Inspection immobilière sur la Costa del Sol
Une inspection technique consiste à faire intervenir un spécialiste dans le bien afin qu’il consigne ce qui ne va réellement pas. Nous ne nous en chargeons pas nous-mêmes. Nous faisons intervenir l’inspecteur ou l’architecte au bon moment et veillons à ce que ses conclusions débouchent sur quelque chose : un prix, une condition, une réparation avant la signature ou une raison de ne pas acheter du tout. Nous vous indiquons également quand une expertise ne vaut pas la peine d’être commandée, car elle n’est pas nécessaire pour chaque achat.
Qui examine réellement le bâtiment
Quatre personnes différentes examinent un bien avant que vous l’achetiez, et une seule recherche les défauts. Il est utile de le savoir avant de supposer que quelqu’un a déjà vérifié le problème qui vous préoccupe.Les spécialistes apportent leur expertise. Nous veillons à la bonne coordination de l’ensemble : la bonne personne est réservée, elle peut accéder au bien, son rapport arrive avant l’échéance à respecter et ses conclusions ne restent pas simplement dans votre boîte de réception.
| Qui ? | De quel côté sont-ils ? | Ce qu’ils font réellement |
|---|---|---|
| Inspecteur technique ou architecte | Le vôtre | Il examine le bien, la structure, la toiture, l’humidité, les installations et la piscine, puis consigne ses constatations. Il s’agit du véritable contrôle technique et, dans les biens anciens, il révèle les problèmes qui apparaîtraient autrement après votre emménagement. |
| L'avocat | Le vôtre | Il vérifie les documents, pas le bâtiment : propriété, charges et dettes, dettes envers la copropriété, légalité du bâtiment, licence d’occupation et irrégularités urbanistiques. Un bien peut être en parfait état physique et rester un mauvais achat, et l’inverse est également vrai. |
| L’évaluateur de la banque | La banque | Il fixe une valeur à des fins hypothécaires. La recherche de défauts ne relève pas de sa mission. Ce n’est pas une expertise technique et cela ne la remplace pas. |
| L'agent du vendeur | Le vendeur | Il représente l’autre partie, ce qui est son rôle et parfaitement légitime. Sa description de l’état du bien est une présentation commerciale, pas une inspection. |
| Artisans | Ni l'un ni l'autre sans les engager | Ils interviennent plus tard, lorsqu’il y a quelque chose à chiffrer ou à réparer. Un devis pour des travaux ne constitue pas non plus une expertise du bâtiment, et l’entrepreneur qui souhaite obtenir le chantier n’est pas la personne qui vous dira s’il est nécessaire. |
| Arevont | Le vôtre | Ce n’est pas du tout un rôle technique. Nous vous indiquons quand un contrôle mérite d’être commandé, organisons l’intervention, permettons l’accès au bien, suivons le calendrier jusqu’à la date de signature et intégrons les conclusions à la négociation avec votre avocat. |
Réalisez-vous vous-mêmes l’inspection ?Non, et nous ne voudrions pas que vous l’acceptiez si c’était le cas. Nous ne sommes ni architectes ni ingénieurs en bâtiment. Nous organisons l’intervention du spécialiste, sommes présents au moment qui vous convient et nous chargeons de tout ce qui l’entoure. Le rapport leur appartient et porte leur nom.
Ce que l’évaluation bancaire n’est pas
Il s’agit du malentendu le plus coûteux pour l’acheteur d’un bien en Espagne, alors qu’il ne coûte rien de le dissiper. Si vous souscrivez un prêt hypothécaire espagnol, un évaluateur se rendra sur place. Un professionnel mandaté parcourra le bien avec un instrument de mesure. Il est très facile d’en conclure que le bâtiment a donc été vérifié.Ce n’est pas le cas. Une évaluation hypothécaire sert à indiquer à la banque la valeur de sa garantie. L’évaluateur confirme que le bien correspond à ses documents, relève son état apparent de conservation, le mesure et le photographie. Tout ce que contient ce rapport est orienté vers un chiffre, destiné au prêteur.
