Deckt die Garantie die von mir bereits auf jede Rate gezahlte Steuer ab oder nur den Grundbetrag?

Das Gesetz verlangt, dass die Garantie den vollständigen gezahlten Betrag einschließlich der darauf zu diesem Zeitpunkt gezahlten Steuer abdeckt, nicht nur den Grundpreis der Rate. Wenn eine Garantie anscheinend nur den Grundbetrag ohne Steuer abdeckt, erfüllt sie die gesetzlichen Anforderungen nicht. Klären Sie dies, bevor Sie weitere Zahlungen leisten.

Kann ich darum bitten, die Garantie vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags zu sehen und nicht erst danach?

Das sollten Sie tun. Das Gesetz verpflichtet den Bauträger, Ihnen das Garantiedokument bei der Vertragsunterzeichnung auszuhändigen. Es gibt jedoch keinen Grund, warum Ihr Rechtsanwalt nicht vorab einen Entwurf oder ein Muster des Wortlauts im Rahmen der rechtlichen Prüfung vor der Unterzeichnung prüfen könnte. Wenn Sie die Garantie beim Unterzeichnungstermin erstmals sehen, ist das später, als es nötig wäre.

Ist eine Bankgarantie dasselbe wie eine Versicherung, die dasselbe Risiko abdeckt?

Das Gesetz lässt beide Möglichkeiten zu: eine gemeinsame Bankgarantie (aval bancario) oder eine Kautionsversicherung (seguro de caución), die beide dasselbe Ergebnis erzielen. Beide sind zulässig, wenn sie von einem zugelassenen Unternehmen ausgestellt werden, Sie namentlich als Einzelperson nennen und den vollständigen gezahlten Betrag zuzüglich gesetzlicher Zinsen abdecken. Die Bezeichnung auf dem Dokument ist weniger wichtig als die Frage, ob es diese vier Anforderungen erfüllt.

Was geschieht, wenn der Bauträger insolvent wird und nicht nur in Verzug gerät?

Eine gültige, individuell ausgestellte Garantie hängt nicht von der Zahlungsfähigkeit des Bauträgers ab. Die Rückzahlung erfolgt durch die Bank oder den Versicherer unabhängig davon, was im Insolvenzfall geschieht. Alles, was nicht von der Garantie abgedeckt ist, wird zu einer gewöhnlichen Forderung, die hinter den Forderungen anderer Gläubiger eingeordnet wird. Die vollständigen Einzelheiten einer Insolvenz des Bauträgers sind ein separates Thema und werden auf einer eigenen Seite behandelt.

Guides

Bankgarantien für Neubauimmobilien: Was sie abdecken müssen und wie Sie sie prüfen

In 30 Sekunden

Jede Zahlung, die Sie vor Fertigstellung des Gebäudes an einen spanischen Bauträger leisten, muss durch eine Bankgarantie oder eine Versicherungspolice abgesichert sein. Diese Garantie muss individuell auf Ihren Namen ausgestellt werden, über den vollständigen Betrag einschließlich Steuern zuzüglich gesetzlicher Zinsen. Wenn das vorliegende Dokument dies nicht besagt, handelt es sich nicht um die gesetzlich vorgeschriebene Garantie.

Bankgarantie / BürgschaftsversicherungGarantie für Anzahlungen, LOE disposición adicional primera

Begünstigter: VORNAME NACHNAME
Garantierter Betrag: XX.XXX € + IVA
Ausstellende Stelle: Bank / Versicherer X, zugelassen
Zinsen: Gesetzlich, bei jeder Zahlung
Voraussichtlicher Übergabetermin: [ leer ]

Beispiel. Die angegebenen Werte dienen lediglich der Veranschaulichung.

Begünstigter. Sie müssen individuell benannt werden, nicht nur das Bauvorhaben allgemein.
Garantierter Betrag. Der gesamte vorausgezahlte Betrag einschließlich aller darauf bereits entrichteten Steuern.
Ausstellende Stelle. Ausgestellt von einer zugelassenen Bank oder einem Versicherer, niemals vom Bauträger selbst.
Zinsen. Gesetzliche Zinsen ab dem Datum jeder Zahlung bis zum vorgesehenen Übergabetermin.
Voraussichtlicher Übergabetermin. Der problematische Fall: Eine Garantie ohne angegebenen Übergabetermin kann nicht mit dem im Kaufvertrag festgelegten Datum des Kaufabschlusses abgeglichen werden.

