Qu’est-ce que l’IBI et combien paierez-vous réellement chaque année ?
En 30 secondes
L’IBI est dû par chaque propriétaire, y compris les non-résidents et les propriétaires de biens inoccupés. Il correspond à la valeur cadastrale multipliée par un taux fixé par chaque mairie entre 0.4 et 1.1 %, pouvant atteindre 1.3 % dans les communes les plus peuplées. Il n’existe pas de taux unique pour la Costa del Sol.
Qu’est-ce que l’IBI exactement et qui doit le payer ?
L’IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, est l’impôt foncier municipal annuel de l’Espagne. Il est prélevé par la mairie de la commune où se situe le bien, auprès de chaque propriétaire, chaque année, sans exception. Les non-résidents qui ne mettent jamais les pieds en Espagne cette année-là doivent le payer. Les propriétaires d’un terrain inoccupé doivent le payer. Il n’existe aucune exonération liée à la propriété étrangère ou au fait qu’un bien soit inoccupé.De nombreuses mairies de la Costa del Sol ne le perçoivent pas directement et en délèguent le recouvrement au Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, un organisme provincial chargé du recouvrement.
Comment est calculée votre facture d’IBI actuelle ?
L’IBI correspond à la valeur cadastrale multipliée par le tipo de gravamen, le taux municipal. La valeur cadastrale est un montant administratif fixé par le Catastro, l’organisme public chargé du registre foncier, et non le prix du marché ni le prix que vous avez effectivement payé. Elle est généralement bien inférieure à la valeur du marché et n’est révisée que périodiquement dans chaque commune. La dernière révision cadastrale complète propre à Marbella date de 2012, ce qui signifie que les évaluations peuvent y accuser un retard de plus de dix ans sur le marché réel.Le taux lui-même est fixé chaque année par chaque commune dans une fourchette nationale définie par la loi : un taux minimal de 0.4 % et un plafond général de 1.1 % pour les biens urbains, porté à 1.3 % dans les communes de plus de 100.000 habitants. Deux villas identiques peuvent être soumises à des montants d’IBI très différents simplement parce qu’elles se trouvent dans des communes différentes, avec des taux différents et des valeurs cadastrales différentes, parfois obsolètes.
| Benahavis, le taux légal minimal0.4 % de la valeur cadastrale | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483 % de la valeur cadastrale | 725 € |
| Marbella0.65 % de la valeur cadastrale | 975 € |
Quel est le taux réel de l’IBI, commune par commune ?
Il n’existe pas de « taux d’IBI de la Costa del Sol » unique. Il doit être vérifié commune par commune, et la fourchette va du minimum légal vers le haut.
| Commune | Taux d’IBI urbain | Remarque |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4 % | Le minimum légal, confirmé comme stable depuis au moins 2012. Rural : 0,6 %, BICES : 1 %. |
| San Roque | 0,47 % | Couvre Sotogrande, Alcaidesa et la commune de San Roque elle-même. Le même taux s’applique aux terrains ruraux. |
| Mijas | 0.483 % | Selon les données 2026 du Ministerio de Hacienda. Rural : 0,63 %, BICES : 1,3 %. |
| Marbella | 0,65 % | Taux actuel selon un agrégateur citant des données officielles ; à considérer comme le chiffre actuel plutôt que comme un taux fixe. |
Estepona constitue un cas distinct et confirmé : la mairie a réduit la facture effective d’IBI d’environ 20 % en moyenne pour 2026, mais uniquement pour les propriétaires inscrits comme empadronado dans la commune. Un propriétaire non-résident n’a bénéficié d’aucune réduction de ce type et a payé à peu près autant qu’en 2025. L’allègement a représenté 6,1 millions d’euros pour 37 988 avis d’imposition, et l’IBI annuel d’un appartement courant y est décrit comme se chiffrant à quelques centaines d’euros. La réduction de 20 % équivaut donc à peu près au prix d’un bon dîner, et non à une somme susceptible de changer une vie. Fuengirola supprime séparément une réduction de 30 % sur l’IBI dont bénéficiaient auparavant les logements touristiques déclarés, en les reclassant également comme commerciaux aux fins de la taxe sur les déchets. Il s’agit d’une véritable hausse des coûts pour un acquéreur y recherchant spécifiquement des revenus locatifs.
Quand l’IBI est-il réellement dû et que se passe-t-il si vous ne le payez pas à temps ?
