Ce qu'un avocat vérifie avant l'achat d'un bien en Espagne
En 30 secondes
Un avocat espagnol indépendant effectue environ 15 vérifications avant de vous dire s'il convient de poursuivre. Elles portent sur la propriété, les charges, la légalité de la construction et les dettes de copropriété. Cela prend 2 à 4 semaines et coûte environ ~1 % du prix.
Les cinq premiers sur quinze, détaillés ci-dessous
- PropriétéLa concordance entre l'inscription au registre et l'identité du vendeur.
- Charges et recouvrementLes hypothèques, saisies et autres charges inscrites susceptibles de grever directement le bien.
- Servitudes et restrictionsLes droits de passage inscrits ou autres limitations que personne n'a mentionnés dans l'annonce.
- Dettes de copropriétéLes charges impayées de la comunidad, qui peuvent être transférées au nouveau propriétaire jusqu'à la limite prévue par la loi.
- IBI et obligations localesL'impôt foncier annuel, vérifié selon le même principe de transmission des dettes avec le bien.
Comment un avocat confirme-t-il l'identité du propriétaire du bien ?
En lisant une nota simple, puis en vérifiant ce qu'elle ne montre pas. Une nota simple est l'extrait simplifié du registre foncier espagnol indiquant le propriétaire d'un bien et les inscriptions qui le grèvent. C'est le premier document que votre avocat consulte avant que vous ne payiez quoi que ce soit. Registro de la Propiedad est le nom officiel du registre foncier espagnol, l'institution qui tient le registre de propriété. Cadastre est le raccourci tchèque utilisé par ce site pour désigner le registre foncier espagnol, qui indique à qui appartient un bien et quelles charges y sont inscrites.Une nota simple est informative. Elle ne constitue pas une garantie de propriété au sens où un acheteur étranger pourrait l'attendre. Le document ayant pleine valeur juridique est la certificación registral, un extrait plus complet et plus long à obtenir, généralement demandé uniquement lors de la signature de l'acte authentique. Pour décider de poursuivre, l'avocat travaille à partir de la nota simple. Il est préférable d'en demander une datant de quelques semaines au maximum plutôt que de s'appuyer sur une copie que le vendeur aurait par hasard en sa possession.
Nota simple informativeRegistro de la Propiedad
- Propriétaire/titulaire
- NOM PRÉNOMS
- Description
- Bien urbain · XXX m²
- Charges (sûretés)
- Hypothèque · Banque X · XXX.XXX €
- Propriétaire/titulaire. La rubrique de propriété : l'identité de la personne que le registre désigne comme propriétaire actuel du bien.
- Description. La rubrique descriptive : la superficie et les limites, vérifiées par comparaison avec le Catastro et le bien physique.
- Charges (sûretés). La rubrique des charges : toute hypothèque, saisie ou servitude inscrite grevant le bien. C'est ce que prouve une nota simple.
Ce qui prête à confusionFonctionnement réel
- Cadastre et Registro de la Propiedad sont la même chose
- Il s'agit de deux systèmes espagnols distincts. Pour des raisons pratiques, ce site les regroupe sous un même mot tchèque. Registro de la Propiedad enregistre la propriété juridique et les charges. Le Catastro enregistre la description physique d'un bien ainsi que la valeur utilisée pour calculer les impôts locaux. Les deux peuvent présenter des informations divergentes pour un même bien. La correction de cette discordance est une constatation fréquente et elle est généralement possible.
- Si la nota simple semble vierge, le bien est sans problème
- Elle ne montre que ce qui est inscrit. Un élément peut être réel sans être enregistré, comme une extension que personne n'a déclarée ou un litige sur une limite que personne n'a consigné, et une nota simple ne le révélera pas. C'est pourquoi la liste de vérification ci-dessous comporte d'autres lignes en plus de l'inscription au registre elle-même.
