Guide sur Costa del Sol
Benalmadena
Benalmadena comprend trois zones : un village historique sur les hauteurs, un centre résidentiel avec sa propre gare et une bande côtière avec la marina. La commune se situe entre Torremolinos et Fuengirola, à quelques minutes en voiture de l'aéroport de Malaga.
Prix moyen au m24.140 EURJuin 2026.
Transfert aéroport15 à 20 minEn voiture jusqu'à Malaga, ou 19 minutes en train Cercanias depuis Arroyo de la Miel.
Population78.787SIMA, Junta de Andalucia, 1er janvier 2025.
Location de courte duréeAllowedSelon un rapport de février 2026, la zone côtière a déjà atteint le seuil de saturation propre à la commune.
Qui achète ici
À qui s'adresse Benalmadena
Les retraités qui souhaitent un accès rapide à l'aéroport et des soins de santé privés de qualitéL'aéroport de Malaga se trouve à 15 à 20 minutes, ou à 19 minutes en train direct depuis Arroyo de la Miel. Vithas Xanit, un hôpital privé accrédité au niveau international, se trouve également dans la commune.Les familles qui souhaitent une école suivant le programme scolaire britannique sans long trajet quotidienLe Benalmadena International College accueille les élèves de 3 à 18 ans à Nueva Torrequebrada, à 300 mètres de la plage. Vous n'avez pas besoin de vous rendre en voiture à Marbella ou à Sotogrande pour bénéficier de ce type d'enseignement.Les acquéreurs qui souhaitent choisir eux-mêmes le niveau d'activité touristiqueUn seul nom recouvre un paisible village perché, un centre-ville résidentiel et une zone côtière animée. Vous pouvez choisir la distance qui vous sépare de la saison touristique sans quitter la commune.Les acquéreurs attentifs au rapport qualité-prix qui souhaitent néanmoins vivre près de la merLes prix à Benalmadena sont inférieurs à ceux de Marbella et d'Estepona. Ils ont également progressé régulièrement sur une longue période, plutôt que lors d'une seule flambée.Benalmadena ne vous convient pas si vous recherchez uniquement une habitation côtière paisible. Le rapport 2026 de la commune situe la zone côtière à son niveau maximal de saturation locative touristique, et le village perché a lui aussi atteint son propre plafond. Actuellement, seul Arroyo de la Miel correspond à une recherche visant une faible intensité touristique, et nous vous le disons clairement.
Prix et évolution
Les prix à Benalmadena ont augmenté chaque année depuis 2022, sans correction à ce jour dans les données.Le marché immobilier de Benalmadena
Prix au m2, ensemble de la commune4.140 EURIdealista, juin 2026. D'autres portails pour la même période affichent 3.600 à 4.600 EUR, considérez donc tout chiffre isolé comme provenant d'une source datée, et non comme une moyenne composite.
Évolution de 2022 à 2026Hausse de 42 à 51 %Les maisons ont augmenté d'environ 42 %, et les appartements d'environ 51 %, sans aucune année de baisse sur la période.
Rendement locatif brutEnviron 4,87 %Août 2026, en légère baisse sur un an. Le délai de récupération estimé grâce aux seuls revenus locatifs est d'environ 24 ans.
Benalmadena est principalement un marché de biens immobiliers de seconde main. Les prix sont suivis chaque mois sur plusieurs portails, plutôt que sous la forme d'un chiffre unique agrégé. Idealista a indiqué 4.140 EUR/m2 en juin 2026. Fotocasa a indiqué 4.567 EUR/m2 en avril 2026. En 2026, Engel & Volkers a indiqué 3.445 EUR/m2 pour les maisons et 4.047 EUR/m2 pour les appartements. Lorsque vous citez un chiffre ici, utilisez toujours une source datée et nommée.Le principal programme neuf est Higueron West, un ensemble résidentiel de type complexe hôtelier comprenant environ 800 logements de faible hauteur, à la frontière entre Benalmadena et Fuengirola, au sein du complexe plus vaste Reserva del Higueron. Les sources divergent quant à savoir si la phase initiale est complète, avec uniquement une liste d'attente pour les biens immobiliers de seconde main, ou si une nouvelle phase est encore commercialisée. Confirmez directement la disponibilité actuelle auprès du promoteur avant de vous fier à l'une ou l'autre de ces affirmations.La valeur du capital augmente plus vite que les revenus locatifs. Le rendement locatif brut diminue tandis que les prix continuent d'augmenter. Le calcul d'un achat destiné à la location est donc plus serré qu'il ne l'était il y a quelques années.
