Programme neuf ou bien immobilier de seconde main sur la Costa del Sol
La différence ne tient pas seulement au fait que le bien soit neuf. La fiscalité, l'échéancier des paiements, les garanties, le délai d'attente et la marge de négociation changent également. Aucun n'est meilleur que l'autre : chacun convient à des projets différents.
Trois choses, pas deux
On parle du « sur plan ou bien immobilier de seconde main » comme s'il n'existait que deux options. Sur la Costa del Sol, il y en a trois, et celle du milieu est celle que la plupart des acheteurs n'ont pas envisagée.
- Off-planAcheté auprès du promoteur avant la fin de la construction, parfois même avant son commencement. Vous payez par étapes au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et l'attente est le prix à payer pour un coût d'entrée plus bas et le choix du logement.
- Programme neuf, prêtLe même programme, acheté à l'approche de la signature de l'acte authentique ou juste après. La fiscalité est identique à celle d'un achat sur plan, l'attente disparaît presque et le choix du logement se limite à ce qui reste. C'est souvent le compromis le plus raisonnable.
- Biens de seconde mainAcheté à un propriétaire existant. Une fiscalité différente, un chemin beaucoup plus court jusqu'aux clés, aucune garantie et le seul moyen d'accéder aux adresses construites il y a plusieurs décennies.
La fiscalité et l'échéancier des paiements suivent les deux premières options réunies : à des fins fiscales, un programme neuf reste un programme neuf, que vous l'achetiez alors que le terrain est encore un trou ou la semaine de la signature de l'acte authentique.
La différence fiscale est moins importante qu'il n'y paraît
C'est le chiffre que présentent la plupart des comparaisons, et c'est aussi celui qui est le plus souvent mal interprété. Pour un programme neuf, vous payez 10 % d'IVA plus 1,2 % d'AJD, soit 11,2 % d'impôts. Pour un bien immobilier de seconde main, vous payez un seul impôt sur les transferts, l'ITP, au taux de 7 %.Un écart fiscal de quatre points semble décisif. Il ne l'est pas, car les impôts ne représentent pas l'intégralité du coût d'achat. Une fois l'avocat, le notaire, le registre foncier et les frais annexes ajoutés, le montant total atteint environ 13 % du prix pour un programme neuf et environ 9 % pour un bien immobilier de seconde main.
Ce que l'on compareCe qui tranche vraiment
- 11.2 % contre 7 % de taxes
- Environ 13 % contre environ 9 % au total, et les deux pourcentages s'appliquent à un prix qui est lui-même différent.
- L'avantage fiscal
- Un bien immobilier de seconde main qui nécessite une nouvelle cuisine, de nouvelles salles de bains et une nouvelle climatisation peut coûter au total plus cher que le programme neuf que vous avez écarté pour des raisons fiscales.
- La taxe, grande variable
- L'état du bien, son emplacement et les dépenses à prévoir après la remise des clés font varier le total bien davantage que quatre points de taxes.
Ne choisissez donc pas en fonction des taxes. Calculez le coût total de chaque bien précis, y compris les dépenses nécessaires après la remise des clés, puis comparez ces deux montants.
Comment et quand payer
L'échéancier des paiements est la différence concrète que la plupart des acheteurs ressentent en premier, car il détermine le montant de liquidités dont vous avez besoin et le moment où vous en aurez besoin.
| Étape | Programme neuf | Biens de seconde main |
|---|---|---|
| Réservation | Généralement de 6.000 à 11.000 €, selon le projet. | Généralement de 6.000 à 11.000 €, et jusqu'à 1 % du prix pour les biens plus coûteux. |
| À la signature du contrat | Généralement 20 à 40 % du prix, plus l'IVA. | Le total atteint généralement 10 à 20 % du prix. |
| En attendant | Les paiements suivants suivent l'échéancier propre au projet. Certains projets les répartissent pendant la construction, tandis que d'autres demandent un paiement supplémentaire, puis le solde à la signature de l'acte authentique. | Rien. Vous attendez la date de signature de l'acte authentique convenue chez le notaire. |
| Chez le notaire | Le solde, à la signature de l'acte authentique et au transfert de propriété. | Solde à la signature de l'acte authentique. |
La conséquence à anticiper : pour un programme neuf, vous devrez peut-être mobiliser une grande partie de vos fonds personnels très tôt, des mois ou des années avant de pouvoir utiliser ou louer quoi que ce soit. Pour un bien immobilier de seconde main, l'argent est versé plus tard, mais plus rapidement.
