Double imposition en Espagne : ce que doivent réellement payer les propriétaires tchèques et polonais
En 30 secondes
L'Espagne impose en premier vos revenus locatifs, votre vente et votre succession, simplement parce que le bien se trouve en Espagne. Pour les revenus locatifs et une vente, les conventions vous évitent ensuite une double imposition. En matière de succession, aucune convention de ce type n'existe.
Quel pays impose votre bien espagnol en premier ?
Une règle simplifie le reste. En matière immobilière, les conventions fiscales entre la Tchéquie et l'Espagne, ainsi qu'entre la Pologne et l'Espagne, comme presque toutes les conventions fiscales dans le monde, accordent au pays où se trouve réellement le bien le premier droit d'imposer les revenus et les plus-values qui en proviennent. L'Espagne impose en premier les revenus locatifs espagnols, une vente en Espagne et une succession en Espagne, quel que soit votre lieu de résidence.Votre pays d'origine, la Tchéquie ou la Pologne, doit ensuite tenir compte de ces revenus déjà imposés lorsque vous déclarez vos revenus mondiaux dans votre pays. C'est là que les mécanismes conventionnels, notamment un crédit correspondant à ce que vous avez déjà payé, prennent toute leur importance, et que les deux systèmes se distinguent véritablement, comme l'expliquent les sections ci-dessous.
Comment vos revenus locatifs sont-ils imposés des deux côtés ?
En tant que propriétaire non-résident, vous êtes imposé au titre de l'IRNR, l'impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré via Modelo 210. En tant que résident de l'UE ou de l'EEE, ce qui couvre aussi bien un propriétaire tchèque qu'un propriétaire polonais, le taux est de 19 % sur vos revenus locatifs NETS : les intérêts hypothécaires, les réparations, les frais de gestion, IBI et l'assurance de l'immeuble sont tous déductibles avant l'application de ce taux. La période de déclaration des revenus locatifs d'une année donnée s'étend du 1er au 20 janvier de l'année suivante.Si vous ne louez PAS le bien, l'Espagne vous impose tout de même. Une règle de « revenu imputé » s'applique simplement parce que le bien est disponible pour votre usage personnel, avec une imposition annuelle au même taux de 19 %, là encore via Modelo 210. Cela remet en cause une idée reçue : ne pas louer le bien ne signifie pas qu'il n'y a aucun impôt espagnol à prendre en compte.
Dans votre pays, un résident fiscal polonais déclare ces revenus locatifs espagnols dans le cadre de ses revenus mondiaux, puis demande un crédit d'impôt correspondant à l'impôt espagnol déjà payé, imputé sur l'impôt polonais dû au titre des mêmes revenus, selon un mécanisme de type crédit confirmé directement à la source. Un résident fiscal tchèque est également imposé sur ses revenus mondiaux, et un allègement conventionnel pour les revenus de source étrangère existe, mais la méthode précise, crédit ou exonération, prévue par la convention tchéco-espagnole pour les revenus locatifs immobiliers n'a pas été confirmée dans le cadre de cette vérification. Présentez-le à un propriétaire tchèque ainsi : « un allègement existe, mais votre propre comptable doit confirmer le mécanisme exact », plutôt que comme un fait définitivement établi dans un sens ou dans l'autre.Cette page indique le taux uniquement dans la mesure nécessaire pour expliquer le mécanisme conventionnel. Le tableau exact des taux, la base du revenu imputé et le calendrier complet des déclarations font chacun l'objet d'un guide distinct.
Sources
Si je ne loue jamais le bien, dois-je quand même effectuer une déclaration en Espagne ?Oui. La règle du revenu imputé s'applique que vous le louiez ou non, et la déclaration s'effectue de la même manière, via Modelo 210, au même taux de 19 % pour un résident de l'UE ou de l'EEE. Ne pas effectuer cette déclaration parce que le bien reste vacant est une erreur réelle et fréquente.
Que devient l'impôt à payer lorsque vous vendez ?
