Overstromingsrisico Costa del Sol
In 30 seconden
Ongeveer 8 % van de Spaanse woningen ligt in een in kaart gebrachte overstromingszone, dus de meeste woningen niet. Controleren of één specifiek adres ertoe behoort, is gratis. Het duurt ongeveer tien minuten op een openbare kaart, voordat u een bod uitbrengt.
Het kanaalHoger op de heuvel
- Het kanaalT10
- Hier staat de meeste jaren water. Dit is de rambla of rivierbedding zelf, en bouwen erin is uitzonderlijk en streng beperkt.
- De uiterwaardT100
- Ongeveer 1 % kans in een willekeurig jaar. Dit is het belangrijkste scenario dat in de Spaanse planning wordt gebruikt en waarop de meeste beslissingen zijn gebaseerd.
- De buitenrandT500
- Het scenario met een lage waarschijnlijkheid. Een bouwperceel kan bij T100 buiten de zone vallen en hier toch gearceerd zijn, aan de rand van wat de kaart überhaupt onderzoekt.
- Woonproject op een hellingBoven de uiterwaard
- Dit is geen overstromingsrisico in de zin van de kaart. De werkelijke vraag is de afvoer: waar stroomt het water van de weg en de terrassen erboven naartoe wanneer het hard regent?
Hoe groot is het overstromingsrisico aan de Costa del Sol?
Spanje kent echte overstromingen, en daarbij vallen dodelijke slachtoffers. Dit onderwerp verdient een duidelijk antwoord, geen angst en geen schouderophalen. Het duidelijke antwoord is dat het overstromingsrisico hier geconcentreerd, in kaart gebracht en controleerbaar is.
- Geconcentreerd, niet algemeenUit een analyse waarin het Spaanse kadaster werd vergeleken met de officiële overstromingskaarten, bleek dat ongeveer 7,9 % van de woningen in een zone met enig overstromingsrisico ligt. Dat zijn in 2024 ongeveer twee miljoen woningen. Dat zijn veel woningen, maar ook een klein aandeel van het land. De nuttige conclusie is niet "Spanje overstroomt." Het is: "zoek informatie over dit adres."
- Twee verschillende soorten waterRivieroverstromingen ontstaan wanneer een waterloop buiten zijn bedding treedt. Mariene overstromingen komen vanuit zee: door stormvloed en golven die een laaggelegen kust raken. Deze worden afzonderlijk in kaart gebracht en gedragen zich verschillend. Aan deze kust kan een woning aan het ene risico zijn blootgesteld en niet aan het andere.
- De rambla is het lokale risicoEen rambla of barranco is een waterloop die het grootste deel van het jaar droogstaat. Deze ziet eruit als een pad, een strook grind of een aangelegde opening tussen gebouwen. Bij een zware storm wordt deze binnen enkele minuten de afvoer voor een hele helling en voert hij alles mee wat hij onderweg oppikt.
- Een DANA is geen gewone stormDeze Spaanse term beschrijft een geïsoleerde koude luchtbel op grote hoogte. Deze blijft boven warme herfstzeeën hangen en laat in enkele uren enorme hoeveelheden regen in een klein gebied vallen. Dit is een normaal onderdeel van de mediterrane herfst. Recente gebeurtenissen waren ernstig genoeg om de manier te veranderen waarop iedereen, inclusief verzekeraars, over dit onderwerp spreekt.
Eén beperking voordat u verder leest: deze pagina gaat over water. Of er op een bouwperceel wettelijk gebouwd mag worden, hoe dicht bij de kust bouwen is toegestaan en wat de kustwet met oudere woningen doet, zijn juridische vragen die op hun eigen pagina worden behandeld.
Hoe controleert u of een adres in een overstromingszone ligt?
De overheid publiceert de overstromingskaarten voor het hele land in een gratis viewer waarvoor geen registratie nodig is. De interface is in het Spaans en een beetje ouderwets. Hieronder worden de stappen uitgelegd. Doe dit voordat u vliegt, voor elke woning in uw selectie van woningen.
