L'agence immobilière de l'acheteur sur la Costa del Sol

Pour un programme neuf, prévoyez environ 12 à 14 % en plus du prix d'achat. Pour un bien immobilier de seconde main, comptez 9 à 10 %. La principale différence réside dans les taxes : pour un programme neuf, vous payez 10 % de TVA et, en Andalousie, 1,2 % de droits de timbre, tandis qu'un bien immobilier de seconde main est soumis à une taxe de transfert de 7 %.

Cela dépend de la question de savoir si vous achetez un programme neuf ou un bien immobilier de seconde main. Pour un programme neuf, l'élément le plus important est la garantie bancaire. Les paiements que vous versez au promoteur avant la fin de la construction doivent être protégés par le régime de garantie applicable. Avant tout versement, l'avocat vérifie le compte, les documents et la garantie applicable à ce paiement précis. Pour les paiements couverts par une garantie bancaire, vous recevez un certificat correspondant au montant et à l'acheteur concernés. Pour un bien immobilier de seconde main, le dispositif est différent. L’avocat suit les contrats, les dates et le mode de transfert afin que le vendeur ne reçoive les fonds qu’au moment prévu par la transaction. Il ne s'agit donc pas seulement de savoir où vous envoyez l'argent. Avant chaque paiement important, l'avocat vérifie pourquoi vous l'envoyez, à qui et selon quelles conditions.

Cela dépend de la formulation du contrat de réservation et varie selon les promoteurs et les vendeurs. Les frais de réservation constituent le seul paiement qui ne relève pas du système de garantie, raison pour laquelle leur montant doit être faible et le contrat doit préciser clairement les conditions de leur remboursement. C'est précisément pourquoi l'avocat le lit avant le versement, et non après.

Cela dépend principalement de la question de savoir si vous achetez un programme neuf ou un bien immobilier de seconde main. Pour un programme neuf, il est conseillé de disposer d'environ 20 à 40 % du prix d'achat pour les paiements qui peuvent intervenir avant l'achèvement du projet. À cela s'ajoutent les fonds propres nécessaires pour les impôts et les frais annexes de l'achat, notamment la TVA de 10 % et les autres frais du transfert de propriété. Pour un bien immobilier de seconde main, en tant que non-résident, prévoyez réalistement que la banque finance environ la moitié de la valeur qu’elle attribue au bien lui-même. Vous devez donc financer sur vos fonds propres le reste du prix d’achat et les frais d’acquisition. Pour un bien à 500.000 €, les liquidités nécessaires ne s’élèvent donc souvent pas à 100.000 € ou 150.000 €, mais à beaucoup plus. C’est pourquoi nous réglons la question du financement avant la réservation, et non après que vous avez déjà arrêté votre choix sur un bien précis.

Oui, mais, en tant que non-résident, ne comptez pas automatiquement sur un financement de 70 ou 80 % du prix. Pour des revenus libellés dans une monnaie autre que l’euro, il est réaliste de prévoir un financement d’environ 50 % de la valeur fixée par la banque. Pour certains clients, l’offre peut être meilleure, et pour d’autres moins favorable, selon leurs revenus, leurs engagements existants, leur âge, la devise de leurs revenus et la banque concernée. Il importe également de savoir que la banque ne calcule pas le prêt immobilier à partir du prix d’achat, mais de sa propre estimation. Ainsi, si vous achetez à 500.000 € mais que la banque estime le bien à 470.000 €, le financement est calculé sur cette base de 470.000 €. C'est pourquoi, avant même que vous choisissiez un bien, nous vérifions le financement auquel vous pouvez raisonnablement vous attendre et le montant de vos fonds propres nécessaires.

Qui est réellement propriétaire du bien, s'il existe des hypothèques, des procédures d'exécution forcée ou d'autres charges, si les informations du registre foncier correspondent, s'il existe des dettes envers la copropriété et si la situation juridique correspond à ce que vous achetez. Pour un bien précis, les vérifications s'étendent en fonction de son type et de son historique.

