Transferts d'argent vers l'Espagne lors d'un achat immobilier
En 30 secondes
Un achat en Espagne implique quatre à huit virements distincts, répartis sur une période de trois mois à trois ans. Le taux de change vous coûte bien plus cher que les frais. Une marge de un pour cent sur un bien immobilier de 400.000 € représente 4.000 €, soit davantage que l'ensemble des frais de virement liés à l'achat.
Ce qui est payé, quand et à qui
Tous les guides rédigés en anglais présentent cela comme un seul transfert du prix d'achat. Ce n'est pas le cas, et cette différence constitue précisément le sujet de cette page. Voici ci-dessous la séquence, dans l'ordre où elle se déroule, avec le bénéficiaire de chaque paiement. C'est sur ce point que les gens se trompent le plus lorsqu'ils sont soumis à la pression du temps.Le contrat d'arras est le contrat privé d'arrhes utilisé pour un bien immobilier de seconde main. L'acheteur et le vendeur le signent avant le notaire, et il fixe la pénalité applicable si l'une des parties annule la transaction. C'est le paiement qu'il est le plus important de protéger contre le risque de change, car il s'agit généralement du montant unique le plus élevé avant la signature de l'acte authentique.Ces parts sont indicatives et non fixes. Votre propre contrat les détermine. Pour un programme neuf, l'échéancier des paiements du promoteur peut souvent être négocié, même lorsque le prix ne peut pas l'être.
La séquence des paiements
- Jours après votre décisionRéservationÀ l'agence du vendeur, au promoteur ou à l'avocat, conformément au contrat de réservation. Jamais sur un compte personnel.
- Semaines après la réservationAcompte, les arrasGénéralement 10 % du prix, parfois jusqu'à 20 %. Habituellement sur le compte client de votre avocat.
- De 1 à 3 ans, programme neuf uniquementPaiements échelonnésSelon les étapes de la construction, sur le compte protégé du promoteur destiné à la construction, et non sur son compte ordinaire.
- Avant le rendez-vous chez le notaireLe solde du prixFonds disponibles, sur le compte client de l'avocat ou par chèque bancaire. Ce délai ne peut pas être dépassé.
- À la signature et aprèsTaxes et fraisEnviron 13 % pour un programme neuf, environ 9 % pour un bien immobilier de seconde main, par l'intermédiaire de votre avocat.
- Dès la remise des clésMobilier et premières facturesFournisseurs, association des copropriétaires, services publics, mairie.
À qui envoyer l'acompte de réservation ?Au bénéficiaire désigné par le contrat de réservation. Lisez le contrat avant le virement, et non après. Il s'agit normalement de l'agence, du promoteur ou du cabinet de votre avocat. Si le compte indiqué est celui d'un particulier, arrêtez-vous et demandez pourquoi. Il n'existe aucune raison légitime à cela lors de l'achat d'un bien immobilier.
Le taux, les frais et celui à surveiller
Les frais de virement sont visibles, imprimés et peu élevés. Le taux de change est invisible, non imprimé et important. C'est pourquoi les acheteurs se concentrent sur le mauvais chiffre.Faites ce calcul une fois, avec votre propre montant. Un pour cent d'un achat à 400.000 € représente 4.000 €. Les frais de virement ne s'élèvent qu'à quelques euros. Aucune autre décision concernant un virement n'est aussi importante que d'obtenir le bon taux de change.
| Marge d'une banque de détailMarge de 3 à 4 %, selon les guides publiés | 12.000 à 16.000 € |
|---|---|
| Marge d'un spécialistePlus serré, négociable pour les gros montants | Plus bas, demandez les deux devis |
| L’écartce que vous coûte le mauvais choix | Des milliers d’euros |
Points clés pour acheterCe qui détermine vraiment le coût
- Les frais de virement
- Deux ou trois euros dans la zone de paiement en euros, parfois rien. C’est une erreur d’arrondi sur l’achat d’un bien immobilier, et c’est le chiffre que la plupart des banques mettent en avant, précisément parce qu’elles gagnent leur argent ailleurs.