- Open de SNCZI-viewerHet Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables is de officiële kaart van overstromingszones, gepubliceerd door het ministerie van Milieu. Er is ook een mobiele app, infoAGUA, met dezelfde gegevens.
- Where
- miteco.gob.es, zoek naar "visor SNCZI"
- Vind de woning, niet de plaatsZoom in op de straat. Als de advertentie geen adres vermeldt, gebruikt u de kadastrale referentie van de verkoper of makelaar. Deze identificeert het exacte bouwperceel.
- Watch out
- Een gok naar een postcode is geen controle. Zoom in op het bouwperceel zelf.
- Zet de overstromingslagen aanVoeg in het inhoudspaneel de risicolagen, de kaarten van de peligrosidad en de overstromingsrisicolagen één voor één toe.
- Watch out
- Als u op een telefoon drie gearceerde lagen tegelijk bekijkt, kunt u uzelf er gemakkelijk ten onrechte van overtuigen dat een woning geen probleem vormt.
- Lees de drie scenario's afzonderlijkEen hoge waarschijnlijkheid betekent een terugkeerperiode van tien jaar. Gemiddeld betekent honderd jaar. Laag of extreem betekent vijfhonderd jaar. Een bouwperceel kan bij T100 buiten de zone vallen en bij T500 gearceerd zijn.
- Watch out
- Noteer in welke van de drie uw bouwperceel voorkomt. Dat is de zin die u tegen uw advocaat en verzekeraar herhaalt.
- Controleer de zone voor voorkeursafvoerDe zona de flujo preferente is het deel van de uiterwaard waar het water snel en diep stroomt. Daar gelden de strengste bouwbeperkingen.
- Where
- Een eigen laag in dezelfde viewer.
- Watch out
- Een bouwperceel dat hierin ligt, is een heel andere situatie dan een bouwperceel aan de buitenrand van een T500-zone.
- Ga van perceel naar woningDe kaart is vlak, maar gebouwen zijn dat niet. Zodra het bouwperceel gearceerd is, vraagt u op welke verdieping het appartement ligt, of er een kelder of ondergrondse garage is en waar de oprit naar binnen ligt.
- Watch out
- Een appartement op de derde verdieping boven een gearceerd bouwperceel heeft een garageprobleem, geen woonprobleem. Het is de moeite waard dit nauwkeurig te weten en niet alleen emotioneel te reageren.
Houd twee beperkingen in gedachten. De kaarten omvatten alleen waterlopen die zijn onderzocht, waardoor een kleine stedelijke arroyo of een afwateringsduiker helemaal niet zichtbaar kan zijn. Bovendien toont niets op de kaarten een verstopte straatkolk tijdens een zware stortbui in augustus. Dit is aan deze kust de meest voorkomende oorzaak van een natte vloer, maar juridisch gezien is dit geen overstroming.
Bronnen
De kaart toont niets op mijn adres. Ben ik veilig?Veiliger, maar niet gecertificeerd. De kaarten omvatten alleen onderzochte waterlopen, waardoor een kleine, overdekte arroyo kan ontbreken. Ze zeggen ook niets over een afvoer die een plotselinge stortbui niet aankan. Wat een duidelijke kaart wel betekent, is dat de eigen gevarenanalyse van de overheid uw bouwperceel niet in een overstromingsgebied plaatst. Dat is het sterkste afzonderlijke kosteloze bewijs waarover u beschikt.
Wat betekenen "overstromingsgebied", "gevaar" en "T100" eigenlijk?
Overstromingsgebied, gevaar, risico en voorkeursafvoer beschrijven verschillende zaken. Wie ze door elkaar haalt, kan als koper in paniek raken over de rand van een T500-gebied, of zich juist te gerust voelen over een waterloop.
- OverstromingsgebiedOverstromingszone
- Wat betekent het
- Grond die volgens een bepaald scenario naar verwachting door water wordt bereikt. Dit is een op de kaart weergegeven feit over de grond, geen voorspelling voor een specifiek jaar.
- Wat dit voor u verandert
- Het eerste wat u moet vaststellen, en het punt waarvan u uw advocaat vóór de reservering schriftelijk bevestiging kunt vragen.
