Immobilienkauf über ein Unternehmen: Wann es sinnvoll ist
In 30 Sekunden
Für fast jeden Käufer eines einzigen Ferienhauses lautet die Antwort: nein. Ein Unternehmen bringt jährliche Einreichungen mit sich, besteuert Ihre eigene Nutzung der Immobilie und macht den Verkauf komplizierter. Außerdem senkt es die Kaufsteuer nicht um einen einzigen Euro.
Wie viele spanische Immobilien, und steckt ein echtes Unternehmen dahinter?
- Ein FerienhausKaufen Sie privat. Das ist für fast jeden Käufer die klare, gewöhnliche Antwort.
- Mehrere Immobilien, gewerblich als echtes Unternehmen vermietetEin Unternehmen kann sinnvoll sein. Holen Sie vor der Gründung anhand Ihrer eigenen Zahlen unabhängige Steuerberatung ein.
Ist ein Unternehmen für ein Ferienhaus normalerweise sinnvoll?
Nein, und das sollte klar gesagt werden, statt es als neutrale Wahl zwischen zwei gleich guten Optionen darzustellen. Wenn Sie eine einzelne Immobilie für Ihre eigene Nutzung und die Ihrer Familie kaufen, ist privates Eigentum fast immer einfacher, kostengünstiger im Betrieb und günstiger zu verkaufen. Jeder echte Vorteil eines Unternehmens betrifft eine andere Situation als Ihre.Diese Frage kommt ständig auf, meist aufgrund der tschechischen Annahme, dass ein Unternehmen Steuern abschirmen kann, wie es das zu Hause manchmal tut. In Spanien bewirkt es bei einem einzelnen Ferienhaus normalerweise das Gegenteil. Sie zahlen dieselbe Grunderwerbsteuer, eine zusätzliche Steuer auf Ihre eigene Nutzung der Immobilie und eine Reihe jährlicher Erklärungen, um die sich eine Privatperson niemals kümmern muss.
Was viele annehmenWie die Steuer wirklich aussieht
- Ein Unternehmen senkt die beim Kauf der Immobilie gezahlte Steuer
- Das tut es nicht. ITP oder IVA zuzüglich AJD, die einmalige Grunderwerbsteuer, wird unabhängig davon, wer der Käufer ist, auf dieselbe Weise berechnet, also bei Privatpersonen und Unternehmen gleich.
- Ein Unternehmen schützt die Immobilie davor, als persönliches Vermögen gezählt zu werden
- Die Anteile selbst sind weiterhin ein Vermögenswert, der Ihnen gehört und anhand der Bilanz des Unternehmens bewertet wird. Sie werden weiterhin für die Vermögensteuer berücksichtigt. Die Einzelheiten finden Sie im entsprechenden Leitfaden zur Vermögensteuer.
- Die eigene Nutzung der Immobilie über das eigene Unternehmen ist steuerneutral
- Das ist sie im Allgemeinen nicht. Wenn das Unternehmen Eigentümer ist und Sie oder Ihre Familie die Immobilie privat nutzen, wird die Gestaltung so behandelt, als hätte das Unternehmen sie zu einer marktüblichen Miete an Sie vermietet. Diese fingierten Mieteinnahmen sind steuerpflichtig.
Wann lohnt sich ein Unternehmen?
Es gibt vier echte Fälle, und sie haben eines gemeinsam: Keiner davon betrifft ein einzelnes Ferienhaus. Ein Unternehmen bringt eine erhebliche administrative und finanzielle Belastung mit sich, die sich erst dann selbst trägt, wenn genug Geschäft anfällt, um seine Verwaltung zu rechtfertigen. Die folgenden Fälle zur Nachfolge und Haftung werden als echte Überlegungen genannt, aber nicht mit Zahlen ausgeführt, da die tatsächlichen Einzelheiten von grenzüberschreitenden Abkommensregelungen und Umständen abhängen, die sich durch keine allgemeine Regel abschließend beurteilen lassen.
- Ein echtes Portfolio, nicht nur eine ImmobilieEin Anleger, der mehrere spanische Immobilien zur Vermietung hält und nicht nur ein Ferienhaus besitzt, hat einen überzeugenderen Grund für eine Unternehmensstruktur: eine gemeinsame Verwaltung, eine einzige Buchführung für mehrere Vermögenswerte und eine Struktur, die eine Finanzierung auf Grundlage des gesamten Portfolios ermöglichen kann.
