Charges de copropriété en Espagne : ce que vous payez et qui décide
En 30 secondes
Un appartement espagnol implique automatiquement et inévitablement l'adhésion à la comunidad de propietarios. C'est un vote qui fixe les charges, pas vous. Prévoyez 900 à 6.000 € par an et considérez cette fourchette comme le chiffre le plus important qu'aucune annonce ne vous indique.
| Immeuble simplePetite piscine, sans asc. | 1.200 €/an |
|---|---|
| Résidence sécuriséePiscine chauffée, ascenseurs, entrée gardée | 4.200 €/an |
| Différence annuelle | 3.000 € |
Pouvez-vous vous retirer de la comunidad de propriétaires ?
La comunidad de propriétaires est la communauté des propriétaires qui gère les parties communes d’un ensemble immobilier et fixe les charges mensuelles. Elle est proche d’une SVJ tchèque, sans être identique. L’adhésion découle de l’acte de propriété, et non d’un choix. Le toit, les escaliers, l’ascenseur, la piscine, les jardins, l’éclairage des couloirs et l’eau qui les alimente sont communs, tout comme les factures correspondantes.L’adhésion n’est pas une démarche à effectuer. Elle existe parce que le bien existe. Les règles découlent du droit national, de la Ley de Propiedad Horizontal, ainsi que des statuts de votre immeuble.
Attentes des acheteursCe qu'il en est vraiment
- Je peux quitter la communauté si je n’utilise pas la piscine
- Vous ne le pouvez pas. Votre quote-part est fixée par le coefficient de participation inscrit dans l’acte de l’immeuble. Elle est calculée en fonction de la superficie et de la situation de votre logement, et non de votre utilisation. Ne jamais ouvrir la grille de la piscine ne la réduit pas.
- Les charges sont fixées au gré de l’administrateur
- L’administrateur prépare le budget et recouvre les charges. Les propriétaires l’approuvent. L’assemblée générale vote le budget annuel et doit se tenir au moins une fois par an. L’administrateur met ce vote en œuvre. Il ne fixe pas lui-même le montant.
- Chaque immeuble possède une comunidad
- C’est le cas de presque tous les immeubles dans lesquels vous pourriez acheter. Un immeuble comptant au plus quatre propriétaires peut toutefois être géré selon les règles plus simples du Code civil. Cela peut sembler attrayant, mais en pratique, cela signifie moins de règles écrites, aucun fonds de réserve et personne n’est tenu de tenir des procès-verbaux.
- Mon locataire la paie pendant qu’il y habite
- Le débiteur est le propriétaire. Vous pouvez convenir avec un locataire qu’il vous rembourse, mais la communauté se retournera toujours contre vous, et non contre lui. Cela compte davantage qu’il n’y paraît si vous louez le bien et changez souvent de locataire.
Qui gère la communauté au quotidien ?Trois fonctions, dont une seule doit être exercée par un propriétaire. Les propriétaires élisent le président parmi eux, qui est généralement un voisin et non un professionnel. L’administrateur de biens est normalement un cabinet externe rémunéré. Il s’occupe des comptes, du budget et du recouvrement. Le secrétaire tient les registres. Les mandats durent généralement un an, ce qui explique qu’une communauté puisse être bien gérée une année et mal gérée l’année suivante.
Que financent vraiment les charges de copropriété ?
Les charges couvrent les parties et les services communs. Ce qui varie entre deux ensembles immobiliers, ce n’est pas la liste des catégories, mais le nombre d’éléments concernés et le coût de leur gestion.
- Nettoyage et jardins : dans les chargesCouloirs, escaliers, entrées, plantations communes et arrosage. Les jardins matures d’un lotissement résidentiel côtier représentent un coût récurrent important, et non un simple élément décoratif.
- Piscine : dans les chargesEau, produits chimiques, nettoyage, pompes et maître-nageur lorsque cela est requis. Une piscine partagée par vingt appartements coûte beaucoup plus cher à chacun qu’une piscine partagée par deux cents appartements.
