Escroqueries immobilières en Espagne
En 30 secondes
La fraude délibérée est rare sur cette côte. Elle prend quatre formes : un faux vendeur qui vend un bien sans avoir le droit de le vendre, ce qui est passible d'une peine d'un à quatre ans d'emprisonnement en vertu d'une même loi, un acompte détourné, une fausse location et une escroquerie sur plan qui prélève des paiements échelonnés sans garantie bancaire correspondante.
Qu'est-ce qui constitue une fraude ici, et qu'est-ce qui n'en constitue pas une ?
La plupart des éléments qui paraissent suspects dans une annonce espagnole ne relèvent pas de la fraude. Il peut s'agir d'un réseau publicitaire partagé, d'un prix ancien ou d'une technique de vente, et tout ce sujet relève d'une page distincte. Cette page couvre uniquement les cas où quelqu'un obtient votre signature ou votre argent pour quelque chose qu'il n'a pas le droit de vous donner : un faux vendeur, un acompte détourné, une fausse location ou un paiement sur plan sans garantie correspondante.Un article du droit pénal espagnol couvre à lui seul les trois premiers cas. L'article 251.1 du Código Penal punit toute personne qui prétend faussement disposer d'un droit sur un bien dont elle n'est pas propriétaire, puis le vend, le grève d'une charge ou le loue à quelqu'un d'autre, causant ainsi un préjudice à cette personne. La vente, la constitution d'une charge et la location sont mentionnées ensemble dans la même phrase de la loi. C'est pourquoi un faux vendeur et une fausse location constituent juridiquement le même délit sous deux formes différentes.
- Faux vendeur
- À quoi elle ressemble
- Une personne signe alors qu'elle n'est pas le propriétaire inscrit, souvent au moyen d'une procuration falsifiée ou expirée.
- Le fondement juridique
- Código Penal art. 251.1 : 1 à 4 ans d'emprisonnement pour la vente d'un bien sans droit de le vendre.
- Comment la détecter
- Le propriétaire inscrit sur la nota simple, vérifié par comparaison avec la personne qui signe.
- Acompte détourné
- À quoi elle ressemble
- Somme demandée avant qu'un avocat ait lu le contrat de réservation, versée sur un compte qui ne correspond pas à celui du vendeur.
- Le fondement juridique
- Código Penal art. 251.2, parallèlement au même délit de disposition frauduleuse.
- Comment la détecter
- Le titulaire du compte, vérifié par comparaison avec le vendeur ou l'agence mentionné dans le contrat.
- Fausse location
- À quoi elle ressemble
- Une annonce de location saisonnière ou de longue durée demandant un virement avant toute visite ou tout appel vidéo.
- Le fondement juridique
- Le même article 251.1, dans sa partie consacrée à la location.
- Comment la détecter
- Un appel vidéo en direct depuis le bien, organisé avant votre paiement.
- Arnaque sur plan
- À quoi elle ressemble
- Paiements échelonnés au promoteur sans garantie bancaire individuelle correspondante.
- Le fondement juridique
- Ley 38/1999, disposition additionnelle première, renforcée par la Ley 20/2015.
- Comment la détecter
- Le document de garantie lui-même, vérifié avant chaque échéance de paiement.
Cela semble frauduleuxCe que c'est vraiment
- Le même appartement est proposé six fois à des prix différents
- Il s’agit d’un problème d’annonces partagées, pas d’une fraude. Un guide distinct l’explique, avec des vérifications qui permettent de trancher en dix minutes.
- Un bien vendu il y a des mois est toujours annoncé
- Il s’agit d’une ancienne annonce que personne n’a retirée. Le guide sur la publicité traite ce sujet, pas les mécanismes criminels présentés sur cette page.
- Quelqu’un vous demande de l’argent avant que vous ayez vu le bien ou les documents de propriété
- Voici le véritable mécanisme criminel : de l’argent ou une signature obtenus par une personne qui n’a aucun droit de recevoir l’un ou l’autre.
Comment quelqu’un peut-il vendre un bien qu’il n’a pas le droit de vendre ?
