Nieuwbouw of bestaande bouw aan de Costa del Sol
Het verschil gaat niet alleen over de vraag of de woning nieuw is. De belasting, het betalingsschema, de garanties, de wachttijd en de onderhandelingsruimte veranderen allemaal. Geen van beide is beter; ze passen bij verschillende plannen.
Drie opties, geen twee
Mensen zeggen "nieuwbouw op plan of bestaande bouw" alsof er twee opties zijn. Aan de Costa del Sol zijn er drie, en de middelste optie hebben de meeste kopers nog niet overwogen.
- Off-planGekocht van de projectontwikkelaar voordat het gebouw klaar is, soms zelfs voordat de bouw is begonnen. U betaalt in fasen naarmate de bouw vordert, en de wachttijd is de prijs voor de lagere instapprijs en de keuze van de woning.
- Nieuwbouw, klaarHetzelfde project, gekocht rond of na de notariële overdracht. De fiscale behandeling is identiek aan die van nieuwbouw op plan, de wachttijd valt vrijwel weg en de keuze van de woning is beperkt tot wat er nog over is. Vaak de verstandige middenweg.
- Bestaande woningenGekocht van een bestaande eigenaar. Een andere belasting, een veel kortere weg naar de sleutels, geen garantie en de enige route naar adressen die tientallen jaren geleden zijn gebouwd.
De belasting en het betalingsschema volgen de eerste twee samen: fiscaal gezien is nieuwbouw nieuwbouw, of u die nu koopt terwijl er nog alleen een bouwput is of in de week waarin de woning wordt opgeleverd.
Het belastingverschil is kleiner dan het lijkt
Dit is het bedrag waarmee de meeste vergelijkingen beginnen, en het wordt het vaakst verkeerd geïnterpreteerd. Bij nieuwbouw betaalt u 10 % IVA plus 1,2 % AJD, dus 11,2 % belasting. Bij bestaande bouw betaalt u één overdrachtsbelasting, ITP, van 7 %.Een verschil van vier procentpunten in de belasting klinkt doorslaggevend. Dat is het niet, want belasting vormt niet de volledige aankoopprijs. Zodra de advocaat, de notaris, het kadaster en de kleinere kosten zijn meegerekend, bedraagt het totaal ongeveer 13 % boven op de prijs bij nieuwbouw en ongeveer 9 % bij bestaande bouw.
Wat mensen vergelijkenWat werkelijk de doorslag geeft
- 11,2 % tegenover 7 % belasting
- Ongeveer 13 % tegenover ongeveer 9 % in totaal, en beide zijn een percentage van een prijs die zelf verschillend is.
- De laagste belasting wint
- Een woning in de bestaande bouw die een nieuwe keuken, nieuwe badkamers en nieuwe airconditioning nodig heeft, kan in totaal duurder uitvallen dan de nieuwbouwwoning die u vanwege de belasting afwees.
- Belasting is de grote variabele
- De staat, de locatie en wat u na de oplevering moet uitgeven, hebben veel meer invloed op het totaal dan vier procentpunt belasting.
Kies dus niet op basis van belasting. Bereken de totale kosten van elke specifieke woning, inclusief wat er nodig is nadat u de sleutels hebt gekregen, en vergelijk die twee bedragen.
Hoe en wanneer u betaalt
Het betalingsschema is het praktische verschil dat de meeste kopers als eerste merken, omdat het bepaalt hoeveel geld u nodig hebt en wanneer.
| Stap | Nieuwbouw | Bestaande woningen |
|---|---|---|
| Reservering | Meestal 6.000 tot 11.000 €, vastgesteld door het project. | Meestal 6.000 tot 11.000 €, en bij duurdere woningen tot 1 % van de prijs. |
| Bij contractondertekening | Normaal gesproken 20 tot 40 % van de prijs, plus IVA. | Normaal gesproken brengt dit het totaal op 10 tot 20 % van de prijs. |
| Tijdens het wachten | Verdere betalingen volgen het eigen schema van het project. Bij sommige projecten worden ze over de bouwperiode gespreid; andere vragen nog één betaling en het saldo bij de notariële overdracht. | Niets. U wacht op de datum van de notariële overdracht die bij de notaris is afgesproken. |
| Bij de notaris | Het saldo, bij de notariële overdracht en eigendomsoverdracht. | Het saldo, bij ondertekening van de akte. |
Het gevolg waarmee u rekening moet houden: bij nieuwbouw hebt u mogelijk al vroeg een groot deel van uw eigen geld nodig, maanden of jaren voordat u de woning kunt gebruiken of verhuren. Bij bestaande bouw wordt het geld later, maar sneller overgedragen.
