Gestion de locations de courte durée sur Costa del Sol, de la licence au versement de vos revenus
Tous les biens de cette côte ne peuvent pas être loués à des touristes, et c'est la première question à régler. L'Andalousie, la commune et l'association des copropriétaires disposent chacune d'un droit de veto, et depuis avril 2025, une association peut refuser une nouvelle location de courte durée à la majorité des trois cinquièmes. Nous commençons donc par vérifier si la location est légalement possible à votre adresse exacte, et ce n'est qu'ensuite que nous parlons de sa gestion. Si elle est possible, nous nous occupons de tout avec notre propre équipe et nos propres agents d'entretien : la licence avec votre avocat, les annonces, la tarification, chaque voyageur, les remises en état, l'enregistrement auprès de la police exigé en Espagne et un relevé mensuel avec les fonds versés sur votre compte espagnol. Nous prélevons 20 % + TVA sur chaque réservation, et rien du tout si aucune réservation n'est effectuée.
Tout d’abord, déterminez si vous êtes autorisé à le louer
Acheter un bien immobilier sur cette côte et le louer à des touristes sont deux autorisations différentes, et la seconde n’est pas automatique. La possibilité de pratiquer une location de courte durée à une adresse précise est déterminée par trois autorités distinctes, et toutes trois doivent donner leur accord. Deux appartements presque identiques dans le même lotissement résidentiel peuvent recevoir des réponses complètement différentes.Cela compte plus que tout le reste sur cette page, car c'est la seule chose qui ne peut pas être corrigée par la suite. Une commission est négociable, une annonce peut être réécrite et un agent d'entretien peut être remplacé. Une association qui a voté contre la location de courte durée a voté, et le bien que vous avez acheté pour cette raison est désormais un bien que vous possédez pour une autre.
| Qui décide | Ce qu'elle décide | Qui vérifie, et quand |
|---|---|---|
| L'Andalousie et son registre touristique | Les règles régionales applicables à un logement à usage touristique, ainsi que l’enregistrement lui-même. Vous ne pouvez pas légalement annoncer une location de courte durée sans cet enregistrement. Depuis juillet 2025, il existe également un numéro d’enregistrement national distinct, délivré par le registre national des locations, que les plateformes exigent avant la mise en ligne d’une annonce. Un bien conforme possède donc aujourd’hui les deux. Le registre régional n’acceptera pas non plus un enregistrement dans une commune qui a instauré ses propres restrictions. C’est ainsi que la décision de la mairie prévaut sur la décision régionale. | Votre avocat dépose le dossier avec nous. Nous vérifions au préalable que le bien peut être enregistré, car demander une licence pour un bien qui ne peut pas en obtenir une représente de l'argent et des semaines dépensés en vain. |
| La commune | Les communes fixent leurs propres limites et plusieurs d’entre elles ont durci les règles applicables aux nouvelles locations touristiques dans leurs quartiers les plus fréquentés. La réponse dépend de la commune et parfois du quartier, et c’est celle qui change le plus souvent. | Nous vérifions les règles applicables à votre adresse exacte avant toute dépense liée aux photos ou à l'installation. Une règle en vigueur dans une commune voisine ou l'année dernière ne constitue pas une réponse. |
| Association de copropriétaires | Depuis le 3 avril 2025, le lancement d'une nouvelle location de courte durée nécessite l'accord exprès d'une majorité des trois cinquièmes des copropriétaires. Les situations existant déjà avant cette date peuvent être évaluées différemment. C'est une question à poser à votre avocat, pas à nous. | Pour un bien immobilier de seconde main, nous lisons les statuts et les procès-verbaux des assemblées, puis votre avocat les vérifie. Pour un programme neuf, nous demandons d’emblée au promoteur si la location est autorisée par le règlement de la copropriété. Pour un bien que vous possédez déjà, nous examinons les décisions prises depuis votre achat. |
Sources
Puis-je louer mon appartement à des touristes ?Pas automatiquement. Cela dépend du bien concerné, de la commune, du règlement de copropriété et des règles en vigueur concernant les hébergements touristiques. C'est pourquoi nous vérifions la possibilité d'une location de courte durée avant la réservation si la location fait partie des raisons pour lesquelles vous achetez. Pour un bien que vous possédez déjà, les trois mêmes vérifications s'appliquent, mais elles interviennent maintenant plutôt qu'à ce moment-là.
L'annonce indique qu'une licence touristique est disponible. Est-ce suffisant ?Non. Une licence existant aujourd'hui vous indique ce qui était vrai au moment de sa délivrance, et non ce que l'association des copropriétaires a décidé lors de sa dernière réunion ni les mesures prises depuis par la commune concernant les nouveaux enregistrements. Elle ne se maintient pas non plus automatiquement à chaque changement de propriétaire, contrairement à ce que les vendeurs ont tendance à supposer. Nous vérifions par écrit la situation actuelle du bien concerné, puis votre avocat la confirme.
Ce qui est gratuit et ce que couvrent réellement les 20 %
Ce service comporte deux volets, dont la tarification est complètement différente. Vérifier si un bien peut être loué est gratuit, et le reste même si vous ne faites finalement pas appel à nous, car cette réponse vous protège contre la seule erreur de cette page qui ne peut pas être annulée. La gestion de la location est le service payant, financé par les revenus du bien.Si le premier volet est gratuit, ce n'est pas par générosité. Si vous achetez parce que vous souhaitez louer et qu'il s'avère que ce n'est pas possible, nous préférons que vous le découvriez avant l'acompte de réservation plutôt qu'après, et vous aussi.
Gratuit, que vous fassiez appel à nous ou nonLe service payant, 20 % + TVA de chaque réservation
- Vous nous envoyez une adresse et nous vous indiquons si la location de courte durée y est légalement possible
- Nous effectuons l'enregistrement avec votre avocat, créons l'annonce, fixons les tarifs et mettons le bien sur le marché.