Ce qui est couvert ensuite
C'est la différence la plus marquée, et celle que l'on ne remarque généralement que lorsque quelque chose tourne mal.Un programme neuf bénéficie de garanties légales : dix ans pour la structure, trois ans pour les installations et un an pour les finitions. Un bien immobilier de seconde main n'en bénéficie d'aucune. Le vendeur n'est responsable que des vices cachés dont il avait connaissance et qu'il a dissimulés, ce qui est bien plus difficile à prouver qu'une demande au titre de la garantie.
Cela ne fait pas d'un bien immobilier de seconde main un achat moins intéressant. Cela rend l'inspection technique obligatoire pour l'un et simplement utile pour l'autre. Pour un bien plus ancien, une inspection réalisée par un architecte ou un expert est la seule garantie que vous obtiendrez.
L'espace et les bonnes adresses
Deux compromis évoluent en sens opposés et, ensemble, ils déterminent davantage d'achats que les taxes.
- Un bien immobilier de seconde main vous offre généralement davantage à l'intérieurLes appartements anciens ont été construits de manière plus généreuse. Un programme neuf consacre une plus grande part de sa superficie aux terrasses et aux équipements communs de la résidence. Ainsi, pour le même budget, vous obtenez souvent moins de mètres carrés à l'intérieur et davantage à l'extérieur.
- Un programme neuf offre généralement des coûts d'utilisation plus faiblesLes meilleures classes énergétiques, une isolation moderne et des installations récentes, ce qui se reflète sur les factures et réduit les éléments à remplacer pendant des années.
- Les meilleures adresses en bord de mer sont des biens immobiliers de seconde mainLes terrains les plus proches de l'eau ont été bâtis il y a plusieurs décennies. La plupart des nouveaux projets se trouvent à l'intérieur des terres, au-delà de l'A7. Il existe des programmes neufs en première ligne, mais ils sont très rares et leur prix en tient compte.
- Choisissez un programme neufPendant la construction d'un projet, vous choisissez généralement les matériaux, les revêtements et les couleurs, et certains promoteurs déplaceront une cloison. Un bien immobilier de seconde main s'achète en l'état ; le modifier signifie entreprendre une rénovation.
Quand aurez-vous les clés ?
Pour un bien immobilier de seconde main, le délai entre la réservation et la remise des clés est généralement d'un à trois mois. Pour un programme neuf, il dépend entièrement de l'avancement du projet : un achat proche de la signature de l'acte authentique peut être presque aussi rapide, tandis qu'un achat dès le début des travaux peut prendre deux à trois ans.L'attente n'est pas du temps perdu dans le cadre d'un programme neuf, mais c'est une période pendant laquelle vous possédez un contrat plutôt qu'un bien immobilier. Si vous avez besoin d'un logement pour l'été prochain, cela suffit à trancher la question.
Où la négociation est possible
Programme neufBiens de seconde main
- Une remise sur le prix est l'exception.
- Le prix est généralement négociable, mais pas toujours.
- Ce qui se négocie plutôt : l'échéancier des paiements, de meilleurs équipements et quelques services supplémentaires.
- Ce qui se négocie : le prix, la date de signature de l'acte authentique, les équipements et les autres conditions de la transaction.
- Le meilleur cas est généralement celui des derniers lots d'un projet achevé que le promoteur souhaite écouler.
- Tout dépend de la motivation du vendeur, précisément ce qu'un acheteur ne peut pas déterminer seul.
Après la forte croissance de ces dernières années, le marché ralentit. Certains promoteurs sont donc plus disposés à discuter du prix qu'ils ne l'étaient. C'est une raison de poser la question, pas de compter sur une remise.
Lequel vous convient ?
Il ne s'agit pas d'un système de notation. Voici les conditions dans lesquelles chacune des options constitue la réponse évidente.
Le programme neuf est préférable siUn bien immobilier de seconde main est la réponse la plus simple si
- Vous souhaitez un niveau de qualité moderne, sans travaux à prévoir, avec des garanties à la clé.
- Vous souhaitez les clés dans quelques mois plutôt que dans plusieurs années.
- Vous souhaitez de faibles coûts d'utilisation et la meilleure note énergétique.