Le problème concerne presque toujours l’identité, et non le bien lui-même : un passeport ou une pièce d’identité falsifié, une procuration qui a été annulée, a expiré ou n’a jamais réellement été accordée, ou encore une revendication de droits successoraux qui n’a jamais été véritablement réglée. Les biens ciblés présentent généralement un point commun : ils sont restés longtemps inoccupés, appartiennent à une personne vivant à l’étranger, ou ont été récemment hérités sans que le registre ait encore été mis à jour. Ce sont les situations dans lesquelles personne ne surveille suffisamment les choses pour remarquer qu’un inconnu agit au nom du propriétaire.La protection consiste à effectuer la même vérification du registre que celle qu’un avocat réalise déjà, pour des raisons totalement différentes. Une nota simple indique le propriétaire enregistré. Une procuration utilisée pour signer au nom d’une autre personne doit être authentique, en vigueur et spécifique à cette vente. Un avocat vérifie ce document auprès du registre notarial dont il provient, au lieu de lui faire simplement confiance. Le service gratuit de vérification des annonces d’Arevont confirme l’identité réelle de la personne à l’origine d’une annonce, notamment en vérifiant le nom du propriétaire enregistré, avant que vous n’envoyiez de l’argent ou ne réserviez un vol pour visiter le bien.
- Arrêtez et vérifiezLe nom du vendeur ne correspond pas à celui du propriétaire enregistré sur la nota simpleUne personne qui n’a aucun droit de vendre essaie de signerWhat to do insteadObtenez la nota simple et comparez les noms avant tout transfert d’argent
- Vérifiez d’abordLe vendeur signe au moyen d’une procuration que vous n’avez pas vueLe document peut avoir été annulé, avoir expiré ou n’avoir jamais réellement été accordéWhat to do insteadVérifiez le numéro du protocole notarial auprès du notaire émetteur
- Vérifiez d’abordLe bien a été transmis par héritage et le registre semble ne pas être à jourLe registre peut ne pas indiquer qui a réellement le droit de vendre le bien aujourd’huiWhat to do insteadDemandez l’acte de succession avec l’inscription au registre
Un notaire détecterait-il automatiquement un faux vendeur, sans que mon propre avocat vérifie d’abord ?Le notaire vérifie de nouveau l’identité et l’inscription au registre au moment de la signature. Il s’agit d’une vérification réelle et indépendante, mais elle intervient tout à la fin du processus, après qu’un acompte de réservation a généralement déjà changé de mains. La vérification de votre propre avocat intervient plusieurs semaines plus tôt. Ainsi, un faux vendeur est démasqué alors qu’il est encore concrètement possible de se désengager, plutôt qu’une fois l’argent déjà transféré.
Que devient un acompte détourné et en quoi diffère-t-il d’un acompte réel ?
Un véritable acompte de réservation est une somme réellement exposée à un risque réel, à dessein : c’est le seul paiement d’un achat en Espagne qui se situe en dehors de l’ensemble du système de garanties conçu pour protéger tout ce qui suit. C’est précisément pourquoi les fraudeurs ciblent ce paiement. Le mécanisme est presque toujours le même : de l’argent demandé avant qu’un avocat ait lu le contrat de réservation, versé sur un compte dont le nom ne correspond ni à celui du vendeur ni à celui de l’agence, parfois présenté comme remboursable, « juste pour le réserver », au lieu de représenter le véritable engagement qu’est une réservation.Un acompte de réservation légitime est versé sur un compte désigné dans le contrat de réservation lui-même, après que votre avocat a vérifié les conditions de remboursement prévues par le contrat. Le service de coordination juridique d’Arevont lit ce contrat avant que l’argent ne quitte votre compte, gratuitement, car l’avocat vous représente, et non le vendeur ou l’agence.
Où se trouve réellement votre argent
- RéservationVersé avant toute garantie ou protection par un compte clientL’unique paiement d’un achat en Espagne qui se situe entièrement en dehors du système de garanties. C’est précisément pourquoi les fraudeurs ciblent ce paiement.
- Contrôle légalL’avocat lit le contrat de réservationIl confirme le nom du titulaire du compte et les conditions de remboursement avant tout nouveau transfert d’argent.
- arras / compromis de venteDéposé sur un compte client séparé de l’avocatLibéré uniquement lors de la signature de l’acte authentique, sous une protection dont la réservation n’a jamais bénéficié.
- CompletionVersé chez le notaireLe solde change de mains au moment même de la signature, et non par un virement non contrôlé plusieurs jours auparavant.
Ce que l'on croit être une prudence normaleCe qui protège vraiment un acompte
- Verser une petite somme pour bloquer un bien avant que quiconque ne l'ait vu relève simplement d'une prudence normale
- Une véritable réservation n'est payée qu'après lecture du contrat par votre avocat, sur un compte indiqué dans le contrat lui-même. Tout paiement effectué avant cela ne protège personne, hormis celui qui l'a demandé.
