Questions fréquentes sur l'achat d'un bien immobilier en Espagne
Voici les réponses que nous donnons au téléphone, avec les mêmes mots. Vingt-quatre questions, celles que les acheteurs étrangers posent le plus souvent, regroupées selon ce sur quoi vous travaillez plutôt que par ordre alphabétique. Chaque réponse se termine par un lien vers la page qui traite correctement le sujet en détail.
- environ en plus du prix d'achat d'un programme neuf
- 13 %
- environ en plus du prix d'achat d'un bien immobilier de seconde main
- 9 %
- environ cette part de la valeur financée par une banque pour un non-résident
- 50 %
- combien de fois venir en Espagne
- 1×
Comment l'achat en Espagne se déroule-t-il réellement et combien de temps prend-il ?
Pour un bien achevé, il faut compter de quelques semaines à quelques mois entre la réservation et la remise des clés, et un programme neuf peut nécessiter jusqu'à deux années supplémentaires. Un voyage suffit et deux sont préférables, car presque chaque étape peut être signée par procuration.Comment se déroule l'intégralité du processus d'achat et combien de temps prend-il ?
Pour un bien achevé, vous devez généralement prévoir de plusieurs semaines à plusieurs mois entre la réservation et la réception des clés. Pour un programme neuf, cela dépend de l'avancement du projet. Vous pouvez acheter un appartement achevé, mais aussi un projet qui sera terminé au cours des deux prochaines années. Nous décrivons ci-dessus l'intégralité du processus, de la sélection aux vérifications juridiques, jusqu'au notaire.
Combien de fois dois-je me rendre en Espagne ?
Une fois suffit, et deux fois sont préférables. L'intégralité du processus peut être gérée à distance par procuration, mais nous préférerions tout de même que vous vous rendiez sur place au moins une fois.
Puis-je acheter un bien même si je ne réside pas en Espagne ?
Oui. Acheter un bien immobilier et obtenir la résidence espagnole sont deux choses différentes. Vous pouvez être propriétaire d'un bien en tant que non-résident, et une grande partie de la procédure peut être effectuée au moyen d'une procuration.
Ai-je besoin d’un NIE et d’un compte bancaire espagnol pour acheter un bien immobilier ?
Vous avez besoin d’un NIE. Un compte bancaire espagnol est très utile en pratique. Le NIE est le numéro d’identification d’un étranger, dont vous aurez besoin pour l’achat, les impôts et les autres démarches liées au bien immobilier. Nous organisons son obtention avec un avocat suffisamment à l’avance, car attendre le NIE à l’approche de la signature est une complication inutile de l’achat.
À qui appartiendra le bien ?
À vous, à vous deux en tant qu’époux, ou à quelqu’un d’autre, selon votre situation familiale et financière. Il n’existe pas une seule bonne réponse. La structure de propriété peut ensuite avoir une incidence sur la succession, les impôts et la vente. Il est donc préférable de prendre cette décision avec un avocat et un conseiller fiscal avant de signer le compromis de vente, et non chez le notaire. Si vous achetez en couple, avez des enfants, possédez des actifs importants en Espagne ou envisagez d’acheter par l’intermédiaire d’une société, informez-en l’avocat dès le début.
Quel sera le coût total de l’achat au-delà du prix ?
Environ 13 % en plus du prix pour un programme neuf et environ 9 % pour un bien immobilier de seconde main. Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire en tant que non-résident, prévoyez d'emprunter environ la moitié de la valeur fixée par la banque, plutôt que les 70 ou 80 % auxquels vous vous attendez peut-être.Quel sera le coût total de l’achat au-delà du prix du bien immobilier ?
Pour un programme neuf, prévoyez environ 13 % en plus du prix d’achat, et environ 9 % pour un bien immobilier de seconde main. La principale différence concerne les impôts : pour un programme neuf, vous payez 10 % de TVA ainsi que l’AJD en Andalousie, tandis que pour un bien immobilier de seconde main, le droit de mutation s’élève à 7 %. Il faut également ajouter les frais d’avocat, de notaire, de registre foncier et plusieurs frais annexes. Vous pouvez calculer le coût total de l’achat sur cette page à partir du prix du bien immobilier.
