Remise des clés lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne
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La signature de l'acte authentique consiste en un rendez-vous chez le notaire, au cours duquel vous signez l'acte et payez le solde. Les clés ne doivent être remises qu'après avoir inspecté le bien et noté par écrit les éventuels défauts. Jamais avant.
Jour de signature, dans l'ordre
- Avant le rendez-vousBien inspecté conformément à l'état convenuTout défaut est d'abord inscrit sur une liste écrite et datée.
- Chez le notaireIdentités confirmées, acte lu à voix haute
- Au même momentSolde payé
- Au même momentActe signé
- Lors du même rendez-vousClés remisesUniquement après l'inspection ci-dessus, jamais avant.
- Le même jourActe déposé pour inscriptionTransmis électroniquement au registre foncier. L'inscription complète intervient ultérieurement.
Qui est présent le jour de la signature de l'acte authentique et quel est le rôle de chacun ?
Jusqu'à quatre parties sont présentes dans la pièce, et une seule vous protège. Le notaire espagnol assiste à la signature, transforme la vente en acte authentique et ne vérifie pas si le bien constitue une bonne décision. La signature de l'acte authentique, día de la firma, prend normalement moins de temps que les gens ne le pensent. Le notaire lit à voix haute les conditions essentielles de l'acte et confirme l'identité des parties ainsi que les éventuelles procurations. Le solde est payé, l'acte est signé et les clés changent de main. Ce qui surprend le plus les acheteurs étrangers n'est pas la procédure. C'est de savoir qui les protège, et qui ne les protège pas, dans cette pièce.
- Le notaireUn officier public, pour personne
- Ce qu'ils font
- Vérifie l'identité, revérifie l'inscription au registre à ce moment-là et confère à l'acte sa forme authentique.
- Ce qu'ils ne font PAS
- Négocier pour l'une ou l'autre partie, ou déterminer si l'achat constitue une bonne décision.
- Qui les rémunère
- Fixé par un barème de frais établi par l'État. En règle générale, l'acheteur le paie, conformément à l'usage, ou c'est le prêteur qui le règle dans le cadre d'un prêt hypothécaire.
- Votre avocatVous, et vous seul
- Ce qu'ils font
- Confirme que les vérifications juridiques sont toujours valables, explique l'acte et peut signer à votre place en vertu d'une procuration.
- Ce qu'ils ne font PAS
- Agir pour le vendeur ou la banque à quelque moment que ce soit, ou accepter une promesse verbale au lieu d'une promesse écrite.
- Qui les rémunère
- Vous, généralement à environ ~1 % du prix.
- Le vendeur ou le représentant du promoteurLa partie venderesse
- Ce qu'ils font
- Signe et remet le bien ainsi que les clés.
- Ce qu'ils ne font PAS
- Promettre quoi que ce soit au-delà de ce que le contrat a déjà promis.
- Qui les rémunère
- Leurs propres frais. Dans le cas d'un programme neuf, ces frais sont déjà inclus dans le prix que vous avez payé.
- La banqueEn cas de prêt hypothécaire
- Ce qu'ils font
- Envoie un représentant signer l'acte de prêt en même temps que l'acte de vente et débloque les fonds à ce moment-là.
- Ce qu'ils ne font PAS
- Débloquez les fonds avant de signer l'acte.
- Qui les rémunère
- Vous, par l'intermédiaire des frais de mise en place propres au prêt.
Le notaire vérifie-t-il si le bien vaut son prix ?Non. Le notaire confirme l'identité, vérifie à nouveau l'inscription au registre à ce moment-là et donne à l'acte sa forme authentique. La justesse du prix, la solidité du bâtiment et l'existence éventuelle de dettes de la copropriété sont des questions distinctes. Votre avocat et un expert en bâtiment y répondent au préalable, et non le notaire le jour même.
Pourquoi l'inspection a-t-elle lieu avant la signature et non après ?
Parce qu'une fois que vous avez signé et payé, vous avez perdu le moyen de pression qui justifiait l'inspection. Une signature de l'acte authentique effectuée dans le mauvais ordre présente le même aspect de l'extérieur : une signature et un jeu de clés. La différence réside dans la personne qui assume le risque dès qu'un problème est découvert. Cela se résume à trois étapes, effectuées dans le bon ordre.
