Comment acheter un bien sur la Costa del Sol
Rédigé par Samuel Špreňar, Conseiller en achat immobilier sur la Costa del SolMis à jour 2026-08
En 30 secondes
Vous choisissez parmi une première sélection, visitez les meilleurs biens lors d'un seul voyage, puis réservez. Votre avocat vérifie le bien, obtient votre NIE et prépare les contrats. Vous signez l'acte chez le notaire et recevez les clés. Vous ne nous payez rien pour tout cela.Le processus en un coup d'œil- 1Le premier appel et une première sélection à examiner
- 2Le voyage de visite : un à trois jours sur la côte
- 3Votre avocat, la procuration et la réservation
- 4La vérification juridique, le NIE et le contrat contraignant
- 5L'acte chez le notaire et les clés
- 6L'année suivante : factures, taxes et gestion
En plus du prix9 à 13 %De la revente à la construction neuve. La section financière présente chaque poste.
De la réservation aux clés, revente1 à 3 moisC'est le contrôle juridique qui détermine ce rythme.
Du neuf aux clés2 mois à 3 ansPrêt à recevoir les clés correspond à la durée la plus courte. Un achat sur plan s'étend jusqu'à sa date d'achèvement.
Ce que l'acheteur nous paie0 €Il n'y a ni frais, ni honoraires fixes, ni paiement lors de votre achat.
L'achat, de A à Z
Combien de temps faut-il pour acheter un bien sur la Costa del Sol ?
De la réservation à la remise des clés, un bien ancien prend généralement un à trois mois, tandis qu'un bien neuf prend de deux mois à trois ans. Avant la réservation vient la recherche, et cette partie vous appartient : elle prend quelques jours pour certains acheteurs et plusieurs mois pour d'autres. Avec un bien neuf, vous attendez également la construction du bâtiment, et pas seulement les formalités administratives.Votre propre participation est limitée, et son ampleur dépend de vous : quelques appels pour certains acheteurs et beaucoup plus pour d'autres, au moins un déplacement sur la côte et quelques signatures. Si vous utilisez une procuration, sa signature fait partie de ces démarches.La chronologie ci-dessous présente l'ensemble du processus. La section suivante présente le même processus étape par étape. Chaque étape renvoie vers la page qui fournit davantage de détails.
- PréparationÉtapes 1 à 4Vous avez un appel consacré à l'utilisation que vous souhaitez faire du bien. Nous vous envoyons ensuite une première sélection à examiner. Après votre réaction, nous préparons une deuxième sélection et vérifions les éléments qu'une annonce ne montre jamais. Pour les biens qui vous intéressent réellement, nous organisons des visites filmées ou en direct.
- Votre temps
- De quelques jours à quelques semaines, selon vous. Certains acheteurs ont besoin de quelques appels, d'autres de beaucoup plus.
- Le voyageÉtapes 5 et 6Vous passez un à trois jours sur la côte. Vous visitez cinq à huit biens par jour. Nous vous montrons les quartiers entre les visites. Vous décidez ensuite. Il n'y a aucune date limite.
- Votre temps
- Certains clients décident sur place. D'autres prennent plusieurs mois et reviennent deux ou trois fois avant d'être certains.
- Avant de vous engagerÉtapes 7 et 8Nous pouvons vous recommander un avocat indépendant, ou vous pouvez choisir le vôtre. Vous signez une procuration si vous souhaitez que les démarches soient traitées sans devoir reprendre l'avion. Vous réservez ensuite le bien.
- Votre temps
- Vous pouvez rencontrer l'avocat en personne ou par visioconférence. La réservation elle-même peut être signée depuis chez vous.
- La partie juridiqueÉtapes 9 à 11Votre avocat vérifie le bien et demande votre NIE. Le NIE est le numéro d'identification espagnol des étrangers. Un compte bancaire espagnol peut être ouvert avant ou après l'achat, il n'est donc pas nécessaire qu'il existe avant l'acquisition. Votre avocat et le promoteur doivent également vérifier l'origine de vos fonds. Vous signez ensuite le contrat contraignant. Pour un logement neuf, il s'agit d'un échéancier de paiement avec le promoteur. Pour une revente, il s'agit des arras. Les arras sont un contrat de dépôt contraignant.
- Votre temps
- C'est à cette étape que vous consacrez le plus de temps personnel. Vous réunissez et envoyez les documents qui prouvent l'origine de vos fonds.
- AchèvementÉtapes 12 à 14Vous payez selon l'échéancier. Pour un logement neuf, le bien achevé est inspecté et chaque défaut ou élément inachevé est inscrit sur une liste. Cette liste s'appelle la liste de snagging. De nombreux promoteurs ne procèdent au snagging qu'après la signature de l'acte de propriété, de sorte qu'il n'a pas toujours lieu avant le rendez-vous chez le notaire. L'acte est signé chez le notaire et vous recevez les clés.
- Votre temps
- Un seul rendez-vous chez le notaire. Vous y assistez vous-même ou votre avocat vous représente en vertu de la procuration. Le vendeur est également représenté, le notaire dirige la signature et nous sommes généralement présents aussi.
- Après l'achatÉtapes 15Votre avocat met en place les contrats de services publics et l'assurance, et s'occupe de vos obligations fiscales, y compris la taxe foncière annuelle. Si vous souhaitez que quelqu'un s'occupe du bien pendant votre absence, nous assurons nous-mêmes la gestion et la location du bien.
- Votre temps
- Très peu de choses. Votre avocat s'occupe de la plupart des démarches et nous restons votre interlocuteur.
Que se passe-t-il, dans l'ordre, du premier appel à la remise des clés ?
Le premier appel porte sur l'usage que vous ferez du bien. La dernière étape est l'acte chez le notaire et la remise des clés. Entre les deux : quatre étapes de recherche, deux sur la côte, deux avant votre engagement, trois pour la partie juridique, trois jusqu'à la signature et une pour l'année suivante.L'ensemble du processus, 15 étapes
- Préparation
- Le premier appel20 à 60 minutesNous parlons de l'utilisation que vous prévoyez pour le bien et de vos projets futurs. Le budget est important et constitue la deuxième question, car un chiffre seul ne nous indique pas quelles rues envisager. Lors du même appel, nous vous expliquons le déroulement complet de l'achat et répondons à toutes vos questions.Recherche immobilièreCoûts d'achat
- La première sélection et l'appel qui suitDes heures à quelques joursNous recherchons sur l'ensemble du marché, et pas seulement dans notre propre portefeuille, car les agents de cette côte partagent leurs annonces et le prix est le même auprès de chaque agent. La sélection est destinée à être examinée ensemble : six biens ou vingt, selon votre demande. Un appel après l'envoi vous permet de réagir et nous indique ce qu'il faut modifier.Recherche immobilièreAnnonces pièges
- La deuxième sélection et ce qu'une annonce ne montre jamaisJoursLa deuxième sélection est plus ciblée. C'est à ce stade que nous vérifions ce qu'une annonce ne montre jamais : l'orientation, le bruit réel, l'emplacement exact, ainsi que la résidence et ses environs. Nous confirmons également que le bien est toujours à vendre et quel est son prix réel aujourd'hui. La plupart des biens de la première liste disparaissent à ce stade, et un bien que vous avez trouvé vous-même sur un portail fait l'objet de la même vérification.Vérification de l'annonceZones inondables
- Visites filmées ou en direct avant de réserver un volEn quelques joursLorsqu'un bien de la deuxième sélection vous intéresse réellement, nous nous y rendons. Vous découvrez la vue, le bruit, le véritable chemin jusqu'à la plage et l'état du bâtiment. Vous bénéficiez d'un appel en direct ou d'une visite filmée que vous pouvez regarder deux fois, afin de ne pas consacrer un voyage à un bien qu'une caméra aurait permis d'écarter.Visites vidéoHumidité et qualité de construction
- Le voyage
- Le voyage de visite, cinq à huit biens par jour1 à 3 joursPendant un à trois jours, vous suivez un programme complet que nous organisons. Vous vous déplacez dans notre voiture, ou dans la vôtre si vous le préférez. Le programme inclut les quartiers situés entre les visites, afin que vous compreniez où se trouve chaque bien et pas seulement à quoi il ressemble à l’intérieur. Le programme évolue au cours de la journée lorsqu’un bien est écarté, ce qui est généralement le cas.Voyages de visitesBruit
- La décision, sans aucune obligationDes semaines à quelques moisDécider rapidement n’est pas une erreur, et de nombreux acquéreurs se décident sur place lorsque le bien qui leur convient se trouve devant eux. L’erreur consiste à décider sous pression, car un vol de retour le dimanche n’est pas une raison de choisir un bien. Prendre plusieurs mois est tout aussi normal, revenir pour une deuxième visite est normal, et parfois la réponse honnête est que cette année n’est pas la bonne.Erreurs courantes des acheteurs
- Avant de vous engager
- Votre propre avocat, et une procuration si vous le souhaitezUn rendez-vous, généralement en ligneNous pouvons vous recommander un avocat indépendant, ou vous pouvez faire appel au vôtre. Dans tous les cas, l’avocat est payé par vous et travaille pour vous, et non pour le vendeur ou le promoteur. Le cabinet avec lequel nous travaillons facture environ 1 % du prix, TVA comprise. La procuration est l’autre décision à prendre ici, et elle ne concerne pas uniquement la signature : elle permet à votre avocat de demander votre NIE et d’ouvrir votre compte bancaire, les deux démarches réellement difficiles à effectuer vous-même depuis l’étranger. La procuration préparée par l’avocat que nous recommandons désigne généralement plusieurs personnes de son cabinet, y compris des assistants, afin que quelqu’un soit toujours disponible lorsqu’une signature est nécessaire. Les avocats ici disposent d’une assurance responsabilité professionnelle, et aucun d’entre eux n’agit sans votre confirmation préalable.Coordination du contrôle juridiqueProcuration
- La réservation et les conditions permettant de récupérer votre argentJoursUne réservation retire le bien du marché pendant une courte période, et vous versez un montant faible par rapport au prix d’achat. Il s’agit du seul paiement de toute la procédure qui ne relève pas du système de garantie. Avant le transfert des fonds, le contrat précise exactement quels éléments constatés entraînent la restitution de votre argent. Dans le cas d’un bien de seconde main, il s’agit des éléments révélés par la vérification juridique : une dette, une charge, une modification non enregistrée ou une licence inexistante.NégociationContrat de réservation
- Le volet juridique
- La vérification juridique est la prestation que vous payez2 à 4 semainesLa vérification juridique porte sur la propriété, les charges et les dettes, la conformité du bâtiment avec ses documents, le règlement de la copropriété et la possibilité même de louer le bien à des touristes. Le notaire n’effectue pas ce travail, et c’est à ce stade qu’un achat peut être interrompu.Coordination du contrôle juridiqueCe que vérifie l’avocat
- Le NIE, le compte bancaire et le reste des formalitésEn parallèle, principalement par procurationVotre avocat demande votre NIE, parallèlement à la vérification juridique et non après celle-ci. Le NIE est le numéro d’identification espagnol des étrangers. Vous ne pouvez pas acheter un bien, payer un impôt ou signer chez le notaire sans ce numéro. Un compte bancaire espagnol peut être ouvert avant ou après l’achat, et n’a donc pas besoin d’exister avant l’acquisition.NIE et formalitésCompte bancaire espagnol
- Le contrat contraignant et les deux formes qu’il peut prendreSemaines après la réservationPour un logement neuf, il s’agit d’un contrat avec le promoteur assorti d’un échéancier de paiement. Une garantie bancaire à votre nom doit couvrir chaque paiement effectué avant l’achèvement du bâtiment. Pour un bien de seconde main, il s’agit des arras, le contrat privé de dépôt. Ils représentent généralement 10 à 20 % du prix. Le contrat prévoit une pénalité pour la partie qui se désiste.Coordination du contrôle juridiqueContrat d’achat
- Finalisation
