Übergabeprüfung eines Neubaus an der Costa del Sol
Eine fertige Einheit wird übergeben, nachdem sie jemand geprüft hat und eine schriftliche Liste dessen vorliegt, was noch nicht stimmt, nicht erst, nachdem Sie unterschrieben haben und eingezogen sind. Diese Liste ist die snagging-Liste. Es ist die Aufgabe des Bauträgers, die Punkte zu beheben, und der Zeitpunkt ihrer Erstellung ist der Zeitpunkt, an dem Sie die größte Verhandlungsmacht haben werden. Wir beauftragen den Spezialisten, der die Einheit begeht und die Liste erstellt, verfolgen die Reparaturen beim Bauträger nach und prüfen die Arbeiten anschließend. Wir erstellen den Bericht nicht und führen die Reparaturen nicht durch.
Was eine Übergabe tatsächlich umfasst
Die Unterzeichnung beim Notar ist nicht dasselbe wie die Übernahme der Immobilie. Bei einem Neubau finden innerhalb weniger Tage zwei Vorgänge statt: die Eigentumsübertragung und die physische Übergabe einer fertiggestellten Einheit, deren Fertigstellung jemand bestätigen muss. snagging gehört zum zweiten Vorgang.In der Praxis ist der Ablauf überall gleich, unabhängig davon, wie der Bauträger ihn bezeichnet.
- Die Einheit wird geprüftEin Spezialist geht die Immobilie Raum für Raum durch, solange sie leer steht. Dies ist der einzige Zeitpunkt in ihrem Bestehen, zu dem sie so leicht zu prüfen ist. Leer, unmöbliert und sauber ist der ideale Zustand, um Mängel zu finden.
- Alles Festgestellte kommt auf eine ListeJeder Punkt wird fotografiert, lokalisiert und beschrieben. Eine mündliche Bemerkung gegenüber einem Bauleiter ist keine snagging-Liste. Ein nummeriertes Dokument mit beigefügten Bildern ist es, und auf dieses Dokument beziehen sich alle weiteren Schritte.
- Der Bauträger verpflichtet sich schriftlich zu einer FristDie Liste wird übergeben und vom Bauträger mit einer Frist zur Behebung akzeptiert. Diesen Schritt überspringen viele, wenn sie voller Vorfreude auf die Schlüssel sind. Dabei entscheidet er, ob die Liste in drei Wochen oder erst in neun Monaten abgearbeitet ist.
- Das Übergabeprotokoll und die SchlüsselDas Abnahmeprotokoll wird unterzeichnet, und Schlüssel sowie Dokumentationsunterlagen wechseln den Besitzer: die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Bescheinigungen für Wasser, Strom und Gas, die Bedienungsanleitungen und die Garantien für die installierten Bestandteile. Diese Unterlagen sind keine Formsache. Sie benötigen sie, wenn im zweiten Jahr etwas ausfällt.
- Die Reparaturen, dann die NachkontrolleDie Arbeiten werden ausgeführt, und jemand prüft anschließend jeden Punkt der Liste, um zu bestätigen, dass er tatsächlich erledigt wurde, statt ihn nur abzuhaken. Alles, was noch offen ist, bleibt schriftlich offen, und die Liste wird weitergeführt, bis sie leer ist.
Unser Beitrag besteht in der durchgängigen Koordination: Wir buchen den Spezialisten, sind vor Ort, halten den Bauträger zur Abarbeitung der Liste an und kommen zur Nachkontrolle wieder. Die Schlüssel, das Inventar, die Versorgungsleistungen, die Zugangskarten und die Organisation rund um den Notar gehören zur Übergabe selbst. Dies ist eine separate Dienstleistung mit einer eigenen Seite.Wie lange die Erstellung des schriftlichen Berichts selbst dauert, legt der Spezialist und nicht wir fest, da er ihn verfasst. Sie erhalten diesen Termin zusammen mit seinem Honorar von ihm, bevor etwas gebucht wird. So ist der Zeitplan eine bekannte Größe und keine bloße Hoffnung.Ein Punkt dazu, wie die Liste weitergegeben wird, denn davon hängt ab, wie ernst sie genommen wird. Eine snagging-Liste ist keine E-Mail eines aufgeregten neuen Eigentümers an einen Bauleiter. Sie wird von Ihrer Seite als formelles schriftliches Dokument an den Bauträger gesendet. Wenn sie Punkte enthält, die den Vertrag und nicht nur die Malerarbeiten betreffen, wird sie mit beigefügter Frist über Ihren Anwalt übermittelt. Dieselbe Liste, auf zwei verschiedene Arten versendet, führt zu zwei unterschiedlichen Reaktionen. Wir möchten lieber, dass Sie dies nicht auf die langsame Art herausfinden.
Ist snagging bei einem spanischen Neubau üblich?Dass Sie eingeladen werden, die Immobilie vor ihrer Abnahme zu prüfen, ist üblich. Nicht standardisiert ist hingegen die Gründlichkeit dieser Prüfung. Die meisten Käufer gehen ihre Einheit eine halbe Stunde lang mit dem Vertriebsmitarbeiter durch, entdecken vier Dinge und erinnern sich an zwei davon. Ein Spezialist, der denselben Rundgang mit einer Checkliste und einer Kamera durchführt, erstellt ein Dokument. Das ist ein völlig anderes Instrument.
