Ist es bei einem dieser zwölf Fehler unmöglich, die Folgen rückgängig zu machen?

Zwei kommen dem nahe. Eine Entscheidung der Gemeinschaft, die Sie daran hindert, die Immobilie zu vermieten, lässt sich nicht durch Geld umgehen. Gleiches gilt für eine Baugenehmigung für das Grundstück vor Ihnen. Alles andere kann gegen einen Preis behoben werden. Dieser Preis besteht normalerweise aus Geld, manchmal aus einem Jahr und gelegentlich aus einer Bestandsimmobilie, die zu einem ungünstigeren Zeitpunkt verkauft werden muss, als Sie gewählt hätten.

Gelten dieselben Fehler bei 300.000 € wie bei drei Millionen?

Die Liste ist dieselbe, aber die Gewichtung ändert sich. Im unteren Preissegment schmerzen Rechenfehler am meisten, weil die zusätzlichen Kosten einen größeren Anteil Ihres verfügbaren Budgets ausmachen. Im oberen Preissegment schmerzen Fehler in den Unterlagen am meisten, weil die Summen höher sind und eine Abweichung zwischen einer Villa und ihren Unterlagen teuer zu beheben ist. Deshalb prüfen wir bei einem hohen Budget mehr und nicht weniger.

Ist es zu spät für eine Prüfung, wenn ich bereits eine Immobilie reserviert habe?

Nein, und dies ist der häufigste Zeitpunkt, zu dem Menschen zu uns kommen. Was sich ändert, ist Ihre Position, nicht die Antwort: Die Prüfung findet in beiden Fällen dieselben Dinge. Was Sie mit den Feststellungen tun können, hängt davon ab, was der Reservierungsvertrag über die Rückerstattung Ihres Geldes sagt. Senden Sie uns die Immobilie und den Vertrag zusammen, und wir teilen Ihnen beides gleichzeitig mit.

Sind diese Fehler spezifisch für die Costa del Sol?

Die Fehler bei Ablauf und Geld sind spanisch und gelten überall im Land. Drei haben eine lokale Besonderheit: Das Grundstück vor Ihnen ist an einer Küste wichtiger, an der die Aussicht Teil des Preises ist, die Spanne der Gemeinschaftsgebühren ist in Ferienanlagen größer als in einem städtischen Wohnblock, und der Fehler bei der zeitlichen Planung betrifft jeden, der an einem Ort kauft, zu dem er fliegen musste.

Warum würde eine Agentur eine Liste der Fehler veröffentlichen, die Käufer machen?

Weil die Liste das Argument ist. Jeder darin aufgeführte Punkt ist etwas, das wir feststellen und Ihnen mitteilen würden. Ein Käufer, der sie liest und seinen Kauf anschließend sorgfältig selbst abwickelt, erzielt immer noch ein besseres Ergebnis als jemand, der sie nicht gelesen hat. Wir werden von der Verkäuferseite bezahlt, aus einer Provision, die unabhängig davon anfällt, welcher Makler beteiligt ist. Eine Seite, durch die Sie schwerer an Sie zu verkaufen sind, kostet uns also nichts.

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Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf in Spanien

In 30 Sekunden

Die Fehler, die ausländische Käufer in Spanien am meisten kosten, sind ganz gewöhnliche Fehler. Sie kalkulieren nur den Angebotspreis und nichts weiter, obwohl die tatsächlichen Kosten 8 bis 13 % höher liegen. Sie erwarten, dass der Notar die Immobilie prüft, doch das tut er nicht. Und sie entscheiden am letzten Tag einer Besichtigungsreise, weil der Rückflug am Sonntag geht.

AblaufAblaufEine Reservierung unterzeichnen, bevor die Rückerstattungsbedingungen gelesen wurden.
What to do insteadLassen Sie den Vertrag vom Anwalt lesen, bevor das Geld Ihr Konto verlässt.
GeldGeldNur den Angebotspreis kalkulieren und die zusätzlichen 8 bis 13 % übersehen.
What to do insteadKalkulieren Sie die Gesamtkosten vor dem Kauf.
ImmobilieImmobilieAuf die technische Inspektion verzichten, weil niemand danach fragt.
What to do insteadPrüfen Sie Grundstück und Gebäude, nicht nur den Preis.
EntscheidungEntscheidungAm letzten Tag der Reise reservieren, weil der Rückflug am Sonntag geht.
What to do insteadLegen Sie die Kriterien fest, bevor Sie fliegen, nicht während der Reise.