- Ascenseurs : dans les chargesContrat d’entretien, inspections légalement obligatoires et réparations. Un vieil ascenseur dans une petite résidence entraîne souvent un appel de charges exceptionnel.
- Électricité et eau communes : dans les chargesÉclairage, portails, pompes, arrosage et eau utilisée dans les espaces communs. Ce coût dépend principalement du prix de l’énergie et de la superficie du site éclairée.
- Assurance commune : dans les chargesLa police d’assurance de l’immeuble et des parties communes. Son coût dépend de la valeur de l’immeuble. Il ne s’agit pas de votre propre assurance.
- Sécurité, concierge, accueil : dans les chargesUn portail, un système de caméras, une patrouille ou un poste tenu par du personnel. Une sécurité assurée par du personnel vingt-quatre heures sur vingt-quatre implique le paiement de salaires, et c’est de loin la principale raison de l’écart entre une cotisation modeste et une cotisation élevée.
- L’administrateur : dans les chargesLe cabinet qui gère les comptes, le budget, les réunions et le recouvrement. Le coût est généralement modeste, mais mérite tout de même d’être vérifié : un administrateur bon marché et peu présent entraîne souvent des problèmes coûteux.
- Votre assurance habitation : hors charges et à votre chargeVos murs, vos biens et votre responsabilité envers l’appartement situé en dessous. La police commune couvre uniquement l’immeuble et les parties communes.
- Réparations dans votre appartement : hors charges et à votre chargeVotre chaudière, votre climatisation et le carrelage de votre terrasse privée. Les statuts définissent la limite entre la partie privative et la partie commune. C’est le sujet de litige le plus fréquent dans la vie d’un appartement en Espagne.
- Routes et services publics : hors chargesLa rue, l’éclairage public et la collecte des déchets, financés par les impôts locaux. Certains lotissements résidentiels entretiennent toutefois leurs propres voies internes.
- Installations commerciales : hors chargesUn parcours de golf, un club de plage, un spa ou une salle de sport exploité comme une entreprise sur le site. Le fait de se trouver à l’intérieur des grilles ne signifie pas que l’installation est comprise dans les charges.
Lisez la liste de votre propre immeuble, pas celle-ci. Deux résidences situées à cent mètres l'une de l'autre peuvent donner des réponses complètement différentes à la moitié de ces questions. Seuls les statuts et le budget permettent de trancher.
Pourquoi certains appartements ont-ils deux charges de copropriété ?Les grandes résidences de Costa del Sol sont souvent construites comme un ensemble de bâtiments au sein d'une copropriété principale. Votre bâtiment dispose de son propre budget pour son ascenseur, son entrée et sa piscine. La copropriété principale facture séparément les routes, les portails, les jardins principaux et la sécurité du périmètre. Cela signifie deux factures, deux budgets et deux procès-verbaux. Personne qui vend un appartement ne vous présente spontanément le second, vous devez donc vous renseigner vous-même.
Quel est le montant des charges de copropriété ?
Entre environ 900 et 6.000 € par an pour un appartement. Cette fourchette est aussi large pour une raison réelle, et non par prudence. Les charges ne dépendent pas du prix d'achat. Elles dépendent de ce que comprend le programme immobilier et de la manière dont il est géré.Quatre facteurs expliquent presque toute la différence.
- Importance des infrastructures communesPiscine, ascenseurs, parking souterrain, portails, irrigation. Chacun implique un contrat d'entretien, une facture d'énergie et un fonds de réserve pour les réparations. Un simple bâtiment avec une petite piscine et sans ascenseur se situe presque toujours dans le bas de la fourchette.
- Services assurés par du personnel ou des équipementsUne caméra représente un achat ponctuel. Un portail gardé implique un salaire permanent et constitue le moyen le plus fiable de faire passer les charges du milieu de la fourchette à son sommet. L'accueil, le concierge et l'entretien quotidien des jardins fonctionnent de la même manière.
- Nombre de propriétaires concernésLa même piscine, répartie entre vingt appartements ou deux cents, produit deux montants de charges très différents. C'est pourquoi une petite résidence de caractère dotée d'équipements de niveau hôtelier peut être l'appartement le plus coûteux à posséder dans une même rue.
