Prêt immobilier en Espagne pour étrangers
Oui, un acheteur étranger peut obtenir un prêt immobilier espagnol. Le chiffre généralement annoncé est de 60 à 70 % du prix, mais avec des revenus dans une devise autre que l'euro, nous constatons plutôt environ la moitié, calculée non pas sur le prix convenu, mais sur l'évaluation réalisée par la banque. Et avant toute chose, si vous pouvez emprunter en garantie d'un bien immobilier dans votre pays, c'est généralement la solution la moins chère et la plus simple. C'est donc la première option que nous examinons, et non la dernière.
Si vous pouvez emprunter dans votre pays, faites-le dans votre pays
Cette page traite de la mise en place d'un prêt immobilier espagnol. Commençons donc par expliquer pourquoi vous pourriez vous en passer. Si vous pouvez réunir les fonds en garantissant un bien que vous possédez déjà en Tchéquie et acheter ici comptant, c'est généralement plus rapide et plus simple. Nous vous recommandons d'examiner cette possibilité en premier.Nous le disons en premier plutôt qu'en dernier, car l'ordre compte. Une personne qui découvre la solution tchèque après quatre semaines de démarches en Espagne a perdu quatre semaines. La comparaison ci-dessous correspond à ce que nous vous expliquerions réellement lors d'un premier appel.
- Vitesse
- Emprunter dans votre pays est normalement la solution la plus rapide des deux. Votre banque vous connaît déjà, les documents sont dans votre langue et rien ne doit être traduit ou apostillé. Pour une banque espagnole, l'accord prend de quatre à huit semaines à compter du dépôt d'un dossier complet et, pour un programme neuf, la procédure ne peut généralement commencer qu'environ deux mois avant la signature de l'acte authentique.
- Garantie du prêt
- Un prêt immobilier tchèque est garanti par un bien situé en Tchéquie. L'achat en Espagne est donc payé comptant et se déroule comme tel. Un prêt immobilier espagnol est garanti par le bien que vous achetez, raison pour laquelle l'évaluation réalisée par la banque détermine le montant du prêt.
- Devise de vos revenus
- Voilà toute la différence. Dans votre pays, le prêteur prête sa propre devise contre des revenus dans cette même devise, et la question ne se pose pas. Une banque espagnole prête des euros contre des revenus qui ne sont pas en euros, et elle évalue ce risque en conséquence.
- Part du prix couverte
- Un prêt immobilier tchèque est limité par le bien que vous possédez déjà et par le montant que votre prêteur acceptera de vous avancer en le prenant en garantie. Un prêt espagnol est limité par l'évaluation de la banque et par son appréciation de vos revenus. Aucun des deux ne représente automatiquement le montant le plus élevé, ce qui explique précisément pourquoi il vaut la peine d'étudier les deux.
- Gestion du processus
- Dans votre pays, vous travaillez avec votre propre banque, dans votre propre langue. Ici, un courtier que nous vous présentons, plusieurs banques à la fois et des documents qui doivent parvenir traduits et dans le bon ordre. Nous coordonnons cet aspect. Nous ne le gérons pas nous-mêmes.
- En cas d'échec du financement
- Un achat qui n'a jamais été financé ici ne s'effondre pas parce qu'une banque espagnole a changé d'avis à la septième semaine. Un achat qui dépend d'un prêt immobilier espagnol peut dépasser une échéance contractuelle, et le non-respect d'une échéance liée au financement peut vous faire perdre le bien ainsi que la réservation.
Nous ne pouvons pas vous dire quelle solution est la moins chère dans votre cas, car cela dépend de votre prêteur tchèque, du bien que vous pourriez donner en garantie et de l'offre qu'une banque espagnole vous ferait. En revanche, nous pouvons vous dire que nous préférerions que vous posiez la question avant de commencer et que nous ne gagnons rien dans un cas comme dans l'autre.Si la solution tchèque ne vous est pas accessible, tout ce qui suit concerne la solution espagnole, dans l'ordre où elle se déroule réellement.
Pourquoi recommander une solution qui ne vous concerne pas ?Parce que nos honoraires proviennent du vendeur, et non du financement. Que vous payiez comptant grâce à un prêt immobilier tchèque ou que vous empruntiez ici ne change rien pour nous, mais cela change beaucoup de choses pour vous.
