Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf in Spanien
Das sind die Antworten, die wir am Telefon geben, mit denselben Worten. Vierundzwanzig Fragen, nämlich die Fragen, die ausländische Käufer am häufigsten stellen, geordnet nach dem Thema, mit dem Sie sich gerade beschäftigen, und nicht alphabetisch. Jede Antwort endet mit einem Link zu der Seite, auf der das Thema ausführlich erläutert wird.
- etwa über dem Kaufpreis für einen Neubau
- 13 %
- etwa über dem Kaufpreis für eine Bestandsimmobilie
- 9 %
- etwa diesen Anteil des Werts finanziert eine Bank für einen Nichtresidenten
- 50 %
- wie oft Sie nach Spanien kommen müssen
- 1×
Wie funktioniert der Kauf in Spanien tatsächlich und wie lange dauert er?
Bei einer fertiggestellten Immobilie dauert es von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe einige Wochen bis mehrere Monate, und ein Neubau kann zusätzlich bis zu zwei Jahre in Anspruch nehmen. Eine Reise reicht aus, zwei sind besser, da fast jeder Schritt durch eine Vollmacht unterzeichnet werden kann.Wie läuft der gesamte Kaufprozess ab und wie lange dauert er?
Bei einer fertiggestellten Immobilie sollten Sie von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe in der Regel mit mehreren Wochen bis mehreren Monaten rechnen. Bei einem Neubau hängt es vom Projektstand ab. Sie können eine fertiggestellte Wohnung kaufen, aber auch ein Projekt, das in den nächsten zwei Jahren fertiggestellt wird. Wir beschreiben oben den gesamten Ablauf, von der Auswahl über die rechtlichen Prüfungen bis zum Notar.
Wie oft muss ich Spanien besuchen?
Einmal reicht aus, zweimal ist besser. Der gesamte Prozess kann durch eine Vollmacht aus der Ferne abgewickelt werden, dennoch wäre es uns lieber, wenn Sie Spanien mindestens einmal besuchen.
Kann ich eine Immobilie kaufen, auch wenn ich nicht in Spanien lebe?
Ja. Der Kauf einer Immobilie und der spanische Aufenthaltsstatus sind zwei verschiedene Dinge. Sie können als Nichtresident eine Immobilie besitzen, und ein großer Teil des Vorgangs kann durch eine Vollmacht erledigt werden.
Benötige ich eine NIE und ein spanisches Bankkonto, um eine Immobilie zu kaufen?
Sie benötigen eine NIE. Ein spanisches Bankkonto ist in der Praxis sehr hilfreich. Eine NIE ist die Identifikationsnummer für Ausländer, die Sie für den Kauf, Steuern und andere immobilienbezogene Angelegenheiten benötigen. Wir beantragen sie rechtzeitig mit einem Anwalt, denn darauf zu warten, wenn die Unterzeichnung kurz bevorsteht, würde den Kauf unnötig erschweren.
Wer sollte die Immobilie besitzen?
Sie selbst, beide Ehepartner oder jemand anderes, je nach Ihrer familiären und finanziellen Situation. Es gibt keine allgemeingültige richtige Antwort. Die Eigentumsstruktur kann sich später auf die Erbschaft, Steuern und den Verkauf auswirken. Deshalb sollten Sie dies vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit einem Anwalt und einem Steuerberater entscheiden, nicht erst beim Notar. Wenn Sie als Paar kaufen, Kinder haben, bedeutende Vermögenswerte in Spanien besitzen oder den Kauf über ein Unternehmen erwägen, teilen Sie dies dem Anwalt gleich zu Beginn mit.
Welche Kosten entstehen Ihnen zusätzlich zum Kaufpreis?
Etwa 13 % zusätzlich zum Kaufpreis bei einem Neubau und etwa 9 % bei einer Bestandsimmobilie. Wenn Sie als Nichtresident eine Hypothek benötigen, sollten Sie mit einer Finanzierung von etwa der Hälfte des von der Bank festgelegten Werts rechnen, nicht mit den möglicherweise erwarteten 70 oder 80 %.Wie viel kostet mich der Kauf insgesamt zusätzlich zum Immobilienpreis?
