Impôts lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne : ITP, IVA et AJD
En 30 secondes
Lors d'un achat sur la Costa del Sol, vous payez l'un de deux impôts. Lequel dépend uniquement de l'identité du vendeur. Une revente par un propriétaire privé est soumise à l'ITP à hauteur de 7 % du prix. Un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à l'IVA de 10 % plus l'AJD de 1,2 %, soit 11,2 % au total.
Qui vous vend le bien immobilier ?
- Propriétaire privé, bien de seconde mainITP à 7 % du prix, ou de la valeur de référence si celle-ci est supérieure.
- Un promoteur, programme neufIVA à 10 % plus AJD à 1,2 %, soit 11,2 % au total.
Quel impôt payez-vous et pourquoi dépend-il du vendeur ?
L'IVA, la TVA espagnole, représente 10 % du prix d'un logement neuf. Il s'applique lorsque le vendeur est le promoteur, car la vente d'un programme neuf est une transaction commerciale soumise à la TVA, et non un transfert entre particuliers.L'AJD est le droit de timbre espagnol applicable à l'acte signé. Il représente un faible pourcentage du prix et, en Andalousie, il est payé en plus de l'IVA lors de l'achat d'un programme neuf. Il n'est jamais associé à l'impôt sur le transfert d'un bien immobilier de seconde main présenté ci-dessous : un achat relève d'une seule famille d'impôts ou de l'autre, jamais des deux.L'ITP est l'impôt sur les mutations payé lors de l'achat d'un bien immobilier de seconde main. En Andalousie, il s'élève à 7 % du prix. Il s'applique lorsque le vendeur est un particulier et non un promoteur, ce qui est le cas habituel pour un bien immobilier de seconde main.
VendeurCe que vous payez
- Promoteur, sur un programme neuf
- 10 % d'IVA plus 1,2 % d'AJD, soit 11,2 % au total. Fixés par la législation nationale et régionale ; rien à négocier.
- Propriétaire privé, bien de seconde main
- 7 % d'ITP, calculé sur le montant le plus élevé entre le prix convenu et la valeur officielle de référence du bien immobilier. Voir ci-dessous.
Les taux réduits dont vous avez peut-être entendu parler peuvent-ils s'appliquer à votre cas ?
Le droit espagnol et le droit andalou prévoient tous deux des taux d'imposition réduits, inférieurs aux taux annoncés, et un acheteur étranger qui se renseigne sur le sujet les trouvera. Ils s'appliquent presque jamais à un achat de vacances ou d'investissement. Il est préférable de savoir pourquoi plutôt que d'espérer qu'ils s'appliquent.Les quatre taux ci-dessous sont présentés selon leur formulation courante, et non cités d'après le texte officiel de la loi. Considérez-les donc comme indicatifs. En pratique, cela ne vous coûte rien, car aucun de ces taux ne correspond à une dépense que vous prévoiriez dans votre budget.
| ITP réduit, 6 % ou 3,5 %Résidents uniquement | IVA réduit, 4 %Logement social | IVA majorée, 21 %Terrains et commerces | |
|---|---|---|---|
| Ce que cela exige | Le bien devient votre résidence habituelle, votre résidence principale et permanente, avec également un plafond de valeur. | Réservé aux logements sociaux officiellement protégés (logement bénéficiant d'une protection officielle). | S'applique à un terrain ou à un local commercial plutôt qu'à un logement résidentiel. |
| S'applique-t-il à un acheteur classique ? | Non. Un non-résident qui achète une résidence secondaire sur la Costa del Sol n'y a pas droit, quoi qu'indique l'annonce. | Non. Cela ne s'applique pas aux programmes neufs ordinaires de cette côte. | C'est le seul cas où le taux est plus élevé pour l'acheteur, et non plus bas. |
| Que faire | Prévoyez 7 %. Si un agent vous indique qu'un taux inférieur s'applique, demandez-lui de le confirmer par écrit et faites vérifier ce point par votre avocat. | N'en tenez pas compte, sauf si le logement est officiellement désigné comme logement protégé, ce qui est précisé dans ses propres documents. | Vérifiez ce que vous achetez. Un terrain ou un local commercial est imposé différemment d'un logement, et l'annonce ne le précise pas toujours clairement. |
La règle pratique : prévoyez 7 % pour un bien immobilier de seconde main et 11,2 % pour un programme neuf. Considérez tout montant inférieur que vous rencontrez comme un cas particulier qui ne vous concerne pas, jusqu'à ce qu'un avocat vous confirme le contraire par écrit.
