Ist eine technische Inspektion in Spanien vorgeschrieben?

Nein. Beim Kauf besteht keine gesetzliche Pflicht dazu, und die meisten spanischen Käufer verzichten darauf. Niemand im Ablauf wird Sie danach fragen. Genau deshalb müssen Sie diese Entscheidung selbst treffen, statt darauf zu warten.

Wann muss ich sie beauftragen?

Idealerweise bei der Reservierung, damit sie im selben Zeitraum von zwei bis vier Wochen wie die rechtliche Prüfung stattfindet und vor dem verbindlichen Vertrag abgeschlossen ist. Spät genug, damit Sie es mit der Immobilie ernst meinen, aber früh genug, damit ein Befund den Preis noch verändern oder zu einer Bedingung werden kann.

Was kostet sie und wer bezahlt sie?

Der Spezialist nennt Ihnen sein Honorar direkt und stellt es Ihnen in Rechnung. Die Höhe hängt von der Immobilie und ihrer Größe ab. Wir veröffentlichen keinen Betrag, weil es nicht unser Honorar ist, den wir veröffentlichen könnten. Unser eigener Anteil, also die Organisation und die Bearbeitung der Feststellungen, ist wie alles andere, was wir für einen Käufer tun, kostenlos.

Was geschieht, wenn der Gutachter etwas Schwerwiegendes feststellt?

Daraus wird eine konkrete Anforderung statt einer Beschwerde. Gemeinsam mit Ihrem Anwalt legen wir fest, was dokumentiert, korrigiert oder berücksichtigt werden muss, und tragen dies dem Verkäufer vor. Der Betrag kann vom Preis abgezogen werden, zu einer Bedingung vor dem Kaufabschluss werden oder zu einer Reparatur führen, die zuerst ausgeführt wird. Und wenn der Mangel schwerwiegend genug ist, empfehlen wir, vom Kauf Abstand zu nehmen. Das haben wir bereits getan.

Darf der Verkäufer einem Prüfer den Zutritt verweigern?

Der Zutritt setzt die Mitwirkung des Verkäufers voraus und wird normalerweise problemlos organisiert, meist im Rahmen einer Besichtigung. Wird er verweigert oder bei einer Immobilie, die Sie bereits reservieren, wiederholt verzögert, ist das selbst eine Information, und wir würden es entsprechend bewerten.

Muss ich dafür in Spanien sein?

Nein. Der Fachmann braucht Sie nicht vor Ort, und wir ebenfalls nicht. Sie erhalten den Bericht, wir besprechen ihn mit Ihnen telefonisch, und wenn Sie etwas Bestimmtes sehen möchten, gehen wir zurück und zeigen es Ihnen per Video.

Services

Immobilienprüfung an der Costa del Sol

Bei einer technischen Prüfung untersucht ein Spezialist die Immobilie und hält fest, was tatsächlich mit ihr nicht stimmt. Diesen Teil übernehmen wir nicht selbst. Wir beauftragen den Gutachter oder Architekten, holen ihn rechtzeitig hinzu und sorgen dafür, dass seine Feststellungen zu einer Konsequenz führen: einem Preisnachlass, einer Bedingung, einer Reparatur vor der Unterzeichnung oder einem Grund, überhaupt nicht zu kaufen. Wir sagen Ihnen auch, wann sich die Beauftragung eines Gutachtens nicht lohnt, denn es ist nicht bei jedem Kauf erforderlich.

Wer das Gebäude tatsächlich prüft

Vier verschiedene Personen prüfen eine Immobilie vor Ihrem Kauf, aber nur eine von ihnen sucht nach Mängeln. Das sollten Sie wissen, bevor Sie davon ausgehen, dass jemand das Problem, das Ihnen Sorgen macht, bereits geprüft hat.Die Spezialisten bringen das Fachwissen ein. Wir sorgen dafür, dass alles ineinandergreift: dass die richtige Person beauftragt wird, Zugang erhält, ihr Bericht vor der maßgeblichen Frist eintrifft und das Geschriebene nicht einfach in Ihrem Posteingang liegen bleibt.

Wer	Auf wessen Seite sie stehen	Was sie tatsächlich tun
Technischer Gutachter oder Architekt	Ihr eigenes	Prüft die Immobilie, das Tragwerk, das Dach, die Feuchtigkeit, die Installationen und den Pool und hält die Feststellungen schriftlich fest. Das ist die eigentliche technische Prüfung. Bei älteren Immobilien findet sie die Mängel, die sonst erst nach Ihrem Einzug sichtbar würden.
Der Anwalt	Ihr eigenes	Prüft die Unterlagen, nicht das Gebäude: Eigentum, Gebühren und Schulden, Gemeinschaftsschulden, die Rechtmäßigkeit des Gebäudes, die Bewohnbarkeitsbescheinigung und baurechtliche Mängel. Eine Immobilie kann physisch in einwandfreiem Zustand und dennoch ein schlechter Kauf sein, und umgekehrt gilt dasselbe.
Der Gutachter der Bank	Die Bank	Ermittelt einen Wert für die Zwecke der Hypothek. Mängel zu finden, gehört nicht zu seinen Aufgaben. Es handelt sich nicht um ein technisches Gutachten und es ersetzt auch keines.
Der Makler des Verkäufers	Der Verkäufer	Vertritt die andere Seite. Das ist seine Aufgabe und völlig legitim. Seine Beschreibung des Zustands ist eine Verkaufsbeschreibung, keine Prüfung.
Handwerker	Weder noch, bis Sie sie beauftragen	Sie kommen später, sobald etwas zu bepreisen oder zu reparieren ist. Ein Kostenvoranschlag für eine Arbeit ist ebenfalls keine Gebäudeprüfung, und ein Bauunternehmer, der den Auftrag erhalten möchte, ist nicht die richtige Person, um Ihnen zu sagen, ob die Arbeit überhaupt erforderlich ist.
Arevont	Ihr eigenes	Keine technische Aufgabe. Wir sagen Ihnen, wann sich eine Prüfung lohnt, beauftragen die richtige Person, verschaffen ihr Zugang, behalten den Zeitplan bis zum Unterzeichnungstermin im Blick und bringen ihre Feststellungen mit Ihrem Anwalt in die Verhandlung ein.

