Analyse de l'offre
Envoyez-nous n'importe quel bien et nous le vérifions avant que vous n'y consacriez du temps ou de l'argent. Nous vérifions sa disponibilité, son prix réel actuel et les éléments qu'une annonce ne vous dit pas. Nous le faisons pour les biens de notre sélection de biens immobiliers comme pour ceux que vous trouvez vous-même. Si nous ne l'achèterions pas, nous vous le disons et vous expliquons pourquoi.
Envoyez-nous toute annonce
Vous n'avez pas besoin d'être notre client et le bien ne doit pas nécessairement figurer dans notre catalogue. Envoyez-nous un lien depuis Idealista, une autre agence ou directement depuis un promoteur.Nous vérifions la disponibilité et les conditions actuelles, recherchons ce que l'annonce omet, contactons le vendeur et vous indiquons si l'achat nous paraît pertinent. Si c'est le cas, nous organisons la visite, vous aidons à négocier et vous accompagnons jusqu'à la remise des clés.
Vous obtenez la même réponse dans tous les cas, y compris lorsque nous vous indiquons que nous n'achèterions pas le bien.
Devez-vous déjà être notre client ?Non. Envoyez-nous le lien et nous le vérifions. Si vous souhaitez ensuite que nous vous représentions pour cet achat, nous pouvons le faire, sans aucun coût pour vous dans les deux cas.
Et si le bien est proposé par une autre agence ?C'est tout à fait normal ici et cela ne change rien. Les agences de cette côte partagent leurs annonces. Nous pouvons donc nous en occuper au même prix que celui que vous paieriez en traitant directement avec l'agence.
Avant d'acheter un billet d'avion, nous savons si le déplacement en vaut la peine
La plupart des gens commencent par consulter Idealista. La différence ne tient pas seulement à l'accès à davantage d'annonces. Nous connaissons les villes, les urbanisations et le marché. Nous savons donc déjà quoi regarder et quelles questions poser. Pour tout ce que nous ignorons concernant un bien précis, nous vérifions les informations avant votre déplacement.
- Ce que l'annonce ne dit pasLa disponibilité, le prix actuel et les détails qui permettent de déterminer si une visite vaut vraiment la peine d'être organisée.
- Ce qui pourrait poser problèmeLes restrictions concernant la location de courte durée, les constructions autorisées à proximité ou d'autres éléments invisibles sur les photos et dans la description.
- Ce qui mérite d'être vu sur placeSi nous constatons déjà que le bien ne correspond pas à ce que vous recherchez, nous l'écartons. Vous vous déplacez uniquement pour ceux qui méritent réellement votre temps.
- Un seul bien ou trois annoncesLe même bien est souvent proposé simultanément par plusieurs agences, à des prix différents, parfois avec des photos différentes et une surface différente. Deux annonces peuvent donner l'impression qu'il s'agit de deux biens, et la moins chère n'est pas automatiquement la plus récente. Nous travaillons avec les systèmes partagés dans lesquels les agences publient leurs annonces. Nous pouvons donc voir lorsque plusieurs annonces concernent le même appartement et vous indiquer le prix réellement pratiqué par le vendeur.
- Depuis combien de temps il est en vente, si vous le demandezInterrogez-nous au sujet d'un bien précis et nous pouvons généralement savoir depuis combien de temps il est sur le marché et si son prix demandé a été réduit entre-temps. Aucun de ces éléments ne suffit à lui seul pour tirer une conclusion. Un bien proposé depuis un an peut être trop cher, présenter un défaut particulier que personne n'a indiqué ou être simplement mal présenté. Une baisse de prix peut signifier que le vendeur est devenu réaliste, ou que le premier prix n'a jamais été sérieux. Il est utile de le savoir avant d'entamer une négociation et préférable de nous le demander plutôt que de supposer que cette information figure dans chaque annonce.