Ce à quoi répond ce rapportCe qu’il ne vous indique toujours pas
- L’évaluation bancaire (tasación)
- La valeur du bien en tant que garantie du prêt, selon les règles nationales d’évaluation. La visite est réelle et le technicien est qualifié, mais sa mission porte sur la valeur, pas sur les défauts. De l’humidité derrière une armoire ne modifie pas le montant dont la banque a besoin.
- Vérifs préalables de l'avocat
- Il vérifie si le bien que vous achetez est juridiquement conforme à ce qu’il semble être : qui en est propriétaire, ce qu’il doit, s’il a été construit et agrandi avec les autorisations nécessaires et si la licence d’occupation existe. Cela ne répond en rien à la question de savoir si la toiture fuit.
- Le certificat de performance énergétique
- Une note que le vendeur est tenu de détenir. Elle est calculée à partir de la construction et des installations, généralement sans rien ouvrir, et une mauvaise note signale des coûts de fonctionnement élevés plutôt qu’une liste de défauts.
- L’annonce et la description de l’agent
- La manière dont le bien est présenté à la vente. « En bon état » et « récemment rénové » sont des expressions commerciales courantes dépourvues de définition précise, et les photographies ont été prises pour vous donner envie de le visiter.
- Inspection technique
- L’état du bâtiment lui-même, décrit par une personne qui n’a aucun intérêt à ce que la vente aboutisse. C’est le seul des cinq documents dont le but est de rechercher ce qui ne va pas.
Aucun des quatre autres n’est malhonnête. Chacun répond correctement à sa propre question. L’erreur consiste à faire un calcul erroné : additionner quatre rapports et supposer qu’ils couvrent à eux tous l’ensemble du bâtiment.
Sources
La banque envoie un expert immobilier. Ai-je quand même besoin d'une inspection ?Ils répondent à des questions différentes. L'expert indique à la banque la valeur du bien en tant que garantie. La recherche de défauts ne fait pas partie de sa mission, une estimation ne remplace donc pas une inspection technique et ne peut pas être considérée comme telle.
Quand une inspection en vaut la peine et quand nous estimons qu'elle ne se justifie pas
Une inspection technique est facultative en Espagne. Aucune obligation légale ne vous impose d'en commander une, et la plupart des acheteurs espagnols ne le font pas. Ce n'est pas une raison pour s'en passer, mais cela signifie que personne ne vous la réclamera au cours de la procédure. La question honnête n'est donc pas « est-ce que tout le monde devrait le faire ? », mais « est-ce que cela changerait quelque chose ici ? »Nous organisons l'intervention d'un inspecteur lorsque cela est pertinent, et non pour chaque achat. En gros, voici où nous plaçons la limite.
- Un bien ancien, et tout bien possédant sa propre toitureL'âge est la raison la plus déterminante. Une maison possède sa propre toiture, son propre système d'évacuation des eaux et souvent sa propre piscine et son propre jardin. Chacun de ces éléments est un système qui s'use selon un calendrier que personne ne vous a communiqué.
- Travaux, extensions ou transformation visiblesChaque fois qu'un espace a été ajouté, fermé ou transformé en chambre, deux questions se posent : le travail a-t-il été bien réalisé et l'a-t-il été légalement ? L'inspecteur répond à la première, l'avocat à la seconde, et il vaut la peine de poser les deux questions ensemble.
- Signes d'humiditéUne couche de peinture fraîche sur un mur bas, un déshumidificateur dans un coin lors d'une visite, un appartement au rez-de-chaussée avec un jardin situé au-dessus du niveau du sol. L'humidité est le défaut que cette côte produit le plus régulièrement et celui qui ressort le plus mal sur les photos.
- Un bien resté inoccupéAprès des mois sans personne à l'intérieur, les petites défaillances s'accumulent discrètement : joints, pompes, équipement de la piscine, chaudière, unité de climatisation qui n'a pas fonctionné depuis deux étés.
- Un achat importantCe n'est pas parce que les biens coûteux sont de moins bonne qualité. C'est parce que le même risque proportionnel représente une somme plus importante et qu'à ce niveau, le problème n'est généralement pas visible, ce qui explique précisément pourquoi quelqu'un doit aller le rechercher.
- Quand vous ne pouvez pas être là vous-mêmeSi la décision est prise depuis la Tchéquie, sur la base de photos et de notre vidéo, la présence d'un spécialiste dans le bâtiment est l'élément qui vous manque dans la procédure, et non un service supplémentaire.