- Si vous achetez avec nous, la légalité de la location est vérifiée avant l'acompte de réservation, dans le cadre de l'achat
- Nous gérons ensuite le calendrier, maintenons l'enregistrement à jour et traitons avec l'association des copropriétaires en tant que gestionnaire, et non en tant qu'acheteur.
- Nous vous indiquons quels biens et quelles communes écarter si le bien doit générer des revenus
- Nous fixons le prix du bien chaque semaine en fonction de la réalité du marché pendant la saison concernée.
- Nous vous le disons clairement lorsqu'un bien se louera mal, y compris s'il s'agit d'un bien que nous pourrions par ailleurs vous vendre
- Nous accompagnons chaque voyageur, de sa première question jusqu'à son avis, et nos propres agents d'entretien remettent le bien en état entre deux séjours.
- Si la réponse est non, vous obtenez l'explication et cela ne vous coûte rien
- Vous recevez un relevé mensuel indiquant les sommes versées sur votre compte espagnol et chaque coût détaillé sur le même document.
Une chose ne change pas, quel que soit votre choix. Refuser le service de location ne dégrade pas la moitié gratuite. Les contacts, les réponses et l'aide habituelle après la remise des clés se poursuivent exactement comme avant. Et si vous préférez que le bien reste simplement inoccupé tout en étant entretenu, il s'agit d'un service différent et moins coûteux.
Je n'ai pas encore acheté. Pouvez-vous vérifier un bien avant que je fasse une offre ?Oui, et c’est la chose la plus utile que nous faisons sur ce sujet. Indiquez-nous le bien et l’usage que vous envisagez, et nous vous dirons ce qu’affirment les trois autorités et ce qui devra encore être vérifié par un avocat. Si vous achetez par notre intermédiaire, cela se fait naturellement avant la réservation. Si ce n’est pas le cas, cela ne vous coûte quand même rien.
Ce que nous faisons réellement et ce que couvre le montant
La location de courte durée n'est pas un dispositif de revenu passif : c'est une petite activité d'hébergement dont votre porte d'entrée fait partie. Quelqu'un doit répondre à un message à onze heures du soir, décider si le prix d'une réservation dans trois semaines est correct, être présent lorsqu'un voyageur ne parvient pas à ouvrir le portail, enregistrer chaque arrivée auprès de la police et faire en sorte que le bien soit réellement propre quatre heures après le départ du dernier voyageur. C'est cela, le travail, et les 20 % sont le prix à payer pour ne pas l'accomplir vous-même.Le tableau ci-dessous couvre l'ensemble du service. Il est volontairement précis, car la différence entre un gestionnaire et un autre ne réside presque jamais dans le pourcentage affiché.
| Quoi | Comment est-il facturé ? | Ce que cela signifie en pratique |
|---|---|---|
| Dans les 20 % | ||
| Les annonces et les plateformes | Inclus dans la commission | Photographie professionnelle, rédaction de l'annonce et présence du bien sur Airbnb, Booking.com et les autres portails via un seul gestionnaire de canaux : un calendrier unique les contrôle tous et empêche les doubles réservations. Nous attirons également nos propres voyageurs directs, qui n'entraînent aucune commission de plateforme. |
| La tarification | Inclus dans la commission | Elle est définie selon la saison, le jour de la semaine et ce qui se vend réellement au cours du mois, puis ajustée à mesure que le calendrier se remplit. Un tarif fixe par nuit est la raison la plus fréquente pour laquelle un bien rapporte moins que celui d'à côté. |
| Chaque voyageur, de la première question à l'avis | Inclus dans la commission | Les demandes de renseignements, la réservation, les instructions d'arrivée, le problème à minuit, le départ, les litiges et les avis. Dans la langue utilisée par le voyageur, qui n'est ni le tchèque ni souvent l'anglais. |
| Arrivée et accès | Inclus dans la commission | L'arrivée est prise en charge sur place, y compris pour les voyageurs qui atterrissent à une heure du matin et ceux qui ne parviennent pas à utiliser le portail. Nous gérons les clés, les codes et l'accès, plutôt que de vous laisser les organiser depuis la Tchéquie. La solution standard est une boîte à clés sur place : elle est simple, économique et ne tombe pas en panne lorsque le Wi-Fi ne fonctionne pas. Si vous préférez une serrure connectée, cette option est également disponible. L'arrivée se fait alors en autonomie, grâce à un code délivré pour chaque réservation et désactivé au moment du départ, ce qui convient aux vols tardifs. Aucun de ces choix ne modifie ce que vous nous payez. La commission est un forfait fixe de 20 % + TVA, que quelqu'un accueille ou non le voyageur à la porte, car cette présence n'a jamais été la partie coûteuse de ce travail. |
| Déclaration des hôtes à la police | Inclus dans la commission | En Espagne, chaque voyageur doit être enregistré pour chaque séjour, et cette obligation incombe à l'hôte, non à la plateforme. L'enregistrement est effectué dans SES.HOSPEDAJES, le système du ministère de l'Intérieur, et nous le déposons numériquement à l'arrivée pour chaque voyageur et chaque réservation. C'est l'une des deux obligations dont les propriétaires qui louent directement ignorent le plus souvent l'existence, et c'est celle qui peut entraîner une amende. |
| Rotation entre séjours | Inclus dans la commission | Nos propres agents d'entretien, et non une agence sous-traitante, appliquent le même niveau d'exigence à chaque fois. Le linge est changé et le bien est photographié à la fin, afin que l'état dans lequel il a été laissé soit un fait plutôt qu'un sujet de contestation. |