- Une ou deux copropriétés ?Un bâtiment situé dans un lotissement résidentiel principal contribue aux deux copropriétés. Demandez les deux budgets, sinon vous comparez le coût total d'un appartement avec la moitié du coût d'un autre.
L'exemple détaillé ci-dessus, en haut de la page, montre les conséquences sur un achat réel. Le second appartement peut tout à fait justifier chaque euro dépensé. L'erreur n'est pas de payer des charges élevées. L'erreur consiste à comparer deux prix en pensant avoir comparé deux coûts.
Comment connaître le montant réel des charges avant de faire une offre ?Demandez le budget actuel et la dernière facture, et non un montant indiqué dans l'annonce. Le budget présente le total. Votre coefficient de participation indique votre part. La facture montre ce qui est réellement perçu et à quelle fréquence. Si un vendeur ou un agent ne peut vous donner qu'un montant mensuel sans aucun document à l'appui, cela répond à une autre question.
Qui fixe les charges et à quelle majorité ?
Presque tout ce qui modifie vos charges est décidé en assemblée générale. La majorité requise dépend de l'objet de la décision. Il est utile de le comprendre, car cela vous indique ce qu'une copropriété peut vous imposer et ce qu'elle ne peut pas vous imposer.Commençons par deux notions. La quote-part de participation est votre part fixe, inscrite dans l'acte constitutif de l'immeuble. L'appel de fonds exceptionnel est une contribution ponctuelle qui s'ajoute aux charges ordinaires, généralement pour une réparation ou une amélioration que le budget ordinaire ne peut pas absorber.
- Majorité simple
- Ce qui peut être décidé
- Le budget annuel et les dépenses ordinaires. Lors d'une seconde convocation, la majorité des personnes présentes représentant plus de la moitié des quotes-parts présentes.
- Référence juridique
- LPH art. 17.7
- Three-fifths
- Ce qui peut être décidé
- La création ou la suppression d'un service général, comme un portier, un concierge ou la sécurité, ainsi que l'autorisation, la limitation, la soumission à conditions ou l'interdiction de la location touristique.
- Référence juridique
- LPH art. 17.3 et 17.12
- Unanimité
- Ce qui peut être décidé
- La modification de votre coefficient de participation ou de tout élément que les statuts ne prévoient pas déjà.
- Référence juridique
- LPH art. 17.6
| Objet de la décision | Majorité requise | Fondement |
|---|---|---|
| Le budget annuel et les dépenses ordinaires | La majorité des propriétaires représentant également la majorité des quotes-parts de participation. Lors d'une seconde convocation, la majorité des personnes présentes représentant plus de la moitié des quotes-parts présentes. | LPH art. 17.7 |
| Création ou suppression d'un service général : portier, concierge, sécurité | Les trois cinquièmes de l'ensemble des propriétaires, représentant également les trois cinquièmes des quotes-parts. | LPH art. 17.3 |
| Autoriser, limiter, soumettre à conditions ou interdire la location touristique | Les trois cinquièmes de l'ensemble des propriétaires, représentant également les trois cinquièmes des quotes-parts. | LPH art. 17.12, dans sa rédaction en vigueur depuis le 3 avril 2025 |
| Modifier votre coefficient de participation ou tout élément que la loi ne mentionne pas | Unanimité des copropriétaires | LPH art. 17.6 |
| Une amélioration qui n'est pas nécessaire à l'entretien de l'immeuble et coûte plus de trois charges mensuelles ordinaires | Les copropriétaires ayant voté contre ne sont pas tenus de la financer. S'ils la souhaitent plus tard, ils y contribuent au coût actualisé. | LPH art. 17.4 |
| Travaux visant à supprimer les obstacles et à faciliter l'accès des résidents handicapés ou âgés | Obligatoire même sans vote, lorsque la charge annuelle ne dépasse pas douze charges mensuelles ordinaires. Tout dépassement est à la charge de celui qui l'a demandé. | LPH art. 10.1.b |
| Le fonds de réserve | Ce n'est pas un vote. Le fonds ne peut jamais être inférieur à 10 % du dernier budget ordinaire de la copropriété. | LPH art. 9.1.f |
| Contester une résolution que vous estimez erronée | Trois mois à compter de la décision. Un an si la résolution est contraire à la loi ou aux statuts. | LPH art. 18.3 |
Une contribution exceptionnelle a été approuvée et j'ai voté contre. Dois-je la payer ?Pour une réparation ordinaire dont l'immeuble a besoin, oui, et votre vote n'y change rien. Il existe une véritable exception. Une amélioration qui n'est pas nécessaire à l'entretien ou à la sécurité de l'immeuble et qui coûte plus de trois charges mensuelles ordinaires ne peut pas être facturée aux copropriétaires ayant voté contre. Si vous souhaitez ensuite utiliser ce qui a été construit, vous payez votre quote-part, actualisée. Et si vous estimez que la décision elle-même était erronée, vous disposez de trois mois pour la contester.
