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Ratgeber
Kurzzeitvermietung an der Costa del Sol
Ob eine Kurzzeitvermietung möglich ist, wird von drei voneinander unabhängigen Stellen bestimmt: den Regeln Andalusiens und seinem Tourismusregister, etwaigen Beschränkungen der jeweiligen Gemeinde sowie seit dem 3. April 2025 der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln, wenn die Tätigkeit neu aufgenommen wird.
Sie kaufen eine Immobilie, um sie kurzfristig zu vermieten, und stellen erst danach fest, dass dies nicht erlaubt ist.
So ist es wirklich
Ob eine Kurzzeitvermietung möglich ist, wird von drei voneinander unabhängigen Stellen bestimmt: den Regeln Andalusiens und seinem Tourismusregister, etwaigen Beschränkungen der jeweiligen Gemeinde sowie seit dem 3. April 2025 der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln, wenn die Tätigkeit neu aufgenommen wird.
Was sich ändert
Die neue Regel gilt für Eigentümer, die neu mit der Kurzzeitvermietung beginnen. Situationen, die bereits zuvor bestanden, können rechtlich anders beurteilt werden, und Übergangsfälle gehören in den Ratgeber und nicht auf eine Homepage. Wenn das Gebäude keine Kurzzeitvermietung erlaubt, können Sie die Immobilie langfristig vermieten, jedoch nicht über Airbnb oder Booking. Andalusien weist außerdem darauf hin, dass sein Tourismusregister keine Registrierung in Gemeinden zulässt, die eigene Beschränkungen eingeführt haben.
Was wir dagegen tun
Bei einer Bestandsimmobilie lesen wir die Satzung der Eigentümergemeinschaft, und der Anwalt überprüft sie. Bei einem Neubau fragen wir den Bauträger im Voraus, ob er dies berücksichtigt hat. Vor der Reservierung prüfen wir, ob die von Ihnen geplante Vermietung tatsächlich möglich und ordnungsgemäß registrierbar ist.
In 30 Sekunden
Seit dem 3. April 2025 muss eine Eigentümergemeinschaft aktiv mit einer Mehrheit von 3/5 abstimmen, um eine NEUE kurzfristige Vermietung im Gebäude zu erlauben. Vor diesem Datum galt die umgekehrte Regel: Vermietung war erlaubt, sofern die Eigentümer nicht für ein Verbot stimmten. Dies ist ein reales aktuelles Risiko und keine alte Nachricht.
Warum können zwei ähnliche Wohnungen zu gegensätzlichen Ergebnissen führen?
Nichts am Preis, an der Größe oder am Ausstattungsstandard einer Immobilie sagt Ihnen, ob sie rechtmäßig an Touristen vermietet werden darf. Drei voneinander unabhängige Stellen entscheiden darüber, und alle drei müssen zustimmen.Die Region führt selbst das Touristenregister, das VUT-System. Seit einer Reform im Februar 2025 benötigt eine Immobilie außerdem eine bestehende kommunale Genehmigung oder eine Nutzungsänderungserklärung, die eine touristische Nutzung erlaubt, bevor die regionale Registrierung überhaupt beantragt werden kann. Seit dem 3. April 2025 gilt eine dritte Voraussetzung: Ihre eigene Eigentümergemeinschaft muss mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und der Miteigentumsanteile für die aktive Genehmigung einer neuen touristischen Vermietung im Gebäude stimmen. Vor diesem Datum galt die umgekehrte Regelung: Die Eigentümergemeinschaft musste für ein VERBOT stimmen, und Schweigen bedeutete, dass die Vermietung erlaubt war. Heute bedeutet Schweigen das Gegenteil.
1
Regionale Registrierung (VUT)
Who decidesRegierung Andalusiens
What it grantsRegistrierte Touristenmietnummer
If noÜberhaupt keine legale Kurzzeitvermietung, unabhängig von den beiden anderen Voraussetzungen.
2
Gemeindelizenz oder Nutzungsänderung
Who decidesDas Rathaus, seit Gesetzesdekret 1/2025
What it grantsBestätigt, dass die Immobilie für touristische Vermietung umgenutzt werden darf
If noDie regionale Registrierung kann nicht einmal eingereicht werden.
