Gestion immobilière sur la Costa del Sol pendant votre absence
Un bien immobilier vide a besoin de quelqu'un sur place. Nous gardons les clés, visitons le bien selon le calendrier que vous fixez, nous occupons de l'association des copropriétaires, maintenons les contrats actifs et laissons entrer toute personne devant accéder aux lieux pendant que vous êtes à deux mille kilomètres. Il s'agit d'un service payant que nous assurons avec notre propre équipe, plutôt que par l'intermédiaire d'une société externe. Nous pouvons ainsi vous préciser ce que couvrirait réellement une visite de contrôle de votre bien avant que vous ne vous engagiez.
Ce que couvre le service et ses limites
Un logement dans lequel personne n'entre pendant dix mois de l'année n'est pas simplement un logement calme. L'air marin est humide ici, une petite fuite d'eau peut durer des semaines avant d'être remarquée et les frais fixes d'électricité et d'eau continuent de courir, que vous soyez ou non dans l'immeuble. Rien sur cette page n'est spectaculaire. Tout cela correspond au coût ordinaire d'un bien immobilier où personne n'est présent.Le service est donc volontairement limité. Il concerne le bien vide : les clés, la visite de contrôle, l'association des copropriétaires, ainsi que l'accès et la sortie de toute personne devant travailler à l'intérieur, avec un travail effectivement terminé. Le nettoyage est un service distinct, la location du bien en est un autre, et l'aide gratuite dont vous bénéficiez déjà de notre part ne change rien à cet égard.
| Quoi | Comment est-il facturé ? | Ce que cela signifie en pratique |
|---|---|---|
| Inclus dans la mensualité | ||
| Garde des clés | Dans les frais | L’ensemble complet, et pas seulement la porte d’entrée : la télécommande du garage, le local de rangement, la boîte aux lettres, les codes du portail et de la piscine, ainsi que le badge de l’alarme. Pour un bien immobilier de seconde main, nous changerions d’abord les serrures. |
| Le contrôle programmé | Dans les frais | À la fréquence que vous choisissez. Ce que nous vérifions lors d'une visite fait l'objet de son propre tableau plus bas sur cette page, car la mention « contrôles réguliers » ne répond à aucune question à elle seule. |
| Le rapport après chaque visite | Dans les frais | Des photographies accompagnées d'un compte rendu écrit et daté. Pas une facture vague à la fin du mois. |
| Aérer le logement et faire couler l'eau | Dans les frais | Aération, et faire couler tous les robinets et tirer la chasse de chaque WC afin que les siphons ne se dessèchent pas. C'est pourquoi un appartement vide sent les égouts lorsque vous ouvrez la porte en juillet. |
| Les plantes | Dans les frais | Arrosage, sur la terrasse et à l'intérieur. Une petite chose très visible lorsque vous entrez après quatre mois. |
| Association de copropriétaires | Dans les frais | Leur indiquer qui est le nouveau propriétaire, lire ce qu'ils envoient et être la personne que l'administrateur peut joindre en espagnol. Cela fait l'objet d'une section distincte ci-dessous. |
| Maintenir les factures à jour | Dans les frais | Charges de copropriété, IBI, déchets, électricité et eau par prélèvement automatique, avec vérification de leur paiement effectif au lieu de le supposer. Si l'un de ces prélèvements n'est pas passé, vous l'apprenez par notre intermédiaire plutôt que lorsque l'approvisionnement est coupé ou qu'une dette est rattachée au bien. Un prélèvement IBI ou de copropriété rejeté et ignoré pendant un an est le désastre classique du non-résident, et il s'agit presque toujours d'un problème administratif plutôt que financier. |
| Surveiller le coût du bien vide | Dans les frais | Les factures d'un logement inoccupé devraient être stables et sans surprise. Lorsqu'elles ne le sont pas, c'est une information : une facture d'eau qui augmente dans un appartement vide indique une fuite, et une facture d'électricité qui augmente signale qu'un appareil fonctionne alors qu'il ne le devrait pas. Nous les lisons au lieu de nous contenter de les payer et nous vous prévenons lorsqu'un montant cesse d'être cohérent. |
| Le courrier, vidé et envoyé | Dans les frais | Une lettre fiscale, un appel de fonds de la copropriété ou un avertissement concernant les services publics n'est utile que si quelqu'un le lit. Si le courrier s'accumule, nous pouvons vérifier la boîte aux lettres lors d'une visite et vous envoyer une photo de tout ce qui semble important. |
| Fermer le bien, puis le rouvrir | Inclus dans les frais, sur rendez-vous | Avant une longue absence : couper l'eau au robinet d'arrêt, gérer les appareils, fermer les volets et couvrir les meubles et textiles si cela est utile. Avant votre arrivée : tout remettre en service, faire couler les robinets et la chasse d'eau, aérer le logement et vous signaler tout changement survenu pendant votre absence. |
| Faire intervenir un artisan et superviser les travaux | Pas de tarif horaire | Sa facture, à son tarif, sans aucun ajout de notre part. Toute intervention nécessitant un déplacement spécial est convenue avec vous à l'avance et est gratuite si elle peut être effectuée lors d'une visite que nous avions de toute façon prévue. |
