Compromis de vente lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne
En 30 secondes
Une revente en Espagne utilise un contrat d'arras, avec un dépôt de 10 à 20 % du prix. Le droit espagnol reconnaît trois types de contrats d'arras, chacun entraînant des conséquences différentes si la vente échoue. Le contrat doit préciser le type, car s'il ne dit rien, le type par défaut est celui qui est le plus défavorable à l'acheteur.
| Arras pénitentiellesArticle 1454 du Code civil | Arras confirmatoiresle défaut implicite | Arras pénalesun hybride | |
|---|---|---|---|
| Ce que c'est | Un droit de sortie à prix fixe | Un simple acompte | Une pénalité, avec en plus le droit de forcer la vente |
| En cas de désistement | Vous perdez l'acompte | Ils peuvent encore agir en exécution | Vous payez la pénalité, la vente peut tout de même être forcée |
| En cas de désistement | Ils le rendent au double | Vous pouvez encore agir en exécution | Ils paient la pénalité, la vente peut tout de même être forcée |
| À choisir si | Vous voulez une sortie simple à un prix connu | Aucune des parties ne prévoit de se désister | Vous voulez quelque chose qui dissuade davantage de se désister qu'un simple acompte |
Quel contrat dois-je signer et que se passe-t-il si je dois me désister ?
Vous signez un contrat d’arras. Ce qui se passe si vous vous désistez dépend entièrement du type juridique indiqué parmi les trois types possibles. Le contrat d’arras est le contrat privé d’immobilisation utilisé pour un bien immobilier de seconde main. L’acheteur et le vendeur le signent avant le notaire, et il fixe la pénalité si l’une des parties annule la transaction. L’acompte est le paiement substantiel qui suit la réservation et engage les deux parties dans la vente ; la pratique espagnole le considère comme des arrhes plutôt que comme un paiement partiel dont vous pourriez vous retirer. Les arras ne sont pas la même chose qu’un acompte tchèque. Selon le type convenu, le désistement peut coûter à l’acheteur l’acompte et au vendeur le double de cette somme. Il s’agit d’une conséquence bien plus importante que ne le laisse entendre le mot « acompte » pour un lecteur étranger.L'article 1454 du Code civil décrit le type utilisé par la plupart des contrats : les arras pénitentielles. Si l'acheteur se désiste, il perd l'acompte. Si le vendeur se désiste, il doit rembourser le double de l'acompte. Ce type permet à l'une ou l'autre partie de se désister simplement, à un prix fixe. Il existe deux autres types, qui fonctionnent très différemment. Vous pouvez voir les trois types présentés intégralement à côté de ce paragraphe.Si le contrat ne précise pas le type applicable, les tribunaux espagnols sont généralement réputés appliquer par défaut les arras confirmatoires. Il s'agit de la version qui ne vous permet PAS de vous désister simplement en payant le prix de l'acompte. Cette règle par défaut est largement reprise dans les commentaires juridiques. Mais l'article 1454 régit uniquement les arras pénitentielles et ne précise pas ce qui se passe par défaut lorsque le contrat est silencieux. La véritable règle par défaut n'a pas été confirmée par rapport au texte juridique officiel du BOE. Pour un acheteur, l'approche la plus prudente consiste à supposer que les arras confirmatoires s'appliquent jusqu'à confirmation contraire par un avocat. C'est précisément pourquoi le type doit être indiqué par une phrase claire dans le contrat et ne doit pas être laissé à l'interprétation.
Quel type d’arras demander ?Arras penitenciales, si pouvoir renoncer pour un prix connu est important pour vous. C’est également le type utilisé par habitude par la plupart des agents immobiliers et des avocats espagnols. En pratique, vous demandez donc généralement à votre avocat de confirmer que le terme figure dans le contrat, et non quelque chose d’inhabituel.
Le programme neuf diffère-t-il ?
