Acheter un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société : dans quels cas est-ce pertinent
En 30 secondes
Pour presque tous les acheteurs d'une seule maison de vacances, la réponse est non. Une société implique des déclarations annuelles, impose votre usage personnel du bien et rend la revente plus complexe. Elle ne réduit pas d'un seul euro l'impôt à l'achat.
Combien de biens en Espagne, et y a-t-il une véritable activité derrière ?
- Un logement de vacancesAchetez en nom propre. C’est la réponse simple et habituelle pour presque tous les acquéreurs.
- Plusieurs biens, loués commercialement dans le cadre d’une véritable activitéUne société peut être pertinente. Demandez un conseil fiscal indépendant avant de la constituer, en fonction de vos propres chiffres.
Une société est-elle généralement pertinente pour un seul logement de vacances ?
Non, et il vaut mieux le dire clairement plutôt que de présenter cela comme un choix neutre entre deux options tout aussi avantageuses. Si vous achetez un seul bien pour votre usage et celui de votre famille, la détention en nom propre est presque toujours plus simple, moins coûteuse à gérer et moins coûteuse à revendre. Tous les avantages réels qu’offre une société concernent une situation différente de la vôtre.Cette question revient constamment, généralement en raison de l’idée reçue, répandue en République tchèque, qu’une société peut mettre le patrimoine à l’abri de l’impôt comme elle le fait parfois dans le pays d’origine. En Espagne, pour un seul logement de vacances, c’est généralement l’inverse. Vous payez le même impôt à l’achat, une couche supplémentaire d’imposition sur votre propre usage du bien, ainsi qu’un ensemble de déclarations annuelles auxquelles un particulier n’a jamais à penser.
Ce que l’on supposeLa réalité fiscale
- Une société réduit l’impôt payé lors de l’achat du bien
- Ce n’est pas le cas. ITP ou IVA, ainsi que l’AJD, l’impôt unique à l’achat, sont calculés de la même manière, quel que soit l’acquéreur, particulier ou société.
- Une société protège le bien contre sa prise en compte dans le patrimoine personnel
- Les parts elles-mêmes restent un actif dont vous êtes propriétaire, évalué au moyen du bilan de la société, et elles sont toujours prises en compte pour l’impôt sur la fortune. Consultez le guide consacré à l’impôt sur la fortune pour comprendre le mécanisme.
- Utiliser vous-même le bien par l’intermédiaire de votre propre société est un dispositif fiscalement neutre
- Ce n’est généralement pas le cas. Si la société en est propriétaire et que vous ou votre famille l’utilisez à titre personnel, le dispositif est traité comme si la société vous le louait au prix du marché, et ce revenu locatif réputé est imposable.
Quand une société vaut-elle le coût ?
Il existe quatre véritables cas, qui ont tous un point commun : aucun ne concerne un seul logement de vacances. Une société ajoute une charge administrative et financière réelle, qui ne se justifie que lorsque l’activité est suffisamment importante pour en rendre la gestion pertinente. Les situations de transmission et de responsabilité présentées ci-dessous sont mentionnées comme de véritables facteurs à prendre en compte, sans chiffres détaillés, car leur fonctionnement concret dépend des conventions fiscales internationales et de circonstances qu’aucune règle générale ne peut déterminer.
- Un véritable portefeuille, et non un seul bienUn investisseur qui détient plusieurs biens espagnols destinés à la location, plutôt qu’un seul logement de vacances, a davantage de raisons concrètes d’utiliser une structure sociétaire : administration partagée, comptes uniques couvrant plusieurs actifs et structure permettant d’obtenir un financement garanti par l’ensemble du portefeuille.
- Préparer correctement la transmission entre générationsDans certains cas, transmettre des parts d’une société au sein d’une famille peut être plus simple que transmettre un bien détenu directement. Mais cela dépend entièrement de la convention spécifique relative à la transmission et aux successions entre l’Espagne et votre pays d’origine, et cette question doit être examinée par un spécialiste des deux pays.
- Une entreprise existante qui doit déjà disposer d’une présence en EspagneUne société qui exerce réellement une activité commerciale en Espagne, par exemple en exploitant une activité de location comme activité véritable plutôt qu’en détenant simplement un actif, se trouve dans une situation fiscale différente de celle d’une société écran créée uniquement pour détenir un logement de vacances.
