Notar beim Immobilienkauf in Spanien
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Ein spanischer Notar bestätigt Ihre Identität, verliest die Urkunde und reicht sie noch am selben Tag beim Grundbuch ein. Er prüft weder die Gemeinschaftsschulden noch die Unterlagen des Gebäudes oder ob der Kaufpreis angemessen ist. Das ist die Aufgabe Ihres Anwalts.
escritura des KaufvertragsThe public deed, page one
- Beteiligte Parteien
- VORNAME NACHNAME · NIE X XXXXXXX L
- Kaufpreis der Immobilie
- XXX.XXX €
- Erklärungen
- Lastenfrei laut Verkäufer
- Unterschrift, Datum
- Notar · TT/MM/JJJJ
- Beteiligte Parteien. Die Identität von Käufer und Verkäufer, bestätigt anhand von Reisepass und NIE. Dies ist ein zentraler Bestandteil der Aufgabe des Notars.
- Kaufpreis der Immobilie. Der in der Urkunde angegebene Kaufpreis. Der Notar hält ihn fest, beurteilt jedoch nicht, ob er angemessen ist.
- Erklärungen. Die eigene Erklärung des Verkäufers, abgeglichen mit der nota simple, die der Notar anfordert. Dies ist über den Grundbucheintrag hinaus keine unabhängige Garantie.
- Unterschrift, Datum. Unterzeichnet, verlesen und noch am selben Tag elektronisch an das Grundbuch übermittelt.
Was prüft ein spanischer Notar?
Der spanische Notar bezeugt die Unterzeichnung und macht aus dem Kauf eine öffentliche Urkunde. Er prüft nicht, ob die Immobilie eine gute Entscheidung ist. Ein spanischer Notar prüft deutlich weniger, als die meisten ausländischen Käufer annehmen, und bei diesem Kauf ergibt sich der Schutz durch Ihren Anwalt, nicht durch das Notariat. Deshalb ist die Unterscheidung wichtig: Das Wort "Notar" bezeichnet in den meisten Ländern eine vertraute Funktion, hier jedoch eine tatsächlich andere.Was er an diesem Tag tut: Er bestätigt die Identität und Geschäftsfähigkeit von Käufer und Verkäufer, fordert selbst eine nota simple an, um zu bestätigen, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist und dass sie frei von den von Ihnen bereits geprüften Lasten ist, erstellt die öffentliche Urkunde, verliest sie vor der Unterschrift beider Seiten und übermittelt noch am selben Tag eine elektronische Kopie an das Grundbuch. Was er nicht tut: Er überprüft nicht, ob die Gemeinschaftsgebühr vollständig bezahlt ist, abgesehen von dem, was die ihm vorliegenden Unterlagen zeigen, bestätigt nicht, dass das Gebäude der Baugenehmigung entspricht, beurteilt nicht, ob der Preis angemessen ist, und berät keine der beiden Seiten dazu, ob der Kauf eine gute Entscheidung ist.
Wofür der Notar verantwortlich istWas nicht seine Aufgabe ist
- Bestätigung, dass beide Parteien die sind, für die sie sich ausgeben, und rechtswirksam unterzeichnen können
- Ja, das ist zentral für die Rolle.
- Anforderung einer nota simple und Verlesung der escritura vor der Unterzeichnung
- Ja, und zwar bei der Unterzeichnung selbst, nicht vorher.
- Übersendung der Urkunde ans Grundbuch
- Ja, elektronisch, noch am selben Tag.
- Prüfung, ob der Verkäufer die Gemeinschafts- und Gemeindesteuern bezahlt hat
- Nein. Ihr Anwalt fordert die Bescheinigungen dafür separat vor diesem Tag an.
- Bestätigung, dass das Gebäude seiner Genehmigung und der planungsrechtlichen Einstufung des Grundstücks entspricht
- Nein. Diese rechtliche und technische Prüfung veranlassen Sie im Voraus.
Wer wählt den Notar, und ändert eine Hypothek daran etwas?