Si un élément doit être vérifié sur place, nous pouvons nous rendre au bien en voiture avant votre arrivée. Nous vous appelons alors en vidéo, filmons une visite guidée ou nous concentrons sur les points précis que vous nous avez indiqués.Plus nous vérifions d'éléments à l'avance, moins vous consacrez de temps en Espagne à des visites qui ne mènent nulle part.
Ce qui vous revient
Une vérification ne se résume pas à un appel téléphonique pendant lequel vous devez prendre des notes. Nous vous transmettons nos conclusions sous une forme que vous pouvez relire et transférer à la personne qui achète avec vous.
- Les plus et les moins, pour chaque bienChaque bien de la sélection resserrée comporte ce que nous avons relevé en sa faveur, les points faibles que nous identifions et les éléments qui restent en suspens. Lorsque vous hésitez entre deux biens, ou que vous nous le demandez, nous approfondissons notre analyse par écrit à ce stade. C'est à ce moment qu'un document plus détaillé peut changer une décision.
- Une recommandation, en clairVisitez-le, négociez avant de le visiter, attendez ou n'achetez pas du tout. Vous recevez notre recommandation et les raisons qui la motivent, sans que nous en édulcorions le contenu pour maintenir une transaction en cours.
- Sur quoi repose le constatLorsqu'un élément provient d'un document, de l'association ou des informations transmises par le vendeur, nous le précisons. L'avocat peut alors poursuivre à partir de là, au lieu de reprendre la même question depuis le début.
- Les questions ouvertes, nomméesTout ce que nous n'avons pas pu confirmer est présenté comme non confirmé, plutôt que laissé de côté. Une vérification qui dissimule ses propres lacunes vaut moins que l'absence de vérification.
Ce que nous vérifions pour chaque bien
Une annonce est rédigée pour vendre. Voici les éléments que nous vérifions avant qu'un bien n'entre dans votre sélection de biens immobiliers, ainsi que les raisons pour lesquelles la plupart n'y parviennent jamais.| Ce que nous vérifions | Pourquoi cela compte | Comment nous vérifions |
|---|---|---|
| Le bien lui-même | ||
| Disponibilité | Les portails regorgent d'annonces de biens déjà réservés, vendus ou simplement non actualisées depuis des mois. Dans un programme neuf, le promoteur commercialise les lots par phases et communique d'abord les disponibilités mises à jour aux agences qui travaillent sur le projet. | Nous confirmons auprès de l'agence ou du promoteur que le bien est réellement toujours disponible avant de l'ajouter à votre liste. |
| Le prix réel aujourd'hui | Le prix affiché, le prix attendu par le vendeur et le prix auquel il vaut réellement la peine de négocier ne sont pas nécessairement identiques. Les portails affichent les prix demandés. | Nous sommes en contact quotidien avec les agents et les promoteurs, ce qui nous permet de savoir quels prix se pratiquent réellement. Lorsque cela est pertinent, nous cherchons également à savoir quelles offres ont déjà été refusées. |
| À quel lot correspond le prix | Dans un programme neuf, vous voyez généralement un prix « à partir de » à côté d'une représentation de l'un des appartements les plus attrayants du projet. Cela n'est pas nécessairement trompeur, mais le lot représenté peut coûter nettement plus cher, parfois le double. | Nous partons de la liste réelle des lots : quels appartements sont libres, à quel étage, dans quelle orientation, avec quelle vue et quelle terrasse, et combien coûte réellement chacun d'eux. |
| Le lieu | ||
| Vue et orientation | Deux plans d’aménagement identiques dans le même immeuble peuvent présenter des écarts de plusieurs centaines de milliers d’euros. L’un est orienté au nord, vers le versant, tandis que l’autre est orienté au sud, face à la mer. Une terrasse orientée à l’ouest peut être inutilisable jusqu’à sept heures du soir en août. | Nous vérifions l'orientation et les alentours et vous indiquons à quelles heures la terrasse sera réellement agréable, en hiver comme en été. |
| Bruit | Une route, la terrasse d'un restaurant, la circulation touristique ou des travaux de construction ne sont pas nécessairement perceptibles lors d'une seule visite, à un seul moment de la journée. | Nous connaissons le secteur, nous posons les bonnes questions et nous observons ce qui se passe autour du bien en dehors de l'heure de la visite. |
