Was ein Anwalt vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien prüft
In 30 Sekunden
Ein unabhängiger spanischer Anwalt führt etwa 15 Prüfungen durch, bevor er Ihnen sagt, ob Sie fortfahren sollten. Diese Prüfungen umfassen Eigentum, Belastungen, die Rechtmäßigkeit des Gebäudes und Schulden der Eigentümergemeinschaft. Sie dauern 2 bis 4 Wochen und kosten etwa ~1 % des Kaufpreises.
Die ersten fünf von fünfzehn, vollständig unten
- EigentumOb der Grundbucheintrag mit der Person übereinstimmt, die verkauft.
- Belastungen und VollstreckungHypotheken, Pfändungen und andere eingetragene Belastungen, die an der Immobilie selbst haften können.
- Dienstbarkeiten und BeschränkungenEingetragene Wegerechte oder andere Beschränkungen, die in der Anzeige niemand erwähnt hat.
- GemeinschaftsschuldenNicht gezahlte comunidad-Gebühren, die bis zu einer gesetzlich festgelegten Grenze auf einen neuen Eigentümer übergehen können.
- IBI und lokale PflichtenDie jährliche Grundsteuer, geprüft nach demselben Grundsatz, dass Schulden der Immobilie folgen.
Wie bestätigt ein Anwalt, wem die Immobilie gehört?
Durch die Lektüre einer nota simple und die anschließende Prüfung dessen, was sie nicht ausweist. Eine nota simple ist der einfache Auszug aus dem spanischen Grundbuch. Sie zeigt, wem eine Immobilie gehört und welche Eintragungen zu ihr bestehen, und ist das erste Dokument, das Ihr Anwalt liest, bevor Sie etwas bezahlen. Registro de la Propiedad ist die offizielle Bezeichnung des spanischen Grundbuchs, der Institution hinter dem Eigentumsnachweis. Cadastre ist die tschechische Kurzbezeichnung, die diese Website für das spanische Grundbuch verwendet, also für den Nachweis darüber, wem eine Immobilie gehört und welche Belastungen auf ihr liegen.Eine nota simple dient zur Information. Sie ist keine Eigentumsgarantie, wie ein ausländischer Käufer vielleicht erwarten würde. Das Dokument mit voller rechtlicher Beweiskraft ist eine certificación registral, ein ausführlicherer und langsamer zu erhaltender Auszug, der gewöhnlich erst beim Kaufabschluss angefordert wird. Für die Entscheidung, ob der Kauf fortgesetzt werden soll, arbeitet ein Anwalt mit der nota simple. Es lohnt sich, eine höchstens wenige Wochen alte Ausfertigung anzufordern, statt sich auf eine Kopie zu verlassen, die der Verkäufer zufällig besitzt.
Informative nota simpleRegistro de la Propiedad
- Eigentümer
- VORNAME NACHNAME
- Beschreibung
- Urbanes Grundstück · XXX m²
- Belastungen
- Hypothek · Bank X · XXX.XXX €
- Eigentümer. Der Eigentumsabschnitt: Wer laut Grundbuch derzeit Eigentümer der Immobilie ist.
- Beschreibung. Der Beschreibungsabschnitt: Fläche und Grenzen, abgeglichen mit dem Catastro und der tatsächlichen Immobilie.
- Belastungen. Der Belastungsabschnitt: jede für die Immobilie eingetragene Hypothek, Pfändung oder Dienstbarkeit. Dies weist eine nota simple nach.
Was leicht verwechselt wirdSo funktioniert es wirklich
- Cadastre und Registro de la Propiedad sind dasselbe
- Es handelt sich um zwei getrennte spanische Systeme. Aus praktischen Gründen fasst diese Website sie unter einem tschechischen Wort zusammen. Das Registro de la Propiedad erfasst das rechtliche Eigentum und Belastungen. Das Catastro erfasst die physische Beschreibung einer Immobilie sowie den Wert, der zur Berechnung lokaler Steuern verwendet wird. Die beiden Systeme können bei derselben Immobilie voneinander abweichen. Die Behebung dieser Abweichung ist eine häufige Feststellung und normalerweise möglich.
