Fausses annonces immobilières en Espagne et comment les repérer
En 30 secondes
La plupart des annonces qui semblent fausses sur la Costa del Sol ne le sont pas. Les agences partagent les mêmes biens, c'est pourquoi un appartement est souvent proposé par des dizaines de bureaux à des prix différents. Un logement vendu en mars peut encore être en ligne en septembre. Les véritables fausses annonces existent. Leur prix est inférieur de 20 à 40 % à celui du marché afin de recueillir vos données personnelles.
Pourquoi l'annonce était erronée, sans que personne ne vous ait menti
Commençons par l'explication simple, car elle couvre la plupart des cas. Les agences de la Costa del Sol partagent leurs annonces au sein de réseaux professionnels. Ainsi, le même appartement apparaît simultanément sur des dizaines de sites. Chaque agence rédige sa propre description, utilise ses propres photos et fixe parfois son propre prix. Personne ne commet de fraude. Pourtant, l'expérience ressemble exactement à celle d'une fausse annonce.Cela compte, car la solution est différente. Pour une annonce partagée, vérifiez si le bien est toujours disponible. Pour une annonce fantôme, arrêtez-vous et ne poursuivez pas.
Ce que vous avez vécuCe qui s'est vraiment passé
- Le prix de l'annonce n'était pas le vrai prix
- Souvent, l'annonce est simplement ancienne. Ou bien une agence a copié le prix du réseau sans jamais le mettre à jour. Les prix fluctuent sur cette côte pendant la durée de vie d'une annonce. Le prix que vous avez trouvé indique uniquement le dernier jour où cette agence a mis son dossier à jour, rien de plus.
- On m'a dit qu'il venait d'être vendu et on m'a proposé autre chose
- Parfois, c'est une astuce : annoncer un bien pour vous faire venir, puis vous proposer autre chose. Le plus souvent, c'est vrai, et l'annonce n'a simplement jamais été retirée, car supprimer un bien vendu de trente sites n'est la priorité de personne. Pour distinguer les deux cas, demandez quand il a fait l'objet d'une offre et si l'acte a été signé chez le notaire, et posez la question avant de prendre l'avion.
- Le même appartement était annoncé six fois à quatre prix
- C'est le réseau partagé qui fonctionne comme prévu, et non six vendeurs en concurrence. Cela signifie également que le plus bas des quatre prix n'est pas une bonne affaire. C'est simplement l'ancien prix indiqué par une agence pour le même bien. Le vendeur n'acceptera pas ce prix simplement parce que vous l'avez trouvé.
- Les photos ne ressemblaient pas du tout au bien
- Habituellement, ce n'est pas délibéré. Les objectifs grand angle, une journée lumineuse et la retouche photo peuvent rendre une pièce plus belle qu'elle ne l'est, et les photos peuvent dater de plusieurs années. Nous avons visité un bien qui était tout simplement beaucoup plus ancien que ne le suggéraient les photos. Ce n'est pas une arnaque. C'est simplement ce qu'une photo peut faire. C'est pourquoi une visite vidéo en direct peut répondre à une question à laquelle les photos ne peuvent pas répondre.
Pourquoi le même appartement est-il annoncé à trois prix différents ?Parce que trois agences annoncent le bien d'un même vendeur au sein d'un réseau partagé, et que chaque agence a mis son dossier à jour pour la dernière fois à une date différente. Il n'existe qu'un seul véritable prix demandé, fixé par le vendeur. Les différents prix vous indiquent quelle agence est attentive, et non laquelle est la moins chère. Acheter via l'annonce au prix le plus bas ne signifie pas que vous paierez le prix le plus bas.
Quatre types d'annonces qui ne sont pas ce qu'elles semblent être
La négligence, une technique de vente et une véritable tromperie peuvent toutes sembler identiques dans les résultats de recherche. Elles ne le sont plus dès que vous posez une question. Chaque colonne ci-dessous vous donne cette question.
| L'annonce partagéeLégal et normal ici | L'annonce obsolèteLégal et normal ici | Le prix d'appelLégal, et une technique de vente | L'annonce fantômeIllégal, et rare | |
|---|---|---|---|---|
| Apparence | Un bien sur de nombreux sites, avec des prix et des photos différents. | Toujours en ligne, vendu ou réservé depuis plusieurs semaines. | Manifestement sous le niveau du secteur, mais jamais vraiment disponible. | Photos réutilisées, 20 à 40 % sous le prix du marché, contact uniquement par appli. |
| Si quelqu'un a menti | Non. Un vendeur, partagé entre agences. | Non. La retirer ne rapporte rien à l'agence. | Pas un mensonge, une technique. | Oui. Conçue pour recueillir vos coordonnées. |
| La question décisive | Quel est aujourd'hui le prix demandé par le vendeur ? | Fait-il l'objet d'une offre, est-il réservé ou l'acte a-t-il été signé chez le notaire ? | Puis-je obtenir par écrit le prix de référence et le prix actuel ? | Accepterez-vous de me retrouver sur place, après que mon avocat aura d'abord vérifié les documents ? |
Le bien a été vendu il y a plusieurs mois et l'annonce est toujours en ligne. Pourquoi ?Parce que la retirer ne rapporte rien à l'agence, tandis que l'annonce continue de susciter des demandes. Lorsqu'un bien figure sur trente sites, la plupart de ces trente annonces n'ont jamais été mises à jour par l'agence qui l'a publiée. Ne partez de rien du seul fait qu'une annonce soit toujours en ligne. Confirmez toujours sa disponibilité au lieu de la supposer.