| Facturé à l'intervention, détaillé | ||
| La réparation elle-même | L'artisan vous facture | Son tarif, sa facture détaillée. Nous n'y ajoutons rien et ne lui prélevons rien pour la mise en relation. |
| Visites en plus sur demande | Par visite | Après une tempête, la veille de votre arrivée en avion, pour réceptionner une livraison ou relever un compteur faisant l'objet d'une contestation. |
| Nettoyage, linge et grands nettoyages | Service distinct | Nos propres agents d'entretien, mais il s'agit d'une mission différente, à un tarif différent. Elle fait donc l'objet d'une page distincte plutôt que d'une ligne dans ces frais. |
| Pas les nôtres. Nous appelons une personne sûre | ||
| Entretien des piscines et jardins | Recommandé | Des artisans auxquels nous faisons régulièrement appel. Nous assurons la relation, leur donnons accès au bien et vérifions le travail, mais nous ne l'effectuons pas nous-mêmes. |
| Assurance et transfert des services après l'achat | Recommandé | Un spécialiste pour l'assurance et un avocat pour les transferts. Chacun dispose de sa propre page. |
| Juridique, fiscal et évaluation | Jamais les nôtres | Nous ne sommes ni un cabinet d'avocats ni des conseillers fiscaux, et cette page ne le devient pas discrètement. Nous tenons le calendrier et vous indiquons qui appeler. |
La gestion d'un bien, est-ce la même chose que le nettoyage ?Non, et il est préférable de les distinguer. La gestion est le volet de garde : les clés, les contrôles, la copropriété et l'accès. Le nettoyage est un travail matériel effectué dans le bien et facturé à la prestation, non au mois. Nos propres agents d'entretien assurent ces deux services, et la plupart des propriétaires d'un logement vide prennent la gestion et ajoutent un nettoyage avant leur arrivée.
Suis-je obligé de prendre la gestion si j'ai acheté par votre intermédiaire ?Non. C'est le seul élément de ce qui se passe après la remise des clés que vous commandez au lieu de simplement le demander, et nombre de nos acheteurs ne le prennent jamais. L'aide courante, les contacts et les réponses restent gratuits, que vous choisissiez ou non ce service.
Où s'arrête l'aide gratuite et où commence le service payant
Notre page d'accueil le résume en une phrase : l'aide courante et les contacts restent gratuits, tandis que la gestion, le nettoyage et la location de courte durée sont les services payants que vous pouvez commander ou non. C'est facile à écrire et plus difficile à délimiter. Voici donc la limite elle-même, dans les situations auxquelles les propriétaires sont réellement confrontés.La différence ne tient pas aux connaissances. Elle tient à la présence physique de quelqu'un et au temps consacré. Vous donner le numéro d'un plombier en qui nous avons confiance nous coûte un message. L'appeler, convenir d'un horaire, se déplacer, ouvrir la porte, rester pendant son intervention et revenir une semaine plus tard pour vérifier que le plafond est toujours sec coûte un après-midi. C'est la seule des deux options qui se termine par la résolution certaine du problème.
Gratuit, et ça le resteLe service payant
- Nous vous donnons le numéro d'un plombier auquel nous faisons appel et en qui nous avons confiance
- Nous l'appelons, convenons de l'horaire, lui ouvrons la porte, restons pendant son intervention et revenons lors de la visite suivante pour vérifier que ce qu'il a dit avoir fait correspond bien à ce qui s'est réellement passé.
- Vous nous envoyez une photo d'une tache au plafond et nous vous indiquons de quoi il s'agit probablement
- Quelqu'un se rend sur place cette semaine et la photographie correctement, afin que vous preniez votre décision sur la base de preuves plutôt que d'une photo prise avec un téléphone par un voisin.
- Nous vous expliquons ce qu'est une derrama et ce que vous apprennent les procès-verbaux de votre association des copropriétaires
- Nous lisons chaque procès-verbal dès sa réception, signalons le vote avant qu'il ne devienne une facture et sommes la personne que l'administrateur peut appeler en espagnol.
- Nous vous indiquons que les charges de copropriété et l'IBI devraient être prélevés par prélèvement automatique
- Nous vérifions que les prélèvements continuent d'être effectués et vous contactons lorsqu'un paiement est rejeté, plutôt que lorsque l'approvisionnement est coupé ou que la dette est inscrite sur le bien.
- Nous restons votre interlocuteur sur cette côte aussi longtemps que vous êtes propriétaire du bien
- Quelqu'un détient une clé de votre porte d'entrée et est responsable de l'état de ce qui se trouve derrière.
Une chose ne change pas non plus : refuser ce service ne dégrade pas la partie gratuite. Nous avons été gratuits pour vous pendant tout l'achat et nous avons l'intention d'être encore là dans cinq ans. Pour nous comme pour vous, payer chaque mois un service dont vous n'aviez pas besoin serait donc une mauvaise décision.
