Erreurs les plus fréquentes lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne
En 30 secondes
En Espagne, les erreurs qui coûtent le plus cher aux acheteurs étrangers sont ordinaires. Ils prévoient le prix demandé et rien d'autre, alors que le coût réel est supérieur de 8 à 13 %. Ils s'attendent à ce que le notaire vérifie le bien, mais ce n'est pas son rôle. Et ils prennent leur décision le dernier jour d'un voyage de visites immobilières, parce que leur vol retour est le dimanche.
- ProcédureProcédureSigner une réservation avant d'avoir lu les conditions de remboursement.What to do insteadFaites-le lire par l'avocat avant que l'argent ne soit versé.
- ArgentArgentPrévoir uniquement le prix demandé et rien d'autre, en oubliant les 8 à 13 % supplémentaires.What to do insteadCalculez le coût total avant de chercher.
- Bien immobilierBien immobilierSauter l'inspection technique parce que personne n'en demande.What to do insteadVérifiez le terrain et le bâtiment, pas seulement le prix.
- DécisionDécisionRéserver le dernier jour du voyage parce que le vol de retour est prévu le dimanche.What to do insteadDéfinissez vos critères avant de prendre l'avion, pas pendant le voyage.
De quoi les acheteurs s'inquiètent-ils et qu'est-ce qui coûte réellement de l'argent ?
Presque chaque acheteur étranger arrive avec la même courte liste de craintes, et presque aucune ne correspond à ce qui finit par coûter de l'argent. Il est utile de commencer par écarter cette liste, car les craintes sont bruyantes tandis que les véritables erreurs passent inaperçues.
Ce qui inquiète les acheteursCe qui coûte vraiment cher
- Des squatteurs prennent l'appartement pendant que je suis en Tchéquie
- Cela arrive, mais c'est plus rare ici que ne le suggèrent les médias tchèques. Le véritable risque dans cette région est moins spectaculaire : une règle que vous n'avez pas lue. Une copropriété peut limiter ce que vous faites du bien immobilier, et cette décision est prise lors d'une réunion à laquelle vous n'avez pas assisté.
- Le promoteur prend mon argent et n'achève jamais les travaux
- Chaque paiement que vous effectuez avant l'achèvement d'un programme neuf doit être couvert par une garantie bancaire à votre nom, et votre avocat vérifie la formulation relative à votre appartement avant tout transfert de fonds. L'erreur financière qui se produit réellement est plus modeste et bien plus courante : établir son budget sur le prix demandé et rien d'autre.
- Il existe un vice juridique caché que personne ne peut découvrir
- Un bon avocat indépendant les détecte, et c'est précisément pour cela que vous le rémunérez. Ce qu'aucun contrôle standard ne couvre, à moins que quelqu'un ne le demande, c'est ce qui peut légalement être construit sur le terrain situé devant vous. Ce n'est pas un défaut du bien immobilier. C'est un fait concernant le voisinage.
- Je paierai trop cher ce bien immobilier
- C'est possible et, si vous conservez suffisamment longtemps le bien immobilier, vous pourrez vous en remettre. Le scénario coûteux consiste à payer un prix juste pour le mauvais bien immobilier : la mauvaise micro-localisation, la mauvaise orientation ou un appartement dont les charges courantes le rendent plus cher qu'un logement similaire.
Lequel de ces douze cas voyez-vous le plus souvent ?Nous ne vous donnerons pas de classement, car nous n'avons pas compté, et un classement inventé est précisément le genre de chose à éviter. En revanche, nous pouvons vous dire où les erreurs se concentrent. Presque tout ce qui coûte cher se joue à deux moments : la semaine où le budget est fixé et les deux derniers jours d'un voyage de visites immobilières. Un avocat qui travaille pour vous repère la plupart des erreurs administratives.
Quelles erreurs de procédure piègent le plus souvent les acheteurs ?
Le notaire espagnol assiste à la signature et transforme la vente en acte authentique, mais il ne vérifie pas si le bien immobilier constitue un bon choix. Il ne vérifie pas que le vendeur a payé les charges de copropriété, que le bâtiment correspond à ses documents ou que le prix est juste. Le supposer constitue la première de quatre erreurs. Toutes quatre ont la même origine : la procédure semble familière, mais elle ne l'est pas.