| Le relevé mensuel et le versement | Inclus dans la commission | Un document par mois : les recettes de chaque réservation, les dépenses et leur motif, notre commission et le montant versé sur votre compte espagnol. Pas un total sans détail. Le relevé constitue un récapitulatif, et non la limite de ce que vous pouvez consulter, car vous bénéficiez également d'un accès à un portail présentant le calendrier et les réservations : ce qui est confirmé, ce qui arrive et les dates encore disponibles, sans avoir à demander quoi que ce soit à personne. Les propriétaires qui souhaitent consulter ces informations chaque semaine peuvent le faire, tandis que ceux qui préfèrent lire un document par mois et rien d'autre représentent le cas habituel. |
| À la charge du voyageur, pas de la vôtre | ||
| Les frais de ménage | Le voyageur paie | Chaque réservation comprend des frais de ménage, comme toute annonce que vous avez déjà réservée vous-même. Ils sont facturés au voyageur, ne sont pas déduits de vos revenus et nous sont versés, déduction faite de la blanchisserie, qui coûte environ 12 à 15 € par voyageur pour les serviettes et le linge de maison. |
| Prélevé sur les revenus locatifs et détaillé sur votre relevé | ||
| Les petites réparations pendant la location | Payé sur les revenus, au prix coûtant | Un volet cassé, une chaudière en panne, une bouilloire à remplacer. La dépense est prélevée sur les revenus du bien et apparaît sur le relevé, facture à l'appui. Rien n'est ajouté et nous ne prélevons rien sur l'artisan pour vous l'avoir recommandé. |
| La coordination d'un artisan pour un chantier plus important | 25 € / h, plus 25 € de déplacement | Le même tarif que pour notre gestion immobilière, et le déplacement est offert lorsqu'il coïncide avec une remise en état que nous devions de toute façon effectuer. La facture de l'artisan lui revient ; la nôtre couvre uniquement le temps pendant lequel quelqu'un doit être présent sur place. |
| Pas par nous. Quelqu'un d'autre s'en charge et nous travaillons avec lui | ||
| La licence touristique et l'enregistrement | Votre avocat, une seule fois | Le dossier est déposé par votre avocat et préparé avec nous. Il s'agit d'un coût unique que vous payez avant l'arrivée du premier voyageur, et il figure dans le tableau des prix ci-dessous. |
| L'impôt sur les revenus locatifs | Votre conseiller fiscal | Nous ne sommes pas des conseillers fiscaux et cette page ne se transforme pas subrepticement en conseil fiscal. Nous fournissons à votre conseiller les chiffres, chaque mois, sous la forme qu'il demande. Ce qui est déductible et à quel taux dépend de votre résidence fiscale. |
| Assurances | Recommandé | Une police conçue pour un propriétaire occupant n'est pas une police conçue pour un bien accueillant des voyageurs payants, et vous devez impérativement dire à votre assureur à quoi le bien sert réellement. Un spécialiste s'en charge. |
Qui échange avec les voyageurs, et dans quelle langue ?Nous le faisons, dans la langue utilisée par le voyageur, qui est généralement l'anglais, l'espagnol ou l'allemand. Vous n'intervenez pas du tout dans les échanges, sauf si une décision doit être prise par vous, et vous n'êtes jamais la personne qu'un voyageur contacte à minuit parce que la climatisation est tombée en panne.
Faites-vous appel à une entreprise de nettoyage sous-traitante ?Non. Les agents d'entretien sont nos propres salariés, rémunérés par notre entreprise, et le nettoyage est une activité que nous gérons plutôt qu'un service que nous achetons. C'est la plus grande différence pratique entre les gestionnaires de cette côte, car un nettoyage qui n'est pas effectué à temps entraîne une réservation annulée et un avis que vous ne pouvez pas supprimer.
Comment l'argent circule
C'est le point sur lequel les propriétaires posent leurs questions en dernier et s'inquiètent le plus, alors voici toute la chaîne. Rien n'y est inhabituel, mais presque personne ne la publie, et un propriétaire qui ne connaît pas l'ordre de ces étapes ne peut pas vérifier si un relevé est correct.
- Le voyageur réserve et paieLe voyageur paie le tarif par nuit ainsi que les frais de ménage, soit à la plateforme, soit directement à nous. La plateforme prélève alors sa propre commission. Ce pourcentage est fixé par Airbnb ou Booking, et non par nous, et il apparaît sur votre relevé sur une ligne distincte, sans être intégré à aucun de nos montants.
- Le séjour a lieu et le bien est remis en étatArrivée, séjour proprement dit, départ, puis nettoyage et linge. Les frais de ménage payés par le voyageur couvrent ces opérations et ne sont jamais prélevés sur vos revenus. La blanchisserie représente environ 12 à 15 € par voyageur, prélevés sur ces frais.
- Les coûts liés au bien sont déduitsUne réparation, un remplacement, un consommable ou un déplacement nécessaire pour donner accès au bien. Chaque élément est détaillé, facture à l'appui. Aucun supplément n'est ajouté au tarif de l'artisan, et rien ne lui est prélevé pour nous avoir été recommandé.
- Nos 20 % sont prélevés sur le soldeIl s'agit d'une part des revenus locatifs, raison pour laquelle vous ne payez rien pendant un mois sans réservation. Une commission calculée après les coûts propres au bien, et non avant, est la formule qui aligne nos intérêts sur les vôtres.
- Le solde est versé sur votre compte espagnolChaque mois, sur un compte ouvert à votre nom en Espagne. Vous devez disposer d'un compte espagnol pour cela, et nous pouvons vous orienter vers la page consacrée à l'ouverture d'un compte si vous n'en avez pas encore.
- Le relevé l'accompagneUn seul document : chaque réservation, chaque coût, la commission et le versement. C'est également le document dont votre conseiller fiscal a besoin, ce qui explique aussi pourquoi il est détaillé plutôt que résumé.
Nous nous abstenons volontairement de vous annoncer un montant mensuel prévisionnel. Les revenus d'un bien dépendent du marché, du bien, de ses avis et de sa tarification, et un gestionnaire qui promet un chiffre avant la première saison ne vous dit pas la vérité sur les éléments qu'il maîtrise.