- Eine generationenübergreifende Nachfolgeplanung, richtig umgesetztDie Übertragung von Unternehmensanteilen innerhalb einer Familie kann in manchen Fällen einfacher sein als die Übertragung einer direkt gehaltenen Immobilie. Dies hängt jedoch vollständig vom konkreten Nachfolge- und Erbschaftsteuerabkommen zwischen Spanien und Ihrem Heimatland ab und ist eine Frage für einen Spezialisten in beiden Ländern.
- Ein bestehendes operatives Unternehmen, das bereits eine Präsenz in Spanien benötigtEin Unternehmen, das in Spanien tatsächlich geschäftlich tätig ist, zum Beispiel ein Vermietungsgeschäft als echte Tätigkeit betreibt, befindet sich steuerlich in einer anderen Lage als eine Briefkastengesellschaft, die nur zur Haltung einer einzelnen Ferienwohnung gegründet wurde.
- Haftungstrennung für ein risikoreicheres VermietungsgeschäftWenn eine Immobilie in erheblichem Umfang gewerblich vermietet wird und echte betriebliche Risiken bestehen, ziehen manche Eigentümer aus Haftungsgründen eine Unternehmensstruktur in Betracht. Das ist eine berechtigte Überlegung. Die Verwaltungskosten müssen jedoch ehrlich gegen ein Risiko abgewogen werden, das eine gute Versicherung möglicherweise bereits kostengünstiger abdeckt.
Beachten Sie, was nicht auf dieser Liste steht: der Kauf einer Wohnung für Familienferien und gelegentliche Vermietung. Dies ist der gewöhnliche Fall, für den häufig unnötigerweise eine Unternehmensstruktur gewählt wird. Das sollte nicht geschehen.
Was müssen Sie melden, sobald ein Unternehmen die Immobilie besitzt, und wann?
Drei wiederkehrende Meldungen, die alle im selben Teil des Jahres anfallen. Seit Real Decreto 609/2023 das nationale Registro de Titularidades Reales geschaffen hat, muss jedes spanische Unternehmen seinen wirtschaftlich Berechtigten offenlegen, also die natürliche Person, die letztlich Eigentümer oder kontrollierende Person ist. Dies geschieht zweimal: zunächst in der Gründungsurkunde selbst und erneut als Anlage zum jährlich beim Registro Mercantil eingereichten Jahresabschluss. Dies ist eine nationale Anforderung, die nicht speziell für Immobilien gilt, und sie gilt unabhängig davon, ob das Unternehmen ruht oder aktiv geschäftlich tätig ist.Darüber hinaus muss das Unternehmen jährlich eine Erklärung zur Impuesto sobre Sociedades bei der nationalen Steuerbehörde AEAT einreichen. Dies gilt auch in einem Jahr ohne jegliche Tätigkeit, was als Nullmeldung bezeichnet wird. Die Erklärung einfach wegzulassen, ist keine sichere Option. Je länger eine erforderliche Meldung aussteht, desto höher fallen die Strafen aus. Dieselbe Regel beschreibt der Steuerleitfaden dieser Website für Nichtansässige im Hinblick auf die jährliche Erklärung einer Privatperson.
| Jan | Feb | Mär | Apr | Mai | Jun | Jul | Aug | Sep | Okt | Nov | Dez | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Körperschaftsteuererklärung (Impuesto sobre Sociedades) | Jul | |||||||||||
| Beim Registro Mercantil hinterlegter Jahresabschluss | Jul | |||||||||||
| Offenlegung der wirtschaftlich Berechtigten (wirtschaftliches Eigentum) | Jul |
- Körperschaftsteuererklärung (Impuesto sobre Sociedades)
- Fällig am 25. Juli bei einem Unternehmen mit Kalenderjahr. Ein abweichendes Geschäftsjahr verschiebt den Termin. Bestätigen Sie Ihren Termin daher mit Ihrem Steuerberater.