- Un virement sans commission
- Sans commission ne signifie pas gratuit. La marge se trouve dans l’écart entre le taux qui vous est proposé et celui auquel la banque elle-même négocie. Selon nos recherches, la marge d’une banque traditionnelle peut atteindre 3 à 4 %, ce qui représente des milliers d’euros sur un simple acompte.
- Attendre une amélioration du taux
- Ce n'est pas une stratégie, car vous avez une échéance contractuelle et le marché n'en a pas. Conserver des couronnes tchèques face à une dette en euros que vous avez déjà contractée revient à faire un pari, que vous l'ayez voulu ou non. La question n'est pas de savoir si le taux va évoluer, mais ce qu'il adviendra de votre achat s'il évolue en votre défaveur.
- Convertir le prix d’achat
- Seulement une partie de ce que vous devez payer en euros. Les impôts et les frais, qui représentent environ 13 % pour un programme neuf et environ 9 % pour un bien immobilier de seconde main, constituent eux aussi un coût en euros. Il en va de même pour le mobilier et les frais de fonctionnement de la première année. Les acheteurs convertissent le prix, puis le reste au taux proposé cette semaine-là.
- Un contrat à terme est une spéculation
- C’est l’inverse. Un contrat à terme fixe un taux pour une date ultérieure, généralement jusqu’à douze mois à l’avance, contre un acompte d’environ 10 %. Il transforme un coût inconnu en coût connu. Pour un programme neuf avec des paiements échelonnés sur deux ans, fixer le taux est le choix prudent, tandis que le laisser fluctuer est un pari.
Une mise en garde concernant les contrats à terme, car les sources anglaises omettent ce point. Un taux fixe est une obligation, pas un choix. Si votre achat n’aboutit pas, vous restez redevable au titre du contrat. Faites correspondre les montants et les dates aux paiements auxquels vous êtes contractuellement engagé, et laissez les paiements incertains suivre le marché.
Un prestataire spécialisé détient-il mon argent à un moment donné ?En bref, oui. C’est pourquoi le prestataire compte autant que le taux. L’argent quitte votre banque, reste auprès du prestataire pendant la conversion, puis est transféré au bénéficiaire. Vérifiez que l’entreprise est autorisée dans son pays d’origine et qu’elle conserve les fonds de ses clients sur des comptes séparés. Effectuez un premier petit virement avant un virement important, afin de vous assurer que tout le circuit fonctionne.
Le côté tchèque : ce que votre propre banque demandera et ce qu’elle peut retenir
Presque tout ce qui est écrit sur ce sujet décrit le point de réception. Les retards que nous constatons se produisent au départ, et ce retard coûte toujours plus cher que l’écart de change. Un blocage de conformité concernant le paiement de la signature de l’acte authentique n’est pas des frais. C’est un rendez-vous manqué chez le notaire.
- Prévenez votre banque avant le premier gros virement, pas pendantUn paiement très éloigné de vos habitudes fait l’objet d’un contrôle. Ce contrôle est courant et plus rapide lorsque la banque sait déjà qu’un achat est prévu et a vu le contrat.
- Réunissez les justificatifs de l’origine des fonds dans un seul dossierVente d’une entreprise, dividendes, compte d’investissement, vente d’un bien immobilier, donation, héritage. Ces justificatifs seront demandés des deux côtés. Réunissez-les dès maintenant avec les traductions nécessaires, et non la semaine de l’échéance.
- La question revient deux foisVotre banque tchèque vous le demandera, puis la banque espagnole ou l’avocat le demandera à nouveau. Aucun des deux n’acceptera le dossier de l’autre, mais le même dossier répondra aux deux demandes.
- Ne prévoyez jamais qu’un virement arrive le jour où il est nécessaireLes heures limites, les week-ends, les jours fériés espagnols qui ne le sont pas en République tchèque et les contrôles propres à chaque banque ajoutent des jours que le calendrier ne prévoit pas. Remontez le calendrier à partir de la date du rendez-vous chez le notaire et ajoutez une semaine dont vous n’avez pas l’intention de vous servir.