Worüber machen sich Käufer Sorgen und was kostet wirklich Geld?

Fast jeder ausländische Käufer kommt mit derselben kurzen Liste von Sorgen, und fast keine davon verursacht am Ende tatsächlich Kosten. Es hilft, diese Liste zuerst zu bereinigen, denn die Sorgen sind laut und die wirklichen Fehler leise.

Worüber sich Käufer Sorgen machenWas wirklich Geld kostet

Hausbesetzer nehmen die Wohnung, während ich in Tschechien bin: Das kommt vor, ist hier aber seltener, als die tschechische Medienberichterstattung vermuten lässt. Das tatsächliche Risiko in dieser Region ist weniger dramatisch: eine Vorschrift, die Sie nicht gelesen haben. Eine Eigentümergemeinschaft kann einschränken, was Sie mit der Immobilie tun, und diese Entscheidung wird auf einer Versammlung getroffen, an der Sie nicht teilgenommen haben.
Der Bauträger nimmt mein Geld und stellt den Bau nie fertig: Jede Zahlung, die Sie leisten, bevor ein Neubau fertiggestellt ist, muss durch eine auf Ihren Namen ausgestellte Bankgarantie abgesichert sein, und Ihr Anwalt prüft den Wortlaut für Ihre Wohnung, bevor Geld den Besitzer wechselt. Der tatsächlich vorkommende und weitaus häufigere Geldfehler ist kleiner: Sie kalkulieren nur den Angebotspreis und nichts weiter ein.
Es gibt einen versteckten Rechtsmangel, den niemand finden kann: Ein guter unabhängiger Anwalt findet solche Mängel, und genau dafür bezahlen Sie ihn. Was keine Standardprüfung abdeckt, sofern niemand danach fragt, ist die Frage, was auf dem Grundstück vor Ihnen rechtlich gebaut werden darf. Das ist kein Mangel der Immobilie, sondern eine Tatsache über die Nachbarschaft.
Ich zahle zu viel für die Immobilie: Das ist möglich, und wenn Sie die Immobilie lange genug halten, können Sie sich davon erholen. Die kostspieligere Variante ist, einen fairen Preis für die falsche Immobilie zu zahlen: die falsche Mikrolage, die falsche Ausrichtung oder eine Wohnung, deren laufende Kosten sie teurer machen als ein vergleichbares Zuhause.

Welche dieser zwölf Fehler sehen Sie am häufigsten?Wir werden keine Rangliste erstellen, weil wir nicht gezählt haben und eine erfundene Rangliste genau das ist, was man vermeiden sollte. Wir können jedoch sagen, wo sich die Fehler häufen. Fast alles, was teuer wird, geschieht an zwei Zeitpunkten: in der Woche, in der das Budget festgelegt wird, und in den letzten beiden Tagen einer Besichtigungsreise. Ein Anwalt, der für Sie arbeitet, entdeckt die meisten Fehler beim Papierkram.

Welche Fehler im Ablauf passieren Käufern am häufigsten?

Der spanische Notar bezeugt die Unterzeichnung, macht den Verkauf zu einer öffentlichen Urkunde und prüft nicht, ob die Immobilie eine gute Idee ist. Er prüft nicht, ob der Verkäufer die Gemeinschaftskosten bezahlt hat, ob das Gebäude mit seinen Unterlagen übereinstimmt oder ob der Preis angemessen ist. Etwas anderes anzunehmen, ist der erste von vier Fehlern. Alle vier haben dieselbe Ursache: Der Ablauf wirkt vertraut, ist es aber nicht.