- Le bien est vérifié par rapport à ce qui a été convenuPour un bien immobilier de seconde main, cela signifie confirmer que l'état correspond au contrat et que tout ce qui est mentionné dans l'inventaire, appareils électroménagers, meubles et équipements, est toujours présent. Pour un programme neuf, cela signifie l'inspection snagging. Son calendrier dépend du promoteur : sur certains projets, elle a lieu avant le transfert de propriété, sur d'autres, après.
- Notez les défauts sur une liste écriteUne assurance verbale selon laquelle quelque chose sera réparé « la semaine prochaine » ne vaut rien une fois que vous avez signé. Une liste des défauts, datée et remise à l'autre partie avant la signature de l'acte authentique, est le document qui transforme un différend en une liste convenue des éléments restant à régler.
- Ce n'est qu'alors que viennent l'acte, le solde et les clésLa signature de l'acte authentique et le paiement ont lieu simultanément, et les clés devraient être remises lors du même rendez-vous. Dans l'ordre inverse, l'acheteur a déjà perdu le moyen de pression qui justifiait la deuxième étape.
Aucune loi ne définit cet ordre précis comme obligatoire. Il s'agit toutefois d'une pratique courante et rigoureuse, et vos contrats de réservation et d'achat devraient le préciser explicitement. Un contrat qui ne précise pas l'ordre vous laisse dépendre de la bonne volonté de l'autre partie, et non d'un document.
Que se passe-t-il si un défaut n'est découvert qu'après la remise des clés ?La conversation est plus difficile pour un bien immobilier de seconde main que pour un programme neuf. Un bien immobilier de seconde main n'offre pratiquement aucune garantie, hormis une action pour vices cachés dont le vendeur avait connaissance et qu'il a dissimulés. Pour un programme neuf, les garanties légales décrites ci-dessous s'appliquent toujours, quelle que soit la date à laquelle un défaut est découvert, dans leurs propres délais.
Quelle garantie avez-vous une fois les clés en main ?
Dans le cas d'une construction neuve, il existe trois périodes de garantie distinctes, qui courent à compter du jour de l'achèvement, et vont jusqu'à 10 ans pour la structure elle-même. Dans le cas d'une revente, il n'y en a pratiquement aucune, à l'exception d'un recours limité pour un défaut dont le vendeur avait connaissance et qu'il a dissimulé. Il s'agit de la principale différence juridique entre ces deux types d'achat, et elle détermine le soin qu'il convient d'apporter à l'inspection avant l'achèvement.
Remise des clés10 ans plus tard
- Finitions : peinture, carrelage, menuiserie1 an
- Installations et habitabilité3 ans
- Structure : fondations, poutres, murs porteurs10 ans
Programme neufBien de seconde main
- Garantie décennale contre les défauts affectant la sécurité structurelle du bâtiment : fondations, poutres et murs porteurs.
- Aucune garantie légale de ce type. Le vendeur répond uniquement des vices cachés dont il avait connaissance et qu'il a dissimulés au moment de la vente. Il s'agit d'un recours limité et difficile à prouver.
- Une garantie de trois ans contre les défauts des installations ou des éléments du bâtiment qui contreviennent aux exigences d'habitabilité, de sécurité ou de fonctionnalité.
- Sans objet. Vous êtes propriétaire de tout ce qui se trouve dans le bien au moment de la signature de l'acte authentique, y compris l'usure et la vétusté.
- Une garantie d'un an contre les défauts de finition, notamment de peinture, de carrelage et de menuiserie, à la charge du constructeur.
- Sans objet, pour la même raison.
- Un délai de deux ans pour engager un recours dès l'apparition d'un défaut couvert, calculé à partir de ce moment et non de la signature de l'acte authentique.
- Le recours équivalent ici concerne un vice caché dont le vendeur avait connaissance. Vous devrez prouver ce fait, il ne s'agit pas d'une période de garantie qui court automatiquement.
Cette conséquence pratique découle directement de la loi, et non d'une opinion. Pour un bien immobilier de seconde main, le travail qui vous protège a lieu avant la signature, car très peu de garanties subsistent ensuite. Pour un programme neuf, les garanties existent indépendamment de tout autre élément, mais elles dépendent toujours de la documentation du défaut. C'est précisément le rôle de l'inspection snagging et de la liste écrite.
Qui me doit la garantie décennale pour un programme neuf ?Tous les intervenants au processus de construction, généralement le promoteur, le constructeur et les professionnels techniques, sont solidairement responsables en vertu de la loi des défauts structurels survenus dans les dix ans. Votre avocat détermine précisément contre qui agir pour un défaut donné, car plusieurs parties peuvent être responsables simultanément.
