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Guide
Location de courte durée sur la Costa del Sol
La possibilité de pratiquer la location de courte durée dépend de trois autorités distinctes : les règles de l’Andalousie et son registre du tourisme, les éventuelles restrictions de la commune concernée et, depuis le 3 avril 2025, l’accord de la copropriété à la majorité des trois cinquièmes lorsque l’activité est nouvellement créée.
Vous achetez un bien immobilier afin de le louer à court terme, puis découvrez seulement ensuite que vous n’en avez pas le droit.
La réalité
La possibilité de pratiquer la location de courte durée dépend de trois autorités distinctes : les règles de l’Andalousie et son registre du tourisme, les éventuelles restrictions de la commune concernée et, depuis le 3 avril 2025, l’accord de la copropriété à la majorité des trois cinquièmes lorsque l’activité est nouvellement créée.
Ce qui peut changer
La nouvelle règle s’applique aux propriétaires qui commencent nouvellement à pratiquer la location de courte durée. Les situations antérieures peuvent être évaluées différemment en droit, et les cas transitoires doivent être traités dans le guide, pas sur une page d’accueil. Si l’immeuble n’autorise pas la location de courte durée, vous pouvez louer le bien en location de longue durée, mais pas par l’intermédiaire d’Airbnb ou de Booking. L’Andalousie précise également que son registre du tourisme n’autorisera pas l’enregistrement dans les communes qui ont instauré leurs propres restrictions.
Ce que nous faisons
Pour un bien immobilier de seconde main, nous lisons le règlement de la copropriété et l’avocat le vérifie. Pour un programme neuf, nous demandons à l’avance au promoteur s’il a prévu cette possibilité. Avant la réservation, nous vérifions que la location que vous envisagez sera effectivement possible et pourra être dûment enregistrée.
En 30 secondes
Depuis le 3 avril 2025, une copropriété doit voter activement, à la majorité des 3/5, pour autoriser une NOUVELLE activité de location de courte durée dans l'immeuble. Avant cette date, la règle était inverse : la location était autorisée sauf vote des copropriétaires pour l'interdire. Il s'agit d'un risque réel et actuel, et non d'une ancienne information.
Pourquoi deux appartements similaires peuvent-ils donner des réponses opposées ?
Ni le prix, ni la superficie, ni la finition d’un bien ne vous indiquent s’il peut légalement être loué à des touristes. Trois autorités distinctes en décident, indépendamment les unes des autres, et toutes trois doivent donner leur accord.La région gère elle-même le registre touristique, le système VUT. Depuis une réforme de février 2025, un bien doit également disposer d’une licence municipale existante, ou d’une déclaration de changement d’usage autorisant l’usage touristique, avant même que cette inscription régionale puisse être déposée. Depuis le 3 avril 2025, une troisième condition s’applique : votre propre association des copropriétaires doit voter, à la majorité des trois cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts de participation, pour autoriser activement une nouvelle activité de location touristique dans l’immeuble. Avant cette date, la règle par défaut était inverse : l’association des copropriétaires devait voter pour l’interdire, et le silence signifiait que la location était autorisée. Désormais, le silence signifie le contraire.
1
Inscription régionale (VUT)
Who decidesGouvernement d’Andalousie
What it grantsUn numéro de location touristique enregistré
If noAucune location de courte durée légale, indépendamment des deux autres conditions.
2
Licence municipale ou changement d’usage
Who decidesLa mairie, depuis le Decreto-ley 1/2025
What it grantsConfirme que le bien peut changer d’usage pour la location touristique
If noL'enregistrement régional ne peut même pas être déposé.
3
Vote de la copropriété, majorité des 3/5
Who decidesVotre association des copropriétaires, depuis le 3 avril 2025
What it grantsAutorise une NOUVELLE activité de location touristique dans l'immeuble
If noLa location est bloquée au niveau de l'immeuble, même lorsque la région et la mairie l'autorisent toutes deux.
Un seul NON à l'une des étapes suffit à arrêter tout le projet, quelles que soient les décisions prises aux deux autres étapes.
S'agit-il d'un nouveau risque ou d'une règle qui s'est toujours appliquée ?