- Séparer la responsabilité pour une activité locative plus risquéeLorsqu’un bien est loué commercialement à une échelle importante, avec un véritable risque opérationnel, certains propriétaires envisagent une structure sociétaire pour des raisons de responsabilité. C’est un facteur réel à prendre en compte. Mais le coût administratif doit être honnêtement mis en balance avec un risque qu’une bonne assurance pourrait déjà couvrir à moindre coût.
Remarquez ce qui ne figure pas sur cette liste : acheter un appartement pour les vacances familiales et le louer occasionnellement. C’est le cas habituel auquel on attribue souvent, à tort, une structure sociétaire inutile, et cela ne devrait pas être le cas.
Que devez-vous déclarer, et quand, une fois que la société est propriétaire du bien ?
Trois déclarations récurrentes, qui interviennent toutes à la même période de l’année. Depuis que le Real Decreto 609/2023 a créé le Registro de Titularidades Reales national, toute société espagnole doit déclarer son bénéficiaire effectif, c’est-à-dire la personne physique qui, en dernier ressort, en est propriétaire ou la contrôle. Cette déclaration intervient deux fois : une première fois dans l’acte constitutif lui-même, puis de nouveau en annexe des comptes annuels déposés chaque année auprès du Registro Mercantil, le registre du commerce. Il s’agit d’une exigence nationale, qui ne concerne pas spécifiquement les biens immobiliers et s’applique que la société soit inactive ou exerce effectivement une activité.En outre, la société doit déposer une déclaration annuelle d’Impuesto sobre Sociedades auprès de l’administration fiscale nationale, l’AEAT. Cette obligation s’applique même au cours d’une année sans aucune activité, ce que l’on appelle une déclaration néant. Ne pas la déposer n’est pas une option sûre. Les pénalités augmentent au fur et à mesure qu’une déclaration obligatoire reste manquante, selon la même règle que celle décrite dans le guide fiscal du site consacré aux non-résidents pour la déclaration annuelle d’un particulier.
| janv. | févr. | mars | avr. | Mai | juin | juill. | août | sept. | oct. | nov. | déc. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Déclaration d’impôt sur les sociétés (Impuesto sobre Sociedades) | juill. | |||||||||||
| Comptes annuels déposés auprès du Registro Mercantil | juill. | |||||||||||
| Déclaration de bénéficiaire effectif (titularidad real) | juill. |
- Déclaration d’impôt sur les sociétés (Impuesto sobre Sociedades)
- À déposer avant le 25 juillet pour une société dont l’exercice correspond à l’année civile. Un exercice fiscal différent décale la date, vérifiez donc la vôtre auprès de votre comptable.
- Comptes annuels déposés auprès du Registro Mercantil
- Déposé en même temps que la déclaration fiscale ou peu après.
- Déclaration de bénéficiaire effectif (titularidad real)
- Joint aux comptes annuels déposés, puis une nouvelle fois lors de la constitution, lorsque celle-ci intervient durant l'année.
Obtenir le NIE de chaque dirigeant et régler le numéro fiscal espagnol de la société avant sa constitution, plutôt que de découvrir le problème chez le notaire, c'est précisément ce que le service NIE et administratif d'Arevont prend en charge parallèlement à un achat de ce type.
Combien coûte la gestion d'une société, au-delà de l'achat lui-même ?
Environ 500 à 1 000 € par an, uniquement pour l'administration d'une société dormante, en plus d'un impôt d'acquisition identique à celui d'un achat en nom propre. Une société dormante, qui possède le bien et n'exerce aucune autre activité, doit néanmoins tenir une comptabilité officielle, déposer une déclaration annuelle d'impôt sur les sociétés et déposer ses comptes annuels au registre. Il s'agit d'un coût réel et récurrent qui n'a pas d'équivalent pour un bien détenu en nom propre, au-delà des coûts annuels ordinaires de détention que tout acheteur supporte déjà.Le prélèvement annuel de 3 % sur la valeur cadastrale est le seul chiffre qui mérite d'être précisé, car il effraie davantage d'acheteurs qu'il ne le devrait. Il s'applique uniquement à une société résidente d'un pays que l'Espagne classe comme une juridiction non coopérative, anciennement appelée paradis fiscal. Ni la Tchéquie ni la Pologne ne figurent sur cette liste. Une société tchèque ou polonaise constituée normalement, ou une SL espagnole détenue par un associé tchèque ou polonais, ne le déclenche donc pas. Il est utile de le préciser clairement, car cette crainte est répandue et le risque réel, pour les acheteurs auxquels ce site s'adresse, est pratiquement nul.