- Wenn die nota simple sauber aussieht, ist die Immobilie unbelastet
- Sie zeigt nur, was eingetragen ist. Etwas kann tatsächlich bestehen, aber nicht eingetragen sein, etwa ein Anbau, den niemand gemeldet hat, oder ein Grenzstreit, den niemand erfasst hat. Eine nota simple weist dies nicht aus. Deshalb enthält die nachstehende Checkliste neben dem Grundbucheintrag selbst weitere Punkte.
Was genau weist eine nota simple aus?Wer als Eigentümer eingetragen ist, die erfasste physische Beschreibung der Immobilie und alle Belastungen, die auf ihr liegen: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder andere Beschränkungen. Nicht eingetragene Tatsachen werden nicht ausgewiesen. Deshalb ist sie eine von mehreren Prüfungen und nicht die gesamte Prüfung.
Kann eine fremde Schuld auf Sie übergehen?
Ja, in zwei konkreten und gut etablierten Punkten, und dies ist die Erkenntnis, die ausländische Käufer am meisten überrascht. In diesen beiden Bereichen werden bestimmte Schulden nach spanischer Praxis der Immobilie selbst zugeordnet und nicht nur der Person, die sie schuldet.
- Hypotheken, Pfändungen und andere eingetragene BelastungenEine Belastung, die vor dem Verkauf nicht gelöscht wird, bleibt mit der Immobilie verbunden. Dadurch kann ein Käufer Eigentümer einer Immobilie werden, die weiterhin durch die Schulden des vorherigen Eigentümers belastet ist. Dies wird anhand der nota simple geprüft und beim Kaufabschluss vom Notar erneut bestätigt.
- Offene GemeinschaftskostenSchulden gegenüber der comunidad de propietarios können bis zu einer gesetzlich festgelegten Grenze auf einen neuen Eigentümer übergehen. Üblicherweise umfasst dies das laufende Jahr sowie eine bestimmte Anzahl vorheriger Jahre. Nachgewiesen wird dies durch eine Bescheinigung des Verwalters der comunidad, die vor der Unterzeichnung angefordert wird.
- Unbezahlte lokale Steuern wie IBIDiese Verpflichtung wird so verstanden, dass sie mit der Immobilie übergeht und nicht nur bei der Person verbleibt, die sie geschuldet hat, ebenso wie Schulden gegenüber der comunidad. Nachgewiesen wird dies durch eine Bescheinigung, die bestätigt, dass IBI bis zum aktuellen Zeitpunkt bezahlt ist. Das andalusische Recht verpflichtet den Verkäufer außerdem, diese Bescheinigung vorzulegen, bevor die Immobilie überhaupt zum Verkauf angeboten wird.
Die genauen gesetzlichen Grenzen dafür, wie viele Jahre offene Gemeinschaftskosten an einen neuen Eigentümer übergehen, sind ein technischer Punkt. Dies hängt von den konkreten Umständen des Geschäfts ab. Deshalb reduzieren wir es bewusst nicht auf eine einzige Zahl. Ihr Anwalt bestätigt anhand der tatsächlichen Bescheinigung, welche Grenze für Ihren Kauf gilt.
Kann man von Gemeinschaftsschulden erfahren, bevor sie in einer Bescheinigung auftauchen?Die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen erwähnen üblicherweise eine Schuld oder eine geplante Sonderumlage, bevor diese in einer offiziellen Bescheinigung erscheint. Es ist üblich und sinnvoll, die beiden letzten Protokolle zusammen mit der Bescheinigung selbst anzufordern, unabhängig davon, ob Ihr Anwalt dies bereits getan hat.
Was bedeutet „rechtmäßig gebaut“ bei einer spanischen Immobilie?