Ce que cela coûte
Une seule commission, convenue avant le début, et rien à payer avant que le bien ne génère des revenus. Il n'y a ni frais de mise en place, ni abonnement mensuel, ni frais de publication, ni facturation de la photographie.
| Quoi | Quel montant | Ce que cela signifie |
|---|---|---|
| Notre commission | 20 % + TVA par réservation | Fixe. Prélevée sur les revenus locatifs après déduction des coûts propres au bien. Le montant exact est confirmé pour votre bien avant toute décision de votre part, car un bien nécessitant davantage de travail pour être loué coûte plus cher à exploiter. |
| Bien démarrer | 0 € | Fixe. La photographie professionnelle, la rédaction de l'annonce, la configuration des tarifs et la publication du bien sur les canaux sont compris dans la commission. Aucun paiement ne vous est demandé avant que le bien n'ait généré des revenus. |
| Un mois sans réservation | 0 € | Fixe. La commission n'étant qu'une part des revenus locatifs, un mois sans réservation ne vous coûte rien. Vous pouvez également partir quand vous le souhaitez, et les réservations confirmées sont honorées jusqu'à la fin. |
| Gestion du bien en plus de la location | 0 € | Forfait fixe. Si le bien génère des revenus par notre intermédiaire, la gestion courante est déjà couverte par la commission de location et aucun frais de gestion distinct n'est facturé. |
| Nettoyage entre deux séjours | Le voyageur paie | Fixe. Facturés au voyageur au titre des frais de ménage pour chaque réservation, ils ne sont donc pas prélevés sur vos revenus. Nous les conservons, déduction faite de la blanchisserie, qui représente environ 12 à 15 € par voyageur pour les serviettes et le linge de maison. |
| Coordination d'un artisan | 25 € / h, plus 25 € de déplacement | Fixe, au même taux que notre gestion du bien. Ces frais sont supprimés lorsque l'intervention coïncide avec un nettoyage qui devait de toute façon être effectué. |
| La licence touristique et l'enregistrement | 150 to 400 €, once | Montant indicatif. Le dossier est déposé par votre avocat, préparé avec nous et payé une seule fois avant l'arrivée du premier voyageur. Il s'agit des honoraires de l'avocat, et non des nôtres, et ils dépendent du bien. |
| Commission de la plateforme | Fixé par la plateforme | Airbnb et Booking prélèvent leur propre pourcentage avant que l’argent ne nous parvienne. Nous ne le fixons pas et nous n’en percevons aucune part. Il apparaît sur une ligne distincte de votre relevé, et un client direct n’en supporte aucune part. |
Quelles sont les conditions et que deviennent mes réservations si je pars ?Il existe un accord écrit, simple, auquel vous pouvez mettre fin quand vous le souhaitez. Les réservations déjà confirmées sont honorées au moment du départ, car un client ayant réservé de bonne foi ne devrait pas perdre ses vacances à cause d’un changement de gestionnaire. Rien d’autre n’est soumis à un délai de préavis, et le calendrier, l’annonce ainsi que les photographies vous appartiennent.
Les quatre questions que pose chaque propriétaire avant d’accepter
Elles reviennent toujours dans le même ordre, et aucune n’est déraisonnable. C’est votre maison, et la proposition consiste à y faire dormir des inconnus pendant que vous êtes à deux mille kilomètres.
- Des inconnus chez moiChaque client est identifié et enregistré auprès de la police avant d’occuper le bien, car il s’agit d’une obligation légale et non d’un service que nous aurions inventé. Les réservations sont examinées, et toute demande qui ressemble davantage à une fête qu’à des vacances est refusée. Nous préférons perdre un week-end plutôt qu’une bonne relation avec le voisinage.
- Et s’ils endommagent quelque chose ?Trois dispositifs différents couvrent cette situation, et celui qui s’applique dépend de l’origine de la réservation. Il est donc utile de connaître les trois. Une réservation effectuée par l’intermédiaire d’une plateforme est couverte par la garantie hôte ou l’assurance dommages propre à cette plateforme, et la réclamation passe par elle. Une réservation qui nous parvient directement comprend un acompte, prélevé avant l’arrivée et restitué après vérification du bien. Et, en complément des deux, il y a votre propre assurance, qui doit être souscrite pour un bien accueillant des clients payants et non pour un propriétaire occupant, car une assurance décrivant un usage incorrect est une assurance qui refusera la prise en charge. Ce qui permet à chacun de ces trois dispositifs de fonctionner, ce sont les preuves : le bien est photographié après chaque changement de client, de sorte que son état à l’arrivée et au départ de chaque client est documenté et daté. Les petits objets se cassent constamment. Ils sont remplacés grâce aux revenus et apparaissent sur le relevé, et personne ne fait de réclamation pour un verre à vin.
- Cela va-t-il devenir un travail ?C’est un travail. C’est le nôtre. Vous n’intervenez pas dans les échanges avec les clients, vous ne fixez pas les tarifs du calendrier, vous ne relancez pas un agent d’entretien et vous n’enregistrez personne auprès de qui que ce soit. Vous recevez un relevé mensuel et devez parfois prendre une décision qui coûte de l’argent.
- Est-ce que je perds l’usage de ma maison ?Non. Vous bloquez les dates que vous souhaitez avant la saison et utilisez vous-même le bien. En pratique, le schéma habituel est l’inverse de ce que les gens imaginent : les propriétaires viennent pendant les mois intermédiaires et à Noël, lorsque la côte est de toute façon plus agréable, et laissent le bien rapporter des revenus pendant les semaines d’été qu’ils auraient probablement peu utilisées.
Puis-je garder mes propres affaires dans le bien ?Un placard fermé réservé au propriétaire est courant, et la plupart de nos propriétaires en ont un. Tout le reste doit pouvoir être remplacé, car un objet finira forcément par être cassé ou emporté. La règle générale est que tout ce que vous seriez contrarié de perdre ne devrait pas se trouver dans un bien utilisé par des clients.