- GevaarGevaar
- Wat betekent het
- Hoe het water zich daar gedraagt: hoe diep, hoe snel en hoe vaak. Twee bouwpercelen in hetzelfde overstromingsgebied kunnen een zeer verschillend gevarenniveau hebben.
- Wat dit voor u verandert
- Dit bepaalt of u te maken hebt met een ondergelopen garage of een gevaarlijk gebouw. Doorslaggevend zijn de diepte en snelheid van het water, niet de kleur op de kaart.
- RisicoRisico
- Wat betekent het
- Gevaar in combinatie met wat eraan wordt blootgesteld: mensen, woningen en infrastructuur. Risicokaarten bestaan om overheden te helpen bij hun planning. Ze zijn niet bedoeld om de prijs van een appartement vast te stellen.
- Wat dit voor u verandert
- Nuttige context, maar niet de kaartlaag waarop u een beslissing moet baseren. Verwar een kaart met een hoog risico niet met een bouwperceel met een hoog gevarenniveau.
- Zone met voorkeursafvoerZone met voorkeursafvoer
- Wat betekent het
- Het deel van het overstromingsgebied waar de snelle, diepe waterstroom zich verplaatst. Hier gelden de strengste wettelijke beperkingen voor wat mag worden gebouwd of gewijzigd.
- Wat dit voor u verandert
- De ernstigste van de vier. Een woning hier kan te maken krijgen met beperkingen voor uitbreidingen en herbouw. Dit is dus een vraag voor de advocaat, niet alleen voor de verzekeraar.
Lees de terugkeerperioden als kansen per jaar, niet als een kalender. T100 betekent ongeveer 1 % kans in een bepaald jaar. Deze kans wordt niet opnieuw ingesteld alleen omdat het afgelopen najaar heeft geregend. Gebeurtenissen die eens per tweehonderd jaar voorkomen, kunnen in opeenvolgende jaren plaatsvinden zonder dat de kaart onjuist is.
Wat betekent een overstroming die eens in de honderd jaar voorkomt eigenlijk?Ongeveer 1% kans per jaar, onafhankelijk van andere jaren. Gedurende dertig jaar eigendom loopt dit op tot ongeveer één kans op vier dat een dergelijke gebeurtenis zich ten minste eenmaal voordoet. Dit is eenvoudige rekenkunde, geen pessimisme: 0,99 tot de macht 30 is ongeveer 0,74, dus de kans op ten minste één gebeurtenis bedraagt ongeveer 26%. Het betekent ook dat twee dergelijke gebeurtenissen zich in opeenvolgende jaren kunnen voordoen zonder dat de kaart onjuist is.
Waar hoopt het water zich aan deze kust echt op?
De provincie Málaga heeft een reeks korte, steile rivieren die vanuit de bergen naar de zee stromen, langs ongeveer 161 km kust. Deze vorm veroorzaakt het plaatselijke gevaar: geen trage rivieroverstroming, maar veel water dat snel beneden aankomt.Wat volgt, gaat over geografie en is geen oordeel over een plaats of gebouw. Gebruik deze informatie om te weten naar welke kaartlaag u moet kijken en laat vervolgens de kaart beslissen.
- Riviermondingen en hun vlakke grondDe Guadalhorce, ten westen van Málaga, en de Vélez, achter Torre del Mar, zijn de twee grootste riviermondingen aan deze kust. Riviermondingen betekenen vlakke, laaggelegen grond die in kaart is gebracht. Delen van de vlakten in de omgeving komen voor in de overstromingsscenario's. Niet toevallig bevinden zich hier ook de bedrijventerreinen en een deel van de goedkoopste grond.
- De barranco's van AxarquíaTen oosten van Málaga stijgt de grond snel en stroomt het water door korte, steile barranco's naar beneden. Het gevaar heeft daar minder te maken met een brede overstromingsvlakte en meer met een smalle geul die zich binnen enkele minuten vult, plus de toegangsweg die deze kruist. Vraag hoe u een woonproject zou verlaten, niet alleen hoe u erin komt.