Pourquoi le montant de l'impôt peut-il dépasser 7 % de la somme que vous avez payée ?
Le valor de referencia est la valeur de référence fixée par l'Espagne pour un bien immobilier, et l'impôt sur le transfert d'un bien immobilier de seconde main est calculé sur cette valeur lorsqu'elle est supérieure au prix que vous avez payé. Depuis le 1er janvier 2022, la base imposable de l'ITP est légalement le plus élevé des deux montants, et non simplement le prix inscrit au contrat.Il vise à empêcher l'acheteur et le vendeur de sous-déclarer un prix afin de réduire l'impôt. Pour un acheteur honnête qui a négocié un prix équitable, son effet est simple et automatique : si la valeur de référence établie par le Catastro est supérieure au montant convenu, l'impôt est calculé sur cette valeur de référence.
Attentes des acheteursEffet de la valeur de référence
- L'impôt correspond à 7 % du prix indiqué au contrat
- Il correspond à 7 % du montant le plus élevé entre le prix du contrat et la valeur de référence. Les deux montants sont généralement proches, mais pas toujours.
- Un prix convenu inférieur signifie un impôt moins élevé
- Seulement jusqu'au seuil constitué par la valeur de référence. En dessous de ce seuil, l'impôt reste identique, quel que soit le contenu du contrat. C'est aussi pourquoi sous-déclarer le prix ne fait que créer un risque, sans rien apporter.
| Prix convenu | Valeur de référence | |
|---|---|---|
| Montant de base | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP dû7 % de la base | 28.000 € | 30.100 € |
Puis-je contester la valeur de référence si je pense qu'elle est erronée ?Oui, par l'intermédiaire de l'impôt que vous payez : vous pouvez payer l'ITP sur la valeur de référence, puis la contester officiellement ou, dans certains cas, demander une rectification. Vous devez démontrer que la valeur réelle du marché est inférieure. Il s'agit d'une procédure menée par un avocat, et non d'un formulaire que vous remplissez vous-même. Il est préférable de soulever la question avant la signature de l'acte authentique si les montants sont très éloignés, et non après avoir déjà payé.
Que se passe-t-il si vous apportez vous-même l'argent de l'achat en espèces ?
Presque personne ne devrait transporter des espèces de l'autre côté d'une frontière pour financer un achat en Espagne, et la raison n'est pas seulement pratique. L'Espagne considère tout mouvement d'espèces dépassant un certain seuil comme une opération à déclarer à l'avance, indépendamment des questions de votre banque ou de votre avocat sur l'origine des fonds.La règle applicable à un acheteur étranger est le droit espagnol, et non le règlement de l'UE cité dans la plupart des articles. La règle de l'UE, Reglamento 2018/1672, régit uniquement la frontière extérieure de l'UE. L'entrée dans l'UE ou la sortie de l'UE avec 10.000 € ou plus en espèces doit être automatiquement déclarée si vous les transportez, ou signalée sur demande si elles voyagent sans accompagnateur. Un trajet de la Tchéquie vers l'Espagne ne franchit pas une frontière extérieure de l'UE, de sorte que ce règlement ne s'applique pas à ce voyage.Ce qui s'applique directement est le droit espagnol : en vertu de la Ley 10/2010 et de l'Orden ETD/1217/2022, un transport de 10.000 € ou plus par personne, lors d'un trajet national ou intracommunautaire, doit être déclaré au moyen du formulaire Modelo S-1, déposé à l'avance lorsque le point de passage ne dispose pas d'un poste douanier. Un seuil distinct et plus élevé de 100.000 € existe uniquement pour les transports entièrement effectués en Espagne et ne s'applique pas à un trajet de la Tchéquie vers l'Espagne.