Quand le bien vous appartient
Vous définissez d’abord vos propres dates, et le calendrier est organisé autour d’elles. En pratique, cela signifie nous indiquer avant la saison les semaines que vous souhaitez, puis bloquer ultérieurement toute autre date tant qu’elle n’a pas déjà été vendue. Une réservation confirmée ne peut pas être annulée pour vous faire de la place. C’est la seule véritable contrainte, et c’est la même que celle à laquelle tout hôtel est soumis.Il vaut la peine d’être honnête sur ce compromis, car il constitue l’essentiel de la décision. Les semaines où le bien rapporte le plus sont celles où vous aimeriez le plus être ici. Un propriétaire qui veut le mois d’août chaque année tout en souhaitant que le bien couvre ses coûts demande deux choses différentes, et il vaut mieux le savoir à l’avance plutôt que de le découvrir en juin. Les propriétaires qui viennent plusieurs fois par an et choisissent les saisons intermédiaires sont généralement très satisfaits de cet arrangement. Ceux dont l’unique séjour a lieu pendant la première quinzaine d’août sont généralement plus heureux avec un bien qu’ils possèdent simplement.Et vous arrivez dans un bien réellement prêt à vous accueillir, ce qui est l’aspect sous-estimé. Il a été nettoyé selon les standards appliqués à un client payant, le linge est frais, et tout ce qui a cessé de fonctionner en mars a été réparé en mars, plutôt que d’être découvert par vous à onze heures du soir, avec une valise dans l’entrée.
Si la location de courte durée est impossible
Parfois, la réponse à la première partie est non. La copropriété a voté contre, la commune a suspendu les nouvelles immatriculations, ou l’immeuble n’a tout simplement jamais été adapté à cet usage. Cela ne signifie ni la fin du bien ni la fin de la discussion, mais simplement qu’il faut envisager un autre plan.
- Location longue duréeSi l’immeuble n’autorise pas la location de courte durée, vous pouvez généralement tout de même louer le bien à long terme, mais pas par l’intermédiaire d’Airbnb ou de Booking. Les revenus mensuels sont moins élevés, mais beaucoup plus réguliers, et il y a un seul locataire au lieu de quarante clients. Le compromis essentiel est le suivant : le bien est occupé, et vous ne pouvez donc pas l’utiliser vous-même.
- Location moyenne, quelques mois à la foisLes locations mensuelles d’hiver constituent un véritable marché sur cette côte, car les Européens du Nord viennent y passer l’hiver après le départ des visiteurs estivaux. Cette formule se situe entre les deux : elle offre de meilleurs revenus qu’une location de longue durée, tout en laissant le bien libre pendant les mois où vous souhaitez réellement l’utiliser.
- Et nous pouvons proposer l’une ou l’autre, sur demandeLes deux formules sont proposées sur demande et non comme des produits permanents. Indiquez-nous donc votre souhait, et nous vous dirons si le bien s’y prête. Lorsque nous acceptons de nous en charger, nous publions le bien sur Idealista, où les locataires de cette côte recherchent effectivement leur logement, et nous prenons nous-mêmes les photographies à notre charge. Il n’y a ni frais de mise en place ni paiement à effectuer pour publier l’annonce. L’objectif n’est pas d’être généreux. C’est qu’un bien laissé vide parce que la location n’a pas abouti ne vaut rien pour vous comme pour nous.
- Le posséder et le faire surveillerSi le bien n’est pas destiné à générer des revenus, la question devient : qui surveille une maison vide ? Il s’agit d’un service distinct et beaucoup moins coûteux, présenté sur une autre page.
- Patientez, puis revérifiezUne copropriété peut revoter, et une commune peut modifier ses règles dans un sens comme dans l’autre. Si la réponse est non aujourd’hui, il est utile de savoir ce qui devrait changer pour qu’elle devienne oui, et c’est quelque chose que nous pouvons vous indiquer plutôt que de le deviner.
Je louais déjà moi-même le bien. Qu’advient-il de mon annonce et de mes avis ?Nous reprenons le calendrier au lieu de tout recommencer. Les réservations confirmées sont honorées selon vos conditions existantes et, lorsque cela est possible, nous conservons l’annonce existante afin de ne pas perdre l’historique des avis, car une annonce comptant deux ans d’avis rapporte davantage qu’une nouvelle annonce qui n’en a aucun. Ce qui change généralement en premier, ce sont les tarifs et les photographies. Prévenez-nous avant de signer quoi que ce soit, car une remise des clés au milieu d’une saison doit être planifiée en fonction des réservations déjà existantes.