Puis-je combiner les deux ?C'est ce que font certains acheteurs. Certains réunissent une partie des fonds dans leur pays et financent le reste ici, tandis que d'autres commencent par un prêt immobilier tchèque avant de le refinancer en Espagne. Dans les deux cas, il faut s'adresser à un courtier plutôt qu'à nous. C'est lors de l'appel de faisabilité que ces questions trouvent leur réponse.
Ce qu'obtient réellement un demandeur non-résident
Le chiffre publié presque partout est de 60 à 70 % du prix pour un non-résident. Il n'est pas faux. Il ne correspond simplement pas à ce que nous constatons pour les acheteurs dont les revenus sont dans une devise autre que l'euro. Vous annoncer le chiffre publié, puis vous laisser découvrir le chiffre réel à la sixième semaine est une façon de faire dérailler votre budget.Les banques espagnoles prêtent en fonction des revenus, et le problème vient des revenus dans une devise autre que l'euro. Elles acceptent la plupart des devises, mais chaque banque tient une liste de celles dont elle se méfie, et la livre sterling figure sur ces listes. Un demandeur non-résident est donc examiné plus strictement. Prévoyez ainsi environ la moitié plutôt que les 60 à 70 % généralement annoncés. Un demandeur dont les revenus sont en euros bénéficie visiblement de conditions plus simples et, malgré leur situation hors zone euro, les acheteurs polonais obtiennent généralement la fourchette habituelle.Environ la moitié, c'est ce que nous constatons, et non une règle publiée par qui que ce soit. Certains clients reçoivent une offre plus avantageuse, d'autres moins, et l'offre est établie pour chaque demandeur. Voici les éléments qui la font varier.
- Vos revenusLe montant, la stabilité et la facilité avec laquelle une banque espagnole peut les vérifier depuis l'étranger. Un salarié disposant de deux ou trois années de déclarations fiscales constitue le cas le plus simple ; les comptes d'une société demandent davantage de temps à analyser.
- Vos dettes actuellesChaque emprunt existant est pris en compte, y compris votre prêt immobilier tchèque, le financement de votre voiture et vos cartes de crédit. La banque évalue la mensualité que vous pouvez supporter en plus de toutes vos autres charges, et non celle que vous pourriez supporter indépendamment du reste.
- Votre âge à la fin du prêtLe prêt doit être remboursé pendant votre vie professionnelle. La durée qui vous est accessible se raccourcit donc avec l'âge, et une durée plus courte signifie une mensualité plus élevée pour le même prêt.
- Votre devise de rémunérationLe facteur le plus important pour un demandeur non-résident, et celui que rien d'autre ne peut compenser. C'est lui qui fait la différence entre la fourchette publiée et le montant qui vous sera proposé.
- Le bien et son évaluationLa banque prête une part de la valeur que son propre expert attribue au bien. Un emplacement qui n'enthousiasme pas la banque, ou une évaluation inférieure au prix convenu, réduit le montant du prêt sans que personne ne change d'avis à votre sujet.
- Quelle banqueL'appétit des banques pour les prêts aux non-résidents diffère d'un établissement à l'autre et évolue avec le temps. Le refus d'une banque reste le refus d'une seule banque, ce qui justifie pleinement d'en contacter plusieurs à la fois plutôt que d'entrer dans l'agence la plus proche du bien.
Rien de tout cela ne constitue une raison de renoncer à un prêt immobilier espagnol. C'est une raison de connaître votre chiffre avant de choisir un bien immobilier, et non après, car la différence entre cinquante et soixante-dix pour cent de cinq cent mille euros représente cent mille euros sur vos fonds propres, et ce n'est pas un détail que vous souhaitez découvrir pendant une période de réservation.
J'ai des revenus en euros. Le montant tchèque s'applique-t-il toujours à moi ?Non, et c'est le principal élément en votre faveur. Les demandeurs rémunérés en euros sont évalués plus facilement et se situent généralement dans la fourchette publiée habituelle. Votre lieu de résidence compte moins que la devise dans laquelle vous êtes payé.
Pourrais-je obtenir plus de la moitié ?Oui. Certains clients obtiennent davantage, tandis que d'autres se voient proposer moins. Tout dépend de vos revenus, de vos engagements actuels, de votre âge, de la devise et de la banque. C'est pourquoi la réponse honnête à la question « combien vais-je obtenir ? » est une étude de faisabilité plutôt qu'un chiffre affiché sur un site Internet.
