Ratgeber

So kaufen Sie eine Immobilie an der Costa del Sol

Verfasst von Samuel Špreňar, Käuferberater an der Costa del SolAktualisiert 2026-08

In 30 Sekunden

Sie wählen aus einer ersten Auswahl, besichtigen die besten Immobilien auf einer Reise und reservieren. Ihr Anwalt prüft die Immobilie, beantragt Ihre NIE und bereitet die Verträge vor. Sie unterzeichnen die Urkunde beim Notar und erhalten die Schlüssel. Sie zahlen uns für all dies nichts.

1
Das erste Gespräch und eine erste Auswahl als Gesprächsgrundlage
2
Die Besichtigungsreise: ein bis drei Tage an der Küste
3
Ihr Anwalt, die Vollmacht und die Reservierung
4
Die rechtliche Prüfung, die NIE und der verbindliche Vertrag
5
Die Urkunde beim Notar und die Schlüssel
6
Das Folgejahr: Rechnungen, Steuern und Verwaltung

Zusätzlich zum Preis9 bis 13 %Vom Wiederverkauf bis zum Neubau. Im Finanzbereich wird jede einzelne Position angezeigt.

Reservierung bis Schlüsselübergabe1 bis 3 MonateDie rechtliche Prüfung bestimmt diesen Zeitrahmen.

Vom Neubau bis zur Schlüsselübergabe2 Monate bis 3 JahreBezugsfertige Immobilien liegen am unteren Ende. Bei einem Kauf vom Plan reicht der Zeitraum bis zum Fertigstellungstermin.

Was der Käufer an uns zahlt0 €Es gibt keine Gebühr, kein Honorar im Voraus und keine Zahlung beim Kauf.

Der Kauf von Anfang bis Ende

Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol?

Von der Reservierung bis zu den Schlüsseln dauert es bei einer Wiederverkaufsimmobilie normalerweise ein bis drei Monate, bei einem Neubau zwei Monate bis drei Jahre. Vor der Reservierung steht die Suche, und dieser Teil liegt bei Ihnen: Für manche Käufer dauert sie Tage, für andere Monate. Bei einem Neubau warten Sie außerdem auf die Fertigstellung des Gebäudes und nicht nur auf die Formalitäten.Ihr eigener Anteil ist gering, wobei es von Ihnen abhängt, wie gering: Für manche Käufer sind es einige Telefonate, für andere deutlich mehr, außerdem mindestens eine Reise an die Küste und einige Unterschriften. Wenn Sie eine Vollmacht verwenden, gehört auch deren Unterzeichnung zu diesen Unterschriften.Der folgende Zeitplan zeigt den vollständigen Prozess. Der nächste Abschnitt zeigt denselben Prozess Schritt für Schritt. Jeder Schritt führt zu der Seite mit weiteren Einzelheiten.

VorbereitungSchritte 1 bis 4
Sie führen ein Gespräch darüber, wie Sie die Immobilie nutzen möchten. Anschließend senden wir Ihnen eine erste Auswahl zur Besprechung. Nach Ihrer Rückmeldung erstellen wir eine zweite Auswahl und prüfen die Punkte, die ein Inserat niemals zeigt. Für die Immobilien, die Sie ernsthaft interessieren, organisieren wir aufgezeichnete oder Live-Besichtigungen.
Ihre Zeit
Von Tagen bis zu Wochen, abhängig von Ihnen. Einige Käufer benötigen wenige Gespräche, andere deutlich mehr.
Die ReiseSchritte 5 und 6
Sie verbringen ein bis drei Tage an der Küste. Sie besichtigen fünf bis acht Immobilien pro Tag. Zwischen den Besichtigungen zeigen wir Ihnen die Gebiete. Danach entscheiden Sie. Es gibt keine Frist.
Ihre Zeit
Einige Kunden entscheiden sich sofort. Andere benötigen mehrere Monate und kommen zwei- oder dreimal zurück, bevor sie sich sicher sind.
Bevor Sie sich festlegenSchritte 7 und 8
Wir können Ihnen einen unabhängigen Anwalt empfehlen, oder Sie beauftragen Ihren eigenen. Wenn Sie die Formalitäten erledigen lassen möchten, ohne erneut fliegen zu müssen, unterzeichnen Sie eine Vollmacht. Anschließend reservieren Sie die Immobilie.
Ihre Zeit
Sie können den Anwalt persönlich oder per Videoanruf treffen. Die Reservierung selbst kann von zu Hause aus unterzeichnet werden.
Der rechtliche TeilSchritte 9 bis 11
Ihr Anwalt prüft die Immobilie und beantragt Ihre NIE. Die NIE ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Ein spanisches Bankkonto kann vor oder nach dem Kauf eröffnet werden und muss daher vor dem Kauf noch nicht bestehen. Ihr Anwalt und der Bauträger müssen außerdem die Herkunft Ihres Geldes prüfen. Anschließend unterzeichnen Sie den verbindlichen Vertrag. Bei einem Neubau handelt es sich dabei um einen Zahlungsplan mit dem Bauträger. Bei einer Bestandsimmobilie ist es ein arras-Vertrag. Arras ist ein verbindlicher Anzahlungsvertrag.
Ihre Zeit
Hierfür benötigen Sie den größten Teil Ihrer eigenen Zeit. Sie sammeln und übermitteln die Unterlagen, die die Herkunft Ihres Geldes belegen.
AbschlussSchritte 12 bis 14
Sie zahlen gemäß dem Zahlungsplan. Bei einem Neubau wird die fertiggestellte Immobilie geprüft und jeder Mangel sowie jede nicht abgeschlossene Arbeit in eine Liste aufgenommen. Diese Liste wird als Mängelliste bezeichnet. Viele Bauträger führen die Mängelprüfung erst nach der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde durch, sodass sie nicht immer vor dem Notartermin stattfindet. Die Urkunde wird beim Notar unterzeichnet und Sie erhalten die Schlüssel.
Ihre Zeit
Ein Termin beim Notar. Sie nehmen selbst daran teil oder Ihr Anwalt vertritt Sie im Rahmen der Vollmacht. Auch die Verkäuferseite ist vertreten, der Notar führt die Unterzeichnung durch und in der Regel sind auch wir anwesend.
Nach dem KaufSchritte 15
Ihr Anwalt veranlasst die Anmeldung der Versorgungsverträge und der Versicherung und kümmert sich um Ihre steuerlichen Verpflichtungen, einschließlich der jährlichen Grundsteuer. Wenn Sie jemanden benötigen, der sich während Ihrer Abwesenheit um die Immobilie kümmert, übernehmen wir selbst die Immobilienverwaltung und Vermietung.
Ihre Zeit
Sehr wenig. Ihr Anwalt erledigt den größten Teil davon, und wir bleiben Ihr Ansprechpartner.

Eine Sache außerhalb der Liste bestimmt Ihren persönlichen Zeitplan. Sie hängt davon ab, was Sie kaufen, und nicht vom Prozess: Ein Wiederverkauf wird in Monaten gemessen, ein Neubau kann in Jahren gemessen werden. Beide Zahlen stehen oben auf dieser Seite und weiter unten im Vergleich.

Was geschieht in welcher Reihenfolge vom ersten Anruf bis zu den Schlüsseln?

Der erste Anruf betrifft die geplante Nutzung der Immobilie. Der letzte Schritt ist die Urkunde beim Notar und die Schlüsselübergabe. Dazwischen liegen vier Suchschritte, zwei an der Küste, zwei vor Ihrer Verpflichtung, drei für den rechtlichen Teil, drei bis zum Abschluss und einer für das folgende Jahr.

Der gesamte Prozess, 15 Schritte

Vorbereitung
Das erste Gespräch20 bis 60 MinutenWir sprechen darüber, wie Sie die Immobilie nutzen möchten und welche Pläne Sie für die Zukunft in diesem Zusammenhang haben. Das Budget ist die zweite Frage, denn eine Zahl allein sagt uns nicht, welche Straßen infrage kommen. Im selben Gespräch erklären wir Ihnen den gesamten Kaufprozess und beantworten alle Ihre Fragen.Immobiliensuche Was der Kauf kostet
Die erste Auswahl und das anschließende GesprächVon Stunden zu TagenWir durchsuchen den gesamten Markt und nicht nur unser eigenes Angebot, weil die Makler an dieser Küste ihre Inserate teilen und der Preis bei jedem Makler gleich ist. Die Auswahl dient als Gesprächsgrundlage: sechs Immobilien oder zwanzig, abhängig von Ihren Wünschen. In einem anschließenden Gespräch können Sie Ihre Rückmeldung geben und uns mitteilen, was wir ändern sollen.Immobiliensuche Lockangebote
Die zweite Auswahl und das, was ein Inserat niemals zeigtTageDie zweite Auswahl ist enger gefasst. In diesem Schritt prüfen wir, was ein Inserat niemals zeigt: die Ausrichtung, die tatsächliche Lärmbelastung, die genaue Lage sowie die Wohnanlage und ihre Umgebung. Außerdem bestätigen wir, dass die Immobilie noch zum Verkauf steht und wie hoch der tatsächliche aktuelle Preis ist. Die meisten Immobilien aus der ersten Liste scheiden hier aus. Auch eine Immobilie, die Sie selbst auf einem Portal gefunden haben, wird derselben Prüfung unterzogen.Überprüfung des Inserats Überschwemmungsgebiete
Aufgezeichnete oder Live-Besichtigungen, bevor Sie einen Flug buchenInnerhalb weniger TageWenn Sie sich ernsthaft für eine Immobilie aus der zweiten Auswahl interessieren, fahren wir dorthin. Sie sehen den Ausblick, hören den tatsächlichen Lärm, erleben den realen Weg zum Strand und prüfen den Zustand des Gebäudes. Sie erhalten einen Live-Anruf oder eine aufgezeichnete Besichtigung, die Sie zweimal ansehen können, sodass Sie keine Reise für etwas aufwenden, das eine Kamera bereits hätte ausschließen können.Videobesichtigungen Feuchtigkeit und Bauqualität
Die Reise
Die Besichtigungsreise: fünf bis acht Objekte pro Tag1 bis 3 TageFür ein bis drei Tage folgen Sie einem vollständigen Programm, das wir organisieren. Sie reisen in unserem Auto oder, wenn Sie das bevorzugen, in Ihrem eigenen. Das Programm umfasst auch die Gebiete zwischen den Besichtigungen, damit Sie verstehen, wo sich jedes Objekt befindet, und nicht nur, wie es von innen aussieht. Der Plan ändert sich im Laufe des Tages, wenn sich etwas von selbst erledigt, was normalerweise der Fall ist.Besichtigungsreisen Lärm
Die Entscheidung ohne VerpflichtungenWochen bis MonateSchnell zu entscheiden ist nicht der Fehler, und viele Käufer entscheiden sich vor Ort, wenn die richtige Immobilie vor ihnen liegt. Der Fehler besteht darin, unter Druck zu entscheiden, denn ein Rückflug am Sonntag ist kein Grund, eine Immobilie auszuwählen. Auch mehrere Monate sind völlig normal, ebenso wie ein zweiter Besichtigungstermin. Manchmal lautet die ehrliche Antwort einfach, dass dieses Jahr nicht das richtige ist.Häufige Fehler von Käufern
Vor der Entscheidung
Ihr eigener Anwalt und eine Vollmacht, falls Sie eine wünschenEin Termin, normalerweise onlineWir können Ihnen einen unabhängigen Anwalt empfehlen, oder Sie beauftragen Ihren eigenen. In jedem Fall wird der Anwalt von Ihnen bezahlt und arbeitet für Sie, nicht für den Verkäufer oder den Bauträger. Die Kanzlei, mit der wir zusammenarbeiten, berechnet etwa 1 % des Preises, einschließlich Mehrwertsteuer. Die Vollmacht ist die andere Entscheidung in diesem Zusammenhang, und es geht dabei nicht nur um die Unterzeichnung: Sie ermöglicht Ihrem Anwalt, Ihre NIE zu beantragen und Ihr Bankkonto zu eröffnen. Das sind die beiden Aufgaben, die aus dem Ausland tatsächlich schwierig selbst zu erledigen sind. Die Vollmacht, die unser empfohlener Anwalt vorbereitet, benennt normalerweise mehrere Personen aus seiner Kanzlei, einschließlich Assistenten, sodass immer jemand verfügbar ist, wenn eine Unterschrift erforderlich ist. Anwälte sind hier beruflich versichert, und keiner von ihnen handelt ohne Ihre vorherige Bestätigung.Koordination der rechtlichen Prüfung Vollmacht
Die Reservierung und die Bedingungen für die Rückerstattung Ihres GeldesTageEine Reservierung nimmt die Immobilie für einen kurzen Zeitraum vom Markt, und Sie zahlen einen Betrag, der im Vergleich zum Kaufpreis gering ist. Es ist die einzige Zahlung im gesamten Prozess außerhalb des Garantiesystems. Bevor das Geld überwiesen wird, legt der Vertrag genau fest, welche Feststellungen dazu führen, dass Sie Ihr Geld zurückerhalten. Bei einem Weiterverkauf sind dies die Ergebnisse der rechtlichen Prüfung: eine Schuld, eine Belastung, eine nicht eingetragene Änderung oder eine nicht vorhandene Genehmigung.Verhandlung Reservierungsvereinbarung
Der rechtliche Teil
Die rechtliche Prüfung ist der Teil, für den Sie bezahlen2 bis 4 WochenDie rechtliche Prüfung umfasst die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Schulden, die Übereinstimmung des Gebäudes mit seinen Unterlagen, die Gemeinschaftsregeln und die Frage, ob die Immobilie überhaupt an Touristen vermietet werden darf. Der Notar übernimmt diese Arbeit nicht. Hier kann ein Kauf gestoppt werden.Koordination der rechtlichen Prüfung Was der Anwalt prüft
NIE, Bankkonto und sonstige UnterlagenGleichzeitig, größtenteils per VollmachtIhr Anwalt beantragt Ihre NIE. Dies geschieht gleichzeitig mit der rechtlichen Prüfung und nicht erst danach. Die NIE ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Ohne sie können Sie keine Immobilie kaufen, keine Steuer bezahlen und nicht beim Notar unterzeichnen. Ein spanisches Bankkonto kann vor oder nach dem Kauf eröffnet werden, es muss also vor dem Kauf noch nicht bestehen.NIE und Unterlagen Spanisches Bankkonto
Der verbindliche Vertrag und die zwei möglichen FormenWochen nach der ReservierungBei einem Neubau handelt es sich um einen Bauträgervertrag mit einem Zahlungsplan. Eine auf Ihren Namen ausgestellte Bankgarantie muss jede Zahlung abdecken, die Sie vor Fertigstellung des Gebäudes leisten. Bei einem Weiterverkauf handelt es sich um arras, den privaten Anzahlungsvertrag. Dieser beträgt normalerweise 10 bis 20 % des Preises. Er enthält eine Vertragsstrafe für die Partei, die zurücktritt.Koordination der rechtlichen Prüfung Kaufvertrag
Abschluss
Zahlungen und die nicht immer erklärte WartezeitMonate bis Jahre bei einem NeubauBei einem Neubau ist dies der längste Abschnitt, und der Zahlungsplan unterscheidet sich tatsächlich je nach Bauträger. Manche verlangen nur die Vertragszahlung und anschließend den Restbetrag bei Fertigstellung. Andere wünschen eine oder zwei Zwischenzahlungen. Monatliche Zahlungen gibt es, sie sind jedoch selten. Ihr Anwalt stellt sicher, dass jede Zahlung fristgerecht auf das richtige Konto überwiesen wird. Eine Compliance-Prüfung der Bank kann mehrere Tage dauern, und ein verpasster Notartermin kann Wochen kosten.Koordination der Fertigstellung Bankgarantien
Die Mängelliste und was der Bauträger beheben mussVor oder nach der BeurkundungDie Mängelprüfung ist die Inspektion eines fertiggestellten Neubaus auf Mängel und noch nicht abgeschlossene Arbeiten. Jeder Punkt wird schriftlich festgehalten und fotografiert. Anschließend wird die Liste dem Bauträger zur Behebung übermittelt. Wir führen die Inspektion nicht selbst durch, sondern beauftragen ein externes Prüfunternehmen, das für seinen Bericht eine Berufshaftpflichtversicherung besitzt. Die Inspektion ist optional, und viele Bauträger führen ihren eigenen Mängelprüfungsprozess erst nach der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde durch. Daher findet sie nicht immer vor der Zahlung des Restbetrags statt. Bei einem Weiterverkauf gibt es keine Mängelliste. Stattdessen begleiten wir Sie bei der abschließenden Begehung vor der Beurkundung, um den Zustand der Immobilie zu prüfen und sicherzustellen, dass das Inventar übereinstimmt.Neubauübergabe prüfen Technische Inspektion
Der Notar, der Restbetrag und die SchlüsselEine UnterschriftDer Notar bestätigt die Identität und die rechtliche Handlungsfähigkeit beider Parteien. Er fordert selbst einen Grundbuchauszug an, um zu bestätigen, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist. Er erstellt die öffentliche Urkunde, verliest sie vor der Unterzeichnung und reicht sie noch am selben Tag beim Grundbuchamt ein. Was er nicht tut, ist zu beurteilen, ob die Immobilie eine gute Entscheidung ist, oder die Gemeinschaftsschulden und Genehmigungen zu prüfen. Deshalb gibt es die Schritte 9 bis 13.Koordination der Fertigstellung Der Notar
Nach dem Kauf
Das Folgejahr, das viele oft nicht einplanenLaufendIhr Anwalt meldet die Versorgungsverträge und die Versicherung auf Ihren Namen um und kümmert sich um die steuerlichen Angelegenheiten: die jährliche Grundsteuer, die sonstigen Steuern auf den Besitz und die Steuererklärung für Nichtansässige. Wenn Sie möchten, dass sich jemand während Ihrer Abwesenheit um die Immobilie kümmert, übernehmen wir die Immobilienverwaltung und die Kurzzeitvermietung selbst, anstatt Sie an einen Dritten zu verweisen. An diesem Punkt wird der Besitz einer Immobilie im Ausland entweder unkompliziert oder er verursacht Arbeit, die Sie nicht eingeplant hatten.Nachbetreuung Immobilienverwaltung Jährliche Kosten