Que montre exactement une nota simple ?L'identité du propriétaire inscrit, la description physique du bien telle qu'elle est enregistrée et les charges qui le grèvent : hypothèques, saisies, servitudes ou autres sûretés. Elle ne fait pas apparaître les faits non inscrits. C'est pourquoi elle constitue une vérification parmi plusieurs autres, et non la vérification complète.
La dette d'autrui peut-elle devenir la vôtre ?
Oui, sur deux points précis et bien établis, et c'est ce qui surprend le plus les acheteurs étrangers. Dans ces deux domaines, la pratique espagnole rattache certaines dettes au bien lui-même, et pas seulement à la personne qui les devait.
- Hypothèques, saisies et autres charges inscritesUne charge qui n'est pas levée avant la vente reste attachée au bien, de sorte qu'un acheteur peut se retrouver propriétaire d'un bien encore grevé par la dette du précédent propriétaire. Vérifiée sur la nota simple, puis confirmée à nouveau par le notaire lors de la signature de l'acte authentique.
- Impayés de copropriétéLes dettes envers la comunidad des propriétaires peuvent être transférées au nouveau propriétaire, dans la limite prévue par la loi. Il est généralement question de l'année en cours, plus d'un nombre déterminé d'années antérieures. La preuve est apportée par une attestation de l'administrateur de la comunidad, demandée avant la signature.
- Taxes locales impayées, dont l'IBICette obligation est considérée comme attachée au bien, et non comme incombant uniquement à la personne qui la devait, de la même manière que les dettes de la comunidad. La preuve est apportée par une attestation confirmant que l'IBI est à jour. Le droit andalou impose séparément au vendeur de fournir cette attestation avant même que le bien soit mis en vente.
Les limites légales exactes concernant le nombre d'années d'impayés de copropriété qui peuvent être transférées au nouveau propriétaire constituent un point technique. Cela varie selon les faits propres à la transaction, c'est pourquoi nous évitons délibérément de le réduire à un chiffre unique. Votre avocat confirme la limite applicable à votre achat à partir de l'attestation réelle.
Peut-on connaître l'existence d'une dette de copropriété avant qu'elle apparaisse sur une attestation ?Les procès-verbaux des dernières assemblées générales mentionnent généralement une dette ou une charge exceptionnelle prévue avant qu'elle ne fasse l'objet d'une attestation officielle. Demander les deux derniers procès-verbaux, ainsi que l'attestation elle-même, est une pratique courante et utile, que votre avocat l'ait déjà demandé ou non.
Que signifie « construit légalement » pour un bien immobilier espagnol ?
Cela signifie que quatre éléments doivent correspondre, dans l'ordre. Un seul NON dans la chaîne suffit à tout interrompre. La licencia de primera ocupación est la licence de première occupation dont un programme neuf a besoin avant de pouvoir être légalement habité et raccordé aux réseaux. Pour un bien immobilier de seconde main, la question est de savoir si ce qui est construit physiquement sur le terrain correspond à ce qui a un jour été autorisé et enregistré.
- Une licence de construction (licencia de obra) a été délivrée avant le début des travauxWho decidesLa mairie au moment de la constructionWhat it grantsLa construction était autoriséeIf noLa construction a été réalisée sans autorisation. Il s'agit de la constatation la plus grave de cette liste.
- La licencia de primera ocupación a été délivréeWho decidesLa mairie à la fin des travauxWhat it grantsLe bien peut légalement être raccordé à l'eau et à l'électricité et être habitéIf noLe bien ne peut légalement être habité ni raccordé aux réseaux, quelle que soit l'apparence de son achèvement
- La description du registre correspond à ce qui a réellement été construitWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsCe que vous achetez sur le papier correspond à ce qui existe physiquementIf noUne extension ou une modification non enregistrée, l'une des constatations les plus fréquentes lors d'un contrôle juridique en Espagne
- Le Catastro concorde avec le registreWho decidesCatastro, ministère des FinancesWhat it grantsLes calculs fiscaux et les données du registre concordentIf noUne divergence. C'est courant et généralement rectifiable, mais il vaut mieux la résoudre avant la signature, et non après.