- CourantAttendre du notaire qu'il vérifie le bien immobilierLe mot existe dans votre langue, mais il y désigne une fonction différente. Un notaire espagnol confirme les identités, lit l'acte à voix haute et consigne votre signature. Il ne vérifie pas que le vendeur a payé les charges de copropriété, que l'immeuble correspond à ses documents ou que le prix est juste.What to do insteadConsidérez le rendez-vous chez le notaire comme le jour où la vente devient définitive, et non comme celui où elle est contrôlée. Les vérifications ont lieu plusieurs semaines auparavant et quelqu'un doit être rémunéré pour les effectuer.
- SérieuxFaire appel à l'avocat du vendeur ou du promoteurLe service est proposé et il est pratique. Dans de nombreux pays, la distinction entre les deux parties est souvent floue. Ici, l'avocat du promoteur fait correctement son travail, mais uniquement pour le promoteur.What to do insteadChargez votre propre avocat indépendant, que vous rémunérez vous-même. Nous recommandons habituellement Malaga Solicitors, mais vous êtes libre de faire appel à votre propre avocat. Nous ne percevons de commission d'apport dans aucun des deux cas.
- SérieuxSigner un contrat de réservation sans lire les conditions de remboursementLe paiement de réservation est modeste comparé au prix total de l'achat. Il semble n'être qu'une formalité et les acheteurs le signent généralement sous la pression du temps. Pourtant, c'est le seul paiement de tout l'achat qui ne bénéficie d'aucune garantie.What to do insteadDemandez à l'avocat de lire le contrat de réservation avant que l'argent ne soit versé, et non après. Un point compte : quels sont exactement les éléments qui entraînent le remboursement de votre argent ? Faites-le préciser par écrit.
- CourantSigner des documents espagnols que vous ne pouvez pas lireTout le monde dans la salle est aimable et pressé, et demander une traduction donne l'impression de ralentir les choses sans raison.What to do insteadDemandez le document à l'avance, dans une langue que vous lisez, ainsi que la présence d'un interprète assermenté chez le notaire si vous le souhaitez. Ralentir une signature ne coûte rien. L'annuler, en revanche, n'est pas gratuit.
Quelle part de ces erreurs puis-je éviter sans rémunérer personne ?Davantage que la plupart des gens ne le pensent. Lire correctement le contrat de réservation, demander pour qui travaille l'avocat assis de l'autre côté de la table et demander un document dans une langue que vous lisez sont autant de démarches gratuites. En revanche, le contrôle juridique indépendant est payant, et c'est précisément sur ce point que nous ne vous conseillerions jamais de faire des économies.
Quelles erreurs financières coûtent le plus cher aux acheteurs ?
Ajoutez environ 13 % au prix pour un programme neuf et environ 9 % pour un bien immobilier de seconde main. Ajoutez ensuite le coût annuel de détention du bien. Vérifiez enfin combien une banque vous prêtera réellement, sur la base de sa propre évaluation. Trois des quatre erreurs ci-dessous relèvent de calculs simples, et la quatrième concerne la banque. Vous pouvez répondre aux quatre questions avant même de consulter un seul bien.
- Établir son budget sur le prix demandé et rien d'autrePour un programme neuf, prévoyez des coûts d'environ 13 % en plus du prix. Pour un bien immobilier de seconde main, comptez environ 9 %. La différence est principalement fiscale. Un programme neuf est soumis à 10 % de TVA et, en Andalousie, à l'AJD. Un bien immobilier de seconde main est soumis à un impôt sur le transfert de 7 %. Ajoutez ensuite l'avocat, le notaire, le registre et plusieurs frais accessoires. Pour un appartement à 500.000 €, ce n'est pas une simple erreur d'arrondi. C'est la différence entre un achat viable et un achat que vous devrez renégocier.
