Vendre un bien en Espagne : impôts et frais de vente
En 30 secondes
Vendre en tant que non-résident implique trois paiements distincts. L'acheteur retient 3 % du prix lors de la réalisation de la vente. L'impôt sur votre gain réel est un taux fixe de 19 %. La plusvalía municipale est également due et peut légalement devenir la responsabilité de l'acheteur lorsque le vendeur est non-résident.
| Prix de vente | 500.000 € |
|---|---|
| Retenue à la signature3 % du prix | 15.000 € |
| Impôt sur les plus-values19 % de la plus-value réelle | Soldé après déclaration |
| plusvalía municipaleJusqu'à 30 % de l'augmentation de la valeur du terrain | Soldé après déclaration |
Quels sont les trois paiements distincts et pourquoi sont-ils souvent confondus ?
Toute vente par un non-résident implique les mêmes trois paiements, chacun étant régi par une règle et un calendrier différents. Confondre la retenue de 3 % avec l'impôt de 19 % est l'erreur la plus courante. La retenue est une AVANCE, et non l'impôt. Les deux montants correspondent rarement.
| Paiement | Taux | Qui le paie ? |
|---|---|---|
| Retenue de 3 % (Modelo 211) | 3 % du prix de vente convenu. | Retenue par l'ACHETEUR lors de la signature de l'acte authentique et versée directement à l'administration fiscale, que vous deviez finalement de l'impôt ou non. |
| Impôt sur les plus-values (Modelo 210) | 19 % de la plus-value réelle, à taux forfaitaire, identique pour tous les non-résidents. | Le vendeur, après imputation de la retenue de 3 % : remboursement si la retenue était trop élevée, paiement complémentaire si elle était insuffisante. |
| plusvalía municipale (IIVTNU) | Jusqu'à 30 %, fixé par l'ayuntamiento local et appliqué à une base calculée selon la méthode, parmi deux, qui donne le montant le plus faible. | Le vendeur en vertu de la loi, mais la mairie peut exiger que l'ACHETEUR le paie en tant que redevable substitué lorsque le vendeur est non-résident, une règle à laquelle la plupart des vendeurs ne s'attendent jamais. |
Comment fonctionne la retenue de 3 % et quand vous est-elle remboursée ?
Lors de la signature de l'acte authentique, l'acheteur doit légalement retenir 3 % du prix convenu et le verser à l'administration fiscale dans un délai d'un mois, au moyen du Modelo 211. Cela s'applique quel que soit le résultat de votre vente. Même un vendeur qui n'a réalisé aucun bénéfice ou qui a vendu à perte voit 3 % du prix de vente retenus chez le notaire.Vous disposez ensuite de quatre mois à compter de la date de la vente pour déposer le Modelo 210. Cette déclaration établit votre plus-value réelle et la rapproche du montant retenu. Si l'impôt de 19 % sur votre gain réel est inférieur aux 3 % déjà retenus, ce qui est courant pour un bien détenu plusieurs années dans un marché haussier, vous obtenez le remboursement de la différence. S'il est supérieur, vous réglez le solde lors du même dépôt.
La retenue de 3 %
- À la signatureL'acheteur retient 3 %Quel que soit le résultat.
- Sous 1 moisModelo 211 déposé par l'acheteurVersé à l'administration fiscale.
- Dans un délai de 4 moisVous déposez le Modelo 210Déclarer le gain réel et le rapprocher.
- Après le dépôtRemboursement ou solde régléRemboursement si 19 % du gain est inférieur aux 3 % retenus.
Le délai de quatre mois et le rapprochement sont précisément le type de formalités qu'Arevont confie à un avocat indépendant, plutôt que de les traiter directement. Arevont ne s'occupe pas de fiscalité, et il ne faut pas attendre que l'échéance approche pour effectuer ce dépôt.
Quelle fiscalité pour la plusvalía municipale ?
La plusvalía est l'impôt municipal sur l'augmentation de la valeur du terrain d'un bien immobilier, et elle constitue un coût pour le vendeur, non pour l'acheteur. En pratique, ce coût peut toutefois devenir celui de l'acheteur lors de la signature de l'acte authentique : lorsque le vendeur est non-résident, la mairie peut désigner l'acheteur comme contribuable substitué, comme expliqué en détail ci-dessous. Elle n'a rien à voir avec le bâtiment ni avec votre bénéfice réel : elle taxe uniquement l'augmentation de la valeur du TERRAIN situé en dessous, calculée par la mairie sur la durée pendant laquelle vous en avez été propriétaire.Depuis une réforme de 2021, l'ancienne formule forfaitaire, qui pouvait vous imposer même en cas de perte, ne s'applique plus. Vous choisissez celle des deux méthodes de calcul qui donne le résultat le plus faible. La méthode objective utilise la valeur cadastrale du terrain, multipliée par un coefficient fixé selon votre durée de détention, avec un plafond de 30 % une fois le taux local appliqué. La méthode réelle repose sur l'augmentation réelle entre vos prix d'achat et de vente. Si la valeur n'a pas augmenté du tout, la propre réforme de l'administration fiscale confirme qu'aucune somme n'est due selon l'une ou l'autre méthode.