Quel apport personnel me faut-il pour obtenir un prêt immobilier ?
Cela dépend principalement du fait que vous achetiez un programme neuf ou un bien immobilier de seconde main.Pour un programme neuf, il est conseillé de disposer d’environ 20 à 40 % du prix d’achat pour les paiements pouvant être exigibles avant l’achèvement du projet. Vous devez également disposer de fonds personnels pour les impôts et les frais d’achat supplémentaires, notamment la TVA de 10 % et les autres frais liés au transfert.Pour un bien immobilier de seconde main, en tant que non-résident, attendez-vous réalistement à ce que la banque finance environ la moitié de la valeur qu'elle attribue au bien lui-même. Vous devez donc disposer sur vos fonds propres du solde du prix d'achat et des frais d'acquisition.Pour un bien immobilier coûtant 500.000 €, vos liquidités personnelles ne s'élèvent donc souvent pas à 100.000 ou 150.000 €, mais à un montant nettement supérieur. C'est pourquoi nous organisons le financement avant la réservation, et pas seulement une fois que vous avez choisi un bien précis.
Puis-je emprunter en tant que citoyen UE ?
Oui, mais en tant que non-résident, ne vous attendez pas automatiquement à obtenir un financement correspondant à 70 ou 80 % du prix.Avec des revenus dans une autre monnaie que l'euro, il est réaliste de s'attendre à un financement d'environ 50 % de la valeur déterminée par la banque. Pour certains clients, l'offre peut être meilleure, tandis que pour d'autres elle peut être moins avantageuse, selon leurs revenus, leurs engagements financiers, leur âge, la monnaie de leurs revenus et la banque concernée.Il est également important que la banque ne calcule pas le prêt hypothécaire à partir du prix d'achat, mais à partir de sa propre estimation. Si vous achetez à 500.000 €, mais que la banque estime le bien à 470.000 €, le financement est calculé sur la base de 470.000 €.C’est pourquoi, avant que vous ne choisissiez un bien immobilier, nous vérifions le financement auquel vous pouvez raisonnablement vous attendre et le montant de vos fonds personnels nécessaires.
Comment transférer de l'argent d'une autre monnaie vers des euros ?
Vous paierez la plus grande partie de l'achat en euros. Pour un montant important, il est donc judicieux de prendre en compte non seulement les frais de transfert, mais surtout le taux de change réel. Vous pouvez transférer l'argent par l'intermédiaire de votre propre banque ou d'un prestataire spécialisé dans le change de devises. Pour les montants importants, il vaut la peine de comparer les offres. Surtout, n'attendez pas le dernier moment pour effectuer le transfert. La banque peut vous demander de prouver l'origine des fonds ou retarder le transfert en raison d'un contrôle interne. En fonction de l'échéancier des paiements, nous vous indiquerons à l'avance à quel moment vous aurez besoin de chaque montant.
Devrai-je justifier l'origine de mes fonds ?
Oui. Pour une transaction importante, attendez-vous à ce que la banque et les autres parties impliquées vous demandent de justifier l’origine des fonds. Si l’argent provient de la vente d’une société, de dividendes, d’investissements ou d’une autre structure plus complexe, préparez les justificatifs avant de commencer à transférer les fonds.
Un programme neuf coûte environ 13 % de plus que le prix, contre environ 9 % pour un bien immobilier de seconde mainLa même réponse qu'à la première question de ce groupe, présentée de manière à comparer les deux parcours côte à côte. Chiffres indicatifs issus de notre propre calculateur de coûts sur la page d'accueil.
Faites le calcul avec votre propre prix plutôt qu'avec un exemple. Le calculateur prend le prix du bien et détaille l'intégralité de l'achat, poste par poste.
| Programme neuf | Bien de seconde main | |
|---|---|---|
| Total en plus du prix | environ 13 % | environ 9 % |
| Impôt principal | TVA 10 % | Droits de mutation 7 % |
| Droit de timbre andalou | AJD | non facturé |
| Également dus | avocat, notaire, registre foncier et plusieurs frais secondaires | avocat, notaire, registre foncier et plusieurs frais secondaires |
Où votre argent est-il réellement exposé, et qu’est-ce qui le protège ?