Si vous transportez des espèces au lieu d’effectuer un virement, des règles différentes s’appliquent. L’argent entrant dans l’Union européenne ou en sortant est soumis à un seuil de déclaration, et l’Espagne impose sa propre obligation de déclaration pour les mouvements importants d’espèces ou de moyens de paiement similaires. Pour l’achat d’un bien immobilier, il s’agit d’une option théorique, et non pratique, car le notaire comme la banque veulent un paiement traçable.
Sources
Ma banque tchèque peut-elle refuser d’envoyer l’argent ?Elle peut refuser ou suspendre un paiement pendant qu’elle vérifie l’origine des fonds, sans être tenue de vous prévenir au préalable. Ce n’est pas la banque qui cherche à vous compliquer la tâche. C’est la loi qui encadre son activité. La solution est toujours la même : préparez les justificatifs à l’avance, informez la banque de ce qui se prépare et prévoyez du temps dans le calendrier pour répondre à une question que vous espérez que personne ne posera.
À ne pas faire
Cinq erreurs expliquent la quasi-totalité de l’argent perdu dans cette partie d’un achat, et aucune ne concerne le choix du mauvais prestataire.
- CoûteuxPayer une réservation par carteLa conversion s’effectue à un taux que vous n’avez pas accepté, souvent avec des frais d’avance de fonds, selon un circuit que personne ne pourra retracer clairement par la suite.What to do insteadPayez par virement sur le compte indiqué dans le contrat de réservation.
- Le plus graveEnvoyer de l'argent sur un compte privéIl ne s'agit ni du compte personnel d'un agent, ni de celui d'un dirigeant, ni d'un compte situé dans un pays sans rapport. Il n'existe aucune raison légitime pour ces trois situations.What to do insteadArrêtez-vous et demandez pourquoi. C'est le signal d'alerte le plus évident de tout le processus.
- CoûteuxConvertir uniquement le prixLes impôts, le notaire, les frais de registre, l'avocat, le mobilier et la première année de charges de copropriété sont également des dépenses en euros.What to do insteadConvertissez le montant total, et non le prix mis en avant, afin de ne pas acheter des euros deux fois à deux taux différents.
- CoûteuxAnticiper le marché avec une échéance en vueUne fois signé, un taux favorable est un bonus, tandis qu'un taux défavorable est un problème que vous ne pouvez pas refuser.What to do insteadDécidez à l'avance quels paiements vous êtes contractuellement tenu d'effectuer, puis fixez leur taux.
- Cause profondeTout laisser à la dernière semaineOuvrir un compte, justifier l'origine des fonds, comparer les prestataires et transférer une somme importante prennent chacun plusieurs jours, et ces délais ne se chevauchent pas.What to do insteadC'est l'erreur à l'origine de toutes les autres. Commencez plutôt tôt.
Une banque ou un spécialiste du change
Il n'y a pas une seule réponse à cette question. Tout dépend du montant et de la part du processus que vous souhaitez gérer vous-même.| Banque | Spécialiste du change | |
|---|---|---|
| Le taux qui vous est proposé | Le taux de détail pratiqué par la banque. Les sources de notre dossier estiment la marge à 3 à 4 % pour un virement effectué auprès d'une banque traditionnelle. | Plus avantageux et négociable pour les montants importants. L'économie se fait sur le taux, et non sur les frais annoncés. |
| Ce que l'on vous dit du coût | Généralement des frais, et un taux que vous devez calculer vous-même par rapport au marché. | Généralement un taux annoncé par rapport au marché. Demandez les deux chiffres à chacun des deux prestataires et comparez le montant en euros qui arrive. |
| Fixer un taux avant un paiement | Rarement proposé à un client particulier. | Un contrat à terme, généralement jusqu'à douze mois à l'avance, contre un acompte d'environ 10 %. Pour un programme neuf, c'est la principale raison d'en utiliser un. |
| Conformité et origine des fonds | Votre banque actuelle vous connaît déjà, ce qui peut simplifier un virement important plutôt que le compliquer. | Une nouvelle relation implique une procédure d'intégration complète avant votre premier virement. Commencez tôt, et non la semaine de l'échéance. |
| Où se trouve votre argent en transit | De banque à banque, avec une garantie des dépôts aux deux extrémités. | Par l'intermédiaire du compte client du prestataire. Vérifiez son autorisation et la séparation des fonds des clients, puis testez le circuit avec un petit virement pour commencer. |
| Quand la banque est la meilleure solution | Les petits montants, les frais courants après l'achat et toute opération pour laquelle une journée de démarches supplémentaires coûte plus cher que la marge. | L'acompte, le solde et les paiements échelonnés d'un programme neuf. Plus le montant est important, plus le taux prime sur la commodité. |
Nous ne touchons pas à votre argent et nous ne sommes pas rémunérés pour ces conseils.
