Steuern beim Immobilienkauf in Spanien: ITP, IVA und AJD
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Bei einem Kauf an der Costa del Sol zahlen Sie eine von zwei Steuern. Welche gilt, hängt ausschließlich davon ab, wer verkauft. Ein Wiederverkauf von einem privaten Eigentümer unterliegt ITP in Höhe von 7 % des Kaufpreises. Ein Neubau vom Bauträger unterliegt IVA von 10 % zuzüglich AJD von 1,2 %, zusammen 11,2 %.
Wer verkauft Ihnen die Immobilie?
- Ein privater Eigentümer, BestandsimmobilieITP in Höhe von 7 % des Preises oder des Referenzwerts, falls dieser höher ist.
- Bauträger, NeubauIVA in Höhe von 10 % zuzüglich AJD in Höhe von 1,2 %, zusammen 11,2 %.
Welche Steuer zahlen Sie, und warum hängt sie vom Verkäufer ab?
IVA, die spanische Mehrwertsteuer, beträgt 10 % des Preises bei einem völlig neuen Wohnobjekt. Sie fällt an, wenn der Verkäufer der Bauträger ist, weil der Verkauf eines Neubaus ein der Mehrwertsteuer unterliegendes Geschäft und keine Übertragung zwischen Privatpersonen ist.AJD ist die spanische Beurkundungssteuer auf die unterzeichnete Urkunde, ein kleiner Prozentsatz des Preises. In Andalusia wird sie bei einem Neubau zusammen mit IVA gezahlt. Sie wird niemals mit der weiter unten erläuterten Grunderwerbsteuer auf eine Bestandsimmobilie kombiniert. Ein Kauf unterliegt entweder der einen oder der anderen Steuerart, niemals beiden.ITP ist die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf einer Bestandsimmobilie anfällt. In Andalusien beträgt sie 7 % des Kaufpreises. Sie gilt, wenn der Verkäufer eine Privatperson und kein Bauträger ist, was bei einer gebrauchten Immobilie der Normalfall ist.
VerkäuferWas Sie zahlen
- Bauträger, bei einer Neubauwohnung
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, zusammen 11,2 %. Durch nationales und regionales Recht festgelegt, nichts verhandelbar.
- Privater Eigentümer bei einer Bestandsimmobilie
- 7 % ITP, berechnet auf den jeweils höheren Wert: Ihren vereinbarten Preis oder den offiziellen Referenzwert der Immobilie. Siehe unten.
Gelten die niedrigeren Sätze, von denen Sie vielleicht gelesen haben, jemals für Sie?
Das spanische und das andalusische Recht sehen beide ermäßigte Steuersätze unterhalb der regulären Sätze vor, und ausländische Käufer, die zu diesem Thema recherchieren, werden diese finden. Bei einem Ferien- oder Anlagekauf gelten sie fast nie. Es lohnt sich, den Grund dafür zu kennen, statt darauf zu hoffen, dass sie gelten.Die vier folgenden Sätze werden so angegeben, wie sie üblicherweise beschrieben werden, und nicht als Zitate aus dem offiziellen Gesetzestext. Betrachten Sie sie daher als Richtwerte. In der Praxis entstehen Ihnen dadurch keine Kosten, weil keiner dieser Sätze ein Satz ist, den Sie bei Ihrer Budgetplanung berücksichtigen würden.
| Ermäßigtes ITP, 6 % oder 3,5 %Nur für Einwohner | Ermäßigtes IVA, 4 %Sozialer Wohnungsbau | Höheres IVA, 21 %Grundstücke und Gewerbe | |
|---|---|---|---|
| Was wird benötigt? | Die Immobilie wird zu Ihrem Hauptwohnsitz, also zu Ihrem hauptsächlichen und dauerhaften Wohnsitz, zudem gilt eine Wertobergrenze. | Vorbehalten für offiziell geschützten sozialen Wohnungsbau (vivienda de protección oficial). | Gilt für ein Grundstück oder eine Gewerbeeinheit und nicht für eine Wohnimmobilie. |
| Gilt das für einen gewöhnlichen Käufer? | Nein. Ein Nichtansässiger, der ein Zweitwohnsitzobjekt an der Costa del Sol kauft, ist unabhängig von den Angaben im Inserat nicht anspruchsberechtigt. | Nein. Dies gilt nicht für gewöhnliche Neubauten an dieser Küste. | Dies ist der einzige Fall, in dem der Satz für den Käufer höher und nicht niedriger ist. |
| Was Sie tun können | Kalkulieren Sie mit 7 %. Wenn ein Makler Ihnen sagt, dass ein niedrigerer Satz gilt, bitten Sie ihn, dies schriftlich festzuhalten, und lassen Sie es von Ihrem Anwalt prüfen. | Ignorieren Sie dies, sofern die Einheit nicht offiziell als geschützter Wohnraum ausgewiesen ist, was aus den dazugehörigen Unterlagen hervorgeht. | Prüfen Sie, was Sie kaufen. Ein Grundstück oder eine Gewerbeeinheit wird anders besteuert als eine Wohnimmobilie, und aus dem Inserat geht dies nicht immer eindeutig hervor. |
Die praktische Regel: Kalkulieren Sie bei einer Bestandsimmobilie mit 7 % und bei einem Neubau mit 11,2 %. Behandeln Sie jeden niedrigeren Betrag, auf den Sie stoßen, als Sonderfall, der für Sie nicht gilt, bis ein Anwalt dies schriftlich bestätigt.