Ce que nous vérifions avant toute dépense
Cette vérification a lieu avant les photographies, avant la demande de licence et avant tout mouvement d’argent. Elle prend quelques jours plutôt que plusieurs semaines, et consiste en grande partie en un travail de bureau. Le résultat est une réponse simple : oui, voici ce qu’il faut, ou non, voici pourquoi. Si la réponse est non, nous vous avons fait gagner beaucoup de temps et vous n’avez rien payé.| Ce que nous vérifions | Pourquoi cela tranche la question | Ce que vous obtenez |
|---|---|---|
| Le bien lui-même | ||
| Les documents d'occupation et d'habitabilité | Un bien ne peut pas être enregistré pour un usage touristique sans les documents attestant qu’il est légalement habitable. Pour un programme neuf, ces documents sont remis lors de la remise des clés. Pour un bien immobilier de seconde main plus ancien, ils peuvent parfois manquer totalement, ce qui constitue un problème antérieur à votre achat. | Confirmé par les documents, avec les lacunes clairement indiquées. Tout élément manquant est transmis à votre avocat, pas à nous. |
| La possibilité d'une inscription à cette adresse | Déposer une demande de licence pour un bien qui ne peut pas en obtenir une coûte des semaines et les honoraires de l'avocat, pour finalement revenir au point de départ. | Vérifié dans le registre avant tout dépôt. |
| La configuration, les couchages et les exigences réglementaires | Les hébergements touristiques sont soumis à des exigences minimales, et le nombre de voyageurs que vous pouvez légalement accueillir détermine davantage les revenus du bien que le tarif à la nuit. | Une capacité établie par écrit et les changements nécessaires pour l'augmenter. |
| La commune et le registre | ||
| Les restrictions propres à la commune | Plusieurs communes ont durci les règles applicables aux nouvelles locations touristiques, et la décision se prend commune par commune, parfois même quartier par quartier. Le registre andalou n'acceptera pas une inscription lorsque la commune l'a restreinte. | La situation actuelle pour votre adresse exacte, datée, afin que vous sachiez quand elle a été vérifiée. |
| Réexamen de la réglementation | Une règle sur le point de changer est aussi importante qu'une règle qui a déjà changé, et cela fait la différence entre engager dès maintenant des dépenses de mise en place et attendre trois mois. | Ce qui est connu et ce qui ne l'est pas, expliqué clairement plutôt que présenté comme une certitude. |
| Association de copropriétaires | ||
| Statuts de la copropriété | Une interdiction peut être inscrite dans les statuts et ne jamais être mentionnée par les personnes qui vendent le bien. Il s'agit du même document que votre avocat consulte avant un achat. | Lu, avec les clauses pertinentes qui vous sont citées. |
| Les procès-verbaux des réunions | Le vote à trois cinquièmes qui compte a peut-être déjà eu lieu, ou figure peut-être à l'ordre du jour d'une réunion dont personne ne vous a informé. Un vote prévu le mois prochain peut décider de la raison même pour laquelle vous achetez. | Consultés aussi loin qu'ils existent, avec tout élément pertinent signalé. |
| La position réelle de la copropriété | Un immeuble où la location est légale, mais où les voisins sont hostiles, est un immeuble où chaque voyageur devient une source de plainte. Il s'agit d'une appréciation plutôt que d'un document, et elle mérite d'être établie. | Une évaluation honnête, y compris lorsqu'elle explique pourquoi nous vous conseillerions de renoncer. |
| La faisabilité réelle | ||
| L'enregistrement des voyageurs et les obligations opérationnelles | Chaque voyageur doit être enregistré pour chaque séjour, et cette obligation incombe à l'hôte. C'est l'élément que les propriétaires louant directement ignorent le plus souvent. | Mis en place avant la première réservation, puis effectué numériquement à chaque arrivée. |
| Accès, clés et entrée des voyageurs | Un lotissement résidentiel fermé dont la copropriété ne communiquera pas le code, ou un immeuble où le concierge refuse les voyageurs touristiques, transforme un bon bien en bien impossible à exploiter. | Vérifié en pratique, sans supposition. |
| Pouvons-nous le faire à temps | Un départ à dix heures et une arrivée à quinze heures laissent quatre heures pour effectuer un nettoyage complet et changer le linge. Si notre équipe ne peut pas être présente de manière fiable, le bien ne correspond pas à ce que nous acceptons, et nous préférons vous le dire plutôt que de l'accepter. | Un oui ou un non sans ambiguïté, fondé sur l'emplacement réel du bien. |
| Ce qu'il faut au bien avant le premier voyageur | Des couchages, du linge, une cuisine adaptée à six personnes plutôt qu'à deux, des chambres occultées et une climatisation entretenue. Un bien meublé pour son propriétaire l'est rarement pour ses voyageurs. | Une liste distinguant ce qui est essentiel de ce qui peut être fait plus tard. |
Les débuts
L'achat comporte quinze étapes et se termine par la remise des clés. Voici ce qui se passe ensuite. Si vous avez acheté par notre intermédiaire, la vérification de la possibilité de louer, à l'étape 01, a déjà eu lieu avant votre réservation ; ce parcours commence donc à l'étape 02. Si ce n'est pas le cas, il commence par une adresse et un appel téléphonique.Étape 15 sur 15 et au-delà
- Vérification de l'adéquationGratuit, environ quelques joursVous nous communiquez l'adresse et ce que vous souhaitez faire du bien. Nous vérifions les trois niveaux et vous remettons une réponse écrite motivée. C'est gratuit, que vous poursuiviez votre projet ou non, et c'est l'étape qui détermine tout ce qui suit.New buildNous demandons d'emblée au promoteur si la location de courte durée est autorisée par le règlement de copropriété, car, dans un programme neuf, il se peut qu'il n'y ait encore aucun procès-verbal à consulter et que les statuts soient le projet du promoteur. Obtenir la réponse avant la signature de l'acte authentique est bien plus facile qu'après.ResaleNous lisons les statuts et les procès-verbaux des assemblées, puis votre avocat les vérifie. Pour un bien qui a déjà été loué, nous vérifions également si l’enregistrement existant est transféré ou si un nouvel enregistrement doit être déposé, car les vendeurs supposent régulièrement la première option, qui ne s’applique pas toujours.
- Nous visitons le bienAvant la mise en ligneNous ne prenons pas en charge un bien que nous n'avons pas vu. C'est lors de la visite que la véritable réponse apparaît : comment le bien sera présenté en photo, combien de personnes peuvent y dormir confortablement et non simplement en théorie, ce qui manque, si la terrasse est la raison pour laquelle quelqu'un le réserve et avec quelle rapidité notre équipe peut intervenir entre deux séjours.
- Le permis, avec votre avocatSemainesL'enregistrement est déposé par votre avocat et préparé avec nous. En parallèle, nous vous indiquons ce dont le bien a besoin avant l'arrivée du premier voyageur, en distinguant ce qui est indispensable de ce qui peut attendre la fin de la première saison.
- Photos, annonce et tarificationEnviron joursDes photos professionnelles, une annonce rédigée pour chaque canal, un calendrier tarifaire conçu pour la saison de lancement et la présence du bien sur les plateformes grâce à un calendrier unique. Tout cela est compris dans la commission et ne vous est pas facturé séparément.
- Le premier voyageur et le premier relevéÀ partir de làLes réservations arrivent, le bien est remis en état entre deux séjours et, un mois plus tard, vous recevez le premier relevé et le premier versement. Ensuite, nous vous contactons lorsqu'une décision est nécessaire et, sinon, une fois par mois.