Wat daarna wordt gedekt
Dit is het verschil met de scherpste gevolgen, en het is het verschil dat mensen pas opmerken wanneer er iets misgaat.Nieuwbouw valt onder wettelijke garanties: tien jaar voor de constructie, drie jaar voor de installaties en één jaar voor de afwerking. Bestaande bouw kent geen dergelijke garanties. De verkoper is alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken waarvan hij op de hoogte was en die hij heeft verzwegen. Dat is veel moeilijker te bewijzen dan een beroep op garantie.
Dat maakt bestaande bouw geen slechtere aankoop. Het maakt een technische inspectie bij de ene optie onmisbaar en bij de andere een gemak. Bij een oudere woning is een inspectie door een architect of bouwkundig inspecteur de enige garantie die u zult krijgen.
Ruimte en de beste adressen
Twee afwegingen lopen in tegengestelde richting, en samen bepalen ze meer aankopen dan belasting doet.
- Bestaande bouw biedt u doorgaans meer ruimte binnenOudere appartementen werden ruimer gebouwd. Bij nieuwbouw gaat een groter deel van het oppervlak naar terrassen en de gemeenschappelijke voorzieningen van het complex. Voor hetzelfde geld krijgt u daardoor vaak minder vierkante meter binnen en meer buitenruimte.
- Nieuwbouw biedt u doorgaans lagere gebruikskostenDe hoogste energielabels, moderne isolatie en moderne installaties, wat zichtbaar is op de rekeningen en in wat u jarenlang niet hoeft te vervangen.
- De beste adressen aan zee zijn bestaande bouwHet land dat het dichtst bij het water ligt, is tientallen jaren geleden bebouwd. De meeste nieuwe projecten liggen landinwaarts van de A7. Nieuwbouw aan de eerste kustlijn bestaat wel, maar er is zeer weinig van en de prijs is navenant.
- Met nieuwbouw kiest u zelfZolang een project in aanbouw is, kiest u doorgaans materialen, oppervlakken en kleuren, en sommige projectontwikkelaars verplaatsen een scheidingsmuur. Bestaande bouw koopt u zoals die is; veranderen betekent renoveren.
Hoe lang tot u de sleutels heeft
Bij bestaande bouw duurt de periode van reservering tot sleuteloverdracht doorgaans één tot drie maanden. Bij nieuwbouw hangt dit volledig af van de fase van het project: kopen vlak voor de notariële overdracht kan bijna even snel gaan, terwijl kopen vanaf de start twee tot drie jaar kan duren.De wachttijd bij nieuwbouw is geen verloren tijd, maar wel een periode waarin u een contract bezit in plaats van een woning. Als u volgende zomer ergens gebruik van wilt maken, beslist dat op zichzelf al over de keuze.
Waar onderhandeling mogelijk is
NieuwbouwBestaande woningen
- Korting op de prijs is de uitzondering.
- Over de prijs valt doorgaans te onderhandelen, hoewel niet altijd.
- Wat er wel verandert: het betalingsschema, betere voorzieningen en enkele aanvullende diensten.
- Wat er verandert: de prijs, de datum van de notariële overdracht, de voorzieningen en de overige voorwaarden van de deal.
- De beste kans ligt doorgaans bij de laatste woningen in een voltooid project die de ontwikkelaar wil verkopen.
- Wat de doorslag geeft, is hoe gemotiveerd de verkoper is, en precies dat kan een koper niet zelfstandig zien.
Na de sterke groei van de afgelopen jaren vertraagt de markt, waardoor sommige ontwikkelaars meer bereid zijn over de prijs te praten dan voorheen. Dat is een reden om ernaar te vragen, niet om op korting te rekenen.
Welke past bij u
Geen beoordelingssysteem. Dit zijn de omstandigheden waarin elk van beide de voor de hand liggende keuze is.
Nieuwbouw is het eenvoudigste antwoord alsBestaande bouw is het eenvoudigere antwoord als
- U wilt een moderne standaard zonder iets opnieuw te hoeven doen, met garanties als zekerheid.
- U wilt de sleutels binnen maanden in plaats van jaren.
- U wilt lage gebruikskosten en de beste energieklasse.