- Une promesse orale qu'un acompte est « remboursable » ne vaut pas mieux que si elle était écrite
- Seules les conditions écrites dans le contrat de réservation déterminent si l'argent sera restitué. Une promesse orale n'a plus aucun effet une fois le virement effectué.
- Le nom du titulaire du compte importe peu tant que le prix semble correct
- Un véritable acompte est versé sur un compte correspondant au vendeur ou à l'agence immobilière chargée de l'annonce. Un autre nom de titulaire, surtout un nom personnel ou étranger, est le signe le plus évident de cette pratique.
Si mon acompte a réellement été volé, existe-t-il un moyen réaliste de le récupérer ?Deux voies distinctes existent, et aucune n'est rapide. Votre banque peut tenter un rappel le jour même d'un virement SEPA, et les chances de réussite diminuent fortement après les premières 24 à 48 heures. La rapidité compte donc plus que toute autre démarche. Parallèlement, une plainte pénale pour escroquerie au titre de l'article 251 ouvre également une voie pour récupérer l'argent dans le cadre de la même procédure pénale. Il s'agit d'une démarche menée par un avocat, et non d'un simple formulaire. Il est préférable de l'engager immédiatement plutôt que d'attendre de voir si l'argent réapparaît de lui-même.
Quelqu'un peut-il percevoir un loyer pour un bien dont il n'est pas propriétaire ?
Oui, et le droit espagnol le prévoit expressément : l'article 251.1 vise la location d'un bien sous couvert d'un droit de disposition prétendument détenu, dans la même disposition que sa vente et sa mise en location. Cette pratique cible généralement les personnes qui ont besoin d'un logement, et non celles qui achètent : une location de vacances ou une location longue durée, parfois accompagnée de photos copiées d'une véritable annonce, demandant un virement sur un compte personnel avant toute visite et avant que le « propriétaire » n'accepte un appel vidéo depuis l'intérieur du véritable bien.Un acheteur étranger est principalement exposé à ce risque lors d’un voyage de visites immobilières, lorsqu’il peut être tentant de réserver rapidement un hébergement depuis l’endroit où le prix semble le plus intéressant. Les méthodes qui rendent une annonce de location convaincante, notamment les photos volées et les descriptions réutilisées, sont les mêmes que celles déjà expliquées pour les annonces de vente dans le guide publicitaire du site. La différence est qu’ici, l’argent en jeu concerne un séjour et non un bien immobilier.
- Arrêtez et vérifiezLe « propriétaire » refuse un appel vidéo en direct depuis le bienUn véritable propriétaire n'a rien à cacher et aucune raison de refuserWhat to do insteadDemandez un appel en temps réel, pas une visite enregistrée
- Arrêtez et vérifiezOn vous demande de payer par virement bancaire, en dehors de la plateforme de réservationSi vous évitez la plateforme, vous perdez la trace du paiement et la protection de l'acheteur qu'elle offreWhat to do insteadPayez via le propre système de la plateforme, et non directement au propriétaire
- Vérifiez d’abordLa même adresse est publiée ailleurs sous un autre nomL'annonce est peut-être un doublon ou un ensemble de photos voléesWhat to do insteadRecherchez le nom de la rue ou du programme dans d'autres annonces
Un promoteur pouvait-il simplement disparaître avec les paiements échelonnés avant l'existence de la garantie instaurée après la crise ?
Il s'agissait autrefois du type de fraude immobilière espagnole le plus préjudiciable. Il est utile de le comprendre d'un point de vue historique, car la loi qui a comblé cette faille est précisément celle qui protège aujourd'hui l'acheteur. Une obligation de garantie pour les paiements échelonnés d'un logement neuf existe depuis la Ley 57/1968. Cependant, son application avant la crise financière de 2008 était inégale. Les promoteurs encaissaient régulièrement paiement après paiement au fur et à mesure de l'avancement des travaux, sans véritable garantie établie au nom de l'acheteur pour les couvrir. Lorsqu'un projet échouait, les acheteurs découvraient que la garantie qu'ils pensaient détenir n'existait pas ou couvrait une police collective qui ne les désignait jamais personnellement.La Ley 20/2015 a renforcé cette même règle, désormais inscrite dans la disposición adicional primera de la Ley 38/1999. Elle a comblé précisément la faille qui rendait l'ancienne fraude possible. Tout paiement effectué avant la signature de l'acte authentique doit désormais être couvert par une garantie établie au nom de l'acheteur, remise lors de la signature du compromis de vente, et non promise ultérieurement. Le mécanisme lui-même, les mentions que le document doit comporter et les conséquences d'une nouvelle défaillance d'un promoteur font l'objet d'un sujet distinct, traité intégralement sur une autre page.