Manche Dinge übernehmen wir selbst, andere geben wir an Spezialisten weiter, mit denen wir gearbeitet haben. Wenn ein Anwalt, Architekt oder Steuerberater erforderlich ist, bringen wir Sie mit einer Person unseres Vertrauens zusammen und bleiben Ihr Hauptansprechpartner, damit alles in der richtigen Reihenfolge eintrifft.

Führen Sie die Prüfung selbst durch?Nein, und wir würden nicht wollen, dass Sie sie akzeptieren, wenn wir es täten. Wir sind weder Architekten noch Bauingenieure. Wir beauftragen den Spezialisten, sind zum für Sie passenden Zeitpunkt vor Ort und kümmern uns um alles, was damit zusammenhängt. Der Bericht stammt von ihm, und sein Name steht darauf.

Was die Bankbewertung nicht ist

Dies ist das kostspieligste Missverständnis auf Käuferseite bei einem spanischen Immobilienkauf, und es kostet nichts, es auszuräumen. Wenn Sie eine spanische Hypothek aufnehmen, besichtigt ein Gutachter die Immobilie. Eine offizielle Person geht mit einem Messgerät durch das Gebäude. Daher liegt der Schluss nahe, dass das Gebäude bereits geprüft wurde.Das wurde es nicht. Eine Hypothekenbewertung soll der Bank mitteilen, wie viel ihre Sicherheit wert ist. Der Gutachter bestätigt, dass die Immobilie den Unterlagen entspricht, vermerkt den augenscheinlichen Erhaltungszustand, misst und fotografiert. Alles in diesem Bericht ist auf eine Zahl ausgerichtet, und diese Zahl ist für den Kreditgeber bestimmt.

Was dieser Bericht beantwortetWas er Ihnen trotzdem nicht sagt

Die Bankbewertung (tasación): Welchen Wert die Immobilie als Kreditsicherheit nach den nationalen Bewertungsregeln hat. Der Ortstermin findet tatsächlich statt und der Techniker ist qualifiziert, aber sein Auftrag betrifft den Wert, nicht die Mängel. Feuchtigkeit hinter einem Kleiderschrank verändert nicht die Zahl, die die Bank benötigt.
Die Rechtliche Prüfung des Anwalts: Ob das, was Sie kaufen, rechtlich tatsächlich dem entspricht, was es zu sein scheint: wem es gehört, welche Schulden darauf lasten, ob es mit Genehmigung gebaut und erweitert wurde und ob eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt. Sie beantwortet nicht die Frage, ob das Dach undicht ist.
Der Energieausweis: Eine Energieeffizienzklasse, die der Verkäufer vorlegen muss. Sie wird anhand der Bauweise und der Installationen berechnet, üblicherweise ohne etwas zu öffnen. Eine schlechte Einstufung weist eher auf laufende Kosten als auf eine Mängelliste hin.
Das Inserat und die Beschreibung des Maklers: Als was die Immobilie verkauft wird. „Guter Zustand“ und „kürzlich renoviert“ sind gewöhnliche Verkaufsformulierungen ohne festgelegte Bedeutung, und die Fotos wurden aufgenommen, damit Sie die Immobilie besichtigen möchten.
Die technische Prüfung: Der Zustand des Gebäudes selbst, beschrieben von jemandem, der kein Interesse am erfolgreichen Verkauf hat. Dies ist die einzige der fünf Prüfungen, deren Zweck darin besteht, Mängel zu finden.

Keine der anderen vier Prüfungen ist unehrlich. Jede beantwortet ihre eigene Frage gut. Der Fehler liegt in der Rechnung: Vier Berichte werden addiert und man nimmt an, dass sie zusammen das Gebäude abdecken.

Sources

Die Bank schickt einen Gutachter. Brauche ich trotzdem eine Inspektion?Sie beantworten unterschiedliche Fragen. Der Gutachter teilt der Bank mit, welchen Wert die Immobilie als Sicherheit hat. Die Suche nach Mängeln gehört nicht zu dieser Aufgabe. Eine Bewertung ersetzt daher keine technische Inspektion und darf nicht als solche verstanden werden.

Wann sich eine Inspektion lohnt und wann wir davon abraten

Eine technische Inspektion ist in Spanien freiwillig. Es besteht keine gesetzliche Pflicht, eine solche zu beauftragen, und die meisten spanischen Käufer tun dies nicht. Das ist kein Grund, darauf zu verzichten. Es bedeutet jedoch, dass niemand im Prozess Sie dazu auffordern wird. Die ehrliche Frage lautet daher nicht: "Sollte das jeder tun?", sondern: "Würde das hier etwas ändern?"Wir beauftragen einen Inspektor, wenn es angemessen ist, nicht bei jedem Kauf. Grob gesagt verläuft die Grenze für uns wie folgt.