Une extension non enregistrée peut-elle réellement entraîner un ordre de démolition ?Dans les cas les plus graves sur cette côte, oui, notamment lorsque la construction enfreint les règles relatives aux terrains protégés plutôt que de simplement ne pas disposer d'un permis. La plupart des constatations sont moins graves et peuvent être résolues, moyennant un coût, par l'enregistrement de ce qui existe déjà. Dans tous les cas, il vaut mieux en avoir connaissance avant la signature, et non après.
Quelles informations le vendeur est-il légalement tenu de vous fournir avant même que votre avocat n'examine le dossier ?
Huit éléments précis, à deux moments différents, quel que soit le résultat des vérifications personnelles de l'avocat. Le droit andalou de protection des consommateurs donne déjà à l'acheteur le droit d'obtenir certains documents du vendeur lorsque la vente passe par un professionnel ou une agence. Un vendeur particulier agissant seul pour une opération unique est exempté de cette règle spécifique. Mais un acheteur étranger passant par une agence, y compris celle-ci, dispose de ce droit intégral.
- Qui est propriétaire du bienCommuniqué avant même que vous ne fassiez une offre, en vertu du Decreto 218/2005, Anexo V.
- Toutes les charges inscrites sur le bienCela fait également partie de la même fiche d'information préalable à l'offre concernant un bien immobilier de seconde main.
- La superficie, selon une nota simple datant de trois mois au maximumCommuniquée avant l'offre, afin que le chiffre sur lequel vous fondez votre offre ait été vérifié.
- La charge de copropriété actuelleCommuniqué avant toute offre, afin que vous connaissiez le coût récurrent réel.
- Un certificat attestant que l'IBI est à jourObligatoire avant toute offre. Un autre certificat d'IBI est de nouveau requis avant la signature.
- Les licences pertinentesÀ fournir au moins trois jours ouvrables avant la signature, et non le jour même.
- Les statuts de la communauté et le certificat de l'administrateur concernant toute detteÉgalement à fournir au moins trois jours ouvrables avant la signature.
- Le Libro del EdificioLe dossier technique et d'entretien propre au bâtiment. Il s'agit du dernier document à fournir avant la signature, dans le même délai de trois jours ouvrables.
L'intérêt pratique de ce droit est qu'il ne dépend pas du fait que votre avocat pose la bonne question au bon moment. Si le vendeur, ou l'agence qui le représente, ne peut pas produire ces documents sur demande, considérez cela comme une information utile en soi, bien avant même le début de la vérification juridique. Cette position est valable au 17 août 2026, d'après le texte du décret et les directives publiées par la Junta de Andalucía elle-même, et non d'après un commentaire. Elle s'applique aux ventes réalisées par des agences et des professionnels en Andalousie. Un vendeur particulier agissant seul pour une opération unique est exempté, selon les propres termes du règlement. Le contrôle est effectué par des inspecteurs régionaux de la consommation, qui peuvent vérifier la conformité sans révéler leur identité. La sanction réaliste pour le niveau de manquement le plus léger est une amende de 200 à 5.000 €, et non un montant élevé.
Ce droit s'applique-t-il si j'achète directement auprès d'un propriétaire privé, sans aucune agence impliquée ?Non. Le règlement exempte une vente véritablement privée et ponctuelle. Il s'applique dès qu'un professionnel ou une agence intervient dans la vente, ce qui couvre la plupart des transactions qu'un acheteur étranger est susceptible de réaliser sur cette côte.
Que puis-je faire si un vendeur ou une agence refuse de fournir ces documents ?Considérez cela comme un sérieux signal d'alerte, et non comme un simple problème administratif, et soulevez la question avec votre avocat avant de verser quoi que ce soit. L'autorité régionale de la consommation en Andalousie est chargée de faire appliquer le règlement. Toutefois, la protection la plus immédiate consiste simplement à ne pas poursuivre une transaction dans laquelle des informations essentielles auxquelles vous avez droit vous sont dissimulées.