Vor oder nach der Eigentumsübertragung: die entscheidende Frage
Bei einem Neubau hängt der Ablauf vom Bauträger ab. Einige führen das snagging vor der Eigentumsübertragung durch, andere erst danach. Diese einzelne Terminentscheidung ist der wichtigste Punkt auf dieser Seite, denn Ihr Druckmittel ist die letzte Zahlung. Es besteht nicht mehr, sobald diese Zahlung eingegangen ist.
So wird es terminiertWas das für Sie bedeutet
- Die Einheit wird vor der Beurkundung geprüft
- Die starke Position. Die Liste wird erstellt und akzeptiert, solange der Rest des Kaufpreises noch nicht bezahlt ist. Daher werden die Punkte vor dem Kaufabschluss behoben oder es wird eine Frist für ihre Behebung vereinbart. In diesem Ablauf wird das Abnahmeprotokoll unterzeichnet, nachdem beide Seiten vereinbart haben, was noch offen ist, und nicht vorher.
- Die Einheit wird nach der Beurkundung geprüft
- Die übliche Alternative, und sie ist kein Skandal. Die Garantien gelten weiterhin, und der Bauträger bleibt verpflichtet. Was sich ändert, ist, dass Sie nun als Kunde eine Leistung anfordern, statt als Käufer eine Zahlung zurückzuhalten. Die Geschwindigkeit der Reparaturen spiegelt dies normalerweise wider.
- Einheit nicht geprüft
- Sie haben die Immobilie als übergeben akzeptiert. Die Garantien decken weiterhin echte Mängel ab. Die üblichen Mängel, etwa Fugen, Ausrichtung, eine beschädigte Arbeitsplatte oder ein Einbau, den Sie nicht ausgewählt haben, müssen Sie nun jedoch mit dem Bauträger klären, ohne einen Nachweis darüber zu haben, wie die Einheit am ersten Tag aussah.
Daher sollten Sie nicht auf einem bestimmten Ablauf bestehen, denn dieser ist bei Ihrer Ankunft normalerweise nicht mehr verhandelbar. Fragen Sie stattdessen frühzeitig schriftlich, welchen Ablauf dieser Bauträger verwendet, und tragen Sie den Besichtigungstermin vor dem Kaufabschluss in den Kalender ein, nicht danach. Diese Frage stellen wir dem Bauträger in Ihrem Namen. Sie sollte bereits bei der Reservierung gestellt werden und nicht erst in der letzten Woche.Ein Hinweis zur abschließenden Besichtigung: Eine Einheit, an der noch gearbeitet wird, kann wesentlich schlechter aussehen, als sie später sein wird. Eine Einheit, die monatelang fertiggestellt stand, kann dagegen Schäden aufweisen, die niemand absichtlich verursacht hat. Beides ist kein Grund zur Panik. Beides sind Gründe dafür, dass die Liste von jemandem erstellt wird, der bereits hundert solcher Listen gesehen hat.
Findet snagging vor oder nach der Beurkundung statt?Das hängt vom Bauträger ab. Einige führen es vor der Eigentumsübertragung durch, andere danach. Vorher ist die bessere Position für Sie, da der Rest des Kaufpreises noch nicht bezahlt ist. Daher fragen wir frühzeitig, welcher Ablauf für Ihr Projekt gilt, und buchen den Termin entsprechend.
Wofür Sie abgesichert sind und wie lange
Hier unterscheidet sich ein Neubau grundlegend von einer Bestandsimmobilie. Es lohnt sich, dabei genau zu sein, denn die vier folgenden Dinge werden oft so behandelt, als wären sie ein und dasselbe. Das sind sie nicht.
| Was sie abdeckt | Wie lange | Was das praktisch bedeutet |
|---|---|---|
| Die Struktur | 10 Jahre | Schäden durch Mängel an den Fundamenten, den Stützen, den Trägern, den Geschossdecken, den tragenden Wänden und anderen tragenden Bauteilen. Das ist der schwerwiegende Bereich und der Grund dafür, dass der Versicherungsschutz ein Jahrzehnt gilt. |
| Installationen und Bewohnbarkeit | 3 Jahre | Schäden durch Mängel an Bauelementen oder Installationen, durch die die Immobilie die Anforderungen an die Bewohnbarkeit nicht erfüllt. Eindringendes Wasser oder eine Installation, die nicht ordnungsgemäß funktioniert: Es geht um solche Probleme, nicht um einen Kratzer. |
| Die Ausführungen | 1 Jahr | Mängel bei der Ausführung von Ausbauarbeiten. In diesen Bereich fallen die meisten Punkte beim snagging. Genau deshalb wird die Liste am ersten Tag erstellt und nicht erst, wenn das Jahr beinahe vorbei ist. |
| Ihre Zahlungen vor dem Kaufabschluss | Bis zur Übergabe der Immobilie | Etwas völlig anderes. Jede Zahlung, die Sie während der Bauphase leisten, ist durch eine Bankgarantie auf Ihren Namen abgesichert. Liefert der Bauträger gemäß dem Vertrag nicht, erhalten Sie jeden Euro zuzüglich der gesetzlichen Zinsen zurück. Diese Garantie betrifft das Geld, nicht die Bauqualität. |
Zum Vergleich: Eine Bestandsimmobilie bietet nichts davon. Der Verkäufer haftet nur für verborgene Mängel, von denen er wusste und die er verschwiegen hat, und dies innerhalb einer kurzen Frist. Das ist eine völlig andere Ausgangslage. Darum geht es auf der ergänzenden Seite.