La valeur du terrain a-t-elle augmenté pendant que vous en étiez propriétaire ?
- OuiDû selon celle des deux méthodes qui donne le montant le plus faible, avec un plafond de 30 % dès que le taux local s'applique.
- Non, ou vous ne pouvez en montrerAucune somme due selon l'une ou l'autre méthode, conformément à la réforme de 2021.
Hypothèses des vendeursCe que la réforme de 2021 a changé
- La plusvalía est toujours due à une vente
- Elle n'est due que si la valeur du terrain a augmenté. Si vous vendez à perte ou à la même valeur de terrain qu'à l'achat, rien n'est dû, à condition de pouvoir le démontrer.
- C'est toujours le vendeur qui la paie, sans exception
- La loi la met à la charge du vendeur, mais lorsque celui-ci est non-résident, la mairie peut désigner l'ACHETEUR comme contribuable substitué. En pratique, cela signifie qu'elle est souvent retenue sur le prix lors de la signature de l'acte authentique, plutôt que facturée séparément par la suite.
Combien coûtent l'agence et les aspects juridiques d'une vente ?
Deux autres éléments s'ajoutent au volet fiscal, sans être des impôts : ce sont des frais de marché, comme du côté de l'achat. La manière dont vous vendez influe sur les deux.
- Option 1Agence exclusiveUne agence, un mandat de vente.
- Coût
- 1,5 à 4 %
- Vitesse
- Dépend du portefeuille d'acheteurs de cette agence
- Portée
- Le propre réseau de cette agence
- Option 2Multi-agencyPlusieurs agences la commercialisent
- Coût
- 1,5 à 4 %
- Vitesse
- Souvent plus rapide, moins d'attention
- Portée
- La plus grande portée des trois
- Option 3Vente privéeAucun agent.
- Coût
- 0 €, sans commission
- Vitesse
- Généralement plus lent
- Portée
- Votre réseau et vos portails uniquement
- Commission de l’agent vendeurGénéralement de 1,5 à 4 % du prix de vente d'un bien immobilier de seconde main, à la charge du vendeur. Il s'agit d'une fourchette de marché, et non d'un montant fixé par une source officielle, car aucun organisme de réglementation ne publie de taux de commission. Ce taux varie selon l'agence, la région et le mandat de vente concerné. Considérez-le donc comme une estimation à confirmer avec l'agence, et non comme un coût fixe.
- Votre propre avocat pour la venteUn vendeur bénéficie d’une représentation juridique indépendante pour les mêmes raisons qu’un acheteur : vérifier le contrat, coordonner la retenue de 3 % et la signature de l'acte authentique et, le cas échéant, le calcul de la plusvalía. La plupart des tâches de coordination juridique indépendante couvertes côté acheteur s’appliquent également à une vente.
À confirmer avant d’estimer votre produit net
Quatre éléments à vérifier dans vos documents d’achat réels plutôt que sur la base d’une règle générale.| Demandez | Ce que cela vous apprend | |
|---|---|---|
| Votre prix et vos frais d’acquisition initiaux, par écrit | La plus-value est calculée comme la différence entre le montant payé, augmenté des frais d’acquisition et d’amélioration déductibles, et le prix de vente, et non sur le seul prix de vente. Sans les chiffres d’origine, personne ne peut calculer la dette fiscale réelle de 19 %. | Aucun justificatif des frais d’achat initiaux, des honoraires du notaire ou des factures d’amélioration. |
| La régularité des charges de copropriété et de l’IBI du bien | Une dette de copropriété ou une facture d’IBI impayée peut être rattachée au bien et compliquer la signature de l'acte authentique, exactement comme lors d’un achat. | Personne n’a vérifié que le compte était à jour avant de convenir d’une date de vente. |
| Quelle méthode de calcul de la plusvalía donne le montant le plus faible | La loi vous laisse le choix, et les deux méthodes peuvent produire des résultats très différents selon la durée de détention du bien et l’évolution locale de la valeur des terrains. | Un montant cité sur la base d’une seule méthode, sans calcul de l’autre à des fins de comparaison. |
| Qui est contractuellement responsable de la plusvalía dans le contrat de vente | Puisque la mairie peut poursuivre l’acheteur en tant que contribuable de substitution, un contrat de vente doit indiquer clairement qui, de l’acheteur ou du vendeur, supporte ce coût, plutôt que de le laisser à la charge de la partie que la mairie décidera de poursuivre en premier. | Un contrat entièrement silencieux sur la plusvalía. |