La copropriété peut-elle vous empêcher de louer l'appartement à des touristes ?
Oui, et depuis le 3 avril 2025, elle n'a plus besoin d'un motif particulier pour le faire. Une copropriété peut approuver, limiter, soumettre à conditions ou interdire la location touristique dans l'immeuble, à la majorité des trois cinquièmes des copropriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts. Avant cette modification, la formulation était plus restrictive.La modification ne s'applique pas rétroactivement. Un copropriétaire qui louait déjà conformément aux règles du tourisme avant cette date peut continuer, dans les conditions et pendant les délais prévus par ces règles. Une personne qui achète aujourd'hui ne bénéficie d'aucun droit protégé de ce type. C'est précisément pourquoi les deux situations sont confondues : le fait qu'un voisin loue son appartement ne prouve pas que vous serez autorisé à le faire.
- La région et la commune l'autorisent-elles ?Who decidesRègles andalouses et municipales relatives à la location touristiqueWhat it grantsLicence possibleIf noLa location n'est pas possible, quelle que soit la décision de la copropriété.
- Le bien peut-il obtenir une licence ?Who decidesLe régime municipal des licencesWhat it grantsUne licence peut être obtenueIf noAucun vote de la copropriété ne peut remplacer une licence manquante.
- La copropriété l'a-t-elle approuvée ou ne l'a-t-elle pas interdite ?Who decides3/5 des propriétaires et des quotes-partsWhat it grantsLocation autorisée dans cet immeubleIf noLa copropriété peut l'interdire purement et simplement, à la même majorité des trois cinquièmes.
Notre position à ce sujet n'a pas changé et nous ne l'adoucissons pas pour une page web. Nous vérifions la possibilité de louer avant la réservation, chaque fois que la location fait partie des raisons pour lesquelles vous achetez. Si elle ne peut pas être vérifiée, nous vous le disons, et c'est l'une des raisons pour lesquelles nous avons conseillé à des clients de ne pas poursuivre leur projet.
Je loue déjà mon appartement à des voyageurs. La règle de 2025 m'en empêchera-t-elle ?Pas à elle seule. La modification s'applique depuis le 3 avril 2025 et n'est pas rétroactive. Ainsi, un copropriétaire qui louait déjà conformément aux règles du tourisme avant cette date peut continuer, dans les conditions et pendant les délais prévus par ces règles. Cela signifie que la protection est attachée à une situation, et non à un bien, et qu'un nouvel acquéreur n'en hérite pas. Si vous achetez à une personne qui loue l'appartement, demandez à votre avocat exactement ce qui est transféré avec celui-ci, car la réponse honnête est souvent moins favorable que ce que croit le vendeur.
Comment payer les frais et voter depuis la Tchéquie ?