Eine ältere Immobilie und alles mit einem eigenen DachDas Alter ist der wichtigste einzelne Grund. Ein Haus hat sein eigenes Dach, seine eigene Entwässerung und oft auch seinen eigenen Pool und Garten. Jedes davon ist ein System, das nach einem Zeitplan verschleißt, den niemand für Sie aufgeschrieben hat.
Sichtbare Arbeiten, Anbauten oder ein UmbauImmer wenn etwas hinzugefügt, geschlossen oder in ein Schlafzimmer umgewandelt wurde, stellen sich zwei Fragen: Wurde es gut ausgeführt und wurde es rechtmäßig gemacht? Der Inspektor beantwortet die erste Frage, der Anwalt die zweite. Es lohnt sich, beide gemeinsam zu stellen.
Alles mit FeuchtigkeitsanzeichenFrische Farbe an einer niedrigen Wand, ein Luftentfeuchter in der Ecke einer Besichtigung, eine Erdgeschosswohnung mit einem Garten über dem Fußbodenniveau. Feuchtigkeit ist der Mangel, den diese Küste am zuverlässigsten hervorbringt und der auf Fotos am schlechtesten wirkt.
Eine Immobilie, die leer gestanden hatMonatelang war niemand darin, und kleine Mängel häufen sich unbemerkt: Dichtungen, Pumpen, die Pooltechnik, der Heizkessel, ein Klimagerät, das zwei Sommer lang nicht betrieben wurde.
Ein großer KaufNicht, weil teure Immobilien schlechter wären. Sondern weil dasselbe proportionale Risiko eine größere Zahl ergibt und weil der Mangel in dieser Preisklasse gewöhnlich nicht sichtbar ist. Genau deshalb muss jemand hingehen und danach suchen.
Wenn Sie nicht selbst vor Ort sein könnenWenn die Entscheidung von Tschechien aus anhand von Fotos und unserem Video getroffen wird, fehlt Ihnen eine Fachkraft, die im Gebäude steht. Das ist kein Zusatz, sondern ein fehlender Teil des Prozesses.

Und die andere Hälfte, die wir Ihnen lieber mitteilen, bevor Sie Geld ausgeben. Bei einem Neubau innerhalb seiner Garantiefristen handelt es sich nicht um eine Inspektion, sondern um eine Übergabeprüfung. Sie gehört auf die unten verlinkte Schwesterseite. Bei einer kleinen, neuen und gut gepflegten Wohnung ohne Besonderheiten bestätigt eine Inspektion oft nur, was eine sorgfältige Besichtigung bereits gezeigt hat. Sinnvoller ist es dann, ein Fachangebot für genau die eine Sache einzuholen, die Ihnen tatsächlich wichtig ist.Unser Prüfkriterium ist einfach: Könnte der Mangel Ihre Entscheidung, Ihren Preis oder eine Vertragsbedingung realistisch verändern? Wenn die Antwort nein lautet, sagen wir es Ihnen, statt jemanden zu beauftragen. Es ist weder unser Geld noch unser Nachmittag. Daher haben wir keinen Grund, eine Prüfung zu organisieren, die sich nicht bezahlt macht.

Übergabeprüfung beim Neubau

Bestandsimmobilie oder Neubau: Warum die Prüfung eine andere Aufgabe ist

Die physische Inspektion sieht in beiden Fällen ähnlich aus. Ihr Zweck ist jedoch völlig unterschiedlich. Der Unterschied besteht darin, wer anschließend zur Behebung verpflichtet ist.

Die Unterschiede	Bestandsimmobilie	Neubau
Garantie	Keine. Der Verkäufer haftet nur für verborgene Mängel, von denen er wusste und die er verschwiegen hat. Die Frist für eine solche Klage ist kurz.	Zehn Jahre für die Tragstruktur, drei für die Installationen und ein Jahr für die Ausführungen. Vor dem Kaufabschluss geleistete Zahlungen sind durch eine Bankgarantie abgesichert.
Wer behebt die Mängel?	Sie, sobald die Immobilie Ihnen gehört. Deshalb muss der Mangel vor der Unterschrift festgestellt werden, solange er den Preis oder die Bedingungen noch beeinflussen kann.	Der Bauträger auf eigene Kosten. Genau dafür gibt es die snagging-Liste.
Zustand und Ausstattung	Das hängt vom Alter ab. Rechnen Sie damit, die Küche und die Bäder irgendwann zu ersetzen, und damit, dass sich im Laufe der Zeit weitere Dinge bemerkbar machen.	Alles ist neu. Geprüft wird, ob alles ordnungsgemäß fertiggestellt wurde und ob es dem entspricht, was Sie ausgewählt haben.
Energie	Niedrigere Klassen und höherer Verbrauch als bei einem Neubau. Das zeigt sich in den Rechnungen, nicht im Kaufpreis.	Die höchsten Klassen, geringerer Verbrauch, niedrigere Rechnungen.
Der Wert des Mangels	Ein Verhandlungsvorteil oder ein Grund, aufzuhören. Er verändert Ihre Entscheidung und Ihre Zahl.	Eine Mängelliste mit Frist und jemandem, der vertraglich verpflichtet ist, sie abzuarbeiten.

Dies ist auch das ehrliche Argument dagegen, eine Bestandsimmobilie automatisch als die günstigere Option anzusehen. Eine gebrauchte Immobilie bedeutet häufiger eine Renovierung oder eine Reihe schrittweiser Arbeiten: Küche, Bäder, Klimaanlage und zusätzlich etwas, womit niemand gerechnet hat, sobald eine Wand entfernt wurde. So können Sie leicht bei demselben oder einem höheren Preis landen. Eine Inspektion sorgt dafür, dass diese Rechnung keine Überraschung bleibt, sondern zu einer Zahl wird, die Ihnen vor der Unterschrift bekannt ist.

