Wat is IBI en hoeveel betaalt u daadwerkelijk per jaar?
In 30 seconden
IBI wordt geheven van iedere eigenaar, inclusief niet-ingezetenen en eigenaren van leegstaande panden, als de kadastrale waarde vermenigvuldigd met een tarief dat elk gemeentehuis vaststelt tussen 0.4 en 1.1 procent, oplopend tot 1.3 procent in grotere gemeenten. Er bestaat geen uniform Costa del Sol-tarief.
Wat is IBI precies en wie moet deze betalen?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, is de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting van Spanje. Deze wordt geheven door het gemeentehuis waar de woning of het perceel zich bevindt, van iedere eigenaar, elk jaar, zonder uitzondering. Niet-ingezetenen die dat jaar geen voet in Spanje zetten, betalen deze belasting. Eigenaren van een onbebouwd bouwperceel betalen deze eveneens. Er bestaat geen vrijstelling voor buitenlands eigendom of voor een woning die leegstaat.Veel gemeentehuizen aan de Costa del Sol innen deze belasting niet rechtstreeks, maar dragen de inning over aan het Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, een provinciale instantie voor belastinginning.
Hoe wordt uw daadwerkelijke IBI-aanslag berekend?
IBI is de kadastrale waarde vermenigvuldigd met het tipo de gravamen, het gemeentelijke tarief. De kadastrale waarde is een administratief bedrag dat wordt vastgesteld door het Catastro, de landelijke kadasterinstantie, en niet de marktprijs of de prijs die u daadwerkelijk hebt betaald. Deze waarde ligt doorgaans aanzienlijk onder de marktwaarde en wordt slechts periodiek per gemeente herzien. De laatste volledige kadastrale herziening van Marbella dateert uit 2012, wat betekent dat de waarderingen daar meer dan tien jaar achter kunnen lopen op de werkelijke markt.Het tarief zelf wordt jaarlijks door iedere gemeente vastgesteld binnen een wettelijk vastgestelde nationale bandbreedte: een minimum van 0.4 procent en een algemeen maximum van 1.1 procent voor stedelijk vastgoed, oplopend tot 1.3 procent in gemeenten met meer dan 100.000 inwoners. Twee identieke villa's kunnen uitsluitend doordat ze in verschillende gemeenten staan zeer uiteenlopende IBI-aanslagen hebben, met verschillende tarieven en verschillende, mogelijk verouderde, kadastrale waarderingen.
| Benahavis, het wettelijke minimum0.4% van de kadastrale waarde | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% van de kadastrale waarde | 725 € |
| Marbella0.65% van de kadastrale waarde | 975 € |
Wat is het werkelijke IBI-tarief per plaats?
Er bestaat geen uniform "Costa del Sol IBI-tarief". Het moet per plaats worden gecontroleerd en de bandbreedte loopt vanaf het wettelijke minimum naar boven.
| Gemeente | IBI-tarief stedelijk | Opmerking |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Het wettelijke minimum, dat sinds ten minste 2012 aantoonbaar stabiel is. Landelijk gebied 0,6%, BICES 1%. |
| San Roque | 0.47% | Omvat Sotogrande, Alcaidesa en de plaats San Roque zelf. Voor landelijk gebied geldt hetzelfde tarief. |
| Mijas | 0.483% | Volgens gegevens van het Ministerio de Hacienda uit 2026. Landelijk gebied 0,63%, BICES 1,3%. |
| Marbella | 0.65% | Huidig tarief volgens een aggregator die naar officiële gegevens verwijst; behandel dit als het huidige cijfer en niet als een vaststaand cijfer. |
Estepona vormt op zichzelf een afzonderlijk, bevestigd verhaal: het gemeentehuis heeft de effectieve IBI-aanslag voor 2026 gemiddeld met ongeveer 20 procent verlaagd, maar alleen voor eigenaars die lokaal als empadronado geregistreerd staan. Een niet-ingezeten eigenaar kreeg die verlaging niet en betaalde ongeveer evenveel als in 2025. De totale verlichting bedroeg 6,1 miljoen euro over 37.988 aanslagen, en de jaarlijkse IBI voor een typisch appartement daar wordt omschreven als enkele honderden euro's. De verlaging van 20 procent is daar dus ongeveer de prijs van een goed diner waard, geen levensveranderend bedrag. Fuengirola schaft afzonderlijk een IBI-korting van 30 procent af die geregistreerde toeristische huurwoningen eerder genoten. Deze woningen worden voor de afvalheffing bovendien als commercieel geherclassificeerd, wat specifiek voor een koper die daar huurinkomsten wil behalen een reële kostenstijging betekent.
Wanneer moet IBI daadwerkelijk worden betaald en wat gebeurt er als u te laat bent?