Et voici l'autre aspect, celui que nous préférons vous présenter avant que vous ne dépensiez votre argent. Dans le cadre d'un programme neuf couvert par ses garanties, la mission n'est pas une inspection, mais un contrôle lors de la remise des clés, qui fait l'objet de la page associée ci-dessous. Pour un appartement récent, de petite taille, bien entretenu et sans particularité, une inspection confirme souvent ce qu'une visite attentive a déjà montré. Il est alors plus judicieux de demander à un spécialiste un devis pour le seul élément qui vous importe réellement.Le test que nous appliquons est simple : le problème découvert pourrait-il réellement modifier votre décision, votre prix ou une condition du contrat ? Si la réponse est non, nous vous le dirons plutôt que de réserver l'intervention de quelqu'un. Ce n'est pas notre argent, ni notre après-midi, et nous n'avons donc aucune raison d'organiser un contrôle qui ne serait pas rentable.
Seconde main contre programme neuf : pourquoi le contrôle est une mission différente
L'inspection physique semble similaire dans les deux cas. Mais son objectif est complètement différent, et la différence tient à la personne qui est tenue de remédier aux problèmes par la suite.
| Différences | Seconde main | Programme neuf |
|---|---|---|
| Garantie | Aucune. Le vendeur n'est responsable que des vices cachés dont il avait connaissance et qu'il a dissimulés, et le délai pour engager cette action est court. | Dix ans pour la structure, trois ans pour les installations et un an pour les finitions. Les paiements effectués avant la signature de l'acte authentique sont couverts par une garantie bancaire. |
| Qui corrige les problèmes ? | Vous, une fois que le bien vous appartient. C'est pourquoi le problème doit être découvert avant la signature, tant qu'il peut encore faire évoluer le prix ou les conditions. | Le promoteur le fait à ses frais, ce que la liste de snagging sert précisément à consigner. |
| État et équipements | Cela dépend de l'âge. Prévoyez de remplacer la cuisine et les salles de bains à terme, et attendez-vous à ce que d'autres éléments commencent progressivement à montrer des signes de faiblesse. | Tout est neuf. Le contrôle porte sur la qualité de la finition et sa conformité avec ce que vous avez choisi. |
| Énergie | Des catégories inférieures et une consommation plus élevée que dans un programme neuf. Cela se voit sur les factures, et non dans le prix d'achat. | Les catégories les plus élevées, une consommation moindre et des factures moins élevées. |
| Valeur du problème découvert | Un moyen de négocier, ou une raison de renoncer. Cela modifie votre décision et votre budget. | Une liste de travaux assortie d'une échéance, que quelqu'un est contractuellement tenu de réaliser. |
C’est également l’argument honnête qui s’oppose à l’idée qu’un bien immobilier de seconde main constitue nécessairement l’option la moins chère. Un bien de seconde main implique plus souvent une rénovation ou une série de travaux progressifs : la cuisine, les salles de bains, la climatisation, ainsi que ce que personne n’avait prévu une fois un mur démoli. Vous pouvez facilement arriver au même montant, voire à un montant supérieur. Une inspection permet de transformer ce calcul, qui pourrait autrement être une surprise, en un chiffre que vous connaissiez avant de signer.
Sources
En faut-il un pour un programme neuf ?Généralement pas sous cette forme. Un programme neuf est couvert par des garanties de dix, trois et un an. À ce stade, il faut donc procéder à la vérification lors de la remise des clés et établir la liste des défauts à adresser au promoteur, ce qui constitue un service différent. Lorsqu’un programme neuf est achevé mais reste invendu depuis longtemps, ou lorsque vous achetez un logement prêt à être occupé auprès d’un vendeur particulier plutôt qu’auprès du promoteur, la logique applicable au bien immobilier de seconde main s’applique à nouveau.
Le vendeur affirme que le bien ne présente aucun défaut. Est-ce contraignant ?Ce n’est pas la même chose qu’une garantie. Pour un bien immobilier de seconde main, le vendeur répond des vices cachés dont il avait connaissance et qu’il a dissimulés. Vous devez alors prouver ce qu’une autre personne savait, dans un bref délai, une fois le bien déjà devenu le vôtre. C’est une position bien plus défavorable que celle qui consiste à disposer d’un constat établi avant la signature.
