Warum sagen manche Quellen, dass die Kosten 10 bis 16 % und nicht 8 bis 13 % betragen?

Verschiedene Quellen zählen unterschiedliche Dinge. Manche rechnen ein ganzes Jahr an Eigentumskosten (IBI, Gemeinschaftskosten) zu den „Kaufkosten“. Dadurch wird die Spanne größer und eine einmalige Ausgabe mit einer wiederkehrenden vermischt. Die oben genannten Spannen umfassen nur das, was Sie für den Abschluss des Kaufs selbst zahlen. Deshalb ist die Spanne enger und, wie wir finden, für die Planung der Transaktion allein nützlicher.

Sind 13 % oder 9 % für meinen konkreten Preis genau?

Nein, und die drei Rechenbeispiele oben zeigen, warum. Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Preis leicht, da sich mehrere der sechs Posten bei unterschiedlichen Preisen kaum verändern. Betrachten Sie die Spanne als Ihren Planungswert und verwenden Sie die obige Checkliste, um daraus einen konkreten Betrag für eine Immobilie zu ermitteln.

Kann ein Teil dieses zusätzlichen Betrags in eine Hypothek aufgenommen werden?

Teilweise, und es hängt vom jeweiligen Posten ab. Eine spanische Hypothek richtet sich nach der eigenen Bewertung der Immobilie durch die Bank, nicht nach dem Preis zuzüglich Kosten. Daher werden die oben genannten Steuern und Gebühren normalerweise aus eigenen Mitteln bezahlt und nicht durch die Hypothek finanziert. Manche Käufer nehmen einen Teil davon in ein größeres Darlehen auf, das durch einen anderen Vermögenswert besichert ist. Das ist eine Finanzierungsentscheidung für den Hypothekenservice und keine Frage der Kaufkosten.

Gelten diese Beträge ebenso für ein Grundstück oder eine Gewerbeeinheit?

Nein. Jeder Betrag hier gilt für einen Wohnimmobilienkauf. Für ein Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie fallen 21 % IVA statt 10 % an, und die Behandlung eines Grundstücks nach dem ITP unterscheidet sich von der eines fertiggestellten Wohngebäudes. Wenn Sie dies kaufen, sind diese Zahlen die falschen.

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Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Spanien: Neubau im Vergleich zur Bestandsimmobilie

In 30 Sekunden

Planen Sie bei einem Neubau etwa 13 % zusätzlich ein, bei einem Wiederverkauf etwa 9 % zusätzlich. Darin enthalten sind die Steuer, der Notar, das Grundbuch und der Anwalt. Der Unterschied zwischen den beiden Zahlen ergibt sich fast vollständig aus der Steuer.

Berechnet mit 500.000 €
	Neubau	Bestandsimmobilien
Steuer11,2 % / 7 %	56.000 €	35.000 €
Notar und Grundbuch	1.500 €	1.500 €
Anwalt~1 %	5.000 €	5.000 €
NIE und Übersetzungen	150 €	150 €
Versorgerummeldung	600 €	600 €
Gesamt obendrauf	63.250 €	42.250 €

Entspricht den veröffentlichten Gesamtsummen der Website: 12,7 % bei einem Neubau und 8,5 % bei einer Bestandsimmobilie zu diesem Preis.

Woraus bestehen die zusätzlichen 8 bis 13 Prozent?

Sechs Positionen, und nur zwei davon sind Steuern. Die übrigen sind ein Notar, ein Grundbucheintrag, ein Anwalt, eine NIE und Übersetzungen sowie die Übertragung der Versorgungsverträge auf Ihren Namen. Alle sechs fallen sowohl bei einem Neubau als auch bei einer Bestandsimmobilie an. Nur die Steuerposition ändert sich.IVA ist die spanische Mehrwertsteuer und beträgt bei einem brandneuen Zuhause 10 % des Kaufpreises. Sie ist die höhere der beiden Steuerpositionen bei einem Neubau weiter unten. Die ausführlichen Gründe für ihre Anwendung und die Berechnungsgrundlage der Steuer bei einer Bestandsimmobilie werden auf der Seite zu den Steuern erläutert.