IBI wordt jaarlijks door de gemeente in rekening gebracht en geïnd, of namens veel gemeentehuizen aan de Costa del Sol door PRP Malaga. Er bestaat geen universele datum voor de betaalperiode: die hangt daadwerkelijk af van de inningsinstantie die het betreffende gemeentehuis gebruikt. In de praktijk kunt u één of twee jaarlijkse betaalperiodes verwachten, meestal ergens in de tweede helft van het jaar en soms gesplitst. Bevestig de specifieke data bij aankoop rechtstreeks bij het eigen gemeentehuis van de woning of bij PRP Malaga.
| Als u... | Wat gebeurt er | Wat u eraan kunt doen |
|---|---|---|
| Betaal op tijd met incasso | Veel gemeentehuizen belonen dit met een kleine korting, die door de eigen verordening van elke gemeente wordt vastgesteld. | Stel bij aankoop een domiciliacion bancaria in vanaf een Spaanse rekening. |
| Vrijwillige betaalperiode missen | Er wordt een toeslag, de recargo, toegepast van 5 tot 20 procent, afhankelijk van hoe laat de betaling plaatsvindt. | Betaal zodra u het merkt; laat het niet verder oplopen. |
| Langdurig onbetaald laten | De autoriteit kan overgaan tot een formeel embargo, een beslag op de woning of de bankrekening van de eigenaar. | Behandel elke brief van een Spaanse belastingdienst als dringend, ook als u in het buitenland bent. |
Voor een niet-ingezeten eigenaar is automatische incasso zeer waarschijnlijk de eenvoudigste manier om zowel een klein percentage te besparen als het reële risico uit te sluiten dat u een betaalperiode mist waarvan u vooraf geen papieren kennisgeving ontvangt.
Welke andere kleine terugkerende kosten komen bij IBI kijken?
De meeste gemeenten heffen een afzonderlijke jaarlijkse afvalinzamelingsheffing, tasa de basura, doorgaans tussen 50 en 180 euro per jaar, afhankelijk van de gemeente en het type woning. In sommige plaatsen is deze in de IBI-aanslag zelf opgenomen; elders wordt zij afzonderlijk in rekening gebracht, soms via het waterbedrijf in plaats van het gemeentehuis. Dit verschilt per gemeente en moet lokaal worden gecontroleerd, niet voor de hele kust worden aangenomen.Een niet-ingezeten eigenaar die de woning niet verhuurt, wordt door Spanje nog steeds geacht een fictief voordeel uit het bezit ervan te ontvangen. Daarover wordt jaarlijks belasting geheven op een klein percentage van de kadastrale waarde via een afzonderlijke aangifte, Modelo 210. Als de woning daarentegen wel wordt verhuurd, wordt het huurinkomen zelf belast tegen 19 procent over het nettobedrag voor inwoners van de EU en de EER, waarbij IBI tot de aftrekbare kosten behoort, of tegen 24 procent over het brutobedrag zonder aftrekposten voor inwoners van buiten de EU. Ook dit wordt ingediend via Modelo 210, tussen 1 en 20 januari van het daaropvolgende jaar.Bijdragen aan de eigenaarsvereniging, cuota de comunidad, zijn geen belasting maar vrijwel universele kosten voor elke woning binnen een comunidad de propietarios. De hoogte varieert sterk afhankelijk van het voorzieningenniveau. Het eigen onderzoek van de vault naar Sotogrande noemt voor een appartement daar specifiek 1.500 tot 4.000 euro per jaar. Dit bedrag mag niet worden opgevat als een cijfer voor de hele kust.
Waarom heeft dezelfde IBI-aanslag invloed op twee verschillende belastingberekeningen?
IBI is niet alleen een afzonderlijke jaarlijkse rekening. Het is ook een aftrekbare kostenpost op de Spaanse inkomstenbelasting over huurinkomsten voor een in de EU woonachtige eigenaar die de woning verhuurt, en het is een van de gegevens voor de berekening van het fictieve inkomen van een eigenaar die dat niet doet. Hetzelfde jaarlijkse IBI-bedrag dat een koper als één kostenpost in zijn budget opneemt, heeft stilletjes invloed op twee andere belastingposten: het verlaagt de belastbare winst van een eigenaar die huurinkomsten ontvangt, maar heeft geen vergelijkbaar compenserend effect voor een eigenaar die de woning uitsluitend als tweede huis aanhoudt. Dit is belangrijk om vóór uw beslissing om een woning te verhuren of uitsluitend voor eigen gebruik te behouden goed te weten, omdat de fiscale behandeling van dezelfde IBI-rekening wezenlijk verschilt tussen deze twee opties.