- Les paiements et la période d’attente qui n’est pas toujours expliquéeDes mois aux années pour un bien neufPour un logement neuf, il s’agit de la phase la plus longue, et le calendrier des paiements varie réellement selon le promoteur. Certains ne demandent que le paiement prévu au contrat, puis le solde à l’achèvement. D’autres souhaitent un ou deux paiements intermédiaires. Les paiements mensuels existent, mais sont rares. Votre avocat veille à ce que chaque paiement soit effectué à temps et sur le bon compte. Un blocage de conformité bancaire peut prendre plusieurs jours, et un rendez-vous manqué chez le notaire peut coûter plusieurs semaines.Coordination de la finalisationGaranties bancaires
- La liste des réserves et les travaux que le promoteur doit corrigerAvant ou après l'acteLa réception avec réserves consiste à inspecter un logement neuf achevé afin de relever les défauts et les travaux inachevés. Chaque élément est consigné et photographié, puis la liste est transmise au promoteur pour correction. Nous n’effectuons pas nous-mêmes l’inspection : nous faisons appel à une société d’inspection externe qui assume la responsabilité professionnelle de son rapport. L’inspection est facultative, et de nombreux promoteurs ne lancent leur propre procédure de réception avec réserves qu’après la signature de l’acte, de sorte qu’elle n’a pas toujours lieu avant le paiement du solde. Pour un bien de seconde main, il n’y a pas de liste de réserves : nous vous accompagnons plutôt lors de la dernière visite avant l’acte, afin de vérifier l’état du bien et la conformité de l’inventaire.Contrôle de livraison d'un logement neufInspection technique
- Le notaire, le solde et les clésUne seule signatureLe notaire confirme l’identité et la capacité juridique des deux parties. Il demande lui-même un extrait du registre afin de confirmer que le vendeur est bien propriétaire du bien. Il rédige l’acte authentique, le lit à voix haute avant toute signature et le dépose au registre foncier le jour même. En revanche, il ne juge pas si le bien constitue une bonne décision et ne vérifie ni les dettes de la copropriété ni les licences. C’est pourquoi les étapes 9 à 13 existent.Coordination de la finalisationLe notaire
- Après l'achat
- L’année suivante, que l’on ne prévoit souvent pasEn coursVotre avocat met les services publics et l’assurance à votre nom et s’occupe du volet fiscal : la taxe foncière annuelle, les autres impôts liés à la propriété et la déclaration des non-résidents. Si vous souhaitez que quelqu’un s’occupe du bien pendant votre absence, nous assurons nous-mêmes la gestion immobilière et les locations de courte durée au lieu de vous orienter vers un tiers. C’est à ce stade que la possession d’un bien à l’étranger devient simple ou crée un travail que vous n’aviez pas prévu.Suivi post-achatGestion immobilièreCoûts annuels
Votre avocat comme le promoteur doivent vérifier l’origine de vos fonds. Il s’agit d’une règle de lutte contre le blanchiment d’argent qui s’applique à chaque acquéreur. Vous présentez l’origine des fonds : fiches de paie pour un salaire, procès-verbal des actionnaires pour des dividendes, document successoral ou acte si vous avez vendu un bien.L’avocat que nous recommandons présente correctement ces documents et organise toute traduction nécessaire. Les documents courants, comme une fiche de paie ou un procès-verbal des actionnaires, ne nécessitent pas de traduction jurée. Les promoteurs demandent généralement l’original dans sa langue, accompagné d’une copie en anglais ou en espagnol.Le travail ne s’arrête pas chez le notaire. Les factures, l’assurance et les déclarations fiscales se poursuivent chaque année, et votre avocat, et non nous, s’occupe du volet fiscal. Il reste à trouver quelqu’un pour s’occuper du bien pendant votre absence, et cette partie, nous l’assurons nous-mêmes.
La liste des documents est la partie qui vous prend réellement du temps, et c'est là que commencent la plupart des retards. Votre avocat présente les documents et organise les traductions nécessaires. Nous vous indiquons quels documents chaque partie demandera et relançons tout élément manquant afin que le dossier continue d'avancer.Quels documents chaque partie doit-elle fournir ?
Les formalités se répartissent en deux parties, qui se déroulent simultanément. La première vous concerne : votre passeport, votre NIE, la procuration si vous en utilisez une et les documents indiquant l'origine de vos fonds. La seconde concerne les trois contrats : la réservation, puis le contrat de vente privé, puis l'acte chez le notaire. Votre avocat lit ou prépare presque tout. Vous signez personnellement la procuration et les contrats et, si vous le préférez, l'avocat peut signer les contrats pour vous en vertu de la procuration.NIE, le numéro indispensable pour acheter
Le NIE est le numéro d'identification espagnol d'un étranger, et vous ne pouvez pas acheter un bien, payer un impôt ou signer chez le notaire sans en avoir un. Ce que vous recevez n'est pas une carte, mais une simple feuille indiquant le numéro, votre nom exactement tel qu'il figure sur votre passeport et le bureau qui l'a délivrée. Le numéro n'expire jamais. En Espagne, presque toutes les démarches administratives reposent ensuite sur ce numéro. La déclaration de l'impôt d'achat, l'impôt foncier annuel et la déclaration des non-résidents. Le compte bancaire, les contrats d'électricité et d'eau, la copropriété et l'assurance. Ainsi que tout contrat de location que vous signez. Chaque propriétaire désigné doit avoir le sien. En pratique, votre avocat en fait la demande grâce à la procuration, pendant que la vérification juridique est en cours. Si vous le faites vous-même, il vous faudra un rendez-vous, le bon formulaire, le bon code tarifaire et les bons justificatifs. Dans tous les cas, l'attente se compte en semaines plutôt qu'en jours.La taxe administrative9,84 €Vous ne la payez vous-même que si vous effectuez vous-même la demande. Habituellement, votre avocat s'en charge dans le cadre de ses propres honoraires. (Police nationale)
Le délai réelDes semaines, pas des joursC'est pourquoi cette démarche se déroule parallèlement à la vérification juridique, et non après celle-ci.
La durée de validité du numéroIl n'expire jamaisUne feuille de papier, pas une carte et pas une pièce d'identité avec photo.
Un compte bancaire espagnol
Vous pouvez l'ouvrir avant ou après l'achat, et votre avocat s'en charge en vertu de la procuration si vous préférez ne pas vous rendre en agence. La banque doit établir deux éléments, et rien d'autre n'a vraiment d'importance : votre identité et l'origine de vos fonds. Le prix d'achat lui-même ne transite généralement pas du tout par votre propre compte. Pour une revente, il passe par le compte client de votre avocat, et pour un logement neuf, par le compte protégé du promoteur. L'utilité réelle du compte concerne les dix années suivantes. Voici ce qui surprend la plupart des acheteurs étrangers : en Espagne, les factures récurrentes sont prélevées automatiquement sur le compte, au lieu d'être payées chaque mois par vos soins. L'électricité, l'eau, les charges de copropriété, l'assurance et la taxe foncière sont toutes prélevées, si bien que le compte correspond à ce que le système espagnol prévoit d'utiliser pour les encaisser.Quand vous pouvez l'ouvrirAvant ou après l'achatLe prix d'achat ne transite généralement pas du tout par ce compte.
Jusqu'à ce que le compte soit utilisable1 à 5 jours
Comment les factures espagnoles sont payéesPar prélèvement automatique, pas par vousL'électricité, l'eau, les charges de copropriété, l'assurance et la taxe foncière sont prélevées sur le compte.
La procuration
Elle permet à votre avocat de demander votre NIE, d'ouvrir votre compte bancaire et de signer chez le notaire pendant que vous êtes chez vous. C'est ce qui transforme un achat en un seul voyage au lieu de trois. Elle ne vous engage à aucun achat et vous pouvez l'annuler à tout moment avant son utilisation. Elle doit préciser les actes auxquels elle s'applique, car une formulation prévue pour une étape est refusée pour une autre. Si vous la signez hors d'Espagne, elle doit être munie d'une apostille, le cachet international qui rend un document juridiquement valable dans un autre pays. La procuration préparée par l'avocat que nous recommandons désigne généralement plusieurs personnes de son cabinet, assistants compris, afin que quelqu'un soit toujours disponible lorsqu'une signature est nécessaire dans un délai court. Deux éléments méritent d'être connus avant de vous inquiéter de remettre ce pouvoir : les avocats espagnols disposent d'une assurance professionnelle et aucun d'eux ne l'utilise sans vous en confirmer d'abord les modalités.Où vous pouvez la signerTrois itinéraires
Si vous le signez hors d’EspagneApostille et traduction
Vous pouvez l'annulerÀ tout momentSi elle n'est ni utilisée ni annulée, elle reste utilisable par la personne qui la détient.
Les termes, dans l'ordre où vous les rencontrez
Les termes espagnols de l'achat immobilier sont définis plutôt que traduits, en une phrase fiable chacun. Les dix termes ci-dessous sont ceux qu'un acheteur rencontre en premier. Le glossaire complet classe chaque terme selon le moment de l'achat où vous le rencontrez. Il signale également les mots qui ressemblent à un mot tchèque mais ont une autre signification, car ce sont ceux qui peuvent coûter cher. Un notaire espagnol vérifie bien moins de choses que ne le suppose un acheteur tchèque. Une nota simple est informative et ne constitue pas la preuve d'un titre de propriété parfait. Et un dépôt espagnol correspond à des arrhes assorties d'une pénalité, plutôt qu'à un acompte que vous pourriez annuler sans rien perdre.- nota simpleUne nota simple est l'extrait simple du registre foncier espagnol indiquant qui est propriétaire d'un bien et quelles charges y sont inscrites. C'est le premier document que votre avocat consulte avant que vous ne versiez quoi que ce soit.
- ArrhesLe contrato de arras est le contrat de vente privé signé entre l'acheteur et le vendeur après la vérification juridique. C'est le premier document qui engage juridiquement les deux parties et il fixe le coût d'une annulation. Aucun notaire n'y intervient.
- Cabinet de gestionUne gestoría est une agence espagnole spécialisée dans les formalités, qui dépose des documents auprès de l'État pour votre compte. Il n'existe pas de mot tchèque unique pour la désigner.
- AchèvementLa signature définitive est le jour où le solde est payé, où l'acte est signé et où le bien devient le vôtre. Pour un logement neuf, cette date peut être modifiée.
- licencia de primera ocupaciónLa licencia de primera ocupación est l'autorisation de première occupation dont un logement neuf a besoin avant de pouvoir être légalement habité et raccordé aux réseaux.
- Levée des réservesLa réception avec réserves consiste à inspecter un logement neuf achevé pour relever les défauts et les travaux inachevés, puis à les consigner et à les remettre au promoteur afin qu'il y remédie.
- Seguro DecenalLe Seguro Decenal est l'assurance obligatoire de dix ans qui couvre les défauts structurels d'un bâtiment neuf.
- IBIL'IBI est la taxe foncière espagnole annuelle, payée à la mairie par le propriétaire du bien.
- Modelo 210Le Modelo 210 est le formulaire fiscal espagnol que remplit un propriétaire non-résident. Il est dû même lorsque le bien n'est jamais loué.
- Plus-valueLa Plusvalía est la taxe municipale sur l'augmentation de la valeur du terrain d'un bien. Elle est à la charge du vendeur et non de l'acheteur.
Quel est le coût d'un retrait à chaque étape ?
En Espagne, il n'existe aucun délai de rétractation : changer d'avis coûte exactement ce que le document que vous avez déjà signé prévoit. Il existe quatre situations possibles, et elles ne se valent pas.- Avant de signer quoi que ce soit
- Rien du toutAucun contrat n'existe et vous n'avez payé personne. Que cela prenne des mois ou que vous décidiez que cette année n'est pas la bonne ne vous coûte rien.
- Après la réservation
- 6 000 à 11 000 €Vous perdez le dépôt, sauf si le contrat prévoit qu'une constatation vous permet de le récupérer. Aucune loi ne précise ce que ce contrat doit contenir. Sa rédaction constitue donc l'intégralité de votre protection.