3
Gemeinschaftsabstimmung, 3/5-Mehrheit
Who decidesIhre Eigentümergemeinschaft seit dem 3. April 2025
What it grantsGenehmigt eine NEUE touristische Vermietung im Gebäude
If noDie Vermietung ist auf Gebäudeebene blockiert, selbst wenn sowohl die Region als auch das Rathaus sie erlauben.
Ein einziges NEIN an einem der Prüfpunkte stoppt den gesamten Plan, unabhängig davon, wie die anderen beiden entschieden haben.
Ist dies ein neues Risiko oder galt dies schon immer?
Die Abstimmung der Eigentümergemeinschaft ist tatsächlich neu und keine Regel, die schon immer bestanden hat und lediglich unbemerkt blieb. Vor dem 3. April 2025 musste eine Eigentümergemeinschaft aktiv dafür stimmen, die touristische Vermietung zu untersagen. Wenn sie diese Abstimmung nie abhielt, war die Vermietung einfach erlaubt. Seit diesem Datum kehrt das Gesetz den Grundsatz um: Eine Eigentümergemeinschaft muss nun aktiv mit derselben Mehrheit von drei Fünfteln dafür stimmen, sie zu erlauben. Ein Gebäude, in dem das Thema überhaupt nicht besprochen wird, ist nun standardmäßig ein Gebäude, in dem eine neue touristische Vermietung nicht zulässig ist, und nicht mehr eines, in dem sie stillschweigend erlaubt ist.Eine Immobilie, die bereits vor dem 3. April 2025 rechtmäßig als touristische Vermietung betrieben wurde, wird allgemein so verstanden, dass sie weiterhin den Regeln unterliegt, unter denen sie begonnen hat. Die neue Abstimmung muss nicht rückwirkend auf sie angewandt werden. Dieser Punkt beruht auf übereinstimmenden juristischen Einschätzungen und nicht auf einer artikelweisen Prüfung des Primärtextes in dieser Ausarbeitung. Lassen Sie dies für ein bestimmtes Gebäude von Ihrer eigenen Anwältin oder Ihrem eigenen Anwalt bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen, insbesondere bei einer Bestandsimmobilie, die mit einer bestehenden Vermietungshistorie beworben wird.
Vor dem 3. April 2025Seit dem 3. April 2025
Eine Eigentümergemeinschaft, die die touristische Vermietung nie besprochen hatte, erlaubte sie faktisch standardmäßig.
Schweigen bedeutet nun das Gegenteil: Eine NEUE touristische Vermietung ist blockiert, sofern die Eigentümer nicht aktiv mit einer Mehrheit von 3/5 dafür stimmen.
Die einzige wirkliche Befugnis der Eigentümergemeinschaft bestand darin, über ein Verbot der Vermietung abzustimmen, was die meisten nie für nötig hielten.
Die Eigentümergemeinschaft hat nun in jedem Fall das entscheidende Stimmrecht. Die Behauptung eines Verkäufers, dass „die Eigentümergemeinschaft nichts dagegen hat“, muss durch das tatsächliche Protokoll belegt werden und darf nicht auf einer Vermutung beruhen.
Betrifft die Regel zur Abstimmung der Eigentümergemeinschaft vom April 2025 einen Eigentümer, der seine Wohnung bereits vermietet?Eine einheitliche rechtliche Auslegung geht davon aus, dass eine Immobilie, die bereits vor dem 3. April 2025 rechtmäßig als Ferienunterkunft betrieben wurde, auf Grundlage ihrer bisherigen Genehmigung weiterbetrieben werden kann, ohne dass die neue Abstimmung rückwirkend angewendet werden muss. Dieser Leitfaden hat dies nicht eigenständig anhand des primären Gesetzestextes, Artikel für Artikel, erneut überprüft. Ein Anwalt sollte dies für jedes konkrete Gebäude bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen, insbesondere wenn das Angebot einer Bestandsimmobilie eine bestehende Vermietungshistorie behauptet, für die Sie keine Nachweise gesehen haben.