Wat u vóór aankoop moet controleren over de IBI van een woning
Zes zaken die u vóór de notariële overdracht met uw advocaat moet regelen, niet pas nadat de eerste rekening is aangekomen.| Geregeld hebben | Waarom het telt | Hoe een slecht antwoord klinkt |
|---|---|---|
| Het actuele stedelijke IBI-tarief van de exacte gemeente, niet een gemiddelde voor de hele kust | Het wettelijke minimum bedraagt 0,4% en elke gemeente stelt haar eigen tarief vast tot maximaal 1,1%, of 1,3% in grotere gemeenten. | "IBI bedraagt hier meestal ongeveer een half procent", zonder de werkelijke gemeente te noemen. |
| De eigen kadastrale waarde van de woning en het jaar van de laatste herziening | Zowel IBI als de belasting voor niet-ingezetenen op het forfaitaire inkomen zijn op dit bedrag gebaseerd, niet op de prijs die u daadwerkelijk hebt betaald. | Ervan uitgaan dat de kadastrale waarde de verkoopprijs volgt. |
| Of de afvalinzameling in de IBI-rekening is opgenomen of afzonderlijk in rekening wordt gebracht | Dit verschilt per gemeente en wordt soms via de waterrekening geïnd in plaats van via het gemeentehuis. | Alleen voor IBI budgetteren en verrast worden door een tweede rekening. |
| Wie de rekening daadwerkelijk int: het gemeentehuis zelf of PRP Malaga | Dit bepaalt waar een vraag of probleem met een te late betaling daadwerkelijk wordt opgelost. | Het verkeerde kantoor bellen en tijd verliezen terwijl er een toeslag oploopt. |
| Een automatische incasso vanaf een Spaanse rekening | Dit is de praktische manier waarop een niet-ingezeten eigenaar voorkomt dat een betalingstermijn wordt gemist zonder ooit een papieren kennisgeving te zien, en het kan ook een kleine korting opleveren. | Vertrouwen op post die een adres in Praag of Warschau nooit op tijd bereikt. |
| Elke actuele korting die de gemeente aanbiedt specifiek voor ingeschreven inwoners | De korting van ongeveer 20 procent die Estepona in 2026 toepaste, gold alleen voor lokaal geregistreerde eigenaars, niet voor elke eigenaar in de gemeente. | Ervan uitgaan dat een aangekondigd kortingstarief ook voor u als niet-ingezetene geldt. |
Wat over deze cijfers niet is vastgesteld
De exacte actuele stedelijke IBI-tarieven van Estepona, Fuengirola en de stad Malaga moeten opnieuw aan een primaire bron worden getoetst, zoals een tabel van Hacienda of de eigen fiscale verordening van het gemeentehuis. Dit geldt niet voor Benahavis, San Roque en Mijas, waarvan de tarieven aan de hand van een officiële tabel zijn gecontroleerd. Daarom zijn deze drie gemeenten weggelaten uit de tabel per gemeente hierboven, in plaats van ze te publiceren als een gok van een gegevensaggregator.Er bestaat geen universele datum voor de betalingstermijn van IBI. De datum verschilt daadwerkelijk afhankelijk van de instantie die de aanslag int, zoals de gemeente zelf, PRP Malaga of een andere provinciale instantie. Bevestig daarom bij aankoop de specifieke maanden bij het eigen gemeentehuis van de woning, in plaats van uit te gaan van één datum voor de hele kust.In deze controle zijn de jaren van de herziening van de kadastrale waarde alleen voor Marbella bevestigd: 2012. Kopers elders moeten hun advocaat de specifieke kadastrale referentiewaarde en het bijbehorende herzieningsjaar voor de exacte woning laten opvragen, omdat deze waarde zowel in de IBI-berekening als in de belastinggrondslag voor het forfaitaire inkomen wordt gebruikt.De exacte regel voor de drempel van 1,1 of 2 procent voor het forfaitaire inkomen, evenals het specifieke kortingspercentage bij automatische incasso of de betalingsregeling voor elke genoemde gemeente aan de Costa del Sol, is in deze controle niet onafhankelijk opnieuw getoetst aan de actuele eigen verordening van elke gemeente.
Veelgestelde vragen over IBI
- Is er één IBI-tarief voor de hele Costa del Sol waarmee ik gewoon kan budgetteren?
- Nee. De tarieven lopen van het wettelijke minimum van 0,4 procent tot een algemeen maximum van 1,1 procent, of 1,3 procent in gemeenten met meer dan 100.000 inwoners, en elke gemeente stelt haar eigen tarief vast. Noem altijd de specifieke gemeente in plaats van een gemiddelde voor de hele kust te gebruiken.
- Stopt IBI als de woning het hele jaar leegstaat?
- Nee. De belasting wordt aan elke eigenaar opgelegd, ongeacht de bewoning, zonder vrijstelling voor een leegstaande woning.
- Kan ik IBI ergens van aftrekken?
- Ja, als u de woning verhuurt: IBI is een van de aftrekbare kosten voor de belasting op huurinkomsten van een inwoner van de EU of de EER. Als u de woning uitsluitend als tweede huis aanhoudt, heeft IBI geen vergelijkbaar compenserend effect. Het is dan gewoon een jaarlijkse kostenpost en wordt ook meegenomen in de afzonderlijke berekening van het forfaitaire inkomen voor een eigenaar die de woning niet verhuurt.
- Wat gebeurt er als ik simpelweg vergeet te betalen omdat ik in het buitenland woon?
- Afhankelijk van de betalingsachterstand wordt een toeslag van 5 tot 20 procent berekend. Bij langdurige niet-betaling kan dit escaleren tot een formeel beslag op de woning of uw bankrekening. Een automatische incasso vanaf een Spaanse rekening instellen bij aankoop is de praktische oplossing voor precies dit risico.