- Après le contrat d'arrhes
- L'intégralité du dépôtCe dépôt représente généralement 10 à 20 % du prix. Dans le cadre d'arrhes pénitentielles, le vendeur qui se désiste restitue le double du dépôt et l'acheteur qui se désiste le perd. C'est le type d'arrhes qui permet à l'une ou l'autre partie d'annuler moyennant un prix fixé à l'avance.
- Après la signature de l'acte
- Vous la possédezIl n'est plus possible de se désister après la réalisation de la vente. Il reste un recours : une action pour vices cachés dans le cas d'une revente, ou une action au titre de la garantie dans le cas d'une construction neuve.
- Si un bien neuf n'est pas livré
- Remboursement, plus intérêts légauxRéclamée à la banque ou à l'assureur qui a émis la garantie, sans saisir le tribunal. Les intérêts courent à compter de la date de chaque paiement jusqu'à la date de livraison promise. La réclamation doit être présentée dans le délai indiqué dans la garantie elle-même.
- Si l'autre partie est en faute dans le cas d'une revente
- Mise en demeure formelle, puis voie judiciaireAucune garantie ne couvre le dépôt versé pour une revente. La procédure est donc celle indiquée ci-dessous.
Le contrat de réservation
Il retire le bien du marché pendant quelques semaines, le temps d'effectuer la vérification juridique, et constitue le premier versement que vous envoyez. Aucune loi espagnole ne précise le contenu obligatoire d'un contrat de réservation. C'est précisément pourquoi il faut le lire : la protection dont vous bénéficiez dépend de ce qui y est écrit. Quatre clauses déterminent la réponse.- Le bienAvec l'adresse complète ou la référence cadastrale, jamais avec la simple mention de l'appartement que nous avons visité mardi.
- Le montant et le compte destinataireDans le meilleur des cas, il s'agit du compte client de votre propre avocat. S'il s'agit du vendeur, de l'agence ou du promoteur, ce qui est courant, le nom du titulaire du compte doit correspondre exactement à celui de la partie mentionnée dans le contrat. Arrêtez la procédure si le versement doit être effectué sur le compte privé d'un inconnu, en espèces ou sur le compte d'une société située dans un pays sans aucun lien avec la vente.
- Une date d'expirationSans date d'expiration, la réservation peut se prolonger sans que personne ne sache avec certitude si elle est toujours valable.
- Les constatations qui vous rendent votre argentPour une revente, il s'agit de ce que révèle la vérification juridique : une dette, une charge, une modification non enregistrée ou une licence inexistante.
Ce que vous apporte le dépôtQuelques semaines hors marchéOu environ 1 % du prix pour un bien plus coûteux.
Le contrat d'arrhes et ses trois types
Il s'agit du premier contrat qui engage juridiquement les deux parties, et il est privé : l'acheteur et le vendeur le signent entre eux, plusieurs semaines avant que quiconque ne se rende chez le notaire. Pour une revente, il s'agit d'un contrato de arras et le dépôt représente généralement 10 à 20 % du prix. Le droit espagnol reconnaît trois types d'arrhes, dont les conséquences financières d'une annulation diffèrent. Le contrat doit donc préciser le type concerné. S'il reste silencieux, l'interprétation applicable est celle qui ne vous permet pas de vous retirer en vous contentant de perdre le montant du dépôt. Pour un logement neuf, le document est généralement simplement appelé contrat de vente privé. Les règles relatives aux arrhes du Code civil ne s'y appliquent normalement pas, sauf si le contrat les invoque expressément, et l'engagement est plus important : prévoyez de payer 20 à 40 % du prix avant même que les clés n'existent. Dans ce parcours, l'argent est également versé avant la signature du contrat. C'est l'aspect auquel les acheteurs sont le moins préparés. Lisez donc l'encadré de la section consacrée aux logements neufs avant d'envoyer quoi que ce soit.Les types d'arrhes prévus par la loi3Penitenciales, confirmatorias, penales. Un seul type vous permet de vous retirer en ne perdant que le montant du dépôt. (BOE)
Un logement neuf, avant l'existence des clés20 to 40 %Du prix, en espèces. Un prêt hypothécaire couvre rarement ces versements.
Récupérer un dépôt qui vous est dû
Avoir droit à votre argent et le récupérer sont deux démarches différentes. Le remboursement garanti d'un logement neuf est réclamé directement auprès de la banque ou de l'assureur ayant émis la garantie, sans saisir le tribunal. Dans les autres cas, tout commence par une mise en demeure officielle envoyée par burofax, un service de courrier recommandé utilisé en Espagne, car il fournit la preuve de ce qui a été demandé et de la date de la demande. Cette preuve est importante : une créance personnelle se prescrit après cinq ans, et seule une mise en demeure officielle interrompt ce délai et le fait repartir. Un e-mail ou un appel téléphonique ne produit aucun de ces effets, même si son contenu est parfaitement clair. Après la mise en demeure vient la procédure judiciaire adaptée au montant. Si l'autre partie est officiellement insolvable, la procédure ordinaire cesse de s'appliquer et la créance doit être déclarée dans la procédure d'insolvabilité.Ce que fait un burofaxCela relance le délai
Pour une dette non contestéeAucune limite supérieure
Que se passe-t-il chez le notaire et que remportez-vous ?
La signature se déroule en un seul rendez-vous et, lorsque vous y arrivez, toutes les décisions ont déjà été prises. Il s'agit alors de vérifier l'identité, de lire l'acte, d'effectuer un paiement et de déposer le document. Vous en repartez avec un titre enregistré, un jeu de clés et, pour un logement neuf, une liste des éléments que le promoteur doit encore corriger.Le notaire et ce qu'il ne fait pas
Le notaire espagnol assiste à la signature et transforme la vente en acte authentique, mais il ne vérifie pas si le bien constitue une bonne décision. Ses tâches le jour du rendez-vous sont précises. Il confirme l'identité et la capacité juridique des deux parties à partir du passeport et du NIE. Il demande son propre extrait du registre afin de confirmer que le vendeur est bien propriétaire du bien et que les charges que vous avez vérifiées sont toujours les seules. Il rédige l'acte et le lit à voix haute avant toute signature. Il consigne le prix tel qu'il est déclaré. Il transmet également l'acte au registre foncier le jour même, par voie électronique. Le rendez-vous lui-même est court. En revanche, il ne vérifie ni les dettes de copropriété, ni les licences, ni les documents relatifs au bâtiment, ni le caractère raisonnable du prix. Ce n'est pas un oubli : c'est le rôle de votre avocat. Ses honoraires sont fixés selon un barème officiel non négociable et vous les payez, puisque l'acte de propriété vous appartient. Un prêt hypothécaire ajoute un second acte pour le prêt lui-même. Depuis la loi hypothécaire de 2019, la banque prend en charge les frais de notaire et de registre liés à ce second acte. Si vous ne lisez pas l'espagnol, demandez un interprète assermenté plutôt que de vous en remettre à la personne présente dans la salle.Le barème du notaire0,2 to 0,5 %Sur le prix, ce montant diminuant à mesure que le prix augmente. Fixé par l'État et non négociable. (Conseil général du notariat)
Le registre foncier, en supplémentabout 60 %Des honoraires du notaire. L'acheteur voit les deux comme une seule ligne sur le décompte final.
Deux registres, pas un seul
L'Espagne tient deux registres distincts pour un même bien, et ils ne concordent pas toujours. Le Registro de la Propiedad indique qui en est propriétaire et quelles charges le grèvent. Le Catastro le décrit et contient la valeur servant au calcul de l'impôt. L'extrait auquel tout le monde se réfère est la nota simple, issue du registre de propriété. C'est le premier document consulté pour tout achat. Vous ne le demandez jamais vous-même : votre avocat l'obtient et vous l'envoie. Il indique les hypothèques enregistrées, les saisies et les servitudes, mais pas une extension non enregistrée, un changement d'affectation que personne n'a déclaré ou une limite contestée par le voisin. Une différence entre les deux registres, le plus souvent concernant la superficie, est fréquente plutôt qu'exceptionnelle.Une nota simple, en ligne10,91 €Le coût officiel, taxes comprises. Votre avocat l'obtient, pas vous. (Collège des registrateurs)
Ce que cela ne prouve pasTitre idéalIl indique ce qui est enregistré. Une extension non enregistrée ou un litige relatif aux limites n'y apparaît nulle part.
Le jour de la signature et les clés
La signature définitive se déroule en un seul rendez-vous : l'acte est signé, le solde est payé et le bien devient le vôtre. Les clés sont remises ce jour-là. Pour un logement neuf, il est utile d'inspecter le bien avant ce rendez-vous et de consigner chaque défaut et chaque élément inachevé, avec la date et des photographies. Ce relevé constitue la liste des réserves et est remis au promoteur afin qu'il y remédie. Nous n'effectuons pas nous-mêmes l'inspection, mais nous l'organisons. Le contrôle est réalisé par une société d'inspection externe, couverte par une assurance de responsabilité professionnelle pour son rapport. Nous vous accompagnons lors de la remise des clés afin de vérifier l'inventaire et l'état final du bien. L'inspection est facultative et peut être effectuée avant le rendez-vous chez le notaire plutôt qu'après. N'emménagez pas avant la délivrance de l'autorisation de première occupation.Quand les clés sont remisesChez le notaire, le jour de la signature de l'acteL'inspection préalable est facultative et vivement recommandée.
De la réservation aux clésDes mois pour une revente, des années pour un logement neufVoir le neuf ou l'ancien
Sources officielles pour cette partiePolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
Les erreurs et les personnes de confiance
Quelles erreurs coûtent le plus aux acheteurs ?
Les erreurs coûteuses ici sont rarement des erreurs de formalités. Ce sont des décisions prises depuis un autre pays, sans connaissance locale. Six erreurs se répètent si souvent que nous pouvons simplement les énumérer.Les six erreurs que nous voyons sans cesse
Toutes ces erreurs peuvent être évitées, et elles se produisent pourtant encore chaque semaine sur cette côte.- Prévoir uniquement le prix demandéLe total réel correspond au prix augmenté des frais qui s'y ajoutent. La section consacrée à l'argent ci-dessous détaille précisément ces frais.
- S'attendre à ce que le notaire vérifie le bienLe notaire vérifie l'acte et l'identité des parties, mais pas si le bien constitue un bon achat. Ce travail revient à votre propre avocat.
- Faire appel à l'avocat du vendeurL'avocat du vendeur travaille pour le vendeur. Faites appel à votre propre avocat, ou nous pouvons vous en recommander un indépendant.
- Signer une réservation sans lire les conditions de remboursementLa réservation est le seul paiement qui échappe aux systèmes de protection. Les conditions permettant de vous le restituer doivent y être écrites avant le transfert de l'argent.
- Décider sous pressionDécider rapidement ne pose aucun problème, et de nombreux acheteurs se décident sur place. Décider parce que votre vol de retour est prévu dimanche est la version coûteuse.
- Essayer de tout faire seulVous ne pouvez pas savoir quelle urbanisation dégage une odeur étrange en hiver, ni laquelle est en conflit juridique avec son propre administrateur ou son promoteur. Vous ne pouvez pas savoir quels promoteurs se montrent difficiles après la remise des clés. Une personne qui vit ici et fait cela tous les jours le sait. C'est l'essentiel de ce que vous obtenez en travaillant avec nous.
Comment distinguer une agence d'acheteurs d'une opération de vente ?
Vous ne pouvez pas rechercher une agence dans un registre, car il n'existe aucun registre des bonnes agences. En revanche, vous pouvez observer son comportement pendant les deux premières semaines, et les signaux sont cohérents. Une agence d'acheteurs répond aux questions qu'il serait plus facile d'éluder, vous indique les défauts d'un bien et s'adapte lorsque vous changez d'avis. Une opération de vente exerce une pression. Les vérifications ci-dessous sont celles que nous voudrions qu'un acheteur effectue sur nous.- Ils vous indiquent lorsqu'un bien qu'ils vous présentent est l'un de leurs propres mandatsLes agences d'ici partagent leurs biens, de sorte que la plupart de ce qui vous est envoyé appartient à quelqu'un d'autre et que quelques biens appartiennent à l'agence elle-même. Ni l'un ni l'autre ne pose problème. Le problème est de ne pas vous dire lequel est lequel. Pour son propre mandat, l'agence représente le vendeur tout en vous vendant le bien.