Was muss der Bauträger Ihnen gesetzlich aushändigen?

Ein bestimmtes Dokument mit genau festgelegtem Inhalt, das Ihnen zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgehändigt wird, nicht lediglich ein Versprechen im Kaufvertrag. Es muss von einer zugelassenen Bank oder einem Versicherer ausgestellt werden, niemals vom Bauträger selbst. Es muss Sie individuell und für Ihre konkreten Zahlungen benennen, nicht eine Gruppenpolice sein, die das gesamte Bauvorhaben abdeckt. Es muss den vollständigen Betrag abdecken, den Sie bis dahin gezahlt haben, einschließlich aller darauf bereits entrichteten Steuern, zuzüglich gesetzlicher Zinsen ab dem Datum jeder Zahlung bis zum geplanten Übergabetermin. Sie erhalten es bei der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags, bevor die Ratenzahlungen beginnen.Ein Anspruch entsteht, wenn die Bauarbeiten nicht beginnen oder das Bauvorhaben nicht bis zu dem im Vertrag festgelegten Datum fertiggestellt und übergeben wird. Ley 20/2015 hat diese Regelung verschärft, nachdem die Finanzkrise von 2008 gezeigt hatte, wie häufig die frühere Regelung von 1968, Ley 57/1968, in der Praxis nicht durchgesetzt wurde.

Baumängel nach dem Kaufabschluss

Quellen

Wovor schützt die Garantie?

Zwei falsche Annahmen gehen in entgegengesetzte Richtungen. Ein Käufer nimmt an, dass die Garantie weniger abdeckt, als sie tatsächlich abdeckt. Ein anderer geht davon aus, dass sie mehr abdeckt.

Was Käufer annehmenWas die Garantie tatsächlich abdeckt

Die Garantie zahlt nur aus, wenn der Bauträger insolvent wird: Sie zahlt auch aus, wenn der Bauträger einfach nur in Verzug gerät. Wenn der Kaufabschluss nach dem in Ihrem Vertrag genannten Datum erfolgt, können Sie dank derselben Garantie Ihre geleisteten Zahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen zurückfordern, ohne abwarten zu müssen, ob der Bauträger das Projekt letztlich fertigstellt.
Eine in der Broschüre erwähnte Garantie ist diejenige, die mich schützt: Nur ein Dokument, das Sie namentlich nennt und Ihre konkreten Zahlungsbeträge ausweist, schützt Sie wirklich. Eine allgemeine Aussage, dass „das Bauprojekt bankgarantiert“ sei, ist Marketing, keine rechtliche Garantie, solange Sie die individuelle Bescheinigung nicht selbst in Händen halten.
Sobald ich die Bescheinigung habe, ist jede danach von mir geleistete Zahlung automatisch abgesichert: Die Bescheinigung sollte aktualisiert oder neu ausgestellt werden, sodass jeder neue Betrag ausgewiesen ist, sobald Sie ihn zahlen. Eine veraltete Bescheinigung, die nicht mehr mit dem übereinstimmt, was Sie tatsächlich gezahlt haben, ist eine Lücke. Stellen Sie dies vor der nächsten Zahlung fest, nicht danach.
Die Reservierungsanzahlung ist durch dasselbe System abgesichert: Das ist nicht der Fall. Sie zahlen die Reservierung, bevor überhaupt eine Garantie besteht, und sie fällt daher vollständig außerhalb dieses Systems. Genau deshalb sollte die Reservierung nur einen geringen Betrag ausmachen und der Reservierungsvertrag eine eigene klare Rückerstattungsklausel enthalten.

Wenn sich der Kaufabschluss verzögert

Was bringen „gesetzliche Zinsen“ bei einer Rückerstattung?Es handelt sich um den gesetzlichen Zinssatz, der für die Zeit, in der Ihr Geld einbehalten wurde, auf diesen Betrag angewendet wird. Er wird ab dem Datum berechnet, an dem Sie jede Teilzahlung geleistet haben, bis zu dem Datum, an dem die Garantie in Anspruch genommen wird. Dadurch erhalten Sie bei einem gescheiterten Projekt nicht lediglich dieselben Euro zurück, ohne Ausgleich für die verstrichene Zeit. Es handelt sich nicht um eine Bonuszahlung. Die Zinsen entschädigen Sie für die Verzögerung, nicht für die Enttäuschung.

Wie prüfen Sie eine Garantie in fünf Minuten?