Ein Jahr nach meinem Einzug ist etwas kaputtgegangen. Ist das immer noch ein Problem des Bauträgers?Sehr wahrscheinlich. Welche der drei Zeiträume betroffen ist, entscheidet über die Antwort. Für Ausführungen gilt eine Abdeckung von einem Jahr, für Installationen und Bewohnbarkeit von drei Jahren und für die Struktur von zehn Jahren. Sobald der Schaden auftritt, haben Sie zwei Jahre Zeit, den Anspruch geltend zu machen. Teilen Sie es uns mit, und wir helfen Ihnen, den richtigen Weg einzuschlagen. Die praktische Schwierigkeit liegt meist nicht im Recht, sondern darin, jemanden dazu zu bringen, vor Ort zu erscheinen.
Was schon lange vorher geprüft wurde
Die Übergabeprüfung ist die letzte von mehreren Prüfungen, nicht die erste. Wenn jemand Ihre Wohnung mit einem Klemmbrett begeht, hat das Projekt bereits eine Reihe von Prüfungen durchlaufen, die nichts mit Malerarbeiten zu tun hatten. Es ist sinnvoll zu wissen, welche Fragen bereits beantwortet wurden, damit Sie wissen, wofür dieser Termin gedacht ist und wofür nicht.
- Der BauträgerWer hinter dem Projekt steht und was zuvor tatsächlich fertiggestellt wurde. Die bisherige Erfolgsbilanz ist der beste verfügbare Anhaltspunkt dafür, wie lange es dauert, Ihre snagging-Liste abzuarbeiten.
- Die BaugenehmigungOb das Projekt ordnungsgemäß genehmigt ist. Ein Mangel in den Unterlagen ist eine ganz andere Kategorie von Problem als ein Mangel an den Fliesen.
- Die BankgarantieDass jede Zahlung, die Sie vor dem Kaufabschluss leisten, auf Ihren Namen abgesichert ist. Dies wird geprüft, bevor das Geld überwiesen wird, nicht danach.
- Der KaufabschlussterminWann das Projekt abgenommen werden soll. Von diesem Datum hängt der gesamte Zahlungsplan ab.
- Die NutzungsgenehmigungLicencia de primera ocupación, das Dokument, das bestätigt, dass die Immobilie bewohnt werden darf. Der Bauträger beantragt es, bevor die Schlüssel übergeben werden, und Versorgungsverträge auf Ihren Namen hängen davon ab.
- Der Bau selbst während der ErrichtungWir verfolgen die Bauarbeiten und senden im Verlauf Fotos und Videos, sodass die Übergabe nicht der erste Zeitpunkt ist, an dem Sie das fertige Gebäude sehen.
- Die Wohnung, bevor sie geschlossen wurde, sofern der Bauträger dies erlaubtAlles, was die Verkabelung, die Rohrleitungen und die Dämmung später ausmachen wird, steht fest, bevor die Gipskartonplatten angebracht werden. Danach kann niemand mehr etwas davon prüfen, ohne etwas aufzubrechen. Die meisten Projekte hier erlauben niemandem, eine laufende Baustelle zu betreten und sich umzusehen. Wir sagen das lieber offen, als Ihnen eine Prüfung zu verkaufen, die normalerweise nicht stattfinden kann. Wenn ein Bauträger dies bei einem Projekt erlaubt, bei dem sich der Aufwand lohnt, bitten wir in dieser Phase um Zugang und schicken einen Spezialisten, solange die Wände noch offen sind. Wir fragen frühzeitig nach, statt etwas vorauszusetzen, und teilen Ihnen mit, wenn die Antwort nein lautet.
Wenn an einem dieser Punkte etwas Wesentliches fehlt, raten wir Ihnen vom Kauf ab. Diese Entscheidung wird lange vor der snagging-Besichtigung getroffen, und es ist nicht die Aufgabe dieser Besichtigung, solche Mängel zu finden.