Devez-vous être en Espagne pour votre propre signature de l'acte authentique ?
Non. Si votre avocat détient une procuration qui le permet, il peut signer l'acte en votre nom et la signature de l'acte authentique peut avoir lieu sans votre présence dans le pays. C'est l'une des possibilités les plus utiles prévues par la pratique espagnole et l'une des moins bien comprises par les primo-accédants. Le choix entre les trois options ci-dessous est personnel et ne constitue pas une recommandation professionnelle.
- Option 1Être présent sur placeVous voyez vous-même le bien et la pièce le jour où il devient irrévocablement vôtre.
- Voyages en Espagne
- Un seul, ce jour-là
- Qui signe
- Vous-même, en personne
- Points d'attention
- Déplacements courants uniquement
- Option 2RecommandéProcurationVotre avocat accomplit l'intégralité des formalités en votre nom.
- Voyages en Espagne
- Zéro pour cette étape
- Qui signe
- Votre avocat
- Points d'attention
- La procuration doit mentionner expressément la signature de l'acte authentique
- Option 3Hybride, par visioconférenceVous suivez le rendez-vous à distance tandis que votre avocat signe en vertu de la même procuration.
- Voyages en Espagne
- Zéro, mais vous regardez
- Qui signe
- Votre avocat
- Points d'attention
- Nécessite la même procuration qu'une délégation complète
Que faut-il confirmer avant de considérer le bien comme remis ?
Voici les points à vérifier, que vous soyez présent en personne ou que vous vous fiiez au rapport de votre avocat. Il ne s'agit en aucun cas d'une offre de services. C'est ce que la signature de l'acte authentique est légalement censée inclure.| Points à confirmer | Pourquoi cela compte | |
|---|---|---|
| Avant la signature | ||
| Le bien correspond à l'état convenu | Ce que vous achetez, c'est le bien dans l'état où il se trouvait lorsque le prix a été convenu, et non dans celui où il se trouve après le départ de l'occupant précédent. | Aucun compte rendu écrit de la vérification préalable à la signature de l'acte authentique, ou une simple assurance verbale à la place. |
| Une liste datée des défauts existe, si quelque chose ne va pas | C'est le document qui transforme une liste convenue de points restant à régler en un élément que vous pourrez prouver ultérieurement, plutôt qu'en un litige sans preuve. | Rien par écrit, et la promesse que quelque chose sera réglé « plus tard ». |
| Dans le cadre d'un programme neuf, le certificat de signature de l'acte authentique et la licence de première occupation existent | Un bien ne peut légalement être habité ni raccordé aux réseaux sans la licencia de primera ocupación, qui est généralement délivrée tout à la fin des travaux. | Une date d'emménagement promise avant la délivrance de l'un ou l'autre document. |
| Lors du rendez-vous même | ||
| Toutes les clés et cartes d'accès sont comptabilisées | Une résidence sécurisée délivre souvent davantage de cartes et de télécommandes que l'ensemble qui vous est remis le jour venu. | Une seule clé, sans confirmation du nombre total de clés existantes. |
| Les compteurs sont relevés et enregistrés, avec une date | C'est généralement à ce moment qu'un désaccord survient sur la consommation de chacun, après la signature de l'acte authentique. | Aucun relevé effectué le jour même, la première facture est donc une estimation pour les deux parties. |
| Le solde est payé au moment même de la signature de l'acte | C'est le mécanisme qui sécurise la transaction : l'argent et les clés sont remis simultanément, et non à l'avance sur la base de la confiance. | Toute demande de remise de fonds avant le rendez-vous, en dehors du système de garantie applicable à un programme neuf ou du compte client de votre avocat pour un bien immobilier de seconde main. |
| Dans les jours suivants | ||
| L'acte est effectivement présenté à l'inscription | La signature chez le notaire ne constitue pas la fin des formalités. L'impôt doit être payé et l'acte déposé au registre foncier avant que le bien soit officiellement inscrit à votre nom. | Personne ne pouvant confirmer, plusieurs semaines plus tard, que la copie enregistrée est revenue. C'est à votre avocat d'en assurer le suivi, et il est utile de le lui demander directement. |
| L'IBI et les charges de copropriété sont répartis pour l'année de la vente | Les deux sont facturés par périodes et non par jours : une partie de ce qui a déjà été payé pour l'année revient à l'acheteur et l'autre au vendeur. | Un « tout est réglé » verbal, sans aucun chiffre à l'appui. Demandez à votre avocat de vous présenter la répartition. |
La signature de l'acte authentique dans l'achat
L'achat complet comporte quinze étapes, du premier appel jusqu'aux clés. La signature de l'acte authentique constitue les trois dernières, après le délai d'attente qui suit le contrat contraignant.Étapes 13, 14 et 15 sur 15
- Vérification finaleAvant l'acte authentiqueLe bien est inspecté au regard de l'état convenu et, dans le cadre d'un programme neuf, fait l'objet d'une vérification des défauts. C'est l'étape détaillée ci-dessous.