Warum kann die Steuerrechnung mehr als 7 Prozent des Kaufpreises betragen?
Der valor de referencia ist der Referenzwert, den Spanien für eine Immobilie festlegt. Die Grunderwerbsteuer für eine Bestandsimmobilie wird darauf berechnet, sobald er über dem von Ihnen gezahlten Preis liegt. Seit dem 1. Januar 2022 ist die Steuerbemessungsgrundlage für ITP gesetzlich der höhere der beiden Beträge und nicht einfach der im Vertrag genannte Preis.Er soll verhindern, dass Käufer und Verkäufer einen Preis zu niedrig angeben, um die Steuerrechnung zu reduzieren. Für einen ehrlichen Käufer, der einen fairen Preis vereinbart hat, ist die Auswirkung einfach und automatisch: Wenn der eigene Referenzwert des Catastro höher ist als der vereinbarte Preis, richtet sich die Steuer stattdessen nach dem Referenzwert.
Was Käufer annehmenWirkung des valor de referencia
- Die Steuer beträgt 7 % des Vertragspreises
- Es sind 7 % des jeweils höheren Betrags: des Vertragspreises oder des Referenzwerts. Die beiden Werte liegen meist nahe beieinander, gelegentlich jedoch nicht.
- Ein niedrigerer Kaufpreis bedeutet eine niedrigere Steuer
- Nur bis zur Untergrenze des Referenzwerts. Darunter bleibt die Steuer unabhängig von den Angaben im Vertrag gleich. Deshalb bringt eine zu niedrige Preisangabe nichts außer einem Risiko.
| Vereinbarter Preis | Referenzwert | |
|---|---|---|
| Basiswert | 400.000 € | 430.000 € |
| Fälliges ITP7 % der Bemessungsgrundlage | 28.000 € | 30.100 € |
Kann ich den Referenzwert anfechten, wenn ich ihn für falsch halte?Ja, über die von Ihnen gezahlte Steuer: Sie können ITP auf den Referenzwert zahlen und ihn anschließend formell anfechten oder in bestimmten Fällen eine Korrektur beantragen. Sie müssen nachweisen, dass der tatsächliche Marktwert niedriger ist. Dies ist ein Verfahren für einen Anwalt und kein Formular, das Sie selbst ausfüllen. Es lohnt sich, dies vor dem Kaufabschluss anzusprechen, wenn die Beträge weit auseinanderliegen, und nicht erst, nachdem Sie bereits gezahlt haben.
Was geschieht, wenn Sie das Geld für den Kauf selbst als Bargeld mitbringen?
Fast niemand, der einen Kauf in Spanien finanziert, sollte Bargeld über eine Grenze tragen, und der Grund dafür ist nicht nur praktischer Natur. Spanien behandelt das Mitführen von Bargeld über einem bestimmten Schwellenwert als Vorgang, den Sie vorab anmelden müssen, unabhängig davon, was Ihre Bank oder Ihr Anwalt zur Herkunft des Geldes wissen möchte.Für einen ausländischen Käufer gilt das spanische Recht, nicht die EU-Verordnung, die in den meisten Artikeln zitiert wird. Die EU-Regel (Reglamento 2018/1672) regelt nur die EU-Außengrenze. Bei der Einreise in die EU oder der Ausreise aus der EU müssen 10.000 € oder mehr in bar automatisch deklariert werden, wenn Sie das Geld mitführen, oder auf Verlangen offengelegt werden, wenn es unbegleitet transportiert wird. Bei einer Reise von Tschechien nach Spanien wird keine EU-Außengrenze überschritten, daher gilt diese Verordnung für diese Reise nicht.Anwendbar ist vielmehr unmittelbar das spanische Recht: Nach Ley 10/2010 und Orden ETD/1217/2022 muss ein Betrag von 10.000 € oder mehr pro Person bei einer nationalen oder innergemeinschaftlichen Reise mit dem Formular Modelo S-1 deklariert werden. Es ist vorab einzureichen, wenn es am Grenzübergang keinen Zollposten gibt. Ein gesonderter, höherer Schwellenwert von 100.000 € gilt nur für Bewegungen, die vollständig innerhalb Spaniens stattfinden, und nicht für eine Reise von Tschechien nach Spanien.