Was auf die snagging-Liste kommt
Ein Mangel auf der snagging-Liste ist kein struktureller Defekt. Er bezeichnet die übliche Lücke zwischen fertig und ordnungsgemäß fertiggestellt. Entdeckt wird er, indem jemand eine leere Immobilie langsam mit einer Checkliste und einer Kamera durchgeht. So sieht eine solche Liste aus. Die eigene Liste eines Spezialisten ist länger und enthält für jeden einzelnen Punkt eine Nummer und ein Foto.| Was wird geprüft | Warum die Übergabe wichtig ist | Was auf die Liste kommt |
|---|---|---|
| Oberflächen und Ausstattungen | ||
| Wände und Decken | Läufer in der Farbe, ausgelassene Stellen, Rollerspuren und Schwundrisse an den Fugen. Nichts davon ist ernst, und alles lässt sich deutlich günstiger beheben, bevor Ihre Möbel im Raum stehen. | Jede betroffene Wand wird fotografiert und nach Raum lokalisiert, sodass ein Maler eine Liste erhält und nicht auf eine Besichtigungstour geschickt werden muss. |
| Fliesen und Verfugung | Untersuchungen zu spanischen Übergaben setzen unvollständige Verfugungen an die Spitze der Liste der Mängel, die Käufer vorfinden. Das zeigt, wie regelmäßig sie nicht fertiggestellt werden. Nicht verfugte Fugen in einem Nassraum sind zudem kein rein kosmetisches Problem. | Fehlende oder unvollständige Fugen, Überstände zwischen Fliesen, gerissene oder hohl klingende Fliesen sowie zugeschnittene Fliesen an Kanten und um Steckdosen. |
| Böden und Sockelleisten | Kratzer und Abplatzungen durch die letzten Handwerker, Lücken an den Sockelleisten sowie hohl klingende Dielen oder Fliesen. Die letzten Personen, die eine fertiggestellte Wohnung betreten, gehören normalerweise nicht zum Bodenlegerteam. | Markiert und fotografiert. Schäden, die festgestellt werden, nachdem Sie eingezogen sind, führen zu einer Auseinandersetzung darüber, wer sie verursacht hat. Diese Auseinandersetzung gewinnt niemand. |
| Dichtungen und Silikon | An Badewannen, Duschen, Arbeitsplatten und Duschwannen. Es ist der kleinste Punkt auf der Liste und einer der wenigen, die zu einem echten Problem werden, wenn er nicht erledigt wird, denn Wasser fließt dorthin, wo die Dichtung fehlt. | Lücken, fehlende Abschnitte und mangelhafte Ausführung, Raum für Raum dokumentiert. |
| Öffnungen | ||
| Türen | Ausrichtung, Schließen, Griffe, Schlösser und Schlüssel. Eine Tür, die im Februar am Rahmen schleift, wird dies im August noch stärker tun. Die Innentüren werden von demselben Schreiner eingestellt, der derzeit noch auf der Baustelle arbeitet. | Jede Tür geöffnet, geschlossen und abgeschlossen, einschließlich der Eingangstür und der Abstellraumtür. |
| Fenster, Verglasungen und Rollläden | Schiebetüren zu einer Terrasse sind in einer Wohnung an der Küste das am stärksten beanspruchte Element. Sie sind außerdem die Stellen, an denen Zugluft, Wasser und Lärm eindringen, wenn die Dichtungen nicht richtig sitzen. | Laufschienen und Rollen geprüft, Dichtungen kontrolliert, Glas auf Kratzer und Abplatzungen untersucht, Rollläden und Insektenschutzgitter betätigt. |
| Geländer, Brüstungen und Glas | Terrassengeländer dienen der Sicherheit und sind keine reine Ausführungssache. Befestigungen und Glasscheiben werden geprüft, denn niemand möchte feststellen, dass ein Element locker ist, während sich ein Kind auf der Terrasse befindet. | Befestigungen, Höhe, Zustand des Glases und jegliche Bewegungen dokumentiert; alles Unsichere wird sofort beanstandet, statt es lediglich auf eine Liste zu setzen. |
| Wasser, Strom und Luft | ||
| Elektrik | Steckdosen, die keine Funktion haben, gehören zu den häufigsten Feststellungen bei der Übergabe. Jede einzelne lässt sich jetzt leicht reparieren, später jedoch nur umständlich, sobald die Möbel an der Wand stehen. | Jede Steckdose, jeder Schalter, jeder Lichtauslass und der Sicherungskasten geprüft und beschriftet, außerdem die Gegensprechanlage, die Türklingel und alle von Ihnen bezahlten Vorinstallationen. |
| Wasser, Wasserdruck und Warmwasser | Armaturen, Richtung des Mischers, Wasserdruck in den oberen Etagen und die Zeit, bis das Warmwasser ankommt. Das sind die Dinge, die Sie täglich ärgern und die niemand bei einem zwanzigminütigen Besuch überprüft. | Jede Entnahmestelle geprüft, Anschlüsse unter dem Waschbecken auf Lecks kontrolliert, Warmwasserbereiter oder Wärmepumpe getestet. |
| Entwässerung und Gefälle | Duschwannen, Nassraumböden, Terrassen und Balkone müssen das Wasser zum Abfluss leiten. Ein Boden, der eben ist, statt ein Gefälle zu haben, ist ein Mangel, den Sie erst feststellen, wenn Sie Wasser darauf gießen. | Wasser aufgegossen und beobachtet. Stehendes Wasser kommt auf die Liste, und eine Terrasse, die zum Wohnzimmer hin entwässert, wird in Großbuchstaben aufgenommen. |
