Coordination des vérifications juridiques préalables pour un bien immobilier en Espagne
Nous n'effectuons pas de démarches juridiques, et nous le précisons volontairement : les vérifications juridiques préalables concernant un bien immobilier espagnol sont effectuées par un avocat indépendant qui vous représente, et non Arevont ou le vendeur. Notre rôle consiste à coordonner tout ce qui les entoure : le contrat de réservation est ainsi lu avant le transfert de vos fonds, les documents parviennent effectivement à l'avocat, les délais sont respectés et vous savez à chaque étape ce qui reste à régler. Les vérifications elles-mêmes prennent normalement 2 à 4 semaines à compter de la réservation et, tant qu'elles ne sont pas terminées, nous ne vous recommanderons pas de signer quoi que ce soit.
Qui effectue les vérifications et pour le compte de qui
Trois parties interviennent dans l'aspect juridique d'un achat en Espagne, et il est utile de commencer par établir pour le compte de qui chacune travaille. L'une vous représente. L'une ne représente personne. L'une est Arevont, et nous ne sommes pas un cabinet d'avocats.Les spécialistes prennent en charge leur domaine d'expertise. Nous veillons à ce que tout soit coordonné : que l'étape suivante soit réalisée au bon moment et dans le bon ordre, et que rien ne soit retardé par un document que personne n'a demandé.Pour les vérifications juridiques préalables, nous recommandons habituellement Malaga Solicitors, un cabinet d’avocats espagnol indépendant intervenant sur la Costa del Sol (un bureau de Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). L’avocat vous représente, et non Arevont ni le vendeur, et vous êtes accompagné par un avocat local qui connaît les autorités locales et le registre foncier. Vous pouvez bien entendu choisir votre propre avocat à tout moment. Nous ne recevons aucune commission ni autre rémunération du cabinet pour cette recommandation.
| À faire | Qui s'en charge | Ce que cela signifie pour vous |
|---|---|---|
| Avant la réservation | ||
| Mise en relation avec un avocat | Arevont | Nous recommandons habituellement Malaga Solicitors et ne percevons aucun frais de recommandation. Si vous préférez faire appel à votre propre avocat espagnol, vous pouvez le faire, et rien d'autre sur cette page ne change. |
| Lecture du contrat de réservation | Votre avocat | La réservation est le seul paiement effectué en dehors du système de garantie. Le contrat doit donc indiquer clairement ce qu'il advient de l'acompte si les vérifications révèlent un problème. L'avocat le lit avant que les fonds ne soient transférés, et non après. |
| Vérification du promoteur en tant que société | Arevont | Il peut s'agir d'un promoteur établi avec lequel nous avons déjà travaillé ou d'un nouveau promoteur sans historique, ainsi que de toute expérience concrète, bonne ou mauvaise, que nous ou nos acheteurs avons eue. Lorsque nous n'en avons aucune, nous le disons au lieu de faire semblant. |
| Pendant les vérifications | ||
| Les vérifications juridiques | Votre avocat | La propriété, les charges et les dettes, la légalité de la construction et les permis, les règles de la copropriété, ainsi que les restrictions d'utilisation et de location. Il s'agit de démarches juridiques que nous n'effectuons pas. |
| Vérifier la garantie bancaire | Votre avocat | Dans le cadre d'un programme neuf, vérifier que la garantie couvrant vos paiements échelonnés est valide et établie à votre nom, plutôt que de constituer une police collective appartenant au promoteur. |
| Obtenir les documents du vendeur | Arevont | Relancer le promoteur, l'agent du vendeur et l'administrateur de la copropriété afin d'obtenir les documents demandés par l'avocat. C'est à ce stade que les vérifications juridiques prennent réellement du retard, et il ne s'agit pas d'un problème juridique. |
| Respecter les délais | Arevont | Ce qui doit se passer ensuite et dans quel délai. Lorsqu'une action est nécessaire de votre part, nous vous en informons à l'avance plutôt que le jour même. |
| Expliquer l'impact d'un constat sur l'achat | Arevont, avec votre avocat | L'avocat expose la situation juridique. Nous vous expliquons ce qu'elle signifie pour cet achat particulier, notamment lorsque la recommandation est d'y renoncer. |
| À la signature et après | ||
| Signature chez le notaire | Le notaire | Un officier public qui confirme l'identité des parties, la régularité de la signature et l'exactitude de l'acte authentique. Il n'est pas votre conseiller et ne prend le parti de personne. |
| Conserver les fonds jusqu'à l'acte | Votre avocat | Pour un bien immobilier de seconde main, le solde se trouve normalement sur le compte client de votre avocat, un compte distinct et supervisé, et n’est versé au vendeur qu’au moment de la signature chez le notaire. |
| Formalités après le transfert | Votre avocat | Les formalités postérieures au transfert, les changements de titulaire des services publics et les obligations fiscales annuelles. Nous restons votre interlocuteur sur la côte. |
Recevez-vous une commission lorsque vous recommandez un avocat ?Non. Nous ne recevons aucune commission ni aucune autre rémunération du cabinet que nous recommandons. Il vaut la peine de poser la même question à toute agence, car un avocat qui paie pour obtenir une recommandation a une loyauté partagée, et cette loyauté partagée peut le conduire à passer sous silence un problème qui devrait faire renoncer à la transaction. Une agence digne de confiance répond directement à cette question.
