Location de courte durée en Espagne : licence, règles et coûts
En 30 secondes
Trois autorités distinctes doivent donner leur accord avant que vous puissiez louer un bien de la Costa del Sol à des touristes : la région, par l’intermédiaire du registre VUT, la commune et votre association des copropriétaires, qui peut l’interdire purement et simplement par un vote à la majorité des trois cinquièmes. Le numéro national distinct requis pour publier des annonces a été annulé par la Cour suprême en mai 2026 ; c’est donc l’enregistrement régional VUT qui compte.
Qui a besoin d’une licence VUT et qui n’en a pas besoin ?
La VUT est la licence andalouse de location touristique et, sans celle-ci, un bien ne peut pas être loué légalement à des vacanciers. Si votre projet prévoit, à quelque titre que ce soit, des réservations à la nuitée ou à la semaine sur Airbnb, Booking.com ou une plateforme similaire, vous avez besoin d’une licence VUT, quel que soit le nombre de semaines pendant lesquelles vous prévoyez de louer le bien chaque année. Les seules locations exclues de cette règle sont les locations de longue durée ayant une durée légale minimale. Elles sont soumises à un ensemble de règles différent, présenté dans un guide distinct.La licence s'applique au bien immobilier et à la personne qui l'enregistre, et non à l'ensemble de l'immeuble. Deux appartements identiques dans le même immeuble peuvent faire l'objet de réponses différentes. Cela s'explique par le fait que le troisième contrôle, le vote de la copropriété, est décidé immeuble par immeuble et non logement par logement, et qu'il peut changer après l'achat de l'appartement par l'un ou l'autre propriétaire. Au 17 août 2026, l'Andalousie gère le contrôle régional au moyen du registre VUT (vivienda de uso turística) réécrit, du Decreto 31/2024 et du Decreto-Ley 1/2025. N'obtenir qu'une seule des trois autorisations est la manière la plus courante pour un acheteur étranger de finir propriétaire d'un bien qu'il ne peut pas louer légalement.
Les trois étapes, en série
- La régionWho decidesJunta de Andalucía, registre VUTWhat it grantsLa licence régionale pour publier toute annonce du bienIf noLe bien ne peut être loué légalement à des touristes, quel qu’en soit le prix ou la plateforme.
- La communeWho decidesLa position urbanistique propre à la mairieWhat it grantsAucun blocage municipal des nouvelles inscriptions dans ce secteurIf noPlusieurs communes côtières ont suspendu les nouvelles inscriptions dans leurs secteurs les plus fréquentés. Aucun numéro VUT ne peut y être délivré, quelles que soient les caractéristiques du bien.
- La copropriétéWho decidesTrois cinquièmes des propriétaires et quotitésWhat it grantsL’autorisation de l’immeuble, distincte de la licenceIf noUn numéro VUT valide et une commune favorable ne peuvent toujours pas passer outre un vote de l’association des copropriétaires contre la location, depuis le 3 avril 2025.
Puis-je louer le bien seulement quelques semaines par an sans l'enregistrer ?Non. Aucune exemption fondée sur un nombre minimal de nuitées ne s'applique à l'obligation d'enregistrement. Annoncer le bien ne serait-ce qu'une seule semaine sans numéro VUT et sans l'enregistrement national correspondant constitue la même infraction que d'exploiter le bien toute l'année. L'amende dépend de l'activité, et non de la durée pendant laquelle elle a été exercée au cours de l'année.
Qu'exige le décret sur l'habitabilité à l'intérieur de l'appartement ?
Le décret révisé fixe des règles précises, et non de simples recommandations. Il énumère les conditions minimales auxquelles un bien doit satisfaire avant l'octroi d'une licence. Une photographie de l'annonce ne prouve aucune de ces conditions.
- Capacité de couchageUn maximum de 4 personnes par chambre, dont 2 au plus sur des lits superposés, auxquels peuvent s'ajouter jusqu'à 2 personnes sur un canapé convertible dans le séjour (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, art. 6.1). Le chiffre de « 6 par chambre », souvent repris, appartient à l'ancien texte, abrogé depuis.
- ClimatisationClimatisation de mai à août et chauffage de décembre à mars dans chaque pièce habitable. Les appareils portables sont désormais expressément autorisés, ce que l'ancien texte ne permettait pas (art. 6.1).
- Équipement imposéUne liste précise d'équipements de cuisine, de salle de bains et de linge requis, ainsi qu'un détecteur de fumée et un extincteur, est établie dans une annexe plutôt que laissée à l'appréciation de chacun (Anexo).
- Tâches de l'opérateurUn numéro de téléphone joignable 24 heures sur 24, un nettoyage entre chaque séjour, des formulaires officiels de réclamation sur place, un plan d'évacuation au dos de la porte et un reçu portant le code RTA (art. 6.2).
- Compatibilité urbanistiqueLa déclaration responsable déposée pour enregistrer le bien doit désormais indiquer que l'usage est compatible avec les règles locales d'urbanisme, et un rapport municipal négatif annule l'enregistrement (Decreto-Ley 1/2025).