| Odeurs | Dans certains micro-secteurs, une station d'épuration, l'agriculture ou des brûlages saisonniers peuvent être perceptibles selon le vent et la période de l'année. Lors d'une seule visite, vous ne le sauriez jamais. | C'est précisément le type de connaissance locale qu'un portail ne peut pas vous apporter. Nous savons où ces nuisances apparaissent et nous les vérifions pour le bien concerné. |
| Accessibilité | « Dix minutes de la plage » peut signifier une agréable promenade à l'aller et un trajet nettement moins plaisant au retour avec les courses. | Nous examinons l'itinéraire réel, la montée et ce qui se trouve véritablement sur le chemin. |
| La vie hors saison | Un lotissement résidentiel très animé en août peut être presque désert de novembre à la saison suivante, avec des services réduits et une piscine fermée. | Nous savons quelles parties du littoral et quels programmes fonctionnent toute l'année, car nous sommes également présents hors saison. |
| L'immeuble et les règles | ||
| Règles communes | Les statuts déterminent davantage de choses qu'on ne le pense : ce que vous pouvez faire du bien et, parfois, si vous pouvez même le mettre en location. | Nous lisons les règles applicables au bien concerné, plutôt que de nous fier à ce que quiconque peut en dire. |
| Location courte durée autorisée | C'est le seul risque que nous considérions comme réel. Il n'est jamais automatique : il dépend du bien, de la commune, des statuts de l'association et des règles en vigueur concernant les hébergements touristiques. Deux biens presque identiques au même endroit peuvent être totalement différents. | Si la location fait partie des raisons pour lesquelles vous achetez, nous ne nous contentons pas de la réponse d'un agent ou d'une mention dans l'annonce. Nous vérifions le bien, les statuts, les décisions de l'association et de la commune, ainsi que la possibilité réelle d'enregistrer l'usage prévu, avant que vous ne versiez une réservation. |
| Réparations prévues | Une association de propriétaires peut avoir approuvé une réparation coûteuse à laquelle les propriétaires d'appartements devront contribuer. Dans certaines circonstances, les dettes envers l'association peuvent suivre le bien plutôt que le vendeur. | Nous soulevons ce point avant la réservation, puis l'avocat confirme par écrit la situation et l'état des paiements lors des vérifications juridiques. |
| Travaux à proximité | Une vue, l'intimité ou le caractère d'une rue peuvent être modifiés par un projet qui n'existe pas encore. La question n'est pas ce qui se trouve aujourd'hui à côté du bien. | Nous vérifions ce qui est autorisé ou prévu sur les parcelles voisines, et pas seulement ce qui y est déjà construit. |
| Stationnement et accès | Que le stationnement appartienne au lot, l'endroit où il se trouve réellement et la manière d'accéder au bien sont le genre de détails qui ne deviennent concrets qu'une fois propriétaire. | Nous établissons ce qui est inclus et ce qui est partagé, et nous examinons l'accès sur place lorsque cela est nécessaire. |
| Le bien lui-même | ||
| État du projet | Pour un programme neuf inachevé, la phase, la date de signature de l'acte authentique et le calendrier des paiements modifient réellement ce à quoi vous vous engagez. | Nous vérifions le promoteur, la phase d'avancement, ce qui reste réellement invendu dans l'immeuble et la structure de l'échéancier des paiements. |
| État technique | Pour un bien immobilier de seconde main, le vendeur n'est responsable que des vices cachés. Pour un programme neuf, des garanties existent, mais elles ne sont utiles que si le défaut est découvert et signalé. | Nous examinons les éléments visibles. Lorsqu'une véritable expertise est nécessaire, nous faisons intervenir séparément un inspecteur ou un architecte, car il s'agit d'une autre mission réalisée par un spécialiste. |
Rôle dans l'achat
L'achat complet comprend quinze étapes, du premier appel à la remise des clés. La vérification n'est pas une seule étape. Elle intervient deux fois : d'abord lors de l'élaboration de votre sélection de biens immobiliers, puis avant votre signature.Étapes 3 et 13 sur 15
- Avant la visitePendant la sélectionPour chaque bien que nous vous présentons, nous indiquons ce qui fonctionne, les points faibles que nous relevons et ce que l'annonce ne rend pas évident. Les biens qui échouent aux vérifications ne figurent pas dans la liste.New buildNous vérifions le promoteur, la phase d'avancement, les lots réellement disponibles et le calendrier des paiements.ResaleNous demandons au vendeur à quel prix le bien s'est réellement négocié et pourquoi il n'a pas encore été vendu.