Puis-je choisir mon avocat ?Oui, à tout moment. Nous recommandons le cabinet avec lequel nous travaillons parce que nous collaborons avec lui depuis des années et que la coordination est plus fluide, mais le choix vous appartient et l'avocat agit pour vous dans tous les cas. En revanche, nous vous déconseillons de vous en remettre à un avocat proposé par le promoteur ou par l'agent du vendeur, dont l'intérêt est de conclure la vente.
Le notaire n'est pas votre avocat
C’est le malentendu le plus fréquent chez les acheteurs étrangers qui acquièrent un bien en Espagne, et il mérite d’être dissipé avant toute autre chose, car il détermine qui vous protège réellement.Le notaire est un officier public. Il vérifie la légalité de l'acte et l'état du registre au moment de la signature, et il ne représente personne. Votre avocat vous représente et effectue les vérifications avant que vous ne soyez engagé. Deux vérifications indépendantes, à deux moments différents, pour deux missions différentes. Vous avez besoin des deux, et aucune ne remplace l'autre.
Ce qui est souvent supposéFonctionnement en Espagne
- Le notaire vérifie l'achat pour moi
- Le notaire vérifie l'identité, le bon déroulement de la signature et l'exactitude de l'acte authentique, puis revérifie à ce moment-là la propriété et l'inscription actuelle au registre. Il s'agit d'une véritable vérification. Elle n'est pas équivalente aux vérifications juridiques préalables effectuées plusieurs semaines plus tôt pour votre compte, alors qu'il était encore possible de se retirer.
- Le notaire est une sorte de conseiller juridique
- En Espagne, le notaire n’est ni un conseiller juridique ni le représentant de l’une ou l’autre partie. Cette fonction est souvent confondue avec celle du notaire dans votre pays de résidence, et il est utile de le dire clairement.
- Un avocat de mon pays peut s'en charger
- Vous avez besoin d'un avocat espagnol qui connaît le droit espagnol. Vous pouvez faire intervenir votre avocat de votre pays à ses côtés et, en toute honnêteté, cela apporte généralement peu et ralentit souvent les choses : les avocats facturant à l'heure ont tendance à soulever des points que le système espagnol a réglés depuis longtemps, puis à demander à l'avocat espagnol comment cela fonctionne ici malgré tout.
- L'agent immobilier m'a déjà dit que tout allait bien
- Une réponse émanant du vendeur constitue une information, pas une vérification. Elle peut très bien être exacte. Elle ne constitue toujours pas une vérification dont quiconque assume la responsabilité.
- Ce qui a été promis oralement sera respecté
- Une promesse orale ne vaut rien ici, sauf si elle est mise par écrit. Votre avocat examine chaque clause avec vous, et seul le contenu du contrat s'applique.
Et voici ce que presque personne ne dit à voix haute. Les problèmes rencontrés ici ne proviennent généralement pas d'une fraude. Ils résultent de formalités inachevées : une extension jamais enregistrée, une licencia de primera ocupación manquante, une dette envers la copropriété qui reste attachée au bien. C'est précisément ce que la vérification cherche à détecter, et c'est pourquoi elle est peu spectaculaire et prend des semaines plutôt qu'un après-midi.