L’IBI est facturé et recouvré chaque année par la commune ou, pour de nombreuses mairies de la Costa del Sol, par PRP Malaga pour leur compte. Il n’existe pas de date universelle unique pour la période de paiement : celle-ci dépend réellement de l’organisme de recouvrement utilisé par la mairie concernée. En pratique, prévoyez une ou deux périodes de paiement annuelles, généralement situées au cours du second semestre et parfois fractionnées, puis confirmez les dates précises directement auprès de la mairie de la commune du bien ou de PRP Malaga au moment de l’achat.
| Si vous... | Ce qui se passe | Que faire |
|---|---|---|
| Payez à temps par prélèvement | De nombreuses mairies accordent une petite réduction, fixée par l’ordonnance de chaque commune. | Mettez en place une domiciliacion bancaria depuis un compte espagnol au moment de l’achat. |
| Dépassez la période de paiement volontaire | Une majoration, le recargo, s’applique, de 5 à 20 % selon le retard de paiement. | Payez dès que vous le remarquez ; ne laissez pas la situation s’aggraver. |
| Laissez impayé pendant longtemps | L’autorité peut engager une procédure formelle d’embargo, c’est-à-dire une saisie, sur le bien ou le compte bancaire du propriétaire. | Considérez toute lettre d’une autorité fiscale espagnole comme urgente, même si vous êtes à l’étranger. |
Pour un propriétaire non-résident, le prélèvement automatique est très probablement le moyen le plus simple à la fois d’économiser quelques pour cent et d’éliminer le risque réel de manquer une période de paiement dont vous ne recevez initialement aucun avis papier.
Quels autres petits frais récurrents accompagnent l’IBI ?
La plupart des communes prélèvent une taxe annuelle distincte de collecte des déchets, tasa de basura, généralement comprise entre 50 et 180 euros par an selon la commune et le type de bien. Dans certaines communes, elle est intégrée directement à la facture d’IBI ; dans d’autres, elle est facturée séparément, parfois par l’intermédiaire de la compagnie des eaux plutôt que par la mairie. La situation varie selon la commune et doit être vérifiée localement, sans supposer qu’elle est uniforme sur toute la côte.Un propriétaire non-résident qui ne loue pas son bien est néanmoins considéré par l’Espagne comme en tirant un avantage théorique et est imposé chaque année sur un faible pourcentage de la valeur cadastrale au moyen d’une déclaration distincte, Modelo 210. Si le bien est au contraire loué, les revenus locatifs eux-mêmes sont imposés à 19 % nets pour les résidents de l’UE et de l’EEE, l’IBI faisant partie des charges déductibles, ou à 24 % bruts sans déduction pour les résidents hors UE. La déclaration s’effectue également via Modelo 210, entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante.Les charges de copropriété, cuota de comunidad, ne sont pas un impôt, mais constituent un coût presque universel pour tout bien situé au sein d’une comunidad de propietarios. Leur montant varie énormément selon le niveau des équipements. Les propres recherches du vault à Sotogrande citent 1 500 à 4 000 euros par an pour un appartement situé précisément dans cette zone, un chiffre qui ne doit pas être considéré comme représentatif de toute la côte.
Pourquoi la même facture d'IBI intervient-elle dans deux calculs fiscaux différents ?
IBI n'est pas seulement une facture annuelle distincte. Il constitue également une charge déductible des revenus locatifs espagnols pour un propriétaire résident de l'UE qui loue son bien, et il entre dans le calcul du revenu imputé pour un propriétaire qui ne le loue pas. Le même montant annuel d'IBI qu'un acheteur inscrit dans son budget comme un poste parmi d'autres influe discrètement sur deux autres postes fiscaux : il réduit le bénéfice imposable d'un propriétaire percevant des loyers, mais n'a pas le même effet compensatoire pour un propriétaire qui conserve le bien exclusivement comme résidence secondaire. Il est important de le savoir clairement avant de décider de louer un bien ou de le conserver uniquement pour votre propre usage, car le traitement fiscal de cette même facture d'IBI diffère sensiblement selon ces deux options.
Que faut-il vérifier concernant l'IBI d'un bien avant l'achat ?