Es bedeutet, dass vier Dinge in der richtigen Reihenfolge übereinstimmen müssen. Ein einziges NEIN in dieser Kette genügt, um den Vorgang zu stoppen. Die licencia de primera ocupación ist die Erstbezugsgenehmigung, die ein Neubau benötigt, bevor er rechtmäßig bewohnt und an die Versorgungsnetze angeschlossen werden darf. Bei einer Bestandsimmobilie stellt sich dieselbe Frage: Entspricht das, was physisch auf dem Grundstück steht, dem, was jemals genehmigt und eingetragen wurde?
- Vor Beginn der Bauarbeiten wurde eine Baugenehmigung (licencia de obra) erteiltWho decidesDas Rathaus während der BauzeitWhat it grantsDie Bauarbeiten waren überhaupt genehmigtIf noDie Bauarbeiten erfolgten ohne Genehmigung. Dies ist der schwerwiegendste Befund auf dieser Liste.
- Die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) wurde erteiltWho decidesDas Rathaus am Ende der BauarbeitenWhat it grantsDie Immobilie darf rechtmäßig an die Wasser- und Stromversorgung angeschlossen und bewohnt werdenIf noDie Immobilie darf rechtlich nicht bewohnt oder an die Versorgungsnetze angeschlossen werden, unabhängig davon, wie fertig sie aussieht
- Die Grundbuchbeschreibung entspricht dem tatsächlich GebautenWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsWas Sie auf dem Papier kaufen, existiert auch tatsächlichIf noEin nicht eingetragener Anbau oder Umbau, einer der häufigsten Befunde bei einer spanischen Rechtsprüfung
- Das Catastro stimmt mit dem Grundbuch übereinWho decidesCatastro, FinanzministeriumWhat it grantsSteuerberechnungen und Grundbuch stimmen übereinIf noEine Abweichung. Dies kommt häufig vor und lässt sich meist beheben, sollte aber vor der Unterzeichnung und nicht danach geklärt werden.
Kann ein nicht eingetragener Anbau tatsächlich zu einer Abrissverfügung führen?In den schwerwiegendsten Fällen an dieser Küste lautet die Antwort ja, insbesondere wenn die Bauarbeiten gegen Vorschriften für geschütztes Land verstoßen und nicht lediglich eine Genehmigung fehlt. Die meisten Befunde sind weniger gravierend und lassen sich durch die nachträgliche Eintragung des Bestehenden gegen Kosten beheben. In jedem Fall sollte dieser Befund vor der Unterzeichnung und nicht danach bekannt sein.
Welche Informationen muss ein Verkäufer Ihnen gesetzlich zur Verfügung stellen, bevor Ihr Anwalt überhaupt prüft?
Acht konkrete Unterlagen zu zwei verschiedenen Zeitpunkten, unabhängig davon, was ein Anwalt selbst herausfindet. Das andalusische Verbraucherschutzrecht gibt einem Käufer bereits das Recht, vom Verkäufer bestimmte Dokumente zu erhalten, sobald der Verkauf über einen Gewerbetreibenden oder eine Agentur erfolgt. Ein privater Einzelverkäufer, der allein handelt, ist von dieser speziellen Regel ausgenommen. Ein ausländischer Käufer, der jedoch über eine Agentur arbeitet, einschließlich dieser Agentur, hat den uneingeschränkten Anspruch.
- Wem gehört die Immobilie?Offenzulegen, bevor Sie überhaupt ein Angebot abgeben, gemäß Decreto 218/2005, Anexo V.
- Alle darauf eingetragenen BelastungenEbenfalls Bestandteil desselben Informationsblatts zur Bestandsimmobilie vor Abgabe eines Angebots.
- Die Wohnfläche laut einer höchstens drei Monate alten nota simpleOffenzulegen, bevor Sie ein Angebot abgeben, damit die Grundlage Ihres Angebots geprüft wurde.
- Die aktuelle GemeinschaftsgebührVor einem Angebot offengelegt, damit Sie die tatsächlichen laufenden Kosten kennen.
- Eine Bescheinigung, dass IBI bis zum aktuellen Zeitpunkt bezahlt istVor einem Angebot erforderlich. Vor der Unterzeichnung ist erneut eine Bescheinigung über IBI erforderlich.
- Die relevanten GenehmigungenMindestens drei Werktage vor der Unterzeichnung fällig, nicht erst am Tag selbst.