HäufigZu erwarten, dass der Notar die Immobilie prüftDas Wort existiert in Ihrer Sprache, bezeichnet dort jedoch eine andere Tätigkeit. Ein spanischer Notar bestätigt Identitäten, liest die Urkunde laut vor und hält fest, dass Sie unterschrieben haben. Er prüft nicht, ob der Verkäufer die Gemeinschaftskosten bezahlt hat, ob das Gebäude seinen Unterlagen entspricht oder ob der Preis angemessen ist.
What to do insteadBetrachten Sie den Notartermin als den Tag, an dem der Verkauf endgültig wird, nicht als den Tag, an dem er geprüft wird. Die Prüfung findet Wochen früher statt, und jemand muss dafür bezahlt werden.
ErnstDen Anwalt des Verkäufers oder des Bauträgers beauftragenEs wird angeboten und ist praktisch. In vielen Ländern ist die Grenze zwischen den beiden Seiten oft unklar. Hier leistet der Anwalt des Bauträgers gute Arbeit, jedoch ausschließlich für den Bauträger.
What to do insteadBeauftragen Sie Ihren eigenen unabhängigen Anwalt, den Sie bezahlen. Wir empfehlen standardmäßig Malaga Solicitors, aber Sie können selbstverständlich Ihren eigenen Anwalt mitbringen. In beiden Fällen erhalten wir keine Vermittlungsprovision.
ErnstEinen Reservierungsvertrag unterschreiben, ohne die Erstattungsbedingungen zu lesenDie Reservierungszahlung ist im Vergleich zum gesamten Kaufpreis gering. Sie wirkt wie eine Formalität, und Käufer unterschreiben sie gewöhnlich unter Zeitdruck. Doch es ist die einzige Zahlung beim gesamten Kauf, hinter der keine Garantie steht.
What to do insteadLassen Sie den Anwalt den Reservierungsvertrag lesen, bevor das Geld Ihr Konto verlässt, nicht danach. Eines ist entscheidend: genau festzuhalten, welche Ergebnisse dazu führen, dass Sie Ihr Geld zurückbekommen, und dies schriftlich zu vereinbaren.
HäufigSpanische Dokumente unterschreiben, die Sie nicht lesen könnenAlle Anwesenden sind freundlich und in Eile, und um eine Übersetzung zu bitten, wirkt wie eine grundlose Verzögerung.
What to do insteadBitten Sie vorab um das Dokument in einer Sprache, die Sie lesen können, und auf Wunsch um einen vereidigten Dolmetscher beim Notar. Eine Unterschrift zu verlangsamen, ist kostenlos. Eine Unterschrift rückgängig zu machen, ist es nicht.

Keiner dieser vier Fehler ist ungewöhnlich, und niemand ist daran schuld. Sie entstehen, wenn ein Ablauf aus einem Land mit den Gewohnheiten eines anderen Landes gelesen wird.

Glossary: notary

Was ein Anwalt tut und was ein Notar tut

Wie viel davon kann ich vermeiden, ohne jemanden zu bezahlen?Mehr, als die meisten Menschen erwarten. Den Reservierungsvertrag gründlich zu lesen, zu fragen, für wen der Anwalt auf der anderen Seite des Tisches arbeitet, und um ein Dokument in einer Sprache zu bitten, die Sie lesen können, ist kostenlos. Nicht kostenlos ist die unabhängige rechtliche Prüfung, und genau an dieser Stelle würden wir niemals zum Sparen raten.

Welche Geldfehler kosten Käufer am meisten?

Rechnen Sie bei einem Neubau etwa 13 % auf den Preis auf, bei einer Bestandsimmobilie etwa 9 %. Addieren Sie anschließend die jährlichen Eigentumskosten der Immobilie. Prüfen Sie danach, wie viel eine Bank auf Grundlage ihrer eigenen Bewertung tatsächlich verleihen wird. Drei der vier folgenden Fehler sind einfache Rechenfehler, beim vierten geht es um die Bank. Sie können alle vier Fragen beantworten, bevor Sie sich auch nur eine Immobilie ansehen.

