Combien coûte l’achat d’un bien immobilier en Espagne : programme neuf ou bien immobilier de seconde main
En 30 secondes
Prévoyez environ 13 % supplémentaires pour un logement neuf et environ 9 % supplémentaires pour une revente. Cela couvre l'impôt, le notaire, le registre et l'avocat. L'écart entre les deux chiffres provient presque entièrement de l'impôt.
| Programme neuf | Biens de seconde main | |
|---|---|---|
| Fiscalité11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notaire et registre | 1.500 € | 1.500 € |
| Avocat~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE et traductions | 150 € | 150 € |
| Transfert des services | 600 € | 600 € |
| Total à prévoir | 63.250 € | 42.250 € |
Que couvrent les 8 à 13 % supplémentaires ?
Six postes, dont seulement deux sont des impôts. Les autres concernent le notaire, l’inscription au registre foncier, l’avocat, le NIE et les traductions, ainsi que le transfert des contrats de fourniture à votre nom. Les six postes s’appliquent à la fois à un programme neuf et à un bien immobilier de seconde main. Seul le poste fiscal change de nature.L'IVA est la TVA espagnole et, pour un logement entièrement neuf, elle représente 10 % du prix d'achat. C'est le plus élevé des deux postes fiscaux applicables à un programme neuf ci-dessous. Les détails de son application et de la base de calcul de l'impôt applicable à un bien immobilier de seconde main sont présentés sur la page consacrée aux impôts.
| Poste | Programme neuf (chez un promoteur) | Biens immobiliers de seconde main (privé) |
|---|---|---|
| Fiscalité | 10 % d'IVA (TVA espagnole) plus 1,2 % d'AJD (droit de timbre sur l'acte signé) en Andalousie, soit 11,2 % au total. | 7 % d'ITP (impôt sur les mutations), calculé sur le montant le plus élevé entre le prix convenu et la valeur de référence officielle du bien. |
| Notaire et registre foncier | Environ 1.000 à 1.700 € au total pour 350.000 à 500.000 €, et environ 1.400 à 2.200 € à 1.000.000 €, selon les barèmes officiels. Les frais augmentent progressivement avec le prix, et non de manière linéaire. | Le même barème de frais. Le notaire et le registre ne facturent pas différemment un bien immobilier de seconde main. |
| Avocat | Environ 1 % du prix, TVA comprise, pour la vérification juridique indépendante et la signature de l'acte authentique elle-même. | La même chose. Il s'agit du seul élément correspondant à des honoraires de marché, et non à un tarif administratif fixe. C'est le seul montant que votre propre avocat vous communiquera par écrit avant que vous ne vous engagiez avec lui. |
| NIE et traductions | Environ 150 €, forfaitaires, et non un pourcentage du prix. | Le même montant forfaitaire. |
| Transfert et raccordement des services | Environ 600 € pour faire enregistrer l'eau, l'électricité et, le cas échéant, la connexion Internet à votre nom. | Le même montant, même si un distributeur peut ne rien facturer du tout pour un simple changement de titulaire. Consultez la note « Parler franchement » ci-dessous. |
À combien cela revient-il, pour trois prix réels ?
Un pourcentage isolé masque l’évolution des coûts individuels. Voici le même tableau calculé à 350.000 €, 500.000 € et 1.000.000 €, pour les deux parcours. Le pourcentage diminue légèrement à mesure que le prix augmente. Cela s’explique par le fait que trois des six postes, à savoir le notaire et le registre, les honoraires minimums de l’avocat, le NIE et les traductions, ainsi que le transfert des contrats de fourniture, n’augmentent pas au même rythme que le prix.
- 350.000 €Programme neuf : 394.950 € au total, soit 12,8 % en plus. Biens immobiliers de seconde main : 380.250 € au total, soit 8,6 % en plus.
- 500.000 €Programme neuf : 563.250 € au total, soit 12,7 % en plus. Biens immobiliers de seconde main : 542.250 € au total, soit 8,5 % en plus.
- 1.000.000 €Programme neuf : 1.124.750 € au total, soit 12,5 % en plus. Biens immobiliers de seconde main : 1.082.750 € au total, soit 8,3 % en plus.