Par prélèvement automatique, depuis un compte auquel le syndic peut accéder. Et par procuration écrite, donnée à un autre copropriétaire ou à un représentant. Ces deux options dépendent d'une même chose : quelqu'un doit lire le courrier. La copropriété est l'aspect de la propriété en Espagne qui ne cesse de demander une réponse. Lorsqu'un paiement est rejeté, rien de dramatique ne se produit le premier jour. Mais la situation ne reste pas sans conséquences. Le propriétaire actuel est le débiteur. Une copropriété impayée peut engager une procédure judiciaire accélérée, dont les frais incombent au débiteur, et la dette est attachée au bien lui-même. Le risque concret pour un non-résident n'est pas de refuser de payer. C'est de ne pas s'en rendre compte.
- Option 1PrélèvementComment les charges sont réellement prélevées, depuis un compte auquel le syndic peut accéder.
- Ce que cela permet
- Paie automatiquement la charge
- Effort
- Low, set up once
- Risque en cas d'oubli
- Un paiement rejeté est le problème isolé le plus courant
- Option 2Procuration écritePermet à un autre copropriétaire ou à un représentant de voter pour vous lors de l'assemblée générale.
- Ce que cela permet
- Vote à votre place
- Effort
- Moyen, par assemblée
- Risque en cas d'oubli
- Une décision est adoptée alors que vous n'êtes pas représenté
- Option 3Une relation suivie avec le syndicUne adresse e-mail que vous consultez vraiment, afin que les convocations et les procès-verbaux vous parviennent.
- Ce que cela permet
- Vous tient informé
- Effort
- Faible, un e-mail
- Risque en cas d'oubli
- Vous ne remarquez le problème que lorsqu'il devient une dette
Puis-je consulter les comptes de la copropriété avant de posséder l'appartement ?Pas directement, mais vous pouvez tout de même les obtenir. Le droit de consulter les comptes, les contrats et les procès-verbaux appartient aux copropriétaires, et le vendeur en est un. La demande passe donc par lui, par écrit, comme condition pour poursuivre votre démarche : le budget, les deux derniers procès-verbaux et le solde du fonds de réserve. Un vendeur qui refuse de transmettre des documents auxquels il a droit vous apprend quelque chose d'utile, sur la copropriété ou sur lui-même.
Que demander avant de payer la réservation
Six documents. Demandez-les par écrit, avant la réservation et non pendant le contrôle juridique. Ils peuvent modifier votre décision d'acheter l'appartement, et pas seulement déterminer si vous pouvez l'acheter en toute sécurité.| Demandez | Ce que cela vous apprend | |
|---|---|---|
| Le budget annuel actuel | Le montant total dépensé par la copropriété cette année, ligne par ligne, ainsi que votre quote-part après application de votre coefficient de répartition. C'est la seule source fiable pour savoir « quel est le montant des charges ». | Un montant mensuel annoncé oralement sans aucun document justificatif, ou un budget datant de deux ans. |
| Les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales | Les sujets sur lesquels la copropriété s'est opposée : l'ascenseur, le toit, la piscine, le contrat de sécurité, la question de la location touristique. C'est ici que vous pouvez voir venir un appel de fonds exceptionnel avant qu'il n'existe. | « Le syndic ne les communique pas. » Ce sont les documents des copropriétaires, et le vendeur est copropriétaire. |
| Le solde du fonds de réserve | La capacité financière de la copropriété à faire face à la prochaine réparation. La loi fixe un seuil minimal de 10 % du dernier budget ordinaire, et une copropriété qui se trouve exactement à ce seuil avec un vieil ascenseur vous dit quelque chose. | Un montant sans date, ou un fonds qui se trouve au minimum depuis des années. |