Les signaux d'alerte, dans leur ordre d'apparition
Un seul signal ne signifie généralement rien. Deux signaux réunis justifient de ralentir et de demander une confirmation écrite.
- À vérifierUn prix très inférieur au secteurVingt pour cent ou plus sous le prix de biens comparables, sans explication dans l'annonce. Les bonnes affaires ont généralement une raison : une vente successorale, une saisie, un problème juridique ou un locataire qui y vit déjà.What to do insteadDemandez pourquoi le prix est si bas. Si personne ne peut expliquer la remise, cela constitue en soi un signal d'alerte.
- À vérifierContact uniquement par appli de messageriePas d'adresse d'agence, pas de ligne fixe, pas de nom de société vérifiable.What to do insteadUne véritable agence espagnole dispose d'un bureau physique, d'une société enregistrée et d'un numéro fiscal. Rien de tout cela n'est secret. Demandez-les.
- Arrêtez-vous iciAucune visite avant paiementUne demande de paiement, de frais de réservation ou d'acompte avant que quiconque ait visité le bien.What to do insteadArrêtez-vous. C'est la limite la plus claire de tout le processus.
- RalentissezFausse urgenceDix autres acheteurs, le prix qui augmente lundi, une autre visite ce soir. Rien de tout cela ne peut être vérifié.What to do insteadUne véritable rareté peut être prouvée par un document. Demandez à voir ce document.
- Vérification rapidePhotos d'illustration, ou sans le bienDes intérieurs provenant d'autres annonces, un filigrane rogné, une série montrant la piscine mais jamais une pièce.What to do insteadEffectuez une recherche inversée par image sur deux d'entre elles. Cela prend une minute.
- À vérifierRien par écritAucun numéro de référence, aucun plan du logement, aucune adresse, aucune volonté d'indiquer le prix dans un courriel.What to do insteadUne véritable annonce comporte tous ces éléments quelque part par écrit, et l'agent du vendeur peut vous les envoyer en cinq minutes.
- Arrêtez-vous iciEspèces ou compte inhabituelLe compte d'un particulier, une société située dans un pays sans rapport ou une demande de paiement en espèces.What to do insteadAucun de ces trois cas n'est normal pour un achat en Espagne. Arrêtez-vous.
Comment fonctionne la publicité « prix à partir de », et quelle en est la version honnête
Le prix trompeur le plus efficace sur cette côte n'est pas fictif. Il s'agit du prix réel d'un logement que presque personne ne souhaite : le rez-de-chaussée orienté au nord, la plus petite configuration de l'immeuble ou le logement situé à côté du local à poubelles. Ce logement est réellement à vendre à ce prix, mais tous les autres logements du programme coûtent bien plus cher.C'est pourquoi nous publions les deux chiffres. Le prix publicitaire le plus bas constitue le point d'entrée pour ce type de bien. Le véritable choix commence avec un budget plus élevé. D'après notre expérience, c'est à ce niveau de budget que vous commencez à obtenir ce pour quoi les gens sont réellement venus : une vue mer, quelques minutes à pied de la plage, du soleil sur la terrasse en hiver, une rue calme.
| Appartements | Maisons de ville | Penthouses | Villas | |
|---|---|---|---|---|
| Prix affiché minimal | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Quand le choix devient réelUne vue mer, quelques minutes de la plage, l'orientation et l'intimité font chacune varier le prix de plusieurs centaines de milliers d'euros | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Un rendu informatique dans une annonce de programme neuf est-il trompeur ?Pas en soi, car sur un programme qui n'est pas encore construit, il n'y a rien de réel à photographier. Ce qui compte, c'est que l'annonce indique qu'il s'agit d'un rendu, que les images correspondent exactement au logement qui vous est proposé et non pas seulement à l'appartement témoin, et ce qui est réellement inclus dans le descriptif. Demandez par écrit les plans, la liste des matériaux et la date estimée de signature de l'acte authentique. Si une image montre une piscine qui ne figure pas sur les plans, considérez-la comme un dessin et non comme une promesse.