Sowohl Ihr Anwalt als auch der Bauträger müssen prüfen, woher Ihr Geld stammt. Dies ist eine Regel zur Bekämpfung der Geldwäsche und gilt für jeden Käufer. Sie weisen nach, wie Sie das Geld erhalten haben: Gehaltsabrechnungen bei einem Gehalt, einen Gesellschafterbeschluss bei Dividenden, ein Erbschaftsdokument oder die Urkunde, wenn Sie eine Immobilie verkauft haben.Der von uns empfohlene Anwalt reicht diese Dokumente ordnungsgemäß ein und organisiert erforderliche Übersetzungen. Gewöhnliche Dokumente wie eine Gehaltsabrechnung oder ein Gesellschafterbeschluss benötigen keine beglaubigte Übersetzung. Bauträger verlangen normalerweise das Original in der Ausgangssprache sowie eine Kopie auf Englisch oder Spanisch.Die Arbeit endet nicht beim Notar. Rechnungen, Versicherungen und Steuererklärungen laufen jedes Jahr weiter, und für den steuerlichen Teil ist Ihr Anwalt zuständig, nicht wir. Was noch bleibt, ist jemand, der sich während Ihrer Abwesenheit um die Immobilie kümmert. Diesen Teil übernehmen wir selbst.

Betreuung nach dem Kauf Immobilienverwaltung

Die Liste der Unterlagen kostet Sie tatsächlich Zeit, und dort beginnen die meisten Verzögerungen. Ihr Anwalt legt die Dokumente vor und organisiert erforderliche Übersetzungen. Wir sagen Ihnen, welche Dokumente jede Seite anfordern wird, und haken bei fehlenden Unterlagen nach, damit die Akte vorankommt.

Welche Dokumente muss jede Seite vorlegen?

Die Unterlagen bestehen aus zwei Teilen, die gleichzeitig bearbeitet werden. Der erste Teil betrifft Sie: Ihren Reisepass, Ihre NIE, die Vollmacht, falls Sie eine verwenden, und die Dokumente, die die Herkunft Ihres Geldes belegen. Der zweite Teil sind die drei Verträge: die Reservierung, dann der private Kaufvertrag und anschließend die notarielle Urkunde. Ihr Anwalt liest oder erstellt fast alle Unterlagen. Sie unterzeichnen persönlich die Vollmacht und die Verträge. Wenn Sie möchten, kann der Anwalt die Verträge aufgrund der Vollmacht für Sie unterzeichnen.

NIE, die Nummer, ohne die Sie nicht kaufen können

Die NIE ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Ohne sie können Sie keine Immobilie kaufen, keine Steuer zahlen und nicht beim Notar unterschreiben. Sie erhalten keine Karte, sondern ein einzelnes Blatt, auf dem die Nummer, Ihr Name genau wie in Ihrem Reisepass und die ausstellende Behörde angegeben sind. Die Nummer läuft nie ab. Danach wird fast alles Verwaltungstechnische in Spanien darüber abgewickelt: die Steuererklärung für den Immobilienkauf, die jährliche Grundsteuer und die Erklärung für Nichtansässige, das Bankkonto, die Strom- und Wasserverträge, die Eigentümergemeinschaft und die Versicherung sowie jeder Mietvertrag, den Sie unterzeichnen. Jeder namentlich genannte Eigentümer benötigt eine eigene Nummer. In der Praxis beantragt Ihr Anwalt sie im Rahmen der Vollmacht, während die rechtliche Prüfung läuft. Wenn Sie es selbst erledigen, benötigen Sie einen Termin, das richtige Formular, den richtigen Gebührenkode und die richtigen Nachweise. In jedem Fall wird die Wartezeit eher in Wochen als in Tagen gemessen.

Die staatliche Gebühr9,84 €Sie zahlen diese Gebühr nur selbst, wenn Sie den Antrag selbst stellen. Normalerweise erledigt Ihr Anwalt dies als Teil seines eigenen Honorars. (Policia Nacional)

Die echte WartezeitWochen, nicht TageDeshalb läuft dies parallel zur rechtlichen Prüfung und nicht danach.

Wie lange die Nummer gültig istSie läuft nie abEin Blatt Papier, keine Karte und kein Lichtbildausweis.

NIE

Ein spanisches Bankkonto

Sie können es vor oder nach dem Kauf eröffnen lassen, und Ihr Anwalt erledigt dies im Rahmen der Vollmacht, wenn Sie lieber nicht in einer Filiale warten möchten. Die Bank muss nur zwei Dinge feststellen, und sonst ist kaum etwas von Bedeutung: wer Sie sind und woher Ihr Geld stammt. Der Kaufpreis selbst läuft normalerweise überhaupt nicht über Ihr eigenes Konto. Bei einem Wiederverkauf läuft er über das Anderkonto Ihres Anwalts und bei einem Neubau über das geschützte Konto des Bauträgers. Wofür das Konto tatsächlich benötigt wird, zeigt sich in den zehn Jahren danach. Hier kommt der Teil, der die meisten ausländischen Käufer überrascht: In Spanien werden die regelmäßig anfallenden Rechnungen per Lastschrift vom Konto eingezogen, statt dass Sie sie jeden Monat selbst bezahlen. Strom, Wasser, Gemeinschaftsgebühr, Versicherung und Grundsteuer werden alle als Abbuchungen eingezogen. Das Konto dient also genau den Zahlungen, die das spanische System darüber abwickeln möchte.

Wann Sie es eröffnen könnenVor oder nach dem KaufDer Kaufpreis läuft normalerweise überhaupt nicht darüber.

Bis das Konto nutzbar ist1 bis 5 Tage

Wie spanische Rechnungen bezahlt werdenPer Lastschrift, nicht durch SieStrom, Wasser, Gemeinschaftsgebühr, Versicherung und Grundsteuer werden vom Konto eingezogen.

Spanisches Bankkonto

Die Vollmacht

Damit kann Ihr Anwalt Ihre NIE beantragen, Ihr Bankkonto eröffnen und beim Notar unterschreiben, während Sie zu Hause bleiben. So wird aus einem Kauf eine einzige Reise statt drei. Sie verpflichten sich damit zu keinem Kauf und können die Vollmacht jederzeit widerrufen, bevor sie verwendet wurde. Sie muss die Handlungen benennen, für die sie gilt, denn eine für einen Schritt formulierte Vollmacht wird für einen anderen abgelehnt. Wenn Sie sie außerhalb Spaniens unterschreiben, benötigt sie eine Apostille. Dabei handelt es sich um den internationalen Beglaubigungsstempel, der ein Dokument in einem anderen Land rechtsgültig macht. Die Vollmacht, die unser empfohlener Anwalt vorbereitet, nennt normalerweise mehrere Personen aus seiner Kanzlei, einschließlich der Assistenten, damit immer jemand verfügbar ist, wenn kurzfristig eine Unterschrift benötigt wird. Zwei Dinge sollten Sie wissen, bevor Sie sich wegen der Übertragung von Befugnissen Sorgen machen: Anwälte in Spanien verfügen über eine Berufshaftpflichtversicherung, und niemand von ihnen handelt aufgrund der Vollmacht, ohne dies zuvor mit Ihnen abzustimmen.

Wo Sie es unterzeichnen könnenDrei Routen

Wenn Sie es außerhalb Spaniens unterzeichnenApostille und Übersetzung

Sie können sie widerrufenJederzeitWenn sie ungenutzt und nicht widerrufen bleibt, kann sie weiterhin von jedem verwendet werden, der sie besitzt.

Vollmacht

Die Begriffe in der Reihenfolge ihres Auftretens

Spanische Kaufbegriffe werden definiert statt übersetzt, jeweils in einem verlässlichen Satz. Die folgenden zehn Begriffe begegnen einem Käufer zuerst. Das vollständige Glossar ordnet jeden Begriff danach, wann er Ihnen im Kaufprozess begegnet. Außerdem weist es auf Wörter hin, die wie ein tschechisches Wort aussehen, aber etwas anderes bedeuten, denn genau diese können Geld kosten. Ein spanischer Notar prüft weit weniger, als ein tschechischer Käufer annimmt. Eine nota simple ist informativ und kein Beweis für einen einwandfreien Eigentumstitel. Und eine spanische Anzahlung ist ein Angeld mit einer daran geknüpften Vertragsstrafe, nicht eine Teilzahlung, von der Sie zurücktreten können, ohne etwas zu verlieren.

nota simpleEine nota simple ist der einfache Auszug aus dem spanischen Grundbuch. Er zeigt, wem eine Immobilie gehört und welche Einträge gegen sie bestehen. Es ist das erste Dokument, das Ihr Anwalt liest, bevor Sie irgendetwas bezahlen.
AngeldDer contrato de arras ist der private Kaufvertrag, der nach der rechtlichen Prüfung zwischen Käufer und Verkäufer unterzeichnet wird. Es ist das erste Dokument, das beide Seiten rechtlich bindet, und es legt fest, welche Kosten ein Rücktritt verursacht. Ein Notar ist daran nicht beteiligt.
VerwaltungsbüroEine gestoría ist eine spanische Agentur für Verwaltungsangelegenheiten, die in Ihrem Namen Unterlagen beim Staat einreicht. Dafür gibt es kein einzelnes tschechisches Wort.
FertigstellungDie Abwicklung ist der Tag, an dem der Restbetrag bezahlt, die Urkunde unterzeichnet und die Immobilie zu Ihrem Eigentum wird. Bei einem Neubau kann sich dieser Termin verschieben.
licencia de primera ocupaciónDie licencia de primera ocupación ist die Erstbezugsbescheinigung, die ein Neubau benötigt, bevor er rechtmäßig bewohnt und an die Versorgungsnetze angeschlossen werden darf.
MängelbeseitigungDie Abnahmeprüfung ist die Untersuchung eines fertiggestellten Neubaus auf Mängel und nicht abgeschlossene Arbeiten. Die festgestellten Punkte werden aufgelistet und dem Bauträger zur Behebung übergeben.
Seguro DecenalSeguro Decenal ist die vorgeschriebene zehnjährige Versicherung zur Deckung struktureller Mängel an einem Neubau.
IBIIBI ist die jährlich anfallende spanische Grundsteuer, die von dem Eigentümer der Immobilie an die Gemeinde gezahlt wird.
Modelo 210Modelo 210 ist das spanische Steuerformular, das ein nicht in Spanien ansässiger Eigentümer einreicht. Es ist auch dann fällig, wenn die Immobilie nie vermietet wird.
WertzuwachssteuerPlusvalía ist die kommunale Steuer auf den Anstieg des Bodenwerts einer Immobilie. Sie ist eine Kostenposition des Verkäufers und nicht des Käufers.

Glossar

Der Tag des Abschlusses selbst ist kurz, und die Arbeit, die ihn kurz hält, findet vorher statt. Ihr Anwalt stimmt die Zahlungen zeitlich ab und bestätigt, dass die Unterlagen vollständig sind. Wir sorgen dafür, dass beide Seiten auf denselben Termin hinarbeiten, und sind normalerweise mit Ihnen beim Notar.

Was kostet der Ausstieg in jeder Phase?

Spanien gewährt keine Widerrufsfrist. Eine Meinungsänderung kostet daher genau das, was laut dem bereits unterzeichneten Dokument geschuldet ist. Es gibt vier mögliche Positionen, und sie sind nicht gleichwertig.

Bevor Sie etwas unterschreiben: Überhaupt nichtsEs besteht kein Vertrag, und Sie haben niemandem etwas bezahlt. Wenn Sie Monate brauchen oder entscheiden, dass dieses Jahr nicht das richtige ist, kostet Sie das nichts.
Nach der Reservierung: 6 000 bis 11 000 €Sie verlieren die Anzahlung, sofern der Vertrag nicht festlegt, dass eine bestimmte Feststellung zur Rückzahlung führt. Kein Gesetz schreibt vor, was dieser Vertrag enthalten muss. Daher ist sein Wortlaut Ihr gesamter Schutz.
Nach dem Arras-Vertrag: Die gesamte AnzahlungDiese Anzahlung beträgt üblicherweise 10 bis 20 % des Preises. Bei arras penitenciales zahlt ein zurücktretender Verkäufer die doppelte Anzahlung zurück, während ein zurücktretender Käufer sie verliert. Dieser Vertragstyp ermöglicht es beiden Seiten, gegen einen im Voraus festgelegten Preis zu stornieren.
Nach der Unterzeichnung der Urkunde: Sie besitzen esNach dem Abschluss gibt es kein Rücktrittsrecht. Was bleibt, ist ein Anspruch: bei einer Bestandsimmobilie ein Anspruch wegen verborgener Mängel oder bei einem Neubau ein Gewährleistungsanspruch.
Wenn ein Neubau nicht geliefert wird: Das Geld zurück, plus gesetzliche ZinsenDer Anspruch wird direkt gegenüber der Bank oder dem Versicherer geltend gemacht, die oder der die Garantie ausgestellt hat, ganz ohne Gericht. Die Zinsen laufen ab dem Datum jeder Zahlung bis zu dem zugesagten Übergabetermin. Der Anspruch muss innerhalb der in der Garantie selbst genannten Frist geltend gemacht werden.
Wenn die andere Seite bei einer Bestandsimmobilie schuld ist: Eine formelle Zahlungsaufforderung, dann der GerichtswegHinter der Anzahlung für eine Bestandsimmobilie steht keine Garantie. Daher gilt der unten beschriebene Weg.

Der Reservierungsvertrag verdient mehr Aufmerksamkeit, als seine Kürze vermuten lässt: Im gesamten Kaufprozess ist dies der günstigste Zeitpunkt, um noch einen Fehler zu korrigieren.

Reservierungsvereinbarung Kaufvertrag Rückzahlung der Reservierungsanzahlung

Der Reservierungsvertrag

Er nimmt die Immobilie für einige Wochen vom Markt, während die rechtliche Prüfung läuft, und ist das erste Geld, das Sie überweisen. Kein spanisches Gesetz schreibt vor, was ein Reservierungsvertrag enthalten muss. Genau deshalb muss man ihn lesen, denn welchen Schutz Sie haben, hängt allein von dem ab, was jemand darin formuliert hat. Vier Klauseln entscheiden darüber.