- U wilt zo dicht bij het strand wonen als de kust toelaat.
- U wilt dat het zwembad, de fitnessruimte, de spa of de coworkingruimte deel uitmaakt van het complex.
- U wilt voor hetzelfde geld meer vierkante meters binnenruimte.
- U vindt wachten geen probleem en wilt de indeling en afwerking kiezen.
- U renoveert liever naar uw eigen smaak dan dat u de keuzes van iemand anders accepteert.
- U wilt meerdere jaren geen aanzienlijke uitgaven aan reparaties doen.
- U wilt een gevestigde buurt met volwassen beplanting en buren die er daadwerkelijk wonen.
Wat u bij elk type controleert
De twee kennen verschillende risicopunten, dus het juridisch vooronderzoek is voor beide niet hetzelfde.
| Bij nieuwbouw | Bij bestaande bouw | Waarom het telt |
|---|---|---|
| De ontwikkelaar, de grond, de vergunningen en de contractdocumentatie. | Eigendom, lasten, handhavingsbevelen en schulden aan de eigenaarsvereniging. | Een schuld die aan de woning verbonden is, kan op u overgaan; een project zonder vergunning kan stilvallen. |
| De bankgarantie, afgegeven op uw naam en voor uw specifieke betalingen. | De rechtmatigheid van alle bouwwerkzaamheden en van elke niet-geregistreerde uitbreiding. | Dit zijn de twee punten waarop daadwerkelijk geld verloren gaat, en beide zijn vooraf te controleren. |
| De datum van de notariële overdracht en wat het contract bepaalt als die wordt uitgesteld. | De statuten van de gemeenschap, vooral als u van plan bent de woning te verhuren. | Een uitgestelde notariële overdracht kost tijd; een verhuurbeperking kan de reden voor uw aankoop wegnemen. |
De vergelijking die mensen willen maken, is de verkeerde.
Bijna elke versie van deze vraag online wordt beantwoord met een belastingtabel, omdat belasting het ene bedrag is dat voor iedereen hetzelfde is. Het is ook het bedrag dat er het minst toe doet.Aankopen die mislopen, mislukken niet omdat iemand 11,2 % in plaats van 7 % betaalde. Ze mislukken omdat een woning in de bestaande bouw voor veertigduizend euro aan werkzaamheden nodig had die niemand had begroot, of omdat een woning in nieuwbouw op plan op basis van een visual werd gekocht en uiteindelijk noordelijk, tegen een helling aan, bleek te liggen, of omdat een woning werd gekocht om te verhuren terwijl de gemeenschap verhuur al had verboden.Daarom beantwoorden wij deze vraag niet in abstracte zin. Wij vergelijken twee specifieke woningen, all-in, inclusief wat elke woning na de oplevering nodig heeft, en zeggen welke wij zouden kopen.
Veelgestelde vragen
- Is nieuwbouw op plan goedkoper dan een afgewerkte nieuwbouwwoning in hetzelfde project?
- Meestal wel, en de korting is de vergoeding voor het wachten en het nemen van het bouwrisico. Naarmate een project verder wordt verkocht en de notariële overdracht nadert, worden de resterende woningen doorgaans hoger geprijsd dan de eerste woningen.
- Kan ik een hypotheek krijgen voor een aankoop in de nieuwbouw op plan?
- Ja, maar nog niet. Een bank keurt de lening ongeveer twee maanden vóór de notariële overdracht goed, dus eerder aanvragen heeft geen zin. Daarom moeten de termijnen van de waarborgsom bij nieuwbouw uit uw eigen middelen komen.
- Betaal ik bij nieuwbouw tweemaal belasting, IVA en ITP?
- Nee. Een woning is óf een eerste overdracht, waarvoor IVA plus AJD geldt, óf een latere overdracht, waarvoor ITP geldt. Nooit beide.
- Wat gebeurt er als de projectontwikkelaar het project niet voltooit?
- Elke betaling die u vóór de notariële overdracht hebt gedaan, moet worden gedekt door een bankgarantie op uw naam, die het geld met de wettelijke rente terugbetaalt. Uw advocaat controleert de exacte formulering van die bankgarantie voordat er een betaling wordt verricht.
- Is bestaande bouw altijd goedkoper per vierkante meter?
- Nee. Dicht bij zee is bestaande bouw vaak de duurdere van de twee, omdat de grond daar lang geleden al is bebouwd en bestaande bouw de enige manier is om er te kopen.