En tant que résident de l'UE ou de l'EEE, un vendeur tchèque ou polonais est imposé à 19 % sur la plus-value, correspondant au prix de vente diminué du coût d'acquisition et des frais déductibles. Les sources divergent quant à savoir si ce taux de 19 % est désormais uniforme pour tous les non-résidents ou s'il s'applique encore parallèlement à un taux plus élevé pour les résidents hors UE dans certaines interprétations. Dans tous les cas, un vendeur tchèque ou polonais, en tant que citoyen de l'UE, relève du taux de 19 %, et c'est le chiffre sur lequel il convient de s'appuyer.Lors de la signature de l'acte authentique, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les verser directement à l'administration fiscale espagnole dans un délai de 30 jours, à titre de garantie pour votre future imposition sur la plus-value. Cela affecte directement la somme effectivement versée sur votre compte chez le notaire, et pas seulement le montant final de votre impôt, et il est utile de le savoir avant d'accepter un prix de vente.
| Étape | Ce qui se passe | Où c'est indiqué |
|---|---|---|
| Chez le notaire, à la signature | L'acheteur retient 3 % du prix de vente et les verse à l'administration fiscale dans un délai de 30 jours. | Modelo 211 |
| Ensuite, votre propre déclaration | Vous effectuez votre propre déclaration de plus-value. Si 19 % de la plus-value réelle est inférieur aux 3 % retenus, vous demandez le remboursement de la différence. Si le montant est supérieur, vous payez le solde. | Modelo 210 |
| Dans votre pays, déclaration annuelle | Pologne : vous déclarez la plus-value et demandez un crédit d'impôt pour l'impôt espagnol déjà payé, selon le même mécanisme fondé sur les revenus mondiaux que pour les revenus locatifs. Tchéquie : vous déclarez la plus-value et un allègement conventionnel existe, mais la méthode précise prévue par cette convention particulière n'a pas été confirmée dans le cadre de cette vérification. | Déclaration fiscale nationale |
Existe-t-il une convention qui empêche vos héritiers d'être imposés deux fois ?
Non. C'est le fait le plus important de cette page, et il surprend la plupart des acheteurs tchèques et polonais : l'Espagne n'a PAS signé de convention relative à l'impôt sur les successions avec la Tchéquie ou la Pologne. Le réseau de conventions espagnoles en matière d'impôt sur les successions ne couvre que trois pays : la France, la Grèce et la Suède.L'allègement conventionnel en matière de revenus et de plus-values décrit ci-dessus ne s'étend pas du tout aux successions. Un héritier tchèque ou polonais qui hérite de votre bien espagnol est imposé par l'Espagne sur cet actif espagnol quoi qu'il en soit, conformément aux règles régionales du lieu où se situe le bien. Par ailleurs, la Tchéquie ou la Pologne peuvent appliquer leurs propres règles nationales en matière d'impôt sur les successions à cette même succession, sans aucun mécanisme bilatéral conçu pour empêcher une double imposition.
| Allègement | Ce que cela permet | Condition |
|---|---|---|
| Réduction de parenté, groupes I-II | Réduit la valeur imposable de la succession jusqu’à 1.000.000 EUR. | Conjoint, enfants, petits-enfants, parents ou grands-parents. |
| Réduction de résidence habituelle | Une réduction forfaitaire de 99 % sur la valeur de la résidence principale du défunt, sans plafond. | Uniquement si le bien constituait la résidence habituelle du défunt et si l'héritier le conserve pendant les trois années suivantes. |
| Abattement de 99 % | Réduit de 99 % l'impôt qui resterait dû après les réductions précédentes. | S'applique aux groupes I et II, en vertu de la législation régionale propre à l'Andalousie. |
Une règle européenne est importante ici pour une autre raison : le règlement européen sur les successions 650/2012 détermine le pays dont le DROIT SUCCESSORAL, et non le droit fiscal, régit la manière dont votre succession est juridiquement répartie, et il peut avoir une incidence sur les formalités. Il n'empêche pas en lui-même la double imposition et constitue une question distincte de tout ce qui précède.La procédure espagnole complète relative aux droits de succession, le délai de déclaration, la question du choix de la loi applicable et les exemples chiffrés font l'objet d'un guide distinct consacré à ce sujet. Ce que cette page apporte est le seul élément que ce guide ne couvre pas : l'absence même de convention et la raison pour laquelle l'allègement ci-dessus est unilatéral et limité au côté espagnol.