Sources officielles
Mon avocat peut-il signer chez le notaire ?Oui, avec une procuration appropriée. C’est l’une des raisons pour lesquelles il est utile de l’établir tôt, pendant que vous êtes ici, plutôt que durant la dernière semaine depuis votre pays de résidence. Le déroulement de la signature de l’acte authentique est expliqué dans le service de remise des clés.
Où se trouve votre argent pendant les vérifications
Les acheteurs étrangers posent cette question tôt, et ils ont raison de le faire. Le séquestre notarial que vous connaissez dans votre pays n’existe pas ici sous cette forme. Le système fonctionne différemment, mais pas moins bien.Pour un bien immobilier de seconde main, vous versez normalement l’argent sur le compte client de votre avocat, qui ne le remet au vendeur qu’au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Les avocats espagnols conservent les fonds de leurs clients sur un compte distinct et supervisé, et non sur leur compte d’exploitation.Pour un programme neuf, le promoteur ne peut pas disposer librement de votre argent. Vos paiements sont légalement versés sur un compte spécial protégé, dédié à cette construction, et chacun d'eux doit être couvert par une garantie bancaire. Votre avocat le vérifie avant que le premier euro ne quitte votre compte après la réservation.
- Programme neufUn compte de construction protégé, avec une garantie bancaire établie à votre nom couvrant chaque paiement échelonné. Le promoteur ne peut y prélever des fonds que conformément aux règles fixées par la loi et le contrat.
- Bien de seconde mainLe compte client de votre avocat, séparé et contrôlé. Le vendeur reçoit l'argent chez le notaire, et pas avant.
- La réservationLe seul paiement qui échappe au système de garantie, précisément pourquoi il doit rester modeste et pourquoi le contrat doit énoncer les conditions de sa restitution.
- L'ordre des étapes, jamais expliquéUn petit acompte de réservation est souvent versé avant la mise en place d'une garantie bancaire, et cela est normal. La partie qui doit être protégée est le compromis de vente, au moment où commencent les paiements échelonnés importants. Avant ces versements, votre avocat confirme qu'une garantie valable existe et qu'elle est établie à votre nom.
Il ne s'agit pas seulement de savoir où vous envoyez l'argent. Avant chaque paiement important, votre avocat vérifie pourquoi vous le versez, à qui et à quelles conditions. Cela compte, car la fraude qui se produit réellement sur ce marché est banale plutôt que spectaculaire : une annonce concernant un bien que le vendeur n'a pas le droit de vendre, une personne qui se fait passer pour le propriétaire, une procuration falsifiée, un courriel indiquant que les coordonnées bancaires ont changé. La règle qui couvre toutes ces situations est simple. Ne payez jamais personne sans avoir d'abord vérifié auprès de votre avocat ou de nous.
Qu'advient-il de mon argent si le promoteur ne termine jamais la construction ?C'est précisément le rôle de la garantie bancaire, et c'est pourquoi votre avocat la vérifie avant tout versement échelonné. Il faut également savoir que la protection ne se limite pas à la faillite du promoteur : si la construction dépasse la date de signature de l'acte authentique prévue dans votre contrat, la même garantie s'applique. Votre avocat vous indiquera exactement ce que couvre sa formulation pour votre logement.
Un contrat concernant un bien que nous ne vous avons jamais trouvé
Vous avez peut-être déjà entre les mains un formulaire de réservation, un contrat d'arras ou un compromis de vente standard du promoteur concernant un bien qui n'a absolument aucun lien avec nous. Envoyez-le-nous malgré tout. Vous n'avez pas besoin d'être notre client et nous n'avons pas besoin d'intervenir dans l'achat.Nous ne sommes pas des avocats et nous ne vous dirons donc pas qu'un document est juridiquement valable. En revanche, nous lisons constamment ces contrats du point de vue de l'acheteur, ce qui est différent et utile.
- À quoi cela sertCe que révèle le contrôle juridique concernant votre acompte. Ce que les délais vous engagent réellement à faire. Ce que vous coûte un désistement, et si le même coût s'applique à l'autre partie. Pour un programme neuf, si la garantie bancaire est mentionnée et au nom de qui.