Position	Neubau (vom Bauträger)	Bestandsimmobilien (von privat)
Steuer	10 % IVA (spanische Mehrwertsteuer) plus 1,2 % AJD (Stempelsteuer auf die unterzeichnete Urkunde) in Andalusien, zusammen 11,2 %.	7 % ITP (Grunderwerbsteuer), berechnet auf den jeweils höheren Wert: den vereinbarten Preis oder den offiziellen Referenzwert der Immobilie.
Notar und Grundbuch	Zusammen etwa 1.000 bis 1.700 € bei 350.000 bis 500.000 €, etwa 1.400 bis 2.200 € bei 1.000.000 €, gemäß den offiziellen Gebührensätzen. Die Gebühren steigen mit dem Preis moderat und nicht linear.	Dieselbe Gebührenordnung. Notar und Grundbuchamt berechnen bei einer Bestandsimmobilie keine anderen Gebühren.
Anwalt	Etwa 1 % des Preises einschließlich Mehrwertsteuer für die unabhängige rechtliche Prüfung und den Kaufabschluss selbst.	Dasselbe. Dies ist die einzige Position, bei der es sich um eine marktübliche Gebühr und nicht um einen festen staatlichen Satz handelt. Für diese Position nennt Ihnen Ihr eigener Anwalt vor der Beauftragung schriftlich sein Honorar.
NIE und Übersetzungen	Etwa 150 €, pauschal, kein Prozentsatz des Preises.	Dieselbe Pauschale.
Versorgerwechsel und Anschluss	Etwa 600 €, damit Wasser, Strom und gegebenenfalls der Internetanschluss auf Ihren Namen angemeldet werden.	Dasselbe, wobei ein Versorger für eine einfache Inhaberänderung möglicherweise überhaupt nichts berechnet. Siehe den Hinweis „Straight Talk“ weiter unten.

Sätze mit Stand August 2026, entnommen aus dem geltenden andalusischen Steuerrecht und nicht aus einem Kommentar übernommen. Die Steuerposition ist die einzige, die Andalusien festlegt. Die anderen fünf sind landesweit festgelegt oder werden vom Markt bestimmt.

Glossary: IVA

Steuern und Gebühren

Quellen

Was ergibt das bei drei realistischen Preisen insgesamt?

Ein Prozentsatz allein verschleiert, wie sich die einzelnen Kosten entwickeln. Hier ist dieselbe Tabelle für 350.000 €, 500.000 € und 1.000.000 €, jeweils für beide Wege berechnet. Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Preis leicht. Das liegt daran, dass drei der sechs Positionen, nämlich Notar und Grundbuch, das Mindesthonorar des Anwalts, NIE und Übersetzungen sowie der Versorgerwechsel, nicht im gleichen Maß wie der Preis steigen.

350.000 €Neubau: insgesamt 394.950 €, 12,8 % zusätzlich. Bestandsimmobilien: insgesamt 380.250 €, 8,6 % zusätzlich.
500.000 €Neubau: insgesamt 563.250 €, 12,7 % zusätzlich. Bestandsimmobilien: insgesamt 542.250 €, 8,5 % zusätzlich.
1.000.000 €Neubau: insgesamt 1.124.750 €, 12,5 % zusätzlich. Bestandsimmobilien: insgesamt 1.082.750 €, 8,3 % zusätzlich.

Diese drei Gesamtbeträge sind die auf der Website selbst veröffentlichten Zahlen mit Stand August 2026. Dieselbe Tabelle erscheint auch im Kostenrechner auf der Startseite. Sie setzen nichts Ungewöhnliches voraus: keine ermäßigte Steuerstufe, keine Überraschung beim Referenzwert und eine übliche statt einer komplexen Eigentümerstruktur. Wenn Ihre Situation nicht dem Standard entspricht, ändert sich der Gesamtbetrag. Genau deshalb verlangt die Checkliste unten einen schriftlichen Betrag statt einer veröffentlichten Spanne.

Jährliche Kosten

Wann wird was fällig?

In drei oder vier getrennten Zeitpunkten, nicht in einem, und der Ablauf unterscheidet sich je nach Weg. Bei einer Bestandsimmobilie wird der Großteil des Geldes beim Kaufabschluss fällig. Zuerst eine kleine Reservierungsanzahlung, dann der Rest der Anzahlung beim arras-Vertrag, während die rechtlichen Prüfungen laufen, anschließend Steuern, Gebühren und der Rest des Preises an einem einzigen Tag beim Notar. Bei einem Neubau verteilt sich derselbe Gesamtbetrag stattdessen über die Bauzeit, in gestaffelten Zahlungen, die sich über zwei Jahre oder länger erstrecken können, bevor die Schlüssel übergeben werden.Wer nur anhand des Gesamtbetrags plant, erlebt oft eine böse Überraschung, denn von diesem Gesamtbetrag muss Ihr Bankkonto nicht zu jedem Zeitpunkt leben können. Entscheidend ist, wie viel Geld Sie zu jedem Zeitpunkt verfügbar haben müssen, und eine Hypothek hilft Ihnen dabei nicht bei allen Zahlungen gleichermaßen. Den Schlussbetrag deckt sie deutlich leichter ab als eine gestaffelte Zahlung, die zwei Jahre vor dem Kaufabschluss fällig wird. Die einzige Zahlung, die bei beiden Wegen gleich funktioniert, ist die Reservierungsanzahlung, und genau diese Zahlung fällt vollständig außerhalb des Garantiesystems.