- Beim Registro Mercantil hinterlegter Jahresabschluss
- Wird zusammen mit der Steuererklärung oder kurz danach eingereicht.
- Offenlegung der wirtschaftlich Berechtigten (wirtschaftliches Eigentum)
- Der Einreichung des Jahresabschlusses beigefügt und außerdem bei der Gründung erneut, sofern diese in das betreffende Jahr fällt.
Die Beschaffung der NIE jeder Geschäftsführungsperson und der spanischen Steuernummer des Unternehmens vor der Gründung, statt die Lücke erst beim Notar zu entdecken, ist genau die Aufgabe des NIE- und Verwaltungsservices von Arevont, der bei einem solchen Kauf zusätzlich unterstützt.
Was kostet der Betrieb einer Gesellschaft über den eigentlichen Kauf hinaus?
Ungefähr 500 bis 1 000 € jährlich allein für die Verwaltung der ruhenden Gesellschaft, zusätzlich zu einer Erwerbssteuer, die mit dem persönlichen Kauf identisch ist. Eine ruhende Gesellschaft, die die Immobilie besitzt und nichts anderes tut, benötigt weiterhin eine ordnungsgemäße Buchführung, eine jährliche Körperschaftsteuererklärung und einen beim Register hinterlegten Jahresabschluss. Dies sind tatsächliche, wiederkehrende Kosten ohne Entsprechung bei einer privat gehaltenen Immobilie, abgesehen von den üblichen jährlichen Eigentümerkosten, die ohnehin für jeden Käufer anfallen.Die jährliche Abgabe von 3 % auf den Katasterwert ist die eine Zahl, bei der es sich lohnt, genau zu sein, denn sie erschreckt mehr Käufer, als sie sollte. Sie gilt nur für eine Gesellschaft mit Sitz in einem Land, das Spanien als nicht kooperatives Hoheitsgebiet einstuft, früher als Steueroase bezeichnet. Weder Tschechien noch Polen steht auf dieser Liste. Daher löst eine ordnungsgemäß gegründete tschechische oder polnische Gesellschaft oder eine spanische SL im Eigentum eines tschechischen oder polnischen Gesellschafters diese Abgabe nicht aus. Dies sollte klar gesagt werden, weil die Angst davor weit verbreitet ist und das tatsächliche Risiko für die Käufer, an die sich diese Website richtet, im Wesentlichen bei null liegt.
| Erwerbsteuer (ITP oder IVA plus AJD)Wie beim Privatkauf | Keine Ersparnis |
|---|---|
| Jährliche Verwaltung der ruhenden GesellschaftBuchhaltung, Steuererklärung, Registereinreichung | 500 bis 1 000 € |
| 3 % Sonderabgabe auf den KatasterwertNur nicht kooperative Gebiete, nicht Tschechien oder Polen | Nicht zutreffend |
| 25 % Körperschaftsteuer auf MieteinnahmenVergleichen Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz für Nichtansässige bei denselben Einkünften | Abhängig von der Miete |
| Stattdessen privat besitzenKeine Gesellschaftsebene | 0 €, no extra layer |
Würde eine tschechische oder polnische Gesellschaft statt der Gründung einer spanischen SL funktionieren?Eine ausländische Gesellschaft kann spanische Immobilien besitzen, und dafür gibt es keine Beschränkung aufgrund der Staatsangehörigkeit. In der Praxis nutzen die meisten Käufer, die tatsächlich eine Gesellschaftsstruktur benötigen, eine spanische SL, weil spanische Banken, Notare und das Register im täglichen Umgang darauf eingestellt sind. Eine ausländische Gesellschaft bringt zusätzlich zu allem oben Beschriebenen eine eigene Ebene grenzüberschreitender Meldepflichten mit sich. Welche Option für Ihre Situation wirklich einfacher ist, sollten Sie mit einem Rechtsanwalt klären, der in beiden Rechtsordnungen tätig ist.