Nur den Angebotspreis einplanenBei einem Neubau müssen Sie mit zusätzlichen Kosten von etwa 13 % des Preises rechnen, bei einer Bestandsimmobilie mit etwa 9 %. Der Unterschied liegt hauptsächlich bei den Steuern. Ein Neubau unterliegt einer Mehrwertsteuer von 10 % und in Andalusien zusätzlich der AJD. Bei einer Bestandsimmobilie fällt eine Grunderwerbsteuer von 7 % an. Hinzu kommen der Anwalt, der Notar, das Grundbuch und mehrere kleinere Posten. Bei einer Wohnung für 500.000 € handelt es sich nicht um einen kleinen Rundungsfehler. Es ist der Unterschied zwischen einem funktionierenden Kauf und einem Kauf, bei dem Sie neu verhandeln müssen.
Den Kauf einplanen und den Besitz vergessenDer Besitz einer Immobilie bringt eine nie endende Reihe von Zahlungen mit sich: lokale Grundsteuer, Abfallgebühren, Versicherung, Strom und Wasser, die Steuererklärung für Nichtansässige sowie die Gemeinschaftskosten. Die Gemeinschaftskosten variieren am stärksten und liegen bei etwa 900 bis 6.000 € pro Jahr. Deshalb können sich zwei Wohnungen zum gleichen Preis bei den jährlichen Kosten um Tausende Euro unterscheiden. Vergleichen Sie die Gesamtkosten und nicht nur den Preis.
Den Währungstransfer bis zur letzten Woche aufschiebenFür einen ausländischen Käufer ist der größte Einzelkostenpunkt oft überhaupt keine Gebühr. Es ist der Wechselkurs bei einer hohen Überweisung. Das zweitgrößte Risiko ist der Zeitpunkt. Eine Bank kann von Ihnen verlangen, die Herkunft des Geldes nachzuweisen, oder eine Überweisung für eine interne Prüfung zurückhalten. Beides ist normal, und beides dauert mehrere Tage. Der schlechteste Zeitpunkt, dies festzustellen, ist beim Termin beim Notar.
Annehmen, dass eine spanische Hypothek wie eine tschechische funktioniertWenn Ihr Einkommen in einer anderen Währung als Euro erzielt wird, planen Sie die Finanzierung realistisch mit etwa der Hälfte des Wertes, den die Bank selbst der Immobilie gibt, und nicht mit 70 oder 80 % des vereinbarten Kaufpreises. Die Bank verleiht Geld auf Grundlage ihrer eigenen Bewertung. Wenn Sie also für 500.000 € kaufen und die Bank die Immobilie mit 470.000 € bewertet, wird das Darlehen auf Basis von 470.000 € berechnet. Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie reservieren, und nicht erst, nachdem Sie die Immobilie ausgewählt haben.

Sie können alle vier Fragen beantworten, bevor Sie sich auch nur eine einzige Immobilie ansehen. Deshalb werden sie so früh aufgeführt. Ein Budget, das die Steuer, die jährlichen Kosten und den tatsächlichen Beleihungsauslauf bereits berücksichtigt, ist ein Budget, mit dem Sie wirklich auf Immobiliensuche gehen können.

Gemeinschaftskosten im Detail

Quellen

Ändern sich diese Prozentsätze, wenn ich über ein Unternehmen kaufe?Das ist möglich. Diese Frage sollten Sie vor der Unterzeichnung jeglicher Unterlagen einem spanischen Steuerberater stellen, nicht uns und nicht einer Webseite. Was wir sagen können, ist Folgendes: Der Kauf über eine Unternehmensstruktur zur Steuerersparnis gehört zu den Bereichen, in denen eine tschechische Annahme hier oft nicht funktioniert. Die Kosten eines Fehlers zeigen sich häufig erst Jahre später.

Welche Fehler machen Käufer in Bezug auf die Immobilie selbst?

Spanien verlangt kein Gutachten. Es hindert Sie nicht daran, neben einem unbebauten Grundstück zu kaufen. Und es sagt Ihnen nicht, ob Sie die Wohnung vermieten dürfen. Sie müssen all dies selbst erfragen.