La vérification en dix minutes que vous pouvez effectuer vous-même
Tout cela ne nécessite pas notre intervention. Faites-le pour tout bien pour lequel vous êtes sur le point de vous déplacer.
- Faites une recherche inversée sur deux photosSi elles apparaissent dans d'anciennes annonces pour un autre bien, une autre ville ou une banque d'images, vous avez votre réponse.
- Where
- Google Images ou un outil de recherche inversée.
- How long
- Moins d'une minute.
- Recherchez l'adresse ou le lotissement résidentiel sur les différents portailsIl est normal de trouver plusieurs versions du même logement. Si vous ne trouvez qu'une seule version, sur un seul site et sans numéro de référence, examinez-la plus attentivement.
- Where
- Idealista et Fotocasa, pour un acheteur étranger.
- Vérifiez que l'agence existeUn nom de société, un numéro fiscal, une adresse de bureau physique et des avis publiés sur une plateforme que l'agence ne peut pas modifier.
- Where
- Le site de l'agence et une recherche sur une carte.
- Demandez par écrit la référence et le prix actuelUn vendeur sérieux peut fournir les deux rapidement.
- Watch out
- Si vous n'obtenez aucune réponse ou une réponse évasive, c'est un résultat utile du test, et non un test qui a échoué.
- Demandez son état d'avancementDisponible, visite réservée, sous offre, réservé ou signature de l'acte authentique effectuée chez le notaire. Demander à quelqu'un de choisir l'une de ces cinq options est le moyen le plus rapide de savoir si le bien est réellement à vendre.
- N'envoyez jamais d'argent pour voir un bienAucun frais de réservation, aucun frais de visite, aucun acompte avant une visite et aucun paiement sur un compte privé.
- Watch out
- C'est la règle que les cinq autres vérifications sont là pour protéger.
Que faire d'une annonce qui vous plaît vraiment
Pour un acheteur étranger, cela commence généralement par une annonce partagée dans un groupe Facebook ou trouvée sur un site agrégateur tchèque. Elle date souvent de plusieurs semaines et affiche parfois un prix en couronnes tchèques selon un taux de change que personne n'utilise actuellement. Le bien lui-même peut être parfaitement réel, même si l'annonce qui l'entoure ne prouve rien. Trois étapes simples permettent de trancher la question.
- Envoyez le lien, pas une descriptionL'URL contient le numéro de référence, le nom de l'agence et le prix que vous avez vu. C'est ce qui rend la vérification possible. Une capture d'écran fait disparaître ces trois éléments.
- Dites ce que vous voulez savoirEst-il toujours disponible ? Quel est le prix aujourd'hui ? S'agit-il du même logement que dans les autres annonces similaires ? Ces trois questions couvrent presque toutes les versions du problème.
- Renseignez-vous avant de réserverLes vols, les hôtels et les jours de congé sont la partie coûteuse d'une annonce erronée. Une vérification avant de réserver vous coûte un après-midi de travail, et cet après-midi ne doit pas nécessairement être le vôtre.
Nous le faisons même pour des biens avec lesquels nous n'avons aucun lien, y compris ceux proposés par d'autres agences, et cela ne vous coûte rien dans tous les cas. Ce que nous pouvons voir et que vous ne pouvez pas voir, c'est la disponibilité en temps réel sur le réseau professionnel, le prix que le vendeur annonce réellement aujourd'hui et si quatre annonces concernent un seul logement ou quatre logements distincts.