- Vous souhaitez être aussi près de la plage que le permet le littoral.
- Vous souhaitez que la piscine, la salle de sport, le spa ou l'espace de cotravail fassent partie de la résidence.
- Vous souhaitez davantage de mètres carrés intérieurs pour le même budget.
- L'attente ne vous dérange pas et vous souhaitez choisir la configuration et les finitions.
- Vous préférez rénover selon vos goûts plutôt que d'accepter les choix de quelqu'un d'autre.
- Vous souhaitez plusieurs années sans dépenses importantes de réparation.
- Vous souhaitez un quartier établi, avec une végétation mature et des voisins qui y vivent réellement.
À vérifier pour chacun
Les deux présentent des modes de défaillance différents ; les vérifications juridiques préalables ne sont donc pas les mêmes pour l'un et l'autre.
| En programme neuf | Bien de seconde main | Pourquoi cela compte |
|---|---|---|
| Le promoteur, le terrain, les permis et la documentation contractuelle. | La propriété, les charges, les mises en demeure et les dettes envers la copropriété. | Une dette attachée au bien peut vous être transférée ; un projet sans permis peut être bloqué. |
| La garantie bancaire, établie à votre nom et correspondant précisément à vos paiements. | La conformité de tous les travaux de construction et de toute extension non enregistrée. | C'est dans ces deux domaines que l'argent est réellement perdu, et tous deux peuvent être vérifiés à l'avance. |
| La date de signature de l'acte authentique et les dispositions du contrat en cas de retard. | Le règlement de la résidence, en particulier si vous avez l'intention de louer le bien. | Un retard dans la signature de l'acte authentique fait perdre du temps ; une restriction à la location peut supprimer la raison pour laquelle vous avez acheté. |
La comparaison que les gens souhaitent faire n'est pas la bonne
Presque toutes les versions de cette question en ligne répondent par un tableau fiscal, parce que l'impôt est le seul chiffre identique pour tout le monde. C'est aussi celui qui compte le moins.Les achats qui tournent mal ne tournent pas mal parce que quelqu’un a payé 11.2 % au lieu de 7 %. Ils tournent mal parce qu’un bien immobilier de seconde main nécessitait quarante mille euros de travaux que personne n’avait chiffrés, ou parce qu’un logement sur plan a été acheté sur la base d’une image de synthèse et s’est finalement retrouvé orienté au nord, face à une colline, ou encore parce qu’un bien a été acheté pour être mis en location alors que la copropriété avait déjà voté des restrictions à la location.Nous ne répondons donc pas à cette question dans l'abstrait. Nous comparons deux biens précis, tous frais compris, y compris ce dont chacun a besoin après la remise des clés, et nous vous disons lequel nous achèterions.
Questions fréquentes
- Le sur plan est-il moins cher qu'un programme neuf terminé dans le même projet ?
- En général, oui, et la remise correspond à la rémunération de votre attente et de la prise du risque lié à la construction. À mesure que les logements d'un projet se vendent et que celui-ci touche à son achèvement, les logements restants sont normalement proposés à un prix supérieur à celui des premiers.
- Puis-je obtenir un prêt immobilier pour un achat sur plan ?
- Oui, mais pas encore. Une banque approuve le prêt environ deux mois avant la signature de l'acte authentique, si bien qu'une demande plus précoce ne sert à rien. C'est aussi pourquoi les échéances d'acompte d'un programme neuf doivent être financées sur vos fonds propres.
- Dois-je payer deux fois l'impôt pour un programme neuf, l'IVA et l'ITP ?
- Non. Un bien immobilier fait soit l'objet d'une première transmission, soumise à l'IVA et à l'AJD, soit d'une transmission ultérieure, soumise à l'ITP. Jamais les deux.
- Que se passe-t-il si le promoteur n'achève pas les travaux ?
- Chaque paiement que vous avez effectué avant la signature de l'acte authentique doit être couvert par une garantie bancaire à votre nom, qui restitue les fonds avec les intérêts légaux. Votre avocat vérifie le libellé exact de cette garantie avant tout paiement.
- Un bien immobilier de seconde main est-il toujours moins cher au mètre carré ?
- Non. Près de la mer, il est souvent le plus cher des deux, car les terrains y ont été bâtis il y a longtemps et un bien immobilier de seconde main est le seul moyen de l’acheter.