| Klimaanlage und Lüftung | Beide Betriebsarten sind wichtig, nicht nur diejenige, die in dem Monat nützlich ist, in dem Sie die Schlüssel übernehmen. Abluftventilatoren und Lüftungsgitter sind auf einer snagging-Liste regelmäßig an nichts angeschlossen. | Jede Anlage im Heiz- und im Kühlbetrieb laufen lassen, Abluftventilatoren und mechanische Lüftung geprüft, Filter und Entwässerung kontrolliert. |
| Küche, Bäder und Außenbereich | ||
| Küche und Elektrogeräte | Schranktüren, die nicht fluchten, ein vorgesehenes, aber nicht eingebautes Elektrogerät sowie eine Abplatzung an der Arbeitsplatte unter der Schutzfolie. Die Folie wird erst entfernt, nachdem Sie unterschrieben haben. Genau darum geht es. | Jedes Elektrogerät in Betrieb genommen, jede Tür und jede Schublade geöffnet und eingestellt, Arbeitsplatten und Spritzschutz mit entfernter Schutzfolie überprüft. |
| Badezimmer | Neben der Verfugung gehören falsche Armaturen in Badezimmern zu den am häufigsten dokumentierten Feststellungen bei spanischen Übergaben. Falsch bedeutet oft nicht schlechter, sondern lediglich nicht das, was im Vertrag vereinbart wurde. | Armaturen mit der Baubeschreibung abgeglichen, WCs und Spülkästen in Betrieb genommen, Duschabtrennungen ausgerichtet, Abluft geprüft. |
| Terrasse, Abstellraum und Stellplatz | Die Bereiche der Immobilie, deren Prüfung häufig vergessen wird, weil sie außerhalb der Eingangstür liegen. Ein Stellplatz, den ein normales Auto nicht befahren kann, ist ein echter und wiederkehrender Mangel. | Terrassenfläche und Entwässerung, Außenbeleuchtung und Steckdosen, Tür und Licht des Abstellraums sowie der Stellplatz vermessen und mit dem in Ihrer Urkunde angegebenen Stellplatz abgeglichen. |
| Versprochen und geliefert | ||
| Ihre gewählten Oberflächen | Bei den meisten Projekten haben Sie während der Bauphase Materialien, Oberflächen und Farben ausgewählt, typischerweise für die Küche und die Badezimmer. Was eingebaut wurde, entspricht nicht immer dem Ausgewählten. Nach der Übergabe steht dann Ihre Aussage gegen eine Verkaufsakte. | Jede Auswahl mit Ihrer schriftlichen Baubeschreibung und etwaigen Änderungsaufträgen abgeglichen und jede Abweichung mit dem jeweiligen Dokumentenverweis dokumentiert. |
| Die Einheit nach den Plänen | Grundriss, Ausrichtung, Raummaße, Terrassengröße, Deckenhöhen und die Position jeder versetzten Wand. Hier ist ein Fehler teuer und nicht nur ärgerlich. | Abgeglichen mit den Vertragsplänen. Eine wesentliche Abweichung ist eine rechtliche Angelegenheit und geht noch am selben Tag an Ihren Anwalt, nicht auf eine Reparaturliste. |
| Die Gemeinschaftsbereiche | Auch diese kaufen Sie mit, und sie sind bei der Übergabe am ehesten noch nicht fertig. Pool, Fitnessraum, Gärten, Aufzüge, Tore, Beleuchtung und Parkflächen waren alle in der Broschüre aufgeführt. | Wie die Einheit begangen und dokumentiert. Was noch nicht fertig ist, hat entweder eine Frist oder wird nach Gründung der Eigentümergemeinschaft mit dieser besprochen. |
| Was das Auge nicht sieht | ||
| Feuchtigkeit, wo keine sein sollte | Eine trocknende und eine feuchte Wand sehen unter frischer Farbe identisch aus. Die Messung entscheidet, ob Sie einen Mangel vermerken oder ob es sich um einen Defekt handelt, der jeden Winter wieder auftritt. Sie liefert eine Erkenntnis, die eine Begehung mit einer Handykamera niemals hervorbringen kann. | Wenn die Ausrüstung des Spezialisten ein Feuchtigkeitsmessgerät umfasst, wird an diesen Stellen gemessen, statt sie nur mit dem Auge zu beurteilen: unter Fenstern und Schiebetüren, in Nassräumen, an Terrassenschwellen und an jeder Wand, die an die Außenfläche grenzt. Nicht jeder Spezialist führt dieselben Geräte mit sich. Fragen Sie daher vor der Buchung, womit er arbeitet. |
| Dämmung, Rohrleitungen und das, was sich hinter dem Putz befindet | Eine in einem Wandabschnitt fehlende Dämmung, eine falsch verlegte Rohrleitung, ein Fußbodenheizkreis, der nicht funktioniert. Bei der Übergabe liegt all das hinter einer fertigen Oberfläche, später ist der Zugang teuer, und nichts davon ist sichtbar. | Ein Spezialist mit einer Wärmebildkamera kann die Oberflächen daraufhin prüfen. Sie zeigt eine kalte Lücke in einer gedämmten Wand und verfolgt den Verlauf einer warmen Leitung, ohne dass etwas geöffnet werden muss. Wenn er eine solche Kamera mitführt, kommt das Ergebnis mit beigefügtem Bild auf die Liste. Wenn das Bild eher eine Frage aufwirft, als sie zu beantworten, steht genau das im Bericht. Wenn er keine Kamera dabeihat, bleibt dies eine Sichtprüfung, und wir sagen das ausdrücklich, statt etwas anderes anzudeuten. |