- 10 000 € oder mehr in bar mitführenWho decidesWer sie mitführtWhat it grantsLöst die Pflicht ausIf noNichts zu deklarieren
- Modelo S-1 vorab einreichenWho decidesSie, vor der ReiseWhat it grantsRechtmäßiger, erfasster TransferIf noBeschlagnahme und Strafe
- Bestätigen Sie die Obergrenze für Barzahlungen mit Ihrem AnwaltWho decidesIhr AnwaltWhat it grantsZahlung ohne ObergrenzeIf noSie riskieren, eine Obergrenze zu überschreiten, die niemand für Sie bestätigt hat
Eine weitere Regel sollte erwähnt, aber nicht als endgültig gesichert dargestellt werden: Spanien begrenzt nach Ley 7/2012 Art. 7 in der geänderten Fassung auch, welcher Teil des Kaufpreises bar bezahlt werden darf. Üblicherweise wird die Grenze mit 1.000 € angegeben, wenn ein Unternehmen an der Transaktion beteiligt ist, beziehungsweise mit 10.000 €, wenn der Zahler eine gebietsfremde Privatperson ist. Wir haben diesen Betrag nicht im offiziellen Gesetzestext des BOE gefunden. Betrachten Sie ihn daher als deutlichen Hinweis darauf, dass eine hohe Barzahlung beschränkt ist, und bestätigen Sie den genauen Betrag mit Ihrem Anwalt, bevor Sie sich darauf verlassen.
Quellen
Muss ich noch etwas deklarieren, wenn ich das Geld per Bank überweise, statt es mitzuführen?Eine Banküberweisung ist keine Bargeldbewegung, und Modelo S-1 gilt dafür nicht. Ihre Bank wird Sie im Rahmen der üblichen Geldwäscheprüfungen dennoch nach der Herkunft der Mittel fragen. Das ist eine andere Frage als die, die dieser Abschnitt beantwortet, und genau diese behandelt die FAQ-Seite unter „Muss ich nachweisen, woher mein Geld stammt?“ Eine Banküberweisung ist außerdem der von dieser Website empfohlene Weg: siehe den Leitfaden zu Währungsüberweisungen.
Was Sie bestätigen sollten, bevor Sie sich auf diese Sätze verlassen
Vier Punkte, geprüft anhand Ihrer konkreten Transaktion statt anhand eines veröffentlichten Satzes.| Anfordern | Was es Ihnen sagt | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Der valor de referencia der Immobilie | Das Catastro veröffentlicht ihn, und Ihr Anwalt kann ihn prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben. Er zeigt Ihnen, ob die 7 % auf den von Ihnen vereinbarten Preis oder auf einen höheren Betrag angewendet werden. | Niemand hat dies geprüft oder es gibt nur das Versprechen, sich „später darum zu kümmern“. |
| Schriftliche Bestätigung, welche Steuerart gilt | Ob der Verkäufer der Bauträger ist (IVA und AJD) oder ein privater Eigentümer (ITP), klingt offensichtlich, ist es aber gelegentlich nicht, etwa bei einer Bestandsimmobilie mit einer unverkauften Neubauwohnung, die sich noch im Eigentum des ursprünglichen Bauträgers befindet. | Eine Annahme, die darauf beruht, wie die Immobilie vermarktet wird, statt darauf, wer im Vertrag als Verkäufer genannt ist. |
| Wie Sie die Kaufmittel überweisen möchten | Eine Banküberweisung beseitigt die Frage nach Modelo S-1 vollständig. Wenn der Plan auch nur teilweise Bargeld vorsieht, sollten Sie die Deklarationspflicht und die Zahlungsobergrenze jetzt ansprechen, nicht erst, nachdem Sie die Grenze bereits überschritten haben. | Kein Plan außer „Ich bringe es mit, wenn ich komme“. |
| Ob Ihre Situation überhaupt die Vermögensteuer oder die Einkommensteuer für Nichtansässige betrifft | Beide gibt es, beide sind von der oben genannten Ebene der Erwerbssteuern getrennt, und beide haben eigene Seiten: Vermögensteuer und Einkommensteuer für Nichtansässige. | Schweigen oder die Annahme, dass der Kauf das einzige steuerliche Ereignis ist. |
Banküberweisung statt Bargeldtransport
Auf zwei Wegen kann das Kaufgeld tatsächlich eintreffen, und nur einer davon vermeidet eine Deklaration.| Barzahlung | Banküberweisung | |