Que se passe-t-il après le rapport
Un rapport qui ne change rien ne justifiait pas d'être commandé. C'est la partie de la prestation qui nous appartient véritablement, et c'est pourquoi nous préférons que l'inspection ait lieu suffisamment tôt pour être utile.
- Nous lisons le rapport avec vousLes rapports sont rédigés en espagnol ou en anglais et s'adressent à un lecteur technique. Nous les examinons avec vous et séparons les trois catégories qui existent toujours : les éléments normaux pour un bien de cet âge, ceux qui coûteront bientôt de l'argent et ceux qui changent la décision.
- Les constatations nécessitant un écrit sont transmises à l'avocatUne extension construite sans autorisation, une terrasse fermée, une piscine qui ne figure pas dans la description cadastrale. Le constat matériel n'est que le début d'une question juridique, qui relève de votre avocat avant de relever d'un artisan.
- Le constat peut être chiffréUn défaut sans coût de réparation n'est pas une position de négociation, c'est une source d'anxiété. Lorsque le rapport chiffre lui-même les travaux, c'est ce montant que nous présentons au vendeur. Dans le cas contraire, nous pouvons obtenir un devis de réparation auprès d'un artisan avant la discussion sur le prix. La demande porte ainsi sur une somme précise pour une réparation précise, plutôt que sur une impression concernant le bien. Dites-le-nous et nous nous en chargeons ; les quelques jours nécessaires en valent la peine pour tout élément sur lequel vous voudriez réellement négocier.
- Lorsqu'un architecte est nécessaire, nous en faisons intervenir unCertaines constatations dépassent ce à quoi un inspecteur peut répondre : la possibilité de régulariser une extension, ce qu'impliquerait réellement une rénovation, la faisabilité de l'aménagement que vous envisagez et son coût. Ce sont des questions pour un architecte, et nous en faisons intervenir un. Il s'agit d'un spécialiste indépendant, rémunéré séparément, dont les honoraires vous sont communiqués directement. Rien de tout cela ne transite par nous.
- Ce qui peut être corrigé devient une demande, pas une plainteMunis du rapport, votre avocat et nous précisons exactement ce qui doit être documenté, corrigé ou régularisé, puis le présentons au vendeur. C'est une conversation très différente d'une demande de remise parce que le bien paraît défraîchi.
- Cela se traduit par le prix, les conditions ou le délaiUn constat peut entraîner une réduction du prix, devenir une condition à remplir avant la signature de l'acte authentique ou donner lieu à une réparation effectuée au préalable par le vendeur. Le choix dépend du constat et du degré de motivation de l'autre partie, et c'est précisément le rôle de la négociation.
- Parfois, la réponse est d'arrêterNous avons conseillé à des clients de ne pas poursuivre lorsqu'un contrôle juridique ou technique révélait un problème grave. Personne n'apprécie cette conversation, mais elle reste moins coûteuse que l'alternative. Ne pas acheter est une issue légitime du processus d'acquisition, et nous la considérons comme telle.