Was Sie vor der Wahl einer Gesellschaftsstruktur bestätigen sollten
Dies ist eine ehrliche Checkliste und kein Verkaufsgespräch für eine der beiden Optionen. Die meisten Käufer, die sie lesen, stellen fest, dass nichts davon zutrifft, und kaufen als Privatpersonen.- Handelt es sich tatsächlich um eine einzige Immobilie zur privaten Nutzung durch Sie und Ihre Familie?Wenn ja, ist dies der gewöhnliche Fall, und die ehrliche Antwort oben gilt: Kaufen Sie als Privatperson. Das bedeutet nicht, dass eine Gesellschaft illegal oder ungewöhnlich ist, sondern nur, dass sie hier Kosten verursacht, ohne einen entsprechenden Vorteil zu bieten.
- Halten Sie bereits mehrere spanische Immobilien oder planen Sie dies?Bei einem Portfolio lässt sich der Verwaltungsaufwand einer Gesellschaft eher durch Vorteile ausgleichen. Das bedeutet auch dann nicht automatisch, dass eine Gesellschaft die richtige Lösung ist. Die Berechnung muss weiterhin vorgenommen werden.
- Ist die generationenübergreifende Nachfolge ein konkretes Thema in naher Zukunft?Dies ist der eine Fall, in dem eine Struktur tatsächlich helfen kann, jedoch nur mit einer fundierten grenzüberschreitenden Beratung. Das bedeutet nicht, dass jede Struktur nach tschechischen oder polnischen Erbschaftsregeln gleich funktioniert. Dies muss gesondert geprüft werden.
- Befindet sich die Immobilie in einem Land auf Spaniens Liste nicht kooperativer Gebiete?Dies ist die einzige Situation, in der die jährliche Abgabe von 3 % überhaupt gilt. Bei einer ordnungsgemäß gegründeten tschechischen oder polnischen Gesellschaft lautet die Antwort nein, und dieser Kostenpunkt trifft auf Sie einfach nicht zu.
Privat oder über eine Gesellschaft
Dieselbe Immobilie, auf zwei Arten gehalten. Bei einem einzigen Ferienhaus ist die rechte Spalte die übliche Antwort.| Über eine Gesellschaft | Privat | |
|---|---|---|
| Steuer beim Kaufabschluss | Identisch: ITP oder IVA plus AJD, auf dieselbe Weise berechnet. | Identisch: Auch beim Privatkauf gibt es keine Ersparnis. |
| Eigene Nutzung der Immobilie | Kann zur Besteuerung einer fiktiven Marktmiete als Unternehmenseinkommen führen. | Kein solches Problem: Sie besitzen und nutzen einfach Ihre eigene Immobilie. |
| Jährliche Meldungen zusätzlich zur Immobilie | Jährliche Körperschaftsteuererklärung, auch bei null Aktivitäten, sowie Jahresabschlüsse und die Meldung der wirtschaftlich Berechtigten. | Die übliche jährliche Erklärung für Nichtansässige, die die Steuerleitfäden dieser Website bereits abdecken, und nichts weiter. |
| Betriebskosten zusätzlich zur Immobilie | etwa 500 bis 1 000 € jährlich für die grundlegende Verwaltung einer ruhenden Gesellschaft. | Keine über die Eigentumskosten der Immobilie hinaus. |
| Späterer Verkauf | Entweder verkaufen Sie die Immobilie aus der Gesellschaft heraus oder die Gesellschaftsanteile selbst. Die zweite Option ist eine weitaus komplexere Transaktion und erfordert auf beiden Seiten spezialisierte Steuerberatung. | Ein gewöhnlicher Immobilienverkauf, also der Prozess, den der Leitfaden dieser Website zu Verkaufs- und Ausstiegskosten bereits beschreibt. |
| Vermögensteuerbelastung | Die Anteile werden weiterhin berücksichtigt und anhand der Bilanz der Gesellschaft bewertet. | Die Immobilie selbst wird berücksichtigt. Im Leitfaden zur Vermögensteuer erfahren Sie, für wen sie tatsächlich relevant ist. |
Was eine allgemeine Regel klärt und was nur Ihre eigenen Zahlen klären können