Beschränken manche Gemeinden dies zusätzlich zur Region und zur Eigentümergemeinschaft weiter?
Die Stadt Málaga geht über die regionalen Vorschriften hinaus. Eine im August 2025 abgeschlossene Änderung der Bauleitplanung blockiert dauerhaft neue Registrierungen für touristische Vermietungen in 43 namentlich genannten Stadtvierteln, darunter das historische Zentrum und mehrere zentrale Bezirke. In diesen Vierteln machen touristisch vermietete Wohnungen bereits mehr als 8 Prozent des Wohnungsbestands aus. Ein separates, stadtweites Moratorium für jede neue Hotelgenehmigung oder Genehmigung für touristische Vermietungen auf Wohnbauland wurde am 16. Juli 2026 endgültig genehmigt und gilt drei Jahre lang oder bis die Stadt ihre Stadtplanung neu aufgestellt hat. Eine bereits vor diesen Maßnahmen rechtmäßig registrierte touristische Vermietung darf fortgeführt werden, sofern sie weiterhin die üblichen Anforderungen an Bewohnbarkeit, Sicherheit und Steuern erfüllt.Ob eine andere Gemeinde an der Costa del Sol eine ähnliche Beschränkung eingeführt hat, muss für jede Gemeinde einzeln geprüft werden. Dies kann nicht aus dem Beispiel Málagas abgeleitet werden. Für Marbella enthält diese Ausarbeitung keine bestätigte Beschränkung. Das ist etwas anderes als die Bestätigung, dass Marbella überhaupt keine Beschränkung hat: Die ehrliche Antwort lautet, dass dies nicht überprüft und nicht abschließend geklärt ist. Das Rathaus oder eine lokale Anwältin bzw. ein lokaler Anwalt kann Ihnen vor einer darauf gestützten Entscheidung die aktuelle Rechtslage für eine bestimmte Adresse mitteilen.
Was bedeutet dies für die Besteuerung von Mieteinnahmen, sobald eine Vermietung tatsächlich möglich ist?
Ob eine Vermietung rechtlich möglich ist und wie die Einnahmen besteuert werden, sind zwei getrennte Fragen. Nur die zweite hängt von Ihrer eigenen steuerlichen Ansässigkeit ab. Ein in der EU oder im EWR steuerlich Ansässiger zahlt 19 % auf die NETTO-Mieteinnahmen, nachdem tatsächlich damit verbundene Ausgaben abgezogen wurden. Ein Nichtansässiger, der nicht in der EU oder im EWR steuerlich ansässig ist, zahlt 24 % auf die BRUTTO-Einnahmen, ohne nach der Standardregel Ausgaben abziehen zu können. Ein Gerichtsurteil von 2025 würde den Abzug von Ausgaben auch auf Nicht-EU-Ansässige ausweiten. Der Staat hat jedoch Berufung eingelegt und die Praxis der Steuerbehörde hat sich nicht geändert. Für diese Gruppe gilt in der Praxis heute der höhere Betrag ohne Abzug.All dies ist unerheblich, bis die ersten drei Prüfpunkte erfüllt sind. Bevor wir eine Immobilie speziell wegen ihres Vermietungspotenzials empfehlen oder reservieren, prüfen wir ihren tatsächlichen VUT-Status oder ihre Berechtigung, die maßgeblichen kommunalen Vorschriften sowie die eigenen Protokolle und die Haltung der Eigentümergemeinschaft zur touristischen Vermietung. Wir verlassen uns nicht einfach auf die Angaben eines Inserats oder eines Maklers. Ebenso behandeln wir die Aussage „Der vorherige Eigentümer hat sie vermietet“ nicht als Beweis dafür, dass Sie dies ebenfalls dürfen. Die hierfür maßgeblichen Regeln haben sich geändert, seit viele dieser früheren Regelungen begonnen wurden.