Oui. Un avocat indépendant qui vous représente, et non le promoteur ni le vendeur. Il vérifie la propriété, les dettes, les charges, les permis, les contrats et la situation juridique du bien avant que vous vous engagiez dans l'achat. Nous n'employons pas d'avocats et ne percevons aucune commission pour vous en recommander un. Nous vous proposons plusieurs options et vous choisissez vous-même.

Pour un bien achevé, comptez généralement de quelques semaines à quelques mois entre la réservation et la remise des clés. Pour un programme neuf, cela dépend de l'avancement du projet : vous pouvez acheter un appartement achevé, mais aussi un projet dont l'achèvement est prévu dans deux ans. Tout le parcours, du choix du bien aux vérifications juridiques préalables et jusqu'au notaire, est présenté ci-dessus.

Une fois suffit, et deux fois, c'est encore mieux. Tout peut être réalisé à distance au moyen d'une procuration, mais nous préférons malgré tout que vous veniez au moins une fois.

Oui. L’achat d’un bien immobilier et la résidence en Espagne sont deux choses différentes. Vous pouvez être propriétaire d’un bien en tant que non-résident et gérer une grande partie de la procédure au moyen d’une procuration.

Un NIE, oui. En pratique, un compte bancaire espagnol est très utile. Le NIE est le numéro d'identification d'un étranger dont vous aurez besoin pour l'achat, les impôts et d'autres démarches liées au bien. Nous l'organisons avec l'avocat suffisamment à l'avance, car devoir attendre son obtention au moment de signer est une complication inutile de l'achat.

Vous paierez la plus grande partie de l’achat en euros. Pour un montant important, il vaut donc la peine de regarder non seulement les frais de transfert, mais surtout le taux de change réel. Les fonds peuvent être transférés par l’intermédiaire de votre propre banque ou d’un prestataire spécialisé en change, et il est utile de comparer les offres pour les montants importants. Surtout, ne remettez pas le transfert au dernier moment. La banque peut demander un justificatif de l’origine des fonds ou suspendre le transfert pour effectuer des contrôles internes. En suivant l’échéancier des paiements, nous vous indiquons à l’avance quand chaque montant sera nécessaire.

Oui. Pour une transaction importante, la banque et les autres parties demanderont généralement un justificatif de l'origine des fonds. Si l'argent provient de la vente d'une entreprise, de dividendes, d'investissements ou d'une autre structure plus complexe, préparez les documents nécessaires avant de commencer à transférer l'argent.

À votre nom, aux noms des deux époux ou selon une autre organisation, en fonction de votre situation familiale et financière. Il n'existe pas une seule bonne réponse. La manière dont vous détenez le bien peut ensuite avoir une incidence sur la succession, la fiscalité et la revente. Il est donc préférable d'en décider avec un avocat et un conseiller fiscal avant de signer le compromis de vente, et non chez le notaire. Si vous achetez en couple, avez des enfants, détenez des actifs importants en Espagne ou envisagez d'acheter par l'intermédiaire d'une société, informez-en l'avocat dès le début.

Pas automatiquement. Cela dépend du bien concerné, de la commune, du règlement de la copropriété et des règles en vigueur pour les hébergements touristiques. Nous vérifions donc si la location de courte durée est possible avant la réservation, si la location fait partie des raisons pour lesquelles vous achetez.

L'IBI, les charges de copropriété, la collecte des déchets, l'assurance, les services collectifs, l'eau et, pour les non-résidents, également les obligations fiscales en Espagne. La plus grande différence entre deux appartements de prix comparable concerne souvent les charges de copropriété. C'est pourquoi, pour un bien précis, nous indiquons les coûts annuels réels plutôt qu'un montant universel.

Oui. Modelo 210, l'impôt des non-résidents sur les revenus imputés. Son nom n'explique presque rien et la plupart des propriétaires le découvrent trop tard.

