Location longue durée d’un bien immobilier en Espagne : ce qu’exige la loi
En 30 secondes
Louer un bien immobilier à long terme en Espagne engage un bailleur particulier pour une durée minimale de cinq ans, et une société pour sept ans, quelles que soient les stipulations du contrat. Vous pouvez demander un mois de dépôt de garantie, plus au maximum deux mois de garantie supplémentaire, et pas davantage.
Durée d'engagement envers un locataire ?
Plus longtemps que ne le prévoit le contrat, dans presque tous les cas. Si vous signez un contrat d’un an ou de trois ans, la loi prévaut. La durée se prolonge automatiquement, année après année, jusqu’à atteindre 5 ans pour un bailleur particulier ou 7 ans pour une société. Vous ne pouvez pas y mettre fin plus tôt simplement parce que la durée écrite est arrivée à son terme. Une fois cette durée minimale atteinte, le contrat peut être à nouveau prolongé automatiquement pour une durée maximale de 3 années supplémentaires, sauf si l’une des parties donne congé : 4 mois pour vous, 2 mois pour le locataire.Le locataire dispose d’une liberté bien plus grande pour partir que vous n’en avez pour mettre fin au contrat. Après les 6 premiers mois seulement, un locataire qui souhaite partir donne un préavis écrit de 30 jours et s’en va, à tout moment pendant la durée du contrat. Il n’existe pas de possibilité équivalente de sortie anticipée pour un bailleur qui change simplement d’avis.
Année 0Année 7
- Bailleur particulier, durée minimale5 ans
- Bailleur société, durée minimale7 ans
- Le locataire peut donner congé ici
- Préavis écrit de 30 jours, possible à tout moment après les 6 premiers mois.
| Situation | Ce que prévoit réellement la loi | Fondement |
|---|---|---|
| Vous signez un contrat d'1 an | Il se renouvelle automatiquement, année après année, jusqu’à l’écoulement de 5 ans pour un particulier ou de 7 ans pour une société, quelles que soient les stipulations du contrat. | LAU art. 9.1 |
| La durée minimale est atteinte et aucune partie n’agit | Une nouvelle prolongation tacite pouvant aller jusqu’à 3 années supplémentaires s’applique automatiquement. | LAU art. 10.1 |
| Vous souhaitez le départ du locataire à la fin de la durée minimale | Préavis écrit de 4 mois avant la fin de la durée. Si vous le manquez, la prolongation s’applique malgré tout. | LAU art. 10.1 |
| Le locataire souhaite partir | Un préavis écrit de 30 jours, à tout moment après les 6 premiers mois de la location. Le refus de la prolongation de 3 ans à la fin de la durée minimale doit être notifié avec un préavis de 2 mois. | LAU, art. 11 (départ anticipé) ; art. 10.1 (prolongation) |
Puis-je récupérer le bien plus tôt si j’ai besoin d’y vivre moi-même ?Uniquement si le contrat réserve clairement ce droit et si le préavis requis est donné après la première année de la location. Même dans ce cas, un avocat devrait confirmer la formulation exacte et le délai de préavis avant que vous ne vous y fiiez. Il ne s’agit pas d’un droit automatique du propriétaire, contrairement à ce qui peut être le cas dans une location en République tchèque.
Que puis-je demander comme acompte et qu’en advient-il ?
La fianza, l’acompte obligatoire, est plafonnée à un mois de loyer pour une location résidentielle. En plus, le propriétaire peut demander une garantie supplémentaire, comme une somme d’argent, une garantie bancaire ou une caution personnelle, plafonnée à deux mois supplémentaires. En pratique, cela fixe à trois mois de loyer le plafond de tout ce que vous pouvez demander à l’avance. Vous ne pouvez pas augmenter la fianza pendant la durée minimale, même si le loyer lui-même augmente.La fianza doit être déposée auprès de l’autorité régionale du logement, au lieu d’être simplement conservée par le propriétaire. Elle est restituée au locataire dans le délai légal après la fin de la location, déduction faite des dommages réels dépassant l’usure normale.
| Fianza (obligatoire)1 mois de loyer | 1.000 € |
|---|---|
| Garantie supplémentaire (facultative)Jusqu’à 2 mois de loyer | 2.000 € |
| Plafond, tout compris à l’avanceFianza et garantie | 3.000 € |
La fianza d’un mois, ainsi que le plafond de deux mois pour toute garantie supplémentaire, sont confirmés de la même manière par trois sources indépendantes de pratique juridique, plutôt que lus directement dans l’article 36 lui-même. Il s’agit d’une règle standard et incontestée du droit locatif espagnol, mais elle est signalée ici au lieu d’être présentée comme une citation tirée de la source originale.