- Vous pouvez demander ce qu'ils gagnent sur un bien précis et ils vous répondentLa commission n'est pas la même pour chaque bien. La question est donc légitime et la réponse peut être vérifiée par rapport au prix qui vous est annoncé. Une agence qui considère cette question comme impolie vous a appris quelque chose. Celle qui y répond clairement vous en a appris davantage.
- Ils vous recommandent un avocat indépendant et n'insistent pas pour que vous choisissiez celui-ciLa bonne démarche consiste à vous faire une recommandation que vous pouvez refuser : voici le cabinet avec lequel nous travaillons, voici ce qu'il facture et vous pouvez faire intervenir le vôtre. Une agence qui n'accepte de travailler qu'avec un seul avocat ou qui vous suggère que vous n'en avez pas vraiment besoin organise la vérification dans son propre intérêt.
- Une première sélection rapide est normale, vous pousser à acheter ne l'est pasUne première sélection peut vous parvenir rapidement, ce qui est bon signe : elle sert à vous montrer le marché et doit pouvoir être discutée et modifiée. Le véritable indicateur est ce qui se passe ensuite. Une agence qui vous pousse vers un bien ou qui vous ramène sans cesse vers le même mandat est dans une démarche de vente. Celle qui réduit la liste avec vous et s'adapte lorsque vous changez d'avis est dans une démarche de recherche.
- Vous pouvez poser des questions embarrassantes sans que cela crée de tensionLe prix est-il trop élevé ? Le quartier est-il vraiment aussi calme qu'il en a l'air ? Achèteraient-ils ce bien eux-mêmes ? Le promoteur est-il difficile après la livraison ? Les réponses comptent moins que le fait de savoir si vos questions modifient l'ambiance de la conversation.
- Demandez les points négatifs, tant sur le travail effectué que sur le bienDeux questions. Qu'est-ce qui s'est mal passé lors des achats qu'ils ont accompagnés ? Toute personne qui fait cela depuis des années a connu des complications et peut les décrire. Et qu'est-ce qui est défavorable dans ce bien précis ? Chaque bien a un point faible : le bruit, l'orientation, les escaliers, la copropriété ou les perspectives de revente. Une agence incapable de citer le moindre inconvénient ne connaît pas le bien ou cherche à vous le vendre.
- Demandez s'ils recherchent sur l'ensemble du marché ou uniquement dans leurs propres biensUne agence qui ne recherche que les biens qu'elle détient choisit parmi une fraction de l'offre disponible dans votre budget. Le prix reste le même dans les deux cas, car la commission est payée par le vendeur.
- Demandez-leur s'ils ont déjà déconseillé à un acheteur d'acheterUne réponse précise accompagnée d'une raison est difficile à inventer. L'absence totale de réponse constitue déjà une réponse.
- Demandez-leur s'ils perçoivent une commission d'apport de la part de l'avocat ou de l'inspecteurSi c'est le cas, la recommandation est un produit plutôt qu'une opinion. En ce qui nous concerne, la réponse est non dans les deux cas, et vous pouvez poser la même question à toute agence.
Pourquoi les annonces trompent, et la solution
Les agences de cette côte partagent le même stock, si bien qu'un même appartement est souvent annoncé par des dizaines de bureaux, parfois à des prix différents. Au final, le prix est généralement le même, quelle que soit l'agence par laquelle vous l'achetez, mais pas toujours : une agence peut afficher ses propres biens un peu plus cher, car elle gagne davantage sur sa propre annonce. Certaines annonces concernent des biens déjà vendus et restent malgré tout en ligne. D'autres montrent les photos d'un autre lot ou mélangent les images de synthèse du meilleur appartement neuf avec celles d'un bien ancien, donnant au bien une apparence meilleure que la réalité. Vous ne pouvez pas démêler tout cela depuis un autre pays, et vous n'avez pas à le faire. C'est précisément le rôle d'une agence d'acquéreur. Nous connaissons les lotissements, les gestionnaires de copropriété, les voisins et les quartiers, et nous savons quels immeubles ont des problèmes dont aucune annonce ne parlera jamais. Chaque bien que nous vous envoyons a d'abord été confronté à la réalité, quelle que soit l'agence qui en fait la publicité.Quelle marge de négociation existe-t-il ?
Il y a moins de marge que la plupart des acheteurs ne le pensent. Un bien correctement évalué pour cette côte se vend généralement avec presque aucune remise, et les biens réellement intéressants partent au prix demandé. Un bien surévalué est celui qui offre une véritable marge. Ce qui fait évoluer un prix, ce n'est pas la force avec laquelle vous insistez : c'est la durée de publication du bien, la raison de la vente du propriétaire et le fait que le prix demandé ait été établi à partir de ventes comparables réelles ou de simples espoirs. C'est le travail effectué avant une offre, et c'est la principale raison pour laquelle une offre aboutit. C'est également le travail que nous faisons pour vous lors de chaque offre que nous déposons : nous savons à quels prix les biens comparables se sont vendus et nous savons reconnaître un prix demandé fondé sur l'espoir.- Une tentative d'ouverture standard, revente au juste prix
- about 5 %Il s'agit du prix demandé au départ, et non du résultat probable. Pour un bien correctement évalué, la remise finalement convenue est souvent proche de zéro. C'est une pratique générale du marché local, et non une règle.
- Un bien au juste prix
- Presque aucune remiseLes meilleurs biens partent au prix demandé et rapidement.
- Un bien proposé à un prix excessif
- Beaucoup plus d'espaceCela dépend de la situation du vendeur et de la durée pendant laquelle le bien est resté sur le marché.
- Dans le neuf
- Les conditions plutôt que le prixVoir « Devez-vous acheter une construction neuve ou une revente ? », qui présente les possibilités d'évolution offertes par chaque option.
Quel est le coût total pour vous ?
Rien. Il n'y a ni frais, ni honoraires de suivi, ni pourcentage à la signature. Nous sommes rémunérés par la commission que le vendeur ou le promoteur paie déjà. Cette commission est incluse dans le prix demandé, que quelqu'un vous représente ou non.- Acheteur0 €Aucun frais, aucun acompte et aucun paiement lors de l’achat.
- Promoteur ou vendeurLogement neuf2,5 à 6 %Revente1,5 à 4 %Qui le paieDéjà inclus dans le prixLa partie vendeuse le paie, que vous achetiez par notre intermédiaire ou directement.
- ArevontUne partie de cette commissionSi vous n'achetez rien, personne ne nous paie quoi que ce soit.
La commission existe, que nous intervenions ou non, car elle est intégrée au prix demandé par le vendeur. Ce qui change, c'est de savoir si quelqu'un dans la transaction travaille pour vous au moment où elle est dépensée.Vous payez effectivement deux choses, dont aucune ne nous revient : l'avocat indépendant et une inspection technique lorsque le bien en a besoin. Nous ne percevons aucune commission d'apport de la part de l'un ou de l'autre. Vous pouvez également faire appel à votre propre avocat.
Pour qui travaille l'agentL'agent d'une annonce travaille pour le vendeur, et son objectif est celui que souhaite le vendeur. Une agence d'acheteurs travaille pour vous. Nous recherchons sur l'ensemble du marché, y compris dans les stocks des autres agences. Nous évaluons le bien en fonction de vos intérêts plutôt qu'en fonction d'une vente. Et nous négocions pour vous plutôt que pour le vendeur. Dans tous les cas, la commission est incluse dans le prix demandé. Avoir quelqu'un de votre côté n'augmente donc pas le prix que vous payez.
Trois situations et le coût de chacune pour vousUne commission existe dans presque toutes les ventes sur cette côte, que vous soyez représenté ou non. Le vendeur l'a convenue avec sa propre agence avant votre arrivée, et elle est prélevée sur le produit de la vente plutôt qu'ajoutée au prix. Être représenté modifie la répartition de cette commission existante, et rien d'autre.
- Vous venez sans représentation
- Le prix du bienL'intégralité de la commission reste généralement à l'agence qui agit pour le vendeur.
- Nous vous représentons
- Le même prix, sans rien ajouterL'agence qui agit pour le vendeur paie notre part sur cette même commission.
- Vous décidez de ne pas acheter
- RienAucune commission n'est due, personne ne perçoit donc rien. Ni pour la recherche, ni pour les visites, ni pour le temps consacré.
- Dans tous les cas, le prix est le même
- Fixé par le promoteur ou par le vendeurUne construction neuve coûte la même chose quel que soit votre interlocuteur. Pour une revente, les agences d'ici partagent leurs mandats, de sorte que le même bien au même prix est accessible par l'intermédiaire de plusieurs d'entre elles.
Ce qui se passe ailleurs sur cette côte et ce que nous faisons à la placeLa question légitime derrière tout cela est de savoir si le montant de nos honoraires détermine ce que nous recommandons. Ce n'est pas le cas, et voici pourquoi. Nous restons à vos côtés après l'achat. Une grande partie de nos clients vient sur recommandation. Nous vous disons lorsque nous pensons qu'un bien ne vaut pas le prix demandé. Et lorsque c'est le meilleur bien, nous recommandons une revente qui nous rémunère moins.
- Une commission facturée à l'acheteur en plus de celle payée par le vendeurCertaines agences d'ici le font. Nous ne facturons jamais l'acheteur et il n'existe aucun second frais, où que ce soit. Il est utile de savoir que cette pratique existe avant de signer quoi que ce soit avec qui que ce soit.
- Une commission d'apport versée par l'avocat, le courtier ou l'inspecteurNous ne percevons aucune commission ni aucune autre rémunération pour vous recommander le cabinet d'avocats ou tout autre spécialiste. Vous pouvez faire intervenir votre propre avocat à tout moment.
- Des primes de volume pour la vente de lots dans un projet particulierNous n'en avons pas et n'avons aucun objectif de vente sur des projets précis. Il n'existe donc aucun projet vers lequel nous aurions besoin de vous orienter.
- Des frais que vous ne découvrez qu'à la finNos honoraires ne sont pas les mêmes pour chaque bien, car ils dépendent de l'offre et de l'accord qui la sous-tend. Demandez-nous ce que nous gagnons sur un bien précis et nous vous le dirons.
Ce processus ne convient pas à tous les budgets ni à tous les acheteurs
En dessous de 200 000 €, nous ne chercherions pas du tout sur la Costa del Sol. Entre 200 000 € et 250 000 €, le choix est limité, et la Costa Blanca est souvent plus pertinente.À partir d'environ 300 000 €, la sélection commence à inclure les éléments recherchés, et ce montant reste véritablement un seuil d'entrée plutôt qu'un budget confortable : avec cette somme, vous n'aurez pas de vue sur la mer à distance de marche de la plage. Nous préférons vous le dire sur une page trouvée sur Google plutôt qu'au téléphone.Si le bien est destiné à deux semaines par an et à rien d'autre, les coûts sont plus élevés que prévu. Cela s'explique par les charges de copropriété, les déclarations fiscales et les frais courants.Pour certains acheteurs, la réponse est non. Nous l'avons dit à des clients et avons perdu la vente.Les quinze étapes de ce guide décrivent notre processus, et non une obligation légale. Les autres agences procèdent différemment. Nous effectuons certaines de ces étapes parce que nous les jugeons utiles, et non parce que quelqu'un nous y oblige. Vous pouvez acheter un bien en Espagne sans qu'une agence ne s'en charge pour vous.La seule étape que vous ne pouvez raisonnablement pas sauter est l'étape 9.
Sources officielles pour cette partieDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
L'argent
Que payez-vous en plus du prix et quel impôt s'applique ?