- Transporter 10 000 € ou plus en espècesWho decidesTout porteurWhat it grantsDéclenche l'obligationIf noRien à déclarer
- Déposez le Modelo S-1 à l'avanceWho decidesVous, avant le voyageWhat it grantsMouvement légal déclaréIf noSaisie et amende
- Confirmez le plafond des paiements en espèces avec votre avocatWho decidesVotre avocatWhat it grantsAucun plafond de paiementIf noVous risquez d'enfreindre un plafond que personne ne vous a confirmé
Une autre règle mérite d'être signalée plutôt que présentée comme définitive : l'Espagne plafonne également la part du prix d'achat pouvant être payée en espèces, en vertu de l'article 7 de la Ley 7/2012, dans sa version modifiée. Selon la présentation habituelle, le plafond est de 1.000 € lorsqu'une entreprise est partie à la transaction, ou de 10.000 € lorsque le payeur est un particulier non-résident. Nous n'avons pas retrouvé ce montant dans le texte juridique officiel du BOE. Considérez-le donc comme un indice sérieux qu'un paiement important en espèces est limité et confirmez le montant exact auprès de votre avocat avant de vous y fier.
Sources
Dois-je malgré tout déclarer quelque chose si je transfère l'argent par banque au lieu de le transporter ?Un virement bancaire n'est pas un transport d'espèces et le Modelo S-1 ne s'y applique pas. Votre banque vous demandera néanmoins l'origine des fonds dans le cadre des contrôles ordinaires de lutte contre le blanchiment d'argent. Il s'agit d'une question différente de celle à laquelle répond cette section, et c'est à celle-ci que répond la page de la FAQ sous le titre « Devrai-je justifier l'origine de mon argent ? » Le virement bancaire est également la méthode recommandée par ce site : consultez le guide des transferts de devises.
Ce qu'il faut confirmer avant de vous fier à ces taux
Quatre éléments, vérifiés au regard de votre transaction particulière plutôt que d'un taux publié.| Demandez | Ce que cela vous apprend | |
|---|---|---|
| La valor de referencia du bien | Le Catastro le publie et votre avocat peut le vérifier avant que vous ne signiez quoi que ce soit. Il vous indique si les 7 % s'appliqueront au prix convenu ou à un montant plus élevé. | Personne n'a vérifié, ou l'on vous a promis de « régler cela plus tard ». |
| Confirmation écrite de la catégorie fiscale applicable | Que le vendeur soit le promoteur, avec l'IVA et l'AJD, ou un propriétaire particulier, avec l'ITP, peut sembler évident, mais ce n'est parfois pas le cas, par exemple pour un bien immobilier de seconde main correspondant à un logement d'un programme neuf invendu toujours détenu par le promoteur initial. | Une hypothèse fondée sur la manière dont le bien est commercialisé plutôt que sur l'identité du vendeur désigné dans le contrat. |
| Comment prévoyez-vous de transférer les fonds ? | Un virement bancaire permet d'éviter entièrement la question du Modelo S-1. Si une partie de votre projet implique des espèces, c'est le moment d'aborder l'obligation de déclaration et le plafond de paiement, et non après avoir déjà franchi la frontière. | Aucun plan au-delà de « Je les apporterai quand je viendrai ». |
| La question de savoir si votre situation relève de l'impôt sur la fortune ou de l'impôt sur le revenu des non-résidents | Les deux existent, sont distincts de la fiscalité de l'achat présentée plus haut et font chacun l'objet d'une page dédiée : l'impôt sur la fortune et l'impôt sur le revenu des non-résidents. | Le silence, ou l'hypothèse selon laquelle l'achat serait le seul événement fiscal. |
Virement bancaire ou transport d'espèces
Deux façons pour les fonds de l'achat d'arriver physiquement, dont une seule évite une déclaration.| Espèces | Virement bancaire | |
|---|---|---|