Die ImmobilieMit vollständiger Adresse oder Katasterreferenz, niemals nur mit der Angabe der Wohnung, die wir am Dienstag besichtigt haben.
Der Betrag und das ZielkontoIm besten Fall ist es das Anderkonto Ihres eigenen Anwalts. Wenn das Geld an den Verkäufer, die Agentur oder den Bauträger geht, was häufig vorkommt, muss der Name auf dem Konto exakt mit der im Vertrag genannten Partei übereinstimmen. Brechen Sie den Vorgang ab, wenn das Geld auf ein Privatkonto eines Unbekannten, gegen Barzahlung oder auf ein Firmenkonto in einem Land fließen soll, das mit dem Verkauf nichts zu tun hat.
Ein AblaufdatumOhne ein solches Datum kann die Reservierung weiterlaufen, ohne dass jemand weiß, ob sie noch gilt.
Die Feststellungen, die Ihnen Ihr Geld zurückbringenBei einem Wiederverkauf sind dies die Ergebnisse der rechtlichen Prüfung: eine Schuld, eine Belastung, eine nicht eingetragene Änderung oder eine nicht vorhandene Genehmigung.

Was Ihnen die Anzahlung sichertEinige Wochen vom Markt genommenOder etwa 1 % des Preises bei einer teureren Immobilie.

Was sie schütztNur der WortlautErfahren Sie, was Ihr Geld schützt

Reservierungsvereinbarung

Der Arras-Vertrag und seine drei Arten

Dies ist der erste Vertrag, der beide Seiten rechtlich bindet, und er ist privatrechtlich: Käufer und Verkäufer unterzeichnen ihn untereinander, Wochen bevor jemand einen Notar aufsucht. Bei einem Wiederverkauf handelt es sich um einen contrato de arras, und die Anzahlung beträgt typischerweise 10 bis 20 % des Preises. Das spanische Recht kennt drei Arten, und die Kosten eines Rücktritts unterscheiden sich je nach Art. Daher muss der Vertrag angeben, um welche Art es sich handelt. Wenn er dazu schweigt, gilt die Auslegung, nach der Sie nicht einfach gegen den Verlust der Anzahlung vom Kauf zurücktreten können. Bei einem Neubau wird das Dokument normalerweise einfach als privater Kaufvertrag bezeichnet. Die Arras-Regeln des Código Civil gelten in der Regel nicht, sofern der Vertrag nicht ausdrücklich auf sie verweist. Die Verpflichtung ist außerdem größer: Rechnen Sie damit, dass 20 bis 40 % des Preises bezahlt werden müssen, bevor die Schlüssel existieren. Auf diesem Weg fließt das Geld ebenfalls, bevor der Vertrag unterzeichnet ist. Darauf sind Käufer am wenigsten vorbereitet. Lesen Sie daher den Hinweis im Abschnitt zum Neubau, bevor Sie etwas überweisen.

Arten von Arras im Gesetz3Penitenciales, confirmatorias, penales. Nur eine Art erlaubt den Rücktritt gegen Verlust der Anzahlung. (BOE)

Ein Neubau, bevor die Schlüssel existieren20 to 40 %Vom Preis in bar. Eine Hypothek deckt diese Zahlungen nur selten ab.

Kaufvertrag

Eine geschuldete Anzahlung zurückerhalten

Anspruch auf Ihr Geld zu haben und es tatsächlich einzuziehen, sind zwei verschiedene Aufgaben. Eine garantierte Zahlung bei einem Neubau wird direkt bei der Bank oder dem Versicherer geltend gemacht, der die Garantie ausgestellt hat, ohne dass ein Gericht eingeschaltet werden muss. Alles andere beginnt mit einer formellen Zahlungsaufforderung per burofax. Dabei handelt es sich um einen in Spanien verwendeten Zustelldienst für beglaubigte Schreiben, der nachweist, was wann gefordert wurde. Dieser Nachweis ist wichtig: Ein persönlicher Anspruch verjährt nach fünf Jahren, und nur eine formelle Zahlungsaufforderung hält diese Frist an und setzt sie neu in Gang. Eine E-Mail oder ein Telefonanruf bewirkt dies nicht, ganz gleich, wie eindeutig die Formulierung ist. Nach der Aufforderung folgt der für den Betrag passende Gerichtsweg. Ist die andere Seite förmlich zahlungsunfähig, findet der gewöhnliche Weg keine Anwendung mehr und der Anspruch wird im Insolvenzverfahren geltend gemacht.

Frist für den Anspruch5 JahreAb dem Tag, an dem es erstmals eingefordert werden konnte. (BOE)

Was ein burofax bewirktDadurch beginnt die Frist von vorn

Wo der schnellere Gerichtsweg endet15 000 €(BOE)

Für eine unbestrittene ForderungKeine Obergrenze

Die Reservierungsanzahlung zurückerhalten

Am günstigsten ist es im gesamten Kaufprozess, einen Fehler noch vor dem Geldtransfer zu erkennen. Ihr Anwalt prüft den Reservierungsvertrag und trägt die Verantwortung dafür. Wir gehen ihn ebenfalls mit Ihnen durch und setzen uns dafür ein, dass die Bedingungen für eine Rückerstattung vor Ihrer Unterschrift aufgenommen werden.

Was geschieht beim Notar, und was nehmen Sie von dort mit?

Der Abschluss ist ein einziger Termin, und bis Sie ihn erreichen, ist jede Entscheidung bereits getroffen. Dort werden Identität, Urkunde, Zahlung und Einreichung geprüft. Was Sie mitnehmen, ist ein eingetragener Eigentumstitel, ein Schlüsselsatz und bei einem Neubau eine Liste der Punkte, die der Bauträger noch beheben muss.

Der Notar und was er nicht erledigt

Der spanische Notar bezeugt die Unterzeichnung und macht aus dem Verkauf eine öffentliche Urkunde. Er prüft jedoch nicht, ob die Immobilie eine gute Entscheidung ist. Was er am Tag des Termins erledigt, ist genau festgelegt. Er bestätigt anhand von Reisepass und NIE die Identität und Geschäftsfähigkeit beider Seiten. Er fordert selbst einen Grundbuchauszug an, um zu bestätigen, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und die von Ihnen geprüften Belastungen weiterhin die einzigen sind. Er erstellt die Urkunde und liest sie vor, bevor jemand unterschreibt. Er hält den angegebenen Preis fest. Außerdem reicht er die Urkunde noch am selben Tag elektronisch beim Grundbuchamt ein. Der Termin selbst ist kurz. Nicht geprüft werden Gemeinschaftsschulden, Genehmigungen, Bauunterlagen oder die Frage, ob der Preis angemessen ist. Das ist kein Versäumnis, sondern Aufgabe Ihres Anwalts. Sein Honorar richtet sich nach einer staatlichen Gebührenordnung und ist nicht verhandelbar. Sie zahlen es, weil die Eigentumsurkunde Ihnen gehört. Bei einer Hypothek kommt eine zweite Urkunde für das Darlehen hinzu. Seit dem Hypothekengesetz von 2019 übernimmt die Bank die Notar- und Grundbuchkosten dieser zweiten Urkunde. Wenn Sie kein Spanisch lesen, bitten Sie um einen vereidigten Dolmetscher, statt sich auf die zufällig anwesende Person zu verlassen.

Die Notargebührentabelle0,2 to 0,5 %Vom Preis, wobei der Anteil mit steigendem Preis sinkt. Staatlich festgelegt und nicht verhandelbar. (Generalrat des Notariats)

Das Grundbuch zusätzlichabout 60 %Zum Notarhonorar. Für einen Käufer erscheinen beide Positionen als eine Zeile in der Abschlussabrechnung.

Was Ihr eigener Anwalt kostetEtwa 1 %, Mehrwertsteuer inbegriffenSehen Sie, was der Anwalt prüft

Der Notar

Zwei Register, nicht eines

Spanien führt zwei getrennte Aufzeichnungen über dieselbe Immobilie, und sie stimmen nicht immer überein. Das Registro de la Propiedad gibt an, wem sie gehört und welche Belastungen eingetragen sind. Das Catastro beschreibt sie und enthält den Wert, auf dessen Grundlage die Steuer berechnet wird. Der Auszug, auf den sich alle beziehen, ist die nota simple aus dem Eigentumsregister. Er ist das erste Dokument, das bei jedem Kauf gelesen wird. Sie bestellen ihn niemals selbst: Ihr Anwalt beschafft ihn und sendet ihn Ihnen. Er weist eingetragene Hypotheken, Pfändungen und Dienstbarkeiten aus. Eine nicht eingetragene Erweiterung, eine nicht gemeldete Nutzungsänderung oder eine Grenze, über die der Nachbar anderer Meinung ist, erscheint darin jedoch nicht. Ein Unterschied zwischen den beiden Aufzeichnungen, meist bei der Fläche, ist eher häufig als selten.

Eine nota simple online10,91 €Die amtlichen Kosten einschließlich Steuer. Ihr Anwalt beschafft sie, nicht Sie. (Verband der Registerführer)

Was sie nicht beweistPerfekter TitelSie zeigt, was eingetragen ist. Eine nicht eingetragene Erweiterung oder ein Grenzstreit erscheint darin nirgends.

Grundbuch

Übergabetag und die Schlüssel

Die Abwicklung besteht aus einem Termin: Die Urkunde wird unterzeichnet, der Restbetrag wird bezahlt und die Immobilie wird Ihr Eigentum. Die Schlüssel werden an diesem Tag dort übergeben. Bei einem Neubau ist es sinnvoll, die Immobilie vor diesem Termin zu prüfen und jeden Mangel sowie jeden nicht abgeschlossenen Punkt mit Datum und Fotos festzuhalten. Diese Dokumentation ist die Mängelliste und wird dem Bauträger zur Behebung übergeben. Wir führen die Prüfung nicht selbst durch, organisieren sie jedoch. Die Prüfung übernimmt ein externes Unternehmen, das für seinen eigenen Bericht eine Berufshaftpflichtversicherung besitzt. Bei der Übergabe begleiten wir Sie, um das Inventar und den endgültigen Zustand der Immobilie zu kontrollieren. Die Prüfung ist optional und kann vor dem Notartermin statt danach erfolgen. Ziehen Sie nicht ein, bevor die Erstbezugsbescheinigung ausgestellt wurde.

Wenn die Schlüssel übergeben werdenBeim Notar am Tag der Unterzeichnung der UrkundeDie vorherige Prüfung ist optional und wird dringend empfohlen.

Von der Reservierung bis zur SchlüsselübergabeMonate bei einem Wiederverkauf, Jahre bei einem NeubauNeubau oder Wiederverkauf ansehen

Schlüsselübergabe

Offizielle Quellen für diesen TeilPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Fehler und wem Sie vertrauen können

Welche Fehler kosten Käufer am meisten?

Die teuren Fehler hier sind selten Fehler bei den Unterlagen. Es sind Entscheidungen aus einem anderen Land und ohne Ortskenntnis. Sechs Fehler wiederholen sich so häufig, dass wir sie einfach auflisten können.

Die sechs Fehler, die wir immer wieder sehen

Jeder einzelne dieser Fehler ist vermeidbar, und trotzdem passiert jeder von ihnen an dieser Küste noch immer wöchentlich.

Nur den Angebotspreis budgetierenDie tatsächliche Gesamtsumme ist der Preis zuzüglich der zusätzlichen Kosten. Der folgende Abschnitt über Geld zeigt genau, um welche Kosten es sich handelt.
Erwarten, dass der Notar die Immobilie prüftDer Notar prüft die Urkunde und die Identitäten, nicht, ob die Immobilie ein guter Kauf ist. Diese Arbeit gehört zu Ihrem eigenen Anwalt.
Den Anwalt der Verkäuferseite beauftragenDer Anwalt der Verkäuferseite arbeitet für den Verkäufer. Beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt, oder wir können Ihnen einen unabhängigen empfehlen.
Eine Reservierung unterzeichnen, ohne die Rückerstattungsbedingungen zu lesenDie Reservierung ist die einzige Zahlung außerhalb der Schutzsysteme. Was Ihnen davon zurückerstattet wird, muss darin festgehalten sein, bevor das Geld überwiesen wird.
Unter Druck entscheidenSchnell zu entscheiden ist in Ordnung, und viele Käufer entscheiden sich vor Ort. Eine Entscheidung zu treffen, weil Ihr Rückflug am Sonntag geht, ist die teure Variante.
Alles allein erledigen wollenSie können nicht wissen, in welcher Wohnanlage es im Winter seltsam riecht oder welche mit ihrem eigenen Verwalter oder Bauträger in einen Rechtsstreit verwickelt ist. Sie können nicht wissen, welche Bauträger sich nach der Übergabe schwierig verhalten. Jemand, der hier lebt und dies jeden Tag macht, weiß es. Dieses Wissen ist der größte Teil dessen, was Sie erhalten, wenn Sie mit uns arbeiten.

Häufige Fehler von Käufern

Wie unterscheiden Sie eine Käuferagentur von einem Verkaufsbetrieb?

Sie können eine Agentur nicht in einem Register nachschlagen, da es kein Register guter Agenturen gibt. Sie können jedoch in den ersten zwei Wochen beobachten, wie sie sich verhält, und die Signale sind eindeutig. Eine Käuferagentur beantwortet Fragen, denen man leichter ausweichen könnte, weist auf die Mängel einer Immobilie hin und passt sich an, wenn Sie Ihre Meinung ändern. Ein Verkaufsbetrieb drängt. Die folgenden Prüfungen sind diejenigen, die wir von einem Käufer auch bei uns wünschen würden.

Sie sagen Ihnen, wenn eine Immobilie, die sie Ihnen zeigen, aus ihrem eigenen Angebot stammtDie Agenturen hier teilen ihre Angebote, sodass das meiste, was man Ihnen schickt, jemand anderem gehört und einige Immobilien der Agentur selbst gehören. Beides ist kein Problem. Nicht zu erfahren, was jeweils zutrifft, ist das Problem. Bei ihrem eigenen Angebot vertritt die Agentur den Verkäufer und verkauft Ihnen gleichzeitig die Immobilie.
Sie können fragen, was sie an einer bestimmten Immobilie verdienen, und sie antwortenDie Provision ist nicht bei jeder Immobilie gleich. Daher ist die Frage berechtigt, und die Antwort lässt sich mit dem Ihnen genannten Preis abgleichen. Eine Agentur, die die Frage als unhöflich behandelt, hat Ihnen etwas mitgeteilt. Eine Agentur, die offen antwortet, hat Ihnen noch mehr mitgeteilt.
Sie empfehlen einen unabhängigen Anwalt und bestehen nicht auf einem bestimmten AnwaltDie richtige Form ist eine Empfehlung, die Sie ablehnen können: Dies ist die Kanzlei, mit der wir arbeiten, dies berechnet sie, und Sie können Ihren eigenen Anwalt beauftragen. Eine Agentur, die nur mit einem Anwalt arbeitet oder Ihnen nahelegt, dass Sie eigentlich keinen brauchen, richtet die Prüfung auf sich selbst aus.
Eine schnelle erste Auswahl ist normal, Druck nichtEine erste Auswahl kann schnell eintreffen, und das ist ein gutes Zeichen: Sie soll Ihnen den Markt zeigen und dazu dienen, besprochen und geändert zu werden. Entscheidend ist, was danach passiert. Eine Agentur, die auf eine Immobilie drängt oder Sie immer wieder zu demselben Angebot zurückführt, verkauft. Eine Agentur, die die Liste gemeinsam mit Ihnen eingrenzt und sich anpasst, wenn Sie Ihre Meinung ändern, sucht.
Sie können ohne Reibung unangenehme Fragen stellenOb der Preis zu hoch ist. Ob die Gegend wirklich so ruhig ist, wie sie wirkt. Ob sie selbst die Immobilie kaufen würden. Ob der Bauträger sich nach der Übergabe schwierig verhält. Die Antworten sind weniger wichtig als die Frage, ob sich die Gesprächsatmosphäre durch Ihre Fragen verändert.
Fragen Sie nach den Nachteilen, sowohl der Arbeit als auch der ImmobilieZwei Fragen. Was bei den von ihnen betreuten Käufen schiefgegangen ist, denn jeder, der dies seit Jahren tut, hat Komplikationen erlebt und kann sie beschreiben. Und was an dieser bestimmten Immobilie schlecht ist, denn jede Immobilie hat etwas: den Lärm, die Ausrichtung, die Treppen, die Gemeinschaft oder die Wiederverkaufsaussichten. Eine Agentur, die keinen einzigen Nachteil nennen kann, kennt entweder die Immobilie nicht oder verkauft sie.
Fragen Sie, ob sie den gesamten Markt oder nur ihr eigenes Angebot durchsuchenEine Agentur, die nur ihr eigenes Angebot durchsucht, wählt bei Ihrem Budget aus einem Bruchteil des verfügbaren Angebots. Der Preis ist in beiden Fällen gleich, da die Verkäuferseite die Provision zahlt.
Fragen Sie, ob sie einem Käufer jemals vom Kauf abgeraten habenEine konkrete Antwort mit einer Begründung lässt sich nur schwer erfinden. Keine Antwort ist ebenfalls eine Antwort.
Fragen Sie, ob sie vom Anwalt oder Gutachter eine Vermittlungsgebühr erhaltenWenn dies der Fall ist, ist die Empfehlung ein Produkt und keine Einschätzung. Bei uns lautet die Antwort auf beides nein, und Sie können jeder Agentur dieselbe Frage stellen.