- Notaire et clésJour de la signatureL'acte authentique est signé, le solde est payé et le bien devient le vôtre. Les clés devraient être remises lors du même rendez-vous, une fois l'inspection et l'éventuelle liste des défauts réglées.
- Après l'acte authentiqueDès le premier jourL'acte doit encore être imposé et inscrit, les contrats de fourniture doivent être transférés et les obligations fiscales annuelles prises en charge. Rien de tout cela ne s'achève lorsque vous quittez l'étude notariale.
Informations générales, et non votre dossier de signature de l'acte authentique
Il s'agit d'informations générales sur le déroulement de la signature de l'acte authentique selon le droit espagnol. Elles sont à jour au 17 août 2026 et reposent sur le texte source, sans être copiées d'un blog. Elles ne constituent pas un conseil juridique concernant votre achat. Les périodes de garantie, le rôle du notaire et l'ordre des événements décrits ici correspondent à la situation générale. Les documents relatifs à votre bien particulier et votre contrat spécifique sont ceux qui régissent réellement votre transaction.Rien de tout cela ne décrit un service, et aucun élément ne promet que quelqu'un assistera à la signature de l'acte authentique en votre nom. La question de savoir si cette assistance est organisée et par qui relève d'un sujet distinct, traité dans un guide spécifique.Les règles et les pratiques habituelles relatives à la signature de l'acte authentique peuvent varier selon le notaire, le promoteur et le type de bien, et la loi elle-même est modifiée périodiquement. Un avocat indépendant confirme ce qui s'applique à votre achat avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
Questions fréquentes sur la remise des clés
- Combien de temps après la signature du compromis de vente la signature de l'acte authentique intervient-elle ?
- Pour un bien immobilier de seconde main, généralement un à trois mois. Pour un programme neuf, cela dépend de l'étape de la construction : souvent environ deux mois si le bâtiment est presque terminé, et jusqu'à environ trois ans si la construction commence à partir de zéro. Aucun de ces délais n'est fixé par la loi. Ils résultent tous deux de la structure habituelle des contrats sur cette côte.
- Le vendeur peut-il refuser la remise des clés au rendez-vous ?
- Le compromis de vente devrait lier la remise des clés au même moment que la signature de l'acte authentique et le paiement du solde. Si ce point n'est pas indiqué explicitement, il s'agit d'une lacune que votre avocat devrait combler avant la signature. Ne supposez pas simplement que cela se fera malgré tout.
- Une liste de snagging est-elle la même chose que la garantie décennale ?
- Non. Le snagging est l'inspection pratique réalisée autour de la signature de l'acte authentique, afin de relever les travaux inachevés ou défectueux alors qu'il est encore possible d'obtenir leur correction. La garantie décennale est un droit légal distinct prévu par la Ley de Ordenación de la Edificación. Elle existe indépendamment de ce qui a été relevé lors du snagging et couvre spécifiquement les défauts structurels, et non les défauts esthétiques.
- Que se passe-t-il si le promoteur n'a pas obtenu le permis de première occupation à la date promise ?
- Sans ce permis, le bien ne peut légalement être occupé ni raccordé aux réseaux, quels que soient les engagements de la brochure concernant la date d'emménagement. Il s'agit d'une question contractuelle et administrative, et non d'une question de garantie. Il est important de confirmer que le permis existe, et pas seulement que le bâtiment semble terminé.
- Un bien immobilier de seconde main bénéficie-t-il parfois d'une garantie ?
- Seulement une garantie limitée : une action contre le vendeur pour un vice caché qui existait au moment de la vente, dont le vendeur avait connaissance et qu'il a dissimulé. Il s'agit d'un droit réel, mais il est beaucoup plus difficile à prouver qu'une période de garantie légale. C'est précisément pourquoi l'inspection préalable à la signature de l'acte authentique est plus importante pour un bien immobilier de seconde main que pour un programme neuf.