- Die Satzung der comunidad und die Bescheinigung des Verwalters über etwaige SchuldenEbenfalls mindestens drei Werktage vor der Unterzeichnung fällig.
- Das Libro del EdificioDas eigene technische und Instandhaltungsprotokoll des Gebäudes. Dies ist das letzte Dokument, das vor der Unterzeichnung innerhalb desselben Zeitfensters von drei Werktagen vorzulegen ist.
Der praktische Wert dieses Rechts besteht darin, dass es nicht davon abhängt, ob Ihr Anwalt zur richtigen Zeit die richtige Frage stellt. Wenn der Verkäufer oder die ihn vertretende Agentur diese Dokumente auf Anfrage nicht vorlegen kann, sollten Sie dies schon lange vor Beginn der rechtlichen Prüfung als eigenständige nützliche Information betrachten. Diese Einschätzung gilt am 17. August 2026 und beruht auf dem Verordnungstext sowie den eigenen veröffentlichten Leitlinien der Junta de Andalucía, nicht auf einem Kommentar. Sie gilt für Verkäufe durch Agenturen und Gewerbetreibende in Andalusien. Ein privater Einzelverkäufer ist nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Verordnung ausgenommen. Die Kontrolle erfolgt durch regionale Verbraucherschutzinspektoren, die die Einhaltung auch überprüfen dürfen, ohne sich zu erkennen zu geben. Die realistische Strafe für den leichtesten Verstoß ist ein Bußgeld von 200 bis 5.000 € und kein hoher Betrag.
Gilt dieses Recht, wenn ich direkt von einem privaten Eigentümer kaufe und keine Agentur beteiligt ist?Nein. Die Regelung nimmt einen tatsächlich privaten Einzelverkauf aus. Sie gilt immer dann, wenn ein gewerblicher Verkäufer oder eine Agentur am Verkauf beteiligt ist. Das betrifft die meisten Transaktionen, die ein ausländischer Käufer an dieser Küste voraussichtlich tätigen wird.
Was kann ich tun, wenn ein Verkäufer oder eine Agentur sich weigert, diese Dokumente vorzulegen?Betrachten Sie dies als ein ernstes Warnsignal und nicht als geringfügiges Problem mit den Unterlagen, und sprechen Sie es mit Ihrem Anwalt an, bevor Sie etwas bezahlen. Für die Durchsetzung der Regelung selbst ist eine regionale Verbraucherschutzbehörde in Andalusien zuständig. Der unmittelbarste Schutz besteht jedoch schlicht darin, eine Transaktion nicht fortzusetzen, bei der Ihnen grundlegende Informationen vorenthalten werden, auf die Sie Anspruch haben.
Die fünfzehn Punkte, die eine spanische rechtliche Prüfung normalerweise umfasst
Nicht jeder Punkt gilt für jede Immobilie. Ein Anwalt prüft, was für Ihre konkrete Transaktion relevant ist, zu einem Honorar von etwa ~1 % des Kaufpreises und ohne Vermittlungsgebühr von 0 € an uns. Bei einem Neubau wird diese Liste länger und umfasst auch das dahinterstehende Unternehmen.- EigentumOb der Grundbucheintrag mit der Person übereinstimmt, die verkauft. Kauf von jemandem, der das, was er verkauft, rechtlich nicht übertragen kann.
- Belastungen und VollstreckungHypotheken, Pfändungen und andere im Zusammenhang mit der Immobilie eingetragene Belastungen. Eine Belastung, die vor dem Verkauf nicht gelöscht wird und an der Immobilie statt am vorherigen Eigentümer haften bleibt.
- Dienstbarkeiten und BeschränkungenEingetragene Wegerechte oder andere Beschränkungen der Immobilie. Etwas, von dem Sie angenommen haben, es gehöre nur Ihnen, erweist sich als gemeinschaftlich genutzt oder beschränkt.