Les quinze points habituellement couverts par une vérification juridique espagnole
Tous les éléments ne s'appliquent pas à tous les biens. Un avocat vérifie ce qui est pertinent pour votre transaction précise, pour des honoraires d'environ ~1 % du prix, avec des frais de recommandation de 0 € pour nous. Cette liste s'allonge pour un logement neuf afin d'inclure la société qui le construit.- PropriétéLa concordance entre l'inscription au registre et l'identité du vendeur. Acheter auprès d'une personne qui ne peut pas légalement transférer ce qu'elle vend.
- Charges et recouvrementLes hypothèques, saisies et autres charges inscrites sur le bien immobilier. Une charge qui n'est pas levée avant la vente et qui reste attachée au bien immobilier, plutôt qu'à l'ancien propriétaire.
- Servitudes et restrictionsLes droits de passage inscrits ou autres limitations grevant le bien immobilier. Ce que vous pensiez être exclusivement à vous s'avère partagé ou soumis à des restrictions.
- Dettes de copropriétéLes frais impayés à la comunidad de propietarios et un certificat à obtenir avant la signature. Des dettes qui peuvent être transférées au nouveau propriétaire et atteindre parfois plusieurs dizaines de milliers d'euros.
- IBI et obligations localesLa taxe foncière annuelle et les taxes locales pertinentes. Le même principe selon lequel les dettes suivent le bien immobilier s'applique.
- Concordance avec le cadastreLe Registro de la Propiedad et le Catastro décrivent-ils le même bien immobilier ? Un désaccord entre les deux, fréquent et généralement remédiable, mais moins coûteux à découvrir avant la signature.
- Conformité du bâtimentVérifier si ce qui est construit sur le terrain correspond à ce qui a été autorisé et si les modifications ont été inscrites. Une extension non enregistrée, l'une des constatations les plus fréquentes, qui peut concerner un bien immobilier de seconde main et les prêts hypothécaires.
- licencia de primera ocupaciónLa licence de première occupation du bien immobilier. Sans elle, il est impossible d'habiter légalement dans le bien immobilier ou de le raccorder aux réseaux.
- Règles de copropriété et restrictions relatives à la location de courte duréeLes statuts de la comunidad et les éventuelles restrictions concernant l'usage ou les locations de courte durée. Un bien immobilier qu'il est légal d'acheter, mais dans lequel les locations de vacances restent limitées ou interdites.
- Promoteur, seulement pour un programme neufQui est à l'origine du projet et ce qu'il a déjà réalisé. Un promoteur nouveau ou inexpérimenté, ce qu'il vaut mieux savoir avant de s'engager plutôt qu'après.
- Permis de construire, programme neufLa licence de construction qui permet de réaliser légalement les travaux. Les travaux ont commencé sans les licences requises, ce qui constitue la constatation la plus grave de cette liste.
- Classement du terrain, programme neuf uniquementConfirmation que le terrain est classé « suelo urbano », comme zone urbaine constructible. Terrain protégé ou rural, ce qui constitue un achat totalement différent de celui qui est proposé.
- Garantie bancaire, programme neuf uniquementUne garantie valide couvrant chaque paiement échelonné, établie expressément au nom de l'acheteur. La protection qui permet de récupérer l'argent si le programme échoue. Une police collective au nom du promoteur n'offre pas la même protection.
- La date de signature de l'acte authentique prévue au contrat, uniquement pour un programme neufLa date à laquelle le projet doit faire l'objet de la signature de l'acte authentique, vérifiée par rapport aux documents. La garantie s'applique également si les travaux dépassent la date prévue au contrat. La date écrite compte donc davantage que l'estimation d'une brochure.
- Signature de l'acte authentique et licence d'occupation, programme neuf uniquementLe certificat de signature de l'acte authentique des travaux et la licence de première occupation, à la fin des travaux. Ce sont ces documents qui transforment un bâtiment d'apparence achevée en un logement dans lequel vous pouvez légalement vivre. Les retards d'un programme neuf surviennent généralement à ce stade.