ErnstAuf die technische Prüfung verzichten, weil niemand danach fragtEs gibt weder eine gesetzliche Verpflichtung noch eine allgemeine Erwartung, weshalb die meisten Käufer darauf verzichten. Die Fotos werden zur besten Tageszeit der Immobilie aufgenommen und zeigen nicht, wie alt sie ist. Die kostspieligen Probleme befinden sich hinter der Wand, unter der Terrasse und in den Installationen.
What to do insteadBeauftragen Sie für jede Immobilie, die für Sie ernsthaft infrage kommt, eine unabhängige technische Prüfung.
ErnstDas Gebäude prüfen, aber nicht das Grundstück davorEine standardmäßige rechtliche Prüfung informiert Sie über die Immobilie, die Sie kaufen. Sie sagt Ihnen jedoch nicht, was auf dem angrenzenden Grundstück rechtmäßig gebaut werden darf. Eine niedrige alte Villa vor Ihrer Terrasse kann auf einem Grundstück stehen, auf dem ein deutlich höheres Gebäude zulässig ist.
What to do insteadFragen Sie vor der Bewertung des Ausblicks, welche Bebauungsvorschriften auf dem Grundstück davor gelten.
HäufigVermietung an Touristen voraussetzenDas ist nicht automatisch der Fall. Es hängt von der Immobilie, der Gemeinde, den Regeln der Eigentümergemeinschaft und dem aktuellen Genehmigungssystem ab. Eine Eigentümergemeinschaft kann die touristische Vermietung durch einen Beschluss mit Dreifünftelmehrheit genehmigen, einschränken, Bedingungen dafür festlegen oder sie untersagen.
What to do insteadPrüfen Sie vor der Reservierung Ihre Vermietungsrechte, wenn die Vermietungsmöglichkeit ein Grund für Ihren Kauf ist.

Quellen

Gesetz 49/1960 über Wohnungseigentum, Art. 17.12, konsolidierte Fassung (BOE) ↗

Ist der Kauf einer Immobilie vom Plan riskanter als der Kauf einer Bestandsimmobilie?Es handelt sich um eine andere Art von Risiko, nicht einfach um ein größeres. Bei einer Immobilie vom Plan ist Ihr Geld länger gefährdet, und der Kaufabschluss kann sich verschieben. Deshalb muss jede Zahlung vor dem Kaufabschluss durch eine auf Ihren Namen ausgestellte Bankgarantie abgesichert sein. Bei einer Bestandsimmobilie erhalten Sie die Immobilie sofort, übernehmen aber auch ihre Geschichte: ihren Zustand, ihre Unterlagen und ihren Platz in einer Gemeinschaft, in der bereits Entscheidungen getroffen und Schulden entstanden sind. Die folgenden Fehler entstehen in beiden Situationen.

Welcher einzelne Fehler an dieser Küste ist am teuersten?

Ein Zeitplan, kein Dokument. Er sieht folgendermaßen aus: fünf Tage gebucht, acht Besichtigungen pro Tag, ein Rückflug am Sonntag und eine am Samstagnachmittag unterzeichnete Reservierung. Die Reise geht zu Ende, und mit leeren Händen nach Hause zu fliegen, fühlt sich wie ein Misserfolg an. In keinem der englischen Ratgeber wird dieser Fehler erwähnt. Unserer Erfahrung nach ist er der kostspieligste der vierzehn Fehler.Nichts daran ist ein rechtliches Problem. Alle sind ehrlich und die Unterlagen sind in Ordnung. Dennoch hat der Käufer die Entscheidung aus dem falschen Grund getroffen. Eine Frist, die sich aus einem Flug, Schulferien oder einer Preisrunde des Bauträgers ergibt, ist kein Grund dafür, dass eine Immobilie für Sie geeignet ist.Die Lösung ist einfach und funktioniert. Entscheiden Sie vor der Besichtigungsreise, was eine Immobilie für Sie reservierungswürdig machen würde. Schreiben Sie es auf. Und erlauben Sie sich im Voraus, ohne Kauf nach Hause zurückzukehren. Die meisten Besichtigungstage umfassen aus demselben Grund weniger als sechs Immobilien: Nach sechs hören Sie auf, sie wirklich zu sehen. Wenn die Reise Ihnen eine Auswahl an Immobilien statt einer Unterschrift beschert, war sie erfolgreich.

Die andere Hälfte dieses Problems ist der Druck durch die Verfügbarkeit und verdient eine eigene Bezeichnung. „Die letzte gute Einheit“ ist ein Grund für den Verkäufer, eine schnelle Entscheidung zu wünschen. Für Sie ist das allein jedoch kein Grund, eine solche Entscheidung zu treffen.

Ihre Besichtigungsreise planen

Welche dieser Fehler sind spezifisch tschechisch?