Vier Dinge, die Sie am Dokument selbst prüfen sollten, nicht anhand dessen, was man Ihnen darüber gesagt hat. Fehlt auch nur eines davon, sprechen Sie es an, bevor die nächste Zahlung Ihr Konto verlässt, nicht danach.

Name und Zulassung des AusstellersEine Bank oder ein Versicherer, der zur Ausstellung dieser Art von Garantie in Spanien zugelassen ist, nicht das eigene Schreiben des Bauträgers.
Ihr Name und der genaue BetragDie Bescheinigung muss auf Sie persönlich ausgestellt sein und mit dem übereinstimmen, was Sie bis jetzt tatsächlich gezahlt haben, nicht mit einem gerundeten oder allgemeinen Betrag.
Der geplante ÜbergabeterminEr muss mit dem Datum des Kaufabschlusses in Ihrem Kaufvertrag übereinstimmen. Auf eine solche Abweichung sollten Sie hinweisen, bevor Sie weitere Zahlungen leisten.
Bestätigung vor jeder neuen Teilzahlung nach BaufortschrittDie Garantie muss vor dem Versand der Zahlung aktualisiert werden, damit sie den neuen Betrag abdeckt, nicht danach. Wenn man Sie auffordert, zuerst zu zahlen und „die Unterlagen folgen später“, ist das ein Zeichen, den Vorgang zu stoppen.

Wo versagt das System in der Praxis?

Nicht im Gesetz selbst. Das Gesetz ist eindeutig und wird seit 2015 erprobt. Das System versagt, wenn niemand die Unterlagen mit den gesetzlichen Anforderungen abgleicht.

Als ungeschützt behandelnDie Bescheinigung nennt das Bauprojekt, nicht SieDies ist die häufigste Lücke. Es handelt sich um ein Dokument, das bestätigt, dass für das Projekt allgemein Garantien bestehen, ohne Ihren Namen und Ihre konkreten Zahlungsbeträge auszuweisen. Es ist nicht die individuelle Bescheinigung, die das Gesetz verlangt.
What to do insteadBehandeln Sie sie als fehlend, bis sie durch eine Bescheinigung ersetzt wurde, die Sie namentlich nennt.
Als ungeschützt behandelnEine neue Teilzahlung wird verlangt, bevor die Bescheinigung aktualisiert wurdeDiese konkrete Zahlung ist in der Praxis ungeschützt, bis die Unterlagen nachgereicht wurden.
What to do insteadBESTÄTIGEN SIE VOR dem Versand der Zahlung, dass die Bescheinigung sie abdeckt, nicht danach.
Zur KlarstellungDie Zahlungsgarantie wird mit der Baugarantie verwechseltDiese Garantie schützt Ihr GELD vor dem Kaufabschluss. Sie ist vollständig getrennt von der 10-jährigen Gewährleistung für die Tragwerkskonstruktion, der 3-jährigen Gewährleistung für Installationen und der 1-jährigen Gewährleistung für Fertigstellungsarbeiten, die NACH dem Eigentumserwerb an der Immobilie gemäß den Artikeln 17 und 18 desselben Gesetzes gelten.
What to do insteadHalten Sie die beiden Risiken getrennt. Ein gescheitertes Projekt und ein Mangel an einer fertiggestellten Immobilie unterliegen unterschiedlichen Rechtsbehelfen.

Wenn der Bauträger insolvent wird

Eine überprüfte Garantie statt einer nur angenommenen

Das Gesetz ist in beiden Fällen identisch. Der Unterschied besteht darin, ob jemand überprüft hat, dass das Dokument tatsächlich den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

	Ungeprüfte Garantie	Geprüfte Garantie
Wen es nennt	Unbekannt, bis jemand sie liest. Sie könnte das Bauprojekt allgemein nennen.	Sie persönlich, auf dem Dokument selbst bestätigt.
Was es abdeckt	Auf Grundlage der Aussage des Bauträgers als übereinstimmend angenommen, nicht aufgrund des Dokumentinhalts.	Bestätigt als Übereinstimmung mit Ihren bisherigen tatsächlichen Zahlungen einschließlich Steuern.
Bei verzögertem Kaufabschluss	Ein Streit darüber, ob die bestehende Garantie tatsächlich auf Ihre Situation anwendbar ist.	Ein klarer, geprüfter Weg, jeden gezahlten Euro zuzüglich gesetzlicher Zinsen zurückzufordern.
Kosten eines Fehlers	Möglicherweise der gesamte vorausgezahlte Betrag, der erst festgestellt wird, wenn er benötigt wird.	Der Zeitaufwand für die Prüfung eines Dokuments vor jeder Zahlung.