| Taxe d'acquisition (ITP ou IVA, plus AJD)Comme un achat en nom propre | Aucune économie |
|---|---|
| Gestion annuelle d'une société dormanteComptabilité, déclaration fiscale, dépôt au registre | 500 à 1 000 € |
| Prélèvement spécial de 3 % sur la valeur cadastraleUniquement les juridictions non coopératives, pas la Tchéquie ni la Pologne | Sans objet |
| 25 % d'impôt sur les loyers pour sociétésComparez avec votre taux personnel de non-résident sur les mêmes revenus | Dépend du loyer |
| Détenir le bien en nom propreAucun niveau sociétaire | 0 €, sans surplus |
Une société tchèque ou polonaise pourrait-elle remplacer la création d'une SL espagnole ?Une société étrangère peut détenir un bien immobilier espagnol, et aucune restriction de nationalité ne s'applique à cet égard. En pratique, la plupart des acheteurs qui ont réellement besoin d'une structure sociétaire choisissent une SL espagnole, car c'est la forme avec laquelle les banques, les notaires et le registre espagnols sont organisés pour traiter au quotidien. Une société étrangère ajoute son propre niveau de déclarations transfrontalières à tout ce qui est décrit ci-dessus. La question de savoir quelle option est réellement la plus simple dans votre situation doit être posée à un avocat intervenant dans les deux juridictions.
Que faut-il vérifier avant de choisir une structure sociétaire ?
Voici une liste de vérification honnête, et non un argumentaire commercial en faveur de l'une ou l'autre option. La plupart des acheteurs qui la lisent constatent qu'aucun de ces cas ne les concerne et achètent en nom propre.- S'agit-il réellement d'un seul bien destiné à votre usage personnel et familial ?Si oui, il s'agit du cas ordinaire et la réponse honnête ci-dessus s'applique : achetez en nom propre. Cela ne signifie pas qu'une société est illégale ou inhabituelle, seulement qu'elle ajoute ici des coûts sans avantage correspondant.
- Détenez-vous déjà plusieurs biens immobiliers espagnols, ou prévoyez-vous d'en détenir plusieurs ?Pour un portefeuille, les coûts administratifs d'une société sont davantage compensés par les avantages qu'elle procure. Cela ne signifie pas automatiquement qu'une société est la bonne solution, même dans ce cas. Le calcul doit tout de même être effectué.
- La transmission entre générations est-elle une préoccupation réelle à court terme ?C'est le seul cas où une structure peut réellement être utile, mais uniquement avec des conseils appropriés en matière transfrontalière. Cela ne signifie pas que toute structure fonctionnera de la même manière au regard des règles successorales tchèques ou polonaises. Cela doit être vérifié séparément.
- Le bien est-il situé dans un pays figurant sur la liste espagnole des juridictions non coopératives ?C'est la seule situation dans laquelle le prélèvement annuel de 3 % s'applique. Pour une société tchèque ou polonaise constituée selon la procédure ordinaire, la réponse est non et ce poste ne vous concerne tout simplement pas.