Sources
Mes héritiers pourraient-ils donc réellement être imposés à la fois en Espagne et en Tchéquie ou en Pologne sur le même bien ?C'est le risque réel, honnêtement non résolu. L'Espagne imposera la succession de son côté, en appliquant l'allègement régional ci-dessus. La question de savoir si la Tchéquie ou la Pologne imposera ensuite à nouveau cette même succession, et si l'un ou l'autre de ces pays prévoit son propre allègement unilatéral au titre des droits de succession étrangers déjà acquittés, n'a pas été confirmée par cette recherche pour l'un ou l'autre pays. Elle nécessite l'intervention d'un spécialiste désigné de la fiscalité successorale dans votre propre pays, et non une supposition.
Que recouvre concrètement la déclaration, chaque année ?
Un propriétaire tchèque ou polonais percevant des revenus locatifs espagnols ou réalisant une vente en Espagne doit réellement prévoir DEUX déclarations fiscales, et non une seule procédure automatiquement coordonnée. Du côté espagnol, le Modelo 210 pour les revenus locatifs ou imputés, et séparément pour une vente, les formalités de retenue de 3 % par le notaire. Du côté du pays d'origine, votre déclaration annuelle habituelle, qui doit inclure les mêmes revenus ou gains de source espagnole, avec le crédit prévu par la convention effectivement demandé dans ce pays.Aucun des deux côtés ne le fait pour vous. L'Espagne n'informe pas automatiquement l'administration fiscale tchèque ou polonaise de ce que vous avez payé, et votre déclaration dans votre pays d'origine n'en tient pas automatiquement compte non plus. Vous-même, ou votre comptable, devez demander l'allègement, chaque année où il s'applique, des deux côtés.
C'est précisément le type de coordination entre deux pays qu'un gestor espagnol travaillant avec votre comptable dans votre pays d'origine est chargé de gérer, plutôt qu'une tâche à reconstituer seul à partir de deux ensembles de documents dans deux langues.
Ce qu'il faut mettre en place avant que votre bien espagnol ne crée deux obligations fiscales
Cinq éléments à réunir avant le premier loyer ou la première vente, plutôt que de les découvrir à l'approche de la date limite de déclaration.| À prévoir | Pourquoi cela compte | |
|---|---|---|
| Un comptable désigné en Espagne, chargé de déposer le Modelo 210 pour vous | Le taux net de 19 % dépend de la déduction des dépenses réellement déductibles ; les oublier signifie payer trop d'impôts. | Déposer la déclaration vous-même une fois et espérer que la même méthode fonctionnera chaque année. |
| Un comptable ou conseiller fiscal désigné dans votre pays, pour les mêmes revenus ou gains | Le crédit prévu par la convention n'est pas automatique ; vous devez le demander activement dans votre déclaration nationale. | Supposer que l'Espagne et votre pays d'origine se répartiront elles-mêmes l'impôt. |
| Une réponse claire sur le fait que le bien est considéré comme loué ou laissé vacant | Les deux sont imposés en Espagne, au même taux, mais selon des règles et des déclarations différentes. | « Nous ne le louons pas vraiment, donc il n'y a rien à déclarer » est précisément la supposition qui est erronée. |
| Une note indiquant la période de déclaration du 1er au 20 janvier pour les revenus locatifs de l'année précédente | Ne pas respecter cette échéance constitue un manquement aux obligations fiscales, et non un simple retard. | Découvrir l'existence de la date limite après son expiration. |
| Des conseils préalables en matière de planification successorale, compte tenu de l'absence de convention mentionnée ci-dessus | Il n'existe aucune solution bilatérale pour les droits de succession ; la planification doit donc intervenir à l'avance, et non après un décès. | Attendre le moment où cela devient réellement important, alors que plus rien ne peut être planifié. |
