Kaufvertrag beim Immobilienkauf in Spanien
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Bei einem Wiederverkauf in Spanien wird ein arras-Vertrag verwendet, mit einer Anzahlung von 10 bis 20 % des Kaufpreises. Das spanische Recht erkennt drei Arten von arras-Verträgen an, jeweils mit unterschiedlichen Folgen, wenn der Abschluss scheitert. Der Vertrag muss die Art nennen. Wenn er dazu nichts sagt, gilt standardmäßig die für den Käufer ungünstigste Art.
| arras mit RücktrittsrechtZivilgesetzbuch Art. 1454 | bestätigende arrasDie stille Standardregel | Strafbewehrte arrasEine Mischform | |
|---|---|---|---|
| Was es ist | Rücktritt zum Festpreis | Eine gewöhnliche Teilzahlung | Eine Vertragsstrafe plus das Recht, den Verkauf zu erzwingen |
| Wenn Sie aussteigen | Sie verlieren die Anzahlung | Sie können weiter auf Erfüllung klagen | Sie zahlen die Vertragsstrafe, der Verkauf kann dennoch erzwungen werden |
| Wenn sie aussteigen | Sie zahlen doppelt zurück | Sie können noch auf Erfüllung klagen | Die andere Partei zahlt die Vertragsstrafe, der Verkauf kann dennoch erzwungen werden |
| Wählen Sie dies, wenn | Sie möchten zu einem bekannten Preis aussteigen | Keine Seite plant den Rücktritt | Sie möchten etwas, das einen Rücktritt stärker verhindert als eine einfache Anzahlung |
Welchen Vertrag unterschreibe ich, und was geschieht, wenn ich aussteigen muss?
Sie unterzeichnen einen Vertrag über arras. Was geschieht, wenn Sie zurücktreten, hängt vollständig davon ab, welche der drei rechtlichen Arten im Vertrag genannt wird. Der Vertrag über arras ist der private Vertrag über ein Angeld, der bei einer Bestandsimmobilie verwendet wird. Käufer und Verkäufer unterzeichnen ihn vor dem Notar, und er legt die Vertragsstrafe fest, wenn eine der beiden Seiten den Kauf abbricht. Die Anzahlung ist die erhebliche Zahlung, die auf die Reservierung folgt und beide Seiten zum Verkauf verpflichtet. Nach spanischer Praxis gilt sie als Angeld und nicht als Teilzahlung, von der Sie ohne Weiteres zurücktreten können. Arras ist nicht dasselbe wie eine tschechische Anzahlung. Je nach vereinbarter Art kann der Rücktritt den Käufer die Anzahlung kosten und den Verkäufer das Doppelte dieses Betrags. Dies hat weitaus größere Konsequenzen, als das Wort „Anzahlung“ einem ausländischen Leser nahelegt.Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs beschreibt die Art, die in den meisten Verträgen verwendet wird: arras mit Rücktrittsrecht. Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen. Bei dieser Art können beide Seiten zu einem festen Preis einfach zurücktreten. Es gibt zwei weitere Arten, die ganz anders funktionieren. Alle drei sind neben diesem Absatz vollständig dargestellt.Wenn der Vertrag nicht angibt, welche Art gilt, wird nach allgemeiner Auffassung von spanischen Gerichten standardmäßig von bestätigenden arras ausgegangen. Bei dieser Variante können Sie nicht einfach gegen Zahlung der Anzahlung zurücktreten. Diese Standardregel wird in juristischen Kommentaren häufig wiederholt. Artikel 1454 selbst regelt jedoch nur arras mit Rücktrittsrecht und legt nicht fest, was standardmäßig geschieht, wenn der Vertrag hierzu schweigt. Die tatsächliche Standardregel wurde nicht anhand des offiziellen Rechtstexts des BOE bestätigt. Als Käufer gehen Sie am sichersten davon aus, dass die bestätigenden arras gelten, bis ein Anwalt etwas anderes bestätigt. Genau deshalb muss die Art in einem klaren Satz im Vertrag festgelegt werden und darf nicht einer Annahme überlassen bleiben.