Warum Inserate irreführen und was Abhilfe schafft

Die Agenturen an dieser Küste teilen sich denselben Bestand. Daher wird eine Wohnung oft von Dutzenden Büros beworben, manchmal zu unterschiedlichen Preisen. Letztlich ist der Preis normalerweise überall gleich, wo Sie die Wohnung kaufen, aber nicht immer: Eine Agentur kann ihren eigenen Bestand etwas höher anbieten, weil sie an ihrem eigenen Inserat mehr verdient. Einige Inserate betreffen bereits verkaufte Immobilien und bleiben trotzdem online. Manche zeigen Fotos einer anderen Einheit oder mischen Darstellungen der besten Neubauwohnung mit einer älteren Wiederverkaufsimmobilie, sodass die Immobilie besser aussieht, als sie ist. Sie können das nicht von einem anderen Land aus entwirren, und Sie müssen es auch nicht. Dafür gibt es eine Käuferagentur. Wir kennen die Wohnanlagen, die Verwalter der Eigentümergemeinschaften, die Nachbarn und die Gebiete. Wir wissen auch, welche Gebäude Probleme haben, die in keinem Inserat erwähnt werden. Jede Immobilie, die wir Ihnen schicken, wurde zuvor mit der Realität abgeglichen, unabhängig davon, wer sie bewirbt.

Lockangebote

Wie viel Verhandlungsspielraum gibt es?

Weniger Verhandlungsspielraum, als die meisten Käufer erwarten. Eine Immobilie, die für diese Küste richtig bewertet ist, wird normalerweise mit kaum einem Preisnachlass verkauft, und wirklich gute Immobilien werden zum Angebotspreis verkauft. Eine überteuerte Immobilie bietet den tatsächlichen Spielraum. Was einen Preis bewegt, ist nicht, wie stark Sie drängen, sondern wie lange die Immobilie angeboten wird, warum der Verkäufer verkauft und ob der Angebotspreis anhand echter Vergleichsverkäufe oder anhand von Hoffnung festgelegt wurde. Diese Arbeit geschieht vor einem Angebot und ist der Hauptgrund dafür, dass ein Angebot zustande kommt. Es ist auch die Arbeit, die wir bei jedem von uns abgegebenen Angebot für Sie erledigen: Wir wissen, zu welchen Preisen vergleichbare Immobilien verkauft wurden, und wann ein Angebotspreis nur Hoffnung ist.

Ein üblicher erster Verhandlungsversuch bei einer preislich passenden Bestandsimmobilie: about 5 %Dies ist das anfängliche Angebot und nicht unbedingt das wahrscheinliche Ergebnis. Bei einer korrekt bewerteten Immobilie liegt der letztlich vereinbarte Preisnachlass oft nahe null. Dies entspricht der allgemeinen Markt практике hier und ist keine Regel.
Eine Immobilie zum richtigen Preis: Kaum PreisnachlassDie besten Immobilien werden zum Angebotspreis verkauft und sind schnell weg.
Eine überteuerte Immobilie: Deutlich mehr PlatzWie viel davon möglich ist, hängt von der Situation des Verkäufers und davon ab, wie lange die Immobilie angeboten wird.
Bei einem Neubau: Bedingungen statt PreisSiehe Sollten Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen? Dort wird erläutert, welche Möglichkeiten Ihnen die beiden Wege bieten.

Spanien veröffentlicht Verkaufspreise: Die Transaktionsdaten von Notaren und Grundbuchämtern sind öffentlich. Daraus stammen die nationalen Statistiken über die Verkaufspreise von Immobilien. Keine öffentliche Quelle nennt Ihnen jedoch für ein bestimmtes Angebot den Angebotspreis im Vergleich zum Verkaufspreis, also genau den Vergleich, den ein Käufer benötigt. Die oben genannten Zahlen sind daher die allgemeine Marktüblichkeit an dieser Küste und keine Statistik, die für jede Immobilie abgerufen werden kann.

Verhandlung Häufige Fehler von Käufern

Was kostet Sie das alles?

Nichts. Es gibt keine Gebühr, kein Honorar und keinen Prozentsatz bei Abschluss. Wir werden aus der Provision bezahlt, die der Verkäufer oder Bauträger bereits zahlt. Diese Provision ist im Angebotspreis enthalten, unabhängig davon, ob Sie vertreten werden.

Käufer
0 €Keine Gebühr, kein Honorarvorschuss und keine Zahlung beim Kauf.
Bauträger oder Verkäufer
Neubau2,5 bis 6 %
Wiederverkauf1,5 bis 4 %
Wer dies bezahltBereits im Preis enthaltenDie Verkäuferseite bezahlt dies, unabhängig davon, ob Sie über uns oder direkt kaufen.
Arevont
Ein Teil dieser ProvisionWenn Sie nichts kaufen, zahlt uns niemand etwas.

Die Provision fällt unabhängig davon an, ob wir beteiligt sind, weil sie in den vom Verkäufer verlangten Preis eingerechnet ist. Was sich ändert, ist die Frage, ob jemand an der Transaktion für Sie arbeitet, während sie gezahlt wird.Sie zahlen für zwei Dinge, und keines davon gehört uns: den unabhängigen Anwalt und eine technische Prüfung, wenn die Immobilie eine solche benötigt. Von keinem der beiden erhalten wir eine Vermittlungsgebühr. Sie können auch Ihren eigenen Anwalt mitbringen.

Wie wir vergütet werden Warum wir Käufer vertreten

Für wen der Makler arbeitetDer Makler eines Angebots arbeitet für den Verkäufer, und seine Aufgabe ist das Ergebnis, das der Verkäufer wünscht. Ein Käufermakler arbeitet für Sie. Wir durchsuchen den gesamten Markt, einschließlich des Bestands anderer Agenturen. Wir prüfen die Immobilie im Hinblick auf Ihre Interessen und nicht auf einen Verkauf. Außerdem verhandeln wir für Sie und nicht für den Verkäufer. Die Provision ist in jedem Fall im Angebotspreis enthalten. Eine Vertretung auf Ihrer Seite erhöht daher nicht den Preis, den Sie zahlen.

Drei Situationen und was jede Sie kostetBei fast jedem Verkauf an dieser Küste gibt es eine Provision, unabhängig davon, ob Sie vertreten werden. Der Verkäufer hat sie mit seiner eigenen Agentur vereinbart, bevor Sie aufgetreten sind, und sie wird aus dem Verkauf bezahlt und nicht zum Preis hinzugefügt. Eine Vertretung ändert, wie diese bestehende Provision aufgeteilt wird, und sonst nichts.

Sie kommen ohne Vertretung: Der Preis der ImmobilieDie gesamte Provision verbleibt gewöhnlich bei der für den Verkäufer tätigen Agentur.
Wir vertreten Sie: Derselbe Preis, ohne AufschlagDie für den Verkäufer tätige Agentur zahlt unseren Anteil aus derselben Provision.
Sie entscheiden sich gegen den Kauf: NichtsEs entsteht keine Provision, daher erhält niemand etwas. Nicht für die Suche, nicht für die Besichtigungen und nicht für den Zeitaufwand.
So oder so bleibt der Preis gleich: Vom Bauträger oder vom Verkäufer festgelegtEin Neubau kostet unabhängig davon, wie Sie kaufen, gleich viel. Bei Bestandsimmobilien teilen die Agenturen hier ihre Angebote, sodass dieselbe Immobilie zum selben Preis über mehrere von ihnen erreichbar ist.

Was sonst an dieser Küste geschieht und was wir stattdessen tun

Eine dem Käufer zusätzlich zur vom Verkäufer gezahlten Provision berechnete ProvisionEinige Agenturen hier tun dies. Wir berechnen dem Käufer niemals etwas, und es gibt nirgendwo eine zweite Gebühr. Es ist sinnvoll, von dieser Praxis zu wissen, bevor Sie mit jemandem etwas unterschreiben.
Eine vom Anwalt, Makler oder Gutachter einbehaltene VermittlungsgebührWir erhalten weder eine Provision noch eine andere Vergütung für die Empfehlung der Kanzlei oder eines anderen Spezialisten. Sie können jederzeit Ihren eigenen Anwalt beauftragen.
Mengenboni für den Verkauf von Einheiten in einem bestimmten ProjektWir haben keine solchen Boni und keine Verkaufsziele für bestimmte Projekte. Daher gibt es kein Projekt, zu dem wir Sie drängen müssten.
Eine Gebühr, von der Sie erst am Ende erfahrenUnsere Gebühr ist nicht bei jeder Immobilie gleich, da sie vom Angebot und der dahinterstehenden Vereinbarung abhängt. Fragen Sie, was wir an einer bestimmten Immobilie verdienen, und wir sagen es Ihnen.

Die berechtigte Frage dahinter lautet, ob die Höhe unserer Gebühr unsere Empfehlungen bestimmt. Das tut sie nicht, und zwar aus folgendem Grund. Wir bleiben auch nach dem Kauf an Ihrer Seite. Viele unserer Kunden kommen auf Empfehlung. Wir sagen Ihnen, wenn wir eine Immobilie für den Angebotspreis nicht für lohnenswert halten. Und wenn ein Wiederverkauf uns weniger einbringt, empfehlen wir ihn trotzdem, wenn es die bessere Immobilie ist.

Klartext

Dieser Prozess funktioniert nicht für jedes Budget und passt nicht zu jedem Käufer

Unter 200 000 € würden wir an der Costa del Sol überhaupt nicht suchen. Zwischen 200 000 € und 250 000 € ist die Auswahl begrenzt, und die Costa Blanca ist oft sinnvoller.Ab etwa 300 000 € umfasst die Auswahl allmählich die Dinge, wegen derer die Menschen hierherkommen. Dieser Betrag ist dennoch tatsächlich die Einstiegssumme und kein komfortables Budget: Für dieses Geld erhalten Sie keinen Meerblick in fußläufiger Entfernung zum Strand. Wir würden Ihnen das lieber auf einer Seite sagen, die Sie bei Google gefunden haben, als in einem Telefonat.Wenn die Immobilie nur zwei Wochen im Jahr und zu keinem anderen Zweck genutzt wird, sind die Kosten höher, als viele erwarten. Das liegt an den Gemeinschaftskosten, den Steuererklärungen und den laufenden Kosten.Für manche Käufer lautet die Antwort nein. Wir haben den Menschen das gesagt und dadurch Geschäfte verloren.Die fünfzehn Schritte in diesem Ratgeber beschreiben unseren Prozess und sind keine gesetzliche Vorgabe. Andere Agenturen arbeiten anders. Wir führen einige dieser Schritte durch, weil wir sie für sinnvoll halten, und nicht, weil jemand darauf besteht. Sie können eine spanische Immobilie auch ohne eine Agentur kaufen, die all dies für Sie erledigt.Der einzige Schritt, den Sie vernünftigerweise nicht überspringen können, ist Schritt 9.

Offizielle Quellen für diesen TeilDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Das Geld

Was zahlen Sie zusätzlich zum Kaufpreis, und welche Steuer gilt?

Planen Sie 8 bis 13 % zusätzlich zum Kaufpreis ein. Der Unterschied zwischen diesen beiden Zahlen ergibt sich fast vollständig aus der Grunderwerbsteuer. Welche Steuer gilt, hängt ausschließlich davon ab, wer verkauft.

13 %Immobilienpreis

Neubau

9 %Immobilienpreis

Wiederverkauf

Das terrakottafarbene Segment stellt die Kosten dar, die zum Immobilienpreis hinzukommen. Beide Balken zeigen dieselbe Immobilie.

Welche zusätzlichen Kosten beim Kauf anfallen

Bei einem Neubau liegen die zusätzlichen Kosten eher bei 13 % und bei einem Wiederverkauf eher bei 9 %. Darin enthalten sind die Kaufsteuer, der Notar, das Grundbuch und Ihr Anwalt. Notar und Grundbuch in dieser Aufstellung betreffen die Eigentumsurkunde, deren Kosten der Käufer trägt. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, hat das Darlehen eine eigene Urkunde, für die die Bank die Notar- und Grundbuchkosten übernimmt. Die Steuer ist der größte Posten, während alles andere daneben gering ausfällt. Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Preis ebenfalls leicht, weil die Gebührenordnungen von Notar und Grundbuch nicht proportional sind. Zwei Dinge überraschen Käufer regelmäßig. Bei einem Neubau erfordern die Ratenzahlungen 20 bis 40 % des Preises lange vor der Schlüsselübergabe in bar, und eine Hypothek deckt diese Zahlungen nur selten ab. Außerdem werden die Kosten an Terminen in Euro fällig, die Sie nicht kontrollieren können. Sie gehören daher in den Überweisungsplan und nicht nur in eine gedankliche Notiz.

Zusätzlich zum Preis, Neubauetwa 13 %

Zusätzlich zum Preis, Wiederverkaufetwa 9 %

NIE und Übersetzungen~150 €Der zusammengefasste Posten in unserem Kostenmodell: die staatliche Gebühr von einigen Euro pro Antragsteller sowie Übersetzungen und die Bearbeitung des Antrags.

Ummeldung und Anschluss der Versorgungsleistungen~600 €

Was der Kauf kostet

Welche Grunderwerbsteuer gilt

Sie zahlen eine von zwei Steuern, und welche anfällt, entscheidet der Verkäufer. Beim Wiederverkauf durch einen privaten Eigentümer fällt Grunderwerbsteuer an. Bei einem Neubau vom Bauträger fallen Mehrwertsteuer und Stempelsteuer auf die Urkunde an. Der valor de referencia ist der Referenzwert, den Spanien für eine Immobilie festlegt. Die Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf wird darauf berechnet, sobald dieser Wert höher ist als der von Ihnen gezahlte Preis. Eine Unterdeklaration des Preises bringt daher überhaupt nichts: Die Untergrenze legt der Staat fest. Die ermäßigten Sätze, von denen Sie lesen werden, gelten für einen nicht ansässigen Käufer eines Zweitwohnsitzes fast nie. Ihr Anwalt erledigt die Einreichung selbst innerhalb der Frist nach der Beurkundung.

ITP, ein Wiederverkauf durch einen privaten Eigentümer7 %(BOE)

IVA plus AJD, ein Neubau11,2 %(BOE)

Referenzwert in der Steuerbemessungsgrundlage seit2022(BOE)

Auf Reisen zu deklarierendes Bargeld10 000 €(BOE)

Steuern und Gebühren

Was kostet das erste Jahr insgesamt?

Niemand stellt die Zahl zusammen, die ein Käufer benötigt: die Gesamtkosten des ersten Jahres und nicht nur des Kaufs. Jede untenstehende Zahl wird bereits auf dieser Seite oder in ihren Ratgebern veröffentlicht. Es handelt sich um ein zusammengestelltes Beispiel und eine Berechnung, nicht um ein Angebot.