- Avant l'acte authentiqueAvant le notairePour un bien immobilier de seconde main, nous vérifions à nouveau le bien avant la signature, avec vous ou en votre nom, afin de confirmer qu'il correspond à l'état convenu et que tout ce qui figure dans l'inventaire est toujours présent. Pour un programme neuf, le calendrier dépend du promoteur.New buildLe snagging a parfois lieu avant le transfert de propriété et parfois après. Si vous souhaitez une expertise technique professionnelle, nous l'organisons séparément.ResaleNous confirmons que l'état du bien n'a pas changé et que ce qui avait été convenu est toujours en place.
Ce que change vraiment un contrôle
La même annonce, lue de deux façons.| Ce que dit l'annonce | Ce que nous établissons | |
|---|---|---|
| Disponibilité | Indiqué comme disponible. | Confirmé auprès de l'agence ou du promoteur, ou écarté avant de faire perdre un créneau de visite. |
| Prix | Un chiffre, souvent « dès ». | Le prix réel auquel le bien se négocie et le lot précis auquel ce prix correspond. |
| Le nombre réel de biens concernés | Une annonce équivaut à un bien. | Si plusieurs agences annoncent le même bien à des prix différents, et lequel de ces prix le vendeur retient effectivement. |
| La vue | Une photographie. | L'orientation, les heures auxquelles la terrasse est exposée, et ce qui est autorisé sur le terrain voisin. |
| L'emplacement | Le nom d'une ville. | La rue, le lotissement résidentiel, le trajet à pied, le bruit et le fait que quelqu'un y vive ou non en février. |
| Location | Souvent rien, ou un agent qui affirme que tout va bien. | Les statuts, les décisions de l'association et la municipalité, vérifiés avant que vous ne réserviez. |
| Coûts à venir | Charges de copropriété, parfois. | La question de savoir si une réparation coûteuse a déjà été approuvée et si vous devriez contribuer à son financement. |
| La conclusion | L'annonce vous pousse à l'acheter. | Parfois, négocier. Parfois, attendre. Parfois, ne pas acheter du tout. |
Ce qui a permis de conclure que le bien ne figurait pas dans l'annonce
La raison la plus courante pour laquelle nous conseillons à un acheteur de renoncer est la location. Quelqu'un prévoit de couvrir une partie des coûts courants grâce à la location de courte durée, mais le bien ne peut pas légalement être loué de cette manière.- Ce qui semblait convenirL'appartement correspondait au budget, l'emplacement était cohérent et le vendeur le présentait comme adapté à la location. Rien dans l'annonce ne laissait supposer un problème.
- Nos vérificationsPour une location de courte durée, ni l'annonce ni la confirmation verbale d'un agent ne suffisent. Ce qui permet de trancher, ce sont la municipalité, les statuts de l'association et les documents de l'immeuble. Nous vérifions également si une réparation exceptionnelle a été approuvée et si son coût serait transféré au nouveau propriétaire.