Offen gesagt

Das Gesetz ist eindeutig. Die Unterlagen müssen trotzdem geprüft werden.

Dies ist das geltende spanische Recht mit Stand August 2026, entnommen aus dem konsolidierten Text der LOE in der durch Ley 20/2015 geänderten Fassung. Es handelt sich um allgemeine Informationen und nicht um eine Prüfung der konkreten Garantie, die einer von Ihnen in Betracht gezogenen Immobilie zugeordnet ist. Ob ein bestimmtes Dokument diese Anforderungen tatsächlich erfüllt, muss Ihr eigener Rechtsanwalt anhand des konkreten Zertifikats beurteilen und nicht anhand einer Seite, die das Gesetz allgemein beschreibt.Der Umfang ist hier bewusst eng gefasst: Es geht ausschließlich um die Zahlungsgarantie für einen Neubau. Drei verwandte Themen werden stattdessen in eigenen Ratgebern behandelt. Die Seite zum Schutz des Kaufgelds erläutert beide Kaufwege, Neubauten und Bestandsimmobilien, und zeigt, wo sich das Geld jeweils befindet. Die Seite zum Anderkonto des Anwalts behandelt den Mechanismus bei Bestandsimmobilien ausführlich. Die Seite zu Baumängeln behandelt die separate strukturelle Gewährleistung, die beginnt, sobald Sie Eigentümer der Immobilie sind. Ihr Anwalt muss den genauen Wortlaut der Garantie für Ihre konkrete Einheit prüfen, bevor eine Teilzahlung überwiesen wird. Keine allgemeine Lektüre ersetzt diesen Schritt.

Häufig gestellte Fragen zu Bankgarantien

Deckt die Garantie die von mir bereits auf jede Rate gezahlte Steuer ab oder nur den Grundbetrag?: Das Gesetz verlangt, dass die Garantie den vollständigen gezahlten Betrag einschließlich der darauf zu diesem Zeitpunkt gezahlten Steuer abdeckt, nicht nur den Grundpreis der Rate. Wenn eine Garantie anscheinend nur den Grundbetrag ohne Steuer abdeckt, erfüllt sie die gesetzlichen Anforderungen nicht. Klären Sie dies, bevor Sie weitere Zahlungen leisten.
Kann ich darum bitten, die Garantie vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags zu sehen und nicht erst danach?: Das sollten Sie tun. Das Gesetz verpflichtet den Bauträger, Ihnen das Garantiedokument bei der Vertragsunterzeichnung auszuhändigen. Es gibt jedoch keinen Grund, warum Ihr Rechtsanwalt nicht vorab einen Entwurf oder ein Muster des Wortlauts im Rahmen der rechtlichen Prüfung vor der Unterzeichnung prüfen könnte. Wenn Sie die Garantie beim Unterzeichnungstermin erstmals sehen, ist das später, als es nötig wäre.
Ist eine Bankgarantie dasselbe wie eine Versicherung, die dasselbe Risiko abdeckt?: Das Gesetz lässt beide Möglichkeiten zu: eine gemeinsame Bankgarantie (aval bancario) oder eine Kautionsversicherung (seguro de caución), die beide dasselbe Ergebnis erzielen. Beide sind zulässig, wenn sie von einem zugelassenen Unternehmen ausgestellt werden, Sie namentlich als Einzelperson nennen und den vollständigen gezahlten Betrag zuzüglich gesetzlicher Zinsen abdecken. Die Bezeichnung auf dem Dokument ist weniger wichtig als die Frage, ob es diese vier Anforderungen erfüllt.
Was geschieht, wenn der Bauträger insolvent wird und nicht nur in Verzug gerät?: Eine gültige, individuell ausgestellte Garantie hängt nicht von der Zahlungsfähigkeit des Bauträgers ab. Die Rückzahlung erfolgt durch die Bank oder den Versicherer unabhängig davon, was im Insolvenzfall geschieht. Alles, was nicht von der Garantie abgedeckt ist, wird zu einer gewöhnlichen Forderung, die hinter den Forderungen anderer Gläubiger eingeordnet wird. Die vollständigen Einzelheiten einer Insolvenz des Bauträgers sind ein separates Thema und werden auf einer eigenen Seite behandelt.

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