Notaire lors d'un achat immobilier en Espagne
En 30 secondes
Un notaire espagnol confirme votre identité, lit l'acte à voix haute et le dépose le jour même auprès du registre foncier. Il ne vérifie ni les dettes de la copropriété, ni les documents du bâtiment, ni le caractère raisonnable du prix. C'est le rôle de votre avocat.
escritura de compraventaL'acte authentique, première page
- Signataires (les parties)
- NOM PRÉNOMS · NIE X XXXXXXX L
- Prix de la compraventa
- XXX.XXX €
- Déclarations (manifestations)
- Libre de charges, selon le vendeur
- Signature et date
- Notaire · DD/MM/AAAA
- Signataires (les parties). Identité de l'acheteur et du vendeur, confirmée à l'aide du passeport et du NIE. C'est un élément central du rôle du notaire.
- Prix de la compraventa. Le prix indiqué dans l'acte. Le notaire l'enregistre, mais ne juge pas s'il est équitable.
- Déclarations (manifestations). La propre déclaration du vendeur, vérifiée au regard de la nota simple demandée par le notaire. Il ne s'agit pas d'une garantie indépendante allant au-delà des informations du registre.
- Signature et date. Signé, lu à voix haute et transmis électroniquement au registre foncier le jour même.
Que vérifie un notaire espagnol ?
Le notaire espagnol assiste à la signature et confère à la vente la forme d'un acte authentique. Il ne vérifie pas si le bien constitue une bonne décision. Un notaire espagnol vérifie bien moins de choses que ne le supposent la plupart des acheteurs étrangers et, dans cet achat, la protection vient de votre avocat, et non de l'étude notariale. C'est pourquoi cette distinction est importante : le mot « notaire » désigne un rôle familier dans la plupart des pays, alors qu'ici il désigne une fonction véritablement différente.Ce qu'il fait le jour venu : il confirme l'identité et la capacité juridique de l'acheteur et du vendeur, demande lui-même une nota simple afin de confirmer que le vendeur est bien propriétaire du bien, libre des charges que Vous avez déjà vérifiées, rédige l'acte authentique, le lit à voix haute avant que les deux parties le signent et envoie une copie électronique au registre foncier le jour même. Ce qu'il ne fait pas : il ne vérifie pas que les charges de copropriété sont intégralement payées au-delà de ce que montrent les documents dont il dispose, ne confirme pas que le bâtiment correspond à son autorisation d'urbanisme, ne juge pas si le prix est équitable et ne conseille aucune des parties sur l'opportunité de la transaction.
Ce dont le notaire est responsableCe qui n'est pas son rôle
- Confirmer que les deux parties sont bien celles qu'elles prétendent être et peuvent signer légalement
- Oui, c'est essentiel au rôle.
- Demander un relevé du registre foncier et lire l'acte à voix haute avant la signature
- Oui, et cela se fait au moment même de la signature, pas avant.
- Transmettre l'acte au registre foncier
- Oui, électroniquement, le jour même.
- Vérifier que le vendeur a payé les charges de copropriété et les taxes locales
- Non. Votre avocat demande séparément les certificats à cet effet, avant cette date.
- Confirmer que le bâtiment est conforme à son permis et au statut urbanistique du terrain
- Non. C'est une vérification juridique et technique que vous organisez à l'avance.
Qui choisit le notaire et une hypothèque change-t-elle la réponse ?
Dans le cadre d'un achat comptant ordinaire, le droit de choisir le notaire suit généralement la répartition des frais : celui qui en paie la plus grande part peut choisir, ce qui est en pratique généralement l'acheteur. Si un vendeur insiste sans raison valable pour imposer son propre notaire, l'acheteur peut soulever la question auprès du service clientèle du Colegio Notarial local.Dans le cadre d'un achat avec hypothèque, la réponse relève d'un droit légal plutôt que d'un usage. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario garantit clairement à l'emprunteur le libre choix du notaire et empêche le prêteur d'orienter ce choix. À peu près à la même période, la loi a également transféré la plupart des frais associés à la banque : un décret de 2018 a transféré à l'établissement prêteur le droit de timbre hypothécaire et, depuis la loi de 2019, le prêteur paie également le notaire, l'inscription au registre foncier et la gestoría pour le prêt lui-même. Le seul coût qui reste à la charge de l'emprunteur est l'évaluation du bien effectuée par la banque.
Comment l'achat est-il financé ?
- Comptant, sans hypothèqueIl s'agit d'un usage, non d'un droit officiel : celui qui paie la plus grande part des frais choisit, ce qui est généralement vous en pratique.
- Avec une hypothèqueUn droit légal en vertu de Ley 5/2019 : vous choisissez librement le notaire, et la loi empêche le prêteur de vous orienter vers celui qu'il préfère.
Que remet-on dans la salle, et devez-vous forcément y être ?
L'escritura pública est l'acte de vente notarié, le document signé devant le notaire qui vous transfère la propriété. Pour un bien immobilier de seconde main, vous payez généralement le solde restant à ce moment-là : l'argent et les clés changent de mains dans la même pièce, au même moment.Un cheque bancario est un chèque bancaire tiré sur votre compte espagnol. C'est souvent ainsi que le solde du prix d'achat est remis chez le notaire.Vous n'êtes pas personnellement obligé d'être dans cette salle. Pour l'ensemble de l'achat, un seul déplacement en Espagne est strictement requis, et les acquéreurs délèguent le plus souvent ce rendez-vous. Si votre avocat détient une procuration couvrant la signature de l'acte, il peut effectuer l'intégralité du rendez-vous en votre nom. C'est précisément pourquoi il est utile d'établir une procuration suffisamment tôt dans la procédure, même si cela semble alors disproportionné.