Si je ne paie pas la gestion, me donnerez-vous quand même le numéro d'un artisan ?Oui, toujours, et cela n'a jamais été conditionnel. Plombier, électricien, climatisation, piscine, jardin ou travaux plus importants. Ce que vous payez sur cette page, ce n'est pas le contact, c'est le fait de ne pas avoir à être sur place pendant qu'il intervient.
Ce que cela coûte
Les frais sont mensuels et sont fixés en fonction de la taille du bien et de ses besoins réels, et non du prix que vous l'avez payé. Un appartement d'une chambre dans une copropriété bien gérée, que vous visitez deux fois par an, représente une tâche différente de celle d'une villa avec piscine, jardin et quatre prestataires qui franchissent le portail.Il est utile de replacer ce montant dans son contexte avant de le lire. Sur cette côte, un appartement de deux chambres coûte déjà à son propriétaire quelques centaines d'euros par mois, dans le bas de la fourchette, pour le simple fait d'exister : les charges de copropriété, l'IBI, la taxe sur les déchets, l'assurance et les frais fixes des services, dont la plupart continuent de courir lorsque personne n'est présent. La gestion s'y ajoute, mais elle reste modeste.
| Quoi | Indicatif | Ce qui le fait varier |
|---|---|---|
| Appartement, contrôle mensuel | 80 à 120 € par mois | Le point de départ habituel pour un logement inoccupé la majeure partie de l'année. Sa taille, ce que couvrent les frais et la distance que nous devons parcourir. |
| Appartement, contrôle bimensuel | 120 à 180 € par mois | Cela en vaut la peine lorsque le bien reste réellement vide pendant de longues périodes, lorsqu'il y a déjà eu un problème d'eau ou lorsque l'immeuble est ancien. |
| Maison ou villa avec piscine et jardin | 150 à 250 € par mois | Il y a davantage à contrôler, davantage de problèmes possibles à l'extérieur, ainsi que des prestataires à laisser entrer et à surveiller. Les travaux de la piscine et du jardin sont facturés par le prestataire, et non par nous. |
| Mise en place : clés, inventaire, premier rapport complet | 90 à 150 €, une fois | Une seule fois au départ. Pour un bien immobilier de seconde main, c’est également à ce moment que les serrures sont changées, ce qui représente un coût facturé par le serrurier et non par nous. |
| Faire intervenir un artisan et superviser les travaux | Pas de tarif horaire | Forfait fixe. Tout déplacement spécial est convenu avec vous à l'avance et offert lorsque la visite était de toute façon prévue. C'est tout l'intérêt pratique d'un calendrier fixe. |
| Si nous gérons aussi la location de courte durée | 0 € | Forfait fixe. Si le bien génère des revenus par notre intermédiaire, la gestion courante est déjà couverte par la commission de location et aucun frais de gestion distinct n'est facturé. |
Y a-t-il un contrat et puis-je y mettre fin ?Il existe un accord écrit, car vous devez savoir ce que vous achetez et nous devons savoir ce que nous avons promis. Il est simple, renouvelé de mois en mois, et vous pouvez y mettre fin quand vous le souhaitez. Personne ne devrait avoir besoin d'un avocat pour lire un contrat de gestion.
L'association des copropriétaires, avec laquelle vous êtes concrètement en relation
Pour la plupart des propriétaires sur cette côte, l'association des copropriétaires représente le principal coût annuel du bien et la seule organisation habilitée à voter l'envoi d'une facture. Elle fonctionne en espagnol, suit son propre calendrier et ne s'adapte pas à un propriétaire qui se trouve en Tchéquie.C'est la partie du service qu'il est réellement difficile de remplacer par un voisin qui possède une clé. Il ne s'agit pas d'un travail physique. Il faut lire tout ce que l'association envoie, comprendre ce que cela coûtera et répondre en espagnol avant une échéance dont vous ignoriez l'existence.
- Les minutes, à chaque foisTout ce que décide l'association figure dans les procès-verbaux de ses réunions, y compris les travaux qu'elle prévoit et les fonds dont elle ne dispose pas. Nous les lisons dès leur réception et vous indiquons les éléments qui vous coûteront quelque chose. C'est le même document que votre avocat a lu avant votre achat, et il ne cesse pas d'être important par la suite.
- La derrama, avant la factureUne derrama est un appel de fonds exceptionnel destiné à financer une réparation importante : un nouvel ascenseur, une nouvelle toiture ou la remise en peinture de l'immeuble. Elle est répartie entre tous les propriétaires, peut aller de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros et intervient souvent avec un préavis très court. Vous devez en être informé tant qu'il ne s'agit encore que d'une proposition inscrite à l'ordre du jour, car c'est le seul moment où il est possible d'agir.
- Les paiements et leur importance iciLes charges de copropriété impayées sont rattachées au bien plutôt qu'à la personne qui les a accumulées. C'est pourquoi un avocat exige une attestation d'absence de dette avant l'achat, et pour la même raison, un prélèvement automatique rejeté sur votre propre compte n'est pas un simple problème administratif. Nous vérifions que les paiements sont bien effectués.