Que se passe-t-il si je ne dépose pas l’acompte auprès de l’autorité régionale ?Il s’agit d’une obligation administrative du propriétaire, distincte de l’acompte lui-même, et le fait de ne pas le déposer peut entraîner une sanction propre en vertu des règles régionales. Cela affaiblit également votre position si un litige concernant l’acompte est porté devant un tribunal, car le document de dépôt constitue le point de référence sur lequel les deux parties fondent leurs arguments.
Qu’est-ce qui change si vous louez à long terme plutôt qu’à court terme ?
La location à long terme et la location touristique relèvent de deux systèmes juridiques différents, et non de deux versions d’une même chose. Votre choix détermine entièrement les règles applicables.
| Location de courte durée (VUT) | Location longue durée (LAU) | |
|---|---|---|
| Licence de location touristique | Obligatoire, numéro régional et national. | Ne s’applique pas. |
| Vote des trois cinquièmes de la copropriété | Peut approuver, limiter ou interdire depuis le 3 avril 2025. | Il n’existe aucun veto collectif comparable. |
| Décret sur l’habitabilité, règles de capacité et d’inventaire | Prescriptif : capacité, climatisation, inventaire. | |
| Engagement minimal du propriétaire | Rien. Réserver, c’est réserver. | 5 ou 7 ans, selon les termes du contrat. |
S’il s’avère que la location de courte durée n’est pas possible pour un bien, parce que la copropriété a voté contre ou que la commune a suspendu les nouvelles inscriptions, l’équipe de gestion locative d’Arevont peut, sur demande et sans frais de mise en location, publier le bien sur Idealista comme location à long ou moyen terme, plutôt que de le laisser vacant. Il s’agit d’une option réelle et publiée, non d’une possibilité théorique.Quelle que soit la voie que vous choisissez, le contrat lui-même est le document qui détermine l’essentiel de ce qui se passera par la suite. Le faire examiner avant sa signature, avec la coordination d’Arevont et par un avocat indépendant, vaut le léger délai que cela implique.
Qu'est-ce qui met fin au contrat plus tôt, et qu'est-ce qui n'y met pas fin ?
Trois événements mettent fin à une location en Espagne avant l'expiration de la durée minimale, mais un changement d'avis du bailleur n'en fait pas partie.
- Impayé ou manquement du locataireCela passe par la procédure judiciaire d'expulsion, une procédure officielle devant les tribunaux, et non par le changement des serrures par le bailleur. Elle est plus lente que ne l'imaginent la plupart des bailleurs tchèques, parfois de nombreux mois, ce qui explique précisément pourquoi l'acompte et la caution sont si importants.
- Besoin personnel réservé du bailleurCela ne s'applique que si le contrat réserve clairement ce droit et si les conditions de préavis sont respectées. Un bailleur qui n'a pas inscrit cette clause ne peut pas l'invoquer ultérieurement au seul motif que les circonstances ont changé.
- Préavis du locatairePréavis écrit une fois la durée minimale atteinte, comme indiqué ci-dessus. Le départ d'un locataire au cours de la première année constitue une question différente, plus spécifique au contrat.
La vente du bien ne met pas davantage fin à la location. L'article 14 oblige l'acheteur à reprendre le bail existant pour le reste de la durée minimale. C'est l'objet même d'un guide distinct si vous êtes la personne qui achète plutôt que celle qui loue le bien.
Que comprend mal ici l'instinct d'un bailleur tchèque ?
Quatre hypothèses ne se transposent pas bien d'un contrat de location tchèque à un bail espagnol. Toutes les quatre entraînent des coûts ou des délais lorsqu'elles se présentent après la signature, plutôt qu'avant.
- Coûteux en cas d'oubliVous vous attendez à ce que le bail prenne fin à l'expiration de la durée écrite, comme c'est normalement le cas pour un contrat à durée déterminéeLa durée est automatiquement prolongée à 5 ou 7 ans, sauf si les conditions de préavis spécifiques sont respectées dans les délais.What to do insteadInscrivez dans votre calendrier la date limite de préavis de 4 mois avant la fin de la durée, plutôt que de supposer que le contrat expire simplement.
- ÉvitableVous supposez que le loyer peut être augmenté chaque année pour suivre le marché, comme c'est souvent le cas avec les ajustements liés à l'inflation dans votre paysCela n'est possible que si le contrat le prévoit expressément, et reste alors plafonné par l'indice applicable.What to do insteadInscrivez expressément une clause de révision du loyer dans le contrat avant de signer, et non après.
- Le plus coûteuxVous supposez que le problème d'un locataire qui cesse de payer sera réglé en quelques semaines une fois le préavis donnéLes impayés donnent lieu à une procédure judiciaire officielle d'expulsion qui peut durer de nombreux mois.What to do insteadSélectionnez rigoureusement vos locataires et demandez la caution autorisée en plus de la garantie locative.