Gain réel, perte ou vente à prix égal
La retenue de 3 % semble identique dans les deux cas. La suite ne l’est pas.| Vente avec bénéfice | Vente sans bénéfice ou à perte | |
|---|---|---|
| Retenue de 3 % à la signature | Retenue dans tous les cas, selon le Modelo 211. | Retenue également dans tous les cas : l’obligation de l’acheteur ne dépend pas de votre résultat réel. |
| Impôt dû sur la plus-value | 19 % du gain réel, probablement moins que les 3 % retenus, ce qui donne lieu à un remboursement. | Aucun montant dû ; la totalité des 3 % retenus peut être récupérée. |
| plusvalía municipale | Dû sur l’augmentation de la valeur du terrain, calculé selon la moins élevée des deux méthodes. | Aucun montant dû s’il n’y a réellement eu aucune augmentation de la valeur du terrain, ce qui peut être prouvé en vertu de la réforme de 2021. |
| Déclaration dans tous les cas | Modelo 210 dans les quatre mois, pour régulariser la situation et demander tout remboursement. | Modelo 210 dans les quatre mois, pour récupérer la retenue et, le cas échéant, prouver l’absence d’augmentation de la plusvalía. |
Le mécanisme, pas vos revenus nets
Nous avons consulté le taux de 19 % sur les plus-values, la retenue de 3 % et la réforme de la plusvalía directement sur les propres pages de l’Agencia Tributaria ainsi que dans les textes pertinents du BOE, le 17 août 2026. Un point mérite d’être signalé : la mise à jour proposée par le gouvernement des coefficients de la plusvalía pour 2026 (RD-ley 16/2025) n’a pas été approuvée par le Congrès. Les coefficients du RD-ley 8/2023 restent donc ceux qui sont en vigueur. Plusieurs sources de commentaires que nous avons consultées n’avaient pas encore été mises à jour.Il s’agit d’informations générales sur l’imposition d’une vente, et non du calcul de vos propres revenus nets. Votre gain réel dépend de votre prix d’achat initial, de vos frais déductibles et des coefficients de plusvalía appliqués par votre mairie. Ces éléments doivent figurer dans un montant écrit établi par un avocat, et non dans une fourchette publiée. Arevont n’est pas un conseiller fiscal et ne dépose pas cette déclaration fiscale. Cette mission relève d’un avocat indépendant.Certains sujets font l’objet de guides distincts : l’impôt continu sur les revenus imputés et les revenus locatifs qui s’appliquait pendant que vous étiez propriétaire du bien, question distincte de celle de la vente ; les modalités selon lesquelles une dette de copropriété s’attache à un bien ; et la question distincte de l’impôt sur la détention d’un patrimoine plutôt que sur la réalisation d’un gain. Chacun fait l’objet de son propre guide.
Questions les plus fréquentes sur la vente et les frais de sortie
- Si je vends à perte, est-ce que je récupère quand même la totalité des 3 % ?
- Oui, si vous pouvez démontrer une perte réelle. L’impôt sur les plus-values dû est nul et vous pouvez récupérer l’intégralité des 3 % retenus lors de la signature de l'acte authentique en déposant le Modelo 210 dans le délai de quatre mois. La retenue ne constitue pas un montant minimal que vous devez payer. Il s’agit d’une avance qui est régularisée en fonction du résultat réel.
- La plusvalía peut-elle encore m’être réclamée après mon départ d’Espagne ?
- Oui. C’est précisément la raison pour laquelle la règle permet à une mairie de percevoir la plusvalía auprès de l’acheteur en tant que contribuable substitué : poursuivre un vendeur non-résident qui a déjà quitté le pays est plus difficile que de la percevoir au moment de la vente. C’est pourquoi le contrat de vente doit indiquer clairement qui prend le coût en charge, plutôt que de laisser la question en suspens.
- Le taux de 19 % change-t-il si je suis devenu résident fiscal espagnol au moment de la vente ?
- Oui : un résident fiscal espagnol est imposé sur une plus-value selon le barème ordinaire applicable aux résidents, et non au taux forfaitaire de 19 % applicable aux non-résidents. Des règles spécifiques d’allègement fiscal en cas de réinvestissement dans une résidence principale s’appliquent également aux résidents, mais pas aux non-résidents. Il s’agit d’un calcul entièrement différent, traité en détail dans le guide fiscal pour les résidents de ce site.