Ce que vous pouvez vérifier et ce qui nécessite le réseau professionnel
La moitié de cette liste, vous pouvez mieux la faire que nous, car c'est vous qui décidez de ce que vous voulez. Pour l'autre moitié, il faut accéder à un système auquel vous ne pouvez pas vous connecter.| Seul sur les portails immobiliers | Avec l'acheteur | |
|---|---|---|
| Photos volées ou réutilisées | Une recherche d'image inversée permet de trancher en une minute. Vous n'avez besoin de personne pour cela. | Même contrôle, aucun avantage. |
| L'agence est-elle réelle | Nom de l'entreprise, adresse du bureau, avis consultables. Vérification simple depuis la Tchéquie. | Nous connaissons généralement déjà le bureau, ce qui est plus rapide, mais pas meilleur. |
| Encore disponible aujourd'hui ? | Vous vous fiez à la personne qui répond au téléphone du bureau ayant publié l'annonce. | Disponibilité en temps réel grâce au réseau professionnel partagé par les agences, avec en plus un appel direct au bureau qui a publié l'annonce. |
| Le prix annoncé par le vendeur | Vous voyez le dernier prix saisi par chaque bureau, qui peut dater de plusieurs mois. | Le prix demandé actuel et son évolution depuis la mise en ligne de l'annonce. |
| Quatre annonces ou quatre biens | Difficile à dire. Pour un même bien, les photos, les surfaces et les références diffèrent selon les bureaux. | Détection des doublons entre agences, ce qui transforme une sélection de biens immobiliers confuse en une véritable sélection. |
| Depuis combien de temps en vente | Invisible sur les portails. | Visible, et c'est l'une des informations les plus utiles à connaître avant de faire une offre. |
| Ce que cachent les photos | Impossible à savoir avec l'annonce. | Quelqu'un se rend dans le bien avec un appareil photo et répond à la question précise que vous avez posée. |
Cette page ne porte pas sur les agents malhonnêtes
La plupart des agences de cette côte sont honnêtes, et le comportement décrit ci-dessus ne relève généralement pas de la tromperie. Il s'agit d'un réseau d'annonces partagé, de trente bureaux qui n'ont aucune raison de mettre à jour les anciennes annonces, et d'une technique de vente qui fonctionne. Considérer tout cela comme une fraude rend l'acheteur trop méfiant à l'égard des mauvaises choses et négligent face aux vrais risques.Nous non plus, nous ne pouvons pas tout voir. Nous pouvons confirmer la disponibilité, le prix actuel, les doublons et la durée de mise sur le marché d'un bien. Nous ne pouvons pas vous dire depuis un écran si un mur est humide, si le toit du voisin masque la vue depuis la piscine, ou quelle est l'ambiance sonore de la rue à huit heures du matin. Pour ces éléments, quelqu'un doit se rendre sur place, en personne. C'est un autre service, qui est lui aussi gratuit.Les portails restent malgré tout le bon endroit où chercher. Consultez-les, enregistrez ce qui vous plaît et vérifiez avant de réserver un vol, plutôt qu'avant de vous renseigner. Le coût d'une annonce erronée n'est jamais la demande d'information. C'est le voyage.
Les questions les plus fréquentes sur les annonces immobilières en Espagne
- L'annonce a disparu. Cela signifie-t-il que le bien a été vendu ?
- Pas nécessairement. Les annonces disparaissent lorsqu'un bien fait l'objet d'un acompte, lorsque le vendeur le retire, lorsqu'il change d'agence ou lorsque quelqu'un met enfin le dossier à jour. L'annonce peut aussi réapparaître plus tard, à un prix différent et sous un autre numéro de référence. Si le bien vous plaisait, demandez ce qui s'est passé au lieu de faire des suppositions. Un bien retiré est parfois encore à vendre pour un acheteur qui se rend sur place.
- Un vendeur demande un acompte pour réserver le bien avant ma visite. Est-ce normal ?
- Un acompte de réservation est normal pour un bien que vous avez décidé d'acheter, après que votre avocat a lu le contrat de réservation et que le paiement a été effectué sur le compte indiqué dans ce contrat. Un paiement pour réserver quelque chose que vous n'avez pas vu et que personne n'a vérifié n'a rien à voir. Si une visite dépend du paiement préalable d'une somme, la réponse est non et vous n'avez besoin d'aucune explication.
- Comment vérifier qu'une agence espagnole est réelle avant de traiter avec elle ?
- Recherchez le nom de l'entreprise et son numéro fiscal sur son propre site, une adresse de bureau que vous pouvez trouver sur une carte, ainsi que des avis publiés sur une plateforme que l'agence ne contrôle pas. L'Andalousie dispose également d'un registre public des agences immobilières, et un bureau établi vous indiquera volontiers où le trouver. Vous ne recherchez pas un logo sur un site Internet. Vous recherchez des documents officiels conservés par un tiers.
- Dois-je cesser les portails espagnols ?
- Non. C'est là que se trouve le marché, et c'est en consultant ces sites que la plupart de nos clients découvrent ce qu'ils recherchent. Considérez-les comme une vitrine, pas comme une base de données. Les photos, les plans et l'emplacement sont généralement exacts. Le prix et la disponibilité sont les deux informations qui deviennent obsolètes en premier.
- Quelqu’un a republié une annonce dans un groupe Facebook tchèque, avec un prix en couronnes tchèques. Est-ce fiable ?
- Le bien immobilier est souvent réel. L’annonce qui l’accompagne n’est généralement plus suivie par personne. Elle peut dater de plusieurs semaines ou de plusieurs mois, le prix en couronnes tchèques utilise un taux de change que plus personne ne pratique, et le numéro de référence manque souvent, si bien qu’il est impossible de remonter jusqu’au vendeur. Considérez-la comme la photo de quelque chose qui a existé autrefois. Retrouvez l’annonce espagnole originale et vérifiez les informations à partir de celle-ci.