- Coûteux en cas d'oubliVous supposez que la vente du bien met fin à tout contrat de location en vigueurL'acheteur reprend le bail pour le reste de la durée minimale en vertu de l'article 14.What to do insteadIntégrez la durée restante dans toute décision de vendre plutôt que de la découvrir avec un acheteur.
Ce qu'il faut préparer avant de conclure un bail de longue durée
Six éléments à réunir avant le premier mois de loyer, plutôt que de les découvrir par la suite.| À prévoir | Pourquoi cela compte | |
|---|---|---|
| Un contrat écrit, et non un accord verbal | Les locations verbales sont techniquement valables et exposent les deux parties en cas de litige ultérieur. | « Nous nous sommes mis d'accord par message », sans rien avoir signé. |
| L'acompte déposé auprès de l'autorité régionale du logement | Une obligation du bailleur distincte de son encaissement, et le point de référence en cas de litige ultérieur. | L'acompte conservé sur le compte personnel du bailleur, sans aucun enregistrement déposé. |
| La clause de révision du loyer, à rédiger expressément ou à omettre entièrement | Sans clause expresse, le loyer ne peut en aucun cas être révisé pendant la durée du bail, indice ou non. | La supposition que le loyer augmente automatiquement, comme cela pourrait être le cas dans votre pays. |
| Une caution ou une garantie supplémentaire si les revenus du locataire sont faibles | Les 2 mois supplémentaires accordés en plus du dépôt de garantie constituent la seule véritable marge de sécurité du propriétaire au-delà de l'acompte. | Ne pas le demander, car c'était gênant. |
| Un état des lieux daté avec photographies | L'état du bien lors de la remise des clés est la seule protection contre une retenue ultérieure contestée sur l'acompte. | Aucun justificatif, ou un justificatif non daté. |
| Confirmation que le bien constitue la résidence habituelle du locataire | Une résidence principale et une location non habituelle sont traitées différemment, d'une manière que le contrat lui-même ne vous indiquera pas. | Ne pas poser la question et ne le découvrir que lorsque cela compte. |
Le seul chiffre qui n'est pas arrêté
Il s'agit d'informations générales sur la LAU, à jour au 17 août 2026, et fondées sur le texte officiel du BOE concernant les règles de durée et de préavis. Il ne s'agit pas de conseils juridiques concernant une location précise : la formulation exacte du contrat, la situation particulière du locataire et les éventuelles différences régionales doivent être confirmées par un avocat.L'indice de révision du loyer est le seul chiffre présenté ici comme non arrêté plutôt que comme définitif. La Ley 12/2023 a modifié le système de référence des contrats à partir d'une date précise, et les rapports de marché citent un chiffre IRAV actuel que nous n'avons pas vérifié dans la source originale. L'applicabilité de l'IRAV ou d'un indice antérieur à un contrat donné dépend de sa date. Il vaut donc mieux la confirmer plutôt que de supposer l'une ou l'autre option.Rien dans cette page ne vous indique si la location à long terme ou à court terme convient mieux à un bien précis. Il s'agit d'une question de marché et d'éligibilité juridique, traitée ailleurs, et la réponse honnête varie selon l'immeuble, la ville et ce que vous attendez réellement du bien.
Questions les plus fréquentes sur la location à long terme
- Un contrat écrit doit-il être rédigé en espagnol pour être exécutoire ?
- Le contrat est exécuté conformément au droit espagnol, quelle que soit la langue dans laquelle il est rédigé. Toutefois, une version que vous ne comprenez pas entièrement constitue un risque réel, et pas une simple formalité. Faites-la traduire avant de signer, et non après le début d'un litige.
- Puis-je louer à long terme pendant que mon inscription VUT est en cours ?
- Oui, les deux régimes sont indépendants et un bien peut passer de l'un à l'autre. En revanche, il ne peut pas être proposé comme location touristique sans inscription, tout en faisant parallèlement l'objet d'un bail à long terme pour le même logement. Choisissez un seul régime par période de location et indiquez clairement au locataire lequel s'applique.
- Comment l'acompte d'un locataire tchèque est-il protégé si je loue à une personne depuis mon pays ?
- Exactement de la même manière que pour un locataire espagnol. Le dépôt de garantie est déposé auprès de l'autorité régionale du logement, quelle que soit la nationalité de l'une ou l'autre partie. Le droit espagnol des baux ne traite pas différemment les locataires selon leur lieu de résidence à cet effet.
- Que se passe-t-il si je veux vendre pendant la durée minimale et que l'acheteur ne veut pas d'un locataire en place ?
- Le bail se poursuit après la vente en vertu de l'article 14, sauf si le locataire accepte de partir. Le point de départ honnête avec un acheteur est donc que le bien est vendu avec un locataire en place. Il est possible de négocier un départ anticipé et volontaire avec le locataire, mais aucune des parties ne peut y être contrainte.