- Ce que vous récupérezLes clauses sur lesquelles nous insisterions, celles que nous ne signerions pas en l'état, et si le document est courant sur cette côte ou inhabituel. Y compris lorsque la réponse est que nous n'y voyons rien qui mérite d'être contesté.
- Nos limitesNous ne donnons aucun avis juridique et nous n'approuvons rien par notre signature. Lorsqu'un document nécessite l'intervention d'un avocat, c'est ce que nous vous indiquons, et nous pouvons vous mettre en relation avec un avocat indépendant de nous comme du vendeur.
- Quand l'envoyerAvant que l'argent ne bouge. Une fois l'acompte versé, la question n'est plus de savoir quoi modifier, mais ce qui peut encore être récupéré, et c'est une question bien plus difficile à se poser.
Ce que le contrôle juridique ne couvre pas
Une page qui énumère uniquement les éléments contrôlés vous laisse discrètement penser que tout est vérifié. Ce n'est pas le cas, et il vaut la peine de nommer les lacunes, car chacune correspond à un véritable contrôle effectué par quelqu'un d'autre.
Confusions fréquentesQui s'en charge réellement
- L'évaluation bancaire
- L'évaluateur de la banque travaille pour celle-ci et évalue le bien à des fins hypothécaires. La recherche de défauts ne relève pas de sa mission. Il ne s'agit pas d'une expertise technique et cela ne la remplace pas.
- L'état du bâtiment
- Un expert ou un architecte examine la structure, la toiture, l'humidité, les installations et la piscine, puis consigne ses constatations. Pour les biens anciens, c'est ce qui permet de détecter les problèmes qui apparaîtraient autrement après votre emménagement.
- Défauts du neuf à la remise des clés
- La liste de snagging lors de la remise des clés constitue une mission distincte, avec son propre calendrier. Pour certains projets, elle intervient avant le transfert de propriété et, pour d'autres, après, selon le promoteur.
- Si l'achat est une bonne idée
- L'avocat répond à la question de savoir si la situation juridique est solide. Vérifier si le prix est cohérent avec ce que permet d'acheter le même budget à proximité, et ce qui peut être construit à côté, relève de notre mission.
- La garantie que rien ne tournera jamais mal
- Un contrôle achevé n'est pas une promesse. Il vous indique ce qui a pu être vérifié, ce qui l'a été et ce qui a été trouvé. Tous les éléments ne s'appliquent pas à chaque bien, et l'avocat vérifie ceux qui sont pertinents pour la transaction concernée.
Vérifications de l'avocat
Voici la liste de travail. Le premier groupe s'applique à chaque bien. Le second concerne uniquement un programme neuf, en complément du premier, et porte autant sur l'entreprise à l'origine du projet que sur le bien lui-même.| Ce qui est vérifié | Pourquoi nous intervenons | Ce que signifierait un problème ici |
|---|---|---|
| Pour chaque bien | ||
| Propriété | Qui est réellement propriétaire du bien, et si l'inscription au registre correspond à la personne qui le vend. | Vous achèteriez auprès d'une personne qui ne peut pas transférer ce qu'elle vend. |
| Charges et recouvrement | Les hypothèques, saisies et autres charges inscrites sur le bien immobilier. | Une charge qui subsiste après la vente grève le bien, et non son ancien propriétaire. |
| Servitudes et restrictions | Les droits de passage et autres restrictions inscrits sur le bien. | Un élément que vous pensiez inclus dans le bien s'avère partagé ou soumis à des restrictions. |
| Dettes de copropriété | Les charges impayées de l'association des copropriétaires, ainsi qu'une attestation de l'association des copropriétaires avant la signature. | En Spain, les dettes suivent le bien, et non la personne. Des charges de copropriété, taxes ou amendes impayées peuvent vous être transférées, parfois pour plusieurs dizaines de milliers d'euros. |
| IBI et obligations locales | La taxe foncière annuelle et les charges locales pertinentes. | La même règle s'applique : l'obligation suit le bien. |
| Concordance avec le cadastre | Le Registro de la Propiedad et le Catastro décrivent-ils le même bien immobilier ? | Il est fréquent que les deux registres ne concordent pas, et le problème est généralement remédiable. Il est toutefois bien moins coûteux de le découvrir avant la signature qu'après. |