Vier Fehler, von denen keiner in einem englischen Ratgeber auftaucht, weil englische Käufer diese Fehler nicht machen. Jeder einzelne ist eine Gewohnheit, die in Tschechien gut funktioniert, hier jedoch nicht.

Was aus Tschechien übernommen wird	Warum es hier nicht funktioniert	Was stattdessen zu tun ist
Die Gewissheit des Grundbuchs	In vielen Ländern gilt das Eigentümerverzeichnis im Grundbuch nahezu als endgültiger Beweis, und die spanische Version wird genauso behandelt. Eine nota simple ist ein einfacher Auszug aus dem spanischen Grundbuch, aus dem hervorgeht, wem eine Immobilie gehört und welche Belastungen eingetragen sind. Sie ist das erste Dokument, das Ihr Anwalt liest, bevor Sie irgendetwas bezahlen. Sie ist jedoch kein endgültiger Beweis, sondern eine Momentaufnahme. Einige Belastungen brauchen Zeit, bis sie darin erscheinen, und das tatsächliche Gebäude kann von den Eintragungen abweichen.	Betrachten Sie es als eine von mehreren Informationen. Der Anwalt liest es zusammen mit der Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dem Genehmigungsstatus, dem catastro und dem Gebäude selbst. Die Prüfung stellt fest, wo Lücken zwischen jeweils zwei dieser Informationen bestehen.
Der Makler ist weitgehend neutral	In vielen Ländern besteht kaum ein Unterschied zwischen dem Makler des Käufers und dem Makler des Verkäufers, weshalb ein ausländischer Käufer nicht daran denkt, danach zu fragen. An dieser Küste wird die Person, die Ihnen die Immobilie zeigt, normalerweise vom Verkäufer bezahlt und erfüllt ihre Aufgabe ordnungsgemäß im Interesse des Verkäufers.	Stellen Sie jedem, der Ihnen eine Immobilie zeigt, eine Frage: Wer bezahlt Sie? Entscheiden Sie dann, wie Sie die Antwort einordnen. Das ist kein Vorwurf, sondern eine Tatsache, die Sie kennen müssen.
Budgetplanung in Kronen	Ein Budget, das auf einem einmal gesehenen Wechselkurs beruht, ist kein echtes Budget. Bei einem Kauf im Wert von mehreren hunderttausend Euro ist eine geringe Wechselkursänderung mehr wert als alle Gebühren auf dieser Seite zusammen. Und der Kurs, den Sie bei einer großen Überweisung erhalten, entspricht nicht dem Kurs, den Sie in den Nachrichten sehen.	Legen Sie das Budget in Euro fest, lassen Sie sich für die tatsächlich geplante Überweisungssumme ein konkretes Angebot erstellen und ermitteln Sie vor Ihrem Angebot, wie sich eine Kursänderung auf Ihre Obergrenze auswirkt.
Mein Anwalt, meine Bank und mein Makler kommen mit	Ihr eigener Anwalt aus Ihrem Heimatland kann keine spanische Immobilienübertragung abwickeln. Eine tschechische Hypothek lässt sich nicht an eine spanische Immobilie knüpfen. Und ein tschechischer Versicherer wird das Gebäude normalerweise nicht versichern. Die meisten Menschen stellen dies erst fest, wenn sie es benötigen.	Gehen Sie davon aus, dass außer Ihrem Geld und Ihren Unterlagen nichts mitkommt. Richten Sie frühzeitig die spanischen Entsprechungen ein. Rechnen Sie damit, dass die NIE der erste Schritt ist, den Sie benötigen, und verschieben Sie ihn nicht auf später.

Es gibt einen fünften Fehler, der sich schwer in eine Reihe einordnen lässt: die Annahme, dass alles gefährlich sein muss, weil die Sprache ungewohnt ist. Der größte Teil dieses Kaufs ist ganz gewöhnlich. Er muss lediglich in der hier beschriebenen Reihenfolge abgewickelt werden.

Jede dieser Feststellungen ist vor der Reservierung kostengünstig und danach teuer.

Fast nichts davon ist selten. Entscheidend für die Kosten ist, wann es ans Licht kommt. Dies sind reale Kategorien von Feststellungen, die auf beiden Seiten der Unterschrift auftreten können.