- GemeinschaftsschuldenUnbezahlte Gebühren an die comunidad de propietarios sowie eine Bescheinigung vor der Unterzeichnung. Schulden, die auf einen neuen Eigentümer übergehen können und manchmal mehrere Zehntausend Euro erreichen.
- IBI und lokale PflichtenDie jährliche Immobiliensteuer und einschlägige kommunale Abgaben. Dasselbe Prinzip, wonach Schulden der Immobilie folgen, findet Anwendung.
- Registereintrag im KatasterOb Registro de la Propiedad und Catastro dieselbe Immobilie beschreiben. Eine Abweichung zwischen den beiden, die häufig vorkommt und meist behoben werden kann, deren Feststellung vor der Unterzeichnung jedoch günstiger ist.
- BaurechtmäßigkeitOb das, was auf dem Grundstück steht, dem Genehmigten entspricht und ob Änderungen eingetragen wurden. Ein nicht eingetragener Anbau, eine der häufigsten Feststellungen, der eine Bestandsimmobilie und Hypotheken beeinträchtigen kann.
- licencia de primera ocupaciónDie Erstbezugsbescheinigung für die Immobilie. Ohne sie darf eine Immobilie rechtlich weder bewohnt noch an die Versorgungsnetze angeschlossen werden.
- Gemeinschaftsregeln und Beschränkungen der KurzzeitvermietungDie Satzung der comunidad sowie etwaige Beschränkungen der Nutzung oder der Kurzzeitvermietung. Eine Immobilie, die rechtmäßig gekauft werden kann, bei der Ferienvermietungen jedoch trotzdem beschränkt oder verboten sind.
- Der Bauträger, nur beim NeubauWer hinter dem Projekt steht und welche Projekte zuvor fertiggestellt wurden. Ein neuer oder unerfahrener Bauträger, was Sie vor einer Verpflichtung und nicht erst danach wissen sollten.
- Licencia de obra, nur beim NeubauDie Baugenehmigung, die den rechtmäßigen Beginn der Bauarbeiten erlaubt. Baubeginn ohne die erforderlichen Genehmigungen, der schwerwiegendste Befund auf dieser Liste.
- Grundstückseinstufung, nur bei einem NeubauBestätigung, dass das Grundstück als suelo urbano, also als städtisches und bebaubares Land, eingestuft ist. Geschütztes oder ländliches Land, dessen Kauf sich grundlegend von dem angebotenen Kauf unterscheidet.
- Die Bankgarantie, nur bei einem NeubauEine gültige Garantie, die jede Teilzahlung abdeckt und ausdrücklich auf den Namen des Käufers ausgestellt ist. Der Schutz, durch den das Geld zurückerstattet wird, wenn der Bau scheitert. Eine Gruppenversicherung auf den Namen des Bauträgers bietet nicht denselben Schutz.
- Das Datum des Kaufabschlusses im Vertrag, nur bei einem NeubauWann das Projekt abgenommen werden soll, abgeglichen mit der Dokumentation. Die Garantie gilt auch, wenn der Bau über das Vertragsdatum hinausgeht. Daher ist das schriftlich festgehaltene Datum wichtiger als die Schätzung in einer Broschüre.
- Abnahme und Bewohnbarkeitslizenz, nur NeubauDie Bescheinigung über die Fertigstellung der Arbeiten und die Erstbezugsbewilligung am Ende des Baus. Sie machen aus einem fertig aussehenden Gebäude eines, in dem Sie rechtmäßig wohnen können. Bei einem Neubau treten Verzögerungen gewöhnlich an dieser Stelle auf.
Wo die rechtliche Prüfung im Kaufprozess steht
Der vollständige Kauf umfasst fünfzehn Schritte, vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe. Die rechtliche Prüfung ist Schritt neun und erfolgt nach der Reservierung, nicht davor.Schritt 9 von 15
- Rechtliche PrüfungMeist 2 bis 4 WochenDer unabhängige Anwalt arbeitet die obige Checkliste durch, bevor er empfiehlt, den Kauf fortzusetzen. Was dies gewöhnlich verlängert, ist nicht die rechtliche Arbeit selbst, sondern Dokumente, die vom Verkäufer, Bauträger oder Verwalter der Eigentümergemeinschaft noch nicht eingetroffen sind.