La banque prête selon son évaluation, pas selon votre prix
Une banque espagnole ne prête pas un pourcentage du montant que vous avez accepté de payer. Elle prête un pourcentage de la valeur que son propre expert attribue au bien, et ce montant est souvent inférieur au prix d'achat. La différence entre les deux ne vient pas en déduction du prix. Elle s'ajoute aux fonds que vous devez réunir.C'est à ce stade que les budgets dérapent, et cela arrive tard, car l'évaluation intervient après que vous avez choisi le bien et convenu du prix. Les chiffres ci-dessous sont les mêmes que ceux de la page d'accueil.
- Prix d'achatVous convenez de 500.000 € avec le vendeur. C'est le chiffre que tout le monde cite et le seul sur lequel vous avez un quelconque contrôle.
- Évalué par la banqueLa banque envoie son propre expert, qui revient avec une valeur de 470.000 €. Le bien ne présente aucun problème. L'expert travaille pour la banque et répond à la question de celle-ci, pas à la vôtre.
- Prêt bancaire à 50 %La moitié de l'évaluation, soit 235.000 €, et non la moitié du prix. La différence de 30.000 € entre le prix et l'évaluation devient discrètement un montant que vous devez financer.
- Apport personnel265.000 € auxquels s'ajoutent les frais d'acquisition, qui atteignent environ 13 % pour un programme neuf et 9 % pour un bien immobilier de seconde main, et que la banque ne finance jamais. Ce n'est pas le montant de 250.000 € suggéré par le pourcentage affiché.
Exemple indicatif. Le prêt hypothécaire est calculé à partir de l'évaluation de la banque, et non du prix d'achat.Une conséquence pratique qu'il est utile de connaître tôt : une évaluation espagnole n'est valable qu'environ six mois. C'est pourquoi il n'est pas raisonnable d'organiser plusieurs années à l'avance un prêt hypothécaire pour un bien encore en construction, et c'est la raison mécanique du calendrier présenté plus loin sur cette page.Calculez approximativement le montant de vos fonds propres nécessaires.
Calculez
500.000 €
470.000 €
94 % du prix d'achat. La banque prête en fonction de son évaluation, et non du prix.50 %
Avec des revenus hors zone euro, prévoyez environ la moitié.3 %
À titre indicatif. Les taux évoluent.20 ans
Mensualité
1.303 €
Montant du prêt hypothécaire235.000 €
Apport personnel265.000 €
Frais d'acquisition (bien neuf)64.839 €
Vous aurez besoin de329.839 €
Apport personnel et frais d'acquisition. Sur l'ensemble de la durée du prêt, vous paierez 312.793 € en 20 ans.Le résultat est fourni à titre indicatif. Le montant réellement prêté par la banque dépend de son propre examen de vos revenus et de sa propre évaluation du bien.
Vous préférez le recevoir dans votre boîte de réception ?
Aucun engagement. Nous ne vendons jamais vos coordonnées.
Que se passe-t-il si l'évaluation est inférieure au prix ?Votre prêt est calculé à partir du montant le plus bas, vous devez donc apporter davantage de fonds propres pour le même bien. À ce stade, vos options consistent à trouver la différence, à renégocier le prix ou à renoncer à l'achat. La possibilité de recourir à l'une ou l'autre dépend de ce que vous avez signé. Il vaut bien mieux avoir cette discussion avant une réservation qu'après.
Puis-je choisir mon propre expert ?Pas pour le prêt. La banque prête sur la base d'une évaluation réalisée par un expert qu'elle accepte, et cet expert travaille pour la banque. Il ne s'agit pas non plus d'un diagnostic : l'expert ne recherche pas les défauts et son intervention ne remplace pas une inspection technique.
