Quand nous disons non
Nous ne sommes pas là pour mener chaque achat jusqu’au notaire. Si un élément découvert au cours de la recherche, de la négociation ou des vérifications juridiques préalables modifie la portée de l’achat, nous vous le disons. Parfois, nous recommandons de négocier. Parfois, d’attendre. Et parfois, de ne pas acheter du tout. Quatre biens, quatre raisons différentes de ne pas poursuivre comme prévu.
La meilleure affaire n’est pas toujours celle qui aboutit
Quatre biens, quatre raisons différentes de ne pas poursuivre comme prévu. Rien n’allait avec le premier appartement, et c’est précisément le propos de cette section, et non une exception.
| Bien | Ce qui a changé la décision | Résultat |
|---|---|---|
| Appartement · Mijas · 495.000 € | Un vote de la copropriété sur les locations de courte durée était inscrit à l’ordre du jour quelques jours après la réservation, et la mise en location était la raison de l’achat. | Attendre, puis ne pas acheter. L’acompte de réservation a été restitué. |
| Programme neuf · Estepona · 720.000 € | Rien n’allait avec le bien. À ce prix, il existait des alternatives qui répondaient davantage à ce qui comptait pour le client. | Ne réservez pas. Le client a acheté ailleurs. |
| Biens immobiliers de seconde main · Marbella · 1.100.000 € | Le terrain voisin permettait la construction d'un bâtiment de trois étages au maximum, à l'emplacement d'une ancienne villa de plain-pied. La vue dégagée était précisément ce que le prix devait rémunérer. | N'achetez pas. |
| Villa · Marbella · 4.000.000 € | Ce qui se trouvait sur le terrain ne correspondait pas sans réserve aux documents, et le statut de certaines parties de la maison devait être vérifié. | Suspendez l'achat jusqu'à ce que le vendeur ait clarifié la situation. |
01 · Appartement, Mijas, 495.000 €
L'appartement correspondait au budget et à l'usage que le client comptait en faire. La location à court terme faisait partie du projet. Le bien était déjà réservé et le client avait versé l'acompte de réservation.
Nos vérificationsNos découvertes
- Ordre du jour de la prochaine assemblée
- Avec l'avocat, nous avons établi qu'une réunion de l'association des copropriétaires devait se tenir peu après la réservation et qu'un vote concernant les locations à court terme était à l'ordre du jour.
- L'incidence possible de ce vote sur l'achat
- La question de savoir si l'achat était pertinent allait être tranchée par une information qui ne figurait nulle part dans l'annonce.
Ce que nous avons fait : nous avons recommandé de ne pas poursuivre automatiquement au seul motif que le bien était déjà réservé. Nous avons attendu le résultat du vote.Le résultat : le vote n'a pas autorisé ce sur quoi le client comptait, et nous lui avons donc recommandé de ne pas poursuivre l'achat. L'acompte de réservation a été restitué et le client s'est retiré de la transaction.Le client n'a pas seulement évité un mauvais achat. Il n'a pas non plus perdu l'acompte de réservation.
02 · Programme neuf, Estepona, 720.000 €
Le client appréciait le projet et le lot concerné répondait à la plupart des critères. Dans le même temps, il subissait une pression pour décider rapidement, car il ne restait plus beaucoup de lots similaires.
Notre comparaisonLe résultat
- Prix, orientation, agencement, vue et conditions du projet
- Nous les avons comparés aux autres options disponibles sur le marché à ce moment-là dans une gamme de budget similaire.
- L'appartement lui-même était-il le problème ?
- Ce n'était pas le cas. Un bien n'a pas besoin d'être mauvais pour ne plus être pertinent à un prix donné. À 720.000 €, nous pouvions voir des alternatives offrant davantage de ce qui comptait réellement pour le client.
Notre recommandation : ne pas réserver le lot par pure crainte de le voir disparaître. Nous avons plutôt présenté au client des alternatives concrètes et expliqué en quoi chacune d'elles était plus avantageuse pour un budget similaire.Ce qui s'est passé : le client n'a pas réservé le lot à 720.000 €. Nous avons poursuivi les recherches et il a finalement choisi un autre bien correspondant à ce qu'il attendait réellement de son achat. La décision est née d'une comparaison de ce que le budget permettait véritablement d'acquérir, et non de la pression liée à la disponibilité.« Le dernier lot disponible » est une raison pour le vendeur de décider rapidement. Pas nécessairement pour l'acheteur.
03 · Biens immobiliers de seconde main, Marbella, 1.100.000 €
À 1,1 million, le bien semblait pertinent au premier coup d'œil. Un bon emplacement, une vue dégagée et un prix intéressant par rapport aux offres comparables. C'est pourquoi nous l'avons présenté au client comme l'une des options.Ce que vous pouviez voir sur place : une ancienne villa de plain-pied se trouvait devant le bien. La vue depuis la terrasse était donc dégagée, et rien ne laissait penser que la vue constituait le problème.
Nos vérificationsNos découvertes
- Ce qui se trouve aujourd'hui devant la maison n'est pas le sujet
- Avec l'avocat, nous avons vérifié le terrain voisin et ce qui pourrait y être construit.
- Ce qui pourrait légalement s'y trouver demain
- L'ancienne villa de plain-pied existante ne correspond pas à ce que permet le terrain. Une villa de trois étages au maximum pourrait être construite à sa place.