Non. Le fait de posséder un bien immobilier ne fait pas à lui seul de vous un résident fiscal espagnol. La résidence fiscale est déterminée en fonction de votre situation réelle, notamment du temps que vous passez en Espagne et du lieu où se situe le centre de vos intérêts économiques et personnels. Si vous souhaitez passer la majeure partie de l'année ici ou vous installer définitivement, discutez de votre résidence fiscale avec un conseiller avant votre déménagement. Cela peut avoir une incidence sur la manière dont l'Espagne traite vos revenus et vos actifs situés hors d'Espagne.

Selon la loi, chaque paiement effectué avant la fin des travaux doit être couvert par une garantie bancaire établie à votre nom. Votre avocat vérifie la formulation exacte de la garantie pour votre unité avant tout paiement et vous indique précisément ce qu'elle couvre.

Certaines dettes et obligations liées à un bien immobilier peuvent être transférées au nouveau propriétaire. C'est pourquoi les vérifications préalables à l'achat portent non seulement sur le vendeur, mais aussi sur le bien lui-même. Entre autres, l'avocat vérifie la situation auprès de la copropriété et demande les certificats correspondants avant la signature.

Vous pouvez vendre quand vous le souhaitez. La question est de savoir à quel prix et dans quels délais. Les biens qui se revendent le mieux sont ceux qui présentent un atout que le prochain acheteur recherchera également : un bon micro-emplacement, une vue, une orientation adaptée, la possibilité de tout faire à pied ou un bon lotissement résidentiel. Lors de l'achat, nous ne nous demandons donc pas seulement si le bien vous plaît aujourd'hui, mais aussi à qui vous le vendrez un jour. Si vous vendez en tant que non-résident, prévoyez également les frais et impôts liés à la vente.

Oui, et cela peut être organisé à l'avance. L'impôt espagnol sur les successions s'applique, mais l'Andalousie prévoit des abattements généreux pour la famille proche. Dans un testament, vous pouvez également choisir que la succession soit régie par le droit de votre propre pays. Un testament espagnol simple en complément permet à la famille d'économiser des mois de démarches administratives.

Si vous venez une fois par an pendant deux semaines et que le bien reste simplement inoccupé le reste de l'année, la location peut être plus simple. Mais dès que vous venez plusieurs fois par an ou que vous passez une plus grande partie de l'année sur la Costa del Sol, acheter prend tout son sens. Vous n'avez pas à chercher une location disponible à chaque séjour, à composer avec les prix saisonniers ou à changer d'appartement. Vous arrivez avec un petit sac et tout le reste est déjà chez vous. La différence est encore plus marquée si vous voyagez avec un chien ou des enfants, ou si vous souhaitez venir plusieurs semaines ou plusieurs mois. Les bonnes locations longue durée ne sont pas toujours faciles à trouver et peuvent être très coûteuses en haute saison. Et si vous louez légalement le bien lorsque vous ne l'utilisez pas, les revenus locatifs peuvent couvrir une part importante du coût annuel de détention. Avec un bien bien choisi, vous ne payez alors pas seulement un lieu de vacances : vous possédez une résidence secondaire qui peut générer des revenus une partie de l'année. Ainsi, avec les clients qui souhaitent venir régulièrement ici, nous cherchons généralement à déterminer à partir de quand l'achat devient pertinent, plutôt que de nous demander s'il est pertinent ou non.

Cela dépend principalement de votre budget et de ce que vous recherchez en Espagne. La Costa Blanca est généralement moins chère et le même budget y permet d'acheter un bien sensiblement plus grand. La Costa del Sol est plus chère, mais offre une vie plus dynamique toute l'année, des infrastructures internationales, l'aéroport de Malaga, des terrains de golf, des écoles, des services de santé et une importante communauté étrangère. Si vous disposez de moins d'environ 250.000 € pour le bien lui-même, nous vous le dirons franchement : nous ne nous concentrerions probablement pas sur la Costa del Sol. Le choix est très limité à ce prix, et le même budget peut être nettement plus intéressant sur la Costa Blanca. À partir d'environ 300.000 €, de véritables possibilités commencent à apparaître sur la Costa del Sol, mais cela dépend encore de l'emplacement, de la distance à la mer, de l'état du bien et de vos attentes en matière de vue ou de location.