Documents à fournir
Une banque espagnole veut avoir une vision complète de finances situées dans un autre pays, dans une autre langue et soumises à un autre système fiscal. Rien dans cette liste n'est inhabituel. Ce qui prend les gens au dépourvu, c'est le temps nécessaire pour tout rassembler, ainsi que le fait qu'un document manquant ou non traduit est la raison la plus courante du retard d'une demande.
| Ce que vous fournissez | Pourquoi la banque le demande | Quand vous en aurez besoin |
|---|---|---|
| Vos revenus | ||
| Deux ou trois ans de déclarations fiscales | C'est ainsi qu'une banque étrangère vérifie des revenus auxquels elle n'a pas accès dans son propre système. | Pour l'étude de faisabilité, donc avant de commencer à choisir des biens. Commandez-les suffisamment tôt si vous ne les avez pas déjà à portée de main. |
| Fiches de paie ou relevés financiers | Des revenus récents confirment que les déclarations fiscales décrivent toujours votre situation. Les comptes de l'entreprise jouent le même rôle pour un chef d'entreprise. | Avec la demande, puis actualisés si la procédure se prolonge. |
| Traductions officielles, et parfois une apostille | Les documents tchèques doivent parvenir sous une forme acceptée par une banque espagnole. Une apostille est le cachet international qui confirme qu'un document est authentique à l'étranger. | Avant le dépôt de la demande. C'est l'étape qui ajoute discrètement des semaines lorsqu'elle est laissée pour plus tard. |
| Vos dettes actuelles | ||
| Vérifier le registre des débiteurs | Votre dossier de crédit, la même vérification que celle effectuée par tout prêteur. | Avec la demande. |
| Relevés des prêts existants | Chaque engagement existant est pris en compte dans ce que vous pouvez rembourser chaque mois, y compris votre prêt hypothécaire tchèque. | Avec la demande. Rembourser d'abord un petit prêt peut changer la réponse. |
| Vous et votre partie en Espagne | ||
| NIE | Votre numéro d'identification fiscale espagnol. Rien ne peut être signé sans celui-ci. | Avant la signature de l'acte authentique, et cela prend suffisamment de temps pour qu'il soit utile de commencer dès que votre projet est sérieux. |
| Compte bancaire espagnol | Le compte sur lequel seront prélevées les mensualités, et celui par lequel transiteront ensuite les charges de copropriété et les factures de services publics. | Avant la signature de l'acte hypothécaire. |
Ai-je besoin du compte espagnol avant de faire ma demande ?Oui. Avant de signer le prêt hypothécaire, vous aurez besoin d'un compte auprès d'une banque espagnole, à partir duquel seront payées les mensualités. Il ne doit pas nécessairement être ouvert auprès de la banque qui vous prête l'argent, et son ouverture fait partie des démarches que nous vous aidons à organiser.
Qui s'en charge et ce que nous ne sommes pas
Nous ne prêtons pas d'argent, nous ne sommes pas une banque et nous ne sommes pas courtiers en prêts hypothécaires. Notre rôle consiste à vous mettre en relation avec un courtier sur cette côte, spécialisé dans les non-résidents, qui sollicite plusieurs banques à la fois, puis à faire avancer le financement et l'achat de manière coordonnée.Nous travaillons avec Fluent Finance Abroad, spécialisé dans les prêts hypothécaires destinés aux non-résidents. Vous êtes libre de faire appel à votre propre courtier en prêts hypothécaires ou de vous adresser directement à une banque, et cela ne vous coûte rien avec nous dans un cas comme dans l'autre.Le rôle le plus utile du courtier intervient avant toute formalité administrative. Il examine votre situation et vous indique franchement si vous pourrez obtenir un prêt hypothécaire et pour quel montant approximatif, avant que vous ne commenciez à choisir des biens. Envoyez-nous les informations essentielles et vous aurez normalement cette réponse dès le lendemain.
IntervenantsQui représentent-ils ?
- Courtier hypothécaire
- Vous. Ils évaluent votre situation et vous présentent des options de financement concrètes. Comme ils sollicitent plusieurs banques à la fois, vous obtenez plusieurs réponses que vous pouvez comparer. Pertinent uniquement si vous financez l'achat.
- Banque
- La banque elle-même. Elle détient votre compte espagnol et peut vous accorder le prêt hypothécaire. Vous aurez besoin du compte espagnol indépendamment du prêt hypothécaire, pour les services publics, l'eau et les charges de copropriété.
- Expert de la banque
- La banque, pas vous. Sa mission consiste à évaluer le bien à des fins de prêt. Elle n'a pas pour mission de rechercher les défauts du bien. Il ne s'agit pas d'une inspection technique et cela ne la remplace pas.