Bei einem gewöhnlichen Barkauf richtet sich das Recht zur Wahl des Notars grundsätzlich nach den Gebühren: Wer den größeren Anteil bezahlt, darf ihn auswählen, in der Praxis normalerweise der Käufer. Besteht ein Verkäufer ohne guten Grund auf seinem eigenen Notar, kann ein Käufer dies beim Kundenservice des örtlichen Colegio Notarial ansprechen.Bei einem HYPOTHEKENFINANZIERTEN Kauf handelt es sich bei der Antwort um ein gesetzliches Recht und nicht um eine Gepflogenheit. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario garantiert dem Darlehensnehmer ausdrücklich die freie Wahl des Notars und hindert den Kreditgeber daran, diese Wahl zu lenken. Etwa zur selben Zeit verlagerte das Gesetz auch den Großteil der damit verbundenen Kosten auf die Bank: Ein Dekret aus dem Jahr 2018 übertrug die Hypothekenstempelsteuer auf den Kreditgeber, und seit dem Gesetz von 2019 bezahlt der Kreditgeber außerdem den Notar, die Eintragung ins Grundbuch und die gestoría für das Darlehen selbst. Die einzige Kostenposition, die beim Darlehensnehmer bleibt, ist die eigene Immobilienbewertung der Bank.
Wie wird der Kauf bezahlt?
- Barzahlung, ohne HypothekDas ist eine Gepflogenheit, kein formelles Recht: Wer den größeren Anteil der Gebühren bezahlt, wählt den Notar, in der Praxis normalerweise Sie.
- Mit HypothekEin gesetzliches Recht nach Ley 5/2019: Sie haben freie Wahl des Notars, und das Gesetz hindert den Kreditgeber daran, Sie zu dem von ihm bevorzugten Notar zu lenken.
Was wird im Notariat übergeben, und müssen Sie selbst dabei sein?
Die escritura pública ist die notariell beurkundete Kaufurkunde, das Dokument, das vor dem Notar unterzeichnet wird und das Eigentum auf Sie überträgt. Bei einer Bestandsimmobilie begleichen Sie in diesem Moment normalerweise den ausstehenden Betrag: Geld und Schlüssel wechseln im selben Raum und zur selben Zeit den Besitzer.Ein cheque bancario ist ein Bankscheck, der auf Ihr spanisches Konto gezogen ist. Er wird häufig verwendet, um den Restbetrag des Kaufpreises beim Notar zu übergeben.Sie müssen nicht persönlich in diesem Raum sein. Während des gesamten Kaufs ist nur eine einzige Reise nach Spanien zwingend erforderlich, und diesen Termin übertragen Käufer meistens auf eine andere Person. Wenn Ihr Anwalt über eine Vollmacht verfügt, die die Unterzeichnung der escritura abdeckt, kann er den gesamten Termin in Ihrem Namen abschließen. Genau deshalb lohnt es sich, eine Vollmacht früh im Prozess zu organisieren, auch wenn ihr Wert zu diesem Zeitpunkt nicht offensichtlich erscheint.
- Bei einer BestandsimmobilieSie begleichen den Restbetrag per cheque bancario oder zunehmend per bestätigter Banküberweisung, die so veranlasst wird, dass sie vor dem Termin eingeht. Der Notar bestätigt im Text der escritura, welche Zahlungsmethode verwendet wurde.
- Bei einem bezugsfertigen NeubauEs gelten dieselben Abläufe. Zusätzlich beginnen die zehnjährige strukturelle Gewährleistung, die dreijährige Gewährleistung für Installationen und die einjährige snagging-Gewährleistung an diesem Tag zu laufen. Daher ist das genaue Datum des Kaufabschlusses über die Transaktion hinaus von Bedeutung.
Wie viel kostet der Notar zusätzlich zu allem anderen?
Die spanische Regierung legt die Notargebühren nach einer festen Gebührenordnung fest, Sie können sie nicht frei verhandeln. Englischsprachige Quellen geben diese Gebührenordnung typischerweise mit etwa 0,2 bis 0,5 % des Preises an, wobei der Prozentsatz bei steigenden Preisen sinkt. Unsere veröffentlichte eigene Schätzung fasst die Notargebühr mit der anschließend anfallenden Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch zusammen, weil Käufer beides auf der Abschlussabrechnung als eine Position sehen. Als Faustregel beträgt die Grundbuchgebühr etwa 60 % der Notargebühr.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notar und Grundbuch zusammenStaatliche Gebührenordnung, nicht verhandelbar | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Was vor Ihrem Gang zum Notar bereits geklärt sein sollte
Ein guter Ablauf klärt diese vier Punkte VOR diesem Tag, denn ein Notartermin ist der falsche Zeitpunkt, um einen davon erstmals zu entdecken.- Der Verkäufer hat keine offenen Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder SteuerschuldenDer Notar verliest die Urkunde, beschafft aber keine Bescheinigungen für Sie. Ihr Anwalt fordert diese vor dem Termin an. Bei einem schlechten Ablauf wird am Tag selbst ein unbezahlter Restbetrag festgestellt, obwohl der Scheck bereits ausgestellt ist.