Bestandsimmobilien

ReservierungAnzahlungEine kleine Summe außerhalb des Garantiesystems.
arras-VertragRestbetrag ohne AnzahlungDie rechtliche Prüfung läuft parallel.
KaufabschlussSteuern, Gebühren und RestbetragITP, Notar, Grundbuch, Anwalt und der offene Restbetrag, größtenteils in einem einzigen Vorgang.

Neubau

ReservierungAnzahlungDieselbe kleine Summe, dieselben Regeln.
Während der BauphaseRatenzahlungenJede Rate ist vor ihrer Fälligkeit durch eine Bankgarantie abgesichert.
KaufabschlussIVA, AJD, Gebühren und SchlussrateErst am Ende beglichen.

Die Reservierung, die in beiden Spalten aufgeführt ist, ist die einzige Zahlung, die außerhalb des gesamten Garantie- und Steuersystems liegt. Im Leitfaden zum Schutz Ihrer Gelder erfahren Sie, was die übrigen Zahlungen abdeckt.

Annahmen von KäufernFälligkeit jeder Zahlung

Der gesamte zusätzliche Betrag ist beim Kaufabschluss fällig: Die Anzahlung für die Reservierung ist zuerst fällig und liegt außerhalb des gesamten Garantie- und Steuersystems. Es handelt sich um einen kleinen Betrag, der gezahlt wird, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, und gemäß den im Reservierungsvertrag genannten Bedingungen erstattungsfähig ist. Im Leitfaden zu Bankgarantien erfahren Sie, was sie schützt und was nicht.
Ein Neubau wird genauso bezahlt wie eine Bestandsimmobilie: Bei einer Bestandsimmobilie fallen in der Regel eine Grunderwerbsteuer und eine Gebührenstruktur an, alles beim oder nahe am Kaufabschluss. Bei einem Neubau wird echtes Geld während der Bauphase über gestaffelte Zahlungen verteilt. Jede Zahlung muss vor ihrer Fälligkeit gesetzlich durch eine Bankgarantie abgesichert sein, während die Steuer und der Restbetrag erst am Ende beglichen werden. Im Leitfaden zum Schutz Ihrer Gelder erfahren Sie den vollständigen Weg, den jeder Euro nimmt.
Das Anwaltshonorar wird im Voraus bezahlt: Es wird normalerweise zusammen mit dem Kaufabschluss bezahlt, sobald die rechtliche Prüfung abgeschlossen ist und der Kauf durchgeführt wird. Bitten Sie darum schriftlich, bevor Sie jemanden beauftragen. Es ist der einzige Posten in der obigen Tabelle, bei dem es sich um ein marktübliches Honorar und nicht um einen staatlich festgelegten Satz handelt.

Was sollten Sie sich schriftlich bestätigen lassen, bevor Sie sich auf eine Zahl verlassen?

Vier Dinge, alle schriftlich und alle verfügbar, bevor Sie sich zu etwas verpflichten. Ein Prozentsatz in einem Leitfaden ist ein Planungswert. Er gibt Ihnen ungefähr die Größenordnung an, was zum Vergleich von Optionen ausreicht, aber nicht, um einen Vertrag darauf zu stützen. Erst durch den eigenen Referenzwert der Immobilie, eine schriftliche Gebührenaufstellung des Anwalts, den Sie tatsächlich beauftragen, den Zahlungsplan des Bauträgers mit beigefügtem Wortlaut zur Garantie sowie eine Schätzung der Notar- und Registerkosten für Ihre eigene Preisspanne und nicht aus einer anderen Preisspanne wird daraus Ihr tatsächlicher Betrag.Der Grund, schriftlich nachzufragen, ist kein Misstrauen. Es geht darum, dass eine mündlich genannte Zahl später nicht mit der Rechnung abgeglichen werden kann. Für jeden der vier Punkte gibt es außerdem eine eindeutig erkennbare schlechte Antwort, und eine solche zu hören ist nützlicher als eine Zahl zu hören. Die schlechten Antworten lauten: Niemand hat den Referenzwert geprüft, ein pauschales Honorar ohne Aufschlüsselung, ein Zahlungsplan ohne zugrunde liegendes Garantiedokument oder ein aus einer anderen Preisspanne übernommener Notarbetrag. Jede dieser Antworten bedeutet, dass die Schätzung, mit der Sie arbeiten, noch nicht wirklich erstellt wurde.