- Arevont
- Nous, et uniquement du côté de l'achat. Nous organisons la mise en relation, coordonnons le financement avec les dates de réservation et de signature de l'acte authentique, et vous indiquons lorsque les chiffres ne sont pas cohérents. Nous ne voyons jamais votre argent et ne touchons jamais au prêt.
Puis-je choisir mon courtier hypothécaire ?Oui, certains acheteurs le font. Vous pouvez également faire appel à votre propre courtier en prêts hypothécaires. Nous travaillerons avec la personne de votre choix, et le reste du service reste inchangé.
Puis-je rembourser mon prêt plus tôt ?Dans la plupart des banques, oui, mais les conditions de remboursement anticipé varient. Il est utile de vous renseigner à ce sujet pendant que vous comparez encore les offres, et non après en avoir signé une.
Ce que le courtier vous présente et ce qu'il faut y lire
Une offre d'une banque espagnole ne se résume pas à un seul chiffre. Deux offres affichant le même taux de référence peuvent coûter des montants très différents sur toute la durée du prêt, et la différence réside généralement dans ce que la banque vous demande de souscrire en complément.
- Les offres côte à côte, par écritComme plusieurs banques sont sollicitées à la fois, vous recevez une comparaison écrite plutôt qu'une simple proposition orale : le taux et son type, la durée, les frais initiaux, les conditions de remboursement anticipé et le coût total de chaque offre. Une seule offre correspond à un prix. Plusieurs offres fournissent des informations, et c'est la seule manière de distinguer une offre ordinaire d'une mauvaise offre.
- Les produits liés au tauxLes banques espagnoles réduisent régulièrement le taux en échange de la souscription de produits auprès d'elles : assurance vie, assurance habitation, domiciliation des revenus, carte bancaire et parfois contrat d'alarme. La réduction est réelle, tout comme le coût de ces produits. Il est donc utile de demander le taux dans les deux hypothèses, avec le bouquet de produits et sans celui-ci. Demander cette comparaison est la démarche la plus utile dans le cadre d'une offre de prêt hypothécaire espagnole, et c'est une grande partie de la raison d'être d'un intermédiaire.
- Et si vous les abandonnez ?Ces produits sont généralement liés au taux pendant toute la durée du prêt. Résilier l'assurance la troisième année peut donc entraîner une hausse du taux. Les conditions applicables et le montant de cette hausse sont indiqués dans l'offre. Il est utile de les lire avant de signer, plutôt que lorsque la lettre arrive.
- La préapprobation est aussi un document de négociationLa plupart des acheteurs y voient une assurance pour eux-mêmes. C'est davantage que cela. Un vendeur ou un promoteur qui doit choisir entre deux acheteurs choisit entre deux niveaux de risque. Pouvoir montrer qu'une banque a déjà examiné votre dossier a du poids à la table des négociations, en particulier lorsque vous demandez une date de signature de l'acte authentique ou de meilleures conditions plutôt qu'une remise.
Rien de tout cela ne constitue une garantie, et nous préférons vous le dire ici plutôt que de vous laisser le découvrir plus tard. Une préapprobation est délivrée avant l'évaluation du bien et avant la vérification complète du dossier, et elle peut encore évoluer. Elle permet surtout de ramener l'incertitude à un stade où il est peu coûteux de la traiter.