Ja, und es lohnt sich, dies ernst zu nehmen, statt es als Kleingedrucktes abzutun. Die am 3. April 2025 in Kraft getretene Abstimmung der Eigentümergemeinschaft stellt eine echte strukturelle Änderung dar: Früher war eine Vermietung in einem Gebäude, in dem die touristische Vermietung einfach nie besprochen wurde, standardmäßig erlaubt. Heute ist sie dort standardmäßig blockiert. Hinzu kommt der wenige Wochen zuvor eingeführte Prüfpunk für die kommunale Genehmigung sowie das eigene stadtweite Moratorium Málagas für neue Genehmigungen, das am 16. Juli 2026 für drei Jahre genehmigt wurde. Das Vermietungspotenzial einer Immobilie kann nicht länger anhand dessen vorausgesetzt werden, was eine ähnlich aussehende Wohnung in der Nähe tut.Dies sind allgemeine Informationen darüber, wie die andalusischen und nationalen Vorschriften derzeit funktionieren, und keine Garantie für eine bestimmte Immobilie. Zwei der oben genannten Punkte beruhen auf übereinstimmenden juristischen Einschätzungen und nicht auf einer artikelweisen Prüfung des Primärtextes in dieser Ausarbeitung. Eine Anwältin oder ein Anwalt bestätigt die aktuelle Rechtslage, bevor Sie sich wegen der Mieteinnahmen zum Kauf verpflichten. Arevont prüft den VUT-Status einer Immobilie, die eigenen Vorschriften ihrer Gemeinde und die Haltung der Eigentümergemeinschaft, bevor wir sie für diesen Zweck empfehlen. Wir berechnen keine zusätzliche Gebühr dafür, von einer Immobilie abzuraten, wenn die Antwort nein lautet.
Die häufigsten Fragen zur Kurzzeitvermietung
Ist die Frage geklärt, wenn der Verkäufer mir eine bestehende VUT-Registrierungsnummer vorlegt?
Sie bestätigt, dass die regionale Registrierung besteht, was einem von drei Prüfpunkten entspricht, aber nicht allen. Sie bestätigt nicht automatisch, dass die Eigentümergemeinschaft die Tätigkeit derzeit erlaubt oder dass seitdem keine neue kommunale Beschränkung auf diese Adresse angewandt wurde. Bitten Sie zusätzlich zur Registrierungsnummer um die eigenen Protokolle der Eigentümergemeinschaft zu diesem Thema.
Kann eine Eigentümergemeinschaft eine Entscheidung rückgängig machen, mit der sie die touristische Vermietung bereits erlaubt hat?
Die Reform vom 3. April 2025 betrifft eine NEUE Genehmigung. Übereinstimmende juristische Einschätzungen gehen davon aus, dass eine bereits vor diesem Datum rechtmäßig betriebene Immobilie weiterhin auf ihrer bestehenden Grundlage betrieben werden kann, statt eine erneute Abstimmung zu benötigen. Die allgemeine Befugnis einer Eigentümergemeinschaft, eine bestehende Tätigkeit zu regeln oder zu beschränken, ist eine eigenständige Rechtsfrage und von der Abstimmung über die neue Genehmigung zu unterscheiden. Für ein bestimmtes Gebäude sollte dies von einer Anwältin oder einem Anwalt ausdrücklich bestätigt werden, statt die eine oder die andere Möglichkeit einfach anzunehmen.
Ist die Frage endgültig geklärt, wenn ich eine Wohnung kaufe, für deren touristische Vermietung die Eigentümergemeinschaft bereits gestimmt hat?
Damit ist der Prüfpunk auf Ebene der Eigentümergemeinschaft nach dem heutigen Stand beantwortet, jedoch nicht dauerhaft. Eine Eigentümergemeinschaft kann ihre eigenen Regeln im Laufe der Zeit erneut prüfen, und weder die regionale Registrierung noch eine kommunale Genehmigung schließt diese Möglichkeit aus. Betrachten Sie eine zustimmende Abstimmung als die zum Kaufzeitpunkt bestätigte aktuelle Haltung und nicht als unveränderliche Garantie für die gesamte Dauer Ihres Eigentums.
Die drei anderen Sorgen
okupas
Hausbesetzer übernehmen Ihre Wohnung, während Sie wieder zu Hause sind, und Sie werden sie jahrelang nicht los.