Welche arras sollte ich verlangen?Arras penitenciales, wenn es Ihnen wichtig ist, sich zu einem bekannten Preis zurückziehen zu können. Dies ist auch die Art, die die meisten spanischen Immobilienmakler und Rechtsanwälte aus Gewohnheit verwenden. In der Praxis bitten Sie Ihren Rechtsanwalt daher meist nur zu bestätigen, dass dieses Wort im Vertrag steht, und nicht um etwas Ungewöhnliches.
Ist ein Neubau anders?
Ja. Das Dokument, das bei einem Neubau auf die Reservierung folgt, wird normalerweise einfach als privater Kaufvertrag (contrato privado de compraventa) bezeichnet und nicht als "arras". Die oben genannten Artikel des Código Civil regeln ihn nicht. Jede Zahlung, die Sie vor Fertigstellung des Gebäudes an den Bauträger leisten, muss ab Erteilung der Baugenehmigung durch eine auf Ihren Namen ausgestellte Bankgarantie oder Versicherungspolice einer zugelassenen Bank oder eines zugelassenen Versicherers abgesichert sein. Liefert der Bauträger nicht fristgerecht, erstattet die Garantie jeden von Ihnen gezahlten Euro zuzüglich gesetzlicher Zinsen. Dies ist eine andere Art des Schutzes als eine verdoppelte Anzahlung. Der Abschluss eines Neubaus dauert typischerweise je nach Projektstand zwischen 2 Monaten und 3 Jahren.Das heute geltende Recht ist die erste Zusatzbestimmung (disposición adicional primera) der Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, geändert durch die Ley 20/2015. Ein älteres Gesetz, die Ley 57/1968, regelte dies früher und wird in vielen älteren Online-Materialien noch genannt. Es wurde am 1. Januar 2016 aufgehoben, und sein Inhalt wurde in die oben genannte Bestimmung übernommen. Wenn ein Vertrag oder ein Berater noch das Gesetz von 1968 nennt, wird ein aufgehobenes Gesetz zitiert. Dies sollte beachtet werden, statt einfach anzunehmen, dass es sich um eine harmlose Kurzbezeichnung handelt.
| Bestandsimmobilienarras | NeubauPrivater Kaufvertrag | |
|---|---|---|
| Anwendbares Recht | Código Civil, Art. 1454 | LOE, erste Zusatzbestimmung |
| Üblicher Betrag in dieser Phase | 10 bis 20 % des Preises | Gemäß Zahlungsplan des Bauträgers |
| Wenn sie nicht liefern | Anzahlung bei Benennung von arras penitenciales doppelt zurückgezahlt | Jede Zahlung vollständig zuzüglich gesetzlicher Zinsen unter der Bankgarantie zurückerstattet |
| Was Ihr Rechtsanwalt zuerst prüft | Dass die Art der arras im Vertrag genannt wird | Dass für Ihre konkreten Zahlungen tatsächlich eine Bankgarantieurkunde existiert |
Wie lange dauert es vom Vertragsabschluss bis zur Schlüsselübergabe?
Bei einem Wiederverkauf dauert der gesamte Weg von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe typischerweise 1 bis 3 Monate. Die Unterzeichnung des Arras-Vertrags erfolgt normalerweise etwa in der Mitte dieses Zeitraums, sobald die rechtliche Due-Diligence-Prüfung, die selbst ungefähr 2 bis 4 Wochen dauert, abgeschlossen ist. Bei einem Neubau dauert derselbe Weg wesentlich länger, zwischen 2 Monaten und 3 Jahren, da er davon abhängt, wie weit das Projekt fortgeschritten ist, und nicht von einem festen Kalender.Die Prüfung des Vertrags durch einen Anwalt vor der Unterzeichnung kostet bei beiden Vorgehensweisen typischerweise ungefähr ~1 % des Preises. Dies ist ein geringer Betrag im Vergleich zu dem, worum es geht: ein Dokument, das entscheidet, ob Sie Ihre Anzahlung überhaupt zurückerhalten, verdoppelt oder nicht.