Sources

Benötigen Sie das bei einem Neubau?In der Regel nicht in dieser Form. Ein Neubau ist durch die zehn-, drei- und einjährigen Garantien abgedeckt. Zu diesem Zeitpunkt geht es daher um die Prüfung bei der Übergabe und die Mängelliste gegenüber dem Bauträger, was eine andere Leistung ist. Wenn ein Neubau lange fertiggestellt und unverkauft war oder Sie eine bezugsfertige Einheit von einem privaten Verkäufer statt vom Bauträger kaufen, gelten wieder die Grundsätze für eine Bestandsimmobilie.

Der Verkäufer sagt, die Immobilie habe keine Mängel. Ist das bindend?Sie ist nicht dasselbe wie eine Garantie. Bei einer Bestandsimmobilie haftet der Verkäufer für verborgene Mängel, von denen er wusste und die er verschwiegen hat. Dadurch müssen Sie innerhalb einer kurzen Frist nachweisen, was eine andere Person wusste, obwohl die Immobilie bereits Ihnen gehört. Das ist eine deutlich schlechtere Ausgangslage als ein Befund, den Sie vor der Unterschrift kannten.

Was nach dem Bericht passiert

Ein Bericht, der nichts verändert, war die Beauftragung nicht wert. Hier liegt der eigentliche Wert unserer Dienstleistung, und deshalb möchten wir, dass die Inspektion früh genug stattfindet, damit sie etwas bewirken kann.

Wir lesen den Bericht mit IhnenDie Berichte liegen auf Spanisch oder Englisch vor und sind für technisch versierte Leser verfasst. Wir gehen den Bericht mit Ihnen durch und teilen die stets vorhandenen drei Gruppen voneinander: Dinge, die für eine Immobilie dieses Alters normal sind, Dinge, die bald Geld kosten werden, und Dinge, die die Entscheidung verändern.
Befunde, die schriftlich festgehalten werden müssen, gehen an den AnwaltEin ohne Genehmigung errichteter Anbau, eine geschlossene Terrasse, ein Pool, der in der Registerbeschreibung nicht erscheint. Der physische Befund ist der Beginn einer rechtlichen Frage, und diese gehört zunächst zu Ihrem Anwalt, nicht zum Bauunternehmer.
Der Befund kann mit einer Zahl versehen werdenEin Mangel ohne Reparaturkosten ist keine Verhandlungsposition, sondern ein Grund zur Sorge. Wenn der Bericht die Arbeiten selbst beziffert, tragen wir diesen Betrag an die Verkäuferseite heran. Wenn dies nicht der Fall ist, können wir vor dem Preisgespräch einen Kostenvoranschlag von einem Handwerker einholen. So wird eine konkrete Summe für eine konkrete Reparatur verlangt und nicht ein Gefühl zur Immobilie. Sagen Sie uns einfach Bescheid, dann kümmern wir uns darum. Bei allem, worüber Sie tatsächlich verhandeln würden, sind die dafür erforderlichen wenigen Tage gut investiert.
Wo ein Architekt erforderlich ist, holen wir einen hinzuManche Befunde gehen über das hinaus, was ein Inspektor beurteilen kann. Ob ein Anbau nachträglich legalisiert werden kann, was eine Renovierung tatsächlich umfassen würde, ob Ihre geplante Raumaufteilung überhaupt möglich ist und was all dies kostet. Das sind Fragen für einen Architekten, den wir dafür hinzuziehen. Es handelt sich um einen separaten Spezialisten mit einem separaten Honorar, das Ihnen direkt angeboten wird. Nichts davon wird über uns abgerechnet.
Was sich beheben lässt, wird zur Forderung, nicht zur BeschwerdeMit dem Bericht in der Hand legen wir gemeinsam mit Ihrem Anwalt genau fest, was dokumentiert, korrigiert oder berücksichtigt werden muss, und bringen dies bei der Verkäuferseite vor. Das ist ein ganz anderes Gespräch, als einen Preisnachlass zu verlangen, weil die Immobilie einen müden Eindruck macht.
Es schlägt sich im Preis, in den Bedingungen oder in der Frist niederEin Befund kann vom Preis abgezogen, zur vor dem Kaufabschluss zu erfüllenden Bedingung gemacht oder durch eine Reparatur behoben werden, die der Verkäufer zuerst durchführen lässt. Welche der drei Möglichkeiten richtig ist, hängt vom Befund und davon ab, wie verhandlungsbereit die andere Seite ist. Genau dafür ist die Verhandlung da.
Manchmal lautet die Antwort: stoppenWir haben Kunden geraten, nicht fortzufahren, wenn eine rechtliche oder technische Prüfung etwas Ernstes zutage gefördert hat. Niemand führt dieses Gespräch gern, dennoch ist es günstiger als die Alternative. Nicht zu kaufen, ist ein legitimes Ergebnis eines Kaufprozesses, und wir behandeln es auch so.

Verhandlung

Was bei einer technischen Inspektion tatsächlich geprüft wird

Eine Begutachtung ist eine visuelle, zerstörungsfreie Inspektion der erreichbaren Teile des Gebäudes. Der Spezialist hält den Zustand jedes Elements, die festgestellten Mängel, deren vermuteten Schweregrad sowie die Punkte fest, die geöffnet werden müssen, bevor Gewissheit besteht. Der Umfang variiert je nach Immobilie und beauftragter Person. Betrachten Sie dies daher als Beschreibung der Aufgabe und nicht als feste Liste.