| Toute charge en attente, approuvée ou évoquée | Un appel de fonds exceptionnel qui a été voté est un coût que vous achetez. Celui qui a été discuté mais pas voté est probablement un coût que vous achetez aussi, et il est négociable tant que vous êtes encore acheteur. | Le silence. Les procès-verbaux servent de vérification, raison pour laquelle ils figurent sur cette liste. |
| Les statuts et le règlement intérieur | Ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire : location, animaux, vitrage de la terrasse, stores, stationnement et limite de la partie privative. Les statuts peuvent être plus stricts que le droit national, et le sont souvent. | « Les règles habituelles s'appliquent. » Il n'y a pas de règles habituelles. Chaque copropriété rédige les siennes. |
| Certificat d'état des dettes | Confirmation par l'administrateur de la somme due au titre de l'appartement. Votre avocat la demande avant la signature de l'acte authentique, et c'est le document qui empêche les arriérés de quelqu'un d'autre de devenir les vôtres. | Une attestation du vendeur au lieu d'un certificat de l'administrateur. |
Deux appartements au même prix, l'un avec des charges basses et l'autre avec des charges élevées
C'est un véritable choix, pas une formalité, et aucune des deux colonnes ne constitue la bonne réponse. L'important est de savoir laquelle vous choisissez.| Charges basses | Charges élevées | |
|---|---|---|
| Ce que vous payez | Une piscine, des jardins et de l'éclairage. Parfois un ascenseur. | Une entrée surveillée, une piscine chauffée, une réception, des jardins bien établis, plusieurs ascenseurs et parfois une salle de sport. |
| Coût sur dix ans | Prévisibles et faibles. C'est la ligne de votre budget annuel que vous pouvez oublier. | Des dizaines de milliers d'euros sur une décennie. Cela en vaut la peine pour certains propriétaires, et chaque propriétaire le remarque. |
| Le laisser vide des mois | Les charges continuent de courir, et moins de choses sont entretenues pendant votre absence. | Les charges continuent de courir, et ce que vous achetez, c'est la présence de quelqu'un pendant votre absence. Pour un propriétaire qui vient trois fois par an, c'est l'argument décisif. |
| Le louer à des vacanciers | Moins d'équipements à photographier, et un tarif à la nuitée plus bas sur un marché qui mise sur la piscine et la sécurité. | Il est plus facile de le louer et de justifier un tarif si la copropriété autorise la location. Cette autorisation n'est pas liée au montant des charges. |
| Risque d'appel de fonds | Plus élevé qu'il n'y paraît. Une petite copropriété disposant d'une réserve limitée et d'un vieil ascenseur n'a aucun moyen d'absorber le coût d'une réparation. | Généralement plus faible, car la réserve est plus importante et l'entretien est continu. Généralement, mais pas toujours : demandez le solde de la réserve. |
| Revente | Des charges faibles constituent un véritable argument de vente pour un acheteur soucieux des coûts, contrairement à un immeuble mal entretenu. | Un ensemble bien entretenu se vend de lui-même, et un appel de fonds imminent avec une réserve limitée est l'obstacle le plus difficile à surmonter lors de la vente. |
Une assemblée de copropriété a un jour décidé d'un achat
L'un des quatre achats pour lesquels nous avons conseillé à un client de ne pas signer l'acte authentique concernait précisément ce sujet. L'appartement convenait, le budget convenait, le projet prévoyait de le louer et l'acompte de réservation avait déjà été versé. Ce qui a été décisif, c'est un point à l'ordre du jour d'une assemblée dont le client ignorait la tenue. Nous avons attendu le vote au lieu de poursuivre. Le vote n'a pas autorisé l'usage prévu pour l'achat, et l'acompte a été remboursé.Le cas est présenté en détail sur la page qui regroupe les quatre cas, et il n'est pas repris ici sous forme abrégée.