Was geht in dieser Phase schief, und wie erkennt ein Rechtsanwalt dies zuerst?
Fast nichts, was hier schiefgeht, ist ungewöhnlich. Meist handelt es sich um einen von wenigen gewöhnlichen Fehlern. Jeder einzelne lässt sich vor der Unterzeichnung kostengünstig erkennen, ist danach jedoch teuer zu beheben.
- Höchstes RisikoIm Vertrag wird die Art der arras nicht genanntDies wird häufig als confirmatorias ausgelegt, wodurch Sie sich nicht einfach gegen den Verlust der Anzahlung zurückziehen können.What to do insteadBestätigen Sie, dass das Wort "penitenciales" oder die von Ihnen gewünschte Art im Text steht.
- Hier lohnt sich WiderspruchDie Anzahlung wird direkt auf das eigene Konto des Verkäufers überwiesenWenn der Verkäufer das Geld bereits ausgegeben hat, ist ein Gerichtsurteil über die doppelte Anzahlung nicht dasselbe, wie das Geld zurückzuerhalten.What to do insteadBitten Sie stattdessen um ein Kunden- oder Treuhandkonto, insbesondere weil der Verkäufer möglicherweise die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss.
- Höchstes RisikoDie Bankgarantie eines Neubaus wird als "automatisch nach Ihrer Zahlung" beschriebenDie Garantie muss für Ihre konkreten Zahlungen ab Erteilung der Baugenehmigung bestehen und auf Ihren Namen ausgestellt sein. Es handelt sich nicht lediglich um ein allgemeines Versprechen des Unternehmens.What to do insteadBitten Sie um die individuelle Urkunde. Akzeptieren Sie keine Marketingaussage, dass ein Garantiesystem besteht.
- Hier lohnt sich WiderspruchDie Frist für den Kaufabschluss hat bei Nichteinhaltung keine FolgenEin Datum ohne Folgen bei Nichteinhaltung bietet auf keinem der beiden Wege echten Schutz. Es ist lediglich eine Hoffnung.What to do insteadStellen Sie sicher, dass im Vertrag festgelegt ist, was mit dem Geld und dem Geschäft geschieht, wenn sich der vereinbarte Termin verschiebt.
Was Sie vor der Unterzeichnung des verbindlichen Vertrags bestätigen sollten
Fünf Punkte. Ihr Rechtsanwalt sollte diese prüfen, nicht sie nur einmal lesen und darauf vertrauen, denn dieser Vertrag legt die tatsächlichen Folgen eines Rücktritts fest.- Welche Art von arras bei einer Bestandsimmobilie genannt wirdDas Wort "penitenciales" oder eine gleichwertige eindeutige Erklärung des Rücktrittsrechts hinsichtlich der Anzahlung muss im Text enthalten sein und darf nicht nur angedeutet werden. Eine schlechte Fassung spricht allgemein von "arras" und nennt niemals deren Art.
- Wo die Anzahlung wirklich liegtEin Kunden- oder Treuhandkonto bietet eine bessere Absicherung als die direkte Zahlung auf das persönliche Konto des Verkäufers, insbesondere wenn dieser die Anzahlung später in doppelter Höhe zurückzahlen muss. Eine schlechte Fassung nennt überhaupt kein Konto, sondern lediglich "an den Verkäufer gezahlt".
- Die Bescheinigung über die Bankgarantie beim NeubauSie muss Ihre Einheit und Ihre konkreten Zahlungen nennen und von einer zugelassenen Bank oder einem zugelassenen Versicherer ausgestellt sein, nicht nur aus einer allgemeinen Unternehmensbroschüre über Garantien bestehen. Eine schlechte Fassung ist eine Marketingaussage, wonach "alle Zahlungen garantiert" seien, ohne beigefügte Bescheinigung.