Avant la Ley 20/2015Depuis la Ley 20/2015
- Une garantie existait sur le papier, parfois sous la forme d'une police collective couvrant l'ensemble du programme, mais ne désignant aucun acheteur individuellement.
- La garantie doit être établie individuellement, au nom de l'acheteur, pour couvrir ses paiements précis, et lui être remise lors de la signature du compromis de vente.
- L'application de la règle était inégale. Un acheteur découvrait souvent que la garantie était sans valeur seulement après l'échec du projet.
- Le document lui-même peut être vérifié avant l'échéance de chaque paiement. C'est précisément à ce moment qu'il faut le demander, et non après la signature.
- Existe-t-il seulement un document de garantie ?Who decidesDemandez directement au promoteurWhat it grantsPasse au contrôle suivantIf noNe payez pas. Sans document, vous n'avez aucune protection, quoi qu'on vous dise oralement.
- Est-elle établie précisément à votre nom ?What it grantsConfirmez que c’est à vous, pas une règle de groupeIf noUne garantie qui désigne le programme, et non votre personne, ne vous protège pas personnellement.
- Couvre-t-elle l'intégralité du montant, taxes comprises ?What it grantsConfirme que le paiement total est couvertIf noUne garantie partielle laisse exactement la faille exploitée par cette fraude.
- Émise par une banque ou un assureur ?What it grantsConfirme qu'un véritable garant se porte caution, et que vous pouvez le tenir pour responsableIf noRien d'autre ne constitue la garantie exigée par la loi.
La version de cette fraude qui se produit encore aujourd'hui est plus discrète et plus difficile à repérer que la simple disparition du promoteur. Elle prend la forme d'un échéancier des paiements qui avance plus vite que l'émission de la garantie, ou d'un document de garantie qui existe mais n'a jamais été émis pour couvrir précisément vos paiements. Demandez à le voir avant l'échéance du paiement, et non après.
Acheter auprès d'un promoteur important et réputé fait-il disparaître ce risque ?Cela réduit le risque. Un promoteur important, jouissant d'une réputation publique et ayant d'autres projets en cours, a beaucoup plus à perdre en ne livrant pas le bien qu'un petit promoteur ou qu'un promoteur récemment créé. Mais cela ne remplace pas la vérification elle-même. La loi exige la même garantie personnelle, quelle que soit la taille du promoteur. Le document vous protège, et non la seule réputation du promoteur.
Ce que vous pouvez vérifier seul, et ce qui nécessite vraiment quelqu'un sur place
Toutes les vérifications ci-dessous sont concrètes et vous pouvez les effectuer. La colonne de droite n'est pas la seule manière de procéder. Elle montre ce qui change lorsque la vérification est effectuée ici, sur la côte, plutôt que depuis un écran éloigné.| Seul depuis la Tchéquie | Avec contrôle local | |
|---|---|---|
| Le vendeur est-il propriétaire du bien ? | Vous pouvez demander une nota simple et lire le nom du propriétaire. Mais c'est en traduisant et en comprenant seul un document du registre espagnol que la plupart des gens se retrouvent bloqués. | La vérification gratuite des annonces d'Arevont compare le propriétaire enregistré à la personne ou à l'agence avec laquelle vous êtes en contact, avant tout transfert d'argent. |
| L'authenticité du compte destiné à l'acompte de réservation | Vous pouvez demander le nom du titulaire du compte et le comparer par écrit à celui du vendeur ou de l'agence. | La coordination juridique d'Arevont examine les conditions du contrat de réservation avant que l'argent ne quitte votre compte, gratuitement. |
| Authenticité d'une annonce de location | Une recherche inversée des images utilisées, la même vérification de dix minutes qui permet de repérer une annonce de vente obsolète ou dupliquée. | Un appel vidéo en direct depuis le bien, organisé pour vous lorsque vous ne pouvez pas encore vous déplacer pour le faire vous-même. |
| La garantie du promoteur couvre-t-elle votre paiement ? | Vous pouvez demander à voir le document et vérifier qu'il vous désigne personnellement, pour le montant précis, avant de payer. | Confirmé dans le cadre de la coordination juridique avant l'échéance de chaque paiement échelonné, et non après. |
Quelle est sa fréquence, vraiment ?