Der Körperschaftsteuersatz (25 %) und die Pflicht zur Offenlegung der wirtschaftlich Berechtigten sind feststehende Regeln, die aus der Originalquelle entnommen wurden. Auch die Sonderabgabe von 3 % und ihr Geltungsbereich für nicht kooperative Hoheitsgebiete wurden aus der Originalquelle entnommen (Ley IRNR, Art. 40-45). Die klare Schlussfolgerung, dass sie nicht für eine ordnungsgemäß gegründete tschechische oder polnische Gesellschaft gilt, folgt unmittelbar aus diesem Geltungsbereich. Der Richtwert von ungefähr 500 bis 1 000 € jährlichen laufenden Kosten ist eine über zwei Quellen geprüfte Marktschätzung und keine amtlich veröffentlichte Zahl. Tatsächliche Angebote unterscheiden sich je nach Anbieter.Keine allgemeine Regel klärt, ob eine Gesellschaft Ihnen in Ihrem konkreten Fall Geld spart. Das hängt davon ab, ob Sie die Immobilie überhaupt vermieten, zu welcher Miete, von Ihrer persönlichen steuerlichen Situation in Ihrem Heimatland sowie von grenzüberschreitenden Erbschafts- und Abkommensfragen, die nur ein in beiden Rechtsordnungen tätiger Steuerberater wirklich beantworten kann. Für den gewöhnlichen Fall, eine Immobilie, Eigennutzung mit gelegentlicher Vermietung, ist die ehrliche Ausgangsannahme, dass Sie dadurch kein Geld sparen werden. Die Gesellschaftsstruktur muss ihre eigenen Kosten rechtfertigen.Niemand hier führt die oben beschriebene Berechnung durch. Die rechtliche Koordination von Arevont zieht einen unabhängigen Berater hinzu, bevor Sie sich zu einer Reservierungsanzahlung verpflichten. So wird eine derart wichtige Entscheidung auf Grundlage tatsächlicher Zahlen getroffen und nicht aufgrund einer tschechischen Annahme, die zufällig hierher gelangt ist.
Häufig gestellte Fragen zum Kauf über eine Gesellschaft
- Mache ich mir wegen der 3-%-Steuer grundlos Sorgen?
- Für eine ordnungsgemäß gegründete tschechische oder polnische Gesellschaft mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ja. Die jährliche Abgabe von 3 % gilt nur für eine Gesellschaft mit Sitz in einem Land, das Spanien als nicht kooperatives Hoheitsgebiet einstuft, und weder Tschechien noch Polen steht auf dieser Liste. Sie ist eine der häufigsten unbegründeten Ängste in diesem Zusammenhang.
- Kann ich die Gesellschaftsanteile statt der Immobilie verkaufen?
- Ja, und Käufer gestalten einen Verkauf gelegentlich auf diese Weise, um zu ändern, wie die Transaktion besteuert wird. Es handelt sich um eine weitaus komplexere Transaktion als einen gewöhnlichen Immobilienverkauf. Sie erfordert sowohl aufseiten des Verkäufers als auch des Käufers spezialisierte Steuerberatung. Ein Käufer sollte vorsichtig sein, wenn er einem Anteilsverkauf statt einem Immobilienverkauf zustimmt, ohne genau zu verstehen, welche Verbindlichkeiten mit den Anteilen verbunden sind.
- Vermeidet das Halten der Immobilie über eine Gesellschaft die spanische Vermögensteuer?
- Nein. Die Anteile selbst sind ein Vermögenswert, den Sie persönlich besitzen. Sie werden anhand der Bilanz der Gesellschaft bewertet und genauso berücksichtigt wie eine unmittelbar in Ihrem Eigentum stehende Immobilie. Im Leitfaden zur Vermögensteuer erfahren Sie, für wen sie tatsächlich relevant ist. Für die meisten gewöhnlichen Käufer ist das überhaupt niemand, unabhängig davon, ob eine Gesellschaft beteiligt ist oder nicht.
- Was geschieht mit der Mindestmietdauer, wenn eine Gesellschaft die Immobilie langfristig vermietet?
- Sie ändert sich. Die Mindestlaufzeit für einen gewerblichen Vermieter beträgt nach spanischem Mietrecht 7 Jahre statt der 5 Jahre, die ein privater Vermieter gewährt. Der Leitfaden zu vermieteten Immobilien behandelt dies ausführlich. Dies ist eine konkrete, wichtige Folge, die Sie kennen sollten, bevor Sie entscheiden, wie Sie eine langfristig zu vermietende Immobilie halten möchten.