Prévoyez 8 à 13 % en plus du prix. L'écart entre ces deux chiffres provient presque entièrement de l'impôt d'achat, et l'impôt applicable dépend uniquement de l'identité du vendeur.13 %Prix du bien
Logement neuf9 %Prix du bien
ReventeLes coûts d'achat qui s'ajoutent au prix
Pour un logement neuf, le coût total est plus proche de 13 %, et pour une revente de 9 %. Cela comprend la taxe d'achat, le notaire, le registre foncier et votre avocat. Les frais de notaire et de registre de cette liste concernent l'acte de propriété, payé par l'acheteur. Si vous empruntez, le prêt fait l'objet d'un acte distinct, dont la banque paie les frais de notaire et de registre. La taxe constitue le poste principal et tout le reste est minime en comparaison. Le pourcentage diminue également légèrement à mesure que le prix augmente, car les barèmes du notaire et du registre ne sont pas proportionnels. Deux éléments surprennent les acheteurs. Pour un logement neuf, les versements échelonnés exigent 20 à 40 % du prix en espèces bien avant l'existence des clés, et un prêt hypothécaire couvre rarement ces versements. En outre, les frais sont dus en euros à des dates que vous ne contrôlez pas. Ils doivent donc être intégrés au plan de transfert de fonds, plutôt que simplement gardés en tête.En supplément du prix, logement neufEnviron 13 %
En supplément du prix, reventeEnviron 9 %
NIE et traductions~150 €Le poste regroupé de notre modèle de coûts : les frais administratifs de l'État, de quelques euros par demandeur, ainsi que les traductions et la gestion de la demande.
Transfert et raccordement des services~600 €
Quelle taxe d'achat s'applique
Vous payez l'un de deux impôts, et c'est le vendeur qui détermine lequel. Une revente par un propriétaire privé est soumise à l'impôt sur les mutations. Un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à la TVA, ainsi qu'au droit de timbre sur l'acte. La valor de referencia est la valeur de référence que l'Espagne fixe pour un bien immobilier, et l'impôt sur les mutations applicable à une revente est calculé sur cette base lorsqu'elle est supérieure au prix que vous avez payé. Sous-déclarer le prix ne sert donc absolument à rien : le plancher est fixé par l'État. Les taux réduits dont vous entendrez parler ne s'appliquent presque jamais à un non-résident qui achète une résidence secondaire. Votre avocat s'occupe lui-même du dépôt, dans le délai suivant la signature de l'acte.Quel est le coût total de la première année ?
Personne ne rassemble le chiffre recherché par un acheteur, à savoir la première année entière plutôt que l'achat. Chaque chiffre ci-dessous est déjà publié sur cette page ou dans ses guides. Il s'agit d'un exemple assemblé et d'un calcul, et non d'un devis.- En plus du prix, construction neuve
- Environ 13 %Les impôts, le notaire, le registre foncier et votre avocat.
- En plus du prix, revente
- Environ 9 %La même liste, avec une taxe d'acquisition moins élevée.
- Mobilier pour vous-même, appartement de deux chambres
- 1 000 à 15 000 €Des packs d'ameublement publiés par les fournisseurs pour y vivre. Une construction neuve est livrée vide, jusqu'aux luminaires. L'aménager selon les standards de la location relève d'une gamme différente et plus élevée, présentée dans la section consacrée à la location.
- Ce que coûte 1 % de marge de change
- 4 000 €Pour un bien à 400 000 €, et davantage que l'ensemble des frais de transfert liés à l'achat. Voir le montant de la marge bancaire
- Première année : taxe foncière, charges de copropriété et assurance
- 1 600 à 7 800 €La somme arithmétique des trois montants annuels indiqués plus bas sur cette page. L'électricité, l'eau et Internet s'y ajoutent et dépendent de la durée de votre présence sur place.
Mobilier et logement neuf vide
Un logement neuf espagnol est livré entièrement vide, jusqu'aux luminaires. Une revente est généralement meublée, mais vous négociez le mobilier au stade de la réservation, et tout ce qui n'est pas inscrit dans un inventaire daté a tendance à disparaître avant la remise des clés. Apporter des meubles depuis la Tchéquie est généralement une mauvaise idée.Linge de lit, si vous louez à des touristes2 ensemblesUn jeu utilisé et un jeu de rechange par lit. Trois jeux relèvent de la pratique, pas de la loi.
Nos conseils sur les coûts d'aménagement0 €
Combien pouvez-vous emprunter et comment l'argent arrive-t-il en Espagne ?
Deux questions déterminent ce que vous pouvez réellement vous permettre : le montant qu'une banque espagnole prêtera à un non-résident et ce que le taux de change prélèvera au passage. Le second élément est le plus important et celui que les acheteurs négligent.Un prêt hypothécaire en tant que non-résident
Une banque espagnole prête à un non-résident au maximum 60 à 70 % du prix. Cela signifie que vous devez verser 30 à 40 % en espèces, avant les frais supplémentaires. Un citoyen de l'UE qui achète une véritable résidence principale peut parfois obtenir davantage. La banque évalue le bien lui-même et prête sur la base du montant le plus faible entre l'évaluation et le prix. Une évaluation inférieure au prix convenu est un problème pour vous, pas pour le vendeur. Depuis 2019, les deux documents d'information standard et un délai de réflexion doivent vous être remis avant toute signature. Vous avez également le droit légal de choisir librement le notaire pour un prêt hypothécaire. Deux points à surveiller. Un taux mixte vendu comme fixe se comporte très différemment à la fin de la période fixe. Et un document nécessitant une apostille plutôt qu'une simple traduction est généralement la raison pour laquelle un dossier reste inachevé pendant des semaines.Ratio prêt-valeur, non-résident de l'UE60 à 70 %
Ratio prêt-valeur, hors UE50 à 60 %
Taux fixe sur 20 ans3,8 à 5,2 %Aperçu du marché. Les taux évoluent.
Transférer l'argent et gérer le taux
Un achat ne consiste pas en un seul transfert, mais en plusieurs, répartis sur des mois ou des années, et le taux coûte bien davantage que l'ensemble des frais de transfert. Un contrat à terme peut fixer un taux avant un paiement lié à un acompte, et il constitue une obligation ferme plutôt qu'une assurance facultative : si le taux évolue dans l'autre sens, vous restez engagé. Trois pièges pratiques. Payer une réservation par carte, qui applique un taux que personne n'a convenu et ajoute des frais d'avance de fonds. Envoyer de l'argent sur un compte qui n'est pas celui indiqué dans le contrat. Et attendre la dernière semaine pour effectuer le transfert, alors que le contrôle de conformité et le justificatif de l'origine des fonds prennent chacun plusieurs jours. Convertissez également les impôts, le mobilier et les frais de fonctionnement de la première année, car il s'agit dans tous les cas d'engagements en euros à des dates que vous ne maîtrisez pas.Transferts distincts pour un même achat4 à 8
Marge d'une banque traditionnelle3 à 4 %Intégrée au taux, et non aux frais.
Coût d'une marge de 1 %4 000 €Pour un bien à 400 000 €.
Ce que nous prélevons sur un change0 €
Qu'est-ce qui protège votre argent avant que vous ne soyez propriétaire ?
L'Espagne ne dispose pas de séquestre notarial. Votre argent est donc protégé par l'un de deux systèmes selon ce que vous achetez, tandis qu'un paiement reste en dehors des deux.Le compte qui détient votre argent
Pour un logement neuf, vos paiements sont versés sur un compte de construction légalement protégé et vous recevez en contrepartie un certificat de garantie. Pour une revente, ils sont versés sur le compte client de votre propre avocat, séparé des fonds du cabinet, puis libérés chez le notaire. La réservation est le seul paiement couvert par aucun de ces deux systèmes, raison pour laquelle son montant doit être faible et sa clause de remboursement importe davantage que sa taille. Vous recevez le certificat de garantie lorsque vous signez le contrat privé de vente, avant qu'un quelconque paiement échelonné ne soit effectué. S'il est promis ultérieurement, le paiement que vous êtes sur le point d'effectuer n'est pas encore couvert.Logement neuf, le compte protégéImposé par la loi
Revente, où l'argent est conservéUn compte client
Si le promoteur ne livre pasRemboursement avec intérêts
Combien de paiements échappent aux deux ?1La réservation. Limitez son montant et faites inscrire la clause de remboursement par écrit.
La garantie bancaire et la lecture du certificat
Chaque paiement que vous versez à un promoteur avant l'achèvement du bâtiment doit être couvert par une garantie ou une police d'assurance établie individuellement à votre nom. Vérifiez quatre éléments sur le certificat. Votre nom en tant que bénéficiaire. Le montant garanti, y compris l'impôt que vous avez déjà payé. L'émetteur, qui doit être une banque ou un assureur, et jamais le promoteur. Enfin, la date de livraison jusqu'à laquelle les intérêts courent. Un certificat désignant le programme immobilier au lieu de vous-même est la lacune la plus fréquente sur cette côte. L'argent versé avant la mise à jour du certificat n'est pas protégé tant que les documents ne sont pas régularisés. Il ne s'agit pas de la garantie du bâtiment achevé, qui est une tout autre chose.Ce qu'elle doit couvrirLa totalité du montant
Qui peut l'émettreUne banque ou un assureurJamais le promoteur lui-même.
Forme renforcée en vigueur depuis2015
Le compte client et la fraude qui le vise
Un avocat espagnol doit conserver votre argent séparément des fonds du cabinet et ne peut y effectuer de prélèvement sans votre autorisation écrite. Le véritable risque au moment de la signature n'est pas une défaillance de la règle, mais un courriel frauduleux vous informant que le numéro de compte a changé. Confirmez toute modification oralement, en appelant un numéro que vous aviez déjà.Comment les erreurs sont classéesGrave à très grave
À qui incombe l'obligation d'assuranceLe code de conduiteDemandez le montant de la couverture, et non si une couverture existe.
Devriez-vous acheter en votre nom ou par l'intermédiaire d'une société ?
Pour presque tout acheteur d'une seule résidence de vacances, la réponse est non. Une société ajoute des déclarations, impose votre propre usage du bien, complique la vente et ne réduit pas l'impôt d'achat.À titre personnel ou par l'intermédiaire d'une société
Une société ne permet aucune économie sur l'impôt d'acquisition et, pour une seule résidence de vacances, cela met généralement fin à la discussion. L'utilisation personnelle du bien peut être imposée comme un loyer que la société aurait dû vous facturer. Les parts restent prises en compte pour l'impôt sur le patrimoine, leur valeur étant déterminée à partir du bilan de la société. Le bénéficiaire effectif doit être déclaré lors de la constitution, puis chaque année. Une société dormante doit également déposer ses déclarations, même lorsqu'il n'y a rien à déclarer. Cela modifie aussi ce que vous pourrez faire ultérieurement. Une société bailleresse est engagée pendant sept ans pour un bail de longue durée, et non cinq. Et vendre les parts plutôt que le bien constitue une opération plus complexe qui nécessite son propre spécialiste. La structure peut avoir du sens pour une véritable activité détenant plusieurs biens, mais il s'agit alors d'une discussion différente avec un conseiller fiscal, et non avec une agence.Taxe d'achat économisée par une société0 €L'impôt est le même dans les deux cas.
Impôt des sociétés sur les loyers25 %
Une société dormante, chaque année500 à 1 000 €
Prélèvement sur les juridictions non coopératives3 %La Tchéquie et la Pologne ne figurent pas sur cette liste.
Sources officielles pour cette partieReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
Ce qui peut mal tourner
Que vérifie un avocat indépendant et dans quel ordre ?
C'est la partie que vous payez, et la seule étape de ce guide que vous ne pouvez raisonnablement pas sauter. Un avocat indépendant effectue environ quinze vérifications, puis vous indique s'il convient de poursuivre.Les quinze vérifications
Les vérifications sont réparties en quatre groupes. Qui en est propriétaire et quelles charges le grèvent, d'après le registre de la propriété. La nature juridique du bâtiment : le permis de construire, la licence de première occupation, et la concordance entre le registre, le Catastro et le bien réellement construit. Ce qu'il doit : les charges de copropriété, le certificat de dette délivré par le syndic et l'impôt foncier. Enfin, ce que vous pouvez en faire : le règlement de copropriété et l'autorisation éventuelle des locations touristiques. Un seul résultat négatif dans la chaîne de conformité du bâtiment suffit à tout arrêter, et c'est à ce stade qu'un achat est interrompu plutôt que renégocié. Un vendeur particulier occasionnel a moins d'obligations d'information envers vous qu'une agence, ce qui rend la vérification plus importante, et non moins importante.Vérifications de la liste15
Durée en semaines2 à 4
Coût de l'avocat~1 %Du prix, TVA comprise.