Was Ihnen eine abgeschlossene Prüfung sagt und was nicht
Dies sind allgemeine Informationen darüber, was eine spanische rechtliche Prüfung abdeckt, sowie über eine bestimmte andalusische Verbraucherschutzregelung. Die Informationen sind auf dem Stand vom 17. August 2026 und wurden in der Originalquelle gelesen, nicht aus einem Kommentar kopiert. Dies ist keine Rechtsberatung zu Ihrem eigenen Kauf und beschreibt nicht, was bei einer bestimmten Immobilie geprüft wurde oder nicht.Eine abgeschlossene Prüfung ist keine Garantie. Sie zeigt Ihnen, dass alles überprüft wurde, was überprüft werden konnte, und welche Ergebnisse festgestellt wurden. Nicht jeder Punkt auf der obigen Liste gilt für jede Immobilie. Der Abschnitt zu den Käuferrechten beschreibt, was die gesetzlichen Bestimmungen von der Verkäuferseite verlangen, nicht, was ein bestimmter Verkäufer in Ihrer eigenen Transaktion tatsächlich bereitgestellt hat.Auf dieser Seite wird die Prüfung nicht selbst durchgeführt, und wir sind keine Anwaltskanzlei. Ein unabhängiger Anwalt führt die eigentliche Rechtliche Prüfung Ihres Kaufs durch. Wenn Sie Unterstützung bei der Koordinierung dieses Prozesses suchen, finden Sie dazu einen separaten Leitfaden.
Die häufigsten Fragen zu den Prüfungen des Anwalts
- Führt der Notar dieselbe Prüfung wie der Anwalt durch?
- Nein. Der Notar bestätigt zum Zeitpunkt der Unterzeichnung als öffentlicher Amtsträger, der keine der beiden Seiten vertritt, erneut die Identität und den Grundbucheintrag. Die Prüfung des Anwalts findet Wochen früher und speziell für Sie statt, solange ein Rücktritt vom Kauf noch realistischerweise möglich ist.
- Welches ist das häufigste Einzelproblem, das bei einer solchen Prüfung festgestellt wird?
- Eine nicht eingetragene Veränderung am Gebäude: ein Anbau, eine geschlossene Terrasse oder Arbeiten, für die nicht die entsprechende Genehmigung eingereicht wurde. Nur selten handelt es sich um offenen Betrug. Viel häufiger sind die Unterlagen einfach noch nicht an den tatsächlich bestehenden Zustand angepasst worden.
- Was genau fordert der Anwalt beim Verwalter der Eigentümergemeinschaft an?
- Standardmäßig zwei Dinge: eine Bescheinigung über den aktuellen Schuldenstand und zusammen damit die Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen. Die Bescheinigung bestätigt den genauen Betrag. Die Protokolle zeigen häufig eine Schuld oder eine geplante Sonderumlage, bevor diese überhaupt in einer offiziellen Bescheinigung erscheint. Deshalb deckt die gemeinsame Anforderung beider Dokumente mehr auf als die Bescheinigung allein.
- Wie unterscheidet sich dies von einer technischen oder baulichen Untersuchung?
- Vollständig. Die Prüfung durch einen Anwalt ist rechtlicher Natur: Eigentum, Schulden, Genehmigungen und planungsrechtlicher Status. Bei einer technischen Untersuchung durch einen Architekten oder Gutachter wird der bauliche Zustand des Gebäudes selbst geprüft: Feuchtigkeit, Dach und Installationen. Keine der beiden Prüfungen ersetzt die andere.
- Gilt dies für ein Grundstück genauso wie für eine fertige Immobilie?
- Die Prüfung der Grundstückseinstufung ist bei einem Grundstück sogar noch wichtiger, denn ob es als suelo urbano eingestuft ist, entscheidet überhaupt erst darüber, ob darauf gebaut werden kann. Mehrere andere Punkte, insbesondere die Bewohnbarkeitslizenz, werden erst relevant, wenn etwas gebaut wurde.