- Les règles, quand elles changentLe stationnement, les terrasses, les travaux, les animaux, le bruit et la question de savoir si la location de courte durée est autorisée ou non. Les copropriétaires votent sur ces sujets, et la réponse applicable au moment où vous avez acheté n'est pas définitive. Si un vote se prépare et qu'il doit modifier ce que vous pouvez faire de votre propre bien immobilier, vous devez le savoir avant qu'il ait lieu.
- Être joignable par le gestionnaireLa copropriété doit être informée de l'identité du nouveau propriétaire, puis quelqu'un doit effectivement répondre. Un gestionnaire disposant d'un numéro de téléphone espagnol auquel on répond est considéré différemment d'un propriétaire à l'étranger qui répond au bout d'une semaine, et cette différence compte davantage qu'il n'y paraît.
Pouvez-vous me représenter à l’AG ?Nous lisons les procès-verbaux, vous informons de ce qui se prépare et traitons avec le gestionnaire, ce qui couvre la plupart des besoins d'un propriétaire. Nous ne votons pas à votre place. Voter en votre nom nécessite une procuration écrite. C'est votre droit, pas le nôtre, et si vous souhaitez donner une procuration, nous préférons qu'elle soit correctement établie avec votre avocat plutôt que présumée.
Les clés, et faire venir des intervenants de deux mille kilomètres
Une clé comprend rarement une seule clé. Le jour où vous prenez possession d’un bien, le trousseau comprend généralement chaque exemplaire de la clé de la porte d’entrée, la télécommande du garage ou du parking, la clé du local de rangement, celle de la boîte aux lettres, ainsi que les clés, badges ou codes du portail, de la piscine et de la salle de sport. Pour un bien immobilier de seconde main, changer la serrure de la porte d’entrée est la première mesure raisonnable, car vous n’avez aucune idée du nombre d’exemplaires qui existent.Une fois cet ensemble disponible quelque part, tout le reste de cette page devient possible. Un artisan peut intervenir un mardi matin. Une livraison peut être réceptionnée. Un compteur peut être relevé. Rien de tout cela ne vous oblige à prendre l'avion ni ne nécessite qu'un voisin soit chez lui et disponible.
- Vous devez savoir qui possède une cléIl s'agit de votre porte d'entrée. La réponse devrait donc être le nom d'une entreprise et d'une personne, et vous devriez être informé de tout changement. Un code collé à l'intérieur d'une boîte vissée au mur, à l'extérieur de l'immeuble, n'est pas une réponse.
- L'ensemble, consignéPorte d'entrée, télécommande du garage, débarras, boîte aux lettres, badge du portail, codes de la piscine et de la salle de sport, ainsi que le code de l'alarme et son appairage. Ce que nous détenons est consigné dès le départ, de même que ce que nous ne détenons pas.
- Personne n'entre de sa propre initiativeLes travaux sont convenus avec vous avant leur réalisation, sauf lorsqu'il faut arrêter quelque chose qui cause activement des dégâts. Lorsqu'ils ont lieu, l'un des nôtres est présent pendant l'intervention, ce qui est la partie que vous payez.
- Le coût d'une visite d'accès est modique et convenu à l'avanceLa coordination et la supervision ne donnent lieu à aucuns frais horaires de notre part. Lorsqu'une intervention nécessite un déplacement spécial, celui-ci est convenu avec vous à l'avance et il est gratuit si les travaux ont lieu lors d'une visite déjà inscrite au calendrier.
Pouvez-vous réceptionner une livraison ou laisser entrer un installateur pendant que j'aménage le logement ?Oui. C'est l'une des raisons les plus courantes pour lesquelles les propriétaires confient la gestion dès la première année : livraison de meubles, installation d'un dressing sur mesure ou d'une climatisation, autant d'interventions qui nécessitent la présence de quelqu'un pendant une demi-journée. Elles sont facturées comme une visite d'accès plutôt qu'intégrées aux frais mensuels.