Bei einem Neubau sollten Sie etwa 13 % zusätzlich zum Kaufpreis einplanen, bei einer Bestandsimmobilie etwa 9 %. Der größte Unterschied liegt bei den Steuern: Bei einem Neubau zahlen Sie 10 % Mehrwertsteuer sowie AJD in Andalusien, während die Grunderwerbsteuer bei einer Bestandsimmobilie 7 % beträgt. Hinzu kommen der Anwalt, der Notar, das Grundbuch und mehrere kleinere Positionen. Auf dieser Seite können Sie die vollständigen Kaufkosten auf Grundlage des Immobilienpreises berechnen.
Wie viel Eigenkapital benötige ich für eine Hypothek?
Es hängt hauptsächlich davon ab, ob Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen.Bei einem Neubau ist es sinnvoll, etwa 20 bis 40 % des Kaufpreises für Zahlungen bereitzuhalten, die vor Fertigstellung des Projekts fällig werden können. Außerdem benötigen Sie eigene Mittel für Steuern und zusätzliche Kaufkosten, einschließlich 10 % Mehrwertsteuer und weiterer mit der Übertragung verbundener Kosten.Bei einer Bestandsimmobilie sollten Sie als Nichtresident realistischerweise damit rechnen, dass die Bank ungefähr die Hälfte des Werts finanziert, den sie der Immobilie selbst zuweist. Sie müssen daher den restlichen Kaufpreis und die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen.Bei einer Immobilie zum Preis von 500.000 € beträgt Ihr Eigenkapital daher oft nicht 100.000 oder 150.000 €, sondern deutlich mehr. Deshalb organisieren wir die Finanzierung vor der Reservierung und nicht erst, wenn Sie sich für eine bestimmte Immobilie entschieden haben.
Kann ich als EU-Bürger eine Hypothek erhalten?
Ja, aber erwarten Sie als Nichtresident nicht automatisch eine Finanzierung von 70 oder 80 % des Kaufpreises.Bei Einkommen in einer anderen Währung als dem Euro ist es realistisch, eine Finanzierung von etwa 50 % des von der Bank ermittelten Wertes zu erwarten. Für einige Kunden kann das Angebot besser ausfallen, für andere schlechter, abhängig von ihrem Einkommen, ihren Verbindlichkeiten, ihrem Alter, der Währung ihres Einkommens und der jeweiligen Bank.Wichtig ist außerdem, dass die Bank die Hypothek nicht anhand des Kaufpreises berechnet, sondern anhand ihrer eigenen Bewertung. Wenn Sie für 500.000 € kaufen, die Bank die Immobilie jedoch mit 470.000 € bewertet, wird die Finanzierung auf Grundlage von 470.000 € berechnet.Deshalb prüfen wir vor der Auswahl einer Immobilie, mit welcher Finanzierung Sie realistischerweise rechnen können und wie viel eigene Mittel Sie benötigen werden.
Wie überweise ich Geld von einer anderen Währung in Euro?
Sie werden den größten Teil des Kaufpreises in Euro bezahlen. Bei einem größeren Betrag sollten Sie daher nicht nur die Überweisungsgebühr, sondern vor allem den tatsächlichen Wechselkurs berücksichtigen. Sie können das Geld über Ihre eigene Bank oder einen spezialisierten Währungsdienstleister überweisen. Bei größeren Beträgen lohnt es sich, die Angebote zu vergleichen. Warten Sie mit der Überweisung vor allem nicht bis zur letzten Minute. Die Bank kann Sie auffordern, die Herkunft des Geldes nachzuweisen, oder die Überweisung aufgrund einer internen Prüfung verzögern. Auf Grundlage des Zahlungsplans teilen wir Ihnen im Voraus mit, wann Sie welchen Betrag benötigen.
Muss ich nachweisen, woher mein Geld stammt?