| Conformité du bâtiment | Si ce qui est construit correspond à ce qui a été autorisé, et si les modifications ont été enregistrées. | Une extension non enregistrée est l’une des constatations les plus fréquentes. Elle concerne les biens immobiliers de seconde main, les prêts hypothécaires et parfois les raccordements aux services publics. |
| licencia de primera ocupación | Le permis de première occupation du bien. | Sans celui-ci, il est impossible d'habiter légalement dans un bien ou de le raccorder aux services publics, et sa revente est beaucoup plus difficile. |
| Règles de la comunidad et location | Les statuts de la comunidad, les baux en cours ainsi que les règles d'utilisation et de location applicables à ce bien et à cette commune. | Un bien peut être parfaitement légal à acheter tout en étant soumis à des restrictions concernant la location de courte durée à des fins touristiques. Si la location fait partie des raisons pour lesquelles vous achetez, c'est cette ligne qui détermine si l'achat reste pertinent. |
| Aussi pour un programme neuf | ||
| Le promoteur | Qui porte le projet et ce qu'il a réellement achevé auparavant. | Sur cette côte, de nombreux promoteurs sont nouveaux et, pour certains, il s'agit de leur premier projet. Il est utile de le savoir avant de vous engager, plutôt qu'après. |
| Licence de construire | La licence de construire qui permet de réaliser les travaux légalement. | Commencer les travaux sans les licences appropriées est le pire scénario de toute cette liste. |
| La classification du terrain | Que le terrain soit suelo urbano, classé comme urbain et constructible. | Un terrain protégé ou rural correspond à un achat différent de celui qui vous est proposé. |
| La garantie bancaire | Une garantie ou une police d'assurance valide couvrant chaque paiement échelonné que vous effectuez, établie à votre nom. | C'est la protection qui vous permet de récupérer votre argent si la construction échoue. Votre avocat demande le certificat individuel établi à votre nom, et non la police collective du promoteur. |
| Date de signature de l'acte authentique | La date à laquelle le projet doit être réceptionné et la question de savoir si les documents justifient cette date. | La garantie s'applique également si les travaux se prolongent au-delà de la date indiquée dans votre contrat. La date qui y est inscrite importe donc davantage que celle de la brochure. |
| Réception et licence d'occupation | À la fin des travaux : le certificat d'achèvement des travaux et la licence de première occupation. | Ce sont ces documents qui transforment un bâtiment achevé en un logement dans lequel vous pouvez légalement vivre et qui peut être raccordé à l'eau et à l'électricité. Ils arrivent tout à la fin, ce qui explique généralement les retards d'un programme neuf. |
À quel moment l'avocat intervient dans l'achat
L'achat complet comprend quinze étapes, du premier appel jusqu'à la remise des clés. Quatre d'entre elles sont présentées sur cette page : rencontrer l'avocat et organiser la procuration, effectuer la réservation, réaliser les vérifications et signer ensuite le contrat contraignant. L'ordre compte davantage qu'il n'y paraît, car les vérifications ont lieu après la réservation et non avant.Étapes 7, 8, 9 et 11 sur 15
- Rencontrer l'avocat et établir la procurationDès que cela est pertinentSi vous le souhaitez, nous vous mettons en relation avec l’avocat indépendant pendant que vous êtes encore ici. Vous pouvez examiner avec lui, en personne, les questions juridiques ou fiscales : comment acheter, s’il vaut mieux détenir le bien personnellement ou par l’intermédiaire d’une société, ainsi que toute question propre à votre situation. Le nom auquel le bien sera enregistré doit également être abordé avec l’avocat et un conseiller fiscal, car cela peut ultérieurement avoir une incidence sur la succession, les impôts et la vente. Si vous décidez de poursuivre, vous pouvez signer une procuration chez le notaire au même moment. Vous n’avez pas encore besoin d’être en train d’acheter. Elle peut être préparée longtemps à l’avance et simplifie considérablement la suite. Elle peut également être signée depuis votre pays de résidence, mais cela implique généralement des formalités supplémentaires, une apostille et une traduction.