Ce que couvre vraiment un contrôle
C'est ce que toute société de gestion décrit comme des « vérifications régulières », ce qui n'apprend rien au propriétaire sur ce qui est fait en échange de son argent. Voici donc la liste. Vous choisissez la fréquence, d'une fois par semaine à une fois par mois, et la liste est convenue pour votre bien immobilier avant le début du service, plutôt que découverte plus tard.| Ce que nous vérifions | Pourquoi cela compte ici | Ce que vous obtenez |
|---|---|---|
| À l'intérieur | ||
| Aérer le logement | Un logement fermé dans l'humidité côtière développe des odeurs, puis des moisissures, qui commencent dans les tissus d'ameublement et les placards plutôt que sur un mur où vous les verriez. | Ouvert à chaque visite, avec une note lorsque quelque chose sent déjà mauvais. |
| Les appareils, et notamment le réfrigérateur | Laisser un appareil allumé et le réfrigérateur plein est l'oubli le plus fréquent d'un propriétaire en route vers l'aéroport, et un réfrigérateur qui tombe en panne en août est une intervention dont personne ne veut. | Vérifiés, puis vidés ou éteints d'un commun accord avant une longue absence. |
| L'électricité, le disjoncteur et l'alarme | Un disjoncteur déclenché coupe le réfrigérateur et la climatisation, et une alarme désarmée ou non appairée n'est pas une alarme. | Fonctionnement confirmé, avec une photo du tableau lorsqu'un disjoncteur a sauté. |
| Si quelqu'un est entré | La loi espagnole de 2025 sur l'occupation permet une expulsion sous 48 heures lorsqu'un cas est détecté rapidement, et c'est une visite mensuelle qui rend cette détection rapide possible. Ce n'est pas un problème courant dans un immeuble habité, et nous le disons clairement plus bas. | Portes, fenêtres, serrures et terrasse vérifiées, et vous êtes appelé le jour même si quelque chose ne va pas. |
| L'eau et l'humidité, là où se trouve l'essentiel des coûts | ||
| Sous chaque évier et derrière le lave-linge | Une fuite lente sous un évier qui se prolonge pendant un mois peut endommager le logement, le sol et le plafond situé en dessous. Découverte lors d'une visite ordinaire, elle se répare en cinq minutes. C'est la raison d'être de ce service. | Examiné et ressenti, pas simplement parcouru du regard, avec des photographies de toute trace d'humidité. |
| Plafonds, murs et murs mitoyens avec les voisins | Dans un programme neuf, l'humidité et les fuites d'eau relèvent de la garantie d'habitabilité de trois ans, et vous disposez de deux ans à compter de la découverte d'un défaut pour déposer une réclamation. Le découvrir tardivement est la raison pour laquelle des propriétaires perdent une garantie à laquelle ils avaient droit. | Photographié lors de chaque visite, afin de pouvoir prouver qu'une tache qui s'agrandit s'est effectivement agrandie. |
| Ouvrez les robinets et tirez la chasse | Les siphons secs expliquent pourquoi un appartement inoccupé sent les canalisations, et il suffit de deux minutes pour régler le problème, encore faut-il que quelqu'un soit présent pour le faire. | Effectué lors de chaque visite, avec la vérification qu'aucun appareil ne fonctionne alors qu'il ne le devrait pas. |
| Les compteurs d'eau et d'électricité | Les frais fixes continuent de courir dans un logement vide, même lorsque rien n'est allumé. Un relevé permet également de prouver qu'une facture estimée est erronée. | Photographié et consigné lors de chaque visite, ce qui est le seul moyen de pouvoir obtenir gain de cause dans un litige survenant plusieurs mois plus tard. |
| L'extérieur et l'immeuble | ||
| Terrasse, balcon et évacuations, surtout après la pluie | Les fortes pluies saisonnières de cette côte mettent les toitures et l'évacuation des eaux à l'épreuve. Les toits plats sont courants ici, et une évacuation de terrasse obstruée dirige l'eau vers votre porte au lieu de l'en éloigner. | Dégagé lorsqu'il suffit de soulever une grille, signalé et chiffré dans le cas contraire. |
| Fenêtres, volets et joints | Le soleil intense et l'air salin mettent les revêtements, les joints et les mécanismes à rude épreuve. Un volet bloqué coûte moins cher à réparer avant la prochaine tempête qu'après celle-ci. | Manœuvré plutôt que simplement observé, et photographié lorsqu'un élément se détériore. |
| Piscine et jardin, si vous en avez | L'entrepreneur effectue les travaux, mais quelqu'un doit tout de même remarquer que l'eau est devenue verte ou que l'irrigation s'est arrêtée entre ses visites. | Vérifié lors de chaque visite et signalé directement à l'entrepreneur, afin que vous n'ayez pas à servir d'intermédiaire. |
| Les documents et le courrier | ||
| Courrier et boîte aux lettres | Un avis de la copropriété, une lettre fiscale ou un avertissement d'un fournisseur reste quatre mois dans une boîte métallique, puis devient un problème assorti d'un délai déjà dépassé. | La boîte est vidée lors de la visite, et tout document important est photographié ou numérisé, puis vous est envoyé avec une explication de sa portée. Nous vous transmettons également l'original sur demande. |
| Le panneau d'affichage de la copropriété et tout ce qui est fixé à votre porte | Les travaux prévus, les coupures d'eau, la date d'une réunion et les demandes occasionnelles sont affichés dans le hall d'entrée et nulle part ailleurs. | Photographié et transmis, avec les implications pour vous. |
Les débuts
L'achat comporte quinze étapes et se termine par la remise des clés. Voici ce qui se passe ensuite. Si vous avez acheté par notre intermédiaire, la remise des clés est déjà entre nos mains, de sorte que les deux premières étapes ci-dessous ont en pratique déjà eu lieu avant même que vous nous le demandiez. Si vous n'avez pas acheté par notre intermédiaire, le processus est identique, mais il commence par une prise de contact.Étape 15 sur 15 et au-delà
- Parlez-nous de votre bienUn appelSon emplacement, sa superficie, le nombre de mois par an pendant lesquels il reste inoccupé, la présence éventuelle d'une piscine ou d'un jardin, ainsi que les problèmes qui se sont déjà produits. Cela nous suffit pour vous dire si nous sommes en mesure de nous en occuper correctement et vous donner une estimation approximative du coût.