Zusätzlich zum Preis, Neubau: etwa 13 %Steuern, Notar, Grundbuch und Ihr Anwalt.
Zusätzlich zum Preis: Wiederverkauf: etwa 9 %Dieselbe Liste, mit der niedrigeren Grunderwerbsteuer.
Möblierung für den eigenen Gebrauch, Zwei-Zimmer-Wohnung: 1 000 bis 15 000 €Von Lieferanten veröffentlichte Pakete für die Möblierung zum eigenen Wohnen. Ein Neubau wird leer übergeben, bis hin zu den Leuchten. Die Ausstattung auf Vermietungsstandard ist eine andere und höhere Preisklasse und wird im Abschnitt zur Vermietung behandelt.
Was 1 % Wechselkursmarge kostet: 4 000 €Bei einer Immobilie für 400 000 € und mehr als sämtliche Überweisungsgebühren des Kaufs zusammen. So hoch fällt die Bankmarge aus
Jahr eins: Grundsteuer, Gemeinschaftskosten und Versicherung: 1 600 bis 7 800 €Die arithmetische Summe der drei weiter unten auf dieser Seite genannten Jahresbeträge. Strom, Wasser und Internet kommen hinzu und hängen davon ab, wie viel Zeit Sie dort verbringen.

Betrachten Sie dies als drei getrennte Liquiditätsanforderungen statt als eine Zahl: die zusätzlichen Kosten zum Kaufpreis, die Sie beim Notar benötigen; die Möbel, die Sie in den ersten Wochen benötigen; und die laufenden Kosten, die sofort beginnen und nie enden. Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Preis leicht, und die Gemeinschaftsgebühr ist der Posten, der sich zwischen zwei scheinbar identischen Wohnungen am stärksten unterscheidet.

Was der Kauf kostet Kostenrechner Möblierung und Ausstattung Jährliche Kosten

Möbel und der leere Neubau

Ein spanischer Neubau wird vollständig leer übergeben, bis hin zu den Leuchten. Ein Wiederverkaufsobjekt wird normalerweise möbliert übergeben, aber Sie handeln die Möbel bereits bei der Reservierung aus. Alles, was nicht in einem datierten Inventar schriftlich festgehalten ist, verschwindet vor der Übergabe häufig. Möbel aus Tschechien mitzubringen, ist normalerweise keine gute Idee.

Bettwäsche, wenn Sie an Touristen vermieten2 SetsEin Set in Gebrauch und ein Ersatzset pro Bett. Drei Sets sind Praxis, keine gesetzliche Vorschrift.

Was unsere Ausstattungsberatung kostet0 €

Möbel und Einrichtung

Wie viel können Sie leihen, und wie gelangt das Geld nach Spanien?

Zwei Fragen bestimmen, was Sie sich tatsächlich leisten können: Wie viel eine spanische Bank einem Nichtresidenten leiht und was der Wechselkurs auf dem Weg abzieht. Die zweite Zahl ist größer und wird von Käufern ignoriert.

Eine Hypothek als Nichtresident

Eine spanische Bank finanziert einem nicht ansässigen Käufer höchstens 60 bis 70 % des Preises. Das bedeutet 30 bis 40 % Eigenkapital von Ihnen, noch vor den zusätzlichen Kaufnebenkosten. Ein EU-Bürger, der einen echten Hauptwohnsitz kauft, kann manchmal eine höhere Finanzierung erreichen. Die Bank bewertet die Immobilie selbst und finanziert den niedrigeren Wert aus Bewertung und Kaufpreis. Eine Bewertung unter dem vereinbarten Preis ist Ihr Problem, nicht das des Verkäufers. Seit 2019 müssen Ihnen vor einer Unterschrift die beiden standardisierten Informationsdokumente und eine Bedenkzeit ausgehändigt werden. Auch die freie Wahl des Notars ist bei einer Hypothek Ihr gesetzliches Recht. Auf zwei Dinge sollten Sie achten. Ein als fest verkauftes Mischzinsmodell verhält sich nach Ablauf der Festzinsperiode völlig anders. Und ein Dokument, das eine Apostille statt einer einfachen Übersetzung benötigt, ist der übliche Grund dafür, dass eine Akte wochenlang unbearbeitet bleibt.

Beleihungsauslauf, EU-Nichtansässige60 bis 70 %

Beleihungsauslauf, außerhalb der EU50 bis 60 %

Festzins über 20 Jahre3,8 bis 5,2 %Marktüberblick. Kurse ändern sich.

Bedenkzeit vor der Unterzeichnung10 Tage(BOE)

Hypothek

Geldtransfer und Wechselkurs

Ein Kauf besteht nicht aus einer einzigen Überweisung, sondern aus mehreren, die sich über Monate oder Jahre verteilen. Die Kosten des Wechselkurses übersteigen dabei alle Überweisungsgebühren zusammen bei Weitem. Ein Termingeschäft kann den Wechselkurs vor einer Zahlung gegen eine Anzahlung festlegen. Es ist eine verbindliche Verpflichtung und keine optionale Versicherung: Wenn sich der Wechselkurs in die andere Richtung bewegt, bleiben Sie dennoch gebunden. Drei praktische Fallen. Eine Reservierung per Karte zu bezahlen, wobei zu einem Kurs umgerechnet wird, dem niemand zugestimmt hat, und zusätzlich eine Gebühr für einen Bargeldvorschuss anfällt. Geld auf ein Konto zu überweisen, das nicht dem im Vertrag genannten Konto entspricht. Und den Transfer auf die letzte Woche zu verschieben, wenn die Compliance-Prüfung und der Nachweis der Mittelherkunft jeweils mehrere Tage benötigen. Rechnen Sie auch Steuern, Möbel und die laufenden Kosten des ersten Jahres um, denn all dies sind in Euro zu zahlende Verbindlichkeiten an Terminen, die Sie nicht kontrollieren.

Separate Überweisungen bei einem Kauf4 bis 8

Die Marge einer Filialbank3 bis 4 %In den Zinssatz eingerechnet, nicht in die Gebühr.

Was 1 % Marge kostet4 000 €Bei einer Immobilie für 400 000 €.

Was wir bei einem Währungstausch einbehalten0 €

Kronen in Euro umtauschen

Was schützt Ihr Geld, bevor Ihnen etwas gehört?

In Spanien gibt es kein notarielles Treuhandkonto. Ihr Geld wird daher je nach Kauf durch eines von zwei Systemen geschützt, während eine Zahlung außerhalb beider Systeme steht.

Auf welchem Konto Ihr Geld liegt

Bei einem Neubau fließen Ihre Zahlungen auf ein gesetzlich geschütztes Baukonto, und Sie erhalten im Gegenzug eine Garantieurkunde. Bei einem Wiederverkauf fließen sie auf das Anderkonto Ihres eigenen Anwalts, getrennt vom Geld der Kanzlei, und werden beim Notar freigegeben. Die Reservierungszahlung ist die einzige Zahlung, die von keinem der beiden Systeme abgedeckt wird. Deshalb sollte sie gering sein und ist die Rückerstattungsklausel wichtiger als ihre Höhe. Die Garantieurkunde erhalten Sie bei der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags, bevor eine Ratenzahlung das Konto verlässt. Wird sie erst für später zugesagt, ist die Zahlung, die Sie gerade leisten wollen, noch nicht geschützt.

Neubau, das geschützte KontoGesetzlich vorgeschrieben

Wiederverkauf, wo das Geld wartetEin Kundenkonto

Wenn der Bauträger nicht liefertDas Geld zurück, mit Zinsen

Wie viele Zahlungen außerhalb beider liegen1Die Reservierung. Halten Sie den Betrag gering und lassen Sie die Rückerstattungsklausel schriftlich aufnehmen.

Wie Ihr Geld geschützt ist

Die Bankgarantie und das Lesen der Garantieurkunde

Jede Zahlung, die Sie vor Fertigstellung des Gebäudes an einen Bauträger leisten, muss durch eine Garantie oder Versicherung abgedeckt sein, die individuell auf Sie ausgestellt wird. Prüfen Sie auf der Urkunde vier Dinge. Ihren eigenen Namen als Begünstigten. Den garantierten Betrag einschließlich der von Ihnen bereits gezahlten Steuer. Den Aussteller, der eine Bank oder ein Versicherer sein muss und niemals der Bauträger sein darf. Und das Lieferdatum, bis zu dem die Zinsen laufen. Eine Urkunde, in der anstelle Ihres Namens das Bauvorhaben genannt wird, ist an dieser Küste die häufigste Lücke. Vor der Aktualisierung der Urkunde gezahltes Geld ist so lange ungeschützt, bis die Unterlagen nachgezogen wurden. Dies ist nicht die Gewährleistung für das fertiggestellte Gebäude, sondern etwas völlig anderes.

Wessen Name darauf stehtIn Ihrem eigenen Namen(BOE)

Was muss abgedeckt seinDer gesamte Betrag

Wer darf sie ausstellenEine Bank oder ein VersichererNiemals der Bauträger selbst.

Verstärkte Form in Kraft seit2015

Bankgarantien

Das Anderkonto und der darauf abzielende Betrug

Ein spanischer Anwalt muss Ihr Geld getrennt vom Geld der Kanzlei verwahren und darf ohne Ihre schriftliche Genehmigung nicht darauf zugreifen. Das eigentliche Risiko bei der Abwicklung besteht nicht im Versagen dieser Regel, sondern in einer betrügerischen E-Mail, die Ihnen mitteilt, dass sich die Kontonummer geändert habe. Bestätigen Sie jede Änderung telefonisch unter einer Nummer, die Sie bereits hatten.

Das AnderkontoSeparat verwahrt(BOE)

Wie ein Fehlverhalten eingestuft wirdErnst bis sehr ernst

Wo die Versicherungspflicht liegtDer VerhaltenskodexFragen Sie nach der Deckungssumme, nicht danach, ob eine Deckung besteht.

Treuhandkonto des Anwalts

Sollten Sie persönlich oder über ein Unternehmen kaufen?

Für fast jeden Käufer eines einzigen Ferienhauses lautet die Antwort nein. Ein Unternehmen bringt zusätzliche Erklärungen mit sich, besteuert Ihre eigene Nutzung der Immobilie, erschwert den Verkauf und senkt die Kaufsteuer nicht.

Privat oder über eine Gesellschaft

Eine Gesellschaft spart bei der Grunderwerbsteuer nichts, und bei einem einzigen Ferienwohnsitz ist die Angelegenheit damit normalerweise erledigt. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, kann dies als Miete besteuert werden, die die Gesellschaft von Ihnen hätte verlangen müssen. Die Anteile zählen weiterhin für die Vermögensteuer, wobei ihr Wert über die Bilanz der Gesellschaft ermittelt wird. Der wirtschaftlich Berechtigte muss bei der Gründung und anschließend jedes Jahr angegeben werden. Auch eine ruhende Gesellschaft muss Erklärungen einreichen, selbst wenn nichts zu melden ist. Außerdem verändert sich, was Sie später tun können. Ein Vermieter in Form einer Gesellschaft ist bei einem langfristigen Mietverhältnis sieben statt fünf Jahre gebunden. Und der Verkauf der Anteile statt der Immobilie ist eine komplexere Transaktion, für die Sie einen eigenen Spezialisten benötigen. Sinnvoll kann dies bei einer echten Gesellschaft sein, die mehrere Immobilien hält. Das ist jedoch ein anderes Gespräch mit einem Steuerberater und nicht mit einer Agentur.

Kaufsteuer, die ein Unternehmen spart0 €Die Steuer ist in beiden Fällen gleich.

Körperschaftsteuer auf Mieteinnahmen25 %

Ein ruhendes Unternehmen, jedes Jahr500 bis 1 000 €

Abgabe auf nicht kooperative Rechtsordnungen3 %Tschechien und Polen stehen nicht auf dieser Liste.

Kauf über eine Gesellschaft

Offizielle Quellen für diesen TeilReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Was schiefgehen kann

Was prüft ein unabhängiger Anwalt und in welcher Reihenfolge?

Dafür zahlen Sie, und diesen einen Schritt in diesem Ratgeber sollten Sie vernünftigerweise nicht überspringen. Ein unabhängiger Anwalt führt etwa fünfzehn Prüfungen durch und sagt Ihnen anschließend, ob Sie fortfahren sollten.

Die fünfzehn Prüfungen

Die Prüfungen erfolgen in vier Gruppen. Wem die Immobilie gehört und welche Belastungen darauf liegen, laut Eigentumsregister. Welchen rechtlichen Status das Gebäude hat: die Baugenehmigung, die Erstbezugsgenehmigung und die Frage, ob Register und Catastro dieselbe Immobilie beschreiben, die tatsächlich dort steht. Welche Verbindlichkeiten bestehen: der Gemeinschaftsbeitrag, die Schuldenbescheinigung der Verwaltung und die Grundsteuer. Und was Sie damit tun dürfen: die Gemeinschaftsstatuten sowie die Frage, ob touristische Vermietungen überhaupt zulässig sind. Ein einziges Nein innerhalb der gesamten Kette der baurechtlichen Prüfung stoppt die gesamte Kette. An diesem Punkt wird ein Kauf gestoppt und nicht etwa neu bepreist. Ein privater Einzelverkäufer schuldet Ihnen weniger Offenlegung als eine Agentur, wodurch die Prüfung wichtiger und nicht weniger wichtig wird.

Prüfungen auf der Liste15

Wie lange es dauert, in Wochen2 bis 4

Was der Anwalt kostet~1 %Vom Preis, Mehrwertsteuer inbegriffen.

Was wir der Kanzlei zahlen0 €

Was der Anwalt prüft

Der Energieausweis

Jede Immobilie benötigt einen gültigen Ausweis, bevor sie zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden darf. Der Verkäufer muss ihn bereitstellen, nicht Sie. Nur ein qualifizierter Techniker darf ihn ausstellen. Ein Notar kann die Urkunde dennoch ohne ihn beurkunden, wenn Sie im Vertrag schriftlich darauf verzichten. Ein fehlender Ausweis ist daher eine Frage, die Sie stellen sollten, und kein Hinderungsgrund.

Der Ausweis ist gültig für10 Jahre(BOE)

Bei der schlechtesten Bewertung5 Jahre

Was ein Ausweis kostet50 bis 300 €

Die eng gefasste Ausnahme50 m²Ein freistehendes Gebäude unter dieser Fläche.

Energieausweise

Sie müssen keinen Anwalt blind auswählen und auch nicht selbst nach einem suchen. Wir koordinieren die Prüfung, halten sie in Gang und übersetzen das Ergebnis in seine Bedeutung für genau diese Immobilie. Der Anwalt wird von Ihnen bezahlt und arbeitet für Sie.

Was geschieht, wenn Gebäude oder Grundstück nicht dem Anschein entsprechen?

Die teuersten Probleme hier liegen nicht in den Wänden, sondern in den dahinterstehenden Unterlagen: ein Gebäude oder Anbau, für den nie eine Genehmigung erteilt wurde, oder ein Grundstück, das nicht so bebaubar ist, wie der Verkäufer behauptet.

Ein nicht genehmigtes Gebäude und die Abrissfrist

Auf gewöhnlichem städtischem oder ländlichem Grund läuft das Recht, den Abriss anzuordnen, nach sechs Jahren ab. Danach kann das Gebäude den AFO-Status beantragen. AFO bedeutet keine Legalisierung: Der Status hält fest, dass die Frist abgelaufen ist. Sie kann später wieder eröffnet werden, wenn sich herausstellt, dass das Grundstück einer geschützten Kategorie angehört. Auf geschütztem oder küstennahen Land beginnt die Frist nie, sodass ein Abriss auf unbestimmte Zeit möglich bleibt. Zwei praktische Folgen. Kreditgeber sind bei einer AFO-Immobilie vorsichtig. Daher können die Hypothekenbedingungen von einem normalen Kauf abweichen oder das Darlehen kann abgelehnt werden. Und eine offene Vollstreckungsakte bei der Gemeinde erscheint in keinem Registerauszug. Jemand muss direkt bei der Gemeinde nachfragen. Dies gehört zur rechtlichen Prüfung und ist nichts, was Sie anhand eines Inserats erledigen können.

Auf gewöhnlichem Land6 JahreDanach kann die Behörde keinen Abriss mehr anordnen. (BOJA)

Auf geschütztem oder küstennahen LandKeine Frist

Illegale Bauten

Eine geschlossene Terrasse, ein Pool, ein zusätzliches Zimmer

Ein nicht angegebener Anbau an einem ansonsten legalen Haus lässt sich normalerweise nachträglich regeln. Er wird jedoch sichtbar, wenn Register, Catastro und das tatsächliche Gebäude nicht übereinstimmen. Die Berichtigung der Eintragung ist ein Verfahren, das jemand durchführen muss, und kann zu mehreren Jahren rückständiger Grundsteuer führen. Ein Kreditgeber bewertet die eingetragenen Quadratmeter, daher wird ein nicht angegebener Anbau nicht finanziert.