Ja. Bei einer größeren Transaktion sollten Sie damit rechnen, dass die Bank und andere an der Transaktion beteiligte Parteien von Ihnen einen Nachweis über die Herkunft der Mittel verlangen. Wenn das Geld aus dem Verkauf eines Unternehmens, aus Dividenden, Investitionen oder einer anderen komplexeren Struktur stammt, sollten Sie die Unterlagen bereitstellen, bevor Sie mit der Überweisung beginnen.
Ein Neubau kostet etwa 13 % zusätzlich zum Kaufpreis, eine Bestandsimmobilie etwa 9 %Dieselbe Antwort wie auf die erste Frage dieser Gruppe, dargestellt, damit die beiden Wege direkt verglichen werden können. Richtwerte aus unserem eigenen Kostenrechner auf der Startseite.
Berechnen Sie dies mit Ihrem eigenen Preis statt mit einem Beispiel. Der Rechner übernimmt den Immobilienpreis und ermittelt den gesamten Kauf, Posten für Posten.
| Neubau | Bestandsimmobilie | |
|---|---|---|
| Gesamtbetrag zusätzlich zum Preis | etwa 13 % | etwa 9 % |
| Die Hauptsteuer | 10 % MwSt. | Grunderwerbsteuer 7 % |
| Andalusische Stempelsteuer | AJD | nicht berechnet |
| Ebenfalls zu zahlen | Anwalt, Notar, Grundbuch und mehrere kleinere Posten | Anwalt, Notar, Grundbuch und mehrere kleinere Posten |
Wo ist Ihr Geld tatsächlich gefährdet und was schützt es?
Nur an einer Stelle: bei der Reservierung. Sie ist die einzige Zahlung, die außerhalb des Garantiesystems geleistet wird. Alle danach geleisteten Zahlungen sind entweder durch eine auf Ihren Namen ausgestellte Bankgarantie geschützt oder dadurch, dass Ihr eigener Anwalt entscheidet, wann das Geld freigegeben wird.Wie ist mein Geld geschützt?
Das hängt davon ab, ob Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen.Bei einem Neubau ist die Bankgarantie der wichtigste Schutz. Zahlungen, die Sie vor Fertigstellung des Baus an den Bauträger überweisen, müssen entsprechend der jeweiligen Zahlungsvereinbarung geschützt sein. Vor der Überweisung prüft der Anwalt das Konto, die Unterlagen und die für diese Zahlung geltende Sicherheit. Für Zahlungen, die durch eine Bankgarantie abgesichert sind, erhalten Sie eine Bestätigung für den jeweiligen Betrag und Käufer.Bei einer Bestandsimmobilie ist der Vorgang anders geregelt. Der Anwalt überwacht die Verträge, Fristen und die Art der Überweisung, sodass der Verkäufer das Geld erst erhält, wenn es im Rahmen der Transaktion tatsächlich freigegeben werden darf.Es geht also nicht nur darum, wohin Sie das Geld überweisen. Vor jeder bedeutenden Zahlung prüft der Anwalt, warum Sie sie leisten, an wen sie geht und unter welchen Bedingungen.
Wird die Reservierungsgebühr erstattet, wenn der Anwalt ein Problem feststellt?
Es hängt vom Wortlaut der Reservierungsvereinbarung ab und unterscheidet sich je nach Bauträger und Verkäufer. Die Reservierungsgebühr ist die einzige Zahlung außerhalb des Garantiesystems. Sie sollte daher gering sein, und die Vereinbarung muss die Bedingungen für ihre Rückerstattung klar festlegen. Deshalb liest der Anwalt die Vereinbarung, bevor das Geld überwiesen wird, und nicht erst danach.
Was prüft der Anwalt, bevor ich etwas unterschreibe?
Wem die Immobilie tatsächlich gehört, ob Hypotheken, Zwangsvollstreckungsverfahren oder andere Verbindlichkeiten bestehen, ob die Angaben im Grundbuch korrekt sind, ob Schulden bei der Eigentümergemeinschaft bestehen und ob der rechtliche Status dem entspricht, was Sie kaufen. Bei einer bestimmten Immobilie werden die Prüfungen je nach Art und Vorgeschichte erweitert.