Quand les fonds sont réellement nécessaires
Un prêt immobilier ne répartit pas le coût de manière uniforme dès le premier jour. Pour un programme neuf en particulier, la majeure partie de ce que vous payez avant la signature de l'acte authentique provient de vos propres fonds, et la banque intervient à la fin. Voici la séquence, dans les deux cas.| Quand | Programme neuf | Bien de seconde main |
|---|---|---|
| Réservation | Généralement de 6.000 à 11.000 €, sur vos fonds propres. Il s'agit du seul paiement en dehors du système de garanties. C'est pourquoi son montant doit rester limité et pourquoi les clauses du contrat qui le concernent doivent être lues avant son versement. | Acompte de réservation, généralement de 6.000 à 11.000 €, et, pour les biens plus coûteux, 1 % du prix. Il provient également de vos fonds propres. |
| Le contrat | Généralement 20 à 40 % du prix, plus la TVA, lors de la signature avec le promoteur. Vos propres fonds. Le prêt immobilier ne couvre pas cette somme. | Généralement 10 à 20 % dans le compromis de vente privé. Là encore, vos propres fonds. |
| Pendant la construction | Les paiements suivants suivent l'échéancier des paiements propre au projet. Certains projets prévoient des versements au fur et à mesure de la construction, d'autres un paiement supplémentaire, puis le solde à la fin. Tout provient de vos fonds. | Ne s'applique pas. Un bien immobilier de seconde main passe directement du contrat chez le notaire, sans période de construction, ce qui explique pourquoi l'ensemble est plus court. |
| La demande de prêt immobilier | La banque approuve le prêt environ deux mois avant la signature de l'acte authentique, car son évaluation n'est valable qu'environ six mois et qu'elle souhaite évaluer le logement une fois achevé. | Il y a ici davantage de marge, de sorte que la demande peut commencer plus tôt dans le processus. |
| Signature de l'acte authentique | La banque débloque les fonds sur la base du bien achevé et couvre le solde final. C'est le premier moment où le prêt joue réellement son rôle. | La banque débloque les fonds chez le notaire et le solde est réglé en une seule étape. |
Quand organiser le financement
Pas immédiatement, mais pas en dernier non plus. La réponse à la question de faisabilité doit être obtenue avant de commencer vos recherches. La demande elle-même intervient vers la fin et, pour un programme neuf, il n'est pas utile de la faire plus tôt.Cela couvre les étapes 1, 8 et 13 à 14 sur 15
- L'étude de faisabilité, avant toutRéponse généralement le lendemainAvant la première sélection de biens immobiliers. Le courtier examine vos revenus, vos engagements et la devise dans laquelle vous êtes payé, puis vous indique le montant que vous pouvez raisonnablement emprunter et la somme de vos propres fonds dont vous aurez besoin. Cette étape est volontairement située en dehors des quinze étapes : elle empêche que les autres soient fondées sur un mauvais montant.
- Choisir les biens à examinerDès le premier appelVotre budget réel correspond au prêt que vous pouvez obtenir, augmenté des liquidités dont vous disposez et diminué des frais d'acquisition. Recherchez sur la base de ce montant plutôt que du prix que vous espériez, et votre sélection de biens immobiliers sera réaliste dès le départ.
- RéservationUne fois votre choix arrêtéLa réservation est financée par vos propres fonds et vous engage selon un calendrier. C'est à ce stade que la question du financement cesse d'être théorique, car un délai de financement non respecté peut désormais vous coûter le bien.New buildLe calendrier du promoteur fixe les dates et ne change pas parce qu'une banque prend du retard.ResaleLe compromis de vente privé les fixe, et il offre généralement un peu plus de marge pour convenir d'une date réaliste.
- La demande et l'évaluation4 à 8 semainesLa demande complète est déposée avec les documents traduits, l'évaluateur effectue sa visite et la banque émet son offre. Il faut compter quatre à huit semaines à partir de la réception d'un dossier complet, les dossiers incomplets étant la principale raison des délais supplémentaires.New buildEnviron deux mois avant la signature de l'acte authentique. Plus tôt, cela ne sert à rien : l'évaluation expirerait avant même que le bien n'existe.ResalePeut commencer plus tôt, car le bien existe déjà pour être évalué.
- Signature chez le notaireJour de la signatureL'acte de vente et l'acte hypothécaire sont signés ensemble, et la banque verse directement sa part. Gardez une situation financière stable entre l'offre et cette date : une banque effectue une nouvelle vérification avant de débloquer les fonds, et une nouvelle dette ou un changement d'emploi entre-temps peut modifier l'offre.