À un seul moment : lors de la réservation, qui constitue l’unique paiement effectué en dehors du système de garantie. Tous les paiements suivants sont protégés soit par une garantie bancaire établie à votre nom, soit par votre propre avocat, qui décide du moment où les fonds sont débloqués.Mon argent est-il protégé ?
Cela dépend de l'achat d'un programme neuf ou d'un bien immobilier de seconde main.Pour un programme neuf, la garantie bancaire constitue la protection la plus importante. Les paiements versés au promoteur avant l’achèvement de la construction doivent être protégés conformément aux modalités de paiement prévues. Avant d’envoyer les fonds, l’avocat vérifie le compte, les documents et la sûreté applicable au paiement concerné. Pour les paiements couverts par une garantie bancaire, vous recevez une confirmation correspondant au montant et à l’acheteur concernés.Pour un bien immobilier de seconde main, la procédure est organisée différemment. L’avocat contrôle les contrats, les délais et le mode de transfert afin que le vendeur ne reçoive les fonds que lorsqu’ils sont effectivement exigibles dans le cadre de la transaction.Il ne s’agit donc pas seulement de savoir où vous envoyez l’argent. Avant chaque paiement important, l’avocat vérifie pourquoi vous l’effectuez, à qui vous l’envoyez et dans quelles conditions.
Les frais de réservation sont-ils remboursables si l'avocat découvre un problème ?
Cela dépend de la formulation de l’accord de réservation et varie selon le promoteur et le vendeur. Les frais de réservation constituent le seul paiement effectué en dehors du système de garantie. Ils doivent donc être peu élevés et l’accord doit clairement préciser les conditions de leur remboursement. C’est pourquoi l’avocat le lit avant l’envoi des fonds, et non après.
Que vérifiera l’avocat avant que je ne signe quoi que ce soit ?
À qui appartient réellement le bien, s'il existe des hypothèques, des procédures d'exécution ou d'autres dettes, si les informations du registre foncier sont exactes, s'il existe des dettes envers la copropriété et si la situation juridique correspond à ce que vous achetez. Pour un bien donné, les vérifications sont approfondies en fonction de son type et de son historique.
Me faut-il mon propre avocat ?
Oui. Un avocat indépendant qui vous représente, et non le promoteur ou le vendeur. L'avocat vérifie la propriété, les dettes, les privilèges, les permis, les contrats et la situation juridique du bien avant que vous ne vous engagiez dans l'achat. Nous n'employons pas d'avocats et ne recevons aucune commission de leur part pour les recommandations. Nous vous proposerons plusieurs options et vous pourrez choisir vous-même.
Que se passe-t-il si le promoteur n'achève pas le projet ?
Chaque paiement effectué avant l'achèvement du bâtiment doit, conformément à la loi, être couvert par une garantie bancaire établie à votre nom. Votre avocat vérifiera le libellé exact de la garantie pour votre logement avant tout envoi de paiement et vous indiquera précisément ce qu'elle couvre.
Puis-je hériter des dettes de l'ancien propriétaire ?
Certaines dettes et obligations liées au bien peuvent affecter le nouveau propriétaire. Avant l'achat, nous vérifions donc non seulement le vendeur, mais aussi le bien lui-même. Entre autres, l'avocat vérifie sa situation auprès de la copropriété et obtient les certificats pertinents avant la signature.
Quatre idées reçues qui coûtent cher aux acheteursToutes ces questions trouvent une réponse complète dans les questions ci-dessus. Ensemble, elles constituent les quatre points que les acheteurs étrangers comprennent le plus souvent mal avant même que quiconque n'ait lu un contrat.
Attentes des acheteursCe qui est réellement vrai
- Tous les paiements sont protégés
- La réservation est le seul paiement effectué en dehors du système de garantie. C'est pourquoi son montant doit rester faible et pourquoi le contrat qui fixe les conditions de son remboursement doit être lu avant le transfert des fonds, et non après.
