uitbreiding, afzonderlijk gecontroleerd | Dezelfde uitzonderingen voor beschermd land die gelden voor een volledig illegaal gebouw, gelden ook voor één uitbreiding, en niet alleen voor een volledig gebouw. | De aanname dat een kleine uitbreiding automatisch te onbeduidend is om de uitzonderingen relevant te maken. |
Dit is doorgaans te herstellen en toch de moeite van het controleren waard
Dit is algemene informatie over de behandeling van een niet-vergunde uitbreiding volgens het Andalusische en Spaanse belastingrecht, actueel op 17 augustus 2026. We hebben het proces rond verschillen tussen het register en het kadaster onderzocht aan de hand van verschillende bronnen uit de praktijk die de standaardwerkwijze beschrijven. De termijn van zes jaar wordt gedeeld met de gids op deze website over gebouwen als geheel en kent dezelfde waarschuwing dat bevestiging door een advocaat nodig is. Dit is geen juridisch advies over een specifiek vastgoed.De meeste bevindingen van dit type zijn precies wat we hierboven beschrijven: u kunt ze herstellen, u kunt ze in de prijs verwerken en ze komen aan deze kust vaak genoeg voor dat ze zelden een reden zijn om af te zien van de aankoop van verder goed vastgoed. De echte fout is niet de uitbreiding zelf. Het is dat u er pas na de notariële overdracht achter komt, in plaats van ervoor, wanneer de enige overgebleven optie is om alles volledig zelf te betalen.Deze pagina voert de beschreven controle niet uit. De technische inspectiepartner van Arevont en de juridische coördinatiedienst controleren het specifieke vastgoed voor u, kosteloos, voordat u een reserveringsbedrag betaalt.
De meest voorkomende vragen over niet-vergunde uitbreidingen
- Is een afgesloten terras altijd een niet-vergunde uitbreiding?
- Niet altijd. Sommige projecten omvatten vanaf het begin een afgesloten terras in het oorspronkelijke vergunde ontwerp. In dat geval maakt het eenvoudigweg deel uit van het legale vastgoed. De werkelijke vraag is of de specifieke afsluiting van de specifieke woning onderdeel was van wat oorspronkelijk was vergund. Precies dat wordt gecontroleerd met de vergelijking tussen het register en het kadaster en met de fysieke inspectie.
- Heeft een zwembad altijd een afzonderlijke vergunning nodig?
- In de meeste gemeenten wel. Voor een zwembad is een eigen bouwvergunning nodig, afzonderlijk van die voor het huis. Een ouder zwembad dat zonder vergunning is gebouwd, behoort tot de meest voorkomende bevindingen aan deze kust. Daarvoor gelden dezelfde regels inzake de termijn van zes jaar en de grondbestemming als voor elke andere niet-vergunde uitbreiding.
- Als ik vastgoed koop met een bekende, in de prijs verwerkte niet-vergunde uitbreiding, gaan die schuld of dat risico dan op mij over?
- De feitelijke situatie gaat over op degene die eigenaar van het vastgoed wordt. Precies daarom moet dit in de prijs worden verwerkt en niet worden genegeerd. Eventuele naheffingen over perioden vóór uw aankoop komen doorgaans voor rekening van de vorige eigenaar en moeten bij de notariële overdracht worden betaald. Maar de voortdurende juridische status van de uitbreiding wordt vanaf dat moment uw verantwoordelijkheid. Daarom moet u over de prijs onderhandelen en niet simpelweg een lagere prijs accepteren zonder te begrijpen waarom die lager is.
- Waarin verschilt dit van de algemene discrepantie tussen Registro en Catastro die elders op deze website wordt beschreven?
- Die pagina legt het algemene onderscheid tussen de twee systemen uit en waarom ze om uiteenlopende redenen van elkaar kunnen afwijken, waaronder een eenvoudige administratieve vertraging. Deze pagina behandelt de specifieke en ernstigste vorm van die afwijking: een afwijking die is veroorzaakt door een fysieke uitbreiding die nooit bij een van beide systemen is aangegeven, met eigen kosten en een eigen oplossing.