- La réservationLorsque vous trouvez le bien idéalLa réservation retire le bien du marché et vous le réserve pendant que l'avocat effectue les vérifications juridiques. Le contrat de réservation doit énoncer clairement les conditions, notamment ce qu'il advient de l'acompte si les vérifications révèlent un problème. Ce n'est pas que nous puissions tout vérifier avant la réservation. C'est précisément pour cette raison que les vérifications juridiques ont lieu ensuite.New buildUn contrat de réservation avec le promoteur. Le montant dépend du projet.ResaleUn acompte de réservation et les conditions convenues. C'est également à ce stade que sont fixés le prix, les délais et les éventuels meubles.
- Le contrôle juridiqueGénéralement 2 à 4 semainesAprès la réservation, les vérifications détaillées commencent. L'avocat indépendant examine la situation juridique du bien et les conditions de l'achat avant de vous recommander de poursuivre. Selon le type de bien, cela couvre la propriété, les charges et les dettes, la conformité de la construction et les permis, les dettes envers la communauté des copropriétaires, les règles de la comunidad, les restrictions d'utilisation ou de location, les impôts concernés et les documents. Si cela prend plus de temps que prévu, c'est presque toujours en raison du travail juridique. Il s'agit de documents qui ne sont pas encore arrivés, et c'est cette partie que nous relançons.New buildLe promoteur, le terrain et le projet, les licences et permis, la documentation contractuelle ainsi que les garanties bancaires pertinentes.ResaleLe registre de la propriété, les charges et les dettes, les documents, la légalité des transformations, les obligations envers l'association des copropriétaires et toute autre restriction pertinente.
- Le contrat engageantAprès une vérification réussieC'est seulement à ce stade qu'arrive le contrat qui fixe les conditions de réalisation de la transaction, les délais, les paiements et les conséquences du non-respect de l'accord. Sans vérifications juridiques achevées, nous ne vous recommandons pas de poursuivre. Ce qui a été convenu précédemment doit y être inscrit, et il appartient à votre avocat de le confirmer.New buildLe calendrier des paiements est fixé par le promoteur. Il peut prévoir plusieurs paiements pendant la construction ou une part plus importante uniquement à la signature de l'acte authentique. La structure exacte dépend du projet.ResaleGénéralement, un contrat d'arras et un acompte supplémentaire. Les conditions, y compris les conséquences d'un désistement, sont indiquées dans le contrat lui-même.
Le volet juridique, deux approches différentes
Le même achat, le même droit et le même travail d'avocat, abordés de deux manières.| Par vous-même | Avec Arevont | |
|---|---|---|
| Qui vous recommande un avocat | Ils recommandent leur avocat partenaire. | Nous recommandons un cabinet d'avocats indépendant ou vous faites appel à votre propre avocat. |
| Ce que cette recommandation leur rapporte | Vous n'avez aucun moyen de savoir si cet avocat rémunère la recommandation. | Nous ne recevons rien du cabinet que nous recommandons et nous vous le confirmerons officiellement chaque fois que vous le demanderez. |
| Quel est leur rôle | Leur rôle est de vendre un bien immobilier précis. | Notre rôle est de déterminer s'il est pertinent de l'acheter. |
| Qui s'occupe des démarches | Vous vous en occupez, depuis un autre pays, dans une langue qui n'est pas la vôtre, face à un vendeur qui n'a aucune raison de se presser. | Nous nous en occupons, sur la côte, en personne lorsque cela est utile. La plupart des retards lors des vérifications juridiques proviennent de documents qui ne sont pas encore arrivés. |
| Langue | La communication se fait généralement en espagnol ou en anglais. | Nous vous guiderons tout au long du processus et lirons l’espagnol pour vous. |
| Quand l’examen révèle quelque chose | La personne qui vous explique ce que cela signifie doit également finaliser la vente. | Nous vous dirons lorsqu'un bien immobilier est un mauvais choix et pourquoi. Même si cela nous fait perdre la vente. |
| Après l'acte authentique | Une fois la vente finalisée, leur rôle prend généralement fin. | Nous restons à vos côtés même après la remise des clés. |
Le vote dont personne ne vous a parlé, concernant un appartement à Mijas de 495.000 €
L'appartement correspondait au budget et à l'usage que le client souhaitait en faire, et la location de courte durée faisait partie du projet. Il était déjà réservé et l'acompte avait été versé. C'est le cas qui explique pourquoi les vérifications suivent la réservation et pourquoi la formulation du contrat de réservation est aussi importante.- Ce que le client achetaitUn appartement qui correspondait au budget et à l'usage prévu, la location de courte durée faisant partie des raisons de l'achat. Le bien immobilier était déjà réservé et l'acompte de réservation avait été versé.