Ce que nous demandons au cabinet d'avocats0 €
Le certificat énergétique
Chaque bien doit disposer d'un certificat valide avant de pouvoir être proposé à la vente ou à la location, et c'est au vendeur de le fournir, pas à vous. Seul un technicien qualifié peut l'établir. Un notaire peut néanmoins signer sans ce certificat si vous y renoncez par écrit dans l'acte. L'absence de certificat est donc une question à poser, et non un obstacle insurmontable.Avec la note la plus basse5 ans
Coût d'un certificat50 à 300 €
L'exemption restreinte50 m²Un bâtiment indépendant dont la surface est inférieure à ce seuil.
Que se passe-t-il si le bâtiment ou le terrain ne correspond pas à ce qu'il paraît être ?
Les problèmes les plus coûteux ici ne se trouvent pas dans les murs, mais dans les documents qui les concernent : un bâtiment ou une extension jamais autorisé, ou un terrain qui n'est pas aussi constructible que l'affirme le vendeur.Un bâtiment sans permis et le délai de démolition
Sur un terrain urbain ou rustique ordinaire, le droit d'ordonner la démolition s'éteint au bout de six ans, après quoi le bâtiment peut demander le statut AFO. L'AFO ne constitue pas une légalisation : il constate que le délai a expiré et peut être remis en cause ultérieurement si le terrain s'avère relever d'une catégorie protégée. Sur un terrain protégé ou côtier, le délai ne commence jamais à courir, de sorte que la démolition reste possible indéfiniment. Deux conséquences pratiques. Les prêteurs sont prudents à l'égard d'un bien AFO : les conditions du prêt peuvent donc différer de celles d'un achat normal, ou le prêt peut être refusé. En outre, un dossier d'infraction ouvert à la mairie n'apparaît sur aucun extrait du registre. Quelqu'un doit interroger directement la mairie, ce qui fait partie de la vérification juridique et ne peut pas être fait à partir d'une simple annonce.Sur un terrain protégé ou côtierAucune limite de temps
Une terrasse fermée, une piscine, une pièce supplémentaire
Une extension non déclarée sur une habitation par ailleurs légale peut généralement être régularisée, mais elle devient visible lorsque le registre, le Catastro et le bâtiment réel ne concordent pas. La rectification des documents est une procédure que quelqu'un doit effectuer, et elle peut entraîner plusieurs années d'impôt foncier rétroactif. Un prêteur évalue les mètres carrés enregistrés, de sorte qu'une extension non déclarée n'est pas financée.Terrains côtiers, terrains rustiques et puits
Une bande de protection s'étend vers l'intérieur des terres depuis le rivage, et ses restrictions de construction n'expirent jamais. Sur les terrains rustiques en Andalousie, la classification urbanizable relève de l'urbanisme et ne garantit pas que la parcelle pourra un jour être constructible. Le fait qu'un puits pompe de l'eau ne prouve pas qu'il est légal.La bande de protection côtière100 mètresVers l'intérieur des terres depuis la limite maritime publique, et elle n'expire pas. (MITECO)
Parcelle minimale pour une maison isolée2,5 ha
Un puits régularisé, au maximum7 000 m³ par anAvec un compteur volumétrique.
Que pouvez-vous hériter du vendeur ?
Une partie de ce que vous achetez appartient à la personne qui le vend : sa dette envers la copropriété, ses héritiers ou son locataire. Ces trois éléments peuvent être vérifiés avant tout paiement.Dettes de copropriété que vous reprenez avec l'appartement
Vous êtes responsable, avec le bien lui-même, des charges de copropriété impayées laissées par le vendeur pour l'année en cours et les trois années civiles précédentes. La dette est attachée à l'appartement plutôt qu'à la personne qui l'a accumulée, et elle suit donc les clés. Un seul document permet de vous en prémunir : un certificat du syndic attestant que le compte est à jour. Le notaire ne peut pas autoriser l'acte sans ce document, sauf si vous y renoncez expressément. Y renoncer supprime la vérification, mais pas la responsabilité : il n'existe donc aucune bonne raison d'y renoncer. Deux pièges supplémentaires. Un appartement saisi puis vendu par une banque n'est pas automatiquement exempt de dettes. Et un immeuble situé dans une grande urbanisation peut relever de deux copropriétés ayant deux budgets distincts, de sorte qu'un seul certificat ne les couvre pas toujours toutes les deux.Le certificat de detteOuiLe notaire en a besoin, sauf si vous y renoncez.
Comment une copropriété recouvre une detteUne procédure judiciaire spéciale
Si le vendeur décède, avant ou pendant
Acheter auprès d'une succession est un achat normal, avec davantage de documents et davantage de personnes qui doivent donner leur accord. Si le vendeur décède après la signature, le contrat n'est pas annulé : les héritiers prennent sa place dès qu'ils acceptent la succession. Un seul héritier ne peut pas signer pour tout le monde.Qui peut signer pour une succession3 voiesTous les héritiers, un exécuteur testamentaire désigné ou un administrateur nommé par le tribunal.
Votre contrat reste-t-il valableOui
Acheter un bien déjà loué
Vous reprenez le bail existant pour la durée minimale restante, aux conditions convenues par le propriétaire précédent, qu'il soit enregistré ou non. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer parce que la propriété a changé de mains. Le locataire peut également disposer d'un droit légal d'acheter avant vous, et l'omission de cette notification peut empêcher l'enregistrement de votre achat.Notification si le droit de préemption a été abandonné30 jours
Quels effets le sol, l'air et le bâtiment peuvent-ils avoir sur vous ?
Quatre éléments concernant une adresse précise peuvent être vérifiés depuis un bureau avant votre départ en avion, et aucun n'apparaît dans une annonce : le risque d'inondation, le niveau sonore en août, la raison de l'humidité en janvier et la personne qui vous doit une réparation par la suite.Zones inondables et vérification en dix minutes
Environ 8 % des logements espagnols se trouvent dans une zone inondable cartographiée, et la vérification d'une adresse précise ne coûte rien sur le visualiseur de l'État : vous recherchez l'adresse et le niveau d'ombrage vous indique si elle se trouve dans une zone inondable étudiée et selon quelle probabilité. Deux limites méritent d'être connues. Les cartes ne couvrent que les cours d'eau étudiés, de sorte qu'un petit ruisseau couvert ou un drain urbain peut ne pas apparaître du tout. Et un drain pluvial bouché lors de fortes pluies n'est pas une inondation au sens juridique. Être situé dans la zone d'écoulement préférentiel constitue une catégorie plus stricte que l'ombrage ordinaire des zones inondables, avec des limites plus contraignantes pour construire et reconstruire. Le régime national n'indemnise les inondations extraordinaires qu'en complément d'une police active et à jour de paiement, jamais la perte de revenus locatifs, et aucun vendeur espagnol n'est tenu de déclarer le risque d'inondation. Une vérification juridique n'inclut pas une consultation de la carte des inondations, sauf si quelqu'un la demande, raison pour laquelle elle figure sur notre propre liste avant une offre et non après.Logements espagnols dans une zone cartographiée~8 %
Zone à probabilité moyenne1 % par anSur trente ans de propriété, la probabilité qu'un tel événement se produise au moins une fois est d'environ 26 %.
Ce que le régime national indemniseUniquement en complément d'une police en vigueurVoir l'assurance habitation
Le bruit, qui est saisonnier et dépend de l'adresse
La plupart des nuisances sonores sont prévisibles avant l'achat, car leurs sources sont saisonnières et plusieurs sont répertoriées dans des documents publics. Un bar de plage est silencieux en février et animé chaque soir en août. À proximité de l'autoroute, c'est la visibilité directe qui compte plutôt que la distance. Les limites ci-dessous sont celles de la réglementation et non une mesure effectuée sur un bien particulier.À l'extérieur, la nuit55 dBA
Dans votre propre chambre, la nuit35 dBA
La nuit commence à23:00
L'humidité et pourquoi elle pose problème en hiver
Sur cette côte, l'humidité est généralement due à la condensation, c'est-à-dire à la rencontre d'un air chaud et humide avec des surfaces froides dans un appartement vide et non chauffé, plutôt qu'à une fuite. La saison humide s'étend donc de novembre à février, et non au mois d'août, raison pour laquelle les acheteurs qui la recherchent en été ne trouvent rien. Un appartement fraîchement peint peut la dissimuler au lieu de la traiter.Humidité à Malaga, moyenne annuelle65 %
Le mois le plus pluvieux est décembre72 %Contre cinquante-huit pour cent en juin et juillet.
Étanchéité dans le code du bâtiment depuis2006Les bâtiments anciens n'ont souvent aucune barrière de protection. (BOE)
Un défaut après votre emménagement
Une construction neuve bénéficie de trois périodes de garantie, chacune étant due par un groupe différent des personnes qui l'ont construite. La garantie structurelle est couverte par une assurance obligatoire attachée au bâtiment plutôt qu'à l'entreprise. Elle subsiste donc même si le constructeur cesse son activité. Lorsqu'un problème apparaît, la démarche utile est peu spectaculaire. Signalez-le par écrit, en le datant et en joignant des photographies, au promoteur, ainsi qu'au syndic si un élément commun est concerné. Le délai de réclamation commence lorsque le dommage apparaît, et non lorsque vous prenez le temps de vous plaindre. Une revente offre presque aucune protection en comparaison : une action stricte pour vices cachés, soumise à un bref délai qui ne peut pas être interrompu par l'envoi d'une lettre, et uniquement pour un problème que le vendeur connaissait et a dissimulé.La structure d'un logement neuf10 ansTrois ans pour les installations, un an pour les finitions. (BOE)
Faire valoir ses droits dès l'apparition d'un défaut2 ans
Au-delà de la garantie décennaleAssurance obligatoire
Vices cachés lors d'une revente6 moisÀ compter de la livraison, et le délai ne peut pas être interrompu. (BOE)
À quoi ressemble une fraude délibérée ici ?
La fraude délibérée est rare ici, et elle n'est pas subtile. Elle prend quatre formes, et chacune est détectée par le même réflexe : personne ne verse d'argent ni ne signe avant qu'une vérification soit possible.Les quatre scénarios
Un faux vendeur qui vend un bien qu'il n'a pas le droit de vendre, un dépôt détourné, une fausse location et une escroquerie à la vente sur plan consistant à demander des paiements échelonnés sans garantie correspondante. Les faux vendeurs choisissent des biens restés longtemps inoccupés, détenus depuis l'étranger ou récemment hérités sans que le registre ait été mis à jour. Dans les trois cas, personne sur place ne s'en aperçoit. Le schéma commun aux quatre situations est identique, et c'est la seule chose dont vous devez vous souvenir : on vous demande de l'argent ou une signature avant qu'une vérification soit possible. Les précautions sont donc simples. Dans le meilleur des cas, l'argent est versé sur le compte client de votre propre avocat. Lorsqu'il est versé au vendeur, à l'agence ou au promoteur, ce qui est courant, le nom du titulaire du compte doit correspondre exactement à la partie désignée dans le contrat. Trois situations doivent vous faire renoncer. Un compte privé appartenant à une personne qui n'est pas le vendeur. Une demande de paiement en espèces. Ou un compte d'entreprise situé dans un pays qui n'a aucun rapport avec la vente. Aucun paiement ne doit être effectué avant une visite, en personne ou par appel vidéo en direct. Un virement effectué le jour même peut parfois être rappelé si vous agissez dans un délai d'un ou deux jours, ce qu'il vaut mieux savoir avant le week-end plutôt qu'après.Scénarios délibérés4Faux vendeur, dépôt détourné, fausse location, vente sur plan sans garantie.