Brauche ich einen Anwalt?
Ja. Ein unabhängiger Anwalt, der Sie vertritt, nicht den Bauträger oder Verkäufer. Der Anwalt prüft Eigentumsverhältnisse, Schulden, Pfandrechte, Genehmigungen, Verträge und den rechtlichen Status der Immobilie, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten. Wir beschäftigen keine Anwälte und erhalten keine Provisionen für Empfehlungen. Wir nennen Ihnen mehrere Möglichkeiten, und Sie können selbst entscheiden.
Was passiert, wenn der Bauträger das Projekt nicht fertigstellt?
Jede Zahlung, die vor Fertigstellung des Gebäudes geleistet wird, muss gesetzlich durch eine auf Ihren Namen ausgestellte Bankgarantie abgesichert sein. Ihr Anwalt prüft vor Überweisung jeder Zahlung den genauen Wortlaut der Garantie für Ihre Einheit und erläutert Ihnen genau, was sie abdeckt.
Kann ich die Schulden des vorherigen Eigentümers erben?
Bestimmte mit der Immobilie verbundene Schulden und Verbindlichkeiten können den neuen Eigentümer betreffen. Deshalb prüfen wir vor dem Kauf nicht nur den Verkäufer, sondern auch die Immobilie selbst. Unter anderem prüft der Anwalt ihren Status bei der Eigentümergemeinschaft und beschafft vor der Unterzeichnung die relevanten Bescheinigungen.
Vier kostspielige Annahmen von KäufernJede dieser Fragen wird oben vollständig beantwortet. Zusammen handelt es sich um die vier Dinge, die ausländische Käufer am häufigsten falsch einschätzen, bevor überhaupt jemand einen Vertrag gelesen hat.
Was Käufer annehmenWas tatsächlich stimmt
- Jede Zahlung ist geschützt
- Die Reservierungszahlung ist die einzige Zahlung, die außerhalb des Garantiesystems geleistet wird. Deshalb muss sie gering sein, und der Vertrag, der die Bedingungen für ihre Rückerstattung festlegt, muss gelesen werden, bevor das Geld überwiesen wird, nicht danach.
- Der Bauträger trägt das Risiko eines noch nicht fertiggestellten Neubaus
- Nur wenn die Unterlagen stimmen. Jede Zahlung vor Fertigstellung des Neubaus muss durch eine auf Ihren Namen ausgestellte Bankgarantie abgesichert sein, und Ihr Anwalt prüft den genauen Wortlaut für Ihre Einheit, bevor etwas überwiesen wird.
- Eine Hypothek deckt 70 bis 80 Prozent ab
- Nicht für einen Nichtresidenten, der in einer anderen Währung als dem Euro bezahlt. Planen Sie etwa die Hälfte des Werts ein, den die Bank selbst festlegt, und beachten Sie, dass die Bank auf Grundlage ihrer eigenen Bewertung und nicht des von Ihnen vereinbarten Preises finanziert.
- Keine Mieteinnahmen, keine spanische Steuer
- Eine Steuererklärung ist trotzdem erforderlich. Modelo 210, die spanische Steuer für fiktive Einkünfte von Nichtresidenten, gilt für eine leer stehende Immobilie, und die meisten Eigentümer erfahren dies zu spät.
Touristische Vermietung möglich?
Nicht automatisch. Das hängt von der jeweiligen Immobilie, der Gemeinde und den eigenen Regeln der Eigentümergemeinschaft ab. Deshalb wird dies vor der Reservierung geprüft und nicht erst danach festgestellt.Kann ich die Immobilie für kurze Aufenthalte an Touristen vermieten?
Nicht automatisch. Das hängt von der jeweiligen Immobilie, der Gemeinde, den Regeln der Eigentümergemeinschaft und den geltenden Vorschriften für touristische Unterkünfte ab. Deshalb prüfen wir vor der Reservierung, ob eine Kurzzeitvermietung möglich ist, wenn die Vermietung einer der Gründe für Ihren Immobilienkauf ist.