L'organiser vous-même ou avec nous
Le même prêt immobilier, deux approches.| Par vous-même | Avec Arevont | |
|---|---|---|
| Combien de banques répondent | Vous vous adressez à une seule banque, généralement celle liée au bien ou à l'agence la plus proche, et son offre ne peut être comparée à aucune autre. | Le courtier s'adresse à plusieurs banques simultanément : vous obtenez ainsi plusieurs réponses et pouvez distinguer une offre médiocre d'une offre normale. |
| Une fois votre numéro connu | Généralement après avoir trouvé un bien et déposé votre demande, soit le pire moment possible pour découvrir que cette capacité est inférieure à vos prévisions. | Avant de commencer à choisir. La réponse sur la faisabilité arrive normalement le lendemain. |
| L'écart d'évaluation | La surprise arrive tard, et la différence entre le prix et l'évaluation pèse sur vos liquidités, sans avertissement. | Elle est intégrée à votre budget dès le départ, et le courtier vérifie rapidement l'évaluation probable, afin que rien ne soit à découvrir à la sixième semaine. |
| Coordonner les deux calendriers | Les délais d'achat et le rythme de la banque sont deux problèmes distincts, qui vous concernent tous deux. | Nous comparons les dates de réservation et de signature de l'acte authentique avec le calendrier du financement, et nous intervenons lorsqu'elles ne coïncident plus. |
| Langue | En espagnol ou en anglais, avec une banque, depuis un autre pays. | Nous vous guiderons tout au long du processus et lirons l’espagnol pour vous. |
| Ce que cela vous coûte | Cela ne nous concerne pas. Le courtier, si vous en faites appel à un, facture ses propres honoraires. | Rien de notre côté. Nos honoraires sont payés par le promoteur ou le vendeur. |
Combien cela vous coûtera-t-il ?
- Acheteur0 €Notre intervention est gratuite pour vous : la mise en relation, la coordination et une analyse honnête de la viabilité financière. Cela ne change pas si vous renoncez à un prêt immobilier, ou à l'achat lui-même.
- Courtier hypothécaireUn spécialiste indépendant, avec ses propres honoraires, facturés par le courtier avant tout engagement, sous la forme d'une part du prêt à laquelle s'ajoute la TVA. Ces frais sont distincts de ce que vous payez pour notre propre service, qui est nul. Un courtier récupère ses honoraires en trouvant de meilleures conditions et en vous évitant de perdre six semaines auprès d'une banque qui n'aurait jamais accepté votre dossier.
- BanqueEn Espagne, depuis 2019, la banque prend en charge la plupart des coûts liés au prêt immobilier : le droit de timbre hypothécaire, le notaire, l'inscription au registre foncier et la gestoría. Vous ne payez que l'évaluation du bien. La banque ne peut pas vous transférer contractuellement ces coûts.
Séparez les frais propres au prêt immobilier du coût de l'achat. L'achat lui-même entraîne toujours ses impôts et ses frais, que vous le financiez ou non : environ 13 % en plus du prix pour un programme neuf et environ 9 % pour un bien immobilier de seconde main, sans qu'aucun de ces montants ne soit financé par la banque. Les frais d'évaluation sont le seul poste réellement ajouté par le prêt immobilier, et c'est aussi le seul que le calculateur de coûts de ce site exclut volontairement.Si une offre vous facture les frais de notaire du prêt immobilier, le droit de timbre hypothécaire ou la gestoría, cela mérite d'être vérifié. Depuis 2019, ces frais sont à la charge de la banque, et un contrat ne peut pas vous les refacturer.
Nos honoraires sont payés par le promoteur ou le vendeur, même si, finalement, vous ne souscrivez pas de prêt immobilier.
Ce que nous vous dirions au téléphone
Si un prêt immobilier tchèque vous est accessible, examinez sérieusement cette possibilité avant celle-ci. Il est généralement plus rapide, plus simple, et transforme l'achat en Espagne en achat comptant, ce qui élimine toute une catégorie de problèmes susceptibles de survenir tardivement.C'est environ la moitié que nous constatons lorsque les revenus sont dans une devise autre que l'euro. Il ne s'agit pas d'une règle et personne ne publie ce chiffre : le montant presque partout annoncé est de 60 à 70 %, et pour un acheteur rémunéré en euros, c'est globalement ce qui se passe. Certains clients étrangers se voient proposer plus de la moitié, d'autres moins, selon leurs revenus, leurs engagements existants, leur âge, leur devise et la banque sollicitée. Considérez notre chiffre comme une hypothèse de planification, et non comme le montant qui vous sera accordé.Organisez le financement avant de choisir un bien, et non après. Non parce que c'est plus ordonné, mais parce que l'alternative a un coût réel : un prêt immobilier qui ne respecte pas une échéance contractuelle peut vous faire perdre le bien et l'argent de la réservation, tandis qu'une évaluation inférieure au prix après votre engagement vous oblige à trouver la différence en liquidités. Ces deux situations peuvent être évitées, mais uniquement par anticipation.Et si les chiffres montrent que cet achat n'est pas viable, nous vous le dirons. Un acheteur qui mobilise le dernier euro pour signer l'acte authentique a acheté un problème, pas une résidence de vacances.