Grundsteuer nach Korrektur zurückfordern4 Jahre(BOE)

Nicht genehmigte Anbauten

Küstenland, ländliches Land und Brunnen

Ein Schutzstreifen erstreckt sich von der Küstenlinie landeinwärts, und seine Baubeschränkungen laufen nie ab. Auf ländlichem Land in Andalusien ist urbanizable ein planungsrechtlicher Status und keine Zusage, dass das Grundstück jemals bebaubar sein wird. Ein Brunnen, aus dem Wasser gepumpt wird, ist kein Beweis für einen legalen Brunnen.

Der Küstenschutzstreifen100 MeterLandeinwärts von der öffentlichen maritimen Grenze, und er läuft nicht ab. (MITECO)

Mindestgrundstück für ein freistehendes Haus2,5 ha

Legalisierter Brunnen, maximal7 000 m³ pro JahrMit einem Volumenzähler.

Küstenland und ländliches Land

Was können Sie vom Verkäufer erben?

Ein Teil dessen, was Sie kaufen, gehört der Person, die es verkauft: ihre Schulden bei der Eigentümergemeinschaft, ihre Erben oder ihren Mieter. Alle drei Punkte können Sie prüfen, bevor Sie etwas zahlen.

Gemeinschaftsschulden, die Sie mit der Wohnung übernehmen

Sie haften mit der Immobilie selbst für unbezahlte Gemeinschaftsbeiträge, die der Verkäufer für das laufende Jahr und die drei davorliegenden Kalenderjahre hinterlassen hat. Die Schuld ist an die Wohnung und nicht an die Person gebunden, die sie verursacht hat, und folgt daher dem Eigentum. Verhindert wird dies durch ein einziges Dokument: eine Bescheinigung der Gemeinschaftsverwaltung, dass das Beitragskonto ausgeglichen ist. Ohne dieses Dokument darf der Notar die Urkunde nicht genehmigen, es sei denn, Sie verzichten ausdrücklich darauf. Ein Verzicht beseitigt die Prüfung, nicht aber die Haftung. Es gibt daher keinen guten Grund, darauf zu verzichten. Darüber hinaus gibt es zwei Fallen. Eine von einer Bank verkaufte zwangsverwertete Wohnung ist nicht automatisch lastenfrei. Und ein Gebäude innerhalb einer größeren Urbanisation kann zwei Gemeinschaften mit zwei Budgets angehören, sodass eine Bescheinigung nicht immer beide abdeckt.

Vererbte Schulden3 JahreZusätzlich das laufende Jahr. (BOE)

Die SchuldenbescheinigungJaDer Notar benötigt es, außer Sie verzichten darauf.

Wie eine Eigentümergemeinschaft eine Forderung eintreibtEin besonderes Gerichtsverfahren

Schulden der Eigentümergemeinschaft

Wenn der Verkäufer vorher oder währenddessen stirbt

Der Kauf von einem Nachlass ist ein normaler Kauf mit mehr Dokumenten und mehr Personen, die zustimmen müssen. Wenn der Verkäufer nach Ihrer Unterschrift stirbt, wird der Vertrag nicht aufgehoben: Die Erben treten an seine Stelle, sobald sie die Erbschaft annehmen. Ein einzelner Erbe kann nicht für alle unterschreiben.

Wer für einen Nachlass unterzeichnen kann3 RoutenAlle Erben, ein benannter Testamentsvollstrecker oder ein gerichtlich bestellter Nachlassverwalter.

Besteht Ihr Vertrag fortJa

Die Hürde der RegistersteuerJa, auch bei null Steuern(BOE)

Wenn der Verkäufer stirbt

Kauf mit bestehendem Mietverhältnis

Sie übernehmen den bestehenden Mietvertrag für die verbleibende Mindestlaufzeit zu den Bedingungen, die der vorherige Eigentümer vereinbart hat, unabhängig davon, ob der Vertrag eingetragen ist. Sie können die Miete nicht wegen des Eigentümerwechsels erhöhen. Der Mieter kann außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben und vor Ihnen kaufen dürfen. Wenn Sie diese Mitteilung überspringen, kann die Eintragung Ihres Kaufs verhindert werden.

Die übernommene Laufzeit5 oder 7 JahreSieben Jahre, wenn der vorherige Vermieter ein Unternehmen war. (BOE)

Mitteilung, wenn auf das Vorkaufsrecht verzichtet wurde30 Tage

Eine Immobilie mit einem Mieter

Was können Boden, Luft und Gebäude für Sie bedeuten?

Vier Dinge an einer bestimmten Adresse können Sie vor dem Abflug vom Schreibtisch aus prüfen, und keines davon erscheint in einem Angebot: ob es Überschwemmungen gibt, wie laut es im August ist, warum es im Januar feucht ist und wer Ihnen anschließend eine Reparatur schuldet.

Überschwemmungsgebiete und die Zehn-Minuten-Prüfung

Etwa 8 % der spanischen Wohnungen liegen in einem kartierten Überschwemmungsgebiet. Die Prüfung einer bestimmten Adresse ist im staatlichen Kartenviewer kostenlos: Sie suchen die Adresse, und die Schattierung zeigt Ihnen, ob sie in einem untersuchten Überschwemmungsgebiet liegt und mit welcher Wahrscheinlichkeit. Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen. Die Karten erfassen nur untersuchte Gewässer. Ein kleiner überdeckter Bach oder ein städtischer Abfluss kann daher vollständig fehlen. Außerdem gilt ein bei starkem Regen verstopfter Regenwasserabfluss rechtlich nicht als Überschwemmung. Die Lage innerhalb der Zone des bevorzugten Abflusses ist eine strengere Kategorie als die gewöhnliche Überschwemmungsschattierung, mit strengeren Einschränkungen für Bau und Wiederaufbau. Das nationale System zahlt nur bei außergewöhnlichen Überschwemmungen und nur zusätzlich zu einer aktiven, vollständig bezahlten Versicherung, niemals für entgangene Mieteinnahmen. Kein spanischer Verkäufer ist verpflichtet, ein Überschwemmungsrisiko anzugeben. Eine rechtliche Prüfung umfasst keine Prüfung der Überschwemmungskarte, sofern dies nicht ausdrücklich verlangt wird. Deshalb steht sie auf unserer eigenen Checkliste vor einem Angebot und nicht danach.

Spanische Häuser in einem kartierten Gebiet~8 %

Zone mittlerer Wahrscheinlichkeit1 % pro JahrBei einer Eigentumsdauer von mehr als dreißig Jahren liegt die Wahrscheinlichkeit mindestens eines solchen Ereignisses bei etwa 26 %.

Prüfung einer AdresseKostenlosIm öffentlichen SNCZI-Viewer. (MITECO)

Was das nationale System bezahltNur auf Grundlage einer gültigen PoliceHausversicherung ansehen

Überschwemmungsgebiete

Lärm, der saisonabhängig ist und eine Adresse hat

Der meiste Lärm lässt sich hier vor dem Kauf vorhersehen, weil die Quellen saisonabhängig und mehrere davon öffentlich dokumentiert sind. Eine Strandbar ist im Februar ruhig und im August jeden Abend belebt. In der Nähe der Autobahn ist die Sichtverbindung wichtiger als die Entfernung. Die folgenden Grenzwerte entsprechen den Vorschriften und sind keine Messung einer bestimmten Immobilie.

Im Freien am Tag65 dBAWohngebiet, bestehendes erschlossenes Stadtgebiet. (BOJA)

Im Freien bei Nacht55 dBA

Nachts in Ihrem eigenen Schlafzimmer35 dBA

Die Nacht beginnt um23:00

Lärm

Feuchtigkeit und warum sie im Winter problematisch ist

Feuchtigkeit an dieser Küste entsteht meist durch Kondensation: Warme, feuchte Luft trifft in einer leer stehenden, unbeheizten Wohnung auf kalte Oberflächen. Es handelt sich also eher nicht um ein Leck. Die feuchte Jahreszeit dauert daher von November bis Februar und nicht im August. Deshalb finden Käufer, die im Sommer danach suchen, nichts. Eine frisch gestrichene Wohnung kann die Feuchtigkeit verbergen, statt sie zu beseitigen.

Luftfeuchtigkeit in Malaga, Jahresmittel65 %

Der niederschlagsreichste Monat ist Dezember72 %Gegenüber achtundfünfzig Prozent im Juni und Juli.

Feuchtigkeitsschutz in der Bauordnung seit2006Ältere Gebäude haben häufig überhaupt keine Sperrschicht. (BOE)

Feuchtigkeit und Bauqualität

Ein Mangel nach Ihrem Einzug

Ein Neubau hat drei Gewährleistungsfristen, wobei jeweils eine andere Gruppe der am Bau Beteiligten dafür haftet. Die Gewährleistung für die Tragkonstruktion wird durch eine gesetzlich vorgeschriebene Versicherung abgesichert, die an das Gebäude und nicht an das Unternehmen gebunden ist. Sie bleibt daher bestehen, wenn der Bauträger sein Unternehmen schließt. Wenn ein Problem auftritt, ist die sinnvollste Maßnahme unspektakulär: Melden Sie es schriftlich, datiert und mit Fotos dem Bauträger sowie dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft, wenn ein gemeinschaftliches Element betroffen ist. Die Frist für den Anspruch beginnt, sobald der Schaden sichtbar wird, und nicht erst, wenn Sie sich zur Beschwerde entschließen. Ein Wiederverkauf bietet im Vergleich dazu fast keinen Schutz: einen strengen Anspruch wegen verborgener Mängel innerhalb einer kurzen Frist, die durch das Versenden eines Schreibens nicht unterbrochen werden kann, und nur für etwas, von dem der Verkäufer wusste und das er verschwiegen hat.

Tragkonstruktion bei einem Neubau10 JahreDrei Jahre für die Installationen, eines für die Ausführungen. (BOE)

Zur Geltendmachung, sobald ein Mangel auftritt2 Jahre

Hinter der zehnjährigen DeckungPflichtversicherung

Verborgene Mängel bei einem Wiederverkauf6 MonateAb der Übergabe, und sie kann nicht unterbrochen werden. (BOE)

Baumängel

Wie sieht vorsätzlicher Betrug hier aus?

Vorsätzlicher Betrug ist hier selten und nicht subtil. Er tritt in vier Formen auf, und jede wird durch denselben Grundsatz verhindert: Niemand erhält Geld oder eine Unterschrift, bevor eine Prüfung möglich ist.

Die vier Muster

Ein falscher Verkäufer, der etwas verkauft, wozu er nicht berechtigt ist, eine veruntreute Anzahlung, eine fingierte Vermietung und ein Betrug bei einem Kauf vom Plan mit Ratenzahlungen, hinter denen keine Garantie steht. Falsche Verkäufer wählen Immobilien, die lange leer standen, aus dem Ausland gehalten werden oder kürzlich geerbt und im Register nie aktualisiert wurden. In allen drei Fällen bemerkt niemand vor Ort etwas. Das Muster hinter allen vier Fällen ist dasselbe und das Einzige, woran Sie sich erinnern müssen: Geld oder eine Unterschrift werden verlangt, bevor eine Prüfung möglich ist. Die Schutzmaßnahmen sind daher einfach. Am besten wird das Geld auf das Anderkonto Ihres eigenen Anwalts eingezahlt. Wenn es stattdessen an den Verkäufer, die Agentur oder den Bauträger geht, was häufig vorkommt, muss der Name auf dem Konto exakt mit der im Vertrag genannten Partei übereinstimmen. Drei Dinge bedeuten: Stopp. Ein Privatkonto, das einer anderen Person als dem Verkäufer gehört. Eine Aufforderung zur Barzahlung. Oder ein Firmenkonto in einem Land, das mit dem Verkauf nichts zu tun hat. Vor einer Besichtigung wird nichts bezahlt, weder persönlich noch in einem Live-Videoanruf. Eine taggleiche Überweisung kann manchmal zurückgerufen werden, wenn Sie innerhalb von ein oder zwei Tagen handeln. Das sollten Sie vor dem Wochenende wissen und nicht erst danach.

Gezielte Muster4Falscher Verkäufer, veruntreute Anzahlung, fingierte Vermietung, Kauf vom Plan ohne Garantie.

Für den Verkauf dessen, was Sie möglicherweise nicht verkaufen dürfen1 bis 4 JahreEine Freiheitsstrafe nach einem Artikel des Strafgesetzbuchs. (BOE)

Immobilienbetrug

Was kann bei einem Neubau schiefgehen, und wer trägt die Kosten?

Bei einem Neubau gehen drei Dinge schief: Der Bauträger scheitert, das Projekt wird eingestellt oder der Termin verschiebt sich. Welche Situation vorliegt, entscheidet darüber, ob Sie Ihr Geld innerhalb weniger Wochen von einer Bank zurückerhalten oder jahrelang auf ein Gerichtsverfahren warten.

Wenn der Bauträger insolvent wird

Ihr Geld teilt sich in zwei Teile. Alles, was durch eine gültige Garantie abgedeckt ist, erhalten Sie von der Bank oder dem Versicherer zurück. Diese Schuld besteht gegenüber einem anderen Unternehmen und bleibt daher unabhängig davon bestehen, was mit dem Bauträger geschieht. Alles andere wird zu einer gewöhnlichen Forderung im Insolvenzverfahren, hinter anderen Gläubigern, ohne zugesicherten Betrag und ohne zugesicherten Zahlungstermin. Lesen Sie daher zunächst die Bescheinigungen, statt in Panik zu geraten: Welche Zahlungen sind in Ihrem eigenen Namen und in voller Höhe abgedeckt? Als Zweites müssen Sie die Forderung innerhalb der vom Insolvenzverfahren gesetzten Frist anmelden, denn bei Versäumung kann die Forderung vollständig verloren gehen. Eine Insolvenz ist ein gerichtlich festgestelltes Ereignis mit einem Datum. Sie ist nicht dasselbe wie ein Bauträger, der langsam arbeitet, schweigt oder angeblich in Schwierigkeiten steckt.

Eine Garantie wird bezahltUnabhängig von der Insolvenz

Ohne Garantie sind SieEin gewöhnlicher Gläubiger

Die Zahlung, die keine Garantie abdecktDie Reservierung

Das anwendbare RechtRDLeg 1/2020(BOE)

Insolvenz des Bauträgers

Wenn das Projekt ins Stocken gerät

Ein ins Stocken geratenes Bauprojekt endet an einem von drei Punkten, und davon hängt ab, ob Sie warten oder aussteigen. Wenn ein anderer Bauträger es übernimmt, wird die alte Garantie nicht automatisch übertragen. Eine Baugenehmigung kann erlöschen, wenn die Arbeiten lange stillstehen, und ungeschützter Beton, der über regnerische Jahreszeiten hinweg unvollendet bleibt, verschlechtert sich auf eine Weise, die eine Prüfung der Unterlagen nicht erkennen lässt.

Wie ein ins Stocken geratenes Projekt endet3 mögliche Ergebnisse

Wenn ein anderer Bauträger es fertigstelltEine neue Garantie, ein neuer Zyklus

Das erste anzufordernde DokumentNota simple

Gemeinschaftsschulden bei halbfertiger EinheitKann an der Immobilie haften

Ein unvollendetes Projekt

Wenn die Fertigstellung verspätet ist

Bei einem Neubau können Sie nach Ablauf des im Vertrag genannten Fertigstellungstermins die Rückzahlung des Geldes mit den gesetzlichen Zinsen aus der Garantie verlangen. Ohne Gericht und ohne Streit darüber, wie schwerwiegend die Verzögerung war. Es zählt nur das Datum im Vertrag. Eine Nachfrist besteht nur, wenn Ihr Vertrag eine solche vorsieht.