Voici comment fonctionne la loi, et non votre immeuble
Il s'agit d'informations générales sur le fonctionnement du droit espagnol de la copropriété. Elles sont à jour au 17 août 2026 et reposent sur le texte source, sans être copiées d'un autre guide. Il ne s'agit pas d'un conseil juridique concernant votre immeuble. Les statuts d'une copropriété donnée peuvent être plus stricts que le droit national. La loi elle-même a été modifiée à de nombreuses reprises et le sera encore. Les seuls documents qui permettent de trancher sont ceux annexés à l'appartement que vous achetez. Un avocat indépendant les examine avant que vous ne vous engagiez, et ce n'est pas une formalité dont nous essayons de vous dissuader.Nous ne gérons pas non plus votre copropriété, ne siégeons pas à son conseil et ne votons pas pour vous. Notre rôle consiste à mettre les six documents ci-dessus à votre disposition avant la réservation, et non après, et à vous dire clairement quand ce que nous lisons constitue une raison de ne pas acheter. Deux sujets connexes sont volontairement traités ailleurs : l'intégralité de la facture annuelle, y compris la taxe foncière locale et la déclaration des non-résidents, ainsi que les conséquences du départ d'un ancien propriétaire en laissant des arriérés. Chacun fait l'objet de sa propre page, et tous deux sont vérifiés par l'avocat, pas par nous.Une dernière remarque honnête sur ces chiffres. La fourchette de 900 à 6.000 € est notre propre chiffre publié pour un appartement, et elle est large parce que la réalité l'est aussi. Nous disposons dans notre catalogue de données sur les charges de chaque bien, mais nous ne les avons pas encore transformées en une distribution que vous pourriez consulter. Vous obtenez donc ici une fourchette et une explication de ce qui la fait varier, et non une moyenne présentée comme un fait fixe.
Questions fréquentes sur les charges de copropriété
- Charges de copropriété négociables ?
- Le montant des charges lui-même, non. Il correspond à votre quote-part d'un budget approuvé par les copropriétaires, et cette quote-part est fixée dans l'acte constitutif de l'immeuble. Ce qui est négociable, c'est le prix d'achat lorsqu'une dépense se profile. Un appel de fonds qui a été voté, ou une réparation dont les procès-verbaux montrent qu'elle est en discussion, est un montant que vous pouvez mettre sur la table pendant que vous êtes encore en train de décider. Après la signature de l'acte authentique, c'est simplement votre facture.
- La copropriété peut-elle augmenter les charges sans me consulter ?
- Elle peut augmenter les charges sans votre accord, mais pas sans consulter les propriétaires. Le budget est soumis à l'assemblée générale chaque année et il est adopté à la majorité des propriétaires représentant la majorité des tantièmes. Les charges peuvent donc augmenter même si vous votez contre, ou si vous êtes en Tchéquie et ne votez pas du tout. C'est pourquoi il est aussi important de recevoir la convocation que d'assister à l'assemblée. La réunion a lieu, que vous lisiez ou non l'e-mail.
- Comment ma part des charges est-elle calculée ?
- À partir de la quote-part de participation inscrite dans l'acte de l'immeuble. Elle repose sur la superficie de votre logement et sa position dans l'immeuble, et non sur ce que vous utilisez ou sur le prix que vous avez payé. Elle est indiquée sous forme de pourcentage. Elle s'applique au budget ordinaire ainsi qu'à tout appel de fonds, et ne peut être modifiée sans l'accord de chaque propriétaire. Vous pouvez donc connaître les charges que vous paierez avant d'acheter : le budget de la copropriété, multiplié par un nombre imprimé dans un document.
- Des charges de copropriété élevées rendent-elles un appartement plus difficile à vendre ?
- Pas à elles seules. Les acheteurs de cette côte s'attendent à payer pour une piscine et un portail. Un programme bien géré, doté d'un fonds de réserve solide, est plus facile à vendre qu'un programme bon marché qui a laissé les réparations s'accumuler. Ce qui est réellement difficile à vendre, c'est la combinaison de charges élevées, d'une réserve faible et d'un appel de fonds mentionné dans les procès-verbaux. Pour l'acheteur suivant, cela ressemble à une facture dont il hérite, et il aurait raison.
- Une villa hors copropriété coûte-t-elle moins cher à posséder ?
- Sur cette seule ligne, oui. Au total, généralement non. Sans copropriété, il n'y a pas de charges, mais il n'y a pas non plus d'entretien partagé de la piscine, de jardinier commun ni d'assurance commune. Vous payez votre propre piscine, votre propre jardin, votre propre sécurité et vos propres réparations, au plein tarif, au lieu de répartir les coûts entre deux cents personnes. Ce qui coûte le moins cher dépend entièrement du bien, comme partout ailleurs dans cette comparaison.