Les questions les plus fréquentes sur les prêts immobiliers en Espagne
- Puis-je obtenir un prêt immobilier en Espagne en tant que citoyen de l'Union européenne ?
- Oui, mais ne partez pas du principe que vous obtiendrez 70 ou 80 % du prix. Avec des revenus dans une devise autre que l'euro, il est réaliste de prévoir environ la moitié de la valeur retenue par la banque. L'offre varie selon le demandeur, ses revenus, ses engagements existants, son âge, la devise dans laquelle il est rémunéré et la banque. C'est pourquoi nous vérifions le montant que vous pouvez réellement emprunter avant que vous ne commenciez à choisir un bien.
- De combien de fonds personnels aurai-je besoin ?
- Cela dépend de l'achat d'un programme neuf ou d'un bien immobilier de seconde main. Pour un programme neuf, prévoyez environ 20 à 40 % du prix pour les paiements exigibles avant la fin du projet, ainsi que vos propres fonds pour les impôts et les frais d'acquisition, y compris la TVA de 10 %. Pour un bien immobilier de seconde main, prévoyez que la banque finance environ la moitié de la valeur qu'elle reconnaît, le solde du prix et l'ensemble des frais devant être couverts par vos fonds propres. Pour un bien de 500.000 €, cela signifie souvent disposer de bien plus de 100.000 ou 150.000 € en liquidités.
- Pourquoi la banque prête-t-elle sur la base de son évaluation plutôt que du prix ?
- Parce que le bien sert de garantie au prêt, la banque prête en fonction de la valeur que lui attribue son propre expert, et jamais davantage que le prix effectivement payé. Si vous convenez d'un prix de 500.000 € et que l'évaluation s'élève à 470.000 €, le prêt est calculé sur 470.000 €, et la différence s'ajoute aux liquidités dont vous avez besoin.
- Combien de temps prend l'accord ?
- Quatre à huit semaines à compter du dépôt d'un dossier complet. Les documents manquants ou non traduits sont généralement la raison des délais supplémentaires. Il est donc utile de commencer à les réunir avant d'en avoir besoin.
- Quand dois-je commencer à organiser le prêt immobilier ?
- Pas immédiatement, et pas en dernier. Obtenez la réponse sur la faisabilité avant de commencer à choisir des biens. La demande elle-même intervient vers la fin : pour un programme neuf, la banque approuve le prêt environ deux mois avant la signature de l'acte authentique, et il n'est pas utile de s'y prendre plus tôt. Pour un bien immobilier de seconde main, vous disposez d'un peu plus de temps. Ce que vous voulez éviter, c'est de commencer à choisir sans savoir combien vous pouvez emprunter.
- Préapprobation : une garantie ?
- Non. Il s'agit d'une évaluation éclairée de ce à quoi vous pouvez vous attendre, exactement ce dont vous avez besoin avant de choisir un bien, mais la banque vérifie de nouveau votre situation avant de débloquer les fonds. Contracter une nouvelle dette ou changer d'emploi entre ces deux étapes peut modifier l'offre. Veillez donc à maintenir une situation stable entre-temps.
- Qui paie les frais liés au prêt immobilier ?
- Depuis 2019, la banque prend en charge la plupart des frais propres à la mise en place d'un prêt immobilier en Espagne : le droit de timbre sur le prêt immobilier, le notaire, l'inscription au registre foncier et la gestoría. L'acheteur paie l'évaluation du bien. Cela concerne uniquement le prêt immobilier. Les taxes et les frais liés à l'achat lui-même ne changent pas et restent à votre charge.
- Est-il préférable d'emprunter dans votre pays d'origine ?
- Souvent, oui. Garantir l'emprunt sur un bien situé dans votre pays et acheter ici comptant est fréquemment plus rapide et moins coûteux. C'est pourquoi nous recommandons d'étudier cette possibilité en premier. Si elle ne vous est pas accessible, un prêt immobilier espagnol en tant que non-résident est tout à fait possible, mais il est plus lent et couvre une part moins importante du prix.