Was wird geprüft	Warum es entscheidend ist	Was wir mit dem Befund tun
Das Gebäude
Tragwerk und Fundament	Risse, Bewegungen und Setzungen sind Befunde, die einen Kauf beenden können, statt nur zu einer Neupreisfestsetzung zu führen. Außerdem werden sie bei einer Besichtigung am ehesten übersehen, da das sichtbare Anzeichen oft nur ein Haarriss an der falschen Stelle ist.	Wenn es ernst ist, nennt der Bericht, was weiter untersucht werden muss, und wir stoppen den Prozess, bis diese Frage beantwortet ist. Nichts wird unterzeichnet, solange die Tragfähigkeit unklar ist.
Dach, Terrassen und Abdichtung	An dieser Küste hat ein Dach die meiste Zeit des Jahres wenig zu tun und muss sich dann an wenigen Tagen mit starkem Regen bewähren. Ein Flachdach oder eine Terrasse über einem Wohnraum ist eine typische Stelle für Wassereintritt.	Ein Reparaturkostenvoranschlag wird zum Argument für den Preis. Stehendes Wasser, eine beschädigte Abdichtungsbahn oder eine Terrasse mit falschem Gefälle werden zu einer Bedingung vor dem Kaufabschluss.
Fassade, Regenwasser und Entwässerung	Dachrinnen und Fallrohre sind hier häufig überhaupt nicht angebracht, sodass Regen an der Wand hinunter und in deren unteren Bereich läuft. Das ist vor Ort üblich, bleibt danach aber trotzdem Ihr Feuchtigkeitsproblem.	Wir erkundigen uns, was die Gemeinschaft bereits dazu beschlossen hat, denn eine Fassade ist normalerweise gemeinschaftliches Eigentum und die Reparatur kann eine Umlage statt Ihrer eigenen Aufgabe sein.
Damp and water ingress	Aufsteigende Feuchtigkeit kommt in Erdgeschosswohnungen und in Häusern ohne horizontale Feuchtigkeitssperre häufig vor. Ein neuer Anstrich kann sie bei einer Besichtigung perfekt verbergen. Es handelt sich um den am zuverlässigsten unterschätzten Mangel an der Costa del Sol.	Die Messwerte werden mit einem Feuchtigkeitsmessgerät und nicht nach Augenmaß ermittelt. Ein Messwert ist eine Zahl, die Sie einem Verkäufer vorlegen können. Eine Vermutung ist das nicht.
Im Inneren der Immobilie
Fenster, Türen und Holzarbeiten	Aluminium ohne thermische Trennung, Einfachverglasung und poröse Dichtungen machen den Unterschied zwischen einer Wohnung, die ihre Temperatur hält, und einer, in der den ganzen Sommer die Klimaanlage läuft und die trotzdem laut ist.	Das ist normalerweise ein Kostenpunkt, keine Krise. Wir beziffern ihn und nehmen ihn als bekannte Zahl in das Angebot auf, statt ihn im ersten Jahr zu einer Überraschung werden zu lassen.
Elektrik	Eine Installation aus einem anderen Jahrzehnt kann sicher sein und trotzdem weit hinter dem zurückbleiben, was die aktuellen Vorschriften verlangen würden. Sie entscheidet darüber, ob Sie ein Induktionskochfeld, eine Ladestation für ein Auto oder eine zweite Klimaanlage hinzufügen können.	Eine Funktionsprüfung des Sicherungskastens, der Stromkreise und der Erdung. Wenn der Bericht darauf hinweist, erstellt ein Elektriker vor Ihrer endgültigen Entscheidung ein Angebot für die Modernisierung und nicht erst danach.
Sanitär, Warmwasser und Abwasser	Alter der Rohrleitungen, Wasserdruck und die tatsächliche Entwässerung von Duschen und Küche. Langsamer Abfluss und niedriger Wasserdruck begleiten den Alltag und sind auf jedem jemals aufgenommenen Foto unsichtbar.	Wasserhähne und Auslässe werden getestet, Abflüsse werden beobachtet. Wenn dies auf Rohrleitungen in den Wänden hindeutet, ist das genau die Art von Punkt, die vor der Unterzeichnung und nicht danach geklärt werden muss.
Klimaanlage und Heizung	Anlagen haben eine Nutzungsdauer und eine Wartungshistorie, und „es funktioniert“ im April ist nicht dasselbe wie „es funktioniert“ im August. Ein Austausch ist bei einer ganzen Immobilie ein realer Kostenpunkt.	Heizung und Kühlung werden nach Möglichkeit beide getestet. Alter und Zustand fließen zusammen mit der Energieklasse in die Einschätzung der laufenden Kosten ein.
Küche und Bäder	Bei einer Bestandsimmobilie sind dies die beiden Räume, deren Austausch Sie irgendwann einplanen sollten. Zu wissen, ob dieser Zeitpunkt jetzt oder in acht Jahren eintritt, macht den größten Teil des Renovierungsbudgets aus.	Damit wird daraus ein geplanter Kostenpunkt mit einem festen Termin. Das ist der Unterschied zwischen einer Renovierung und einem Notfall.
Außenbereich und Gemeinschaft
Pool, Technik und Bewässerung	Ein privater Pool ist ebenso eine technische Anlage wie ein Loch im Boden: Pumpe, Filteranlage, Rohrleitungen und das Becken selbst. Lecks sind teuer und nicht sichtbar, solange der Pool gefüllt ist.	Wenn der Bericht etwas beanstandet, ziehen wir einen Poolspezialisten hinzu, und die Kosten für den Betrieb fließen in Ihre Eigentümerkosten ein.
Garten, Grenzen und die Bebauung	Was sich auf dem Grundstück befindet, sollte mit dem übereinstimmen, was im Plan eingezeichnet ist. Eine Veranda, ein Abstellraum, eine Pergola oder ein ausgebauter Keller, der in der Realität, aber nicht auf dem Papier vorhanden ist, stellt ein rechtliches Problem in physischer Verkleidung dar.	Der physische Befund geht direkt an Ihren Anwalt. Dies ist die häufigste Stelle, an der eine technische Prüfung zu einer rechtlichen Prüfung wird. Klären Sie genau, wer welche Frage beantwortet: Der Prüfer beschreibt, was dort steht und ob dies mit dem Eintrag im Grundbuch und dem Kataster übereinstimmt. Ob es nachträglich legalisiert werden kann oder eine Bewohnbarkeitsgenehmigung vorliegt, ist die Frage des Anwalts und nicht die des Prüfers. Drei Unterlagen und ein Gebäude, und es ist normal, dass sie voneinander abweichen.
Gemeinschaftsbereiche und offene Arbeiten	Aufzüge, Garage, Dach, Pool und Fassade werden gemeinschaftlich genutzt, ebenso wie die Rechnung dafür. Eine Gemeinschaft, die bereits eine teure Reparatur beschlossen hat, verpflichtet Sie vor Ihrem Einzug zur Übernahme Ihres Anteils daran.	Der bauliche Zustand ergibt sich aus der Inspektion, Protokolle und Schulden kommen vom Anwalt, und wir stellen sicher, dass beides gemeinsam und nicht getrennt gelesen wird.
Energieklasse und laufende Kosten	Eine ältere Immobilie liegt bei höherem Verbrauch in den niedrigeren Klassen, und das zeigt sich jeden Monat und nicht nur einmal beim Notar.	Diese Kosten fließen zusammen mit der Gemeinschaftsgebühr und den jährlichen Steuern in die Gesamtkosten des Eigentums ein, sodass der günstigere Kauf ehrlich mit dem neueren verglichen wird.