- Bien de seconde mainVous payez le solde par cheque bancario ou, de plus en plus, par un virement bancaire confirmé, programmé pour arriver avant le rendez-vous. Le notaire confirme le mode de paiement utilisé dans le texte de l'acte.
- Programme neuf terminéLe même mécanisme s'applique. En outre, la garantie décennale de la structure, la garantie de trois ans sur les installations et la garantie d'un an pour le snagging commencent toutes à courir à compter de cette date. La date exacte de signature de l'acte authentique est donc importante au-delà de la transaction elle-même.
Quel est le coût du notaire, en plus de tout le reste ?
Le gouvernement espagnol fixe les honoraires des notaires selon un barème fixe, qui ne peut pas être librement négocié. Les sources anglophones présentent généralement ce barème comme représentant environ 0,2 à 0,5 % du prix, ce pourcentage diminuant à mesure que le prix augmente. Notre estimation publiée regroupe les honoraires du notaire et les frais d'inscription au registre foncier qui leur succèdent, car l'acheteur les voit comme un seul poste sur le décompte final. À titre indicatif, les frais d'inscription au registre représentent environ 60 % des honoraires du notaire.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notaire + registre foncier, totalBarème officiel, non négociable | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Ce qui doit déjà être réglé avant d'entrer dans l'étude du notaire
Une procédure bien menée règle ces quatre points AVANT cette date, car un rendez-vous chez le notaire est le mauvais moment pour découvrir l'un d'entre eux.- Le vendeur n'a aucune dette impayée envers la copropriété ou le fiscLe notaire lit l'acte ; il ne recherche pas les certificats pour vous. Votre avocat les demande avant le rendez-vous. Un mauvais processus révèle un solde impayé le jour même, alors que le chèque est déjà établi.
- Le certificat de garantie bancaire, dans un programme neufVotre avocat aurait dû vérifier ce paiement à chaque échéance, bien avant le dernier. Le jour de la signature de l'acte authentique n'est qu'une formalité si ce travail a été correctement effectué plus tôt. Un mauvais processus examine pour la première fois le contenu de la garantie le jour de la signature de l'acte authentique.
- Un interprète assermenté, si vous ne lisez pas l'espagnol et assistez en personneVous avez le droit que l'acte vous soit correctement expliqué dans une langue que vous comprenez avant de le signer. Un mauvais processus fait signer en toute confiance, parce que l'ambiance est conviviale et que tout le monde semble pressé.
- Qui assiste, et avec quelle autoritéSi vous n'assistez pas personnellement, la procuration de votre avocat doit clairement couvrir la signature de cet acte. Un mauvais processus suppose qu'une procuration rédigée pour une étape différente et antérieure couvre également celle-ci.
Le notaire protège l'intérêt de l'État dans la transaction, pas le vôtre
Il s'agit d'informations générales sur le rôle du notaire tel qu'il se présentait au 17 août 2026, et non de conseils juridiques concernant la signature de votre acte authentique. Le notaire est un véritable officier public neutre : il n'agit ni pour l'acheteur ni pour le vendeur. Attendre de lui qu'il détecte un problème que votre propre avocat aurait dû trouver est le malentendu le plus courant concernant son rôle.Nous assistons au rendez-vous ou veillons à ce qu'une personne disposant de l'autorité nécessaire y assiste, et nous surveillons la remise des documents et des clés. Nous ne sommes pas les avocats et nous ne vérifions pas nous-mêmes le titre de propriété, les dettes ou les règles d'urbanisme. Ce travail est effectué plus tôt par un avocat indépendant que vous rémunérez, afin que le rendez-vous chez le notaire soit la formalité qu'il doit être, plutôt que le moment où une découverte survient.
Questions les plus fréquentes sur le notaire
- Qui choisit le notaire désigné ?
- Selon l'usage, c'est la personne qui paie la part la plus importante des frais, généralement l'acheteur dans un achat ordinaire. Pour un achat financé par une hypothèque, il s'agit d'un droit légal et non d'un usage : la Ley 5/2019 garantit clairement le libre choix de l'emprunteur et empêche le prêteur de l'orienter vers le notaire qu'il préfère.
- Pourquoi utiliser un cheque bancario plutôt qu'un virement bancaire ordinaire ?
- Un chèque bancaire tiré sur votre propre compte espagnol permet de remettre l'argent et les clés dans la même pièce, au même moment. C'est la manière traditionnelle d'organiser les signatures d'actes authentiques en Espagne. De plus en plus de personnes utilisent plutôt un virement confirmé, programmé pour arriver avant le rendez-vous, ce qui est tout aussi valable. Dans les deux cas, le notaire consigne précisément dans l'acte la méthode utilisée.
- Puis-je avoir un interprète assermenté lors de la signature ?
- Oui, et il vaut mieux l'organiser à l'avance plutôt que de le demander le jour même. Vous avez le droit que l'acte vous soit correctement expliqué avant de le signer, et un interprète assermenté est le moyen officiel de le garantir, plutôt que de compter sur un ami bilingue ou sur un résumé précipité dans la salle.
- Que se passe-t-il si le notaire détecte un problème dans les documents le jour même ?
- La signature n'a pas lieu tant que le problème n'est pas résolu. C'est précisément rare, car un processus correctement mené permet de résoudre les problèmes de documents plusieurs semaines plus tôt, lors de la vérification juridique et de l'étape du contrat privé. C'est tout l'argument contre le fait de considérer le rendez-vous chez le notaire comme le premier véritable contrôle.