- De arroyo's door de badplaatsenFuengirola, Marbella en Estepona worden allemaal doorkruist door waterlopen die van de heuvels naar het strand stromen: de rivier de Fuengirola en in Marbella en Estepona een reeks genoemde rivieren en arroyo's. Veel ervan lopen door buizen of kanalen in de bebouwde gebieden, waardoor u ze op een foto in een woningadvertentie niet kunt zien. Delen van de laaggelegen grond in de omgeving staan op de kaarten, soms slechts over de breedte van één straat.
- Woonprojecten op hellingen zijn een andere kwestieOp een helling vraagt u niet naar overstromingen. U vraagt naar afstromend water: waar gaat het water van de weg boven u naartoe? Hebben de keermuren drainage? Is het terras boven u ooit overstroomd? Heeft de gemeenschap hier eerder voor moeten betalen? Let op vlekken en reparaties aan keermuren en op nieuw pleisterwerk aan de voet ervan.
- Garages en kelders, overalAan deze kust belandt water in de ondergrondse garage: via de hellingbaan, door de liftschacht en omhoog via de afvoeren. Het is ook de plek waar eigenaars de spullen bewaren die ze absoluut niet kwijt willen. Het is de moeite waard om ook aan een berging op de begane grond of in de kelder te denken, zelfs wanneer het appartement zelf drie verdiepingen hoger ligt.
Dit alles maakt een plaats nog geen slechte plek om te kopen. Het maakt de kaart tien minuten aandacht waard voordat u in het vliegtuig stapt en maakt de hellingbaan, de afvoeren en de keermuur een foto waard wanneer u er staat.
Wat verandert een overstromingsgebied: verzekering, hypotheek, prijs?
Als een gebied op de kaart staat, kunt u er nog steeds kopen. Het verandert vier praktische zaken, en voor elk daarvan bestaat een antwoord dat u kunt controleren.
Waar kopers van uitgaanHoe het werkelijk zit
- Bij overstroming betaalt de verzekering
- Een staatsfonds betaalt, niet uw eigen verzekeraar. Het Consorcio de Compensación de Seguros dekt buitengewone gebeurtenissen, waaronder overstromingen. Het werkt alleen bovenop een actieve en volledig betaalde woonverzekering. Schade in de eerste zeven dagen van een polis wordt niet gedekt en bij materiële schade betaalt u zelf 7 % van de schade. Gederfde huurinkomsten terwijl het appartement droogt, worden helemaal niet gedekt.
- De bank vertelt me wel of er een probleem is
- In het taxatierapport zou dit worden vermeld als voorwaarde of waarschuwing. De Spaanse taxatieregels zijn in 2025 gewijzigd om klimaatrisico's, waaronder overstromingen, in de taxatiepraktijk op te nemen. Er bestaat geen gepubliceerde regel die een korting voor een overstromingsgebied vaststelt. U kunt wel vragen om het volledige taxatierapport, niet alleen het hoofdcijfer, en de rubriek met waarschuwingen lezen.
- De verkoper moet dit melden
- Veel minder dan een buitenlandse koper zou verwachten. Bij een Spaanse verkoop bestaat er geen standaardverklaring over overstromingen, en een juridische controle omvat niet automatisch een controle van de overstromingskaart, tenzij iemand daar specifiek om vraagt. Vraag de verkoper schriftelijk of er ooit water de woning is binnengedrongen en vraag de advocaat om de ligging ten opzichte van de overstromingszone te bevestigen. Beide vragen zijn goedkoop, maar op geen van beide krijgt u antwoord tenzij u erom vraagt.
- De vereniging heeft dit wel geregeld
- De notulen van de verenigingsvergadering geven u het antwoord, maar bijna niemand leest ze hierop na. Let op vermeldingen van water in de garage, reparaties aan pompen, afwateringswerken, een bijzondere bijdrage na een storm of een afgewezen verzekeringsclaim. Schade aan gemeenschappelijke delen wordt gedekt door de polis van de vereniging en het bijbehorende eigen risico, dus een klein, terugkerend probleem betekent vaak dat de eigenaars dit rechtstreeks hebben betaald.