- Nos trouvaillesEn travaillant avec l'avocat, nous avons découvert qu'une réunion de l'association des copropriétaires devait se tenir peu après la réservation, avec un vote sur la location de courte durée à l'ordre du jour. La question de savoir si l'achat était pertinent allait être tranchée par une information qui ne figurait nulle part dans l'annonce.
- Nos actionsNous avons recommandé de ne pas poursuivre simplement parce que le bien immobilier était déjà réservé. Nous avons attendu le résultat du vote.
- Ce qui s'est passéLe vote n'a pas autorisé ce sur quoi le client comptait, nous avons donc recommandé de ne pas poursuivre. L'acompte de réservation a été remboursé et il s'est retiré de la transaction.
Le client n'a pas seulement évité un mauvais achat. Il n'a pas non plus perdu l'acompte de réservation.
Combien cela vous coûte-t-il ?
- Acheteur0 €Notre coordination est gratuite. Aucun frais à aucun moment de l'achat, ni si vous décidez de ne pas acheter.
- AvocatPayés par vos soins, directement au cabinet. Le cabinet que nous recommandons facture environ 1 % du prix d'achat, TVA comprise, ce qui couvre l'ensemble de la mission et non une facturation horaire.
- Recommandation d'un avocatRien. Nous ne recevons aucune commission ni aucune autre rémunération du cabinet d'avocats pour le recommander.
Les honoraires de l’avocat sont à votre charge, et non à la nôtre. Ils constituent l’un des rares postes d’un achat en Espagne dont le montant est réellement prévisible à l’avance. À environ 1 % TVA comprise, cela représente environ 3.500 € pour un achat à 350.000 €, environ 5.000 € à 500.000 € et environ 10.000 € à 1.000.000 €. Comme il s’agit d’un pourcentage du prix et non d’une facturation horaire, une vérification qui s’avère complexe n’entraîne pas une facture plus élevée.Ces honoraires couvrent bien davantage que la vérification. Le cabinet que nous recommandons s'occupe de votre NIE, du compte bancaire espagnol, des services publics et de l'assurance habitation, de la licence touristique si vous envisagez de louer le bien, ainsi que des déclarations fiscales annuelles des non-résidents et des revenus locatifs par la suite. Vous disposez ainsi d'un interlocuteur de confiance pour la plupart de vos besoins sur place, au lieu de devoir en contacter cinq.Notre propre coordination est gratuite et le reste si vous décidez de ne pas acheter. Rien pour la recherche, rien pour les visites, rien pour le temps que nous y avons consacré. La seule exception concerne les frais de réservation déjà versés au vendeur ou au promoteur. Vous saurez avant tout paiement s'ils vous seront remboursés et dans quelles conditions.
Nous ne recevons aucune commission ni autre rémunération pour recommander un cabinet d'avocats. Posez également la question à d'autres cabinets d'avocats. Leur réponse en dit long sur eux.
Limites du contrôle juridique
Des vérifications achevées ne constituent pas une garantie. Elles vous indiquent ce qui a pu être vérifié, ce qui l'a été et ce qui a été découvert. Tous les éléments ne s'appliquent pas à chaque bien immobilier, et l'avocat vérifie ce qui est pertinent pour cette transaction précise.Une réservation ne signifie pas que tout a déjà été vérifié. Nous ne pouvons pas tout vérifier avant celle-ci, raison précise pour laquelle les vérifications la suivent et pour laquelle le contrat de réservation doit préciser ce qu'il advient de votre acompte si les vérifications révèlent un problème. Son remboursement dépend de la formulation de ce contrat et varie selon le promoteur et le vendeur. Personne ne peut vous le garantir à l'avance.Nous vérifions ce qui peut l'être, nous vous indiquons ce que nous avons découvert et ce que cela signifie pour l'achat, et si un élément important ne résiste pas à l'examen, nous vous recommanderons de ne pas poursuivre, même si vous avez déjà décidé d'acheter. Nous l'avons déjà fait pour des transactions qui nous auraient rapporté des honoraires.Il convient également de préciser les limites de cette page. Les règles en Espagne évoluent et diffèrent selon la localité, le type de bien immobilier et son usage. Considérez ce que vous lisez ici comme une explication des principes, et non comme un substitut aux vérifications de votre propre achat. Votre transaction est régie par les règles en vigueur au moment considéré et par les documents relatifs à ce bien immobilier précis.