Was diese Prüfung nicht abdeckt, ist ebenso wichtig wie das, was sie abdeckt. Eine Besichtigung ist visueller Natur: Es wird nichts auseinandergenommen und keine Wand geöffnet. Daher benennt der Bericht Punkte, die weiter untersucht werden müssen, anstatt so zu tun, als seien sie abschließend geklärt. Außerdem sagt er nichts über den rechtlichen Zustand der Immobilie aus. Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Schulden der Gemeinschaft, die baurechtliche Legalität und die Bewohnbarkeitsgenehmigung stehen auf der Liste des Anwalts. Ohne diese Prüfung würden wir Sie nichts unterschreiben lassen.

Koordination der rechtlichen Prüfung

Die technische Prüfung im Kaufprozess

Der gesamte Kauf umfasst vom ersten Anruf bis zu den Schlüsseln fünfzehn Schritte. Für die technische Prüfung gibt es ein Zeitfenster, und dieses ist enger, als die meisten Menschen annehmen: Sie muss früh genug beauftragt werden, damit ein Befund noch etwas ändern kann, und vor der Unterschrift abgeschlossen sein, über die sie informieren soll.

Schritte 8, 9, 13 und 14 von 15

Reservierung und der Moment der EntscheidungWenn Sie die richtige Immobilie finden
Eine Reservierung nimmt die Immobilie während der Prüfung vom Markt. Dies ist der richtige Zeitpunkt, um zu entscheiden, ob eine technische Inspektion Teil dieser Prüfung sein soll, denn im Reservierungsvertrag wird auch festgelegt, was mit der Anzahlung geschieht, wenn eine Prüfung ein Problem aufdeckt. Eine nachträgliche Entscheidung führt dazu, dass Menschen das Gefühl haben, fortfahren zu müssen.
ResaleDie Anzahlung für die Reservierung und die vereinbarten Bedingungen. Auch Preis, Termine und Ausstattung werden hier festgelegt, und genau diese Punkte kann ein Befund wieder zur Verhandlung öffnen.
Die Prüfungen laufen parallelMeist zwei bis vier Wochen
Die rechtliche Prüfung beginnt nach der Reservierung. Dies ist der natürliche Zeitraum, in dem die technische Inspektion parallel dazu durchgeführt wird. Derselbe Zeitraum, zwei verschiedene Spezialisten, zwei verschiedene Prüflisten. Die Überschneidung ist wichtig, weil ein Befund am Gebäude sehr häufig zu einer Frage bezüglich der Unterlagen führt und beide Ansprechpartner dann noch tätig sein sollen.
Letzte Prüfung vor der UnterzeichnungVor dem Kaufabschluss
Bei einer Bestandsimmobilie gehen wir vor der Unterzeichnung gemeinsam mit Ihnen oder in Ihrem Namen zurück und prüfen sie erneut. Diese Prüfung führen wir selbst durch, und sie ist keine technische Besichtigung: Wir bestätigen, dass sich die Immobilie in dem vereinbarten Zustand befindet und die im Inventar aufgeführten Ausstattungsgegenstände noch vorhanden sind. Wenn Sie eine professionelle technische Prüfung durch einen Architekten oder Prüfer wünschen, organisieren wir diese separat.
New buildBei einem Neubau hängt der Ablauf vom Bauträger ab. Manche führen das snagging vor dem Eigentumsübergang durch, andere danach. Das ist die entsprechende Zusatzleistung.
ResaleDer Zustand im Vergleich zum Vereinbarten und das Inventar im Vergleich zu dem, was sich noch in der Immobilie befindet.
Notar und SchlüsselKaufabschlusstag
Die Frist, auf die alles oben Genannte hinausläuft. Nach der Unterzeichnung der Kaufurkunde gehört die Immobilie Ihnen in dem Zustand, in dem sie sich befindet. Ein Mangel, der am zweiten Tag festgestellt wird, bedeutet eine Reparaturrechnung und keine Verhandlungsposition mehr. Sie müssen nicht persönlich anwesend sein, wenn Ihr Anwalt über eine Vollmacht verfügt, und wir sind in jedem Fall dabei.