Six points à régler avec votre avocat avant la signature de l'acte authentique, et non après l'arrivée de la première facture.| À prévoir | Pourquoi cela compte | |
|---|---|---|
| Le taux d'IBI urbain actuel de la commune concernée, et non une moyenne de toute la côte | Le taux légal minimal est de 0,4 %, et chaque commune fixe son propre taux jusqu'à 1,1 %, ou 1,3 % dans les communes plus importantes. | « Ici, l'IBI est généralement d'environ un demi-pour cent », sans indiquer la commune concernée. |
| La valeur cadastrale propre au bien et l'année de sa dernière révision | L'IBI et l'impôt sur le revenu imputé des non-résidents sont tous deux fondés sur ce montant, et non sur le prix effectivement payé. | En supposant que la valeur cadastrale corresponde au prix de vente. |
| La collecte des ordures est incluse dans la facture d'IBI ou facturée séparément | Cela varie selon la commune et passe parfois par la facture d'eau plutôt que par la mairie. | Ne prévoir que l'IBI dans son budget et être surpris par une deuxième facture. |
| Qui perçoit effectivement la facture : la mairie elle-même ou PRP Malaga | Cela détermine où une demande d'information ou un problème de retard de paiement est effectivement traité. | S'adresser au mauvais service et perdre du temps tandis qu'une majoration s'accumule. |
| Un prélèvement automatique mis en place depuis un compte espagnol | C'est la solution pratique permettant à un propriétaire non résident d'éviter de manquer une échéance dont il ne reçoit jamais l'avis papier, et cela peut également donner droit à une petite réduction. | Compter sur un courrier qui n'arrive jamais à temps à une adresse de Prague ou de Varsovie. |
| Toute réduction actuellement proposée par la commune aux empadronados | La réduction d'environ 20 % appliquée à Estepona en 2026 concernait uniquement les propriétaires inscrits localement, et non tous les propriétaires de la commune. | Supposer qu'un taux de réduction annoncé s'applique également à vous en tant que non-résident. |
Ce qui n'est pas établi concernant ces chiffres
Les taux d'IBI urbain actuels exacts d'Estepona, de Fuengirola et de la ville de Malaga doivent être reconfirmés à partir d'une source primaire, telle qu'un tableau de Hacienda ou la propre ordenanza fiscal de la mairie, contrairement à Benahavis, San Roque et Mijas, qui ont été vérifiées au moyen d'un tableau de taux officiel. Ils ne figurent pas dans le tableau commune par commune ci-dessus, plutôt que d'être publiés sur la base d'une estimation d'agrégateur.Il n'existe pas de date universelle unique pour la période de paiement de l'IBI. Elle varie réellement selon l'organisme qui le perçoit, qu'il s'agisse de la commune elle-même, de PRP Malaga ou d'un autre organisme provincial. Vérifiez donc les mois concernés auprès de la mairie du bien au moment de l'achat, plutôt que de supposer une date valable pour toute la côte.Lors de cette vérification, les années de révision de la valeur cadastrale n'ont été confirmées que pour Marbella, en 2012. Partout ailleurs, l'acheteur devrait demander à son avocat d'obtenir la valeur de référence cadastrale précise et l'année de révision correspondante pour le bien concerné, puisque cette valeur sert de base à la fois à l'IBI et à l'impôt sur le revenu imputé.Lors de cette vérification, la règle exacte du seuil de revenu imputé de 1,1 ou 2 %, ainsi que le pourcentage précis de réduction pour prélèvement automatique ou le régime de versements applicable à chaque commune nommée de la Costa del Sol, n'ont pas été revérifiés indépendamment au regard de l'ordonnance actuellement en vigueur de chaque commune.
Questions fréquentes sur l'impôt IBI
- Existe-t-il un taux d'IBI unique pour toute la Costa del Sol que je puisse simplement prévoir dans mon budget ?
- Non. Les taux vont du minimum légal de 0,4 % jusqu'au plafond général de 1,1 %, ou de 1,3 % dans les communes de plus de 100 000 habitants, et chaque commune fixe son propre taux. Indiquez toujours la commune concernée plutôt que de calculer une moyenne pour toute la côte.
- L'IBI cesse-t-il si le bien reste inoccupé toute l'année ?
- Non. Il est facturé à chaque propriétaire, quelle que soit l'occupation du bien, sans exonération pour un bien laissé vacant.
- Puis-je déduire l'IBI ?
- Oui, si vous louez le bien : l'IBI constitue l'une des charges déductibles de l'impôt sur les revenus locatifs d'un résident de l'UE ou de l'EEE. Si vous conservez le bien uniquement comme résidence secondaire, l'IBI n'a pas cet effet compensatoire ; il s'agit simplement d'une charge annuelle, qui entre également dans le calcul distinct du revenu imputé pour un propriétaire qui ne loue pas le bien.
- Que se passe-t-il si j'oublie simplement de payer parce que je vis à l'étranger ?
- Une majoration de 5 à 20 % s'applique selon le retard de paiement, et un défaut de paiement prolongé peut aboutir à une saisie officielle du bien ou de votre compte bancaire. Mettre en place un prélèvement automatique depuis un compte espagnol au moment de l'achat constitue la solution pratique pour prévenir précisément ce risque.