| Droit de déclaration | Modelo S-1, déposé à l'avance, au-delà de 10.000 € par personne. | Rien de spécifique au transfert. |
| Risque de plafond | Possiblement limité au-delà d'un seuil bas en vertu de l'art. 7 de la Ley 7/2012 ; confirmez avec votre avocat. | Sans objet ; un virement n'est pas un paiement en espèces. |
| Justifier l'origine des fonds | Plus difficile encore : l'argent liquide ne laisse aucune trace documentaire propre au moment où il arrive. | Une trace bancaire que votre propre banque et la banque espagnole détiennent déjà toutes deux. |
| Risque pratique du trajet lui-même | Transporter une importante somme d'argent liquide à travers l'Europe, déclarée ou non. | Aucun, hormis le risque ordinaire du voyage. |
Le taux, pas votre facture
Chaque taux ci-dessus est à jour en août 2026. Nous l'avons vérifié directement dans la législation fiscale andalouse et nationale, plutôt que de le recopier d'un commentaire, puis nous l'avons confirmé au regard de la loi budgétaire andalouse de 2026, qui n'a modifié ni le taux d'ITP de 7 % ni le taux d'AJD de 1,2 %. L'Andalousie fixe ses propres taux d'ITP et d'AJD dans le cadre national. Le même achat réalisé dans une autre communauté autonome peut être soumis à un taux régional différent, même si la législation nationale sous-jacente est identique.Il s'agit d'informations générales sur l'application de l'impôt, et non d'un calcul de ce que vous devez personnellement. La valeur de référence, la date exacte de la signature de l'acte authentique et toute circonstance particulière de votre achat relèvent des conseils écrits de votre avocat, et non d'un guide publié. Un chiffre, le plafond des paiements en espèces, est explicitement signalé comme non vérifié plutôt que présenté comme définitif : ne vous fiez pas à ce chiffre sans que votre propre avocat ne l'ait confirmé.Certains sujets sont traités dans leurs propres guides : le guide des frais d'achat couvre le coût total, y compris les honoraires du notaire, du registre foncier et de l'avocat. Le guide des frais annuels couvre l'IBI et la déclaration des non-résidents qui commence l'année suivant la signature de l'acte authentique. Les guides consacrés à l'impôt sur le patrimoine et aux successions couvrent intégralement ces deux questions fiscales distinctes.
Questions fiscales courantes
- Si j'achète un logement invendu auprès d'une banque plutôt qu'auprès d'un promoteur, quel impôt s'applique ?
- Cela dépend de la personne qui vous le vend légalement, et non de la manière dont le bien est commercialisé. Une banque ou un fonds détenant des logements d'un programme neuf saisis les vend généralement en tant qu'entreprise. Cela peut signifier que l'IVA s'applique toujours, même si la transaction ressemble à celle d'un bien immobilier de seconde main. C'est précisément le type de cas que la liste de contrôle ci-dessus doit permettre de détecter avant la signature de l'acte authentique, et non après.
- Le taux d'imposition change-t-il si j'achète par l'intermédiaire d'une société espagnole plutôt qu'à titre personnel ?
- L'impôt sur l'achat (ITP ou IVA, plus AJD) est calculé de la même manière, quel que soit l'acheteur. Lorsque l'acheteur est une société, ce qui change est tout autre : l'impôt sur les sociétés récurrent, les déclarations annuelles et la fiscalité d'une future vente. Cette comparaison fait l'objet du guide consacré à l'achat par l'intermédiaire d'une société.
- Le taux d'AJD est-il le même partout en Espagne ?
- Non. L'AJD, comme l'ITP, est un taux fixé au niveau régional dans un cadre national ; une autre communauté autonome peut donc fixer un pourcentage différent. Le taux de 1,2 % indiqué ci-dessus est spécifiquement le taux actuellement en vigueur en Andalousie, à jour en août 2026.