Ce qu'examine réellement une inspection technique
Une inspection est un examen visuel et non invasif des parties accessibles du bâtiment. Le spécialiste consigne l'état de chaque élément, les défauts constatés, leur gravité apparente et les éléments qui nécessitent une ouverture pour pouvoir se prononcer avec certitude. L'étendue de l'inspection varie selon le bien et selon la personne que vous mandatez. Considérez donc ceci comme la structure de la mission, et non comme une liste fixe.| Ce qui est examiné | Pourquoi c'est déterminant | Ce que nous faisons du constat |
|---|---|---|
| L'immeuble | ||
| Structure et fondations | Les fissures, les mouvements et les tassements sont les défauts qui peuvent mettre fin à un achat plutôt que simplement entraîner une révision du prix. Ce sont aussi ceux qu'une visite a le moins de chances de détecter, car le signe visible est souvent une fissure très fine, située au mauvais endroit. | Si le problème est grave, le rapport indique les examens complémentaires nécessaires et nous interrompons le processus jusqu'à ce qu'une réponse soit obtenue. Rien ne se signe tant qu'une inconnue structurelle subsiste. |
| Toiture, terrasses et étanchéité | Sur cette côte, une toiture ne fait presque rien pendant la majeure partie de l'année, puis justifie son existence en quelques jours de fortes pluies. Une toiture-terrasse ou une terrasse au-dessus d'une pièce habitable est un point par lequel l'eau s'infiltre. | Un devis de réparation devient un argument sur le prix. La stagnation d'eau, une membrane défaillante ou une terrasse mal drainée deviennent une condition à remplir avant la signature de l'acte authentique. |
| Façade, eaux pluviales et drainage | Les gouttières et les descentes d'eau pluviale sont souvent tout simplement absentes ici. La pluie ruisselle donc le long du mur et pénètre dans sa partie basse. C'est courant localement, mais l'humidité qui en résulte reste ensuite votre problème. | Nous demandons ce que la copropriété a déjà décidé à ce sujet, car une façade est généralement commune et sa réparation peut relever d'un appel de fonds plutôt que de votre responsabilité personnelle. |
| Humidité et infiltrations | Les remontées capillaires sont fréquentes dans les appartements en rez-de-chaussée et dans les maisons construites sans coupure de capillarité. Une peinture récente les dissimule parfaitement lors d'une visite. C'est le défaut le plus systématiquement sous-estimé sur la Costa del Sol. | Les mesures sont prises avec un humidimètre plutôt qu'à l'œil nu. Une mesure est un chiffre que vous pouvez présenter au vendeur, contrairement à une intuition. |
| À l'intérieur du bien | ||
| Fenêtres, portes et menuiseries | L’aluminium ancien sans rupture de pont thermique, le simple vitrage et les joints défectueux font toute la différence entre un appartement qui conserve sa température et un autre qui fait fonctionner la climatisation tout l’été, tout en restant bruyant. | Il s’agit généralement d’un coût, pas d’une crise. Nous l’évaluons et l’intégrons à l’offre comme un montant connu plutôt que comme une surprise dès la première année. |
| Électricité | Une installation datant d’une autre décennie peut être sûre tout en étant très en deçà de ce qu’exigent les règles actuelles. Elle détermine si vous pouvez ajouter une plaque à induction, un chargeur pour voiture ou une deuxième unité de climatisation. | Une vérification fonctionnelle du tableau électrique, des circuits et de la mise à la terre. Si le rapport le signale, un électricien établit un devis pour la mise à niveau avant que vous ne vous engagiez, et non après. |
| Plomberie, eau chaude et évacuation | L’âge des canalisations, la pression de l’eau, la manière dont les douches et la cuisine s’évacuent réellement. Une évacuation lente et une faible pression sont subies quotidiennement et restent invisibles sur toutes les photographies jamais prises. | Les robinets et les sorties d’eau sont testés, les évacuations sont surveillées. Lorsque cela révèle un problème dans les canalisations encastrées dans les murs, il faut précisément le régler avant la signature et non après. |
| Climatisation et chauffage | Les équipements ont une durée de vie et un historique d’entretien, et le fait que « cela fonctionne » en avril ne signifie pas que cela fonctionnera en août. Le remplacement représente un montant réel à l’échelle de l’ensemble du bien. | Le chauffage et la climatisation sont tous deux testés lorsque cela est possible. L’âge et l’état des équipements sont intégrés à l’estimation des coûts courants avec la classe énergétique. |
| Cuisine et salles de bains | Dans un bien ancien, ce sont les deux pièces que vous devez vous attendre à remplacer à un moment donné. Savoir si ce moment est maintenant ou dans huit ans constitue l’essentiel du budget de rénovation. | Cela devient un coût planifié, avec une date précise, ce qui fait la différence entre une rénovation et une urgence. |