Die Rolle der Übergabeprüfung beim Kauf
Der gesamte Kauf umfasst vom ersten Anruf bis zu den Schlüsseln fünfzehn Schritte. Bei einem Neubau entscheiden die letzten drei, in welchem Zustand Sie die Immobilie tatsächlich erhalten, und zwischen ihnen können Jahre liegen.Schritte 12, 13 und 14 von 15
- Zahlungen und WartezeitZwei Monate bis drei Jahre, je nach BauphaseVom Vertrag bis zur Übergabe können bei einer fertigen Einheit Wochen vergehen, bei einem Kauf ab Baubeginn Jahre. Währenddessen verfolgen wir für Sie, was als Nächstes ansteht und wann: weitere Zahlungen, Unterlagen, Fristen sowie die Kommunikation mit Ihrem Anwalt und dem Bauträger.New buildWir verfolgen die Bauarbeiten für Sie und senden während des Fortschritts Fotos und Videos. Der Zahlungsplan wird vom Bauträger festgelegt, und hier ist die letzte Zahlung entscheidend.
- Die ÜbergabeprüfungVor dem KaufabschlussDies ist der Schritt auf dieser Seite. Die Einheit wird begangen, die Liste wird erstellt und dem Bauträger mit einer Frist übergeben. Ob dies vor oder nach dem Eigentumsübergang geschieht, hängt vom Bauträger ab. Deshalb fragen wir frühzeitig nach. Wenn Sie eine professionelle Prüfung durch einen Architekten oder Sachverständigen wünschen, organisieren wir diese separat.New buildDie snagging-Liste gegenüber dem Bauträger, anschließend die Reparaturen und dann die erneute Prüfung der Reparaturen.ResaleBei einer Bestandsimmobilie ist dieser Schritt eine andere Aufgabe: Wir bestätigen, dass der Zustand dem Vereinbarten entspricht und das Inventar noch vorhanden ist.
- Notar und SchlüsselKaufabschlusstagDie öffentliche Urkunde wird unterzeichnet, der Restbetrag bezahlt und die Immobilie wird zu Ihrem Eigentum. Wir sind dabei, beobachten die Übergabe selbst und kümmern uns um alles Notwendige, bis Sie die Schlüssel in der Hand halten. Sie müssen nicht persönlich anwesend sein, wenn Ihr Anwalt über eine Vollmacht verfügt.
Die Schlüssel allein übernehmen oder mit uns
Der Bauträger, der Verkäufer und dessen Makler möchten die Transaktion abschließen. Das ist ihre Aufgabe und völlig in Ordnung. Unsere Aufgabe ist eine andere.| Auf eigene Faust | Mit Arevont | |
|---|---|---|
| Wer die Einheit prüft | Sie selbst, eine halbe Stunde lang, mit dem Verkaufsberater, der in dieser Woche auch den Übergabeplan für zwanzig andere Einheiten koordiniert. | Ein Spezialist mit Checkliste und Kamera, in unserer Begleitung, in einer leeren und leicht zu prüfenden Immobilie. |
| Das Ergebnis | Einige mündlich erwähnte und möglicherweise auf einem Handy notierte Punkte. | Eine nummerierte, fotografisch dokumentierte Liste, die schriftlich mit einer Frist übergeben wird. |
| Wer über einen Mangel verhandelt | Sie aus Tschechien, mit einem Bauleiter, auf Spanisch, über etwas, auf das Sie nicht zeigen können. | Wir organisieren die Besichtigungen und führen die Kommunikation mit dem Bauträger. Für uns ist das ein normales Arbeitsgespräch, und wir sind vor Ort an der Küste. |
| Nach den Reparaturen | Die Punkte werden abgehakt, und bei Ihrer nächsten Reise erfahren Sie, ob sie tatsächlich erledigt wurden. | Wir kommen zurück und prüfen die Arbeiten. Alles, was nicht erledigt wurde, bleibt schriftlich auf der Liste. |
| Nach Schlüsselübergabe | Die Rolle des Maklers endet normalerweise, wenn der Kauf abgeschlossen ist. | Wir bleiben auch danach an Ihrer Seite. Dann laufen die ein- und dreijährigen Gewährleistungsfristen, und jemand muss die Mängel bemerken. |
| Was es Sie kostet | Nichts unmittelbar. Die Provision ist in jedem Fall im Preis enthalten. | Nichts. Dieselbe Provision, außer dass ein Teil davon an jemanden geht, der bei der Übergabe auf Ihrer Seite steht. |
Ein gewöhnlicher Mangel, lückenlos verfolgt
Der Wert einer snagging-Liste liegt nicht im Rundgang. Er liegt darin, was danach mit jeder einzelnen Position geschieht. Nehmen wir den unspektakulärsten vorstellbaren Punkt, eine Duschwanne, in der das Wasser stehen bleibt, statt abzulaufen, und verfolgen wir ihn, denn der Ablauf ist bei den interessanten Mängeln derselbe.- Er wird entdeckt, indem Wasser auf den Boden gegossen wirdNicht durch bloßes Ansehen. Die Wanne ist ausreichend eben, um bei einem flüchtigen Blick unauffällig zu wirken, und das Gefälle stimmt nicht ganz. Das entdecken Sie in etwa vier Sekunden, wenn Sie es testen, und niemals, wenn Sie es nicht tun. Der Punkt kommt mit einem Foto des stehenden Wassers auf die Liste.