Ces trois totaux sont les chiffres publiés par le site, à jour en août 2026 (le même tableau figure dans le calculateur de coûts de la page d'accueil). Ils ne supposent rien d'inhabituel : aucun taux d'imposition réduit, aucune surprise liée à la valeur de référence et une structure de propriété standard plutôt que complexe. Si votre situation n'est pas standard, le total change. C'est précisément pourquoi la liste de contrôle ci-dessous demande un montant écrit plutôt qu'une fourchette publiée.
Quand chacun est-il exigible ?
En trois ou quatre moments distincts, et non en une seule fois, avec un schéma différent selon le parcours. Pour un bien immobilier de seconde main, la majeure partie des fonds est versée lors de la signature de l’acte authentique. D’abord un petit acompte de réservation, puis le solde de l’acompte lors de la signature du contrat d’arras, pendant que les vérifications juridiques sont effectuées, puis l’impôt, les frais et le solde du prix en une seule journée chez le notaire. Pour un programme neuf, le même montant total est réparti sur la durée de la construction, sous forme de paiements échelonnés pouvant s’étendre sur deux ans ou davantage avant même que les clés n’existent.C'est le fait de ne planifier que le total qui prend les acheteurs au dépourvu, car ce n'est pas le total que votre compte bancaire doit pouvoir couvrir à chaque échéance. Ce qui compte, c'est le montant de liquidités dont vous devez disposer à chaque date, et un prêt hypothécaire ne vous aide pas de la même manière pour chacune d'elles. Il couvre beaucoup plus facilement le solde final qu'un paiement échelonné exigible deux ans avant la signature de l'acte authentique. Le seul paiement qui fonctionne de la même façon dans les deux options est l'acompte de réservation, et c'est le seul paiement qui se trouve entièrement en dehors du système de garantie.
Biens de seconde main
- RéservationAcompteUne petite somme, en dehors du système de garantie.
- Contrat d'arrasSolde moins acompteVérifications préalables en parallèle.
- CompletionImpôt, frais et solde du prixITP, notaire, registre, avocat et solde restant, pour l’essentiel en une seule fois.
Programme neuf
- RéservationAcompteMême petite somme, mêmes règles.
- Pendant la constructionPaiements échelonnésChacun est couvert par une garantie bancaire avant son échéance.
- CompletionIVA, AJD, frais et solde finalRéglé uniquement à la fin.
Attentes des acheteursÀ quelle échéance chaque paiement ?
- Le montant supplémentaire total est dû à la signature de l’acte authentique
- L’acompte de réservation est dû en premier et échappe à l’ensemble du système de garanties et de taxes. Il s’agit d’une petite somme versée pour retirer le bien du marché, remboursable selon les conditions indiquées dans le contrat de réservation. Consultez le guide sur les garanties bancaires pour savoir ce qui le protège ou ne le protège pas.
- Un programme neuf se paie de la même manière qu'un bien immobilier de seconde main
- Un bien immobilier de seconde main entraîne généralement un seul impôt sur le transfert et un seul ensemble de frais, tous dus au moment de la signature de l'acte authentique ou à peu près. Un programme neuf répartit des sommes importantes entre des paiements échelonnés pendant la construction. Chaque paiement doit légalement être couvert par une garantie bancaire avant son échéance, et l'impôt ainsi que le solde ne sont réglés qu'à la fin. Consultez le guide sur la protection des fonds pour connaître le parcours complet de chaque euro.
- Honoraires d’avocat payés d’avance
- Ils sont normalement réglés en même temps que la signature de l’acte authentique, une fois le contrôle juridique terminé et l’achat finalisé. Demandez-le par écrit avant de faire appel à un professionnel. Il s’agit du seul élément du tableau ci-dessus qui corresponde à des honoraires de marché et non à un tarif public.
Que devez-vous faire confirmer par écrit avant de vous fier à un montant ?