| Extérieur et parties communes | ||
| Piscine, équipements et arrosage | Une piscine privée est aussi une machine qu’un trou dans le sol : pompe, filtration, canalisations et structure elle-même. Les fuites sont coûteuses et ne sont pas visibles lorsque la piscine est pleine. | Lorsque le rapport soulève un problème, nous faisons intervenir un spécialiste des piscines, et le coût de son fonctionnement est intégré à vos dépenses de propriétaire. |
| Jardin, limites et constructions existantes | Ce qui se trouve sur le terrain doit correspondre à ce qui figure sur le plan. Un porche, un débarras, une pergola ou un sous-sol aménagé qui existe en réalité mais pas sur le papier constitue un problème juridique dissimulé sous une apparence physique. | Le constat matériel est transmis directement à votre avocat. C’est le cas le plus fréquent où une vérification technique devient une question juridique. Il est essentiel de bien déterminer qui répond à quoi : l’inspecteur décrit ce qui se trouve sur place et indique si cela correspond à l’inscription au registre foncier et au registre cadastral. En revanche, déterminer si la situation peut être régularisée ou si le bien dispose d’un permis d’occupation relève de l’avocat, et non de l’inspecteur. Trois documents et un seul bâtiment : il est normal qu’ils ne concordent pas. |
| Parties communes et travaux à venir | Les ascenseurs, le garage, le toit, la piscine et la façade sont communs, tout comme la facture. Une copropriété qui a déjà voté des travaux de réparation coûteux vous a engagé à en payer votre quote-part avant même votre arrivée. | L’état matériel ressort de l’inspection, tandis que les procès-verbaux et les dettes proviennent de l’avocat. Nous veillons à ce que les deux aspects soient examinés ensemble plutôt que séparément. |
| Classe énergétique et coûts d’usage | Un bien ancien se situe dans les classes inférieures, avec une consommation plus élevée, et cela se ressent chaque mois plutôt qu’une seule fois chez le notaire. | Ce montant est intégré au coût global de détention avec les charges de copropriété et les taxes annuelles, afin de comparer honnêtement l’achat moins cher au bien plus récent. |
Place de l’inspection dans l’achat
L’ensemble de l’achat comporte quinze étapes, du premier appel jusqu’à la remise des clés. La vérification technique doit être réalisée dans un délai précis, plus court que ne le pensent la plupart des gens : elle doit être commandée suffisamment tôt pour qu’un constat puisse encore modifier la situation, et terminée avant la signature qu’elle doit éclairer.Étapes 8, 9, 13 et 14 sur 15
- Réservation et moment de déciderLorsque vous trouvez le bien idéalUne réservation retire le bien du marché pendant les vérifications. C’est le moment de décider si une inspection technique en fait partie, car le contrat de réservation est également le document qui précise ce qu’il advient de l’acompte si une vérification révèle un problème. Décider après coup donne le sentiment de devoir poursuivre malgré tout.ResaleL’acompte de réservation et les conditions convenues. Le prix, les dates et les équipements sont également fixés à ce stade, et c’est précisément ce qu’un constat peut remettre en discussion.
- Les vérifications en parallèleDeux à quatre semainesLes vérifications juridiques préalables commencent après la réservation, et c’est le moment naturel pour mener l’inspection technique en parallèle. Une même période, deux spécialistes différents et deux listes différentes. Il est important qu’elles se chevauchent, car un constat concernant le bâtiment devient très souvent une question sur les documents, et vous souhaitez que les deux spécialistes continuent à travailler lorsqu’elle se pose.
- Dernière vérification avant signatureAvant l'acte authentiqueDans le cas d’un bien ancien, nous revenons vérifier le bien avant la signature, avec vous ou en votre nom. Cette vérification nous incombe et ne constitue pas une inspection technique : nous confirmons que le bien se trouve dans l’état convenu et que les équipements mentionnés dans l’inventaire sont toujours présents. Si vous souhaitez une vérification technique professionnelle réalisée par un architecte ou un inspecteur, nous l’organisons séparément.New buildDans le cadre d’un programme neuf, le processus dépend du promoteur. Certains effectuent le snagging avant le transfert de propriété, d’autres après. Il s’agit du service complémentaire.ResaleL’état du bien par rapport à ce qui a été convenu, et l’inventaire par rapport à ce qui se trouve encore dans le bien.
- Notaire et clésJour de la signatureL'échéance vers laquelle tout ce qui précède remonte. Une fois l'acte authentique signé, le bien vous appartient dans l'état où il se trouve, et une découverte faite le deuxième jour constitue une facture de réparation, non un levier de négociation. Vous n'avez pas besoin d'être présent en personne si votre avocat détient la procuration, et nous sommes là dans tous les cas.