- Die Frist für den Kaufabschluss und die Folgen einer VerzögerungBeide Varianten sollten festlegen, was mit dem Geld und dem Geschäft geschieht, wenn der vereinbarte Termin verpasst wird, und nicht nur, was passiert, wenn eine der Parteien einfach ihre Meinung ändert. Eine schlechte Fassung nennt ein Datum, ohne eine Folge für dessen Versäumung festzulegen.
- Was bei einer Bestandsimmobilie schriftlich eingeschlossen istEinbauten, Haushaltsgeräte und alles, was das Exposé nahegelegt hat, was die escritura jedoch nicht automatisch umfasst. Dies ist das letzte Dokument vor dem Notar, in dem sich ein fehlender Gegenstand noch kostengünstig ergänzen lässt. Eine schlechte Fassung sagt "wie besichtigt", ohne etwas aufzulisten.
Dies erläutert das Gesetz, nicht Ihren konkreten Vertrag.
Dies sind allgemeine Informationen zum spanischen Vertragsrecht in der am 17. August 2026 geltenden Fassung, anhand der Originalquelle gelesen und nicht aus Kommentaren übernommen. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung zu dem Dokument, das Ihnen vorliegt. Welche Art von arras anwendbar ist, ob eine Bankgarantie echt und aktuell ist und welche konkreten Kosten eine versäumte Frist verursacht, sind Fragen, die nur ein unabhängiger Anwalt beantworten kann, der Ihren konkreten Vertrag prüft.Wir verfassen diesen Vertrag nicht und sind keine Vertragspartei. Wir stellen jedoch sicher, dass ein Anwalt ihn vor Ihrer Unterschrift liest. Außerdem stellen wir sicher, dass die Art der arras oder die Garantieurkunde ausdrücklich benannt und geprüft ist und nicht nur auf einer Annahme beruht, die alle über alle anderen treffen.
Die häufigsten Fragen zum Kaufvertrag
- Ist der arras-Vertrag dasselbe wie die escritura, die beim Notar unterzeichnet wird?
- Nein. Der arras-Vertrag ist ein privates Dokument zwischen Käufer und Verkäufer. Er wird vor dem Notartermin und ohne Anwesenheit eines Notars unterzeichnet. Die öffentliche escritura, die escritura pública, wird später im Notariat unterzeichnet und überträgt das Eigentum. Der arras-Vertrag legt die Bedingungen fest, die beim Notartermin anschließend umgesetzt werden.
- Was geschieht mit der Anzahlung aus den arras, wenn der Verkauf aus einem Grund scheitert, den keine der Parteien kontrollieren kann?
- Das hängt davon ab, was der Vertrag selbst für diese Situation vorsieht. Genau deshalb regelt ein gut formulierter arras-Vertrag mehr als nur die Fälle "der Käufer ändert seine Meinung" und "der Verkäufer ändert seine Meinung". Ein Grund außerhalb der Kontrolle beider Parteien, etwa die Ablehnung einer Hypothek aus Gründen, die nicht mit dem Verhalten des Käufers zusammenhängen, verdient eine eigene konkrete Klausel, statt dem allgemeinen penitenciales-Standardfall überlassen zu werden.
- Kann ich den Prozentsatz des in dieser Phase gezahlten Kaufpreises aushandeln?
- Ja, 10 bis 20 % sind eine übliche Spanne und keine feste Regel. Der genaue Betrag gehört zu den Punkten, die Käufer und Verkäufer untereinander vereinbaren. Ein niedrigerer Betrag verringert das Risiko, wenn Sie nach der penitenciales-Regel vom Kauf zurücktreten müssen. Ein Verkäufer kann mehr verlangen, wenn er dies als stärkeres Zeichen der Verpflichtung betrachtet.