Oui. Le document qui suit la réservation dans le cas d'une construction neuve est généralement appelé simplement contrat privé d'achat (contrato privado de compraventa), et non « arras ». Les articles du Code civil mentionnés ci-dessus ne le régissent pas. Chaque paiement versé au promoteur avant l'achèvement de la construction doit être couvert, dès l'octroi du permis de construire, par une garantie bancaire ou une police d'assurance à votre nom, émise par une banque ou un assureur agréé. Si le promoteur ne livre pas dans les délais, la garantie restitue chaque euro versé, majoré des intérêts légaux. Il s'agit d'un type de protection différent de celui d'un acompte doublé. L'achèvement d'une construction neuve prend généralement de 2 mois à 3 ans, selon l'avancement propre au projet.La règle applicable aujourd’hui est la première disposition additionnelle (disposición adicional primera) de la Loi 38/1999 relative à l’organisation de la construction, telle que modifiée par la Loi 20/2015. Une loi plus ancienne, la Loi 57/1968, régissait auparavant cette question et est encore citée dans de nombreux documents anciens disponibles en ligne. Elle a été abrogée le 1er janvier 2016, et son contenu a été intégré à la disposition précitée. Si un contrat ou un conseiller cite encore la loi de 1968, il cite une loi abrogée. Il convient de le remarquer, plutôt que de supposer qu’il ne s’agit que d’une abréviation sans conséquence.
| Biens de seconde mainarras | Programme neufcontrat privé de vente | |
|---|---|---|
| Droit applicable | Code civil, art. 1454 | LOE, première disposition additionnelle |
| Montant habituel à ce stade | 10 à 20 % du prix | Fixé par l’échéancier de paiement du promoteur |
| En cas de non-livraison | Acompte remboursé au double si des arras penitenciales sont prévues | Chaque paiement remboursé intégralement, avec les intérêts légaux, au titre de la garantie bancaire |
| Ce que vérifie d'abord votre avocat | Que le type d’arras soit indiqué dans le contrat | Qu’un véritable certificat de garantie bancaire existe pour vos paiements spécifiques |
Combien de temps entre la signature du contrat et la remise des clés ?
Dans le cas d'une revente, l'ensemble du parcours entre la réservation et la remise des clés prend généralement 1 à 3 mois. La signature du contrat d'arras intervient habituellement vers le milieu de cette période, une fois le contrôle juridique préalable, qui dure lui-même environ 2 à 4 semaines, terminé. Dans le cas d'une construction neuve, le même parcours prend beaucoup plus longtemps, de 2 mois à 3 ans, car il dépend de l'avancement du projet et non d'un calendrier fixe.La vérification du contrat par un avocat avant sa signature, quelle que soit la procédure, coûte généralement environ ~1 % du prix. Il s'agit d'un coût modeste comparé à l'enjeu : un document qui détermine si votre acompte vous sera restitué ou non, et s'il le sera au double ou pas.
Que se passe-t-il à ce stade et comment l’avocat le détecte-t-il en premier ?
Presque aucun problème à ce stade n’est inhabituel. Il s’agit généralement de l’une d’une courte liste d’erreurs ordinaires. Chacune est facile à détecter avant la signature et coûteuse à corriger ensuite.
- Risque le plus élevéLe contrat n’indique jamais quel type d’arras s’appliqueElles sont généralement interprétées comme des arras confirmatoires, ce qui ne vous permet pas de renoncer simplement en abandonnant le montant de l’acompte.What to do insteadConfirmez que le terme « penitenciales », ou le type que vous souhaitez, figure bien dans le texte.
- À contesterL’acompte est versé directement sur le compte du vendeurSi le vendeur l’a déjà dépensé, obtenir en justice le double de l’acompte ne revient pas à récupérer effectivement l’argent.What to do insteadDemandez plutôt un compte client ou un compte séquestre, d’autant que le vendeur pourrait devoir vous rembourser le double de l’acompte.
- Risque le plus élevéLa garantie bancaire d’un programme neuf est décrite comme « automatique dès votre paiement »La garantie bancaire doit exister pour vos paiements spécifiques, être établie à votre nom dès l’octroi du permis de construire. Il ne s’agit pas simplement d’une promesse générale de l’entreprise.What to do insteadDemandez le certificat individuel. N’acceptez pas une déclaration commerciale indiquant qu’un dispositif de garantie bancaire existe.
- À contesterLe délai de signature de l’acte authentique n’est assorti d’aucune conséquence en cas de dépassementUne date dépourvue de conséquence n’est pas une véritable protection, quelle que soit la voie choisie. Ce n’est qu’un espoir.What to do insteadAssurez-vous que le contrat précise ce qu’il advient de l’argent et de la transaction si la date convenue est dépassée.