Anfordern	Was es Ihnen sagt	So sieht eine schlechte Antwort aus
Der valor de referencia der Immobilie	Ob die Grunderwerbsteuer für die Bestandsimmobilie auf Grundlage des vereinbarten Preises oder eines höheren amtlichen Referenzwerts berechnet wird. Die vollständigen Einzelheiten finden Sie auf der Seite zu Steuern.	Niemand hat ihn geprüft oder versichert Ihnen, dass er „normalerweise kein Problem“ sei.
Schriftliche Honoraraufstellung des Anwalts	Der tatsächliche Prozentsatz für Ihren konkreten Preis und Ihre Situation, aufgeschlüsselt und vor der Beauftragung.	Eine mündlich genannte Pauschalsumme ohne Aufschlüsselung.
Der Zahlungsplan des Bauträgers und der Wortlaut der Garantie (nur beim Neubau)	Wann jede gestaffelte Zahlung fällig wird und was sie konkret absichert. Siehe den Leitfaden zu Bankgarantien.	Ein Zahlungsplan ohne beigefügtes Garantiedokument.
Die Schätzung der Notar- und Registerkosten für Ihre Preisspanne	Der einzige Posten in dieser Tabelle, der sich stufenweise statt gleichmäßig mit dem Preis verändert.	Ein aus einer anderen Preisspanne übernommener Betrag, ohne ihn zu prüfen.

Steuern und Gebühren

Was überrascht Käufer bei dieser Zahl?

Drei Dinge überraschen ausländische Käufer bei dieser Zahl häufiger als alles andere, und bei allen drei geht es um zeitliche Abläufe, nicht um Rechenfehler. Jedes davon lässt sich vor Ihrer Entscheidung kostengünstig prüfen, während seine Entdeckung nach dem Kaufabschluss teuer ist. Deshalb lohnt es sich, sie getrennt von den oben genannten Prozentsätzen aufzuführen.

TeuerNiemand hat den valor de referencia der Immobilie geprüftSpanien berechnet die Grunderwerbsteuer für eine Bestandsimmobilie auf Grundlage des jeweils höheren Werts: Ihres vereinbarten Preises oder des amtlichen Referenzwerts. Ist der Referenzwert höher, liegt die Rechnung über 7 % des tatsächlich von Ihnen gezahlten Betrags.
What to do insteadFordern Sie den Referenzwert schriftlich an, bevor Sie sich verpflichten. Der Leitfaden zu Steuern enthält die Einzelheiten und die Quelle.
TeuerEin Neubau, bei dem so kalkuliert wird, als sei der gesamte Betrag am Ende fälligBei gestaffelten Zahlungen während der Bauphase müssen typischerweise 20 bis 40 % des Preises in bar verfügbar sein, bevor die Schlüssel vorhanden sind, zusätzlich zu der bereits oben einkalkulierten Steuer. Eine Hypothek deckt diese Zahlungen normalerweise nicht auf dieselbe Weise ab wie den Schlussbetrag.
What to do insteadFordern Sie den Zahlungsplan vor der Reservierung an und prüfen Sie genau, was Ihre Finanzierung abdeckt und wann.
VermeidbarEin Plan, den Kaufbetrag als Bargeld mitzunehmenEine grenzüberschreitende Bargeldbewegung von mehr als 10.000 € löst eine spanische Zollanmeldung aus, die vor der Reise eingereicht werden muss und unabhängig von den Fragen einer Bank zur Herkunft der Gelder ist.
What to do insteadÜberweisen Sie den Betrag oder reichen Sie die Anmeldung vor Ihrem Flug ein. Die Einzelheiten des Anmeldeverfahrens sind Thema des Leitfadens zu Steuern.

Steuern und Gebühren

Derselbe Kauf, zwei Abschlusswege

Zwei wirklich unterschiedliche Wege zum selben Schlüssel, und der Steuerprozentsatz ist nur der kleinste Unterschied zwischen ihnen.