Welches Datum zähltDer Vertrag, nicht die Broschüre

Deckt die Garantie eine Verzögerung abJa, auch bei einer einfachen Verzögerung

Bei einem NeubauKeine Prüfung des Schweregrads

Bei einem WiederverkaufArtikel 1124 des ZivilgesetzbuchsEin Gericht entscheidet, ob der Vertragsverstoß schwerwiegend genug ist. (BOE)

Verspätete Fertigstellung

Wenn ein Projekt ins Stocken gerät, lautet die erste Frage, in welcher dieser drei Situationen Sie sich befinden. Wir prüfen die Genehmigung und das Grundbuch erneut, bestätigen, ob Ihre Garantie die bereits geleisteten Zahlungen weiterhin abdeckt, und sagen klar, ob Warten oder Aussteigen die bessere Entscheidung ist.

Offizielle Quellen für diesen TeilDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Neubau oder Wiederverkauf

Neubau oder Wiederverkauf?

Kaufen Sie die Immobilie, die zu Ihrem Zeitplan passt. Dies ist der wichtigste Unterschied, den Sie nicht ändern können. Ein Wiederverkauf dauert Monate. Ein Neubau kann Jahre dauern. Die übrigen Punkte sind Entscheidungen und keine festen Antworten. Die Schritte 1 bis 7 sind bei beiden Optionen gleich. Die Schritte 8 bis 14 unterscheiden sich.

Neubau

Von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe2 Monate bis 3 JahreDies hängt davon ab, wie weit die Bauarbeiten fortgeschritten sind.

Zusätzliche Kosten zum PreisDer höhere der beiden oben genannten BeträgeDer größte Teil davon sind Steuern: 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich andalusischer Stempelsteuer auf die Urkunde.

Wie Sie bezahlenIn Teilzahlungen entsprechend den BaufortschrittenEine auf Ihren Namen ausgestellte Bankgarantie deckt jede Teilzahlung ab.

Was schiefgehen kannDer Termin ändert sichDie fertiggestellte Wohnung kann ebenfalls von den Zeichnungen abweichen. Die Mängelliste und die Garantien gehen darauf ein.

Was Sie verhandeln könnenBedingungen sind wichtiger als der PreisSie können den Zahlungsplan, die Möbel, den Stellplatz und die Frist verhandeln.

Ihre GarantienZehn Jahre auf die TragstrukturDrei Jahre auf die Installationen und ein Jahr auf die Ausstattung.

Am besten, wenn Sie auf die Fertigstellung des Gebäudes warten können und die Garantien eines Neubaus wünschen.

Bestandsimmobilie

Von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe1 bis 3 MonateDie rechtliche Prüfung bestimmt das Tempo, nicht der Bau.

Zusätzliche Kosten zum PreisDer niedrigere der beiden oben genannten BeträgeIn Andalusien gilt eine Grunderwerbsteuer von 7 % auf den Referenzwert, wenn dieser höher ist als der von Ihnen gezahlte Preis.

Wie Sie bezahlenReservierung, Arras, dann der RestbetragArras beträgt 10 bis 20 %. Den Restbetrag zahlen Sie beim Notar.

Was schiefgehen kannWas das Gebäude bereits istEs kann Schulden, nicht eingetragene Änderungen, Feuchtigkeit oder eine Gemeinschaftsregel geben, die Sie nicht gelesen haben.

Was Sie verhandeln könnenPreis und ZeitplanEs gibt einen Verkäufer, und er hat einen Grund zu verkaufen.

Ihre GarantienKeine vom VerkäuferStattdessen erhalten Sie ein Gebäude mit einer Geschichte, die Sie prüfen können.

Am besten, wenn Sie die Immobilie bald beziehen müssen und Spielraum für Preisverhandlungen wünschen.

Keiner der beiden Wege ist besser, und wir verkaufen keinen von beiden. Normalerweise entscheidet der Zeitplan. Wenn Sie nächsten Sommer in der Immobilie sein müssen, kommt ein Projekt, dessen Fertigstellung noch zwei Jahre entfernt ist, nicht infrage, wie gut es auch sein mag.

Was der Kauf kostet Kostenrechner

Was Käufer am meisten überrascht

Bei einem Neubau bewegt sich Ihr Geld, bevor ein Vertrag unterzeichnet ist

Sie zahlen die Reservierung, bevor ein Vertrag mit dem Bauträger besteht. Je nach Bauträger kann zu diesem Zeitpunkt auch mehr als die Reservierung verlangt werden. Wir weisen im Voraus darauf hin und haben dennoch bei genau diesem Schritt fast Geschäfte verloren: Die E-Mail des Anwalts kommt mit der Aufforderung, Geld zu zahlen, bevor etwas unterschrieben ist, und die Käufer ziehen sich zurück. Die meisten nehmen an, dass sich nur ein Bauträger seltsam verhält. Nach unserer Erfahrung ist das nicht der Fall: Die meisten Bauträger an dieser Küste arbeiten so, ungefähr acht von zehn oder mehr. Eine veröffentlichte Zahl gibt es nicht, dies entspricht unserer Beobachtung.Eine Ausnahme kann manchmal ausgehandelt werden, und es gibt selten einen Grund, darum zu bitten. Jede Zahlung, die Sie vor Fertigstellung des Gebäudes leisten, muss durch eine Bankgarantie auf Ihren eigenen Namen abgesichert sein. Im Reservierungsvertrag muss festgelegt werden, bei welchen Feststellungen Sie Ihr Geld zurückerhalten. Zusammengenommen bleibt zwischen diesen beiden Schutzmechanismen nichts ungesichert, was das Garantiesystem nicht bereits abdeckt. Dies ist hier einfach der übliche Ablauf. Wie diese Zahlungen normalerweise strukturiert sind, wird weiter unten im Abschnitt zum Kauf vom Plan erläutert.

Bankgarantien Reservierungsvereinbarung

Sie müssen diese E-Mail nicht allein beurteilen. Ihr Anwalt prüft die Garantieurkunde und den Wortlaut zum Schutz der Zahlung. Wir gehen alles mit Ihnen durch und lassen keine Überweisung aufgrund des Versprechens zu, dass die Bescheinigung später nachgereicht wird.

Ist der Kauf vom Plan für Sie geeignet?

Ein Kauf vom Plan und eine bezugsfertige Immobilie sind keine zwei Risikostufen, sondern zwei unterschiedliche Risiken. Bei einem Neubau besteht das Risiko in der Zeit, und der Schutz ist ein Dokument, das Sie lesen müssen. Bei einem Wiederverkauf liegt das Risiko im Gebäude selbst, und der Schutz ist die rechtliche Prüfung. Die sieben folgenden Fragen entscheiden dies in der wichtigen Reihenfolge.

Kann Ihr Kalender die Wartezeit verkraften: 2 Monate bis 3 JahreDies ist der einzige Unterschied, über den Sie nicht verhandeln können. Wenn Sie im nächsten Sommer in der Immobilie sein müssen, ist ein Projekt mit einem Zeithorizont von zwei Jahren unabhängig von seiner Qualität kein geeigneter Kandidat.
Auf wessen Namen die Garantie lauten muss: In Ihrem eigenen NamenEine Bescheinigung, in der statt Ihres Namens das Bauvorhaben genannt wird, bietet keinen Schutz. Prüfen Sie sie vor jeder Ratenzahlung und nicht nur einmal zu Beginn.
Zahlt die Garantie auch, wenn der Bauträger ausfällt: Unabhängig von der InsolvenzGarantiertes Geld kommt von der Bank zurück. Nicht garantiertes Geld wird zu einer Forderung im Insolvenzverfahren, ohne zugesicherten Betrag und ohne zugesichertes Datum.
Was passiert, wenn das Projekt stoppt: 3 mögliche ErgebnisseEs wird fortgesetzt, ein anderer Bauträger stellt es fertig oder es wird abgewickelt und die Käufer erhalten ihr Geld zurück. Ein neuer Bauträger bedeutet eine neue Garantie und nicht die alte.
Was passiert bei Terminverschiebung: Der Vertrag, nicht die BroschüreEs zählt nur der Termin in Ihrem eigenen Vertrag. Sobald er verstrichen ist, können Sie die Garantie in Anspruch nehmen, ohne nachweisen zu müssen, dass die Verzögerung erheblich war.
Was ein Neubau bietet, was eine Bestandsimmobilie nicht kann: 10 JahreDrei Jahre für die Installationen und ein Jahr für die Ausstattungen, mit einer Pflichtversicherung für die zehnjährige Absicherung der Tragstruktur.
Was Ihnen ein Wiederverkauf stattdessen bringt: KeineKeine Garantie des Verkäufers, dafür ein Gebäude mit einer Geschichte, die Sie prüfen und deren Wert Sie vor der Zahlung einschätzen können.

Ein Kauf vom Plan passt zu einem Käufer, dessen Zeitplan Spielraum lässt und der bereit ist, vor jeder Zahlung eine Garantiebescheinigung zu lesen. Eine bezugsfertige Immobilie passt zu einem Käufer, der bald einziehen muss und lieber ein echtes Gebäude als eine Zeichnung besichtigt. Keine der beiden Optionen ist abstrakt sicherer: Beim Kauf vom Plan sorgt die Bescheinigung für Sicherheit, beim Wiederverkauf die rechtliche Prüfung.

So sieht der Zahlungsplan normalerweise aus

Zuerst die Reservierung: 6 000 bis 11 000 €Sie wird gezahlt, bevor ein Vertrag mit dem Bauträger besteht, wie der obige Hinweis erläutert.
Beim privaten Bauträgervertrag: around 20 %Mit Mehrwertsteuer auf jede Zahlung. Dies ist unsere Beobachtung und keine Regel.
Während der Bauarbeiten: Manchmal weitere Raten nach BaufortschrittEinige Bauträger verlangen nach dem Vertrag keine weiteren Zahlungen, andere zwei oder drei.
Bei Fertigstellung: around 70 %Der Restbetrag, üblicherweise bis dahin mit einer Hypothekenfinanzierung abgesichert.
Was verbindlich ist: Der Zeitplan in Ihrem eigenen VertragDie Aufteilung variiert je nach Bauträger. Maßgeblich ist daher die Vertragsfassung und nicht diese Darstellung.
Jede Zahlung vor der Fertigstellung: Durch die Bankgarantie abgedecktSehen Sie, was Ihr Geld schützt

Bankgarantien Insolvenz des Bauträgers Unfertiges Projekt Verzögerte Fertigstellung

Offizielle Quellen für diesen TeilLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Eigentümer sein

Was kostet der Besitz jedes Jahr?

Vier Rechnungen erhalten Sie jedes Jahr, unabhängig davon, ob Sie sich in Spanien befinden: die Grundsteuer, die Gemeinschaftsgebühr, die Versicherung und die Steuererklärung für Nichtresidenten. Bei einer Wohnung ergeben sie die untenstehenden Beträge.

Grundsteuer, IBI400 bis 1 000 €Die jährliche Grundsteuer für eine Wohnung.

Gemeinschaftskosten900 bis 6 000 €Jährlich an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen.

Hausversicherung300 bis 800 €Das Gesetz schreibt sie nicht vor. Eine Hypothekenbank schon.

Strom, Wasser und Internet pro Monat100 to 400 €Unsere eigene Einschätzung für eine gewöhnliche Wohnung oder ein Reihenhaus. Eine Villa oder ein großes Haus mit Pool, Garten und Klimaanlage ist deutlich teurer.

Steuer für Nichtansässige, EU und EWR19 %Einmal jährlich einzureichen, auch wenn Sie die Immobilie niemals vermieten. (Agencia Tributaria)

Steuer für Nichtansässige, anderswo24 %Dieselbe Steuer, zum höheren Steuersatz.

Worauf diese Steuer erhoben wird1,1 oder 2 %Auf den Katasterwert, wenn Sie die Immobilie nicht vermieten.

Wie viel Sie für Strom, Wasser und Internet zahlen, hängt davon ab, wie oft Sie vor Ort sind und um welche Art von Immobilie es sich handelt. Jeder oben genannte Betrag gehört zu einem der nachstehenden Ratgeber, die die vollständige Fassung und die jeweilige Quelle enthalten.

Jährliche Kosten Gemeinschaftskosten Nichtresidentensteuer Hausversicherung Nebenkosten und Internet

Welche Rechnungen, Erklärungen und Abstimmungen gehören zum Besitz?

Die Zahlen stehen oben. Im Folgenden erfahren Sie, wer sie bestimmt und was die Versicherung zahlt und was nicht. Außerdem wird erklärt, wie die Versorgungsverträge auf Ihren Namen übertragen werden und welche zwei Steuern für die meisten Käufer keine Zahlung verlangen.

Die Eigentümergemeinschaft und wie sie entscheidet

Die Mitgliedschaft entsteht automatisch. Sie können nicht austreten oder durch die Nichtnutzung des Pools weniger zahlen. Das Budget wird von den Eigentümern beschlossen. Daher ist der Gemeinschaftsbeitrag oft der tatsächliche Unterschied zwischen zwei äußerlich identischen Wohnungen. Bitten Sie vor der Reservierung um das Budget, die Protokolle, den Stand der Rücklage und die Bescheinigung über bestehende Schulden.

Die Mindestrücklage10 %Des letzten ordentlichen Budgets. (BOE)

Um einen Beschluss anzufechten3 MonateEin Jahr, wenn er gegen das Gesetz oder die Satzung verstößt.

Gebühren der Eigentümergemeinschaft

Hausversicherung und die Klausel, die Sie Geld kostet

Kein Gesetz verpflichtet Sie, ein spanisches Wohnhaus zu versichern, aber jeder Hypothekengeber wird dies verlangen. Die Klausel, die Eigentümer von Zweitwohnungen Geld kostet, ist die Klausel über die Nichtbelegung: Sobald die Immobilie lange genug leer steht, wird der Diebstahlschutz gewöhnlich ausgesetzt, während Feuer- und Wasserschäden weiterhin abgedeckt sind. Eine Unterversicherung löst eine anteilige Regelung aus, die jede Entschädigung kürzt.

Ist es verpflichtendNicht gesetzlich vorgeschriebenKein Gesetz verpflichtet einen Eigentümer zum Abschluss einer Versicherung. Ein Kreditgeber tut dies als Bedingung für das Darlehen. Sehen Sie, was es jährlich kostet

Die Wartefrist bei einer neuen Police7 Tage(Konsortium für Versicherungsausgleich)

Hausversicherung

Strom, Wasser und Internet

Bei einem Wiederverkauf ändern Sie den Vertragsinhaber eines bestehenden Anschlusses, anstatt einen neuen Anschluss herstellen zu lassen. Das dauert Tage statt Monate. Dies gilt nicht für einen Neubau, bei dem die für den Erstanschluss erforderlichen Genehmigungen Monate dauern können. Halten Sie bei der Übergabe die Anschlussreferenz, die Zählerstände und die Kontaktdaten des Wasserversorgers bereit.

Erforderliche Dokumente für einen Halterwechsel6

Was der Netzbetreiber berechnen darf0 €

Der reguläre Inlandstarif2 BänderZwei vertraglich vereinbarte Leistungszeiträume.

Spanische Haushalte mit Zugang zu Glasfaser95,9 %

Nebenkosten und Internet

Die Steuererklärung, die Sie auch ohne Mieter abgeben müssen

Sie müssen jedes Jahr spanische Steuer auf die Immobilie zahlen, unabhängig davon, ob sie vermietet ist oder leer steht. Grundlage ist ein fiktives Einkommen, das anhand des Katasterwerts berechnet wird. Es handelt sich um ein einziges Formular. Bei verspäteter Abgabe fallen Zinsen und ein Zuschlag an, der steigt, je länger die Erklärung aussteht. Auch für das erste angefangene Jahr entsteht bereits eine Steuerschuld, obwohl Eigentümer häufig davon ausgehen, dass diese erst im folgenden Januar beginnt.

Die Einreichungsfrist beginnt1. AprilFür das vorherige Jahr und bleibt bis zum Ende des darauffolgenden Dezembers geöffnet. (Steuerbehörde)

Steuer für Nichtansässige

Vermögensteuer und die Steuer ohne Vergünstigung

Andalusien gewährt eine vollständige Steuervergünstigung bei der regionalen Vermögensteuer, sodass sie für fast alle Käufer überhaupt nichts kostet. Eine separate nationale Solidaritätssteuer kann bei deutlich höheren Vermögen weiterhin anfallen. Die regionale Vergünstigung mindert diese Steuer nicht, weil die Anrechnung nur für tatsächlich gezahlte regionale Steuer gilt und eine vollständige Vergünstigung bedeutet, dass Sie keine regionale Steuer gezahlt haben.