|---|---|---|
| Deklarationspflicht | Modelo S-1, vorab eingereicht, bei mehr als 10.000 € pro Person. | Keine übertragungsspezifischen Punkte. |
| Obergrenzenrisiko | Möglicherweise ab einer niedrigen Schwelle nach Ley 7/2012 Art. 7 beschränkt; bestätigen Sie dies mit Ihrem Anwalt. | Nicht anwendbar; eine Überweisung ist keine Barzahlung. |
| Nachweis der Mittelherkunft | Noch schwieriger: Bargeld hinterlässt keine eigene Papierspur, sobald es angekommen ist. | Eine durch Kontoauszüge belegte Spur, die Ihre eigene Bank und die spanische Bank bereits vorliegen haben. |
| Praktisches Risiko der Reise selbst | Eine große Summe Bargeld quer durch Europa zu transportieren, deklariert oder nicht. | Keine über das übliche Reiserisiko hinaus. |
Zinssatz, nicht Ihre Rechnung
Jeder oben genannte Steuersatz ist im August 2026 aktuell. Wir haben ihn direkt aus dem andalusischen und nationalen Steuerrecht entnommen, anstatt ihn aus einer Kommentierung zu übernehmen, und ihn anhand des andalusischen Haushaltsgesetzes für 2026 bestätigt, das weder den ITP-Satz von 7 % noch den AJD-Satz von 1,2 % geändert hat. Andalusien legt seine ITP- und AJD-Sätze innerhalb des nationalen Rahmens selbst fest. Derselbe Kauf kann in einer anderen autonomen Gemeinschaft mit einem anderen regionalen Steuersatz verbunden sein, obwohl das zugrunde liegende nationale Recht identisch ist.Dies sind allgemeine Informationen darüber, wie die Steuer angewendet wird, keine Berechnung dessen, was Sie persönlich schulden. Der Referenzwert, das genaue Datum des Kaufabschlusses und alle besonderen Umstände Ihres Kaufs gehören in die schriftliche Beratung durch Ihren Anwalt, nicht in einen veröffentlichten Ratgeber. Eine Zahl, nämlich die Obergrenze für Barzahlungen, ist ausdrücklich als ungeprüft gekennzeichnet und nicht als feststehend angegeben: Verlassen Sie sich auf diese Zahl nicht, ohne dass Ihr eigener Anwalt sie bestätigt.Einige Themen werden in eigenen Ratgebern behandelt: Der Ratgeber zu Kaufnebenkosten umfasst die gesamten Kosten, einschließlich der Gebühren für Notar, Grundbuch und Anwalt. Der Ratgeber zu den laufenden Kosten behandelt IBI und die Erklärung für Nichtansässige, die im Jahr nach dem Kaufabschluss beginnt. Die Ratgeber zu Vermögensteuer und Erbschaft behandeln diese beiden eigenständigen Steuerfragen vollständig.
Häufigste Steuerfragen
- Welche Steuer gilt, wenn ich eine unverkaufte Einheit von einer Bank statt von einem Bauträger kaufe?
- Es hängt davon ab, wer die Immobilie rechtlich an Sie verkauft, nicht davon, wie sie vermarktet wird. Eine Bank oder ein Fonds, der wieder in Besitz genommene Neubauobjekte hält, verkauft in der Regel als Unternehmen. Das kann bedeuten, dass weiterhin IVA gilt, obwohl die Transaktion wie der Kauf einer Bestandsimmobilie aussieht. Solche Fälle soll die obige Checkliste vor dem Kaufabschluss erfassen, nicht danach.
- Ändert sich der Steuersatz, wenn ich über eine spanische Gesellschaft statt persönlich kaufe?
- Die Kaufsteuer (ITP oder IVA zuzüglich AJD) wird unabhängig davon, wer der Käufer ist, auf dieselbe Weise berechnet. Wenn eine Gesellschaft der Käufer ist, ändern sich ganz andere Dinge: die laufende Körperschaftsteuer, die jährlichen Erklärungen und die Besteuerung eines künftigen Verkaufs. Dieser Vergleich ist das Thema des Ratgebers zum Immobilienkauf über eine Gesellschaft.
- Gilt der AJD-Satz überall in Spanien gleichermaßen?
- Nein. AJD ist wie ITP ein regional festgelegter Steuersatz innerhalb eines nationalen Rahmens, sodass eine andere autonome Gemeinschaft einen anderen Prozentsatz festlegen kann. Die oben genannte Zahl von 1,2 % ist speziell der aktuelle Satz Andalusiens, gültig im August 2026.