- Nous nous y rendonsAvant l'offreNous n'établissons pas le prix d'un logement que nous n'avons pas vu. C'est lors de la visite que l'étendue réelle des besoins apparaît : l'âge de la plomberie, l'évacuation effective des eaux de la terrasse, le fonctionnement de l'immeuble et le type de copropriété, qui peut envoyer quatre courriers par an ou quarante.
- Le périmètre et les honoraires, par écritAvant de commencerCe qui est inclus dans les honoraires mensuels, ce qui est facturé au moment où cela se produit, la fréquence de nos visites et ce que vous recevez après chacune d'elles. Le contrat est renouvelé de mois en mois et vous pouvez y mettre fin quand vous le souhaitez. Si, en toute honnêteté, vous n'en avez pas besoin, c'est à ce moment-là que nous vous le disons.
- Clés, codes et inventairePremier jourL'ensemble des clés est consigné, l'alarme est appairée, les compteurs sont relevés et le bien est photographié dans son état du premier jour, afin que tout ce qui suit puisse être comparé à une référence. C'est également à ce moment que les prélèvements automatiques sont vérifiés et que la copropriété est informée de la personne à contacter.New buildLes délais de garantie commencent à courir à compter de la remise des clés : un an pour les finitions, trois ans pour l'habitabilité, y compris l'humidité, les fuites d'eau et les défauts électriques, et dix ans pour la structure. Vous disposez également de deux ans à compter de la découverte d'un défaut pour déposer une réclamation. La première année de gestion est donc celle où une vérification est la plus utile. Le carnet d'entretien de l'immeuble précise les interventions que le bien est censé avoir reçues, et nous nous y conformons.ResaleChangez la serrure de la porte d'entrée avant toute autre chose, car vous ne pouvez pas savoir combien d'exemplaires de l'ancienne clé existent. C'est également le moment de conserver le certificat d'absence de dette délivré par la copropriété et de confirmer que les comptes des fournisseurs sont bien à votre nom, et non encore à celui du vendeur.
- Le calendrier se dérouleÀ partir de làLes visites ont lieu selon le rythme convenu, le compte rendu vous parvient après chacune d'elles, et nous ne vous contactons entre-temps que lorsqu'une décision est nécessaire. La plupart des mois, il n'y a rien à décider, ce qui est précisément le résultat pour lequel vous payez.
La laisser sans surveillance, ou pas
Le même bien vide, les mêmes douze mois, deux façons de faire.| Sans gestion | Avec Arevont | |
|---|---|---|
| Qui détient une clé ici | Un voisin, si vous avez de la chance et qu'il est présent. Sinon, personne, et chaque visite doit être organisée en fonction de vos vols. | Nous le faisons, avec un relevé complet, et vous savez qui la détient. |
| Lorsque vous découvrez une fuite | Lorsque le propriétaire du dessous la découvre, généralement après qu'elle a traversé son plafond et entraîné deux réparations au lieu d'une. | Lors de la prochaine visite prévue. Repérée sous l'évier, c'est une intervention de cinq minutes. |
| Ce qu'en pense votre assureur | De nombreuses polices limitent la couverture lorsqu'un logement est resté vide pendant 30 à 60 jours, et un logement vide non déclaré peut faire l'objet d'un refus d'indemnisation des années après le paiement des primes. Personne ne peut dire dans quel état se trouvait le bien le mois dernier. | Un relevé photographique daté de chaque visite. La déclaration correcte du bien reste votre responsabilité et relève des règles de votre assureur, mais vous disposez des preuves nécessaires à une demande d'indemnisation. |
| Qui s'occupe de la copropriété | Vous le faites, en espagnol, selon leur calendrier, et généralement après le vote plutôt qu'avant. | Nous lisons leurs communications, signalons tout ce qui entraîne un coût et répondons à l'administrateur. |
| Qui fait entrer le plombier | Vous prenez l'avion, ou vous donnez une clé à un inconnu en espérant que tout se passe bien. | Nous le faisons et revenons vérifier que le travail a été effectué, sans frais horaires de gestion. Un déplacement spécial est convenu à l'avance et gratuit lorsqu'il coïncide avec une visite prévue. |
| La langue dans laquelle tout se passe | En espagnol avec l'administrateur, l'entrepreneur et le fournisseur de services publics. | En tchèque avec nous, en espagnol par nous avec tous les autres. |
| Qui réalise réellement les travaux | Une agence qui les sous-traite, si vous en trouvez une qui accepte seulement des biens individuels. | Notre propre équipe. Nous assurons nous-mêmes la gestion, le nettoyage et la location, sans jamais attendre la réponse d'une société extérieure. |
| Ce que cela coûte | 0 €, auxquels s'ajoute le coût réel des mois sans occupation. | Des frais mensuels de quelques centaines d'euros, auxquels s'ajoutent les réparations facturées par l'artisan à son tarif. |
Une année dans un logement vide pendant dix mois
Il ne s'agit pas du récit d'un client et nous ne le présentons pas comme tel. C'est une année type, construite à partir des événements qui surviennent habituellement dans un bien vide sur cette côte, afin de donner un contenu concret à l'expression « contrôles réguliers ». Le seul prix indiqué est celui qui est ferme.- Janvier, après trois jours de pluieL'évacuation de la terrasse est obstruée par des feuilles et du sable, et l'eau stagne à environ un centimètre sous le rail de la porte. Il faut quatre minutes pour la dégager lors de la visite. Si on la laisse ainsi jusqu'à Pâques, l'eau passe sous la porte et transforme le sol en véritable bassin.