- Le promoteur assume le risque d'un programme neuf inachevé
- Uniquement si les documents sont en règle. Chaque paiement effectué avant l'achèvement du programme doit être couvert par une garantie bancaire établie à votre nom, et votre avocat vérifie la formulation exacte applicable à votre unité avant tout envoi.
- Un prêt hypothécaire couvre 70 à 80 %
- Pas pour un non-résident payé dans une devise autre que l'euro. Prévoyez environ la moitié de la valeur fixée par la banque elle-même et notez que la banque prête sur la base de sa propre évaluation, et non du prix que vous avez convenu.
- Aucun revenu locatif, aucun impôt espagnol
- Une déclaration reste toutefois obligatoire. Modelo 210, l'impôt sur le revenu théorique des non-résidents, s'applique à un bien inoccupé, et la plupart des propriétaires le découvrent tardivement.
Pouvez-vous louer le bien à des touristes ?
Pas automatiquement. Cela dépend du bien concerné, de la commune et du règlement propre à la copropriété. C'est pourquoi cette question est vérifiée avant votre réservation, plutôt que découverte par la suite.Puis-je louer le bien à des touristes pour de courts séjours ?
Pas automatiquement. Cela dépend du bien concerné, de la commune, du règlement de la copropriété et de la réglementation en vigueur pour les hébergements touristiques. C'est pourquoi nous vérifions si la location de courte durée est possible avant la réservation, lorsque la possibilité de louer fait partie des raisons pour lesquelles vous achetez le bien.
Quel est le coût annuel de la propriété ?
IBI, charges de copropriété, collecte des déchets, assurance, services publics et déclaration fiscale espagnole, même pendant une année où vous ne louez jamais le bien. Les charges de copropriété sont généralement le poste qui explique pourquoi deux appartements similaires ont des coûts de détention différents.Combien paierai-je chaque année ?
IBI, charges de copropriété, collecte des déchets, assurance, électricité et eau, ainsi que, pour les non-résidents, les obligations fiscales en Espagne. La plus grande différence entre deux appartements aux prix similaires provient souvent des charges de copropriété. Pour un bien donné, nous présentons donc les coûts annuels réels plutôt qu'un montant universel.
Dois-je payer des impôts en Espagne même si je ne loue pas le bien ?
Oui. Modelo 210, impôt sur les revenus présumés des non-résidents. Dans votre langue, cela n'explique presque rien, et la plupart des propriétaires le découvrent trop tard.
Que se passe-t-il si je dois vendre le bien dans deux ou trois ans ?
Vous pouvez le vendre à tout moment. La question est de savoir à quel prix et dans quel délai. Les biens présentant un atout que les futurs acheteurs rechercheront également se revendent le plus facilement : un bon micro-emplacement, une vue, une orientation adaptée, la possibilité de tout faire à pied ou un programme immobilier de qualité. C'est pourquoi, lors d'un achat, nous ne nous demandons pas seulement si le bien vous plaît aujourd'hui, mais aussi à qui vous finirez par le vendre. En tant que non-résident, prévoyez également des frais et des impôts liés à la vente.
Le bien restera-t-il dans la famille ?
Oui, et cela peut être préparé à l'avance. L'impôt espagnol sur les successions s'applique, mais l'Andalousie offre des exonérations généreuses aux membres de la famille proche. Dans votre testament, vous pouvez également choisir que la succession soit régie par le droit de votre propre pays. Un testament espagnol court peut épargner à votre famille des mois de démarches administratives.
Est-il préférable d'acheter plutôt que de louer, et cette côte convient-elle à votre budget ?
Si vous venez une fois par an pendant deux semaines, la location est plus simple. Si vous venez plusieurs fois par an, devenir propriétaire commence à avoir davantage de sens et, en dessous d'environ 250.000 € pour le bien lui-même, nous vous dirons que la Costa Blanca est probablement la meilleure solution.L'achat d'un bien fera-t-il de moi un résident fiscal espagnol ?