- Een gebeurtenis die eens per honderd jaar voorkomt, overkomt mij niet
- Het gaat elk jaar om ongeveer 1 % kans, dus gedurende dertig jaar eigendom is de kans op minstens één dergelijke gebeurtenis ongeveer een kwart. Dit is geen reden om de kust te vermijden. Het is een reden om de auto in oktober niet onderaan de hellingbaan te parkeren, de inhoud van de garage goed te verzekeren en te weten waar het water naartoe zou gaan.
- Bij verkoop maakt dit niet uit
- Voor de volgende koper is dit precies even belangrijk als voor u, omdat die dezelfde gratis kaart kan openen. Een woning in een overstromingsgebied is niet onverkoopbaar, maar kopers zijn elk jaar beter geïnformeerd en de prijs weerspiegelt dat. Als de prijs die u betaalt geen rekening houdt met een feit dat een onbekende in tien minuten kan opzoeken, is dat het probleem dat u nu moet oplossen.
De controle op overstromingsrisico's, in de volgorde waarin u die echt kunt uitvoeren
Drie hiervan doet u aan uw bureau, vijf wanneer iemand bij de woning staat en drie zijn vragen aan andere mensen. Geen ervan kost geld.| Wat controleren | Waarom het telt | Hoe een slecht antwoord klinkt |
|---|---|---|
| Aan uw bureau, voordat u vliegt | ||
| Het bouwperceel op de SNCZI-kaart, in alle drie scenario's | Het is het enige officiële antwoord en het is gratis. | Gearceerd in het tienjaarsscenario of binnen de zone van de preferentiële stroming. |
| Afstand en richting tot de dichtstbijzijnde waterloop | Gekanaliseerde rivieren zijn onzichtbaar op foto's en duidelijk op een kaart. | Een rambla direct stroomopwaarts van het bouwperceel, met gebouwen die over de natuurlijke loop ervan staan. |
| Of de woning een kelder of ondergrondse garage heeft | Aan deze kust overstroomt meestal de garage, niet het appartement. | Een ondergrondse garage met de hellingbaan op het laagste punt van de straat en zonder afwateringsgoot bovenaan. |
| Bij de woning | ||
| Watermerken op muren, in de garage en de berging | Eerder aanwezig water laat een lijn achter en overschilderen geeft een andere glans. | Een pas geschilderde band langs de onderkant van een garagemuur, rondom overal even hoog. |
| De afvoeren, kolken en goten | Gewone hevige regen wordt afgevoerd via drainage, niet via rivieren. | Verstopte kolken, geen goot bovenaan de hellingbaan of regenpijpen die op het terras uitkomen. |
| Waar de begane grond ligt ten opzichte van de straat | Een opstapje van twintig centimeter kan echt helpen om water buiten te houden. | Een appartement op de begane grond of terras onder straatniveau, met de deur op het laagste punt. |
| De keermuren boven en onder, op een helling | Op een helling zijn afstromend water en muurdrainage het echte probleem. | Herstelde scheuren, vochtplekken of opnieuw gevoegd metselwerk aan de voet van een keermuur. |
| De toegangsweg en hoe die de waterloop kruist | Voor de meeste eigenaars is een afgesloten weg in de praktijk het echte risico. | Eén toegangsroute, over een lage oversteekplaats van een barranco. |
| Van de vereniging en het gemeentehuis | ||
| De notulen van de gemeenschap van de afgelopen drie jaar | Overstromingen blijken al veel eerder uit pompen, reparaties en heffingen dan dat iemand ze in een gesprek noemt. | Een terugkerend punt over water in de garage of een afgewezen verzekeringsclaim. |
| De gemeenschappelijke polis en het eigen risico | Schade aan gemeenschappelijke delen wordt via deze polis geregeld, of helemaal niet. | Geen overstromingsdekking voor gemeenschappelijke delen, of een eigen risico dat hoger is dan elke realistische claim. |