Il n'existe aucune statistique publiée mesurant spécifiquement les fraudes immobilières délibérées visant les acheteurs étrangers sur la Costa del Sol. En inventer une serait pire que de le dire honnêtement. Ce que nous pouvons dire honnêtement, c'est ceci : la plupart des éléments qui rendent l'achat ici inquiétant, les annonces partagées, les anciens prix, les techniques de vente, ne relèvent pas du tout de la fraude. Considérer tout cela comme une fraude conduit un acheteur à s'inquiéter des mauvaises choses et à négliger les vraies.Les quatre schémas décrits ci-dessus sont de véritables infractions, chacune relevant d'un article précis du Code pénal. Les vérifications qui permettent de les déceler, consulter le registre, lire le contrat avant de payer, appeler le « propriétaire » par vidéo, voir la garantie avant l'échéance du paiement, sont les mêmes que tout acheteur prudent devrait effectuer de toute façon, pour des raisons ordinaires, lors de chaque achat. Il s'agit d'informations générales sur la manière dont le droit espagnol traite ces schémas. Il ne s'agit pas de conseils juridiques concernant une transaction précise, et aucun de ces éléments n'effectue les vérifications décrites. C'est un avocat indépendant qui s'en charge pour vous. Le guide du site consacré aux vérifications effectuées par un avocat l'explique en détail.Arevont ne perçoit aucun frais de recommandation des avocats avec lesquels elle travaille et ne facture rien à l'acheteur pour les vérifications décrites ci-dessus. Cela ne rend aucun achat totalement exempt de risque. Cela signifie que les vérifications permettant de déceler ces quatre schémas sont à votre disposition avant que vous ne preniez le moindre engagement.
Questions fréquemment posées sur les arnaques à l'achat immobilier
- Comment une annonce volée devient-elle une fraude, plutôt qu'une simple mauvaise annonce ?
- L'annonce elle-même, même avec des photos copiées, ne constitue pas une infraction. L'infraction se produit dès que quelqu'un utilise cette fausse annonce pour obtenir de l'argent ou une signature concernant un bien ou une location qu'il n'a aucun droit de vous proposer. Une annonce volée à laquelle vous n'avez rien versé n'est qu'une mauvaise annonce. La même annonce devient une fraude dès que vous envoyez un acompte sur un compte sans lien avec le bien.
- Acheter par l'intermédiaire d'une agence comme Arevont signifie-t-il que cela ne peut pas vous arriver ?
- Non, et personne ici ne le prétend. Les vérifications gratuites d'Arevont confirment le propriétaire enregistré, examinent le contrat de réservation avant que vous ne payiez et vérifient une annonce de location lors d'un appel en direct si vous le demandez, le tout avant tout transfert d'argent. Elles éliminent les angles morts spécifiques auxquels est confronté un acheteur en Tchéquie devant un écran. Elles ne rendent pas la fraude impossible partout dans le monde.
- Quel est le principal indice montrant qu'il s'agit de l'un de ces quatre schémas plutôt que d'une simple mauvaise annonce ?
- Demander de l'argent ou une signature avant qu'une vérification soit possible, qu'il s'agisse d'une visite, de la lecture d'un contrat par un avocat ou d'un appel vidéo depuis le bien. Tous les schémas ci-dessus ont ce point commun. Un vendeur, une agence ou un promoteur légitime n'a aucune raison de refuser l'ordre suivant : vérifier d'abord, puis payer, car cette vérification rend également la transaction réelle à ses yeux.
- Puis-je récupérer un acompte détourné par l'intermédiaire des tribunaux espagnols, et pas seulement de ma banque ?
- Une plainte pénale pour escroquerie au titre de l'article 251 ouvre une possibilité de récupérer votre argent dans le cadre de la même procédure pénale. Votre avocat peut engager cette démarche parallèlement à une action civile distincte, ou à sa place. La récupération de l'argent n'est jamais garantie, surtout une fois celui-ci sorti d'Espagne. C'est précisément la raison d'être des vérifications ci-dessus : éviter la perte dès le départ, et non tenter de la réparer ensuite.
- J'ai trouvé une version beaucoup moins chère d'une annonce qui me plaît, republiée quelque part de manière informelle, par exemple dans un groupe Facebook. Dois-je supposer qu'il s'agit de l'une de ces escroqueries ?
- Pas automatiquement. La plupart du temps, il s'agit précisément du schéma d'annonce ancienne, mal tarifée ou dupliquée expliqué dans le guide publicitaire du site, et non d'une fraude. Cela ne devient une escroquerie pénale que lorsque quelqu'un vous demande de payer ou de signer avant que vous-même ou votre avocat puissiez vérifier son identité réelle. Considérez cette republication comme une piste qui mérite d'être vérifiée, et non comme la preuve à elle seule de l'un ou l'autre de ces schémas.