- Établir le budget de l'achat et oublier les coûts de détentionLa propriété du bien entraîne une série de paiements qui ne s'arrête jamais : impôt foncier local, collecte des ordures, assurance, électricité et eau, déclaration fiscale des non-résidents et charges de copropriété. Les charges de copropriété varient le plus, d'environ 900 € à environ 6.000 € par an. C'est pourquoi deux appartements au même prix peuvent présenter plusieurs milliers d'euros d'écart par an. Comparez le coût total, pas seulement le prix.
- Repousser le transfert de devises à la dernière semainePour un acheteur étranger, le coût unique le plus important n'est souvent pas un frais. C'est le taux de change appliqué à un transfert important. Le deuxième risque principal est le calendrier. Une banque peut vous demander de prouver l'origine des fonds ou retenir un transfert pour un contrôle interne. Les deux situations sont normales et prennent plusieurs jours. Le pire moment pour le découvrir est lors du rendez-vous chez le notaire.
- Supposer qu'un prêt immobilier espagnol fonctionne comme un prêt tchèqueAvec des revenus dans une autre devise que l'euro, prévoyez de manière réaliste un financement correspondant à environ la moitié de la valeur que la banque attribue elle-même au bien, et non à 70 ou 80 % du montant que vous avez convenu de payer. La banque prête sur la base de sa propre évaluation. Ainsi, si vous achetez à 500.000 € et que la banque l'évalue à 470.000 €, le prêt est calculé sur 470.000 €. Réglez la question du financement avant de réserver, et non après avoir choisi le bien.
Vous pouvez répondre à ces quatre questions avant même de regarder un seul bien immobilier. C'est pourquoi elles sont présentées si tôt. Un budget qui inclut déjà les impôts, les coûts annuels et le véritable ratio prêt-valeur est un budget avec lequel vous pouvez réellement chercher un bien immobilier.
Sources
Ces pourcentages changent-ils si j’achète par l’intermédiaire d’une société ?C’est possible. C’est une question à poser à un conseiller fiscal espagnol avant de signer quoi que ce soit, pas à nous ni à une page web. Ce que nous pouvons dire, c’est ceci : acheter par l’intermédiaire d’une société pour économiser des impôts est l’un des cas où une supposition tchèque fonctionne mal ici, et le coût d’une erreur apparaît souvent des années plus tard.
Quelles erreurs les acheteurs commettent-ils concernant le bien lui-même ?
L’Espagne n’exige pas d’expertise. Elle ne vous empêche pas d’acheter à côté d’un terrain vide. Et elle ne vous indique pas si vous pouvez louer l’appartement. Vous devez vous renseigner vous-même sur ces trois points.
- SérieuxNe pas faire d’inspection technique parce que personne ne l’exigeIl n’existe aucune obligation légale ni attente courante en la matière, si bien que la plupart des acheteurs passent cette étape. Les photographies sont prises au meilleur moment de la journée pour le bien et n’en montrent pas l’âge. Les problèmes coûteux se trouvent derrière les murs, sous la terrasse et à l’intérieur des installations.What to do insteadCommandez une inspection technique indépendante pour tout bien qui vous intéresse réellement.
- SérieuxVérifier le bâtiment, mais pas le terrain devant celui-ciUn contrôle juridique standard vous renseigne sur le bien que vous achetez. Il ne vous indique pas ce qui peut légalement être construit sur le terrain voisin. Une ancienne villa basse devant votre terrasse peut se trouver sur un terrain autorisé à accueillir une construction bien plus haute.What to do insteadDemandez ce que les règles d’urbanisme autorisent sur le terrain situé devant vous, avant d’intégrer la vue dans votre évaluation.
- CourantSupposer pouvoir louer aux touristesCe n’est pas automatique. Cela dépend du bien, de la commune, du règlement de la copropriété et du système de licences en vigueur. La copropriété peut autoriser, limiter, soumettre à des conditions ou interdire la location touristique, par un vote à la majorité des trois cinquièmes.What to do insteadVérifiez le droit de louer avant de réserver, si la possibilité de louer fait partie des raisons pour lesquelles vous achetez.