	Vor der Reservierung	Nach Unterzeichnung
Gemeinschaftsabstimmung zur Ferienvermietung	Sie warten auf die Versammlung, lesen das Ergebnis und entscheiden auf dieser Grundlage. Wenn es den Grund für Ihren Kauf zunichtemacht, kaufen Sie nicht.	Sie besitzen eine Wohnung, die nicht für den Zweck genutzt werden kann, für den Sie sie gekauft haben. Die Abstimmung gilt nicht rückwirkend für Personen, die bereits rechtmäßig vermieten, was jemandem, der noch nicht angefangen hat, nicht hilft.
Was auf dem Grundstück davor gebaut werden darf	Die planungsrechtliche Situation wird geprüft, und entweder ist der Preis angesichts des darin enthaltenen Risikos angemessen oder nicht.	Sie erfahren es, wenn der Zaun errichtet wird. Die Aussicht war ein großer Teil des Preises, und es gibt keinen Weg zurück.
Unterlagen, die nicht zum Gebäude passen	Die Anforderungen werden an den Verkäufer weitergegeben, und der nächste Schritt wartet, bis sie geklärt sind. Das Risiko bleibt auf seiner Seite.	Das Risiko liegt bei Ihnen. Sie sind Eigentümer eines nicht dokumentierten Anbaus und die Person, die ihn legalisieren lassen muss.
Gemeinschaft mit Schulden oder drohender Umlage	Die Bescheinigung wird angefordert, die letzten Protokolle werden gelesen, und die Umlage wird entweder in den Preis eingerechnet oder ist ein Grund, vom Kauf Abstand zu nehmen.	Ein begrenzter Zeitraum von Zahlungsrückständen folgt der Immobilie statt dem Verkäufer, und die Umlage kommt auf Ihren Namen.
Die echten Gesamtkosten	Steuern, Gebühren und die jährlichen laufenden Kosten sind im Budget enthalten, sodass die Obergrenze, mit der Sie suchen, tatsächlich stimmt.	Die Differenz geht von der Anzahlung, dem Budget für die Einrichtung oder der Rücklage ab, die Sie eigentlich behalten wollten.
Die Reservierungsanzahlung selbst	Zuerst werden die Erstattungsbedingungen gelesen, sodass die Anzahlung entweder genau gegen diese Feststellungen geschützt ist oder nicht gezahlt wird.	Es handelt sich um 6.000 bis 11.000 €, die außerhalb des Garantiesystems liegen. Ob sie zurückgezahlt werden, hängt von Formulierungen ab, die niemand gelesen hat.

Reale Fälle

Viermal rieten wir einem Kunden vom Kauf ab

Jeder oben genannte Fehler gehört zu einer Kategorie. Die vier Fälle hinter diesen Kategorien sind real und werden auf einer eigenen Seite ausführlich beschrieben. In einem Fall entschied eine Versammlung der Gemeinschaft über das Ergebnis. In einem anderen Fall, bei einem Neubau, war der Druck, schnell zu entscheiden, das einzig Dringende. Bei einer Bestandsimmobilie konnte auf dem Grundstück davor rechtmäßig etwas mit drei Stockwerken errichtet werden. Und bei einer Villa stimmten das Gebäude und seine Unterlagen nicht vollständig überein. Aus keinem dieser vier Gespräche hatten wir einen Vorteil.

Wir geben sie hier nicht in gekürzter Form wieder. Ein Fall, der lesenswert ist, verdient eine gründliche Lektüre und ist nur einen Klick entfernt.