Ce qu’il faut confirmer avant de signer le contrat définitif
Cinq points. Votre avocat doit les vérifier, et pas seulement les lire une fois en leur faisant confiance, car ce contrat fixe les conséquences réelles d’un désistement.- Quel type d’arras est indiqué pour un bien immobilier de seconde mainLe mot « penitenciales » (ou une formulation équivalente et claire du droit de renoncer à l'opération concernant l'acompte) doit figurer dans le texte, et non être seulement sous-entendu. Une mauvaise version parle d'« arras » de manière générique et ne précise jamais leur type.
- Où se trouve réellement l'acompteUn compte client ou séquestre offre une meilleure protection que le versement direct des fonds sur le compte personnel du vendeur, en particulier si celui-ci doit ensuite les restituer au double. Une mauvaise version ne désigne aucun compte et indique simplement « versé au vendeur ».
- Le certificat de garantie bancaire, dans un programme neufElle doit désigner votre logement et vos paiements précis, couverts par une banque ou un assureur agréé, et non présenter une brochure générale d'entreprise sur les garanties. Une mauvaise version est une affirmation commerciale selon laquelle « tous les paiements sont garantis », sans aucun certificat joint.
- Le délai de signature de l'acte authentique et les conséquences d'un retardLes deux options doivent préciser ce qu'il advient de l'argent et de la transaction si la date convenue n'est pas respectée, et pas seulement ce qui se passe si l'une des parties change simplement d'avis. Une mauvaise version indique une date sans prévoir de conséquence en cas de non-respect.
- Ce qui est inclus par écrit pour un bien immobilier de seconde mainLes équipements fixes, les appareils électroménagers et tout ce que l'annonce laissait entendre, mais que l'acte authentique n'inclut pas automatiquement. Il s'agit du dernier document avant le notaire où il est encore peu coûteux d'ajouter un élément manquant. Une mauvaise version indique « en l'état » sans dresser aucun inventaire.
Cela explique le droit, et non votre compromis de vente spécifique.
Il s'agit d'informations générales sur le droit espagnol des contrats tel qu'il se présentait le 17 août 2026, consultées à la source originale et non copiées de commentaires. Il ne s'agit pas de conseils juridiques concernant le document que vous avez sous les yeux. Le type d'arras applicable, l'authenticité et la validité d'un certificat de garantie bancaire, ainsi que le coût réel d'un délai non respecté, sont autant de questions auxquelles seul un avocat indépendant, après lecture de votre compromis de vente spécifique, peut répondre.Nous ne rédigeons pas ce compromis de vente et nous n'y sommes pas partie. Nous veillons à ce qu'un avocat le lise avant que vous ne le signiez. Nous veillons également à ce que le type d'arras ou le certificat de garantie bancaire constitue un élément précis, désigné et vérifié, et non une simple supposition partagée par tous.
Questions les plus fréquentes sur le compromis de vente
- Le contrat d'arras est-il identique à l'acte authentique signé chez le notaire ?
- Non. Le contrat d'arras est un document privé conclu entre l'acheteur et le vendeur. Il est signé avant l'étape notariale, en l'absence de notaire. L'acte authentique, l'escritura pública, est signé ultérieurement à l'étude notariale, et c'est lui qui transfère la propriété. Le contrat d'arras fixe les conditions que le rendez-vous chez le notaire permettra ensuite d'exécuter.
- Que devient l'acompte d'arras si la vente échoue pour une raison indépendante de la volonté des deux parties ?
- Cela dépend de ce que le contrat prévoit lui-même pour cette situation. C'est précisément pourquoi un contrat d'arras bien rédigé ne couvre pas seulement les cas où « l'acheteur change d'avis » et « le vendeur change d'avis ». Une cause indépendante de la volonté des deux parties, comme le refus d'un prêt hypothécaire pour des raisons sans rapport avec le comportement de l'acheteur, mérite une clause spécifique plutôt que d'être laissée à la règle générale des arras penitenciales.
- Puis-je négocier le pourcentage du prix payé à ce stade ?
- Oui, 10 à 20 % constitue une fourchette courante, et non une règle fixe. Le montant exact fait partie des éléments convenus entre l'acheteur et le vendeur. Un montant inférieur réduit la somme exposée si vous devez vous désengager en vertu de la règle des arras penitenciales. Un vendeur peut demander davantage s'il y voit un signe d'engagement plus ferme.