Quatre éléments, tous par écrit et tous disponibles avant de vous engager. Un pourcentage indiqué dans un guide est un chiffre de planification. Il vous donne une idée approximative du montant, ce qui suffit pour comparer les options, mais pas pour signer un contrat sur cette seule base. Ce qui en fait votre montant réel, c’est la valeur de référence propre au bien, une estimation écrite des frais par l’avocat auquel vous faites réellement appel, l’échéancier des paiements du promoteur avec le texte de la garantie joint, ainsi qu’une estimation du notaire et du registre établie pour votre propre fourchette de prix et non copiée à partir d’une autre.La raison de demander une confirmation écrite n’est pas la méfiance. C’est qu’un montant communiqué oralement ne peut pas être vérifié ultérieurement par rapport à la facture qui vous est adressée. Chacun des quatre éléments comporte également une réponse douteuse reconnaissable, et en entendre une est plus instructif qu’entendre un chiffre. Les mauvaises réponses sont les suivantes : personne n’a vérifié la valeur de référence, des honoraires forfaitaires sans ventilation, un échéancier des paiements sans document de garantie à l’appui, ou un montant de notaire copié à partir d’une autre tranche de prix. Dans chacun de ces cas, l’estimation sur laquelle vous vous fondez n’a pas encore réellement été établie.
| Demandez | Ce que cela vous apprend | |
|---|---|---|
| La valor de referencia du bien | La taxe de mutation applicable à un bien immobilier de seconde main sera-t-elle calculée sur le prix convenu ou sur une valeur de référence officielle plus élevée ? Consultez la page consacrée aux taxes pour connaître tous les mécanismes. | Personne ne l’a vérifiée, ou l’on vous assure que ce n’est généralement pas un problème. |
| Estimation écrite des honoraires d’avocat | Le pourcentage réel correspondant à votre prix et à votre situation spécifiques, détaillé avant de faire appel à ce professionnel. | Un montant forfaitaire sans ventilation, communiqué oralement. |
| L’échéancier des paiements du promoteur et le texte de la garantie, programme neuf uniquement | À quelle échéance chaque paiement échelonné est dû et ce qui le couvre précisément. Consultez le guide sur les garanties bancaires. | Un échéancier auquel aucun document de garantie n’est joint. |
| L’estimation du notaire et du registre pour votre tranche de prix | Le seul poste de ce tableau qui évolue par paliers plutôt que progressivement avec le prix. | Un montant provenant d’une autre tranche de prix, copié sans vérification. |
Qu’est-ce qui piège les acheteurs ?
Trois choses surprennent plus souvent qu'autre chose les acheteurs étrangers au sujet de ce montant, et toutes trois concernent le calendrier, pas les calculs. Il est peu coûteux de vérifier chacune avant de vous engager, mais coûteux de la découvrir après la signature de l'acte authentique. C'est pourquoi il vaut la peine de les distinguer des pourcentages ci-dessus.
- ÉlevéPersonne n’a vérifié la valor de referencia du bienEn Espagne, la taxe de mutation applicable à un bien immobilier de seconde main est calculée sur le montant le plus élevé entre le prix convenu et la valeur de référence officielle. Lorsque la valeur de référence est plus élevée, la facture dépasse 7 % de ce que vous avez réellement payé.What to do insteadDemandez la valeur de référence par écrit avant de vous engager. Le guide sur les taxes présente les mécanismes et la source.
- ÉlevéUn programme neuf budgété comme si la totalité des sommes était due à la finLes paiements échelonnés pendant la construction nécessitent généralement de disposer de 20 à 40 % du prix en liquidités avant même que les clés n’existent, en plus de la taxe déjà estimée ci-dessus. Un prêt hypothécaire ne couvre généralement pas ces paiements de la même manière qu’il couvre le solde final.What to do insteadObtenez l’échéancier des paiements avant la réservation et vérifiez exactement ce que votre financement couvre et à quel moment.
- ÉvitableUn plan pour transporter le montant de l’achat en espècesUn transfert transfrontalier d'espèces supérieur à 10.000 € déclenche une déclaration douanière espagnole, à déposer avant votre voyage, indépendamment de toute question que pourrait poser une banque sur l'origine des fonds.What to do insteadEffectuez un virement bancaire ou déposez la déclaration avant votre départ. Les modalités de dépôt sont traitées dans le guide sur les taxes.