| Gemeentelijke dienst Ruimtelijke Ordening | De gemeente beheert het lokale dossier en het lokale noodplan. | Een schouderophalen. Vraag vervolgens uw advocaat om dezelfde vraag schriftelijk te stellen. |
Laaggelegen terrein bij een waterloop of een woonproject op een helling
Aan deze kust neemt de watervraag twee verschillende vormen aan. De vorm hangt af van de ligging van de woning, niet van de gemeente waarin deze ligt.| Laag terrein bij waterloop | Helling boven de kust | |
|---|---|---|
| Het gevaar | Water komt aan en blijft staan: de rivier of rambla treedt buiten haar bedding en verspreidt zich over vlak terrein. | Water stroomt snel door: afstromend water van wegen en hellingen, versterkt door muren en terrassen. |
| Waar het op de kaart staat | Rechtstreeks, in de overstromingsscenario's. Dat is wat de SNCZI-kaarten tonen. | Meestal helemaal niet. Afstromend water en drainage zijn geen overstromingszones, en juist daarom missen mensen dit risico. |
| Wat beschadigd raakt | Garages, kelders, begane grond, winkels, auto's, liften en de elektrische installaties die deze bedienen. | Keermuren, terrassen, opritten, randen rond zwembaden en het bouwperceel onder het uwe. |
| Wie betaalt | De Consorcio betaalt buitengewone gebeurtenissen, bovenop een actieve polis, minus de 7 % die u zelf draagt. Gewone drainageproblemen blijven voor rekening van de gemeenschap of van u. | Bijna altijd de eigenaar of de gemeenschap. Schade door afstromend water is zelden een buitengewone gebeurtenis; meestal gaat het om een onderhoudsprobleem. |
| Wat controleren | De kaart, de hellingbaan, het opstapje naar de deur, de garagemuren, de notulen. | De muren, de drainage ervan, de weg erboven, de terrassen erboven en de notulen over muurherstellingen. |
Wat een rambla in twintig minuten doet
Dit is geen verhaal van een cliënt en wordt ook niet als zodanig gepresenteerd. Het toont stap voor stap hoe het werkt, omdat de meeste kopers nog nooit een waterloop hebben gezien die elf maanden per jaar droogstaat en niet weten waar ze naar kijken.- Elf maanden nietsDe bedding is droog. Grind, oleanders, een voetpad, soms een parkeerterrein. Het lijkt braakliggend terrein en op foto's lijkt het op landschapsinrichting tussen twee gebouwen.
- Een storm hangt boven de heuvel erachterHerfstregen valt op een klein, steil stroomgebied. De grond is na een droge zomer keihard uitgedroogd, waardoor er zeer weinig regen insijpelt en bijna alles wegstroomt. Daarom is één hevige storm hier belangrijker dan een hele natte week.
- Het kanaal vult zich van boven naar benedenBinnen enkele minuten, niet uren, bereikt het water de voet van de heuvel. Diepte en snelheid zijn de twee cijfers die ertoe doen, en beide bereiken al vroeg hun hoogste punt. Dit is wat risicokaarten meten, en wat alleen de kleurgradatie u niet vertelt.
- Het voert mee wat het verzameldeGrind, riet, afval, tuinmeubilair. Dit puin blokkeert duikers en straatkolken. Door een geblokkeerde duiker verlaat het water het kanaal en stroomt het naar een plek die de kaart niet toont.
- De laagste opening wintWater vindt de laagste opening: de garagehelling, de lichtschacht van de kelder, de berging, de deur op de begane grond aan de lage kant. Een opstapje van twintig centimeter, een goot bovenaan een helling en een werkende straatkolk maken het verschil tussen een stormgebeurtenis en een verzekeringsclaim.
Tien minuten met een openbare kaart en één foto van de helling beantwoorden bijna al deze vragen voordat iemand in het vliegtuig stapt.