Was kostet Sie das Eigentum jährlich?
IBI, die Gemeinschaftsgebühr, Müllgebühren, Versicherung, Versorgungsleistungen sowie eine spanische Steuererklärung, selbst in einem Jahr, in dem Sie die Immobilie überhaupt nicht vermieten. Die Gemeinschaftsgebühr ist in der Regel der Posten, der erklärt, warum zwei ähnliche Wohnungen unterschiedlich hohe Eigentumskosten verursachen.Was zahle ich jährlich?
IBI, Gebühren der Eigentümergemeinschaft, Müllgebühren, Versicherung, Strom und Wasser sowie für Nichtresidenten zusätzlich steuerliche Verpflichtungen in Spanien. Den größten Unterschied zwischen zwei ähnlich teuren Wohnungen machen oft die Gebühren der Eigentümergemeinschaft aus. Deshalb zeigen wir für eine bestimmte Immobilie die tatsächlichen jährlichen Kosten anstelle eines einheitlichen Pauschalbetrags.
Zahle ich auch dann in Spanien Steuern, wenn ich die Immobilie nicht vermiete?
Ja. Modelo 210, Steuer auf unterstellte Einkünfte für Nichtresidenten. In Ihrer Sprache erklärt dieser Begriff fast nichts, und die meisten Eigentümer erfahren dies zu spät.
Was ist, wenn ich die Immobilie in zwei oder drei Jahren verkaufen muss?
Sie können die Immobilie jederzeit verkaufen. Die Frage ist, zu welchem Preis und wie schnell. Immobilien mit Eigenschaften, die auch künftige Käufer schätzen werden, lassen sich am leichtesten wieder verkaufen: eine gute Mikrolage, eine Aussicht, die richtige Ausrichtung, kurze Wege oder eine hochwertige Anlage. Deshalb berücksichtigen wir beim Kauf nicht nur, ob Ihnen die Immobilie heute gefällt, sondern auch, an wen Sie sie später verkaufen werden. Rechnen Sie beim Verkauf als Nichtresident außerdem mit verkaufsbezogenen Kosten und Steuern.
Bleibt die Immobilie in der Familie?
Ja, und dies kann im Voraus vorbereitet werden. Die spanische Erbschaftsteuer gilt, aber Andalusien bietet nahen Familienangehörigen großzügige Vergünstigungen. In Ihrem Testament können Sie außerdem bestimmen, dass die Erbschaft dem Recht Ihres eigenen Landes unterliegt. Ein kurzes spanisches Testament kann Ihrer Familie monatelange Formalitäten ersparen.
Ist Kaufen besser als Mieten, und ist diese Küste für Ihr Budget geeignet?
Wenn Sie einmal im Jahr für zwei Wochen kommen, ist Mieten einfacher. Wenn Sie mehrmals im Jahr kommen, ergibt Eigentum zunehmend auf andere Weise Sinn. Bei weniger als etwa 250.000 € für die Immobilie selbst würden wir Ihnen sagen, dass Costa Blanca wahrscheinlich die bessere Wahl ist.Macht mich der Kauf einer Immobilie zum spanischen Steuerresidenten?
Nein. Allein der Besitz einer Immobilie macht Sie nicht zum spanischen Steuerresidenten. Die steuerliche Ansässigkeit wird anhand Ihrer tatsächlichen Situation beurteilt, einschließlich der Zeit, die Sie in Spanien verbringen, und des Ortes, an dem der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen und persönlichen Interessen liegt. Wenn Sie einen größeren Teil des Jahres hier verbringen oder dauerhaft umziehen möchten, besprechen Sie Ihre steuerliche Ansässigkeit vor dem Umzug mit einem Berater. Dies kann beeinflussen, wie Spanien Ihr Einkommen und Ihr Vermögen außerhalb Spaniens besteuert.
Besser kaufen oder mieten?