- Ce que cela a changéLorsque l'avocat confirme que l'usage envisagé n'est pas possible, ou que les conditions modifient sensiblement l'équilibre économique, nous recommandons de ne pas poursuivre. L'objectif n'est pas de trouver une raison d'acheter, mais de savoir à l'avance si vous achetez bien ce que vous pensez acheter.
Le problème le plus coûteux est celui que vous découvrez après avoir acheté.
Combien cela vous coûtera ?
- Acheteur0 €La vérification d'une annonce ne vous coûte rien, que vous finissiez ou non par acheter le bien et que vous l'ayez trouvé vous-même ou non.
- Promoteur ou vendeur
- Programme neuf
- 2,5 to 6 %
- Biens de seconde main
- 1,5 to 4 %
- ArevontNos honoraires représentent une partie de cette commission et ne sont dus que si un achat est réalisé. C'est précisément pourquoi nous pouvons nous permettre de vous conseiller de ne pas acheter.
Le prix du bien reste le même même si vous passez directement par le vendeur. Pour un programme neuf, n'hésitez pas à demander la grille tarifaire du promoteur et à la vérifier vous-même.
Limites de la vérification
Nous vérifions ce qui peut l'être, nous vous indiquons ce que nous avons trouvé et ce que cela signifie pour l'achat. Si un élément fondamental ne tient pas, nous recommandons de renoncer, même lorsque vous avez déjà décidé d'acheter.Mais nous ne pouvons pas tout vérifier avant une réservation et nous ne prétendrons pas le contraire. La propriété, les charges, les dettes, la légalité de l'immeuble et les documents eux-mêmes relèvent de l'avocat, et c'est précisément pourquoi la vérification juridique intervient ensuite. Nous ne vous recommanderons pas de signer quoi que ce soit avant cette étape.Une véritable expertise technique est également une mission distincte. L'évaluateur d'une banque ne recherche pas les défauts et ne peut pas la remplacer.
Questions fréquentes sur la vérification d'une offre
- Délai de vérification ?
- Généralement le jour même, dès que le vendeur répond. Ce qui retarde une vérification ne dépend presque jamais de nous : il s'agit d'une agence ou d'un promoteur qui ne répond pas. Dans ce cas, nous vous indiquons que le bien est toujours disponible au lieu de vous laisser sans nouvelles. Toute démarche nécessitant des documents de la municipalité ou de l'association prend plus de temps, et nous vous le précisons sur le moment.
- Puis-je vous envoyer un bien qui ne figure pas sur votre site ?
- Oui, et c'est précisément le cas pour la plupart des biens que nous vérifions. Il n'est pas nécessaire qu'un bien figure dans notre catalogue pour que nous vous représentions à son sujet.
- Que vous envoyez-vous exactement ?
- Ce que nous avons trouvé, ce que cela signifie pour l'achat et un avis clair sur l'intérêt d'une visite. Y compris lorsque la réponse est non.
- Vérifiez-vous vous-même l'aspect juridique ?
- Non, et c'est délibéré. La propriété, les charges, les dettes et la conformité du bâtiment sont vérifiées par un avocat indépendant, qui est également indépendant de nous et du vendeur. Nous coordonnons cette vérification et ne percevons pas de commission d'apport.
- Pouvez-vous me confirmer que je pourrai le louer ?
- Nous pouvons vérifier le bien, les statuts, les décisions de l'association et les règles municipales avant que vous ne réserviez, ainsi que la possibilité d'enregistrer l'usage prévu. Nous n'acceptons pas la réponse d'un agent comme confirmation.
- Que se passe-t-il si j'ai déjà réservé quelque chose ?
- Envoyez-le malgré tout. La possibilité de faire encore quelque chose dépend des conditions de réservation, mais savoir exactement ce à quoi vous vous engagez vaut mieux que de le découvrir chez le notaire.