Un même bien, vérifié de deux façons
À quoi ressemble l'aspect technique d'un achat sans représentant de l'acheteur, et avec un tel représentant.| Par vous-même | Avec Arevont | |
|---|---|---|
| Qui vous informe de l'état | L'agent du vendeur, dont le rôle est de vendre ce bien précis et dont la description de son état est une présentation commerciale. | Un spécialiste qui n'a aucun intérêt à la conclusion de la vente et dont la mission consiste entièrement à trouver ce qui ne va pas. Notre rôle est de le faire intervenir à temps. |
| Trouver le bon intervenant | Chercher dans une langue que vous ne lisez peut-être pas, sans pouvoir distinguer un inspecteur d'un artisan à la recherche du chantier de réparation qui suivra. | Nous organisons l'intervention d'un inspecteur ou d'un architecte parmi les professionnels avec lesquels nous travaillons, et nous vous indiquons lequel des deux le bien nécessite. |
| Calendrier | Missionné tardivement, une fois la réservation signée et l'acompte engagé, c'est-à-dire au moment où une découverte offre le moins de marge de manœuvre. | Programmé dans la même période que les vérifications juridiques préalables, afin qu'une découverte puisse encore avoir des conséquences. |
| Les suites du rapport | Un document technique en espagnol, puis une discussion en espagnol avec l'autre partie à son sujet. | Nous le lisons avec vous, en distinguant ce qui est normal, ce qui représente un coût et ce qui modifie la réponse, puis nous transformons ce dernier point en demande avec votre avocat. |
| Ce que cela vous coûte | Les honoraires de l'inspecteur, quel que soit l'intervenant qui l'organise. | Les mêmes honoraires d'inspection, facturés directement à vous. L'organisation, l'accès, le calendrier et la discussion qui suit sont gratuits, car, en tant qu'acheteur, vous ne nous payez jamais rien. |
Le bien bien plus ancien que ne le laissaient penser ses photos
L'un des biens que nous sommes allés visiter était tout simplement bien plus ancien que ne le suggéraient les photos de l'annonce. Rien dans les photos n'était faux. Elles étaient bien éclairées, bien cadrées et prises au meilleur moment de la journée pour le bien, et aucune ne permettait d'en dater l'état. Le voir en personne a suffi en une dizaine de secondes pour répondre à une question que toute l'annonce avait laissée ouverte. C'est la version modérée de ce problème, celle que vous détectez en vous rendant sur place. La version coûteuse est celle que vous ne pouvez pas voir du tout : ce qui se trouve derrière les murs, sous la terrasse et à l'intérieur des installations. Personne ne le détecte en se rendant simplement sur place, ce qui justifie précisément de faire intervenir quelqu'un dont le métier est de le rechercher.Une visite vous renseigne sur l'âge d'un bien. Une inspection vous renseigne sur son coût.
Combien cela coûte-t-il ?
- Acheteur0 €Vous ne nous payez rien, que vous achetiez ou non, et qu'une vérification organisée par nos soins vous dissuade ou non d'acheter un bien.
- Promoteur ou vendeur
- Programme neuf
- 2,5 to 6 %
- Biens de seconde main
- 1,5 to 4 %
- Inspecteur ou architecteIl vous facture directement l'inspection. Nous ne sommes pas rémunérés par lui et ne percevons rien pour la mise en relation, selon le même principe que pour le cabinet d'avocats que nous vous recommandons.
Notre intervention est gratuite. Déterminer si une vérification en vaut la peine, organiser l'intervention du spécialiste, lui donner accès au bien, coordonner le calendrier avec la date de signature de l'acte authentique et intégrer ses conclusions à la négociation ne vous coûte rien, car, en tant qu'acheteur, vous ne payez jamais rien à Arevont, à aucun moment.L'inspection elle-même est organisée séparément et le spécialiste vous adresse directement son devis. Nous n'en publions pas le prix et nous n'inventerons pas de fourchette : les honoraires dépendent du bien, de sa superficie et de la distance à parcourir, et il s'agit de ses honoraires, non des nôtres. Vous connaissez le montant avant toute réservation et la décision vous appartient.Les suites du rapport ne relèvent pas non plus de notre intervention. Un spécialiste des piscines, un électricien ou un artisan qui établit un devis de réparation vous facture directement ses travaux. Rien n'est ajouté à sa facture lors de son passage par notre intermédiaire, que ce soit pour cette intervention ou pour toute autre.