Wenn Sie einmal im Jahr für zwei Wochen kommen und die Immobilie ansonsten den Rest des Jahres leer stünde, kann Mieten einfacher sein.Wenn Sie jedoch mehrmals im Jahr hierherkommen oder einen längeren Teil des Jahres an der Costa del Sol verbringen, wird der Besitz einer Immobilie zunehmend sinnvoller. Sie müssen nicht jedes Mal nach einer verfügbaren Mietwohnung suchen, sich mit saisonalen Preisen auseinandersetzen oder zwischen verschiedenen Wohnungen wechseln. Sie kommen einfach mit einem kleinen Koffer an, und alles andere wartet bereits zu Hause auf Sie.Dies ist besonders wichtig, wenn Sie mit einem Hund oder Kindern reisen oder mehrere Wochen oder Monate hier verbringen möchten. Gute Mietobjekte für längere Aufenthalte sind nicht immer leicht zu finden und können in der Hauptsaison sehr teuer sein.Wenn Sie die Immobilie während Ihrer Abwesenheit rechtmäßig vermieten, können die Mieteinnahmen einen erheblichen Teil der jährlichen Eigentumskosten decken. Mit einer gut ausgewählten Immobilie zahlen Sie nicht nur für einen Urlaubsort, sondern besitzen ein zweites Zuhause, das während eines Teils des Jahres Einnahmen erzielen kann.Deshalb konzentrieren wir uns bei Kunden, die regelmäßig hierherkommen möchten, in der Regel eher auf die Frage, ab wann sich der Kauf lohnt, als darauf, ob er sich überhaupt lohnt.
Costa del Sol oder Costa Blanca?
Es hängt hauptsächlich von Ihrem Budget und Ihren Erwartungen an Spanien ab.Die Costa Blanca ist im Allgemeinen günstiger, und mit demselben Budget können Sie dort deutlich mehr kaufen. Costa del Sol ist teurer, bietet aber einen ausgeprägteren ganzjährigen Lebensstil, internationale Infrastruktur, den Flughafen Malaga, Golfplätze, Schulen, Gesundheitsversorgung und eine große internationale Gemeinschaft.Wenn Sie weniger als etwa 250.000 € für die Immobilie selbst zur Verfügung haben, würden wir Ihnen direkt sagen, dass wir uns wahrscheinlich nicht auf Costa del Sol konzentrieren würden. Die Auswahl ist in dieser Preisklasse sehr begrenzt, und dasselbe Budget kann an der Costa Blanca deutlich sinnvoller eingesetzt werden.Ab etwa 300.000 € gibt es an der Costa del Sol erste echte Optionen. Dennoch hängt es weiterhin von der Lage, der Entfernung zum Meer, dem Zustand der Immobilie sowie den Anforderungen an einen Ausblick oder eine Vermietung ab.
Was verdienen wir an Ihrem Kauf?
Die Provision wird vom Bauträger oder Verkäufer gezahlt und ist bereits in dessen Preisliste enthalten, sodass ein Käufer uns nichts zusätzlich zahlt. Wir beschäftigen die von uns empfohlenen Anwälte nicht und erhalten auch von ihnen keine Provision.Die ausführlichere Antwort finden Sie hier auf einer eigenen Seite statt in einem Akkordeon, weil dies die Fragen sind, die darüber entscheiden, ob Sie allem anderen auf dieser Website vertrauen, und sie mehr als vier Sätze verdienen.
Zwanzig Minuten am Telefon beantworten, was eine allgemeine FAQ nicht kann
Fast jede Frage auf dieser Seite hat für eine bestimmte Immobilie in einem bestimmten Ort eine andere Antwort, und genau diese Antwort benötigen Sie. Dies sind dieselben Worte, die wir im Gespräch verwenden. Im Gespräch werden sie auf Ihre Immobilie angewendet.Zwanzig Minuten, unverbindlich, und Sie können eine Immobilie mitbringen, die Sie anderswo gefunden haben. Wenn Sie bereits ein Angebot vor sich haben, senden Sie es stattdessen an uns. Dann erhalten Sie die Antwort zu dieser Immobilie und nicht zu Immobilien im Allgemeinen.