Nous ne transférons pas d'argent, nous ne faisons pas de change et nous ne prélevons aucune commission sur une opération de change. Il n'existe pas de service de change Arevont et il n'y en aura pas, car dès l'instant où nous gagnons de l'argent sur le taux que vous obtenez, plus aucun de nos conseils sur les taux ne peut être considéré comme fiable.Nous ne citons pas non plus de prestataire ici. Si vous préférez ne pas repartir de zéro, nous pouvons vous mettre en relation avec un prestataire avec lequel nous avons travaillé, mais vous êtes libre de choisir votre propre banque. Demandez aux deux le montant en euros qui arrivera réellement, pour votre montant exact, le même matin, puis retenez le chiffre le plus élevé.Ce que nous vous fournissons, c’est l’échéancier. Indiquez-nous le prix d’achat et approximativement quand vous souhaitez acheter, et vous obtenez la séquence : quel montant doit être versé, où, à quelle date et à qui. C’est cette partie qui coûte de l’argent aux acquéreurs, et c’est celle que personne ne vous envoie.
Questions fréquentes sur les transferts d’argent vers l’Espagne
- Dois-je attendre un meilleur taux de change ?
- Pas une fois que vous avez une échéance contractuelle. Attendre revient à parier sur le marché des changes avec de l’argent que vous avez déjà promis à quelqu’un d’autre. Le risque est de ne pas pouvoir effectuer un paiement. Si vous souhaitez vous protéger contre le taux plutôt que de parier dessus, fixez les montants auxquels vous êtes déjà engagé et laissez les autres fluctuer.
- Un contrat à terme est-il intéressant pour un programme neuf ?
- C’est dans ce cas qu’il est le plus pertinent, car les paiements échelonnés s’étalent sur un à trois ans et le montant total est fixé en euros dès le jour de la signature. Un contrat à terme transforme un coût inconnu en couronnes en un coût connu. Deux réserves s’imposent. Il s’agit d’une obligation, et non d’un choix : faites-la correspondre aux paiements auxquels vous êtes contractuellement tenu. Vérifiez également ce qui se passe si le calendrier du promoteur prend du retard, car vos dates et les siennes ne figurent pas dans le même document.
- Quel montant dois-je convertir en plus du prix d’achat ?
- De quoi couvrir les impôts et les frais, qui représentent environ 13 % pour un programme neuf et environ 9 % pour un bien immobilier de seconde main, ainsi que l'ameublement et les frais de fonctionnement de la première année. Un bien immobilier entraîne dès le premier mois des charges de copropriété, des services publics, la taxe foncière locale et une assurance, et aucun de ces éléments n'est compris dans le prix que vous avez négocié.
- Que se passe-t-il si l’argent arrive en retard pour le notaire ?
- Le rendez-vous est reporté et toutes les personnes présentes doivent de nouveau être disponibles : le vendeur, le notaire et parfois la banque. Dans le pire des cas, un contrat assorti d’une échéance stricte vous met en situation de manquement. La discussion porte alors sur votre acompte, et non sur le taux. C’est pourquoi le solde est planifié à rebours à partir de la signature, en prévoyant une semaine de marge que personne n’a l’intention d’utiliser.
- Puis-je simplement payer depuis mon compte tchèque et éviter tout cela ?
- Pour la plupart des paiements liés à un achat, oui, et de nombreux acquéreurs procèdent exactement ainsi. Un paiement en euros depuis la République tchèque arrive sur un compte espagnol comme un paiement national. C’est l’absence de planification qui coûte de l’argent. La conversion a toujours lieu quelque part, au taux de quelqu’un, et les questions de conformité sont toujours posées. En réalité, vous choisissez qui convertit et quand, et non si la conversion a lieu.