Le faire vous-même ou non
Le même bien, la même saison, deux façons de faire. La colonne de gauche décrit ce qu'implique réellement la location privée depuis la Tchéquie, et non une caricature de cette démarche.| Seul ou via une autre agence | Avec Arevont | |
|---|---|---|
| Qui a vérifié votre droit de louer | Généralement, personne. Un agent a répondu oui, ou l'annonce indiquait qu'un permis était disponible, mais ni l'un ni l'autre ne constitue un document. | Nous le faisons, sur les trois niveaux, avant toute dépense. Nous ne considérons pas la réponse d'un agent comme une confirmation. |
| Qui répond au voyageur à onze heures du soir | Vous, en anglais, dans un autre fuseau horaire, au sujet d'une chaudière que vous n'avez jamais vue. | Nous le faisons, dans la langue du voyageur, et vous le découvrez sur le relevé. |
| Qui nettoie entre deux séjours | Une entreprise de nettoyage que vous n'avez jamais rencontrée, réservée par message, dont vous apprenez l'absence par le voyageur suivant. | Notre propre équipe de nettoyage, salariée par nos soins, selon un planning que nous maîtrisons. |
| Qui déclare les voyageurs à la police | Vous, à chaque séjour, et la plupart des hôtes privés ignorent que cette obligation existe. | Effectué numériquement à chaque arrivée, dans le cadre du service. |
| Qui paie une chaudière en panne en août | Vous, par virement depuis la Tchéquie, après avoir trouvé un plombier qui répond dans une langue que vous ne parlez pas. | Payé sur les revenus au prix coûtant, détaillé sur le relevé, avec une personne sur place pendant les travaux. |
| Que se passe-t-il un mois sans réservation | 0 €, et l'annonce reste en ligne. | 0 €. La commission correspond à une part des revenus : sans revenus, pas de commission. |
| Le coût quand le bien est loué | La commission de la plateforme, plus votre propre temps, le coût que personne ne comptabilise. | 20 % + TVA sur la réservation, plus la propre commission de la plateforme, et aucune commission de plateforme sur nos voyageurs directs. |
| La langue dans laquelle tout se passe | En espagnol avec la mairie, la copropriété et l'artisan. En anglais avec les voyageurs. | Vérifiez avec nous, tout le reste par nous. |
L’appartement avait du sens. Une réunion dont personne n’avait parlé a décidé de l’issue.
C’est l’un des cas déjà présentés sur notre page d’accueil, et il a davantage sa place sur cette page que sur toute autre, car la location de courte durée était la raison même de l’achat du client. Un appartement à Mijas, au prix de 495.000 €, correspondant au budget et à l’usage souhaité par le client. Il était déjà réservé et l’acompte avait été versé.- Ce que le client achetaitUn appartement qui correspondait au budget et au projet. La location de courte durée faisait partie de ce projet. Le bien était réservé et l’acompte de réservation avait été versé.
- Nos trouvaillesEn travaillant avec l’avocat, nous avons découvert qu’une réunion de copropriété était prévue peu après la réservation et que l’ordre du jour comprenait un vote concernant les locations de courte durée. L’information qui aurait permis de déterminer si l’achat était pertinent ne figurait pas dans l’annonce.
- Nos actionsNous avons recommandé de ne pas poursuivre automatiquement simplement parce que le bien était déjà réservé. Nous avons attendu le résultat du vote.
- Fin de l'histoireLe vote n’a pas permis ce sur quoi le client comptait. Nous avons recommandé de ne pas procéder à l’achat. L’acompte de réservation a été remboursé et le client s’est retiré de la transaction.
Le client a évité non seulement un mauvais achat. Il n’a pas non plus perdu l’acompte de réservation.
Modalités de paiement
- HôteLe voyageur paie le tarif par nuit et les frais de ménage. La plateforme prélève sa propre commission avant que le paiement ne nous parvienne, et un voyageur qui réserve directement auprès de nous n’en supporte aucune part.
- VousAucun paiement initial ni mensualité. Nos 20 % et les propres frais du bien sont prélevés sur les revenus du bien, et les deux figurent en détail sur le même relevé.
- Arevont20 % de chaque réservation, les frais de ménage déduction faite de la blanchisserie, et 25 € de l’heure lorsqu’une personne doit être présente dans le bien pour un artisan. C’est tout. Rien ne provient d’ailleurs et rien n’est prélevé sur un artisan pour la mise en relation.
Il n’y a rien à payer au démarrage ni à payer durant un mois sans réservation. Le contrat se poursuit et vous pouvez y mettre fin quand vous le souhaitez, les réservations confirmées étant honorées jusqu’à la fin.Si nous assurons également la location de courte durée du bien, aucuns frais de gestion distincts ne s'appliquent : la surveillance est déjà couverte par la commission de location. Il ne s'agit pas d'une remise inventée pour cette page, mais de la manière dont les deux services ont toujours été associés.Tout ce que vous avez déjà de notre part reste inchangé. Les contacts, les réponses et l’aide courante après la remise des clés sont gratuits et le resteront toujours, que le bien rapporte un euro ou non.
Nous assurons nous-mêmes la gestion du bien, le ménage et la gestion complète des locations de courte durée.
