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Guide
Ce qui a réellement changé dans les règles espagnoles applicables aux étrangers
Ce n’est pas le cas. En janvier 2025, Pedro Sánchez a annoncé son intention d’augmenter la charge fiscale sur les achats immobiliers jusqu’à 100 % de la valeur du bien. Le gouvernement lui-même a décrit la cible comme étant les étrangers extracommunautaires non-résidents, c’est-à-dire les acheteurs originaires de pays hors UE qui ne résident pas non plus en Espagne. Une annonce n’est pas une loi en vigueur, et l’impôt sous cette forme n’a jamais été instauré.
L’Espagne a instauré une taxe de cent pour cent pour les acheteurs étrangers.
La réalité
Ce n’est pas le cas. En janvier 2025, Pedro Sánchez a annoncé son intention d’augmenter la charge fiscale sur les achats immobiliers jusqu’à 100 % de la valeur du bien. Le gouvernement lui-même a décrit la cible comme étant les étrangers extracommunautaires non-résidents, c’est-à-dire les acheteurs originaires de pays hors UE qui ne résident pas non plus en Espagne. Une annonce n’est pas une loi en vigueur, et l’impôt sous cette forme n’a jamais été instauré.
Ce qui peut changer
Cela ne signifie pas que l’Espagne n’introduira jamais un impôt ou une restriction différente. L’activité politique visant à taxer différemment les acheteurs étrangers non-résidents se poursuit. Mais c’est différent de la taxe annoncée de cent pour cent, qui n’a jamais été en vigueur.
Ce que nous faisons
Nous suivons uniquement les changements qui sont effectivement adoptés et nous les vérifions au regard de votre situation particulière. Si l’un d’eux concerne votre achat, nous vous en informerons avant que vous ne signiez une réservation.
En 30 secondes
Annoncée en janvier 2025, visant uniquement les citoyens hors UE également non-résidents, elle n’a jamais été un projet de loi gouvernemental et n’était toujours pas adoptée en août 2026. Un acheteur tchèque et citoyen de l’UE n’a jamais été concerné.
Qu'a-t-on réellement annoncé en janvier 2025 ?
Le 13 janvier 2025, le Premier ministre espagnol a présenté un programme de logement en 12 mesures. L'une d'elles proposait un nouvel impôt d'État pouvant atteindre 100 % de la valeur d'un bien immobilier lors d'achats effectués par des acquéreurs qui sont à la fois citoyens d'un pays hors UE et non-résidents en Espagne. La justification avancée par le gouvernement citait environ 27.000 logements achetés en 2023 par ce groupe précis et comparait cette idée aux mesures visant les acquéreurs étrangers appliquées au Canada.Le terme « étranger » est trop général pour décrire ce qui a réellement été proposé. Le champ d’application indiqué dans l’annonce du gouvernement lui-même et dans le projet de loi qui a suivi était volontairement plus restreint : les citoyens non européens qui ne résident pas non plus en Espagne. Un citoyen tchèque est un citoyen de l’UE. Quelle que soit la forme que prendra cette mesure, elle n’a jamais visé les acheteurs étrangers en général.
Ce qu'ont dit les gros titresCe qui était réellement proposé
L'Espagne a instauré un impôt de 100 % visant les acquéreurs étrangers
Rien n'a été instauré par la loi. Une annonce politique a avancé cette idée, mais une annonce et une loi sont deux choses différentes.
Cela concerne tout acquéreur étranger, y compris les citoyens de l'UE
Selon l'annonce puis le projet élaboré, la mesure vise les citoyens de pays hors UE qui sont également non-résidents. Les citoyens de l'UE, y compris les Tchèques, n'ont jamais été concernés.
Comment une annonce politique devient-elle une véritable loi espagnole ?
Une annonce est une déclaration politique, rien de plus, jusqu'à ce qu'elle se transforme en projet de loi et soit examinée par le Parlement. Cette mesure précise n'est même jamais devenue un projet de loi gouvernemental. Elle est apparue plusieurs mois plus tard sous la forme d'une « proposición de ley », un projet déposé par le propre groupe parlementaire du parti au pouvoir, intégré à un projet de loi plus vaste sur le logement locatif abordable. Le Congrès espagnol a seulement accepté d'admettre ce projet à l'examen le 27 mai 2025. Il s'agit de la toute première étape de la procédure législative, bien avant tout débat en commission ou tout vote.Dans sa version proposée, l'impôt s'appliquerait aux achats de biens immobiliers de seconde main effectués par des acquéreurs non-résidents hors UE. Les achats dans le cadre d'un programme neuf auprès d'un promoteur en seraient entièrement exclus, puisqu'ils sont déjà soumis à la TVA. L'acquéreur pourrait également imputer les droits de mutation déjà acquittés, au lieu de cumuler le nouvel impôt avec ceux-ci. Depuis lors, rien de tout cela n'a été débattu en commission ni soumis au vote.