Questions les plus fréquentes sur les vérifications juridiques préalables
- Les vérifications juridiques ont-elles lieu avant ou après la réservation ?
- Après. La réservation retire le bien immobilier du marché afin que l'avocat puisse effectuer les vérifications détaillées sans qu'une autre personne ne l'achète entre-temps. Une réservation ne signifie pas que vous achetez à l'aveugle, et c'est le contrat de réservation qui vous protège : il doit préciser ce qu'il advient de l'acompte si les vérifications révèlent un problème grave.
- Combien de temps dure le contrôle juridique ?
- Généralement 2 à 4 semaines à compter de la réservation. Ce qui prolonge le délai n'est presque jamais le travail juridique. Ce sont les documents qui n'arrivent pas du vendeur, du promoteur ou de l'administrateur de l'association des copropriétaires, et leur obtention relève de notre responsabilité plutôt que de celle de l'avocat.
- L'acompte de réservation est-il remboursable si l'avocat découvre un problème ?
- Cela dépend de la formulation du contrat de réservation et varie selon le promoteur et le vendeur. La réservation est le seul paiement effectué en dehors du système de garantie. Elle doit donc être modeste et le contrat doit préciser clairement les conditions de sa restitution. C'est pourquoi l'avocat le lit avant que l'argent ne soit versé, et non après.
- Puis-je hériter des dettes de l'ancien propriétaire ?
- Certaines dettes et obligations liées à un bien immobilier peuvent être transmises au nouveau propriétaire. C'est pourquoi la vérification porte sur le bien et pas uniquement sur le vendeur. En Espagne, les dettes suivent le bien plutôt que la personne : des charges de copropriété, des impôts ou des amendes impayés peuvent donc vous être réclamés. L'avocat vérifie la situation auprès de la copropriété et demande les certificats nécessaires avant la signature.
- Ai-je besoin de mon propre avocat ou le vôtre suffit-il ?
- Vous avez besoin d'un avocat indépendant qui vous représente, et non le promoteur ou le vendeur. Nous recommandons habituellement Malaga Solicitors, un cabinet espagnol indépendant situé sur la Costa del Sol, sans percevoir de commission à ce titre. Vous pouvez également faire appel à votre propre avocat espagnol. Dans tous les cas, l'avocat agit dans votre intérêt.
- Au nom de qui le bien doit-il être acheté ?
- À votre nom, aux noms des deux époux, ou autrement selon votre situation familiale et financière. Il n'existe pas de réponse unique. La manière dont le bien est détenu peut ensuite avoir une incidence sur la succession, les impôts et la vente. Il vaut donc mieux en décider avec l'avocat et un conseiller fiscal avant le compromis de vente, plutôt qu'au moment de l'acte chez le notaire. Si vous achetez en couple, avez des enfants, détenez des actifs importants en Espagne ou envisagez d'acheter par l'intermédiaire d'une société, indiquez-le à l'avocat dès le début.
- Dois-je me rendre en Espagne pour les démarches juridiques ?
- Pas pour la vérification elle-même. Grâce à une procuration, l'avocat peut gérer la majeure partie de la procédure, y compris la signature chez le notaire. Nous préférerions néanmoins que vous veniez au moins une fois, et il est plus facile d'établir la procuration pendant votre séjour que depuis votre pays d'origine, où cela implique généralement des formalités supplémentaires, une apostille et une traduction.
- Combien coûte la vérification juridique et qui la paie ?
- C'est vous qui la payez, directement au cabinet d'avocats et non par notre intermédiaire. Le cabinet que nous recommandons facture environ 1 % du prix d'achat, TVA comprise. Ce montant couvre l'ensemble de la mission, et pas uniquement la vérification. Nous n'en percevons aucune part.