Wat we niet weten en niet zullen veinzen
Wij zijn geen hydrologen en dit is geen bouwkundige beoordeling. Wat u hier krijgt, is een openbare kaart en een reeks vragen. Dat vertegenwoordigt eerlijk gezegd het grootste deel van de waarde, maar het is geen vervanging voor een landmeter bij een woning die u serieus overweegt te kopen.Wij verkopen geen overstromingsrapport en zullen er ook geen verzinnen. Wat wij kunnen en zullen doen, is samen met u een adres op de officiële kaart controleren en de schriftelijke vragen voorleggen aan de verkoper, de gemeente en de advocaat.Wij kunnen u niet vertellen of een verzekeraar ooit dekking weigert of meer rekent voor een overstromingsgevoelig adres aan deze kust. Wij hebben dit niet onderzocht en zeggen dat liever eerlijk dan een blogbericht van een makelaar te herhalen. Als dit belangrijk is voor een woning die u bekijkt, vraag het dan aan een verzekeraar voordat u reserveert.De kaarten zijn officieel, maar niet volledig. Kleine waterlopen en waterlopen die door leidingen lopen, zijn mogelijk niet gemodelleerd. Problemen met de stedelijke afwatering staan er niet op en de scenario's worden bijgewerkt wanneer de onderzoeken worden herzien. Een duidelijke kaart is sterk bewijs, geen garantie.En wij zullen u niet vertellen welke projecten wateroverlast hebben. Rivieren en ravijnen behoren tot de openbare geografie en staan op de eigen kaarten van de staat, maar een oordeel over iemands gebouw is niet aan ons om te publiceren. Zoek het adres op, stel de vragen en het antwoord zal specifiek zijn voor die woning, niet voor een naam.
De meestgestelde vragen over overstromingsgebieden
- Is een overstromingsgebied een reden om van de aankoop af te zien?
- Soms, maar meestal niet. Binnen de zone met voorkeursafvoer, of waar de risicokaarten bij het tienjaarsscenario diep en snel stromend water tonen, zouden wij ergens anders zoeken en dat ook zeggen. Aan de rand van een vijfhonderdjaarsscenario, met het appartement twee verdiepingen hoger en zonder kelder, is het een feit om in de prijs mee te nemen, geen reden om te stoppen. Dat verschil is precies het punt: dezelfde term omvat beide situaties.
- Wat is een droge rivierbedding en waarom is het belangrijk als die droogstaat?
- Het is een waterloop die alleen na hevige regen stroomt. Hij is juist droog omdat de regen hier in enkele grote buien valt in plaats van gelijkmatig. Droog is de normale toestand, niet de veilige toestand. Op een foto bij een woningadvertentie lijkt hij op braakliggende grond of landschapsinrichting. Daarom moet u hem op een kaart controleren en niet alleen met het oog.
- Heeft een overstromingsgebied invloed op een Spaanse hypotheek?
- Dit zou blijken uit het taxatierapport, bij de factoren en waarschuwingen die de voorwaarden beïnvloeden. De Spaanse taxatieregels zijn in 2025 gewijzigd om klimaatrisico's, waaronder overstromingen, in de taxatiepraktijk op te nemen. Er is geen gepubliceerde korting en niemand heeft ons ooit een vaste regel gegeven. Vraag om het volledige rapport, niet alleen om het bedrag, en lees een waarschuwing van de taxateur voordat u naar de notaris gaat, niet erna.
- Wie vraag ik dit bij het gemeentehuis?
- De afdeling ruimtelijke ordening, urbanismo, beheert het dossier van het bouwperceel en kent de lokale afwaterings- en noodplannen. In de praktijk krijgt een buitenlandse koper een beter antwoord via een Spaanssprekende advocaat die een schriftelijke vraag stelt dan door persoonlijk naar een loket te gaan. Een schriftelijk antwoord is hoe dan ook waardevol.
- Komt dit aan het licht wanneer ik verkoop?
- Ja, omdat de volgende koper dezelfde kaart gratis kan openen. Dit is de eerlijke reden om er nu werk van te maken: kopers van Spaans kustvastgoed zijn elk jaar beter geïnformeerd. Een feit dat iedereen in tien minuten kan opzoeken, is al in de prijs verwerkt voor iedereen die het heeft gecontroleerd.