Vendre ce qui est invendable1 à 4 ansUne peine d'emprisonnement prévue par un article du Code pénal. (BOE)
Que peut-il se passer avec un logement neuf et qui paie ?
Trois choses peuvent mal tourner avec un logement neuf : le promoteur fait défaut, le projet s'arrête ou la date est repoussée. La situation concernée détermine si votre argent vous revient d'une banque en quelques semaines ou reste bloqué dans une procédure judiciaire pendant des années.Si le promoteur devient insolvable
Votre argent se divise en deux catégories. Tout ce qui est couvert par une garantie valide est remboursé par la banque ou l'assureur. Il s'agit d'une dette due par une autre entreprise, qui subsiste donc quelles que soient les difficultés du promoteur. Tout le reste devient une créance ordinaire dans le cadre de la procédure d'insolvabilité, venant après les autres créanciers, sans montant ni date de paiement garantis. La première chose à faire est donc de ne pas paniquer, mais de lire les certificats : quels paiements sont couverts, à votre nom, pour leur montant total. La deuxième consiste à déclarer la créance dans le délai fixé par la procédure d'insolvabilité, car le non-respect de ce délai peut entraîner la perte totale de la créance. L'insolvabilité est un événement déclaré par un tribunal et associé à une date. Elle ne se confond pas avec le fait qu'un promoteur soit lent, silencieux ou réputé en difficulté.Une garantie est payéeIndépendamment de l'insolvabilité
Sans garantie, vous êtesUn créancier ordinaire
Le paiement non couvert par une garantieLa réservation
Si le projet est interrompu
Un projet à l'arrêt aboutit dans l'un de trois scénarios, et celui qui se réalise détermine si vous attendez ou si vous vous retirez. Si un autre promoteur le reprend, l'ancienne garantie n'est pas automatiquement transférée. Une licence peut devenir caduque si les travaux restent interrompus, et du béton exposé aux intempéries pendant plusieurs saisons des pluies se dégrade d'une manière qu'un contrôle documentaire ne révélera pas.Là où s'arrête un projet en suspens3 issues possibles
Si un autre promoteur l'achèveUne nouvelle garantie, un nouveau cycle
Le premier document à obtenirNota simple
Dette de copropriété sur logement inachevéElle peut grever le bien
En cas de retard de livraison
Pour une construction neuve, une fois dépassée la date d'achèvement prévue dans votre contrat, vous pouvez réclamer le remboursement de votre argent, avec les intérêts légaux prévus par la garantie. Aucun tribunal n'est nécessaire et aucune discussion ne porte sur la gravité du retard. Seule la date indiquée dans le contrat compte, et un délai de grâce n'existe que si votre contrat en prévoit un.Quelle date compteLe contrat, pas la brochure
La garantie couvre-t-elle un retardOui, même pour un simple retard
Dans le neufAucun test de gravité
En reventeArticle 1124 du Code civilUn tribunal décide si le manquement est suffisamment grave. (BOE)
Sources officielles pour cette partieDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
Neuf ou ancien
Faut-il acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?
Achetez le bien qui correspond à votre calendrier. C'est la principale différence que vous ne pouvez pas modifier. Une revente prend des mois. Un logement neuf peut prendre des années. Les autres points sont des choix, et non des réponses fixes. Les étapes 1 à 7 sont les mêmes pour les deux options. Les étapes 8 à 14 sont différentes.Logement neuf
De la réservation aux clésDe 2 mois à 3 ansCela dépend de l’avancement des travaux.
Coûts en plus du prixLe plus élevé des deux montants ci-dessusLa majeure partie correspond aux impôts : 10 % de TVA, auxquels s’ajoutent les droits de timbre andalous sur l’acte.
Comment vous payezPar étapes, en fonction de l’avancement des travauxUne garantie bancaire à votre nom couvre chaque paiement échelonné.
Ce qui peut mal tournerLa date changeL’appartement achevé peut également différer des plans. La liste des réserves et les garanties permettent de traiter ce problème.
Ce que vous pouvez négocierLes conditions comptent plus que le prixVous pouvez négocier l’échéancier de paiement, le mobilier, la place de parking et le délai.
Garanties obtenuesDix ans sur la structureTrois ans sur les installations et un an sur les finitions.
Bien en revente
De la réservation aux clés1 à 3 moisC’est la vérification juridique, et non les travaux, qui fixe le rythme.
Coûts en plus du prixLe moins élevé des deux montants ci-dessusLe droit de mutation de 7 % en Andalousie s’applique à la valeur de référence lorsque celle-ci est supérieure au prix payé.
Comment vous payezRéservation, arras, puis soldeLes arras représentent 10 à 20 %. Vous payez le solde chez le notaire.
Ce qui peut mal tournerL’état réel du bâtimentIl peut y avoir des dettes, des modifications non enregistrées, de l’humidité ou une règle de copropriété que vous n’avez pas lue.
Ce que vous pouvez négocierLe prix et le calendrierIl y a un vendeur, qui a une raison de vendre.
Garanties obtenuesRien de la part du vendeurEn revanche, vous achetez un bâtiment dont vous pouvez examiner l’historique.
Ce qui surprend le plus les acheteurs
Pour un logement neuf, votre argent circule avant même la signature d'un contrat
Vous versez la réservation avant qu'un contrat avec le promoteur n'existe et, selon le promoteur, un montant supérieur à la réservation peut être demandé à ce stade. Nous vous le précisons à l'avance, et nous avons malgré tout failli perdre des ventes précisément à cette étape : le courriel de l'avocat arrive en demandant de l'argent avant que quoi que ce soit ne soit signé, et les acheteurs se figent. La plupart des gens supposent qu'il s'agit d'un promoteur qui se comporte bizarrement. D'après notre expérience, ce n'est pas le cas : la plupart des promoteurs de cette côte travaillent ainsi, environ huit sur dix ou davantage. Aucun chiffre publié n'existe, c'est ce que nous constatons.Une exception peut parfois être négociée, mais il y a rarement une raison d'en demander une. Chaque paiement effectué avant l'achèvement du bâtiment doit être couvert par une garantie bancaire établie à votre nom. Le contrat de réservation doit préciser quelles constatations permettent de récupérer votre argent. Entre les deux, rien n'est exposé que le système de garantie ne couvre déjà. Il s'agit simplement de la procédure standard ici. La structure habituelle de ces paiements est présentée plus bas, dans la section consacrée à la vente sur plan.
Vous n'avez pas à évaluer ce courriel seul. Votre avocat vérifie le certificat de garantie et le libellé qui protège le paiement ; nous l'examinons avec vous et nous ne laissons pas partir un virement sur la promesse que le certificat arrivera plus tard.L’achat sur plan vous convient-il ?
L'achat sur plan et le logement prêt à emménager ne représentent pas deux niveaux de risque, mais deux risques différents. Pour un logement neuf, le risque concerne le délai et la protection est un document que vous devez lire. Pour une revente, le risque concerne le bâtiment lui-même et la protection est la vérification juridique. Les sept questions ci-dessous permettent de trancher dans l'ordre qui compte.- Votre calendrier peut il supporter l'attente ?
- 2 mois à 3 ansC'est la seule différence sur laquelle vous ne pouvez pas négocier. Si vous devez être dans le bien l'été prochain, un projet prévu dans deux ans n'est pas un candidat, aussi bon soit il.
- Le nom que doit porter la garantie
- En votre nom propreUn certificat désignant le programme au lieu de vous-même ne constitue pas une protection. Vérifiez-le avant chaque paiement échelonné, et non une seule fois au début.
- La garantie est-elle toujours payable si le promoteur fait défaut ?
- Indépendamment de l'insolvabilitéL'argent garanti est remboursé par la banque. L'argent non garanti devient une créance dans le cadre de l'insolvabilité, sans montant ni date garantis.
- Que se passe-t-il si le projet s'arrête ?
- 3 issues possiblesIl reprend, un autre promoteur l'achève ou il est liquidé et les acheteurs sont remboursés. Un nouveau promoteur implique une nouvelle garantie, et non le maintien de l'ancienne.
- Que se passe-t-il si la date change
- Le contrat, pas la brochureSeule la date figurant dans votre propre contrat compte. Une fois cette date dépassée, vous pouvez réclamer le paiement au titre de la garantie sans prouver que le retard était grave.
- Ce qu'une construction neuve vous offre et qu'une revente ne peut pas offrir
- 10 ansTrois ans pour les installations et un an pour les finitions, avec une assurance obligatoire couvrant les dix ans de garantie de la structure.
- Ce qu'une revente vous offre à la place
- AucunAucune garantie du vendeur, mais un bâtiment qui a une histoire que vous pouvez examiner et évaluer avant de le payer.
À quoi ressemble généralement le calendrier des paiements
- D'abord, la réservation
- 6 000 à 11 000 €Payée avant l'existence de tout contrat avec le promoteur, comme l'explique l'encadré ci-dessus.
- Lors du contrat avec le promoteur privé
- around 20 %Avec la TVA sur chaque paiement. Il s'agit de notre observation, et non d'une règle.
- Pendant la construction
- Parfois, davantage de paiements d'étapeCertains promoteurs ne demandent rien après le contrat, d'autres demandent deux ou trois versements.
- À la livraison
- around 70 %Le solde, généralement avec le financement hypothécaire déjà en place à ce moment-là.
- Ce qui est contraignant
- Le calendrier prévu dans votre contratLa répartition varie selon le promoteur. C'est donc le contrat qui fait foi, et non cette présentation.
- Chaque paiement avant la livraison
- Couvert par la garantie bancaireVoir ce qui protège votre argent
Sources officielles pour cette partieLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
En être propriétaire
Combien coûte sa détention chaque année ?
Quatre factures arrivent chaque année, que vous soyez en Espagne ou non : la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance et la déclaration fiscale des non-résidents. Pour un appartement, elles correspondent aux chiffres ci-dessous.Impôt foncier, IBI400 à 1 000 €L'impôt foncier annuel d'un appartement.
Charges de copropriété900 à 6 000 €Versées chaque année à la copropriété.
Assurance habitation300 à 800 €La loi ne l'exige pas. Une banque hypothécaire, si.
Électricité, eau et internet, par mois100 to 400 €Notre propre estimation pour un appartement ou une maison mitoyenne standard. Une villa ou une grande maison avec piscine, jardin et climatisation coûte nettement plus cher.
Impôt des non-résidents, UE et EEE19 %Déclaré une fois par an, même si vous ne louez jamais le bien. (Agencia Tributaria)
Impôt des non-résidents, ailleurs24 %Le même impôt, au taux le plus élevé.
Sur quoi cet impôt est prélevé1,1 ou 2 %De la valeur cadastrale, lorsque vous ne louez pas le bien.
Quelles factures, déclarations et décisions accompagnent la propriété ?
Les chiffres figurent ci-dessus. La suite explique qui les détermine et ce que l'assurance paiera ou ne paiera pas. Elle couvre également le transfert des services publics à votre nom ainsi que les deux impôts qui ne concernent pas la plupart des acheteurs.La copropriété et son mode de décision
L'adhésion est automatique et vous ne pouvez ni vous en retirer ni payer moins parce que vous n'utilisez pas la piscine. Le budget est voté par les propriétaires, de sorte que les charges de copropriété constituent souvent la véritable différence entre deux appartements qui semblent identiques. Demandez le budget, les procès-verbaux, le solde du fonds de réserve et l'attestation de dette avant de réserver.Pour contester une résolution3 moisUn an si elle est contraire à la loi ou aux statuts.