« Admis à l'examen » signifie-t-il que le projet est sur le point de devenir une loi ?Non. L'admission à l'examen est l'étape administrative qui permet à un projet de loi d'être inscrit au registre parlementaire et attribué à une commission. Elle ne dit rien sur la question de savoir si cette commission en débattra, le modifiera ou le soumettra un jour au vote. De nombreux projets sont admis, puis restent des années sans qu'aucune autre mesure ne soit prise.
Quel est aujourd'hui le véritable statut de cette proposition, en 2026 ?
En août 2026, la mesure n'a toujours été débattue dans aucune commission du Congrès et n'a jamais été soumise au vote. Si quoi que ce soit, la proposition a plutôt reculé que progressé : lorsque le gouvernement a de nouveau annoncé ses propres mesures en matière de logement en janvier 2026, cet impôt précis était discrètement absent de la nouvelle liste. Une source gouvernementale a indiqué que les nouveaux impôts faisaient généralement partie des mesures les plus difficiles à faire adopter par une majorité parlementaire au sein du Congrès actuel.Des analyses juridiques indépendantes ont également mis en doute la capacité d'un impôt à ce taux à résister à un recours. Elles invoquent l'interdiction constitutionnelle espagnole de l'imposition confiscatoire ainsi que les règles de l'UE relatives à la libre circulation des capitaux, qui ont déjà invalidé d'autres impôts espagnols traitant les non-résidents différemment. Il s'agit d'un avis éclairé, et non d'une décision de justice, et ce n'est pas la raison pour laquelle la mesure est au point mort. C'est simplement une raison supplémentaire de ne pas considérer son adoption comme proche ou certaine.
L'Espagne pourrait-elle encore adopter une mesure de ce type à l'avenir ?Sur le plan politique, la question d'une imposition différente des acquéreurs non-résidents n'a pas disparu du débat espagnol. Une proposition future, sous une forme ou une autre, reste possible. Ce que l'on peut honnêtement dire aujourd'hui, c'est que cette mesure précise, annoncée il y a plus d'un an, est au point mort. Elle a été retirée de la propre liste du gouvernement pour 2026 et n'a jamais atteint le stade d'un vote parlementaire. Nous suivons les véritables évolutions législatives, et non les annonces, et nous signalerions toute mesure effectivement adoptée susceptible d'affecter un achat précis.
En toute franchise
Un acheteur étranger a-t-il donc réellement quelque chose à craindre dans ce contexte ?
Pas de cette mesure précise. Elle n'a jamais visé les citoyens de l'UE. Elle n'est pas devenue une loi au cours de l'année et demie qui a suivi son annonce, et le gouvernement lui-même l'a depuis retirée de son propre programme de logement. L'erreur qu'il convient réellement de corriger n'est pas l'impôt lui-même, mais le fait de traiter une annonce politique de janvier 2025 comme s'il s'agissait du droit espagnol en vigueur.Cela ne signifie pas que les règles fiscales espagnoles applicables aux non-résidents ne changent jamais : elles changent. Les taux réellement applicables aujourd'hui à la détention, à la location et à la revente éventuelle d'un bien immobilier sont présentés en détail ailleurs sur ce site, plutôt que répétés ici. Notre rôle consiste à suivre les propositions qui deviennent effectivement des lois, et non celles qui font les gros titres. Nous signalons tout changement réel susceptible d'affecter votre achat précis avant que vous ne vous engagiez.
Questions fréquentes sur l'impôt de 100 %
Existe-t-il aujourd'hui en Espagne une véritable différence fiscale entre un acquéreur de l'UE et un acquéreur hors UE ?
Oui. Pour les impôts récurrents sur les revenus locatifs et sur une future vente, les résidents de l'UE et de l'EEE bénéficient déjà d'un taux plus favorable que les autres non-résidents en vertu des règles existantes actuellement appliquées. Cette mesure annoncée de 100 % est une proposition distincte et sans rapport, qui n'est pas devenue une loi et qui, même dans sa forme proposée, ne concernait pas les citoyens de l'UE au départ.
Quels impôts dois-je réellement payer en tant que citoyen de l’UE lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?
Les impôts d’achat habituels qui s’appliquent à tout acheteur, résident ou non, citoyen de l’UE ou non : la taxe sur les transferts pour un bien immobilier de seconde main, ou la TVA et les droits de timbre pour un programme neuf. Rien dans la mesure annoncée visant les ressortissants non européens ne modifie cela pour un citoyen de l’UE. Le détail complet et actualisé des coûts est présenté dans notre guide dédié.
Pourquoi tant d'articles et de forums en parlent-ils encore comme si cela s'était déjà produit ?
Un titre accrocheur sur un impôt de 100 % se propage rapidement, et la plupart des articles consacrés à l’annonce initiale n’ont jamais précisé ce qu’il était advenu du projet de loi par la suite. Voici donc ce qui s’est réellement passé : l’annonce était réelle, le projet de loi existe sur le papier et il n’est véritablement pas devenu une loi.
Les trois autres préoccupations
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Des squatteurs prendront possession de votre appartement pendant votre absence, et vous ne parviendrez pas à les faire partir pendant des années.