Ce qui reste réellement incertain
Il s'agit d'informations générales à jour au 21 août 2026, et non de conseils fiscaux concernant votre situation personnelle. Elles reposent sur une recherche limitée, avec des sources désignées pour chaque section ci-dessus, et plusieurs lacunes réelles sont clairement signalées plutôt que comblées par des suppositions.La méthode d'allègement prévue par la convention entre la Tchéquie et l'Espagne, à savoir le crédit ou l'exonération applicable aux revenus locatifs et aux plus-values, n'a pas été confirmée directement à partir du texte de la convention dans le cadre de cette recherche. Il faut consulter directement la convention ou un conseiller fiscal tchèque avant de considérer la question comme définitivement tranchée dans un sens ou dans l'autre.Le mécanisme exact permettant de prouver que l'impôt espagnol a déjà été payé lors de la demande d'un crédit d'impôt dans le pays d'origine, à savoir un certificat plutôt qu'un reçu du Modelo 210, n'a été confirmé pour aucun des deux pays. Il n'a pas non plus été confirmé si la Tchéquie ou la Pologne prévoit son propre seuil national déclenchant une obligation distincte de déclaration des avoirs étrangers, ce qui constitue une question différente des revenus ou gains eux-mêmes.Surtout, ni les dispositions nationales unilatérales de la Tchéquie ni celles de la Pologne prévoyant un allègement au titre des droits de succession étrangers déjà acquittés n'ont été étudiées dans cette analyse. Puisqu'il n'existe absolument aucune convention en matière de successions, c'est la principale lacune à combler auprès d'un spécialiste identifié avant de se fier à la protection offerte par l'un ou l'autre pays.
Questions les plus fréquentes sur la double imposition
- Le fait de vivre en Tchéquie ou en Pologne plutôt qu'en Espagne change-t-il les taux applicables du côté espagnol ?
- Non. L'Espagne impose le bien parce qu'il se trouve en Espagne, au même taux pour tout résident de l'UE ou de l'EEE, quel que soit le pays de l'UE où il vit. Ce qui diffère entre un propriétaire tchèque et un propriétaire polonais, c'est ce qui se passe ensuite dans leur pays de résidence, et non ce que l'Espagne elle-même facture.
- Si je paie déjà des impôts en Espagne, dois-je tout de même déclarer les mêmes revenus dans mon pays de résidence ?
- Oui. La Tchéquie et la Pologne imposent toutes deux leurs résidents sur leurs revenus mondiaux. Les mêmes revenus ou plus-values de source espagnole doivent donc également figurer sur votre déclaration dans votre pays de résidence. La convention existe précisément pour que vous obteniez dans ce pays un crédit d'impôt correspondant à l'impôt espagnol déjà acquitté, mais uniquement si vous le demandez effectivement.
- La retenue de 3 % opérée lors de la vente correspond-elle à mon impôt définitif sur les plus-values ?
- Non, et la considérer comme telle est une erreur fréquente. Il s'agit d'une garantie retenue sur la somme que vous devrez finalement payer. Vous déposez ensuite votre propre déclaration : si l'impôt réel de 19 % sur la plus-value est inférieur à la somme retenue, vous demandez le remboursement de la différence ; s'il est supérieur, vous payez le solde.
- Un testament espagnol peut-il éviter le problème de la double imposition des successions ?
- Un testament espagnol aide votre famille à éviter des mois de formalités supplémentaires après un décès et vous permet de choisir le droit successoral du pays qui régira la succession. Il ne règle toutefois pas à lui seul la question fiscale évoquée plus haut : il n'existe de convention dans aucun des deux sens, de sorte que l'exposition fiscale dans les deux pays nécessite des conseils distincts, avec ou sans testament.