Un achat sur plan est-il plus risqué qu'un bien immobilier de seconde main ?Il s'agit d'un risque différent, pas simplement d'un risque plus important. Sur plan, votre argent est exposé plus longtemps et la date de signature de l'acte authentique peut être reportée. C'est pourquoi chaque paiement effectué avant la signature de l'acte authentique doit être couvert par une garantie bancaire à votre nom. Avec un bien immobilier de seconde main, vous obtenez immédiatement le bien, mais vous en héritez aussi l'historique : son état, ses documents et sa situation au sein d'une copropriété qui a déjà pris des décisions et accumulé des dettes. Les erreurs ci-dessous peuvent se produire dans les deux situations.
Quelle est l’erreur la plus coûteuse sur cette côte ?
Un calendrier, pas un document. Cela ressemble à ceci : cinq jours réservés, huit visites par jour, un vol de retour le dimanche et une réservation signée le samedi après-midi. Le voyage touche à sa fin et rentrer chez soi sans rien avoir acheté donne l’impression d’un échec. Aucun guide en anglais ne nomme cette erreur. D’après notre expérience, c’est la plus coûteuse des quatorze.Il n’y a ici aucun problème juridique. Tout le monde est honnête et les documents sont en ordre. Pourtant, l’acheteur a pris sa décision pour la mauvaise raison. Une échéance imposée par un vol, les vacances scolaires ou une nouvelle grille tarifaire du promoteur ne justifie pas qu’un bien vous convienne.La solution est simple et elle fonctionne. Avant le voyage, décidez de ce qui rendrait un bien digne d’être réservé. Notez-le. Et donnez-vous à l’avance la permission de rentrer chez vous sans acheter. La plupart des journées de visites comprennent moins de six biens, pour la même raison : au-delà de six, vous cessez de vraiment les voir. Si le voyage vous permet d’obtenir une sélection de biens immobiliers plutôt qu’une signature, c’était un voyage réussi.
L’autre aspect de ce problème est la pression liée à la disponibilité, et il mérite son propre nom. « Le dernier bien intéressant » est une raison pour laquelle un vendeur souhaite obtenir une décision rapide. Ce n’est pas, à lui seul, une raison pour vous de prendre une décision.
Lesquelles de ces erreurs sont spécifiquement tchèques ?
Quatre erreurs, dont aucune n’apparaît dans un guide en anglais, car ce ne sont pas des erreurs commises par un acheteur anglophone. Chacune est une habitude qui fonctionne bien en Tchéquie, mais pas ici.| Ce qui vient de Tchéquie | Pourquoi cela échoue ici | Que faire à la place |
|---|---|---|
| La fiabilité du registre foncier | Dans de nombreux pays, l'extrait du registre foncier indiquant la propriété constitue presque une preuve définitive, et les gens considèrent la version espagnole de la même manière. Une nota simple est un extrait simple du registre foncier espagnol indiquant qui possède un bien et quelles inscriptions le grèvent, et c'est le premier document que votre avocat lit avant que vous ne payiez quoi que ce soit. Mais ce n'est pas une preuve définitive. C'est un instantané à un moment donné. Certaines charges mettent du temps à y apparaître, et le bâtiment réel peut différer de ce qui est enregistré. | Considérez-le comme une information parmi plusieurs. L’avocat le consulte avec le certificat de la copropriété, la situation de la licence, le catastro et le bâtiment lui-même. C’est l’écart entre deux de ces éléments qui ressort du contrôle. |
| L’agent est assez neutre | Dans de nombreux pays, la différence entre l'agent de l'acheteur et celui du vendeur est à peine perceptible, si bien qu'un acheteur étranger ne pense pas à poser la question. Sur cette côte, la personne qui vous fait visiter le bien est généralement rémunérée par le vendeur et travaille correctement pour lui. | Posez une question à toute personne qui vous présente un bien : qui vous rémunère ? Décidez ensuite comment interpréter sa réponse. Ce n’est pas une accusation, mais une information dont vous avez besoin. |
| Budgéter en couronnes | Un budget fondé sur un taux de change aperçu une seule fois n’est pas un véritable budget. Pour un achat de plusieurs centaines de milliers d’euros, une petite variation du taux de change représente davantage que le total de tous les frais de cette page. Et le taux obtenu pour un transfert important n’est pas celui que vous voyez dans les actualités. | Fixez le budget en euros, obtenez un devis réel pour le montant du transfert que vous effectuerez réellement et sachez, avant de faire une offre, quel effet une variation du taux aura sur votre plafond. |
| Mon avocat, ma banque et mon courtier m’accompagnent | Votre propre avocat dans votre pays d'origine ne peut pas gérer une transaction immobilière espagnole. Une hypothèque tchèque ne peut pas grever un bien espagnol. Et un assureur tchèque n'assurera généralement pas le bâtiment. Les gens le découvrent habituellement au moment où ils en ont besoin. | Partez du principe que rien ne vous accompagne, à part votre argent et vos documents. Mettez rapidement en place les équivalents espagnols. Prévoyez que le NIE sera la première démarche nécessaire, et non quelque chose à remettre à plus tard. |
Chaque problème relevé ici coûte peu avant le contrat de réservation et cher après sa signature.