Ce que nous ne vous dirons pas et dans quels cas vous ne devriez pas le faire
Nous ne garantissons ni le taux d’occupation ni les revenus, et aucun gestionnaire honnête ne devrait le faire. Les revenus d’un bien dépendent du marché, du bien lui-même, de ses avis et de son tarif, et nous contrôlons les deux derniers éléments. Quiconque vous donne un chiffre avant d’avoir vu votre bien et avant la première saison vous affirme quelque chose qu’il ne peut pas savoir.C’est aussi pourquoi aucun chiffre de revenus ne figure sur cette page. Aucun taux d’occupation, aucun tarif moyen par nuit, aucun rendement. Nous avions ce type de chiffres dans l’ancienne version de cette page, mais il s’agissait de valeurs fictives que personne n’avait vérifiées, ce qui est pire que de n’en avoir aucune. Lorsque nous publierons des chiffres ici, ils seront réels et proviendront de biens que nous gérons effectivement. D’ici là, cette absence est la réponse honnête.La location est le seul véritable risque de l’ensemble de l’achat, et il vaut la peine de le rappeler à la fin comme au début. Nous avons vu des acheteurs bâtir un budget entier sur les revenus locatifs, puis découvrir que leur copropriété avait voté contre les locations de courte durée. Si la location est la raison pour laquelle vous achetez, vérifiez-le avant l’acompte de réservation, que vous le fassiez avec nous ou avec quelqu’un d’autre.Nous intervenons uniquement de Manilva à Marbella : Manilva, Casares, Estepona, Benahavís et Marbella. En dehors de ces cinq communes, nous refusons. Un gestionnaire qui ne peut pas faire venir un agent d’entretien sur place le jour d’un changement de locataire n’est qu’un numéro de téléphone, pas une véritable activité, et prendre votre argent pour cela serait pire que de ne pas avoir cette page. Pour la même raison, nous n’acceptons qu’un nombre limité de biens.Et il y a aussi un profil de propriétaire pour lequel ce service n’est pas adapté. Si votre unique séjour annuel a lieu pendant les deux premières semaines d’août, la location vous privera des semaines que vous souhaitez réellement utiliser. Si le bien se trouve dans un endroit peu animé hors saison, il peut être loué dix semaines et rester vide quarante-deux semaines, ce qui représente beaucoup de gestion pour peu de résultat. Si vous préférez tout simplement que personne d’autre ne dorme dans votre lit, c’est une réponse parfaitement légitime et nous proposons un service moins coûteux : quelqu’un s’occupe du bien, mais personne n’y séjourne.
Les questions les plus fréquentes sur la location de courte durée
- Quelle est votre commission et y a-t-il autre chose ?
- 20 % de chaque réservation, prélevés sur les revenus locatifs après déduction des propres frais du bien. Il n’y a ni frais de démarrage, ni mensualité, ni frais de mise en ligne, ni frais de photographie. Le pourcentage exact est confirmé pour votre bien avant toute décision, car un bien qui demande davantage de travail pour être loué coûte plus cher à gérer. Les seuls autres éléments pouvant apparaître sur un relevé sont la commission de la plateforme, les frais engagés par le bien lui-même et 25 € de l’heure si une personne a dû être présente sur place pour un artisan.
- Quand et comment suis-je payé ?
- Chaque mois, sur un compte à votre nom en Espagne, avec un relevé indiquant chaque réservation, chaque coût et la commission. Vous devez disposer d’un compte bancaire espagnol pour cela. Si vous n’en avez pas encore, il s’agit d’une démarche distincte et simple, pour laquelle une page est disponible.
- Qui enregistre les voyageurs auprès de la police ?
- Nous nous en chargeons, par voie numérique, à chaque arrivée. L’Espagne l’exige pour chaque voyageur et chaque séjour, et cette obligation incombe à l’hôte, et non à Airbnb ou Booking. C’est l’une des deux obligations que les propriétaires louant directement ignorent le plus souvent. L’autre est que le bien doit être enregistré avant de pouvoir être proposé à la location.
- Puis-je utiliser le bien moi-même ?
- Oui. Vous bloquez les dates souhaitées avant la saison et vous l’utilisez. La seule contrainte est qu’une réservation confirmée ne peut pas être annulée pour libérer la place, selon la même règle que celle appliquée par tout hôtel. La plupart des propriétaires satisfaits de cet arrangement viennent pendant les mois intermédiaires et à Noël, et laissent le bien générer des revenus pendant l’été.
- Que se passe-t-il si quelque chose tombe en panne pendant le séjour d’un voyageur ?
- Nous nous en occupons. Les petites réparations sont effectuées le jour même, prélevées sur les revenus, et apparaissent sur votre relevé avec la facture correspondante. Tout élément coûteux fait l’objet d’un devis et d’un message de notre part avant intervention, sauf s’il cause activement des dommages. Dans ce cas, nous limitons d’abord les dégâts et vous appelons ensuite. Vous n’êtes pas la personne qu’un voyageur doit contacter au sujet d’une chaudière.
- Garantissez-vous un revenu minimum ou un nombre minimum de nuitées ?
- Non, et aucun gestionnaire honnête ne devrait le faire. Les résultats dépendent du marché, du bien, de ses avis et de son tarif. En revanche, nous vous dirons avant de commencer si nous pensons qu’un bien se louera bien, y compris si la réponse est négative. Nous préférerions retirer le bien du portefeuille plutôt que d’accepter un bien qui décevrait son propriétaire.
- Combien de temps s’écoule entre le premier appel et le premier voyageur ?
- L’évaluation de l’adéquation prend quelques jours. La licence et l’enregistrement par l’intermédiaire de votre avocat constituent les étapes les plus longues et prennent des semaines plutôt que des jours. Les photographies, les annonces et la tarification prennent quelques jours une fois le bien prêt. Ce qui détermine généralement le calendrier n’est pas la paperasserie, mais le fait que le bien soit meublé et équipé pour accueillir des voyageurs. Pour un bien acheté vide, il s’agit d’une démarche distincte avec ses propres délais.
- Dois-je payer des impôts en Espagne sur les revenus locatifs ?
- Oui, et il est évalué différemment selon les périodes pendant lesquelles le bien est loué et celles où vous l’utilisez ou le laissez vacant. Les dépenses déductibles peuvent être imputées sur les revenus locatifs lorsque les conditions légales sont remplies. Le calcul dépend de votre résidence fiscale et de l’usage du bien. Nous ne sommes pas conseillers fiscaux et ne prétendons pas l’être : nous vous fournissons les chiffres mensuels dont votre conseiller a besoin, sous la forme qu’il demande.