Au cœur de Benalmadena
Les micro-secteurs de Benalmadena
1 / 6
Benalmadena PuebloMeilleur rapport qualité prix
Le village historique perché, situé à environ 200 mètres d'altitude, avec ses rues andalouses blanchies à la chaux et son caractère traditionnel.A déjà atteint le seuil de saturation locative recommandé par la commune, bien qu'il soit situé dans les terres.Voir les biensArroyo de la MielPrix d'entrée
Le centre-ville fonctionnel, avec la gare de Cercanias et Tivoli World. Il est régulièrement désigné comme la zone offrant le meilleur rapport qualité-prix pour les résidents à l'année plutôt que pour les vacanciers.Voir les biensBenalmadena CostaPrestige
La zone côtière : plages, hôtels et Puerto Marina. Le secteur de la commune le plus axé sur le tourisme.Le rapport 2026 de la commune situe cette zone à son seuil maximal de saturation locative. Elle est animée et très touristique pendant la saison.Voir les biensTorrequebradaPrestige
Un secteur côtier avec son propre parcours de golf et un hôtel cinq étoiles du même nom.Voir les biensTorremuelleMeilleur rapport qualité prix
Un secteur côtier plus paisible, avec une plage de sable gris et un bar de plage réputé, entre Benalmadena Costa et le côté de Fuengirola.Voir les biensCapellania et Nueva TorrequebradaMeilleur rapport qualité prix
La limite ouest, près de la frontière avec Fuengirola. Elle abrite The Benalmadena International College et se trouve à proximité du programme Higueron West.Les limites des zones ne sont pas définies officiellement. Considérez ceci comme une description de quartier, et non comme une adresse précise.Voir les biensSur le marché
Types de biens à Benalmadena
Découvrez les biens actuellement disponibles sur le marché à Benalmadena, selon le type de logement que vous recherchez.
Tous les biens à BenalmadenaTous les appartements, maisons et villas actuellement proposés à Benalmadena, réunis au même endroit.Voir les biens
AppartementsLa vue sur la mer, la proximité de la plage et une terrasse orientée au sud influencent bien davantage le prix que la superficie.Voir les biens
Maisons et villasLa fourchette de prix la plus large de la côte. Le terrain, la vue et l'intimité déterminent le prix.Voir les biens
Biens neufsLes biens sont rares ici. Les meilleurs projets sont vendus sur plan, avec des paiements échelonnés garantis par une banque.Voir les biensActuellement proposés à Benalmadena
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Louer un bien à BenalmadenaEnregistrement national Requis depuis le 1er juil. 2025Toute location de courte durée doit disposer d'un numéro d'enregistrement avant de pouvoir être publiée sur Airbnb, Booking ou Vrbo. Veto de la copropriété Les 3/5 peuvent l'autoriser ou le bloquerDepuis 2025, une nouvelle location de courte durée dans un immeuble d'habitation nécessite un vote à la majorité des 3/5 des propriétaires. Une procédure judiciaire en cours en 2025-2026 concernant un bien à Benalmadena a confirmé que cette règle ne s'applique pas rétroactivement à une licence ou à un achat antérieur au vote enregistré de la copropriété. Saturation de la zone, selon le rapport municipal de 2026 Zone côtière à 16,6 %, déjà au plafondBenalmadena Pueblo atteint 8 %, son propre maximum malgré sa situation à l'intérieur des terres. Arroyo de la Miel affiche le taux le plus bas, à 4 %. Durée maximale selon ces règles 31 joursUn séjour plus long relève plutôt du droit ordinaire des locations de longue durée.
Pouvez-vous louer votre bien à Benalmadena ?
Oui, vous pouvez louer un bien à Benalmadena pour de courtes durées, mais la commune dispose de son propre rapport 2026 sur la saturation, en plus de la réglementation nationale. Vérifiez les deux avant d'acheter.Ce que nous vérifions pour vousAvant que vous n'achetiez pour louer à Benalmadena, nous vérifions la zone du bien au regard des chiffres de saturation propres à la commune. Nous vérifions également si l'immeuble dispose déjà d'une licence valide et si le numéro d'enregistrement est bien attribué. Nous effectuons ces vérifications avant votre signature, et non après.
Vivre ici
La vraie vie à Benalmadena
Benalmadena compte trois secteurs situés sur le même versant. Le Pueblo a un caractère villageois, Arroyo de la Miel est un centre-ville animé, et la bande côtière est conçue pour les visiteurs. Puerto Marina en est le quartier le plus tourné vers le tourisme.Arroyo de la Miel est souvent décrit comme un endroit où s'installer plutôt que comme une destination de vacances. Il possède la plus grande population de résidents et d'expatriés, ainsi que la plus faible pression touristique des trois niveaux. Sa saturation locative est de 4 %, contre 16,6 % sur la côte.
Plus de 140 nationalités vivent dans la commune, selon le propre décompte de la mairie, et environ 29 % des résidents sont nés à l'étranger.La ligne Cercanias relie les trois secteurs à Malaga et Fuengirola. Ici, les habitants dépendent moins de la voiture pour leurs déplacements quotidiens que dans la plupart des communes de la Costa del Sol. Toutefois, le Pueblo et la côte nécessitent encore une voiture ou un taxi pour la plupart des courses.