Situation au 17 août 2026, établie à partir de notre propre lecture vérifiée du décret révisé, et non d'un guide public décrivant encore le texte abrogé. Informations générales ne remplaçant pas la confirmation, par votre avocat, de la formulation en vigueur au regard de votre bien spécifique.
L'association des copropriétaires dispose-t-elle d'un droit de veto distinct de la licence ?
Oui, et c'est le filtre que la plupart des vendeurs ne mentionnent pas. Depuis le 3 avril 2025, une association des copropriétaires peut autoriser, limiter, soumettre à des conditions ou interdire la location touristique dans l'immeuble. Une majorité des trois cinquièmes des copropriétaires, représentant trois cinquièmes des quotes-parts, est nécessaire. Un bien peut avoir un numéro VUT parfaitement valide et se trouver malgré tout dans un immeuble qui interdit la location. Ces deux faits ne se contredisent pas, car ils répondent à des questions différentes.Arevont vérifie les trois filtres, la région, la commune et l'association des copropriétaires, avant que vous ne dépensiez un euro en mobilier, en photographie ou en demande de licence. Cela fait partie du service de gestion locative. La vérification est gratuite, que vous décidiez ou non d'utiliser ensuite le service. C'est la démarche la plus utile à effectuer avant de réserver un bien que vous achetez en partie pour le louer.
Avant de réserver
- Lisez les statuts de l'association des copropriétaires et les procès-verbaux des deux dernières annéesLe vote à la majorité des trois cinquièmes a peut-être déjà eu lieu ou figure à l'ordre du jour d'une réunion dont personne ne vous a informé.
- Where
- À demander au vendeur ou à l'administrateur de l'association des copropriétaires.
- Watch out
- « Les règles habituelles s'appliquent » n'est pas une réponse. Chaque association des copropriétaires adopte sa propre position.
- Vérifiez la réglementation urbanistique actuelle de la communePlusieurs communes de la Costa del Sol ont suspendu les nouveaux enregistrements de locations touristiques dans leurs quartiers les plus fréquentés.
- Where
- Le service urbanisme de la mairie.
- Watch out
- Une réponse datant d'un an ou provenant d'une commune voisine n'est pas la même réponse.
- Obtenez la vérification gratuite des trois filtres avant de dépenser en mobilierArevont vérifie ensemble la région, la commune et l'association des copropriétaires et vous fournit une réponse écrite.
- Where
- Service de gestion locative, gratuit dans tous les cas.
Si un voisin de mon immeuble loue déjà son appartement, cela signifie-t-il que je peux en faire autant ?Pas automatiquement. Un vote qui n'a jamais été convoqué n'est pas équivalent à un vote favorable. Un copropriétaire qui louait déjà son bien avant le 3 avril 2025 conserve une situation dont un nouvel enregistrement ne bénéficie pas. Lisez les statuts et les procès-verbaux des deux dernières années avant de supposer que la pratique d'un voisin s'applique à votre logement.
Combien coûte la mise en conformité avant l'arrivée du premier client ?
Trois coûts séparent un appartement vide d'une annonce légale, et aucun ne correspond aux frais de licence.
| Meubler conformément au décret, et non selon vos goûtsforfait de gamme locative à moyenne gamme, tarifs fournisseurs publiés | 4 500 à 26 000 € |
|---|---|
| L'enregistrementdéposé par votre avocat sur la base des documents d'habitabilité existants | Inclus dans les frais juridiques |
| Le numéro national de publicitéannulé par la Cour suprême en mai 2026 ; seul le code régional VUT s'applique | Plus obligatoire |
Aucun de ces trois coûts n'apparaît dans une annonce de vente, et aucun n'est facultatif si le bien immobilier doit réellement générer des revenus en location de courte durée.