Un même achat, deux voies jusqu'à la signature
Deux voies véritablement différentes vers les mêmes clés, et le pourcentage d'impôt est la plus petite de leurs différences.| Programme neuf | Biens de seconde main | |
|---|---|---|
| Impôt en sus du prix | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fixe, sans question de valeur de référence. | 7 % ITP, mais calculé sur le montant le plus élevé entre le prix et la valeur de référence : voir la page sur les impôts. |
| Quand l'argent est dû | Échelonné, au fil de la construction. Chaque étape est couverte par une garantie bancaire avant son paiement. | Principalement à la signature de l'acte authentique ou juste avant, en une ou deux fois. |
| Liquidités requises avant un prêt hypothécaire | Souvent 20 à 40 % du prix, car le financement couvre rarement les versements avant la signature de l'acte authentique. | Généralement, seulement l'acompte et les frais ; un prêt hypothécaire peut couvrir une part plus proche du solde total. |
| Délai entre la réservation et les clés | Environ deux mois à trois ans, selon la phase de construction au moment de la réservation. | Environ un à trois mois. |
| Ce qui protège l'argent pendant l'attente | Un compte de construction protégé et une garantie bancaire individuelle. Voir le guide sur la protection des fonds. | Un compte client séparé de l'avocat, débloqué chez le notaire. |
Un montant indicatif, pas votre facture
Ces taux sont à jour en août 2026. Ils sont tirés directement de la législation fiscale andalouse, et non copiés d'un blog tchèque. Ils s'appliquent à un achat standard effectué par un particulier. Il ne s'agit pas de conseils fiscaux personnalisés. Par ailleurs, l'Andalousie ne représente pas toute l'Espagne : un bien situé dans une autre communauté autonome peut être soumis à un taux d'ITP ou d'AJD différent, car ces deux taux sont fixés au niveau régional.L'un des éléments du tableau ci-dessus est moins élevé qu'il n'y paraît pour certains acheteurs. Depuis le 12 février 2026, un fournisseur ne peut rien facturer pour un simple changement de titulaire d'un contrat d'électricité, en vertu du Real Decreto 88/2026. Le montant de 600 € indiqué ci-dessus pour le transfert des services est une estimation globale et prudente couvrant l'eau, l'électricité et Internet. Votre facture réelle peut être moins élevée.Aucune fourchette publiée ne peut calculer votre montant exact. La page sur les impôts explique plus en détail pourquoi le montant des impôts peut varier, et la page sur les frais annuels couvre tout ce qui commence le mois suivant la signature de l'acte authentique. Un avocat devrait vérifier ces deux éléments à partir de vos documents réels, et non d'une fourchette publiée.
Questions fréquemment posées sur les frais d'achat
- Pourquoi certaines sources indiquent-elles des coûts de 10 à 16 %, et non de 8 à 13 % ?
- Les différentes sources ne comptabilisent pas les mêmes éléments. Certaines incluent une année complète de frais de propriété (IBI, charges de copropriété) dans le « coût d'achat ». Cela élargit la fourchette et mélange un coût ponctuel avec un coût récurrent. Les fourchettes ci-dessus ne comptabilisent que ce que vous payez pour finaliser l'achat lui-même. C'est pourquoi la fourchette est plus étroite et, selon nous, plus utile pour établir le budget de la transaction seule.
- 13 % ou 9 % est-il exact pour mon prix précis ?
- Non, et les trois exemples détaillés ci-dessus le montrent. Le pourcentage diminue légèrement à mesure que le prix augmente, car plusieurs des six éléments varient à peine avec le prix. Considérez la fourchette comme votre montant indicatif et utilisez la liste de contrôle ci-dessus pour la convertir en montant réel pour un bien donné.
- Une partie de ce montant supplémentaire peut-elle être ajoutée à un prêt hypothécaire ?
- En partie, selon l'élément concerné. Un prêt hypothécaire espagnol est calculé sur la base de l'estimation du bien réalisée par la banque, et non sur la base du prix augmenté des frais. Les impôts et frais indiqués ci-dessus sont donc normalement payés sur vos fonds propres, et non financés par le prêt hypothécaire. Certains acheteurs en incluent une partie dans un prêt plus important garanti par un autre actif. Il s'agit d'une décision de financement à prendre avec le service des prêts hypothécaires, et non d'une question relative aux frais d'achat.
- Ces montants s'appliquent-ils de la même manière à un terrain ou à un local commercial ?
- Non. Tous les montants indiqués ici concernent un achat résidentiel. Un terrain ou un bien commercial est soumis à 21 % d'IVA, et non à 10 %, et le traitement du terrain au titre de l'ITP diffère de celui d'un logement achevé. Si c'est ce que vous achetez, ces montants ne sont pas les bons.