- Mars, la réunion de copropriétéLe procès-verbal contient une proposition de réfection de l'étanchéité des terrasses sur le toit. Il s'agit d'une contribution exceptionnelle, qui sera répartie entre les propriétaires, et son montant est important. Vous en êtes informé alors qu'il s'agit encore d'un vote fixé à une date, et non en septembre, lorsque l'appel de fonds arrive.
- Juin, sous l'évier de la cuisineUn raccord suinte. Le meuble est humide au fond, mais rien d'autre ne présente encore de problème. Un plombier intervient, remplace le raccord, et tout est réglé en moins d'une heure. Un mois sans que cela soit remarqué, et ce sont le placard, le sol et le plafond du voisin qui sont touchés.
- Septembre, la climatisationElle souffle de l'air chaud avant votre arrivée en octobre. Nous nous chargeons simplement des interventions urgentes sans attendre votre validation. Pour le reste, nous obtenons un devis et vous donnez votre accord par message. Nous faisons entrer le technicien et restons sur place pendant son intervention. Sa facture correspond à son travail, notre gestion est gratuite, et nous n'ajoutons rien.
- Décembre, le dossierDouze comptes rendus datés avec photographies, douze relevés de compteurs, chaque facture, les procès-verbaux et les suites qui leur ont été données. Personne n'y pense avant le jour de la vente, et c'est alors ce qui fait la différence entre un bien ayant un historique et un bien qui n'a qu'une histoire.
Dans trois ans, vous n'aurez plus besoin de chercher quelqu'un à appeler.
Modalités de paiement
- VousUne facture mensuelle pour les honoraires, avec le détail des visites d'accès et de tout ce qui nous a été facturé en votre nom, sur le même document. Rien à payer au démarrage en dehors de la visite de mise en place.
- ArtisanIl vous facture directement, au tarif qu'il fixe. Nous n'appliquons aucune majoration à son travail et ne lui facturons aucun honoraire pour la mise en relation, comme nous le faisons également pour l'avocat que nous recommandons.
- ArevontLes honoraires mensuels et le tarif horaire lorsqu'une personne doit être présente sur le bien pour une intervention. C'est tout. Vous ne recevrez aucune autre facture.
Le contrat est renouvelé chaque mois et vous pouvez y mettre fin quand vous le souhaitez. Si vous vendez le bien, il prend fin avec la vente et le dossier vous est remis.Si nous assurons également la location de courte durée du bien, aucuns frais de gestion distincts ne s'appliquent : la surveillance est déjà couverte par la commission de location. Il ne s'agit pas d'une remise inventée pour cette page, mais de la manière dont les deux services ont toujours été associés.Tout ce que vous avez déjà de notre part reste en place. Les contacts, les réponses et l'aide courante après la remise des clés sont gratuits et le resteront, que vous souscriviez ou non à ce service.
Vous continuez à bénéficier gratuitement de notre aide habituelle et de nos contacts.