Der gesamte Kaufprozess, Schritt für Schritt

Dieselbe Immobilie, auf zwei Arten geprüft

Wie die technische Seite eines Immobilienkaufs ohne und mit einem Käufervertreter aussieht.

	Auf eigene Faust	Mit Arevont
Wer informiert Sie über den Zustand	Der Makler des Verkäufers, dessen Aufgabe darin besteht, diese konkrete Immobilie zu verkaufen und dessen Beschreibung des Zustands eine Verkaufsbeschreibung ist.	Ein Spezialist, der kein Interesse am Zustandekommen des Verkaufs hat und dessen einziger Auftrag darin besteht, Mängel zu finden. Unsere Aufgabe ist es, ihn rechtzeitig einzuschalten.
Die richtige Person finden	In einer Sprache zu suchen, die Sie möglicherweise nicht lesen können, ohne erkennen zu können, ob es sich um einen Gutachter oder um einen Handwerker handelt, der bereits auf den anschließenden Reparaturauftrag aus ist.	Wir vermitteln einen Gutachter oder Architekten aus unserem Netzwerk und sagen Ihnen, welcher von beiden für die Immobilie erforderlich ist.
Zeitpunkt	Erst spät beauftragt, nachdem die Reservierung unterzeichnet und die Anzahlung geleistet wurde, also zu dem Zeitpunkt, an dem ein Befund den geringsten Einfluss hat.	Im selben Zeitraum wie die rechtliche Prüfung beauftragt, sodass ein Befund noch berücksichtigt werden kann.
Was aus dem Bericht folgt	Ein technisches Dokument auf Spanisch und ein Gespräch mit der anderen Seite darüber auf Spanisch.	Wir lesen ihn mit Ihnen, teilen ihn in das Normale, die Kosten und die Punkte auf, die das Ergebnis verändern, und machen aus Letzteren gemeinsam mit Ihrem Anwalt eine Forderung.
Was es Sie kostet	Das Honorar des Gutachters, unabhängig davon, wer ihn beauftragt.	Das Honorar desselben Gutachters wird Ihnen direkt in Rechnung gestellt. Die Vermittlung, der Zugang, die Terminabstimmung und die anschließende Argumentation sind kostenlos, weil Sie uns als Käufer niemals etwas bezahlen.

Ein konkretes Beispiel

Die Immobilie, die deutlich älter war als ihre Fotografien

Eine Immobilie, die wir besichtigten, war schlicht deutlich älter, als die Bilder im Inserat vermuten ließen. Nichts auf den Fotografien war falsch. Sie waren gut ausgeleuchtet, gut komponiert und zu der besten Tageszeit der Immobilie aufgenommen worden, und keines der Bilder ließ auf ihr Alter schließen. Vor Ort brauchten wir etwa zehn Sekunden, um eine Frage zu beantworten, die das gesamte Inserat offengelassen hatte. Das ist die mildere Variante dieses Problems, die Variante, die Sie durch eine Besichtigung erkennen. Die teure Variante ist die, die Sie überhaupt nicht sehen können: was sich hinter der Wand, unter der Terrasse und in den Installationen befindet. Das erkennt niemand allein durch eine Besichtigung. Genau deshalb sollte man jemanden beauftragen, dessen Aufgabe es ist, danach zu suchen.

Eine Besichtigung zeigt Ihnen das Alter einer Immobilie. Eine Inspektion zeigt Ihnen ihre Kosten.

Videobesichtigungen

Wie viel kostet das?

Käufer0 €Sie bezahlen uns nichts, unabhängig davon, ob Sie etwas kaufen oder nicht und unabhängig davon, ob eine von uns arrangierte Prüfung Sie vom Kauf einer Immobilie abhält.
Bauträger oder Verkäufer
Neubau
2,5 to 6 %
Bestandsimmobilien
1,5 to 4 %
Die Provision ist bereits im Preis enthalten und wird von der Verkäuferseite gezahlt, unabhängig davon, ob Sie über uns oder direkt kommen.
Gutachter oder ArchitektDer Spezialist stellt Ihnen die Inspektion direkt in Rechnung. Wir werden von ihm nicht bezahlt und verlangen nichts für die Vermittlung. Dasselbe gilt für die von uns empfohlene Anwaltskanzlei.