En personne ou via une société
Le même bien, détenu de deux façons. Pour une seule résidence de vacances, la colonne de droite est généralement la réponse appropriée.| En société | À titre personnel | |
|---|---|---|
| Taxe à l'acte authentique | Identiques : ITP ou IVA, plus AJD, calculés de la même manière. | Identiques : aucun avantage non plus en achetant à titre personnel. |
| Utilisation personnelle du bien | Peut entraîner une imposition au titre d'un loyer réputé conforme au marché, imposable comme un revenu de la société. | Aucun problème de ce type : vous êtes simplement propriétaire de votre propre bien et l'utilisez vous-même. |
| Déclarations annuelles supplémentaires liées à la société | Une déclaration d'impôt sur les sociétés chaque année, même en l'absence d'activité, ainsi que des comptes annuels et une déclaration des bénéficiaires effectifs. | La déclaration annuelle ordinaire des non-résidents déjà couverte par les guides fiscaux de ce site, et rien de plus. |
| Frais courants hors bien | Environ 500 à 1 000 € par an pour l'administration de base d'une société dormante. | Aucun frais autre que les coûts liés à la détention du bien lui-même. |
| Revente | Vous pouvez soit vendre le bien détenu par la société, soit vendre directement les parts. Cette seconde option constitue une transaction beaucoup plus complexe, qui nécessite des conseils fiscaux spécialisés des deux côtés. | Une vente immobilière ordinaire, selon la procédure déjà décrite dans le guide de ce site consacré aux frais de vente et de sortie. |
| Impôt sur la fortune | Les parts sont toujours prises en compte, leur valeur étant déterminée à partir du bilan de la société. | Le bien lui-même est pris en compte. Consultez le guide consacré à l'impôt sur la fortune pour savoir qui est réellement concerné. |
Ce qu'une règle générale permet de trancher, et ce que seuls vos propres chiffres peuvent déterminer
Le taux de l'impôt sur les sociétés (25 %) et l'obligation de déclaration du bénéficiaire effectif sont des règles établies, lues dans la source originale. Le prélèvement spécial de 3 % et son champ d'application aux juridictions non coopératives sont également tirés de la source originale (Ley IRNR, art. 40-45). La conclusion simple, selon laquelle il ne s'applique pas à une société tchèque ou polonaise constituée normalement, découle directement de ce champ d'application. Le coût annuel de fonctionnement, estimé à environ 500 à 1 000 €, est une estimation du marché vérifiée auprès de deux sources, et non un montant officiel publié. Les devis réels varient selon le prestataire.Aucune règle générale ne permet de déterminer si une société vous fera économiser de l'argent dans votre situation personnelle. Cela dépend notamment du fait que vous louiez ou non le bien, du montant du loyer, de votre situation fiscale personnelle dans votre pays de résidence, ainsi que des questions de succession transfrontalière et de conventions fiscales auxquelles seul un conseiller fiscal intervenant dans les deux juridictions peut véritablement répondre. Dans le cas ordinaire d'un seul bien, destiné à un usage personnel avec des locations occasionnelles, il est honnête de partir du principe que cette structure ne vous fera pas économiser d'argent. C'est à la structure sociétaire de justifier ses propres coûts.Personne ici n'effectue le calcul décrit ci-dessus. La coordination juridique d'Arevont fait intervenir un conseiller indépendant avant que vous ne versiez un acompte de réservation. Ainsi, une décision aussi importante repose sur des chiffres réels, et non sur une hypothèse tchèque arrivée ici par accident.
Questions fréquemment posées sur l'achat par l'intermédiaire d'une société
- La taxe de 3 % m'inquiète-t-elle sans raison ?
- Pour une société tchèque ou polonaise constituée normalement, presque certainement oui. Le prélèvement annuel de 3 % s'applique uniquement à une société résidente d'un pays que l'Espagne classe comme une juridiction non coopérative, et ni la Tchéquie ni la Pologne ne figurent sur cette liste. C'est l'une des craintes les plus courantes et les plus infondées concernant ce sujet.
- Puis-je vendre les parts de la société au lieu de vendre le bien ?
- Oui, et les acheteurs structurent parfois une vente de cette manière afin de modifier le traitement fiscal de la transaction. Il s'agit d'une transaction beaucoup plus complexe qu'une vente immobilière ordinaire. Elle nécessite des conseils fiscaux spécialisés, tant du côté du vendeur que de l'acheteur. Un acheteur doit être prudent avant d'accepter une vente de parts au lieu d'une vente du bien, sans comprendre précisément quelles obligations sont attachées aux parts.
- La détention du bien par l'intermédiaire d'une société permet-elle d'éviter l'impôt espagnol sur la fortune ?
- Non. Les parts elles-mêmes constituent un actif que vous détenez personnellement. Leur valeur est déterminée à partir du bilan de la société et elles sont prises en compte de la même manière qu'un bien détenu directement. Consultez le guide consacré à l'impôt sur la fortune pour savoir qui est réellement concerné. Pour la plupart des acheteurs ordinaires, personne ne l'est, que le bien soit détenu par une société ou non.
- Que devient la durée minimale du bail si une société loue le bien à long terme ?
- Elle change. En vertu du droit espagnol des baux, la durée minimale applicable au bailleur constitué en société est de 7 ans, contre 5 ans pour un bailleur particulier. Le guide consacré aux biens loués explique ce point en détail. Il s'agit d'une conséquence réelle et précise qu'il est utile de connaître avant de décider comment détenir un bien que vous prévoyez de louer à long terme.