- Er wird festgehalten, bevor irgendetwas abgenommen wirdDie Position wird nummeriert, dem jeweiligen Raum zugeordnet und zusammen mit dem Rest der Liste übergeben. Der Bauträger akzeptiert die Liste mit einer Frist zur Beseitigung. Nichts daran ist konfrontativ. So wird eine fertige Wohnung üblicherweise abgenommen.
- Der Bauträger behebt den Mangel, und jemand kommt zurückDer Handwerker kommt erneut, und die Position wird als erledigt zurückgemeldet. Wir gehen hin und gießen wieder Wasser darauf. Meistens ist der Mangel behoben. Manchmal wird er auf eine Weise behoben, die das Problem um zwei Zentimeter verschiebt. Genau deshalb gibt es die Nachkontrolle und genau deshalb wird sie nicht von derselben Person durchgeführt, die die Arbeit erledigt hat.
- Wenn er nicht entdeckt worden wäre, würde daraus etwas anderesDerselbe Mangel, der erst nach Ihrem Einzug entdeckt wird, wird stattdessen zu einer Gewährleistungsangelegenheit: einem Problem an der Installation oder der Bewohnbarkeit, das drei Jahre lang abgedeckt ist, wobei ab dem Auftreten des Schadens zwei Jahre für die Geltendmachung eines Anspruchs bleiben. Dieser Weg funktioniert. Er dauert nur Monate statt zwei Wochen, und er beginnt damit, dass Sie etwas beweisen müssen, statt dass der Bauträger es anerkennt.
Bei der Liste geht es nicht darum, schwierig zu sein. Es geht um den Unterschied zwischen einer Position, die Ihnen jemand schuldet, und einer Position, die Ihnen gehört.
Was kostet Sie das?
- Käufer0 €Für die Koordination der Übergabe zahlen Sie uns nichts, unabhängig davon, wie viele Positionen die Liste letztlich enthält.
- Entwickler
- Neubau
- 2,5 to 6 %
- snagging-SpezialistEr stellt Ihnen die Rechnung für die Inspektion und den Bericht direkt aus. Für die Vermittlung nehmen wir nichts.
Unser Anteil ist kostenlos. Den Bauträger nach seinem Ablauf zu fragen, den Besichtigungstermin vor dem Kaufabschluss in den Kalender einzutragen, dabei zu sein, auf der Abarbeitung der Liste zu bestehen und zur Nachkontrolle zurückzukehren, kostet Sie nichts, denn als Käufer zahlen Sie Arevont zu keinem Zeitpunkt etwas.Die Reparaturen gehen zulasten des Bauträgers, nicht zu Ihren Lasten. Das ist der stärkste Satz auf dieser Seite, und er stammt nicht von uns, sondern aus dem Gesetz: Mängel an den Ausbauarbeiten, den Installationen und der Tragstruktur sind jeweils ein, drei beziehungsweise zehn Jahre lang abgedeckt. Das Abarbeiten einer snagging-Liste gehört dazu, bevor Sie die Wohnung als fertig abnehmen.Der snagging-Spezialist wird separat beauftragt und stellt Ihnen sein Angebot direkt aus. Wir veröffentlichen keinen Preis, weil es nicht unser Honorar ist: Er hängt von der Größe der Wohnung und davon ab, wer geschickt wird. Sie erhalten den Betrag, bevor etwas gebucht wird. Bei einer kleinen Wohnung mit kurzer Liste und einem Bauträger, den wir kennen, sagen wir Ihnen ehrlich, wenn wir der Meinung sind, dass unsere eigene Anwesenheit beim Rundgang ausreicht.Die einzige kostenpflichtige Leistung erfolgt später und ist optional. Wenn eine Reparatur nach Ihrem Einzug überwacht werden muss und Sie sich nicht in Spanien befinden, gehört es zur kostenpflichtigen Verwaltungsleistung, einen Handwerker in die Wohnung zu lassen und während der Arbeiten dort zu bleiben. Die Kosten betragen 25 € pro Stunde zuzüglich 25 € für die Anfahrt. Die Anfahrt ist kostenlos, wenn sie mit einem ohnehin geplanten Besuch zusammenfällt.