La côte
Les rapports locaux ne concordent pas sur le nombre exact de Pavillons bleus de Benalmadena en 2026, qui serait de trois ou quatre selon la source. Considérez tout total unique comme approximatif pour cette saison.Plages de Benalmadena
CarvajalTrès appréciée des familles, généralement animée, avec de nombreuses activités.Pavillon bleuFuente de la SaludPlusieurs fois récompensée par un Pavillon bleu sur la côte en direction de Torremolinos.Pavillon bleuTorre BermejaA retrouvé son Pavillon bleu en 2026. Adaptée aux familles, avec des activités nautiques.Pavillon bleuSanta AnaA retrouvé son Pavillon bleu aux côtés de Torre Bermeja en 2026, assez fréquentée en haute saison.Pavillon bleuMalapesqueraAnimé et central, près de la marina.ArroyoAppréciée des nageurs confirmés.TorremuelleSable gris, connue pour son bar de plage.Arroyo HondoPlus calme, avec moins d'équipements à proximité.ViborillasTrès appréciée, entourée de verdure.TorrevigiaGrande et spacieuse, très fréquentée en haute saison.BenalnaturaPetite crique naturiste, accessible depuis la route côtière.La PerlaGénéralement plus calme que les plages voisines.Tajo de SogaCalme et isolée, avec peu de commodités.1 / 13
La vallée du golf
Benalmadena possède un seul terrain de golf confirmé, avec davantage de choix à quelques minutes en voiture dans l'arrière-pays.Le golf à Benalmadena
Golf TorrequebradaBenalmadena. Il compte 18 trous et un par 72. Il a été conçu par Jose Pepe Gancedo et ouvert en 1976. Il se trouve à côté de l'hôtel cinq étoiles du même nom.
Restaurants
Gastronomie à Benalmadena
Les trois secteurs de Benalmadena ont chacun une identité culinaire différente. Puerto Marina, sur la côte, s'adresse aux touristes. On y trouve TORO pour la paella, un steakhouse argentin, une trattoria italienne, un restaurant tex-mex et une gelateria. Plusieurs établissements ont reçu des distinctions Tripadvisor et les clients peuvent utiliser un parking gratuit.Benalmadena Pueblo est plus traditionnel. Le restaurant Escorpio, situé dans l'Hotel La Fonda, propose un menu méditerranéen avec vue sur la mer. Parmi les autres options figurent un steakhouse et Vinos y Tapas Azafran, une taverne andalouse disposant d'une vaste carte des vins.Arroyo de la Miel reflète la vie locale quotidienne. Casa Gaspar est une bodega espagnole traditionnelle proposant des tapas et du vin. La Calle Blas Infante est une zone piétonne avec des cervecerias et des cafés fréquentés par les habitants plutôt que par les visiteurs.
- Skina2 étoiles
- Nintai1 étoile
- Messina1 étoile
- El Lago1 étoile
- Back1 étoile
Pour les familles
Écoles à Benalmadena
The Benalmadena International CollegeProgramme scolaire britannique, de l'EYFS à la Sixth Form, BTEC et A LevelsNueva Torrequebrada, à 300 mètres de la plage. Fondé en 1997, l'établissement compte environ 300 élèves. Inspecté par l'ISI et accrédité par British Schools Overseas.
BenalmadenaSanté
Les soins de santé à Benalmadena
Vithas Xanit International HospitalPrivé, 141 chambres, 40+ spécialitésÀ environ 15 minutes de l'aéroport de Malaga. L'établissement comprend un institut du cancer et un institut de cardiologie, propose des services internationaux en 16 langues et est accrédité par la JCI.
Hôpital de haute résolution de BenalmádenaPublic, chirurgie programmée et diagnosticsOuvert en 2007, sur l'Avenida Arroyo Hondo. Il fait partie du réseau de l'Agencia Sanitaria Costa del Sol. Ce n'est pas un hôpital d'urgence complet.
Centre de santé Arroyo de la Miel-BenalmádenaSoins primaires publicsPoint de contact initial habituel pour les habitants au sein du système public.
Accès
Se rendre à Benalmadena et s'y déplacer
En voiture, aéroport de Malaga15 à 20 minutesLa commune se trouve à environ 12 km à l'ouest de Malaga, entre Torremolinos et Fuengirola.
En train Cercanias19 min jusqu'à l'arrêt de l'aéroportLa station de la ligne C-1 est Benalmadena-Arroyo de la Miel, avec des trains environ toutes les 30 minutes.
Au quotidienMoins dépendante de la voiture que la plupart des villes de Costa del SolLe train relie directement Arroyo de la Miel à Malaga et Fuengirola, mais Benalmadena Pueblo et la côte nécessitent encore une voiture ou un taxi pour la plupart des déplacements.