Cela modifierait fondamentalement la vue dégagée, qui constituait l'un des principaux atouts que le client payait pour ce bien.Ce que cela a changé : le prix de 1,1 million a soudain paru différent. Le client n'aurait pas seulement acheté l'appartement et la vue actuels. Il aurait également acheté le risque que l'un des principaux atouts du bien soit fondamentalement modifié une fois une construction réalisée.Le résultat : nous avons recommandé au client de ne pas acheter. Ce qui avait commencé par sembler être une offre très intéressante à 1,1 million n'était plus pertinent à ce prix une fois le terrain voisin vérifié.Des informations extérieures au bien lui-même peuvent complètement modifier la pertinence de son prix.
04 · Villa, Marbella, 4.000.000 €
Une villa achevée selon des standards élevés. La maison semblait ne nécessiter aucuns travaux importants et le client était prêt à poursuivre l'achat.
Nos vérificationsNos découvertes
- L'état réel du bien au regard des documents disponibles
- Lors des vérifications juridiques préalables et de l'audit technique, nous avons comparé les deux. Ce qui se trouvait sur le terrain ne correspondait pas sans réserve à ce qui était attesté dans les documents.
- Parties et transformations de la maison
- Le statut juridique et administratif de certaines d'entre elles devait être vérifié. Pour un bien de cette valeur, nous n'avons pas conseillé au client d'assumer cette incertitude simplement parce que la maison était achevée et présentait bien.
Ce que nous avons fait : avec l'avocat et un spécialiste technique, nous avons précisément défini les éléments qui devaient être attestés ou régularisés, puis transmis ces exigences au vendeur. Nous avons subordonné l'étape suivante à la clarification de l'état réel et documenté du bien avant la finalisation de l'achat.Résultat : le client n'a pas eu à choisir entre acheter et ne pas acheter à l'aveugle. Tant qu'il n'était pas clairement établi ce qu'il assumait exactement sur le plan juridique, nous lui avons recommandé de ne pas poursuivre la transaction. Le risque est donc resté à la charge du vendeur au lieu d'être transféré au client lors de la signature.Avec un budget élevé, nous ne vérifions pas moins parce que le bien semble bien construit. Nous vérifions davantage, car une erreur coûte plus cher.
Parfois, le plus important est de savoir quand ne pas acheter
Nous vérifions tout ce qui peut l'être. Nous vous indiquons ce que nous avons trouvé et ce que cela signifie pour l'achat. Si un élément fondamental ne convient pas, nous vous recommandons de ne pas poursuivre, même lorsque vous avez déjà décidé d'acheter.Il s'agit de nos propres récits de cas réels. Nous ne publions ni les noms des clients, ni les dates, ni les adresses, ni les projets, et nous avons omis les détails susceptibles d'identifier qui que ce soit. Chaque cas précise le type de bien, la ville, le prix et ce qui a changé la décision, afin que vous puissiez évaluer vous-même le raisonnement.Ils ne prétendent pas non plus que nous détectons tout. Trois des quatre problèmes ont été trouvés par un avocat indépendant ou un spécialiste technique dans le cadre de leur travail, ce qui plaide en faveur du recours à leurs services plutôt qu'en notre faveur. Notre rôle a été de nous assurer que la vérification avait lieu avant le transfert des fonds, puis d'expliquer clairement ce que cette découverte signifiait pour l'achat.Et cette page ne prétend pas que l'Espagne est dangereuse. Un bien peut être parfaitement bon et cesser malgré tout d'avoir du sens dès lors que l'on connaît un élément supplémentaire. Le cas 01 en est l'exemple le plus clair : l'appartement n'avait rien de problématique.Aucun de ces quatre achats n'a abouti, et aucun ne nous a donc rapporté quoi que ce soit. C'est le véritable test de notre modèle d'honoraires, et c'est la raison pour laquelle cette page existe plutôt qu'un paragraphe consacré à nos valeurs.
Questions fréquemment posées
- À quelle fréquence dites-vous réellement à quelqu'un de ne pas acheter ?
- Nous ne publions pas de tarif. Ce que nous publions, ce sont les quatre cas eux-mêmes, avec le type de bien, la ville, le prix et ce qui a changé la décision ; le raisonnement est l'élément qui mérite d'être évalué.
- Aurais-je perdu mon acompte dans le premier cas ?
- Dans ce cas, l'acompte de réservation a été restitué, car le contrat de réservation précisait ce qui lui arriverait si les vérifications juridiques préalables révélaient un problème. C'est précisément pourquoi les conditions de restitution doivent figurer dans le contrat avant le versement de l'acompte, et il s'agit du seul paiement qui se situe en dehors du système de garantie.
- Facturez-vous votre travail lorsqu'un achat est interrompu ?
- Non. Rien n'est dû pour la recherche, les visites, la négociation ou le temps consacré. Si l'achat n'aboutit pas, aucune commission n'est due, où que ce soit, et nous n'avons donc rien à percevoir.
- Un avocat seul aurait-il pu découvrir tout cela ?
- Un avocat a découvert la réunion de copropriété et, avec un spécialiste technique, l'incohérence dans la documentation de la villa. La vérification du terrain dans le cas 03 portait sur une question à laquelle il fallait penser, et la comparaison dans le cas 02 ne relevait pas du tout du droit. Les vérifications juridiques préalables et la représentation de l'acheteur répondent à des questions différentes, et la seconde ne remplace pas la première.