Der Immobilienpreis ist derselbe, auch wenn Sie direkt zum Bauträger gehen. Bei einem Neubau nehmen Sie einfach die Preisliste des Bauträgers und prüfen sie.
Das ehrliche Ausmaß dieses Problems
Ein Neubau ist der einfache Fall, und wir werden nicht so tun, als wäre es anders. Sie übernehmen ihn fertiggestellt, nichts muss erneut gemacht werden, alles ist neu, und Sie haben echte Gewährleistungen darauf. Was das Geld betrifft, ist das Schlimmste, was Ihnen bei einem Neubau realistischerweise passieren kann, verlorene Zeit.Die meisten snagging-Listen bestehen aus Kleinigkeiten. Fugen, Ausrichtung, eine Steckdose, eine beschädigte Arbeitsplatte. Nichts davon hindert Sie daran, die Immobilie zu genießen, und ein guter Bauträger erledigt alles ohne Diskussion. Der Grund, es trotzdem richtig zu machen, ist, dass dieselben Punkte Sie heute nichts kosten, in sechs Monaten aber einen Handwerker und einen Nachmittag. Außerdem ist die Liste der Moment, in dem jemand die teuren Dinge prüft: das Gefälle auf der Terrasse, die Vorgaben der Pläne und die Frage, ob die von Ihnen bezahlten Gemeinschaftsbereiche bereits vorhanden sind.Wir schicken auch nicht zu jeder Übergabe einen Spezialisten. Wenn die Wohnung klein ist, wir das Projekt gut kennen und der Bauträger nachweislich Listen ordnungsgemäß abarbeitet, sagen wir Ihnen das und gehen die Wohnung selbst mit Ihnen durch. Eine Inspektion zu arrangieren, damit der Prozess gründlich aussieht, ist keine Dienstleistung, sondern eine Rechnung.
Häufig gestellte Fragen zu Inspektionen bei der Übergabe eines Neubaus
- Was genau ist eine snagging-Liste?
- Eine schriftliche, nummerierte und fotografisch dokumentierte Aufstellung aller unfertigen oder mangelhaft ausgeführten Arbeiten in Ihrer Wohnung bei der Übergabe. Sie entsteht bei einem Rundgang durch die leere Wohnung anhand einer Checkliste. Der Bauträger akzeptiert sie mit einer Frist und beseitigt die Punkte auf eigene Kosten.
- Wer zahlt für die Mängelbeseitigung?
- Der Bauträger. snagging-Positionen sind Mängel an seiner Arbeit, und die Gewährleistung bei einem Neubau gilt zehn Jahre für die Tragstruktur, drei Jahre für die Installationen und ein Jahr für die Ausbauarbeiten. Sie zahlen weder für die Reparaturen noch dafür, dass wir ihre Erledigung verfolgen.
- Kann die Übergabe erfolgen, während ich mich in Czechia befinde?
- Ja. Der Spezialist benötigt Ihre Anwesenheit nicht, die Unterschrift beim Notar kann Ihr Anwalt mit einer Vollmacht leisten, und wir sind für den Rundgang, die Liste und die Nachkontrolle vor Ort. Sie erhalten die Liste und die Fotos, und wir gehen sie in einem Gespräch mit Ihnen durch.
- Werden auch Gemeinschaftsbereiche geprüft?
- Das sollten sie, und gerade sie sind am Tag der Übergabe am häufigsten noch nicht fertiggestellt. Der Pool, der Fitnessraum, die Gärten, die Aufzüge, die Tore und die Parkflächen sind alles Bereiche, für die Sie bezahlen. Daher werden sie ebenso begangen und dokumentiert wie die Wohnung selbst.
- Was ist, wenn die von mir während des Baus ausgewählten Materialien nicht eingebaut wurden?
- Genau dafür gibt es diese Prüfung. Ihre Auswahl und alle Änderungsaufträge sind Dokumente, und jedes davon wird mit dem verglichen, was tatsächlich in der Immobilie vorhanden ist. Eine am Tag der Übergabe festgehaltene Abweichung wird korrigiert. Dieselbe Abweichung, die ein Jahr später bemerkt wird, führt zu einer Diskussion.
- Was ist, wenn der Bauträger etwas einfach nicht repariert?
- Zunächst bleibt es schriftlich auf der Liste, einschließlich der festgehaltenen Daten. Das ist bereits der größte Teil des Kampfes. Handelt es sich um einen echten Mangel und nicht um einen snag, fällt er unter die Gewährleistungsfristen. Sobald ein Schaden auftritt, besteht eine Frist von zwei Jahren zur Geltendmachung des Anspruchs. Ab diesem Zeitpunkt ist es keine Koordinationsaufgabe mehr, sondern eine rechtliche Angelegenheit, und Ihr Anwalt übernimmt sie von uns.