Wenn wir Nein sagen

Offen gesagt

Fehler, vor denen wir Sie nicht bewahren können

Wir können eine Immobilie, eine Eigentümergemeinschaft, ein Grundstück und eine Reihe von Unterlagen prüfen. Wir können Ihnen nicht sagen, ob Sie im Jahr 2032 noch sechsmal jährlich hierherfliegen möchten. Das ist die Annahme hinter den meisten Zweitwohnsitzen. Wenn die ehrliche Antwort eine Reise pro Jahr für zwei Wochen lautet, ist Mieten oft die bessere Wahl, und wir werden Ihnen das auch sagen.Das andere Thema ist das Budget, und es ist das Unbeliebteste, was wir sagen. Unter etwa 250.000 € allein für die Immobilie ist die Auswahl an der Costa del Sol sehr begrenzt, und die Costa Blanca ist für dasselbe Geld oft sinnvoller. Ab etwa 300.000 € gibt es hier echte Optionen. Dennoch hängt alles von der Stadt, der Entfernung zum Meer, dem Zustand und Ihren Anforderungen an die Aussicht ab. Wir schicken jemanden lieber an eine andere Küste, als ihm die beste Immobilie aus einer schlechten Auswahl an Immobilien zu verkaufen.Und wir sind nicht der Anwalt. Wir koordinieren, verwalten den Kalender und sagen Ihnen, was wir denken. Die rechtliche Prüfung wird von einem unabhängigen Anwalt durchgeführt, den Sie bezahlen und der für Sie arbeitet. Wir nehmen von keinem Anwalt ein Honorar dafür, dass wir Sie irgendwohin vermitteln.

200 000 €: below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
250 000 €: the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
300 000 €: from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense

Häufig gestellte Fragen zu Fehlern beim Immobilienkauf

Ist es bei einem dieser zwölf Fehler unmöglich, die Folgen rückgängig zu machen?: Zwei kommen dem nahe. Eine Entscheidung der Gemeinschaft, die Sie daran hindert, die Immobilie zu vermieten, lässt sich nicht durch Geld umgehen. Gleiches gilt für eine Baugenehmigung für das Grundstück vor Ihnen. Alles andere kann gegen einen Preis behoben werden. Dieser Preis besteht normalerweise aus Geld, manchmal aus einem Jahr und gelegentlich aus einer Bestandsimmobilie, die zu einem ungünstigeren Zeitpunkt verkauft werden muss, als Sie gewählt hätten.
Gelten dieselben Fehler bei 300.000 € wie bei drei Millionen?: Die Liste ist dieselbe, aber die Gewichtung ändert sich. Im unteren Preissegment schmerzen Rechenfehler am meisten, weil die zusätzlichen Kosten einen größeren Anteil Ihres verfügbaren Budgets ausmachen. Im oberen Preissegment schmerzen Fehler in den Unterlagen am meisten, weil die Summen höher sind und eine Abweichung zwischen einer Villa und ihren Unterlagen teuer zu beheben ist. Deshalb prüfen wir bei einem hohen Budget mehr und nicht weniger.
Ist es zu spät für eine Prüfung, wenn ich bereits eine Immobilie reserviert habe?: Nein, und dies ist der häufigste Zeitpunkt, zu dem Menschen zu uns kommen. Was sich ändert, ist Ihre Position, nicht die Antwort: Die Prüfung findet in beiden Fällen dieselben Dinge. Was Sie mit den Feststellungen tun können, hängt davon ab, was der Reservierungsvertrag über die Rückerstattung Ihres Geldes sagt. Senden Sie uns die Immobilie und den Vertrag zusammen, und wir teilen Ihnen beides gleichzeitig mit.
Sind diese Fehler spezifisch für die Costa del Sol?: Die Fehler bei Ablauf und Geld sind spanisch und gelten überall im Land. Drei haben eine lokale Besonderheit: Das Grundstück vor Ihnen ist an einer Küste wichtiger, an der die Aussicht Teil des Preises ist, die Spanne der Gemeinschaftsgebühren ist in Ferienanlagen größer als in einem städtischen Wohnblock, und der Fehler bei der zeitlichen Planung betrifft jeden, der an einem Ort kauft, zu dem er fliegen musste.
Warum würde eine Agentur eine Liste der Fehler veröffentlichen, die Käufer machen?: Weil die Liste das Argument ist. Jeder darin aufgeführte Punkt ist etwas, das wir feststellen und Ihnen mitteilen würden. Ein Käufer, der sie liest und seinen Kauf anschließend sorgfältig selbst abwickelt, erzielt immer noch ein besseres Ergebnis als jemand, der sie nicht gelesen hat. Wir werden von der Verkäuferseite bezahlt, aus einer Provision, die unabhängig davon anfällt, welcher Makler beteiligt ist. Eine Seite, durch die Sie schwerer an Sie zu verkaufen sind, kostet uns also nichts.

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