Ce qu’il faut savoir
Les vrais pour et contre de Benalmadena
Avantages
- C'est l'une des liaisons les plus rapides avec l'aéroport sur cette côte. Le trajet dure 15 à 20 minutes en voiture ou 19 minutes en train direct.
- Cela offre un véritable choix de style de vie entre trois secteurs au sein d'une même commune. Les trois zones sont reliées par la même ligne de train.
- Il s'agit d'une communauté internationale établie de longue date, regroupant plus de 140 nationalités. Des écoles adaptées et des services de santé sont déjà en place.
- L'accès aux soins est exceptionnellement bon pour une commune de cette taille. Un hôpital privé accrédité par la JCI et un hôpital public se trouvent tous deux dans les limites de la commune.
- Les prix ont augmenté pendant plusieurs années, sans aucune année de baisse depuis 2022. Plusieurs portails spécialisés nommément identifiés suivent cette tendance.
- La zone offre une grande variété de plages sur une courte bande côtière. Elle comprend des plages familiales très fréquentées et des criques tranquilles, régulièrement récompensées par le Pavillon bleu.
Inconvénients
- La saturation par les locations touristiques est désormais une préoccupation municipale officielle. La zone côtière a atteint le plafond recommandé par la commune, et le village situé sur les hauteurs a également atteint sa propre limite.
- Les prix ont augmenté chaque année depuis 2022, sans correction. Cela crée un risque d'accessibilité financière et de calendrier pour les acheteurs axés sur la valeur.
- Les votes des copropriétés contre les locations de courte durée constituent ici un enjeu juridique actif. La question a encore été examinée en 2025 et 2026.
- Le rendement locatif diminue tandis que la valeur du capital augmente, si bien que les périodes d'amortissement d'un achat destiné à la location s'allongent.
- L'identité gastronomique et de loisirs de la bande côtière s'adresse clairement aux touristes. Pour une atmosphère calme toute l'année, regardez plutôt vers l'intérieur des terres.
- Le caractère des plages change nettement malgré l'appellation commune « Benalmadena Costa ». Les plages vont de très fréquentées à calmes et isolées.
Continuez à comparer
Zones côtières similaires
TorremolinosC'est la commune suivante le long de la côte, avec un prix d'entrée plus bas et sa propre longue bande de plage.Voir le guide
FuengirolaCette zone offre un mélange similaire de côte et de centre-ville, avec un prix d'entrée encore plus abordable.Voir le guide
MijasCette zone possède une véritable atmosphère de village espagnol à quelques minutes en voiture dans les terres, avec un prix au m2 bien inférieur.Voir le guideApprofondir
Liens utiles pour Benalmadena
Avant de décider
Questions fréquentes sur Benalmadena
Puis-je louer mon bien à Benalmadena pour une courte durée ?
Oui, mais vous devez disposer d'un numéro d'enregistrement national délivré depuis juillet 2025. Le rapport de la commune pour 2026 indique que la zone côtière et le village sur les collines ont tous deux atteint leur plafond de saturation recommandé. Si les revenus locatifs sont importants pour vous, vérifiez la zone précise avant d'acheter.Dans quelle partie de Benalmadena devrais-je acheter ?
Tout dépend de vos attentes. Le Pueblo convient au caractère patrimonial, Arroyo de la Miel aux résidents permanents et à la recherche de valeur, Benalmadena Costa à la plage et à la vie autour du port de plaisance, et Torrequebrada au golf.Benalmadena est-elle moins chère que Marbella ?
Oui. En juin 2026, les prix s'élèvent ici à environ 4.140 EUR/m2, bien en dessous de ceux de Marbella. Ils ont toutefois augmenté chaque année depuis 2022, sans aucune correction jusqu'à présent.Benalmadena dispose-t-elle de bonnes écoles pour les enfants étrangers ?
Une option confirmée est The Benalmadena International College. Cet établissement dispense un enseignement britannique aux enfants âgés de 3 à 18 ans à Nueva Torrequebrada. Il n'existe ici aucune école proposant un cursus tchèque ou polonais dédié.Y a-t-il un train pour Benalmadena ?
Oui. La gare Benalmadena-Arroyo de la Miel Cercanias relie directement la commune à l'aéroport de Malaga, à environ 19 minutes. Elle dessert également la ville de Malaga et Fuengirola.Comment sont les services de santé à Benalmadena ?
L'accès aux soins est exceptionnellement bon pour une commune de cette taille. Vithas Xanit est un hôpital privé accrédité à l'international situé dans la commune, aux côtés de l'Hospital de Alta Resolucion de Benalmadena, un établissement public.Written by Samuel Špreňar, buyer adviser on the Costa del SolMis à jour 2026-08
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