	Neubau	Bestandsimmobilien
Steuer zusätzlich zum Preis	11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fest, ohne Frage zum Referenzwert.	7 % ITP, berechnet auf den höheren Wert aus Preis und Referenzwert: siehe die Steuerseite.
Wann das Geld fällig wird	Gestaffelt während der Bauphase. Jede Zahlung wird vor ihrer Leistung durch eine Bankgarantie abgesichert.	Meist beim oder nahe dem Kaufabschluss, in ein oder zwei Zeitpunkten.
Benötigtes Bargeld vor der Hypothek	Oft 20 bis 40 % des Preises, da eine Finanzierung Zahlungen vor dem Kaufabschluss nur selten abdeckt.	Üblicherweise nur die Anzahlung und die Gebühren; eine Hypothek kann näher an die vollständige Restzahlung herankommen.
Von Reservierung bis Schlüssel	Etwa zwei Monate bis drei Jahre, je nach Bauphase bei der Reservierung.	Etwa ein bis drei Monate.
Was Ihr Geld während der Wartezeit schützt	Ein geschütztes Baukonto plus eine individuelle Bankgarantie. Siehe den Leitfaden zum Schutz Ihres Geldes.	Ein separates Anderkonto des Anwalts, das beim Notar freigegeben wird.

Offen gesagt

Ein Planungswert, nicht Ihre Rechnung

Diese Sätze gelten mit Stand August 2026. Sie wurden direkt aus dem andalusischen Steuerrecht entnommen und nicht aus einem tschechischen Blog kopiert. Sie gelten für einen Standardkauf durch eine Privatperson. Sie stellen keine persönliche Steuerberatung dar. Außerdem ist Andalusien nicht ganz Spanien: Für eine Immobilie in einer anderen autonomen Gemeinschaft kann ein anderer ITP- oder AJD-Satz gelten, da beide regional festgelegt werden.Ein Posten in der obigen Tabelle fällt für einige Käufer geringer aus, als es scheint. Seit dem 12. Februar 2026 darf ein Versorger für einen einfachen Wechsel des Vertragspartners bei einem Stromvertrag gemäß Real Decreto 88/2026 überhaupt nichts berechnen. Der oben genannte Betrag von 600 € für Versorgerwechsel ist eine zusammengefasste, vorsichtige Schätzung für Wasser, Strom und Internet. Ihre tatsächliche Rechnung kann niedriger ausfallen.Keine veröffentlichte Spanne kann Ihren genauen Betrag für Sie berechnen. Die Steuerseite erläutert genauer, warum sich der Steuerposten verändern kann, und die Seite zu den jährlichen Kosten behandelt alles, was im Monat nach dem Kaufabschluss beginnt. Beides sollte ein Anwalt anhand Ihrer tatsächlichen Unterlagen prüfen, nicht anhand einer veröffentlichten Spanne.

Häufig gestellte Fragen zu den Kaufkosten

Warum sagen manche Quellen, dass die Kosten 10 bis 16 % und nicht 8 bis 13 % betragen?: Verschiedene Quellen zählen unterschiedliche Dinge. Manche rechnen ein ganzes Jahr an Eigentumskosten (IBI, Gemeinschaftskosten) zu den „Kaufkosten“. Dadurch wird die Spanne größer und eine einmalige Ausgabe mit einer wiederkehrenden vermischt. Die oben genannten Spannen umfassen nur das, was Sie für den Abschluss des Kaufs selbst zahlen. Deshalb ist die Spanne enger und, wie wir finden, für die Planung der Transaktion allein nützlicher.
Sind 13 % oder 9 % für meinen konkreten Preis genau?: Nein, und die drei Rechenbeispiele oben zeigen, warum. Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Preis leicht, da sich mehrere der sechs Posten bei unterschiedlichen Preisen kaum verändern. Betrachten Sie die Spanne als Ihren Planungswert und verwenden Sie die obige Checkliste, um daraus einen konkreten Betrag für eine Immobilie zu ermitteln.
Kann ein Teil dieses zusätzlichen Betrags in eine Hypothek aufgenommen werden?: Teilweise, und es hängt vom jeweiligen Posten ab. Eine spanische Hypothek richtet sich nach der eigenen Bewertung der Immobilie durch die Bank, nicht nach dem Preis zuzüglich Kosten. Daher werden die oben genannten Steuern und Gebühren normalerweise aus eigenen Mitteln bezahlt und nicht durch die Hypothek finanziert. Manche Käufer nehmen einen Teil davon in ein größeres Darlehen auf, das durch einen anderen Vermögenswert besichert ist. Das ist eine Finanzierungsentscheidung für den Hypothekenservice und keine Frage der Kaufkosten.
Gelten diese Beträge ebenso für ein Grundstück oder eine Gewerbeeinheit?: Nein. Jeder Betrag hier gilt für einen Wohnimmobilienkauf. Für ein Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie fallen 21 % IVA statt 10 % an, und die Behandlung eines Grundstücks nach dem ITP unterscheidet sich von der eines fertiggestellten Wohngebäudes. Wenn Sie dies kaufen, sind diese Zahlen die falschen.

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