Unser Anteil ist kostenlos. Zu entscheiden, ob eine Prüfung sinnvoll ist, den Spezialisten zu beauftragen, ihm Zugang zu verschaffen, den Termin im Verhältnis zum Unterzeichnungstermin zu koordinieren und die Feststellungen in die Verhandlung einzubringen, kostet Sie nichts, weil Sie Arevont als Käufer zu keinem Zeitpunkt etwas bezahlen.Die Inspektion selbst wird separat beauftragt, und der Spezialist nennt Ihnen sein Honorar direkt. Wir veröffentlichen dafür keinen Preis und nennen auch keine erfundene Preisspanne: Das Honorar hängt von der Immobilie, ihrer Größe und der erforderlichen Anreise ab und ist das Honorar des Spezialisten, nicht unseres. Sie erhalten den Betrag, bevor etwas gebucht wird, und entscheiden dann.Was auf den Bericht folgt, gehört ebenfalls nicht zu unserem Leistungsumfang. Ein Pool-Spezialist, Elektriker oder Handwerker, der einen Reparaturkostenvoranschlag erstellt, stellt Ihnen seine Arbeit in Rechnung. Auf dem Weg über uns wird dieser Rechnung nichts hinzugefügt, weder in diesem Fall noch bei irgendetwas anderem.

Der Immobilienpreis bleibt derselbe, auch wenn Sie direkt zum Anbieter gehen. Bei einem Neubau können Sie sich gerne die Preisliste des Bauträgers geben lassen und sie überprüfen.

Offen gesagt

Was eine Inspektion nicht für Sie leistet

Sie wird niemanden dazu bringen, etwas zu reparieren. Bei einer gebrauchten Immobilie gibt es keine Gewährleistung. Der Verkäufer haftet nur für versteckte Mängel, von denen er wusste und die er verschwiegen hat. Das bedeutet, innerhalb einer kurzen Frist beweisen zu müssen, was jemand anderes wusste, sobald die Immobilie bereits Ihnen gehört. Der Wert des Berichts liegt daher ausschließlich in der Entscheidung, die Sie treffen, solange Sie noch eine Wahl haben, und nicht in einer späteren Forderung.Sie ist auch keine Garantie. Eine Begutachtung erfolgt visuell und zerstörungsfrei: Nichts wird abmontiert, keine Wand wird geöffnet, und ein Bericht, der bei einem Punkt eine weitergehende Untersuchung empfiehlt, ist ehrlich und nicht ausweichend. Im zweiten Jahr kann dennoch etwas auftreten, das niemand an dem Nachmittag hätte sehen können, an dem er vor Ort war.Und wir arrangieren eine solche Prüfung nicht bei jedem Kauf. Bei einem Neubau innerhalb der Gewährleistungsfristen besteht die Aufgabe in einer Übergabeprüfung, nicht in einer Begutachtung. Bei einer kleinen, jungen und gut gepflegten Wohnung ist eine gute Besichtigung zusammen mit einem Kostenvoranschlag eines Spezialisten für den einen Punkt, der Ihnen wichtig ist, oft die sinnvollere Ausgabe. Wir sagen Ihnen das lieber und liegen beim Honorar falsch, als jemanden zu beauftragen, nur damit der Ablauf gründlich aussieht.

Häufig gestellte Fragen zur technischen Inspektion

Ist eine technische Inspektion in Spanien vorgeschrieben?: Nein. Beim Kauf besteht keine gesetzliche Pflicht dazu, und die meisten spanischen Käufer verzichten darauf. Niemand im Ablauf wird Sie danach fragen. Genau deshalb müssen Sie diese Entscheidung selbst treffen, statt darauf zu warten.
Wann muss ich sie beauftragen?: Idealerweise bei der Reservierung, damit sie im selben Zeitraum von zwei bis vier Wochen wie die rechtliche Prüfung stattfindet und vor dem verbindlichen Vertrag abgeschlossen ist. Spät genug, damit Sie es mit der Immobilie ernst meinen, aber früh genug, damit ein Befund den Preis noch verändern oder zu einer Bedingung werden kann.
Was kostet sie und wer bezahlt sie?: Der Spezialist nennt Ihnen sein Honorar direkt und stellt es Ihnen in Rechnung. Die Höhe hängt von der Immobilie und ihrer Größe ab. Wir veröffentlichen keinen Betrag, weil es nicht unser Honorar ist, den wir veröffentlichen könnten. Unser eigener Anteil, also die Organisation und die Bearbeitung der Feststellungen, ist wie alles andere, was wir für einen Käufer tun, kostenlos.
Was geschieht, wenn der Gutachter etwas Schwerwiegendes feststellt?: Daraus wird eine konkrete Anforderung statt einer Beschwerde. Gemeinsam mit Ihrem Anwalt legen wir fest, was dokumentiert, korrigiert oder berücksichtigt werden muss, und tragen dies dem Verkäufer vor. Der Betrag kann vom Preis abgezogen werden, zu einer Bedingung vor dem Kaufabschluss werden oder zu einer Reparatur führen, die zuerst ausgeführt wird. Und wenn der Mangel schwerwiegend genug ist, empfehlen wir, vom Kauf Abstand zu nehmen. Das haben wir bereits getan.
Darf der Verkäufer einem Prüfer den Zutritt verweigern?: Der Zutritt setzt die Mitwirkung des Verkäufers voraus und wird normalerweise problemlos organisiert, meist im Rahmen einer Besichtigung. Wird er verweigert oder bei einer Immobilie, die Sie bereits reservieren, wiederholt verzögert, ist das selbst eine Information, und wir würden es entsprechend bewerten.
Muss ich dafür in Spanien sein?: Nein. Der Fachmann braucht Sie nicht vor Ort, und wir ebenfalls nicht. Sie erhalten den Bericht, wir besprechen ihn mit Ihnen telefonisch, und wenn Sie etwas Bestimmtes sehen möchten, gehen wir zurück und zeigen es Ihnen per Video.

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