L'assurance habitation et la clause qui vous coûte cher
Aucune loi ne vous oblige à assurer un logement espagnol, mais tout prêteur hypothécaire l'exigera. La clause qui coûte de l'argent aux propriétaires de résidences secondaires est la clause d'inoccupation : une fois que le bien est resté vide suffisamment longtemps, la couverture contre le vol est généralement suspendue, tandis que celles contre l'incendie et les dégâts des eaux continuent. Une assurance insuffisante déclenche une règle proportionnelle qui réduit chaque indemnisation.Est-ce obligatoireNon requis par la loiAucun texte n'oblige un propriétaire à s'assurer. En revanche, un prêteur l'exige comme condition du prêt. Voir son coût annuel
Électricité, eau et Internet
Lors d'une revente, vous changez le titulaire d'un abonnement existant plutôt que d'en créer un nouveau, ce qui prend des jours et non des mois. Rien de tout cela ne s'applique à une construction neuve, pour laquelle les autorisations nécessaires à un premier raccordement peuvent prendre des mois. Lors de la remise des clés, munissez-vous de la référence de l'abonnement, des relevés de compteur et des coordonnées de la compagnie des eaux.Documents nécessaires à un changement de titulaire6
Ce que le distributeur peut facturer0 €
Le tarif domestique standard2 bandesDeux périodes de puissance souscrite.
Ménages espagnols pouvant accéder à la fibre95,9 %
La déclaration fiscale que vous devez même si personne n'y habite
Vous devez payer chaque année un impôt espagnol sur le bien, qu'il soit loué ou vide, calculé sur un revenu théorique établi à partir de la valeur cadastrale. Il s'agit d'une seule déclaration. Toute déclaration omise produit des intérêts et une majoration qui augmente au fil du temps, et la première année partielle est déjà due, alors que les propriétaires pensent qu'elle ne commence qu'en janvier suivant.La période de dépôt commence1 avrilPour l'année précédente, et reste ouverte jusqu'à la fin du mois de décembre suivant. (Agence fiscale)
Impôt sur la fortune, et celui qui ne bénéficie d'aucune bonification
L'Andalousie accorde une bonification intégrale de l'impôt régional sur la fortune, si bien que, pour presque tous les acquéreurs, il ne coûte absolument rien. Un impôt national distinct de solidarité peut néanmoins s'appliquer aux patrimoines beaucoup plus élevés. La bonification régionale ne le réduit pas, car le crédit porte sur l'impôt régional que vous avez effectivement payé, et une bonification intégrale signifie que vous n'en avez payé aucun.Résidence principale, résidents uniquement300 000 €
La bonification andalouse100 %
Sources officielles pour cette partieReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
Le louer
Pouvez-vous le louer et quel revenu rapporte-t-il réellement ?
Louer à des touristes nécessite non pas une autorisation, mais trois, et celle qui bloque le plus de propriétaires vient de leurs propres voisins. La location longue durée relève d'un régime différent, avec des engagements bien plus longs.Louer à des touristes, et les trois autorités
La région doit enregistrer le bien et la commune doit en autoriser la location. Ensuite, votre propre communauté de propriétaires peut interdire ou restreindre les locations touristiques à la majorité qualifiée, et c'est ce qui bloque la plupart des propriétaires. Un bien peut disposer d'un enregistrement valide et d'une mairie favorable, tout en étant bloqué par ce vote. Il vaut donc la peine de lire les statuts de la communauté et les procès-verbaux avant de réserver, plutôt qu'après. L'enregistrement lui-même est une déclaration assortie de conditions. Le bien doit respecter les règles d'équipement, notamment disposer d'un système de climatisation ou de chauffage dans chaque pièce habitable pendant les saisons concernées. Il n'existe aucune exemption pour une location d'une seule semaine : publier une annonce sans licence constitue la même infraction que l'exploiter à temps plein. L'enregistrement détenu par le propriétaire précédent n'est pas toujours transféré avec le bien. Nous gérons nous-mêmes des locations de courte durée et des biens immobiliers, vous pouvez donc nous poser cette question au sujet d'un bien précis plutôt qu'une question générale.Forfait mobilier pour location4 500 to 26 000 €Pour un appartement de deux chambres, et plus élevé que l'aménagement du même appartement pour vous-même, car une location sous licence doit respecter des règles d'équipement et subit une usure plus importante.
Le louer à long terme
Une location de longue durée vous engage pendant une durée minimale légale, quelle que soit la brièveté indiquée dans le contrat, et plus longtemps encore si le bailleur est une société. Le loyer ne peut pas être augmenté pendant la durée du bail, sauf si le contrat le prévoit. Si le locataire cesse de payer, vous ne pouvez pas simplement mettre fin au contrat : seul un tribunal peut expulser un locataire, et la procédure prend de nombreux mois. La vente du bien ne met pas non plus fin au bail.Durée minimale, bailleur société7 ans
Dépôt et garantie supplémentaire1 + 2 moisTrois mois de loyer au total, au maximum.
Préavis donné par un locataire pour partir30 jours
Impôt sur les loyers
En tant que résident fiscal tchèque ou polonais, vous payez le taux inférieur sur le revenu net après déduction des dépenses admissibles. Un résident hors de l'UE et de l'EEE paie le taux supérieur sur le loyer brut, sans aucune déduction. Les deux remplissent le même formulaire, chaque trimestre pendant la période de location et une fois par an lorsque le bien reste vide.Résidents de l'UE et de l'EEE19 %Sur le revenu net, après dépenses déductibles
Tous les autres24 %Sur le loyer brut, sans aucune déduction.
Ce que le bien rapporte réellement
Une location de courte durée bien gérée rapporte environ 5 à 9 % brut, et une location de longue durée environ 4 à 6 %. Dans les deux cas, le rendement net est d'environ 3 à 4,5 %, une fois déduits la gestion, les impôts et les frais d'exploitation. Un rendement annoncé avant même d'avoir visité le bien n'est qu'une estimation. Il s'agit de chiffres issus de rapports de marché, pas des nôtres.Location de courte durée, brut5 à 9 %Rapports de marché, 2026.
Net, dans les deux casDe 3 à 4,5 %Après la gestion, les impôts et les frais réels d'exploitation.
Gestion de chaque réservation20 %
Sources officielles pour cette partieJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
Y vivre
Qu'est-ce qui change lorsque vous vivez ici au lieu de simplement visiter ?
Être propriétaire ici et y vivre sont deux décisions impliquant deux ensembles de formalités. Tout ce qui suit commence lorsque vous décidez de passer beaucoup de temps dans le bien, et les délais sont plus courts que les gens ne le pensent.S'installer ici, dans l'ordre
Si vous êtes citoyen de l'UE et prévoyez de rester en Espagne plus de trois mois, vous devez vous enregistrer. La propriété d'un bien ne déclenche pas cette obligation : c'est le fait d'y séjourner qui compte. L'ordre est important et chaque étape nécessite la précédente. D'abord une adresse, puis le NIE, puis le padron auprès de la mairie. Le padron est le registre municipal qui prouve où vous vivez, et les écoles, la couverture santé ainsi que la plupart des démarches locales en dépendent. Viennent ensuite le certificat de résidence, puis la couverture santé, la famille, la voiture et les services publics. Un citoyen non européen qui possède un logement ici bénéficie toujours de 90 jours sur toute période de 180 jours. Cette durée est désormais suivie numériquement à la frontière, sans place pour la discussion. Le visa non lucratif n'autorise aucun travail, y compris le télétravail pour un employeur étranger. Il comporte également une condition financière, fondée sur l'IPREM, le montant de référence des revenus utilisé par la réglementation espagnole. Le demandeur doit justifier de quatre fois l'IPREM annuel pour lui-même, puis du montant annuel à nouveau pour chaque personne à charge.Séjour hors UE, par période de 180 jours90 jours
IPREM, référence annuelle7 200 €Le montant de référence servant à calculer la condition financière du visa.
Résidence permanente après5 ans
Votre voiture et votre permis
Une voiture immatriculée à l'étranger peut rester en tant que véhicule de visiteur pendant une durée limitée, mais dépasser cette durée expose à une amende et parfois à l'immobilisation du véhicule. Dès que vous êtes résident, elle doit rapidement être immatriculée en Espagne, même si les sources ne s'accordent pas sur le délai exact. Le fait de la posséder depuis suffisamment longtemps avant votre déménagement permet d'éviter la taxe à l'importation, et une voiture financée appartient à la société de financement.Voiture immatriculée à l'étranger, en visite6 mois
Résident, pour la réimmatriculer30 à 60 joursLes sources ne concordent pas. Confirmez-le auprès de l'autorité chargée de la circulation.
Un permis à durée indéterminée, à échanger2 ans
Durée de possession pour éviter la taxe6 mois
Venir avec un chien
Effectuez les étapes dans l'ordre, car tout repose sur cet ordre : d'abord la puce électronique, puis la vaccination contre la rage, puis un délai d'attente. Vacciner avant la pose de la puce annule la vaccination et le délai recommence. Vérifiez les statuts de la communauté avant d'acheter, car ils peuvent restreindre la détention d'animaux et l'accès aux parties communes, et vérifiez les conditions de votre compagnie aérienne.Délai après la vaccination21 jours
Animaux lors d'un déplacement non commercial5
Conduire depuis la Tchéquie2 joursDeux longues journées dans chaque sens, avec une halte pour la nuit.
Quand l'Espagne commence à tout imposer
Vous devenez résident fiscal espagnol après plus de 183 jours au cours d'une année civile. Vous le devenez également quel que soit le nombre de jours si vos principaux intérêts économiques ou votre famille se trouvent ici. Il n'existe pas d'année fiscale fractionnée : dès que l'un des critères est rempli, vous êtes résident pour toute l'année. Le critère familial est celui que les acquéreurs négligent le plus souvent.Taux combiné le plus bas19 %
Taux combiné le plus élevé47 %
Déclaration des avoirs étrangers à partir de50 000 €Par catégorie.
Sources officielles pour cette partiePolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
Revente et succession
Combien coûte sa revente ultérieure ?
Trois coûts incombent au vendeur : la taxe municipale sur l'augmentation de la valeur du terrain, l'impôt sur les plus-values et la commission de l'agence. En tant que non-résident, vous ne recevez pas non plus la totalité du prix le jour même, car l'acheteur en retient une partie pour l'administration fiscale.Plus-valueJusqu'à 30 %La taxe municipale sur la hausse de la valeur du terrain. Il s'agit du taux maximal. (BOE)
Impôt sur les plus-values19 %Le même taux pour tous les non-résidents, que vous viviez ou non dans l'UE. (Agencia Tributaria)
Retenu lors de la vente3 %L'acheteur retient cette partie du prix et la verse au fisc à titre d'acompte sur votre impôt. (Agencia Tributaria)
Commission d'agence1,5 à 4 %Payée par le vendeur, c'est-à-dire par vous le jour où vous vendez.
Que devient le bien à votre décès ?
Un bien espagnol est imposé en Espagne au décès de son propriétaire, même si celui-ci n'y a jamais vécu. Pour la famille proche en Andalousie, l'impôt s'élève généralement à zéro, mais uniquement parce que trois exonérations distinctes ont été correctement demandées.Droits de succession, et les trois allègements
Pour un conjoint, un enfant ou un parent, l'Andalousie accorde trois allègements : une importante réduction pour lien de parenté, une réduction supplémentaire sur la résidence principale et une bonification sur l'impôt restant. Un bien familial peut souvent être transmis sans aucun impôt dû. Aucun de ces trois avantages ne s'applique automatiquement. Chacun doit être correctement demandé dans la déclaration, dans les six mois suivant le décès. L'unique délai supplémentaire doit être demandé au cours du cinquième mois, et non du sixième. En pratique, les héritiers ont besoin de davantage que de la déclaration fiscale : un certificat de décès, le certificat des dernières volontés, ainsi que le testament ou une déclaration d'héritiers. Un NIE pour chacun. Et un acte notarié d'acceptation de la succession, avant que le registre foncier n'inscrive le bien à leur nom. Le droit européen vous permet de choisir le droit national successoral qui détermine les héritiers, et ce choix modifie l'identité des héritiers, non le fait que l'Espagne impose l'impôt.Bonification sur l'impôt restant99 %
Réduction pour résidence principale100 %Jusqu'au plafond, puis dégressif.
Sources officielles pour cette partieAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
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