Non. Le simple fait de posséder un bien ne fait pas de vous un résident fiscal espagnol. La résidence fiscale est déterminée en fonction de votre situation réelle, notamment du temps que vous passez en Espagne et du lieu où se trouve le centre de vos intérêts économiques et personnels. Si vous souhaitez passer une plus grande partie de l'année ici ou vous installer définitivement, discutez de votre résidence fiscale avec un conseiller avant votre déménagement. Cela peut avoir une incidence sur la manière dont l'Espagne évalue vos revenus et vos actifs situés hors d'Espagne.
Vaut-il mieux acheter ou louer ?
Si vous venez une fois par an pendant deux semaines et que le bien resterait sinon vacant le reste de l'année, la location peut être plus simple.Mais dès que vous venez ici plusieurs fois par an ou que vous passez une plus grande partie de l'année sur la Costa del Sol, être propriétaire commence à avoir beaucoup plus de sens. Vous n'avez pas à chercher une location disponible à chaque fois, à composer avec les prix saisonniers ou à changer d'appartement. Vous arrivez simplement avec une petite valise, et tout le reste vous attend déjà chez vous.Cela est encore plus important si vous voyagez avec un chien ou des enfants, ou si vous souhaitez venir pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois. Les bonnes locations de longue durée ne sont pas toujours faciles à trouver et, en haute saison, elles peuvent être très coûteuses.Et si vous louez légalement le bien lorsque vous ne l'utilisez pas, les revenus locatifs peuvent couvrir une part importante des coûts annuels de détention. Avec un bien soigneusement choisi, vous ne payez pas seulement un lieu où passer vos vacances : vous possédez une résidence secondaire qui peut générer des revenus pendant une partie de l'année.C'est pourquoi, avec les clients qui souhaitent venir ici régulièrement, nous nous concentrons généralement davantage sur le moment où l'achat commencera à avoir du sens que sur la question de savoir s'il en a réellement.
Costa del Sol ou Costa Blanca ?
Cela dépend principalement de votre budget et de ce que vous attendez de l'Espagne.La Costa Blanca est généralement moins chère et, avec le même budget, vous pouvez y acheter un bien nettement plus grand. La Costa del Sol est plus chère, mais elle offre un mode de vie plus dynamique toute l'année, des infrastructures internationales, l'aéroport de Malaga, des terrains de golf, des écoles, des services de santé et une importante communauté internationale.Si vous disposez de moins d'environ 250.000 € pour le bien lui-même, nous vous dirions directement que nous ne nous concentrerions probablement pas sur la Costa del Sol. Le choix à ce prix est très limité, et le même budget peut être nettement plus pertinent sur la Costa Blanca.À partir d'environ 300.000 €, de véritables possibilités commencent à apparaître sur la Costa del Sol, mais cela dépend encore de l'emplacement, de la distance de la mer, de l'état du bien et des exigences concernant la vue ou la location.
Que gagnons-nous sur votre achat ?
La commission est payée par le promoteur ou le vendeur et est déjà incluse dans sa grille tarifaire, de sorte que l'acheteur ne nous paie rien de plus. Nous n'employons pas les avocats que nous recommandons et nous ne percevons pas non plus de commission de leur part.La réponse détaillée se trouve sur une page dédiée plutôt que dans un accordéon ici, car ce sont les questions qui déterminent si vous faites confiance au reste de ce site et elles méritent plus de quatre phrases.
Vingt minutes au téléphone apportent les réponses qu'une FAQ générale ne peut pas fournir
Presque chaque question de cette page appelle une réponse différente pour un bien précis dans une ville précise, et c'est cette réponse dont vous avez réellement besoin. Ce sont les mêmes mots que nous employons lors de l'appel, et c'est au cours de cet échange qu'ils sont appliqués à votre bien.Vingt minutes, sans engagement, et vous pouvez nous présenter un bien trouvé ailleurs. Si vous avez déjà une annonce sous les yeux, envoyez-la-nous plutôt : vous obtiendrez la réponse concernant ce bien, et non une réponse générale sur l'immobilier.