- Die Bescheinigung über die Bankgarantie beim NeubauIhr Anwalt sollte diese Zahlung für Zahlung geprüft haben, lange vor der letzten Zahlung. Der Notartermin ist nur dann eine Formalität, wenn diese Arbeit zuvor ordnungsgemäß erledigt wurde. Bei einem schlechten Ablauf wird der Wortlaut der Garantie erst am Tag des Kaufabschlusses geprüft.
- Ein vereidigter Dolmetscher, wenn Sie kein Spanisch lesen und persönlich teilnehmenSie haben Anspruch darauf, dass Ihnen die Urkunde vor der Unterzeichnung ordnungsgemäß in einer Sprache erklärt wird, die Sie verstehen. Bei einem schlechten Ablauf wird aus Vertrauen unterzeichnet, weil die Atmosphäre freundlich wirkt und alle es eilig zu haben scheinen.
- Wer nimmt teil und mit welcher BefugnisWenn Sie nicht persönlich teilnehmen, muss die Vollmacht Ihres Anwalts die Unterzeichnung dieser Urkunde eindeutig abdecken. Bei einem schlechten Ablauf wird angenommen, dass eine für einen anderen, früheren Schritt ausgestellte Vollmacht auch diesen Schritt abdeckt.
Der Notar schützt das Interesse des Staates an der Transaktion, nicht Ihres.
Dies sind allgemeine Informationen über die Rolle des Notars, wie sie am 17. August 2026 bestand, und keine Rechtsberatung zu Ihrem konkreten Kaufabschluss. Der Notar ist ein wirklich neutraler Amtsträger: Er handelt weder für den Käufer noch für den Verkäufer. Zu erwarten, dass er ein Problem entdeckt, das Ihr eigener Anwalt hätte feststellen müssen, ist das häufigste Missverständnis über diese Rolle.Wir nehmen teil oder sorgen dafür, dass eine Person mit der erforderlichen Befugnis teilnimmt, und überwachen die Übergabe der Dokumente und Schlüssel. Wir sind nicht Ihr Anwalt und prüfen den Eigentumstitel, Schulden oder die Bauplanung nicht selbst. Diese Arbeit erfolgt früher mit einem von Ihnen bezahlten unabhängigen Anwalt, damit der Notartermin die vorgesehene Formalität bleibt und nicht der Moment ist, in dem etwas entdeckt wird.
Häufige Fragen zum Notar
- Wer wählt den Notar aus?
- Üblicherweise wählt ihn die Person, die den größeren Anteil der Gebühren bezahlt, bei einem gewöhnlichen Kauf in der Regel der Käufer. Bei einem Kauf mit Hypothek ist dies kein Brauch, sondern ein gesetzliches Recht: Ley 5/2019 garantiert ausdrücklich die freie Wahl des Darlehensnehmers und hindert den Kreditgeber daran, ihn zu einem bevorzugten Notar zu lenken.
- Warum einen cheque bancario statt einer normalen Banküberweisung verwenden?
- Ein auf Ihr eigenes spanisches Konto ausgestellter Bankscheck ermöglicht es, dass Geld und Schlüssel im selben Raum und im selben Moment den Besitzer wechseln. Dies ist die traditionelle Gestaltung spanischer Kaufabschlüsse. Immer häufiger wird stattdessen eine bestätigte Überweisung verwendet, die vor dem Termin eingehen soll, und auch diese ist gleichermaßen gültig. In beiden Fällen hält der Notar in der Urkunde genau fest, welche Methode verwendet wurde.
- Kann ich bei der Unterzeichnung einen vereidigten Dolmetscher hinzuziehen?
- Ja, und es ist sinnvoll, dies im Voraus zu organisieren, statt am Tag selbst danach zu fragen. Sie haben Anspruch darauf, dass Ihnen die Urkunde vor der Unterzeichnung ordnungsgemäß erklärt wird. Ein vereidigter Dolmetscher ist der formelle Weg, dies zu gewährleisten, statt sich auf einen zweisprachigen Freund oder eine hastige Zusammenfassung im Raum zu verlassen.
- Was geschieht, wenn der Notar erst am Tag selbst ein Problem mit den Dokumenten feststellt?
- Die Unterzeichnung findet erst statt, wenn das Problem behoben ist. Dies ist gerade deshalb selten, weil ein ordnungsgemäß durchgeführter Ablauf Dokumentenprobleme bereits Wochen zuvor während der rechtlichen Prüfung und der Phase des privatrechtlichen Vertrags löst. Genau darin liegt das Argument, den Notartermin nicht als ersten echten Prüfpunkt zu behandeln.