Le prix du bien reste le même, même si vous passez directement par le vendeur. Pour un programme neuf, n'hésitez pas à demander la grille tarifaire du promoteur et à la vérifier.
Ce qu'une inspection ne fera pas pour vous
Elle ne fera réparer quoi que ce soit par personne. Pour un bien ancien, il n'y a aucune garantie. Le vendeur ne répond que des vices cachés dont il avait connaissance et qu'il a dissimulés, ce qui signifie qu'il faut prouver ce qu'une autre personne savait, dans un délai court, une fois que le bien vous appartient déjà. La valeur du rapport réside donc entièrement dans la décision que vous prenez tant que vous pouvez encore le faire, et non dans une réclamation ultérieure.Ce n'est pas non plus une garantie. Une inspection est visuelle et non invasive : rien n'est démonté, aucun mur n'est ouvert, et un rapport indiquant qu'un élément nécessite des vérifications supplémentaires fait preuve d'honnêteté plutôt que d'esquive. Un problème peut malgré tout apparaître la deuxième année, alors que personne n'aurait pu le voir l'après-midi de l'inspection.Nous n'en organisons pas non plus pour chaque achat. Dans un programme neuf encore couvert par ses garanties, il s'agit d'un contrôle lors de la remise des clés, et non d'une inspection. Pour un appartement petit, récent et bien entretenu, une bonne visite, complétée par le devis d'un spécialiste concernant le seul élément qui vous préoccupe, constitue souvent une dépense plus judicieuse. Nous préférons vous le dire et nous tromper sur les honoraires plutôt que de faire intervenir quelqu'un uniquement pour donner une apparence de rigueur au processus.
Questions fréquemment posées sur l'inspection technique
- Une inspection technique est-elle obligatoire en Espagne ?
- Non. Aucune obligation légale ne vous impose d'en faire réaliser une lors de l'achat, et la plupart des acheteurs espagnols ne le font pas. Personne dans le processus ne vous la demandera, ce qui explique précisément pourquoi cette décision doit venir de vous plutôt que d'une attente de votre part.
- Quand dois-je la commander ?
- Idéalement au moment de la réservation, afin qu'elle se déroule dans la même période de deux à quatre semaines que les vérifications juridiques préalables et qu'elle soit terminée avant le contrat contraignant. Suffisamment tard pour que vous soyez réellement décidé à acheter le bien, mais suffisamment tôt pour qu'une découverte puisse encore modifier le prix ou devenir une condition.
- Combien cela coûte-t-il et qui paie ?
- Le spécialiste vous adresse directement son devis et vous facture, les honoraires dépendant du bien et de sa superficie. Nous ne publions pas de montant, car ces honoraires ne sont pas les nôtres. Notre propre intervention, qui consiste à organiser l'inspection et à traiter ses conclusions, est gratuite, comme tout ce que nous faisons pour un acheteur.
- Que se passe-t-il si l'inspecteur découvre un problème grave ?
- Cela devient une exigence précise plutôt qu'une réclamation. Avec votre avocat, nous déterminons ce qui doit être documenté, corrigé ou pris en compte, puis nous le soumettons au vendeur. Le montant peut être déduit du prix, devenir une condition à remplir avant la signature de l'acte authentique ou donner lieu à une réparation préalable. Et si le problème est suffisamment grave, nous vous recommandons de renoncer à l'achat, ce que nous avons déjà fait.
- Le vendeur peut-il refuser de laisser entrer un inspecteur ?
- L'accès nécessite la coopération du vendeur et est normalement organisé sans difficulté, généralement en même temps qu'une visite. Si l'accès est refusé ou systématiquement retardé pour un bien que vous êtes déjà en train de réserver, c'est une information en soi et nous la traiterions comme telle.
- Dois-je être en Espagne pour cela ?
- Non. Le spécialiste n'a pas besoin que vous soyez sur place, pas plus que nous. Vous recevez le rapport, nous l'examinons avec vous lors d'un appel et, si vous souhaitez voir quelque chose de précis, nous y retournons pour vous le montrer en vidéo.