Presque rien de tout cela n'est rare. Ce qui détermine le coût, c'est le moment où le problème est découvert. Voici de véritables catégories de problèmes, présentées avant et après la signature.| Avant de réserver | Après la signature | |
|---|---|---|
| Vote de copropriété sur location touristique | Vous attendez la réunion, lisez le résultat et prenez votre décision en connaissance de cause. Si cela anéantit la raison pour laquelle vous achetiez, vous n'achetez pas. | Vous êtes propriétaire d'un appartement qui ne peut pas servir à l'usage pour lequel vous l'avez acheté. Le vote ne s'applique pas rétroactivement aux personnes qui louent déjà légalement, ce qui n'aide pas quelqu'un qui n'a pas encore commencé. |
| Ce qui peut être construit sur le terrain en face | Les règles d'urbanisme sont vérifiées, puis il est déterminé si le prix reste cohérent compte tenu du risque. | Vous le découvrez lorsque la clôture est installée. La vue représentait une grande partie du prix et il n'existe aucun moyen de la retrouver. |
| Des documents qui ne correspondent pas au bâtiment | Les demandes sont adressées au vendeur et l'étape suivante attend qu'elles soient réglées. Le risque reste de son côté. | Le risque est le vôtre. Vous êtes propriétaire d'une extension non déclarée et la personne qui doit la régulariser. |
| Copropriété endettée ou appel de fonds imminent | Le certificat est demandé, les derniers procès-verbaux sont lus, puis l'appel de fonds est soit négocié dans le prix, soit considéré comme une raison de renoncer. | Une période limitée d'impayés suit le bien plutôt que le vendeur, et l'appel de fonds arrive à votre nom. |
| Le coût total réel | Les impôts, les frais et les coûts annuels courants sont intégrés au budget, de sorte que le plafond auquel vous achetez est réellement respecté. | La différence est prélevée sur l'acompte, le budget d'ameublement ou la réserve que vous comptiez conserver. |
| L'acompte du contrat de réservation | Les conditions de remboursement sont lues en premier : l'acompte est donc soit protégé précisément contre ces problèmes, soit il n'est pas versé. | Il s'agit de 6.000 à 11.000 € situés en dehors du système de garanties, et leur restitution dépend d'une formulation que personne n'a lue. |
Quatre fois où nous avons déconseillé un achat
Chaque erreur ci-dessus correspond à une catégorie. Les quatre cas qui se cachent derrière ces catégories sont réels et sont décrits en détail sur leur propre page. Dans l'un d'eux, une décision de copropriété a déterminé l'issue. Dans un autre, concernant un programme neuf, la pression pour décider rapidement était la seule urgence. Pour un bien immobilier de seconde main, le terrain situé devant pouvait légalement accueillir une construction de trois étages. Et dans une villa, le bâtiment et ses documents ne concordaient pas entièrement. Nous n'avions rien à gagner dans aucune de ces quatre conversations.Nous ne les présentons pas ici sous une forme abrégée. Un cas qui mérite d'être lu mérite de l'être correctement, et il est accessible en un clic.