Le vote de l'association des copropriétaires est véritablement nouveau, et non une règle qui aurait toujours existé sans que personne ne la remarque. Avant le 3 avril 2025, une association devait voter activement pour interdire la location touristique ; si elle n'avait jamais organisé ce vote, la location était simplement autorisée. Depuis cette date, la loi inverse la règle par défaut : une association doit désormais voter activement, à la même majorité des trois cinquièmes, pour l'autoriser. Un immeuble où le sujet n'est jamais abordé est désormais, par défaut, un immeuble où les nouvelles locations touristiques ne sont pas autorisées, et non un immeuble où elles le sont discrètement.Un bien immobilier qui était déjà exploité légalement comme location touristique avant le 3 avril 2025 est généralement considéré comme continuant à relever des règles sous lesquelles il a commencé son activité. Il n'a pas besoin que le nouveau vote lui soit appliqué rétroactivement. Ce point repose sur une doctrine juridique constante, et non sur le texte principal vérifié article par article dans le cadre de cette publication. Demandez à votre propre avocat de le confirmer pour un immeuble précis avant de vous y fier, en particulier pour un bien immobilier de seconde main présenté comme ayant déjà un historique de location.
Avant le 3 avril 2025Depuis le 3 avril 2025
Une association qui n'avait jamais abordé la location touristique l'autorisait de fait par défaut.
Le silence signifie désormais l'inverse : toute NOUVELLE activité de location touristique est bloquée, sauf si les propriétaires votent activement, à la majorité de 3/5, pour l'autoriser.
Le seul véritable pouvoir de l'association était de voter l'interdiction de la location, ce que la plupart n'ont jamais pris la peine de faire.
L'association détient désormais le vote décisif dans un sens comme dans l'autre, et l'affirmation d'un vendeur selon laquelle « l'association n'y voit pas d'objection » doit être étayée par les procès-verbaux eux-mêmes, et non par une supposition.
La règle du vote de l'association d'avril 2025 concerne-t-elle un propriétaire qui loue déjà son appartement ?Les commentaires juridiques cohérents considèrent qu’un bien exploité légalement comme location touristique avant le 3 avril 2025 peut continuer à l’être sur sa base existante, sans que le nouveau vote lui soit appliqué rétroactivement. Ce guide n’a pas procédé à une nouvelle vérification indépendante de ce point au regard du texte juridique primaire, article par article. Un avocat devrait le confirmer pour tout bâtiment précis avant que vous ne vous y fiiez, notamment lorsqu’une annonce de bien immobilier de seconde main affirme l’existence d’un historique de location que vous n’avez pas vu documenté.
Certaines communes imposent-elles des restrictions supplémentaires, en plus de celles de la région et de l'association ?
La ville de Málaga est allée plus loin que les règles régionales. Une modification des règles d'urbanisme, finalisée en août 2025, bloque définitivement les nouveaux enregistrements de locations touristiques dans 43 quartiers nommément désignés, dont le centre historique et plusieurs quartiers centraux. Il s'agit de quartiers où les appartements touristiques représentent déjà plus de 8 pour cent des logements. Un moratoire distinct, applicable à toute la ville, sur toute nouvelle licence hôtelière ou de location touristique sur des terrains résidentiels a été définitivement approuvé le 16 juillet 2026 et s'applique pendant trois ans, ou jusqu'à ce que la ville achève la refonte de son plan d'urbanisme. Une location touristique déjà légalement enregistrée avant ces mesures peut continuer, à condition de continuer à respecter ses obligations ordinaires en matière d'habitabilité, de sécurité et de fiscalité.Il faut vérifier commune par commune si une autre commune de la Costa del Sol a instauré une restriction similaire. Il ne peut pas être supposé que ce soit le cas à partir de l'exemple de Málaga. Ce guide ne dispose d'aucune restriction confirmée à signaler concernant Marbella en particulier. Cela ne revient pas à confirmer que Marbella n'impose aucune restriction : la réponse honnête est que ce point n'est pas vérifié et n'est pas tranché. La mairie ou un avocat local vous indiquera la situation actuelle pour une adresse précise avant que vous ne vous y fiiez.
Que signifie cette situation pour l'impôt sur les revenus locatifs, une fois que la location est effectivement possible ?