Quand ne pas nous payer
De nombreux propriétaires n'en ont pas besoin, et le test est simple. Si vous êtes ici toutes les quelques semaines, ou si le bien se trouve dans un lotissement résidentiel réellement habité, avec des voisins présents, un concierge ou du personnel sur place et un passage constant, une grande partie de ce que nous décrivons est déjà assurée gratuitement. Notre propre guide sur les coûts annuels d'une propriété le dit clairement : dans un ensemble bien géré, le personnel du site et les voisins peuvent s'en charger gratuitement, et il vaut mieux se poser la question avant d'acheter plutôt qu'après. Un appartement vide dans un immeuble animé est un bien totalement différent d'une maison isolée dans laquelle personne n'entre pendant des mois.Et n’achetez pas ce service parce que les squatteurs vous font peur. Dans la province de Málaga, en 2025, 348 cas ont été signalés dans l’ensemble de la province, soit environ 0,035 % des biens, ou environ un cas signalé pour 2.864 logements. La loi a changé en 2025 et une occupation constatée rapidement peut être traitée dans les 48 heures. Les véritables raisons d’avoir quelqu’un sur place sont l’eau, l’humidité, la copropriété et l’accès. Les squatteurs sont la raison pour laquelle les gens posent la question, mais presque jamais la raison pour laquelle le service se révèle utile.Nous intervenons uniquement de Manilva à Marbella : Manilva, Casares, Estepona, Benahavís et Marbella. En dehors de cette zone, nous refusons, et nous le pensons vraiment. Un gestionnaire immobilier qui ne peut pas être à la porte dans l'heure n'est qu'un numéro de téléphone, pas un service, et vous faire payer pour cela serait pire que de ne pas proposer cette page.Il ne s'agit ni d'une assurance ni d'une garantie. Les canalisations peuvent céder, les tempêtes surviennent et une copropriété peut toujours voter une dépense importante un mardi de mars. Ce que change un calendrier de contrôles, c'est la durée pendant laquelle un problème persiste avant que quelqu'un ne le constate, ce qui fait généralement la différence entre le coût d'une réparation et celui de deux réparations. Cela n'empêche pas les problèmes de survenir.Le dernier point est délicat et doit être dit clairement. Nous avons été gratuits pour vous pendant tout le processus d'achat, et voici maintenant une page qui vous demande des frais mensuels. C'est précisément la raison pour laquelle il est important pour nous que vous ayez bien acheté dès le départ : un bien que vous n'auriez pas dû acheter est aussi un bien dont nous aurions à nous occuper. Si, après avoir lu ceci, vous décidez que vous n'en avez pas besoin, dites-le-nous, et rien d'autre dans notre manière de travailler avec vous ne changera.
Questions fréquentes sur la gestion immobilière
- À quelle fréquence vérifiez-vous le bien ?
- Aussi souvent que vous le souhaitez. Une fois par semaine, toutes les deux semaines ou une fois par mois sont les rythmes habituels, et une fois par mois est le point de départ normal pour un appartement inoccupé la majeure partie de l'année. La fréquence est convenue par écrit avant le début du service et peut être modifiée. Un bien ayant déjà connu un problème d'eau, ou restant vide pendant tout un hiver humide, mérite des visites plus fréquentes.
- Que vais-je réellement recevoir après chaque visite ?
- Des photographies accompagnées d'un compte rendu écrit et daté, ainsi que de tout ce qui nécessite une décision de votre part. Pas une facture vague à la fin du mois. Au fil des années, ces rapports deviennent l'historique de l'entretien du bien, ce qui compte le jour où vous le vendez.
- Que se passe-t-il en cas de panne pendant mon absence ?
- Nous vous informons, avec des photographies, et obtenons un devis. Vous acceptez ou refusez. Nous laissons ensuite l'artisan entrer, restons sur place pendant son intervention et vérifions à nouveau le problème lors de la visite suivante. Si quelque chose cause activement des dégâts, l'eau notamment, nous stoppons d'abord les dégâts et vous appelons ensuite.
- Entretenez-vous une villa avec piscine et jardin ?
- Oui, et cela coûte plus cher, car il y a davantage d'éléments et davantage de risques de problèmes à l'extérieur. L'entretien de la piscine et du jardin est effectué par des prestataires, et non par nous : nous gérons la relation, leur donnons accès, vérifions leur travail et intervenons lorsque celui-ci n'est pas satisfaisant. L'entretien annuel d'une villa coûte bien plus cher à son propriétaire que celui d'un appartement, et l'essentiel de cet écart vient précisément de ce type d'interventions.
- Quelles villes couvrez-vous ?
- Manilva, Casares, Estepona, Benahavís et Marbella. C'est dans ces villes que notre propre équipe peut se rendre rapidement sur place, et cette zone est la même que celle de notre service de gestion locative. Nous n'acceptons pas de biens en dehors de cette zone.
- Pouvez-vous gérer un bien que je n'ai pas acheté par votre intermédiaire ?
- Oui, s'il se trouve dans l'une de ces cinq villes. La plupart des biens dont nous nous occupons sont passés par nous, mais le service n'en dépend pas, et nous préférons gérer un bien de qualité vendu par quelqu'un d'autre plutôt que de le refuser par principe.
- Qu'en est-il d'une urgence à deux heures du matin ?
- Nous sommes sur cette côte, et non dans un centre d'appels. En pratique, quelqu'un qui détient vos clés se trouve donc à vingt minutes. Ce que nous ne présentons pas comme un service est une ligne d'urgence garantie 24 heures sur 24, car nous n'allons pas promettre un délai d'intervention que nous n'avons pas mis en place. Ce qui permet réellement de limiter les dégâts d'une fuite à deux heures du matin, c'est qu'un voisin ou le concierge puisse joindre une personne qui détient une clé, puis qu'un planning prévoie que le robinet a été contrôlé il y a trois semaines.
- Je loue déjà le bien. Cela change-t-il quelque chose ?
- Si nous assurons la location de courte durée, la gestion est incluse et aucun frais distinct ne s'applique. Si une autre société s'occupe de la location, informez-nous avant le début du service, car la présence de deux entreprises détenant les clés d'une même porte d'entrée selon deux calendriers différents doit être convenue à l'avance, et non découverte par hasard. C'est possible, mais cela ne peut pas être considéré comme acquis.