Les erreurs dont nous ne pouvons vous préserver
Nous pouvons vérifier un bien, une copropriété, un terrain et un ensemble de documents. Nous ne pouvons pas vous dire si vous aurez encore envie de venir ici en avion six fois par an en 2032, alors qu'il s'agit de l'hypothèse à la base de la plupart des résidences secondaires. Si la réponse honnête est un voyage de deux semaines par an, la location est souvent le meilleur choix, et nous vous le dirons.L'autre élément est le budget, et c'est la chose que nous aimons le moins dire. En dessous d'environ 250.000 € pour le bien lui-même, le choix sur la Costa del Sol est très limité, et la Costa Blanca est souvent plus intéressante pour le même budget. À partir d'environ 300.000 €, il existe de véritables options ici, mais cela dépend encore de la ville, de la distance à la mer, de l'état du bien et de ce que vous attendez de la vue. Nous préférons envoyer quelqu'un sur une autre côte plutôt que de lui vendre le meilleur bien d'une mauvaise sélection de biens immobiliers.Et nous ne sommes pas avocats. Nous coordonnons, nous tenons le calendrier et nous vous disons ce que nous pensons. La vérification juridique est effectuée par un avocat indépendant, rémunéré par vous et travaillant pour vous, et nous ne percevons aucun honoraire d'un avocat pour vous orienter vers lui.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Questions fréquemment posées sur les erreurs lors d'un achat
- L'une de ces douze erreurs est-elle impossible à corriger ?
- Deux cas s'en approchent. Une décision de copropriété qui vous empêche de louer le bien n'est pas quelque chose que vous pouvez contourner en payant, pas plus qu'une autorisation d'urbanisme concernant le terrain situé devant vous. Tout le reste peut être réglé moyennant un coût. Ce coût correspond généralement à de l'argent, parfois à une année et, à l'occasion, à la revente d'un bien immobilier de seconde main à un moment moins favorable que celui que vous auriez choisi.
- Les mêmes erreurs s'appliquent-elles à 300.000 € et à trois millions ?
- La liste est la même, mais le poids de chaque erreur change. Dans le bas de gamme, les erreurs de calcul font le plus mal, car les coûts qui s'ajoutent au prix représentent une part plus importante de vos moyens. Dans le haut de gamme, les erreurs documentaires font le plus mal, car les montants sont plus élevés et une discordance entre une villa et ses documents coûte cher à corriger. C'est pourquoi nous vérifions davantage lorsque le budget est élevé, et non moins.
- Si j'ai déjà réservé un bien, est-il trop tard pour le faire vérifier ?
- Non, et c'est le moment le plus fréquent auquel les clients viennent nous voir. Ce qui change, c'est votre position, pas la réponse : la vérification permet de découvrir les mêmes éléments dans les deux cas. Ce que vous pouvez faire de ces résultats dépend de ce que le contrat de réservation prévoit concernant la restitution de votre argent. Envoyez-nous le bien et le contrat ensemble, et nous vous indiquerons les deux éléments en même temps.
- Ces erreurs sont-elles propres à la Costa del Sol ?
- Les erreurs liées au processus et à l'argent sont espagnoles et s'appliquent partout dans le pays. Trois ont une dimension locale : le terrain devant vous a davantage d'importance sur une côte où la vue fait partie du prix, la fourchette des charges de copropriété est plus large dans les ensembles résidentiels de villégiature que dans un immeuble en ville, et l'erreur de calendrier concerne toute personne qui achète dans un lieu où elle a dû prendre l'avion.
- Pourquoi une agence publierait-elle une liste des erreurs commises par les acheteurs ?
- Parce que cette liste constitue l’argument. Chaque élément qu’elle contient correspond à quelque chose que nous rechercherions et dont nous vous informerions. Un acheteur qui la lit puis gère soigneusement son propre achat obtient malgré tout un meilleur résultat qu’un acheteur qui ne l’a pas lue. Nous sommes rémunérés par le vendeur, au moyen d’une commission qui existe quel que soit l’agent intervenant. Ainsi, une page qui rend plus difficile la tâche de vous vendre un bien ne nous coûte rien.