La possibilité juridique de louer et la manière dont les revenus sont imposés sont deux questions distinctes. Seule la seconde dépend de votre propre résidence fiscale. Un résident fiscal de l'UE ou de l'EEE paie 19 % sur le revenu locatif NET, après déduction des dépenses qui y sont réellement liées. Un non-résident qui n'est pas résident fiscal de l'UE ou de l'EEE paie 24 % sur le revenu BRUT, sans déduction de dépenses selon la règle standard. Une décision de justice rendue en 2025 étendrait également les déductions de dépenses aux résidents hors UE. Toutefois, l'État a fait appel et la pratique de l'administration fiscale n'a pas changé. Le taux plus élevé, sans déduction, est celui qui s'applique en pratique aujourd'hui à ce groupe.Rien de tout cela n'a d'importance tant que les trois premières étapes n'ont pas été franchies. Avant de recommander ou de réserver un bien spécifiquement pour son potentiel locatif, nous vérifions son statut VUT réel ou son éligibilité, les règles municipales applicables ainsi que les procès-verbaux et la position de l'association concernant la location touristique. Nous ne nous contentons pas de croire sur parole une annonce ou un agent. Nous ne considérons pas non plus que « l'ancien propriétaire le louait » prouve que vous serez autorisé à en faire autant. Les règles qui le déterminent ont changé depuis le début de nombreux dispositifs historiques.
S'agit-il vraiment d'un risque plus important qu'auparavant ?
Oui, et il vaut la peine de le prendre au sérieux plutôt que de le considérer comme une clause en petits caractères. Le vote de l'association entré en vigueur le 3 avril 2025 constitue un véritable changement structurel : auparavant, un immeuble qui n'abordait tout simplement jamais la location touristique était réputé l'autoriser par défaut. Désormais, il est réputé l'interdire. À cela s'ajoute l'étape de la licence municipale, instaurée quelques semaines plus tôt, ainsi que le moratoire propre à la ville de Málaga sur les nouvelles licences, approuvé le 16 juillet 2026 pour trois ans. Le potentiel locatif d'un bien ne peut plus être déduit de l'activité d'un appartement d'apparence similaire situé à proximité.Il s'agit d'informations générales sur le fonctionnement actuel des règles andalouses et nationales, et non d'une garantie concernant un bien précis. Deux des points ci-dessus reposent sur une doctrine juridique constante plutôt que sur une vérification du texte principal article par article dans le cadre de cette publication. Un avocat doit confirmer la situation en vigueur avant que vous ne vous engagiez dans un achat motivé par les revenus locatifs. Arevont vérifie le statut VUT d'un bien, les règles propres à sa commune et la position de l'association avant de le recommander à cette fin. Nous ne facturons aucun frais supplémentaire pour vous dire non lorsque la réponse est non.
Questions les plus fréquentes sur la location de courte durée
Si le vendeur me présente un numéro d'enregistrement VUT existant, cela règle-t-il la question ?
Cela confirme que l'enregistrement régional existe, ce qui constitue l'une des trois étapes, mais pas leur totalité. Cela ne confirme pas, à lui seul, que l'association autorise actuellement l'activité ni qu'aucune nouvelle restriction municipale ne s'est depuis appliquée à cette adresse. Demandez également les procès-verbaux de l'association concernant ce sujet, ainsi que le numéro d'enregistrement.
Une association des copropriétaires peut-elle revenir sur une décision qui autorisait déjà la location touristique ?
La réforme du 3 avril 2025 concerne les NOUVELLES autorisations. Une doctrine juridique constante considère qu'un bien exploité légalement avant cette date continue à relever de son fondement existant, sans nécessiter de nouveau vote. Le pouvoir général d'une association de réglementer ou de restreindre une activité existante constitue une question juridique distincte du vote portant sur la nouvelle autorisation. Il est préférable de demander à un avocat de le confirmer précisément pour un immeuble donné plutôt que de supposer une réponse dans un sens ou dans l'autre.
Acheter un appartement dans un immeuble où l'association a déjà voté oui règle-t-il définitivement la question ?
Cela répond à la question de l'autorisation au niveau de l'association dans la situation actuelle, et non de manière permanente. Une association peut revoir ses propres règles au fil du temps, et ni l'enregistrement régional ni une licence municipale ne suppriment cette possibilité. Considérez un vote favorable comme la position actuelle, confirmée au moment de l'achat, et non comme une garantie fixe pour toute la durée de votre propriété.
Les trois autres préoccupations
okupas
Des squatteurs prendront possession de votre appartement pendant votre absence, et vous ne parviendrez pas à les faire partir pendant des années.