Der allgemeine steuerfreie Mindestbetrag700 000 €(BOE)

Hauptwohnsitz, nur für Ansässige300 000 €

Die andalusische Steuervergünstigung100 %

Die nationale Solidaritätssteuer beginnt bei3 000 000 €(BOE)

Vermögensteuer

Dies sind kleine Aufgaben, die in dem Jahr, in dem sie versäumt werden, teuer werden. Ihr Anwalt reicht die Steuererklärung ein, und wir bleiben Ihr Ansprechpartner für Rechnungen, Versicherung und alle Personen, die die Tür öffnen müssen, während Sie nicht hier sind.

Offizielle Quellen für diesen TeilReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Vermieten

Dürfen Sie die Immobilie vermieten, und was bringt sie tatsächlich ein?

Die Vermietung an Touristen benötigt nicht eine, sondern drei Genehmigungen. Diejenige, die die meisten Eigentümer stoppt, kommt von den eigenen Nachbarn. Die langfristige Vermietung unterliegt einer anderen Regelung mit deutlich längeren Bindungen.

Vermietung an Touristen und die drei zuständigen Stellen

Die Region muss die Immobilie registrieren, und die Gemeinde muss die Vermietung genehmigen. Danach kann Ihre Eigentümergemeinschaft touristische Vermietungen mit einer qualifizierten Mehrheit verbieten oder beschränken. Genau diese Abstimmung hält die meisten Eigentümer auf. Eine Immobilie kann über eine gültige Registrierung und ein kooperatives Rathaus verfügen und trotzdem durch diesen Beschluss blockiert werden. Deshalb lohnt es sich, die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle vor der Reservierung zu lesen und nicht erst danach. Die Registrierung selbst ist eine Erklärung mit daran geknüpften Bedingungen. Die Immobilie muss die Ausstattungsvorschriften erfüllen, einschließlich einer Klimatisierung in jedem bewohnbaren Raum während der jeweils maßgeblichen Jahreszeiten. Es gibt keine Ausnahme für eine Vermietung von nur einer Woche: Die Werbung ohne Lizenz stellt denselben Verstoß dar wie der ganzjährige Betrieb. Eine Registrierung, die auf den vorherigen Eigentümer ausgestellt wurde, geht nicht immer auf die Immobilie über. Wir betreiben selbst Kurzzeitvermietungen und Immobilienverwaltung. Daher können Sie uns zu einer bestimmten Immobilie eine konkrete Frage stellen, statt nur eine allgemeine Auskunft zu erhalten.

Die Eigentümergemeinschaft kann dies ablehnen3/5Von Eigentümern und Anteilen. (BOE)

Nationale Werbenummer seit1 July 2025(Regierung Andalusiens)

Schlafplätze, höchstens4 per bedroom(BOJA)

Möbelpaket in Vermietungsqualität4 500 to 26 000 €Für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern und teurer als die Ausstattung derselben Wohnung für den Eigenbedarf, da eine genehmigte Vermietung bestimmte Ausstattungsvorschriften erfüllen muss und einer stärkeren Abnutzung ausgesetzt ist.

Kurzzeitvermietung

Langfristige Vermietung

Ein langfristiger Mietvertrag bindet Sie für eine gesetzliche Mindestdauer, unabhängig davon, wie kurz die Vertragslaufzeit angegeben ist, und noch länger, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist. Die Miete darf während der Laufzeit nicht erhöht werden, sofern der Vertrag dies nicht vorsieht. Wenn der Mieter die Zahlungen einstellt, können Sie den Vertrag nicht einfach beenden: Nur ein Gericht kann einen Mieter entfernen, und das dauert viele Monate. Auch der Verkauf der Immobilie beendet das Mietverhältnis nicht.

Mindestlaufzeit, privater Vermieter5 Jahre(BOE)

Mindestlaufzeit, gewerblicher Vermieter7 Jahre

Kaution und zusätzliche Sicherheit1 + 2 MonateInsgesamt höchstens drei Monatsmieten.

Kündigungsfrist eines Mieters30 Tage

Langzeitvermietung

Steuer auf die Mieteinnahmen

Als in Tschechien oder Polen steuerlich ansässige Person zahlen Sie den niedrigeren Steuersatz auf das Nettoeinkommen nach Abzug zulässiger Ausgaben. Eine außerhalb der EU und des EWR ansässige Person zahlt den höheren Steuersatz auf die Bruttomiete, ohne jegliche Abzüge. Beide reichen dasselbe Formular ein, während der Vermietung vierteljährlich und während des Leerstands jährlich.

Einwohner der EU und des EWR19 %Auf das Nettoeinkommen nach zulässigen Ausgaben.

Alle anderen24 %Auf die Bruttomiete ohne Abzüge.

Während es leer stehtDieselbe Steuer auf ein fiktives EinkommenJahreszahlen ansehen

Vermietungssteuern

Was es realistisch einbringt

Eine gut geführte Kurzzeitvermietung erzielt ungefähr 5 bis 9 % Bruttorendite, eine Langzeitvermietung ungefähr 4 bis 6 %. Bei beiden verbleiben nach Abzug von Verwaltung, Steuern und laufenden Kosten ungefähr 3 bis 4,5 % Nettorendite. Eine Renditeangabe, bevor die Immobilie besichtigt wurde, ist eine Vermutung. Dies sind Zahlen aus Marktberichten, nicht unsere eigenen Angaben.

Kurzzeitvermietung, brutto5 bis 9 %Marktberichte, 2026.

Netto, unabhängig vom Weg3 bis 4,5 %Nach Verwaltung, Steuern und tatsächlichen laufenden Kosten.

Verwaltung pro Buchung20 %

Mieteinnahmen und Rendite

Offizielle Quellen für diesen TeilJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Hier wohnen

Was ändert sich, wenn Sie hier leben statt nur zu Besuch zu sein?

Der Besitz einer Immobilie hier und das Leben hier sind zwei Entscheidungen mit zwei unterschiedlichen Unterlagen. Alles Folgende beginnt, wenn Sie sich entscheiden, tatsächlich viel Zeit in der Immobilie zu verbringen, und die Fristen sind kürzer, als viele erwarten.

Hierher umziehen, Schritt für Schritt

Wenn Sie EU-Bürger sind und länger als drei Monate in Spanien bleiben möchten, müssen Sie sich registrieren. Der Besitz einer Immobilie löst diese Pflicht nicht aus, sondern der Aufenthalt. Die Reihenfolge ist wichtig, und jeder Schritt setzt den vorherigen voraus. Zuerst benötigen Sie eine Adresse, dann die NIE und anschließend die Anmeldung im Padrón beim Rathaus. Der Padrón ist das kommunale Melderegister und weist nach, wo Sie wohnen. Schulen, Krankenversicherung und die meisten lokalen Verwaltungsangelegenheiten hängen davon ab. Danach folgen die Aufenthaltsbescheinigung, die Krankenversicherung, die Anmeldung der Familie, das Auto und die Versorgungsverträge. Ein Nicht-EU-Bürger, der hier ein Haus besitzt, darf weiterhin 90 Tage innerhalb von jeweils 180 Tagen bleiben. Dies wird nun digital an der Grenze erfasst, sodass kein Raum für Diskussionen bleibt. Das nicht erwerbsbezogene Visum erlaubt keinerlei Arbeit, auch keine Fernarbeit für einen ausländischen Arbeitgeber. Außerdem müssen Sie einen finanziellen Nachweis erbringen. Dieser basiert auf dem IPREM, dem Referenzeinkommenswert, den die spanischen Vorschriften verwenden. Ein Antragsteller muss das Vierfache des jährlichen IPREM für sich selbst sowie den jährlichen Betrag erneut für jede unterhaltsberechtigte Person nachweisen.

Anmelden, sobald Sie bleiben möchten3 Monate(Nationale Polizei)

Aufenthalt außerhalb der EU, je 180 Tage90 Tage

IPREM, der Referenzwert pro Jahr7 200 €Der Referenzwert, anhand dessen der finanzielle Nachweis für das Visum berechnet wird.

Daueraufenthalt nach5 Jahre

Nach Spanien ziehen

Ihr Auto und Ihr Führerschein

Ein Fahrzeug mit ausländischem Kennzeichen darf sich als Besucher nur begrenzte Zeit im Land aufhalten. Wer diese Frist überschreitet, riskiert ein Bußgeld und manchmal die Stilllegung des Fahrzeugs. Sobald Sie ansässig sind, muss das Fahrzeug schnell auf spanische Kennzeichen umgemeldet werden, wobei die Quellen uneinig darüber sind, wie schnell dies geschehen muss. Wenn Sie es vor dem Umzug lange genug besessen haben, entfällt die Einfuhrsteuer. Bei einem finanzierten Fahrzeug ist die Finanzierungsgesellschaft Eigentümerin.

Ausländisches Kennzeichen als Besucher6 Monate

Nach dem Wohnsitzwechsel neu zulassen30 bis 60 TageDie Quellen sind uneinig. Bestätigen Sie dies bei der Verkehrsbehörde.

Unbefristeter Führerschein zum Umtausch2 Jahre

Auto so lange besitzen, um Steuer zu vermeiden6 Monate

Autos und Fahren

Mit einem Hund umziehen

Führen Sie die Schritte in der richtigen Reihenfolge durch, denn genau darauf kommt es an: zuerst der Mikrochip, dann die Tollwutimpfung und anschließend eine Wartezeit. Eine Impfung vor dem Einsetzen des Chips ist ungültig, und die Wartezeit beginnt erneut. Prüfen Sie vor dem Kauf die Gemeinschaftsordnung, da diese Haustiere und den Zugang zu gemeinschaftlich genutzten Bereichen beschränken kann. Erkundigen Sie sich außerdem bei Ihrer Fluggesellschaft.

Wartezeit nach der Impfung21 Tage

Mindestalter für Reisen15 WochenSpanien gewährt darunter keine Ausnahme. (MAPA)

Tiere bei einem nicht gewerblichen Umzug5

Anreise aus Tschechien2 TageZwei lange Tage pro Strecke mit einer Übernachtung unterwegs.

Mit Haustieren umziehen

Wenn Spanien alles zu besteuern beginnt

Sie werden nach mehr als 183 Tagen in einem Kalenderjahr in Spanien steuerlich ansässig. Sie werden es unabhängig von der Anzahl der Tage auch dann, wenn sich Ihre wesentlichen wirtschaftlichen Interessen oder Ihre Familie hier befinden. Es gibt kein geteiltes Steuerjahr: Sobald einer der Tests erfüllt ist, sind Sie für das gesamte Jahr ansässig. Den Familientest übersehen Käufer am häufigsten.

Die Anzahl der Tage183 TageMehr als das, nicht genau das. (BOE)

Niedrigster kombinierter Satz19 %

Höchster kombinierter Satz47 %

Meldepflicht für ausländische Vermögenswerte ab50 000 €Je Kategorie.

Steuern, wenn Sie in Spanien leben

Offizielle Quellen für diesen TeilPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Verkauf und Erbschaft

Wie viel kostet der spätere Verkauf?

Drei Kosten trägt der Verkäufer: die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, die Kapitalertragsteuer und die Maklerprovision. Als Nichtresident erhalten Sie am Tag des Abschlusses außerdem nicht den vollständigen Kaufpreis, da der Käufer einen Teil davon für das Finanzamt zurückhält.

WertzuwachssteuerBis zu 30 %Die Gemeindesteuer auf den Anstieg des Grundstückswerts. Dies ist der Höchstsatz. (BOE)

Kapitalertragsteuer19 %Derselbe Steuersatz für alle Nichtansässigen, unabhängig davon, ob Sie in der EU leben oder nicht. (Agencia Tributaria)

Beim Verkauf einbehalten3 %Der Käufer behält diesen Teil des Preises ein und zahlt ihn als Vorauszahlung auf Ihre Steuer an das Finanzamt. (Agencia Tributaria)

Vermittlungsprovision1,5 bis 4 %Vom Verkäufer gezahlt, also von Ihnen am Tag Ihres Verkaufs.

Nichts davon gilt während Ihres Eigentums an der Immobilie. Es gilt am Tag des Verkaufs, und zwei Bestandteile überraschen Verkäufer. Die drei Prozent sind eine Vorauszahlung und nicht die endgültige Rechnung. Wenn Ihr tatsächlicher Gewinn geringer ist, fordern Sie die Differenz zurück. Die Frist dafür beträgt vier Monate ab dem Verkauf. Auch die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks kann rechtlich dem Käufer auferlegt werden, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist. Daher sollten Sie diese Klausel vor der Preisvereinbarung und nicht danach klären. Der nachstehende Ratgeber erklärt die gesamte Berechnung.

Verkauf und Kosten beim Ausstieg

Was geschieht mit der Immobilie, wenn Sie sterben?

Eine spanische Immobilie wird in Spanien besteuert, wenn ihr Eigentümer stirbt, selbst wenn dieser nie hier gelebt hat. Für nahe Angehörige in Andalusien fällt die Steuer normalerweise mit null aus, aber nur, weil drei getrennte Vergünstigungen korrekt beantragt wurden.

Erbschaftsteuer und die drei Vergünstigungen

Für einen Ehepartner, ein Kind oder einen Elternteil gewährt Andalusien drei Vergünstigungen: eine hohe Reduzierung aufgrund der Verwandtschaft, eine weitere Reduzierung für den Hauptwohnsitz und eine Steuervergünstigung auf die verbleibende Steuer. Bei einer Familienimmobilie kann die geschuldete Steuer häufig auf null sinken. Keine dieser drei Vergünstigungen gilt automatisch. Jede muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall korrekt in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Die einmalige Fristverlängerung muss im fünften und nicht erst im sechsten Monat beantragt werden. In der Praxis benötigen die Erben mehr als nur die Steuererklärung: eine Sterbeurkunde, die Bescheinigung über die letztwilligen Verfügungen sowie das Testament oder eine Erbenfeststellung. Jeder Erbe benötigt eine NIE. Außerdem ist eine notarielle Urkunde über die Annahme der Erbschaft erforderlich, bevor das Grundbuch die Immobilie auf die Namen der Erben einträgt. Das europäische Recht erlaubt Ihnen, zu wählen, welches nationale Erbrecht bestimmt, wer erbt. Diese Wahl ändert, wer erbt, nicht aber, ob Spanien die Erbschaft besteuert.

Verwandtschaftsfreibetrag, nahe FamilieBis zu 1 000 000 €(Gesetzesdekret 1/2018)

Steuervergünstigung auf die verbleibende Steuer99 %

Steuerermäßigung für den Hauptwohnsitz100 %Bis zu einer Wertobergrenze, danach sinkt er.

Einreichungsfrist ab dem Todesfall6 MonateEine Verlängerung, bis zum fünften Monat beantragt. (BOE)

Erbschaft und das Abkommen mit Tschechien

Offizielle Quellen für diesen TeilAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Wo die Details zu finden sind

Wo Sie die Details finden, Phase für Phase

Jeder Schritt oben führt zu einer dieser Seiten. Sie sind nach der Phase des Kaufs gruppiert, in der Sie sie benötigen, und nicht alphabetisch. Dies entspricht derselben Reihenfolge wie die fünfzehn Schritte.

So funktioniert der KaufDie Dokumente und Unterschriften, Schritte 7 bis 14 im Detail.

Geld und SteuernWelche Kosten zusätzlich zum Preis anfallen, wie viel ein tschechischer Käufer leihen kann und wie das Geld während des Prozesses geschützt wird.

Was schiefgehen kannJede Seite erklärt ein Problem und was Sie überprüfen sollten, bevor es eintritt.

VermietungFinden Sie heraus, ob Sie die Immobilie vermieten dürfen, wer sie mieten darf und wie viel sie tatsächlich einbringen kann.

Sobald Sie Eigentümer sindDies sind die Rechnungen, Gemeinschaftskosten, Versicherungen und Steuererklärungen, die anfallen, sobald Sie die Schlüssel erhalten.

Leben in SpanienDieser Abschnitt richtet sich an Käufer, die in Spanien leben und nicht nur zu Besuch kommen werden. Er behandelt Aufenthaltsrecht, Autos, Hunde und den Umzug.

ReferenzDies sind die spanischen Begriffe rund um den Immobilienkauf, denen Sie begegnen werden, in der Reihenfolge ihres Auftretens.

Glossar

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