Où se situe la vérification juridique dans l'achat
L'achat complet comporte quinze étapes, du premier appel à la remise des clés. La vérification juridique est la neuvième étape et intervient après la réservation, non avant.Étape 9 sur 15
- Vérifications juridiquesGénéralement 2 à 4 semainesL'avocat indépendant examine la liste de contrôle ci-dessus avant de recommander la poursuite de l'achat. Ce qui rallonge généralement la procédure n'est pas le travail juridique lui-même, mais les documents qui ne sont pas encore parvenus du vendeur, du promoteur ou de l'administrateur de la copropriété.
Ce que vous apprend une vérification terminée, et ce qu'elle ne vous apprend pas
Il s'agit d'informations générales sur ce que couvre une vérification juridique en Espagne, ainsi que sur une réglementation andalouse spécifique de protection des consommateurs. Ces informations sont à jour au 17 août 2026 et ont été consultées dans leur source, et non copiées d'un commentaire. Il ne s'agit pas de conseils juridiques concernant votre propre achat et cette présentation ne précise pas ce qui a été vérifié ou non pour un bien particulier.Une vérification terminée ne constitue pas une garantie. Elle vous indique que les éléments pouvant être vérifiés l'ont été, ainsi que ce qui a été constaté. Tous les éléments de la liste ci-dessus ne s'appliquent pas à chaque bien. La section consacrée aux droits des acheteurs décrit ce que la loi impose au vendeur de fournir, et non ce qu'un vendeur précis dans le cadre de votre propre transaction a effectivement fourni.Cette page n'effectue pas elle-même la vérification et nous ne sommes pas un cabinet d'avocats. Un avocat indépendant effectue les vérifications juridiques préalables réelles concernant votre achat. Si vous cherchez de l'aide pour coordonner cette procédure, il s'agit d'un guide distinct.
Questions les plus fréquentes sur les vérifications de l'avocat
- Le notaire effectue-t-il la même vérification que l'avocat ?
- Non. Le notaire confirme de nouveau l'identité et l'inscription au registre au moment de la signature, en tant qu'officier public ne représentant aucune des deux parties. La vérification de l'avocat intervient plusieurs semaines plus tôt, spécialement pour vous, alors qu'il est encore réellement possible de renoncer à l'achat.
- Quel est le problème le plus fréquent révélé par ce type de vérification ?
- Une modification non enregistrée du bâtiment : une extension, une terrasse fermée ou des travaux réalisés sans dépôt de la licence correspondante. Il s'agit rarement d'une fraude caractérisée. Il s'agit bien plus souvent de formalités inachevées qui n'ont tout simplement jamais été mises en conformité avec la réalité physique.
- Que demande exactement l'avocat à l'administrateur de la copropriété ?
- Deux documents, conformément à la pratique habituelle : un certificat confirmant la situation actuelle des dettes et, avec celui-ci, les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales. Le certificat confirme le montant exact. Les procès-verbaux révèlent souvent une dette ou une charge supplémentaire prévue avant même qu'elle ne fasse l'objet d'un certificat officiel. C'est pourquoi demander les deux documents ensemble permet de détecter davantage d'éléments que le certificat seul.
- En quoi cela diffère-t-il d'une inspection technique ou structurelle ?
- C'est complètement différent. La vérification de l'avocat est juridique : propriété, dettes, licences et situation urbanistique. Une inspection technique réalisée par un architecte ou un expert porte sur l'état physique du bâtiment lui-même : humidité, toiture et installations. L'une ne remplace pas l'autre.
- Cela s'applique-t-il de la même manière à un terrain et à un bien achevé ?
- La vérification du classement du terrain est encore plus importante pour un terrain, car le fait qu'il soit classé « suelo urbano » détermine la possibilité même d'y construire. Plusieurs autres éléments, notamment la licence d'occupation, ne deviennent pertinents qu'une fois la construction réalisée.