Ce qu'il faut confirmer avant de dépenser pour le mobilier ou les photographies
Cinq vérifications, dans cet ordre, car les deux premières déterminent si le reste vaut vraiment la peine.| Confirmer | Pourquoi cela tranche la question | |
|---|---|---|
| Les statuts de la copropriété et les procès-verbaux des deux dernières années | Le vote à 3/5 a peut-être déjà eu lieu ou figure à l’ordre du jour d’une réunion dont personne ne vous a parlé. | « Les règles habituelles s'appliquent. » Il n'existe pas de règle habituelle : chaque copropriété adopte sa propre position. |
| La commune a-t-elle restreint les nouvelles immatriculations | Plusieurs communes de la Costa del Sol ont durci les règles applicables aux nouvelles locations touristiques dans leurs quartiers les plus fréquentés, selon la commune et parfois selon le quartier. | Une réponse vieille d'un an ou provenant d'une commune voisine. |
| Les documents relatifs à l'occupation et à l'habitabilité | Un bien immobilier ne peut pas être enregistré sans les documents attestant qu'il est légalement habitable. Or, ces documents sont parfois totalement absents pour un bien immobilier de seconde main plus ancien. | Une assurance du vendeur au lieu du certificat lui-même. |
| La capacité d'hébergement que la configuration peut autoriser en vertu du décret | La capacité détermine davantage les revenus que le tarif par nuit, et la limite de 4 personnes par chambre est plus stricte que ne le laissent supposer la plupart des brochures. | Une capacité annoncée sur la base de l'ancien texte abrogé. |
| La question de savoir si un VUT enregistré avant que vous en soyez propriétaire est toujours transféré comme indiqué | Les vendeurs partent systématiquement du principe qu'un enregistrement subsiste automatiquement en cas de changement de propriétaire. Ce n'est pas toujours vrai. | « Il dispose déjà d'une licence », sans aucun document confirmant ce qui est transféré et ce qui doit faire l'objet d'un nouveau dépôt. |
Pouvant être autorisé sur le papier et pouvant être légalement loué en pratique sont deux questions différentes
Le même bien immobilier, vérifié seul ou avec Arevont avant que vous ne vous engagiez.| Vérifié seul | Vérifié avec Arevont | |
|---|---|---|
| L'enregistrement régional VUT | Disponibilité confirmée. Cela ne dit rien sur les deux autres conditions. | Disponibilité confirmée et vérifiée au regard de ce que la copropriété et la commune autorisent séparément. |
| Le vote de la copropriété | Supposé sur la base de la pratique d'un voisin ou de ce qu'affirme l'agent chargé de la vente. | Vérifié dans les statuts et les procès-verbaux effectifs, datés, avant la réservation. |
| Les dépenses de mobilier | Acheté en premier, puis comparé à l'annexe d'inventaire. | Budgétisé en fonction des exigences du décret avant de dépenser le moindre euro. |
| Issue en cas de refus d’un verrou | Découvert après la demande de licence, l'achat du mobilier et les photographies. | Découvert avant la réservation, lorsque renoncer ne coûte rien. |
Ce qu'une vérification locale peut seule vous apprendre sur votre appartement spécifique
Il s'agit d'informations générales sur le décret andalou réécrit et la règle relative au vote de la copropriété, à jour au 17 août 2026. Nous l'avons étudié nous-mêmes, plutôt que de le copier d'un guide public qui décrit encore l'ancien texte. Il ne s'agit pas d'un conseil juridique concernant votre immeuble. Les règles diffèrent selon les communes et évoluent avec le temps. Un avocat confirme la situation actuelle pour un bien immobilier donné avant que vous n'y engagiez la moindre dépense.Une question restée en suspens est désormais tranchée : la Cour suprême a annulé en mai 2026 l'obligation nationale relative au numéro publicitaire du Registro Único (STS 620/2026, confirmé par le portail officiel de la justice), au motif que l'État avait outrepassé ses compétences. L'enregistrement VUT andalou n'est pas concerné et reste celui qui compte. Demandez à votre avocat quoi faire si vous vous êtes enregistré dans le cadre du dispositif national en 2025 et souhaitez savoir ce qu'il advient de ce numéro.Aucun taux d'occupation, aucun tarif à la nuitée et aucun chiffre de revenus n'apparaît ci-dessus. Les revenus générés par un bien immobilier relèvent d'une question de marché, traitée dans un guide distinct. C'est une question différente de celle de savoir si le bien peut être loué légalement, qui est la seule à laquelle cette page répond.
Les questions les plus fréquentes sur la location de courte durée
- L'achat d'un programme neuf garantit-il que la copropriété autorisera la location touristique ?
- Non. Dans le cas d'un programme neuf, il se peut qu'aucun procès-verbal ne soit encore disponible, car la copropriété ne s'est pas encore réunie. Le règlement de copropriété n'est encore que le projet du promoteur. Demandez directement au promoteur, par écrit, si la location est autorisée par le règlement de copropriété, avant de finaliser votre achat. Le premier vote après la remise des clés peut aller dans un sens comme dans l'autre.
- Que se passe-t-il si je loue sans numéro VUT ?
- L'annonce publiée constitue la preuve, et les inspecteurs ne sont pas tenus de s'identifier avant d'effectuer un contrôle. Les sanctions varient selon la gravité de l'infraction, et les contrôles contre la location sans enregistrement se sont fortement intensifiés depuis la réécriture de 2024 à 2025, avec plus de 15.300 enregistrements annulés en Andalousie depuis 2024. Les plateformes retirent également les annonces non enregistrées dès lors qu'un numéro régional ou national est obligatoire et fait défaut.
- La copropriété peut-elle changer d'avis après avoir voté pour ?
- Une copropriété peut voter à nouveau, dans un sens comme dans l'autre, lors d'une réunion ultérieure. Ce qui protège un propriétaire qui loue déjà légalement est le caractère non rétroactif de la modification de 2025, et non la garantie permanente que le vote actuel s'imposera à tous les votes futurs.
- Une villa située hors d'une copropriété est-elle plus facile à faire agréer qu'un appartement ?
- L'obstacle lié à la copropriété disparaît, ce qui supprime l'un des trois niveaux de contrôle. Les contrôles régional et municipal restent pleinement applicables, et une villa indépendante doit toujours respecter le même décret sur l'habitabilité ainsi que les mêmes règles d'inventaire et de capacité qu'un appartement situé dans un immeuble.
